발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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신반포4차가 작년 12월 서울시로부터 정비계획(안) 수정가결을 받은 이후, 올해 사업속도에 탄력을 받을 것으로 전망된다. 신반포4차는 아파트와 뉴코아쇼핑센터, 수영장소유자협의회 등 복잡한 이해관계로 얽혀있어 난이도 높은 사업장으로 알려져 있다. 작년 6월 선출된 정상선 신임 조합장은 빠른 인허가와 소통을 통해, 정비계획(안) 변경에서 4년간이나 정체돼 있었던 만큼 사업 진도를 빠르게 진행시킬 예정이다. 18일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 이달 18일(목) 오후 6시 한신교회 본관 지하 예배실에서 조합원들을 대상으로 간담회를 개최할 예정이다. 조합은 서울시로부터 정비계획(안) 심의결과를 통보받은 후, 보완 요구사항에 대한 조치계획서를 제출할 예정이다. 서울시와 협의가 마무리된 후 정비계획(안) 공람공고가 진행될 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 고시 이후 곧장 건축심의에 착수하게 된다. 작년 6월 신반포4차의 추정비례율은 79.85%다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 750만원과 일반분양가 7,500만원을 기준으로 한다. 종전자산 추정액은 ▲31평(25.62억원) ▲33평(26.25억원) ▲34평(27.87억원) ▲45평(35.25억원) ▲51평(39.62억원) ▲수영장(14.02억원) 등이다. 조합원 분양가는 ▲24평(18.48억원) ▲34평(23.79억원) ▲37평(25.4억원) ▲40평(27.25억원) ▲45평(30억원) ▲48평(31억원) ▲51평(32.85억원) ▲56평(35.41억원) ▲64평(58.36억원) 등으로 구성돼 있다. 수영장 소유주들에 대한 신축주택 분양신청 자격은 향후 도시및주거환경정비법과 조합정관을 고려해 관리처분계획(안) 단계에서 결정된다. 신반포4차는 지난해 조합원들을 대상으로 한 설문조사 결과를 수렴해, ▲아파트 최고높이 49층으로 변경 ▲전용면적 범위 내에서 1+1 추가분양 ▲커뮤니티시설 주민선택 등을 바탕으로 사업을 이끌어 나갈 방침이다. 신반포4차는 '뉴코아쇼핑센터 존치' 관련 이슈로 정비계획(안) 도시계획심의위원회 상정이 한 차례 보류된 바 있다. 신반포4차 정관 제5조5항에 따르면, 조합은 구역 내 뉴코아쇼핑센터의 구분소유자 3분의2 이상 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의2이상 동의가 있는 경우, 뉴코아쇼핑센터를 현 위치에 존치하는 것으로 사업시행계획(안)을 신청해야 한다고 기재돼 있다. 신반포4차는 단지 내 상가인 뉴코아쇼핑센터를 현 위치에 존치시키는 방향으로 동별 동의요건을 충족해 조합설립인가를 받았다. 상가 합의서 및 조합 정관에도 해당 내용이 담겨 있다. 하지만 최근 서울시에서 정비계획 변경(안)을 심의하는 과정에서 법률상 이슈로 '존치'라는 용어를 삭제해야 한다는 점을 요청했다. 조합은 존치를 유지하는 상황에서 향후 사업시행계획(안) 인가 시 3분의2 이상 동의를 묻겠다는 입장을 전달했다. 협력업체들과 논의한 끝에, 정비계획(안)에서 '존치' 용어를 삭제한다 하더라도, 법률적 리스크가 없다는 판단 하에 서울시 요청사항을 보완했다. 뉴코아상가 세대는 총 313세대로, 이랜드리테일과 개인소유가 각각 151세대, 162세대다. 주성C.M.C와 법무법인 현은 정비계획(안) 상 '존치문구 삭제' 관련해서 법률적 리스크가 없다는 점을 자문해 줬다. 신반포4차 협력업체 라인업은 ▲정비사업전문관리업자(주성C.M.C) ▲설계사(나우동인) ▲로펌(법무법인 현) ▲감정평가법인(하나감정평가법인) 등이다.
