발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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![[르포] 신당10구역, 17년만 창립총회 성료…구청→주민 '바통터치'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17021792481004_ffe0f8_178x118_c0.jpg)
신당10구역이 신속통합기획 대상지로는 첫 창립총회를 마쳤다. 