부산 촉진2-1구역 시공권을 둘러싼 삼성물산과 포스코이앤씨의 경쟁이 치열한 가운데, 구역 내 위치한 성지초등학교와 부산진중학교의 철거비용을 공사비에 포함했는지 여부가 조합원들 사이에서 회자되고 있다. 학교 철거가 시공사의 공사용역 범위에 포함돼 있지 않을 경우, 향후 협상 과정에서 다시 추가하거나 혹은 분리발주를 통해 다른 업체에게 맡겨야 한다. 학교 철거작업은 착공 선결 조건이다. 18일 정비업계 따르면 부산 시민공원 촉진2-1구역 조합은 이달 27일(토) 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 당초 조합은 제1호 안건으로 '시공사 입찰자격 유·무효 결정'을 상정했으나, 입찰자격이 박탈된 시공사가 선정될 경우 초래될 혼란을 감안해 해당 안건을 취소했다. 조합은 총회 1주일 전(24.01.20) 대한적십자사 대강당에서 삼성물산과 포스코이앤씨의 프레젠테이션(PT) 발표 및 질의응답을 진행키로 했다. 현재 촉진2-1구역 내 화두는 부산진중학교·성지초등학교 철거비용이다. 촉진3구역 안으로 이축(건축물을 옮겨 세우는 것)하는 비용은 부산시와 조합이 절반씩 분담한다. 삼성물산은 사업제안서에 '부산진중학교, 성지초등학교 이축과 관련한 철거 및 공사비는 제외'한다는 내용을 명시하고 있다. 반면 포스코이앤씨는 현재 조합에 제안한 총 공사금액에 2개 학교 철거비용을 포함시켰다. 철거비용이 공사비에 포함된 게 조합에겐 유리하다. 삼성물산이 부산진중학교·성지초등학교 철거비용을 공사비에서 뺀 건 도시및주거환경정비법을 달리 해석했기 때문으로 보인다. 현행 도시및주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공사 선정)에 따르면, 조합이 시공사와 공사도급계약을 체결할 때 기존 건축물 철거공사(석면안전관리법에 따른 석면 조사·해체·제거)를 포함시켜야 한다는 점이 기재돼 있다. 다만, '기존 건축물'을 지칭하는 공사 범위가 구체적으로 명문화돼 있지 않다는 점이 맹점이다. 대형로펌 변호사는 "기존 건축물 철거공사를 도정법에 넣어놓은 건, 조합이 철거업체를 선정하는 과정에서 조합원들에게 손해를 끼칠 비리가 많이 생겨났기 때문"이라며 "기존 건축물을 어디까지 봐야 할지에 대한 해석의 문제인데, 기본적으로 정비구역 안에 들어가 있는지 여부가 중요하다"고 말했다. 이어 "정비구역 내 부산진중학교와 성지초등학교가 포함돼 있기 때문에 지장물이 아닌 건축물로 봐야 하지 않을까"라고 의견을 줬다. 부산 촉진2-1구역 사례는 최근 서초구 반포동 현장과 비슷하다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 이달 10일(수) 임시총회를 열어 반포초등학교와 반포중학교 철거 작업을 현대건설에 추가 의뢰하는 내용의 안건을 의결했다. 정비계획(안)에 따르면, 반포초등학교와 반포중학교는 철거 후 신축이 예정돼 있다. 하지만 조합과 현대건설이 체결한 기존 도급공사계약(안) 상 용역범위에는 철거공사(철거계획서 수립 및 인허가청 승인) 내용이 빠져 있었다. 착공을 하기 위해선 당연히 기존 건축물을 철거해야 하기에, 조합은 임시총회 안건으로 다시 상정해 추가 공사를 의뢰한 것이다. 반포초등학교·반포중학교의 ▲석면조사 ▲석면해체 ▲건축물 철거는 착공 전 이행되어야 할 선행조건이지만, 공사범위에 포함돼 있지 않았기에 이번 달 총회 의결을 통해 추가시켰다. 추가공사 의뢰에 따른 비용은 향후 현대건설과 공사비 증액 협상 시 반영된다. 현대건설은 작년 11월 반포초등학교·반포중학교 철거공사는 착공 전 선결되어야 할 중요 사항임을 밝히며, 후속 공정에 차질이 발생하지 않도록 신속한 업무추진을 요청한다는 내용의 공문을 발송했다. 삼성물산이 2개 학교 철거비용을 공사비에서 제외했다는 말은, 향후 조합이 다른 철거업체에게 분리발주하거나 혹은 추가 공사비를 협상하는 과정에서 새롭게 공사 용역범위에 포함시켜야 함을 의미한다. 시공사로 선정된 후 조합과 공사비 증액을 논의할 경우, 현실적으로 조합은 협상력에서 상대적인 열위에 놓일 수밖에 없다. 학교 철거비용 외에도 단지 내·외부 지장물(상하수도·전기·통신시설 등) 철거 및 이설비용도 총 공사금액에서 현재 빠져 있는 상황이다. 철거비용과 설계변경, 물가상승에 따른 공사비 증액(Escalation)을 감안하면, 실제 착공시 삼성물산의 평당 공사비는 1,000만원을 상회할 전망이다. 삼성물산이 최근까지도 수주 의향을 나타냈던 노량진1구역은 기존 건축물 철거공사 외에도 사업부지 내 모든 지장물(상하수도·전기·가스·통신시설 등) 철거 비용을 공사비에 포함시켜야 한다는 점을 분명하게 기재하고 있다. 노량진1구역은 도시및주거환경정비법 제29조가 갖는 맹점을 선제적으로 파악하고, 시공사들에게 미리 모든 지장물 철거비용을 포함해야 한다는 점을 안내한 것으로 풀이되는 대목이다.
목동 재건축 단지의 선두주자인 목동6단지가 정비계획(안) 수립을 위한 법적 절차에 본격 들어갔다. 양천구청은 작년 8월 확정된 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 삼아 정비계획(안)을 만들었고, 본격적으로 서울시에 입안하기 전 주민들을 대상으로 한 공람공고와 주민설명회에 매진하고 있다. 목동6단지는 목동 재건축 단지에서 사업속도가 가장 빠른 곳이다. 17일 정비업계 따르면 양천구청은 최근 해누리타운에서 목동6단지 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 도시계획 용역업무를 수행한 ㈜건영씨앤피는 토지이용계획과 용적률 체계 등을 토지등소유자들한테 상세히 설명했다. 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고는 이달 29일(월)까지로, 이후엔 구 의회의견 청취와 양천구청의 입안 절차 순으로 진행된다. 토지이용계획(안)을 먼저 살펴보면, 전체 구역면적은 102,424㎡다. 아파트를 지을 수 있는 공동주택 획지는 90,074㎡, 나머지 12,350㎡는 정비기반시설이다. 기부채납하게 될 정비기반시설은 ▲도로(2,950㎡) ▲연결녹지(4,987㎡) ▲경관녹지(2,812㎡) ▲공공청사(1,600㎡) 등이다. 도로는 원활한 교통흐름을 위해 목동동로의 경우 기존 25m에서 30m로 확폭할 예정이며, 목동동로18길도 15m에서 19m로 4m 늘리기로 했다. 목동종합운동장 옆 국회대로변을 따라, 목동4단지-목동5단지-목동6단지는 녹지축을 형성하고 있다. 이에, 재건축 후에도 녹지축을 확보하기 위해 연결녹지(4,987㎡)를 조성키로 결정했다. 이대목동병원과 양정중학교 사이 위치한 땅은 경관녹지로 조성해, 안양천 접근로로 활용할 계획이다. 향후 목동5단지와 목동6단지의 분동 계획이 예정돼 있음에 따라, 공공청사(1,600㎡)가 토지 및 건축물 기부채납 대상에 포함됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(204%) ▲허용용적률(224%) ▲상한용적률(240%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 계획이 수립됐다. 목동6단지는 2개 이상의 용도지역이 혼재돼 있기에, 각 대지별 기준용적률의 가중평균값을 204%로 책정했다. 허용용적률 인센티브(224%-204%=20%p)는 ▲공공보행통로(10%p) ▲열린단지(5%p) ▲방재안전(5%p) 등을 약속해 받아냈다. 공공보행통로는 서울시민 누구나 사용할 수 있는 목적으로 조성되는 사유지다. 목동 지구단위계획(안)은 목동 재건축 단지들이 유기적으로 연결될 수 있도록 기존 보행패턴을 감안해 공공보행통로를 만들도록 지침을 내리고 있다. 목동6단지는 이대목동병원-양정중학교-양정고등학교-경인초등학교로 이어지는 폭원 25m 규모의 공공보행통로를 만들고, 단지를 가로질러 안양천으로 이어지는 공공보행통로(폭원 15m)도 추가했다. 공공보행통로는 기부채납 대상이 아니라, 공공기여율을 계산하는 산식에서 빠진다. 공공보행통로 대신 보행자 전용도로를 만들 경우, 도로 명목의 기부채납이 가능하다. 하지만 건축한계선을 고려할 때, 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어든다. 목동6단지는 공공보행통로 위치와 규모를 오랜 기간 고민해 왔고 사업성 확보에 가장 유리한 방향으로 고민한 끝에 금번 정비계획(안)을 수립했다. 상한용적률 인센티브(240%-224%=16%p)가 토지와 건축물을 기부채납해 받는 대가다. 여기엔 도로와 녹지, 공공청사 등 정비기반시설이 포함된다. 기부채납을 받게 될 인허가청(서울시·양천구청)이 필요로 하는 내용을 기반으로 계획이 만들어졌다. 법적상한용적률 인센티브(299%-240%=59%p)의 경우, 초과된 용적률(59%p)의 절반인 약 30% 가량을 공공임대주택으로 지어야 한다. 법적 의무다. 임대주택 수는 총 308세대다. 현황 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제3종이 혼재돼 있다. 3개 필지로 구성돼 있으며, 사유지와 국·공유지가 각각 1개, 2개로 이뤄져 있다. 현재 적용된 건폐율과 용적률은 각각 11%, 139%다. 총 세대 수는 1,362세대다. 향후 재건축 후 예상되는 주택공급물량은 약 2,100세대다. 이기재 양천구청장은 "목동6단지는 양천구 내 모범적 재건축 사례로, 상반기 중 구역지정 고시를 받을 수 있을 것으로 본다"며 "이대목동병원과 양정중학교 사이 부지를 공원 형태의 기부채납으로 결정하면서 사업성이 보완됐다"고 말했다. 이어 "기부채납 관련, 양천구청과 서울시는 각각 공공청사와 공공임대주택을 놓고 실랑이를 벌였지만, 5단지-6단지 분동계획에 따라 공공청사를 짓는 방향으로 가닥을 잡았다"고 강조했다.
대조1구역이 조합원 이주비 대출 관련 임시총회를 이달 진행한다. 하지만 이달 19일 예정된 임시총회마저 개최금지 가처분 소송이 제기됨에 따라, 조합원들의 불안감이 지속되고 있다. 조합원들은 오는 31일 이주비 대출 기간이 만료되기 때문에, 신한은행과 대출 연장계약을 체결해야 하는 상황이다. 또 다시 총회 불발로 연장계약을 하지 못하게 될 경우, 조합원들은 대출받은 이주비를 상환해야 한다. 16일 정비업계 따르면 대조1구역 조합은 이달 19일(금) 오후 2시 대조제일교회에서 2024년 제1차 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 제1호 안건(조합원 이주비 대출 연장을 위한 금융기관 추가대출 협약 및 주택도시보증공사 보증조건 변경 승인의 건)과 제2호 안건(2024년도 준예산 집행 의결의 건)이다. 신한은행이 조합원 이주비 대출을 해주기 위해선, 주택도시보증공사(HUG) 보증이 필요하다. 조합은 지난 2019년 8월 8일 이주비 대출 협약을 체결했고, 이달 31일(수) 만기가 도래한다. 대출 취급기관인 신한은행은 대출기간 만료일을 기존 2024년 1월 31일에서 2026년 11월 30일로 연장하되, 가산금리(스프레드)를 종전 연 0.94%에서 1.03%로 변경해 줄 것을 최종 요청했다. 대출 이자율은 Cofix(신규취급액기준, 6개월)에 가산금리를 더해 결정된다. 1월 15일 기준, Cofix 금리는 3.84%다. 총 이자율은 4.87%다. 조합은 현재 금융환경을 감안해, 신한은행 요구조건을 수용했다. 문제는 조합원 이주비 대출을 결의하기 위한 임시총회임에도 불구, 법원에 총회를 개최해서는 안된다는 내용의 가처분소송이 들어가 있다. 이날(16일) 법원에서 관련 심문이 진행됐다. 조합은 양보열 전 조합장이 권한을 행사하겠다는 내용의 총회가 아니며, 이주비 대출 연장과 주택도시보증공사(HUG) 보증조건 변경 등 조합원들에게 꼭 필요한 총회임을 강조했다.
![[칼럼] GS건설의 자충수(自充手), 뒤바뀐 노량진1구역의 판도](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240103/art_17053343836705_296f8b_178x118_c0.jpg)
'진정한 No.1'을 캐치프레이즈 삼아 노량진1구역에 항상 진심이었던 GS건설이 홀연히 모습을 감췄다. 건설사들이 맹목적으로 총회 현장에 보내던 축하 화환도 없었다. GS건설의 빈 자리를 메우고 조합원들을 반겨준 건 호반건설과 포스코이앤씨였다. 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 총회 현장은 미묘하게 달라진 시공사 판도를 보여주기에 충분했다. 찰나의 판단 착오로 갈 길 잃은 GS건설의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 집행부와 GS건설이 엇박자를 내기 시작한 건, 시공사 선정계획(안)을 둘러싼 '보이지 않는 기싸움'이 단초로 작용했다는 분석이다. 예정가격(평당 공사비 730만원)의 적정성을 두고 양쪽 입장차는 날로 커져만 갔다. 공사규모·핵심입지 등 내재된 자신감을 바탕으로, 조합은 뜻을 굽히지 않았다. 삼성물산은 상황을 인지하고 일찌감치 포기 수순으로 돌아선 반면, GS건설은 조합과의 정면 대치를 택하는 국면으로 전환했다. 현재 GS건설은 두 차례 경고를 받은 상황이다. 한번 더 받으면 아웃이다. 홍보공영제 위반 사유는 카톡방 개설과 인근 공인중개사 규합이다. 동작구청과의 갈등, 사업 지연을 명분으로 활동을 개시한 비상대책위원회(조합 정상화 위원회)를 후방 지원해 줬다는 점도 공문 내용에 표기됐다. 불협화음 속 진행된 1차 입찰은 일단 단 한 곳도 응찰하지 않아 유찰됐다. 별도 공사비 상향 조정 없이 2차 입찰이 곧장 개시됐다. 호반건설과 포스코이앤씨가 판도를 뒤흔들 '게임 체인저'로 급부상했다. 신노량진시장 정비사업을 수주한 호반건설과 노량진3구역 시공사인 포스코이앤씨 모두 가벼운 마음으로 현장설명회를 나오진 않았을 터, 이들의 등장으로 재차 궁지로 몰린 건 GS건설이다. 호반건설의 경우, 입찰 참여 가능성이 높게 대두되고 있으며, 공사 단가를 맞춰 입찰에 참여할 내부 여건은 충분하다는 이야기가 건설업계에서 나온다. 포스코이앤씨 또한 노량진1구역 수주 입찰에 적극적인 모습을 피력하고 있다. 바로 길 건너편에 위치한 노량진3구역을 사업장으로 두고 있는 만큼, 높은 현장 이해도를 바탕으로 조합원들과 조금씩 교감을 나누고 있다는 후문이다. 특히, 노량진3구역을 관통하는 도시계획도로가 노량진1구역과 연결되는 순환도로라, 설계변경을 위한 작업 과정에서 노량진1구역에 대한 사전 스터디도 어느 정도 되어 있을 것이라는 게 업계 중론이다. GS건설 입장에선, 대립각을 펼쳤던 기존 집행부가 조합원들의 재신임을 받게 되면서 관계 개선 재정립에 나서야 하는 상황이다. 보통 1차 입찰 때, 단독입찰로 인해 유찰될 경우 시공사들 간 교통정리가 끝났다고 보는게 일반적이다. 최근 잠실우성4차에 DL이앤씨가 1차 응찰한 것도 향후 수의계약 전환을 위한 사전 단계로 봐도 무방하다. 따라서 GS건설이 1차 입찰 때, 못 들어갔다는 건 다른 시공사에겐 기회가 남았음을 의미한다. 1조(兆) 사업장의 시공권을 누가 거머쥘지 관심이다.
노량진뉴타운 '맏형'인 노량진1구역이 이날 개최한 임원선출 총회를 성황리에 마치며, 시공사 선정을 앞두고 전열 재정비에 속도를 낼 수 있게 됐다. 기존 조합 측 후보들이 재신임을 받았다. 이들 모두 단상이 아닌 무대 앞으로 걸어나와 정견을 발표해 눈길을 사로잡았다. 노량진1구역은 2025년 관리처분계획(안) 수립 및 인허가를 목표로 사업속도에 박차를 가할 것으로 관측된다. 15일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(남기택 조합장)은 이날 오후 2시 열린 2024년 정기총회에서 김문선 현 사무국장(기호2번)을 조합장으로 선출했다. 신임 집행부를 구성하는 면면을 살펴보면, ▲김문선 조합장 ▲허정범 감사 ▲정병배 감사 ▲임인혁 이사 ▲양은모 이사 ▲서용하 이사 ▲김명수 이사 ▲한기홍 이사 ▲전만도 이사 ▲전장섭 이사 ▲백수선 이사 ▲이방열 이사 ▲김석기 이사 등으로 진용이 갖춰졌다. 기존 집행부 임원들로 재신임을 받았다는 건, 조합원들이 '사업속도'에 무게중심을 뒀다는 이야기로 통상 귀결된다. 노량진1구역은 작년 3월 사업시행계획(안)을 인가받으며 순항하는 모습이었지만 시공사 선정계획(안)을 준비하는 과정에서 다소 사업기간이 늘어진 것도 사실이다. 비상대책위원회(조합 정상화 위원회) 활동이 왕성해진 것도 이 시점과 맞물린다. 신임 집행부는 둘로 나뉜 조합원들을 통합시켜 한 곳을 바라볼 수 있게끔 해야 하는 과제를 안게 됐다. 당장 올해 3월 정기총회에서 시공사를 선정할 예정이라, 경쟁입찰을 유도해 조합원들의 이익을 최대화할 수 있는 방향으로 업무를 이끌어나갈 것으로 업계는 보고 있다. 노량진1구역은 홍보공영제를 도입하고 있으며, 현재 수주의향을 타진하고 있는 곳은 ▲호반건설 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 등이다. 김문선 조합장은 "시공사에 끌려다니지 않고, 조합원이 주인이 되는 조합을 만들겠다"며 "조합원들의 선호도가 높은 평형 위주로 설계변경을 진행하고, 충분한 이주비와 이주촉진비를 마련하겠다"는 점을 공약사항으로 내걸었다. 이어 "시공사 선정이 되더라도, 1년 이내엔 물가인상에 따른 공사비 증액(Escalation)이 없도록 계약하고, 일반분양 옵션수익도 조합과 시공사가 개발이익을 나눠 가질 수 있도록 만들겠다"고 강조했다.
방화6구역이 지난 2022년 7월 이주를 완료하고도 1년 6개월째 착공에 들어가지 못하고 있다. 작년 말 시공사인 HDC현대산업개발과 착공을 위한 약정서를 체결했지만, 일부 조합원들이 [임시총회 효력정지 가처분] 소송을 제기했기 때문이다. 현재 조합 집행부는 정비업체(한국씨엠개발)를 포함한 협력업체와의 유착관계로 인해 조합장을 포함한 이사 및 감사 대부분이 사임서를 제출한 상황이다. 15일 정비업계 따르면 방화6구역은 지난해 10월 임시총회를 열어 착공을 위한 약정서를 의결했으나, 임시총회 효력정지 가처분 소송과 집행부 부재로 인해 어려운 시기를 겪고 있다. 이주를 완료한 터라, 착공이 늦어질수록 사업비(이주비 포함) 대출금리와 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 부담은 계속해서 누적될 수밖에 없는 악순환의 고리에 빠진 것이다. 2023년 착공 계획은 해가 바뀌며, 이미 수포로 돌아갔다. 방화6구역은 지난 2020년 6월 19일 시공사와 공사도급계약을 체결했다. 조기 착공과 빠른 입주라는 공통된 목적 하에, 제안설계가 아닌 기존 사업시행계획(안) 설계도서로 2021년 8월 관리처분계획을 인가받았다. 그로부터 1년이 지난 2022년 7월부로 이주를 마쳤지만, 2024년 1월 현재까지도 착공은 요원한 상황이다. HDC현대산업개발은 신임 집행부 구성이 지연되거나, 가처분 소송이 인용될 경우 착공이 힘들다는 입장이다. 가처분 소송의 쟁점은 동의 요건이다. 조합은 작년 10월 '착공을 위한 약정서' 안건을 총회 올렸고, 조합원 91명 찬성으로 통과시켰다. 총 조합원 178명 중에서 100명이 참석했다. 도정법 상 관리처분계획(안) 변경을 통해 정비사업비가 10% 이상 늘어날 경우엔 조합원 3분의2 이상 찬성이 필요한데, 이를 어겼다는 이유로 소송을 제기한 것이다. 총 공사금액은 1,410억원(2021년)에서 2,198억원(2023년)으로 약 55% 증액됐다. 또한, [정비사업 공사비 검증 기준]에 따르면 조합은 변경계약을 체결하기 전, 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해야 한다. 약정서 또한 변경계약과 실질을 같이 하기에, 공사비 검증을 신청하지 않았다는 점에서 안건 자체가 무효라는 게 소송을 제기한 조합원들의 주장이다. 공사도급계약 체결 후, 공사비 증액을 진행할 경우 향후 변경계약을 체결할 때에는 미리 공사비 검증을 받아야 한다. HDC현대산업개발의 법률 대리를 맡은 법무법인 광장은 약정서를 체결해 우선 착공하는데 목적이 있음을 밝혔다. 향후 변경 계약을 체결할 때, 공사비 검증과 관리처분계획(안) 변경 총회에서 조합원 3분의2 이상 가결 요건을 충족시킬 것이라는 게 법무법인 광장의 주장이다. 임시총회 결의는 시공사 제안을 잠정적으로 수용했다는 점에 의미가 있으며, 공사비 관련 법적 효력이 발생하는 점은 아니라는 것이다. 다만, 착공을 위한 약정서 '특약사항'을 살펴볼 필요가 있다는 게 정비업계 중론이다. 특약사항에는 실착공 이후, 일반분양이 5개월 이상 지연될 경우 사업경비 대출(프로젝트파이낸싱) 금리를 적용해 연체료(Penalty)를 지급해야 한다. 방화6구역 공사비는 2년 만에 약 55%나 증액되기 때문에 조합원들의 반대가 극심할 수 있다. 이에, 실착공 이후 관리처분계획(안) 변경 총회가 빠르게 통과될 수 있는 환경을 만들었다는 분석이다. 일반분양을 진행하려면, 관리처분계획(안) 변경 총회를 거쳐 조합원들의 분양물건 배정을 확정해야 하기 때문이다. 관리처분계획(안) 변경 내용에는 사업비(공사비 포함) 변경도 포함된다. 공사비 증액에 대한 조합원들의 불만이 극심할 것으로 관측해, 특약사항을 통해 공사비 의결이 빠르게 진행될 수 있는 환경을 만들었다는 것이다. 방화6구역 조합원들은 이를 독소조항으로 생각하고 있는 것으로 전해진다. 가처분 소송이 인용될지, 기각될지 여부에 따라 방화6구역 향방도 달라질 전망이다. 물론 조합 정상화가 먼저 선행돼야 한다. 방화6구역은 현 집행부가 협력업체 유착관계로 대부분 사임서를 내며 혼란이 가중된 상황이다. 궐위된 집행부 임원들을 누가 주체가 돼, 어떤 절차와 방식으로 뽑아야 하는지에 대해서 조합원들 간 이견이 갈리고 있어 교통정리가 시급하다. 한편, 법무법인 집현(조합 자문)은 방화6구역 정관에 따라, 조합장이 유고 등으로 인해 그 직무를 수행할 수 없을 경우에는 먼저 상근이사가, 그 다음으로는 비상근 이사 중 연장자 순으로 조합을 대표한다는 검토의견을 냈다.
여의도 재건축 단지 중에서 '큰형님'으로 통하는 시범아파트의 정비계획(안) 공람공고가 임박한 가운데, 건축물 기부채납을 두고 토지등소유자들이 사업시행자인 한국자산신탁에 시설 변경을 요청하고 있어 관심이 쏠린다. 한국자산신탁은 도시계획심의 과정에서 서울시가 노인여가시설 대신 데이케어센터를 수정가결 전제 조건으로 요청했다는 내용을 토지등소유자들과 공유했다. 12일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 서울시로부터 건축물 기부채납 시설 중에서 '서울형 데이케어센터'를 짓는 방향으로 요청을 받았음을 알렸다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로 치매 및 등급어르신을 위한 요양보호시설이다. 작년 7월 기준, 서울시내 각 자치구별로 운영중인 데이케어센터는 모두 198개다. 여의도는 '종상향'을 전제로 재건축 사업을 진행하고 있어, 토지 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 계산할 때 가중치 1 미만을 적용받는다. 작년 하반기 여의도 주민들을 뜨겁게 달군 이슈 중 하나가 가중치다. '토지 가중치=1' 적용을 믿고 재건축 사업을 진행해 왔지만, 종상향으로 인해 가중치 1 미만을 적용해야 함을 뒤늦게 공지받은 것이다. 사업성이 크게 달라지는 탓에 토지등소유자들의 반발은 거셀 수밖에 없었다. '토지 가중치'를 어느 정도 보완하는 방향성의 일환으로, 서울시는 건축물 인센티브 계수를 종전 0.7에서 1로 상향 조정해주기로 했다. 이때, 데이케어센터와 같은 전략 시설과 공공임대주택만 가중치를 1로 올려준다는 점을 알렸다. 여의도 시범아파트가 기존에 건축물 기부채납하기로 했던 노인여가시설과 과학체험관 등은 종전과 동일한 0.7이 적용된다. 전략적 육성을 위해 별도로 지정하는 시설만 적용한다는 게 핵심 내용이다. 데이케어센터 건립 이야기가 나오면서, 토지등소유자들은 데이케어센터 대신 기존 건축물을 유지해야 한다는 입장을 강경하게 고수하고 있다. 이에, 한국자산신탁도 토지등소유자들의 의견을 수렴해 데이케어센터를 삭제하는 방향으로 서울시와 재협의하겠다는 공식 입장을 밝혔다. 데이케어센터는 정비계획(안) 변경을 위한 입안 과정에서 언급되지 않았는데, 도시계획심의 과정에서 수정가결 조건으로 나왔다는 설명이다. 이번 달 공람공고가 진행될 예정인 가운데, 한국자산신탁은 서울시와 신속한 협의를 통해 데이케어센터를 삭제하는 방향으로 업무를 진행하겠다고 밝힌 상황이다. 다만 데이케어센터 대신 기존과 동일한 기부채납 건축물을 유지할 경우, 인센티브 계수 '1' 적용은 쉽지 않을 수 있다는 게 업계 분석이다. 인센티브 계수를 0.7이 아닌 1을 적용할 경우, 받을 수 있는 용적률 혜택은 분명 차이가 있기 때문이다. 작년 10월 수정가결된 정비계획(안)을 살펴보면, 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(343%) ▲법적상한용적률(400%) 등이다. 데이케어센터를 지을 경우 상한용적률은 기존 343% 대비 상향 조정된다. 상한용적률이 오르게 될 경우, 법적상한용적률 확보를 위해 지어야 할 공공임대주택은 줄어들게 된다. 업계 관계자는 "여의도 시범아파트의 정비계획(안)이 공람공고된 이후, 세부 내용을 살펴봐야 데이케어센터 건립 여부가 미치는 사업성 변화의 정도를 알 수 있을 것"이라며 "서울시가 건축물 인센티브 계수를 0.7에서 1로 조정은 해주되, 지역에서 조금 기피되는 시설로 제한할 경우 각 사업장별 주민들의 고심은 깊어질 것"이라고 설명했다.
![[단독] 반포주공1·2·4주구, 집행부 교체…공사비·공기 '협상 과제'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240102/art_17048973975077_f170c3_178x118_c0.jpg)
반포주공1단지 1·2·4주구(디에이치클래스트) 재건축 사업을 이끌 신임 집행부(5기) 수장으로 김태호 후보(기호 1번)가 당선됐다. 앞서 작년 10월 진행된 임시총회에서 기존 집행부(4기) 연임 안건이 통과되지 못함에 따라 어느 정도 예견된 결과였다는 분석이 나온다. 반포주공 1·2·4주구는 신임 조합장을 필두로 오는 3월 착공을 위한 사전 준비작업을 기점으로 본격적인 시험대에 오를 전망이다. 10일 정비업계 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 이날 오후 2시 엘루체컨벤션에서 2024년 임시총회를 개최했다. 임시총회 상정 안건은 ▲제1호(CD 수익률 산출방식 변경) ▲제2호(착공 전 사업시행계획 변경에 따른 현대건설 추가공사 의뢰) ▲제3호(공사비 계약 변경에 따른 한국부동산원 검증 신청 및 예산집행 승인) ▲제4호(제5기 조합임원 선임) 등이다. 착공과 관련된 1호·2호·3호 안건 모두 가결됐다. 관심을 모았던 5기 집행부도 새롭게 선출됐다. 김태호 후보(기호 1번)가 조합장에 당선됐다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 사업을 추진준비위원회 시절부터 이끌어 온 전 조합장을 앞섰다. 김 후보는 공사기간을 44개월에서 40개월로 단축하고, 조합원들의 입주시기를 오는 2027년 7월로 만들겠다는 공약을 내걸었다. 이주비 금리도 3개월 이내 인하시키겠다고 약속했다. 김 후보는 현재 스템즈건설 대표이사를 역임하고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 조합원 이주를 마친지 3년이 지났지만, 아직 착공에 들어가지 못하고 있다. 조합원들이 기존 집행부 연임을 부결시킨 이유와도 맞닿아 있다. 김 후보가 공사기간 단축과 2027년 7월 입주를 공약으로 내건 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 신임 집행부는 시공사인 현대건설과 공사비 협의를 시작해야 하고, 오는 3월 착공이 밀리지 않도록 사전준비에 철저히 임해야 하는 상황이다. 한편, 조합은 이날 착공에 앞서 현대건설에 추가공사를 의뢰해야 하는 내용도 통과시켰다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 사업시행계획(안) 변경 인가조건으로 부여받은 사항을 시공사 공사범위에 포함시켜야 한다. 공사범위에 추가되어야 하는 내용은 ▲오염토 처리 ▲임시관로 설치 ▲반포초등학교·반포중학교 석면조사 및 해체 등이다. 추가공사에 따른 비용은 현대건설과 공사비 도급계약을 변경할 때 협의해야 한다.
홍제3구역이 시공사인 현대건설과 본계약 체결을 위한 공사비 협상에 들어간다. 현대건설은 지난해 조합 측에 평당 공사비를 898만원으로 인상하고, 공사기간을 51개월로 연장해야 함을 알렸다. 조합은 현대건설의 일방적인 통보에 따른 부당한 요구로 받아들였고, 작년 정기총회에서 시공사 선정을 취소하기로 결정했다. 다만 현대건설이 전향적인 태도로 협상에 나설 의향을 드러내며 해당 안건은 상정되지 않았다. 11일 정비업계 따르면 홍제3구역 재건축 조합(지정환 조합장)은 천주교 서울대교구, 현대건설과 협의에 나설 협상단을 지난 달 꾸렸다. 현대건설 협상단에는 ▲조합 임원 ▲화성씨앤디(정비사업전문관리업자) ▲도원회계법인 ▲HNC건설연구소 등으로 구성됐다. 조합은 시공사와 치열한 협의와 검증을 거쳐 합리적인 수준의 공사비를 받아낼 예정이다. 변경될 공사비는 향후 관리처분계획 변경(안)을 위한 총회에서 의결받아야 한다. 현대건설은 지난해 평당 공사비로 약 898만원을 요구했다. 2020년 가계약 상 평당 공사비가 512만원임을 감안할 때, 약 75% 증액된 수치다. 증액 항목은 ▲물가상승(2020년 6월→ 2023년 5월, 소비자물가지수 11.45% 적용) ▲연면적 증가(2022년 건축심의 기준) ▲설계변경(지하 PIT 면적 증가·커튼월룩·역타공법 등) 등이다. 공사기간도 기존 37개월에서 51개월로 대폭 연장할 필요가 있음을 설명했다. 당시 현대건설은 조합이 이를 받아들이지 않을 경우, 조합 운영비와 사업비를 위한 대여금을 끊겠다고 엄포를 놓았다는 후문이다. 이주비 대출과 관련, 주택도시보증공사(HUG) 책임준공도 이행하지 않겠다는 이야기를 조합에 건넸다. 하지만 조합은 시공사 선정을 취소하겠다는 강경 입장을 취했다. 현대건설은 2024년 6월 이주를 적극 지원하고, 역타설계·커튼월룩 배제를 통해 평당 공사비를 700만원대까지 낮추겠다고 밝혔다. 현대건설은 최근 은평구 대조1구역 공사를 중단했다. 착공 후 받았어야 할 공사대금을 1년여 넘게 지급받지 못한 탓이다. 대조1구역이 법적 효력을 갖춘 집행부가 들어서기 전까지, 현대건설은 공사 재개를 위한 협의를 진행하지 않겠다는 입장이다. 공사가 한번 중단될 경우, 향후 재개에 필요한 비용은 만만찮을 것이라는 게 건설업계 중론이다. 대조1구역 조합원들은 현대건설 본사 앞에서 지난해 말 간헐적 시위를 이어간 바 있다. 공사비는 사업비에서 큰 비중을 차지하기에, 조합원들이 향후 입주 시 나눠 내야 할 분담금의 크기를 결정짓는 중요한 요소다. 홍제3구역 조합이 올해 1분기 현대건설과 원만한 협의를 거쳐 합리적인 범위 내에서 공사비를 결정지을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 한편, 홍제3구역은 정비계획(안) 변경 작업을 통해 구역 내 종교부지 위치도 조정하고 있다.
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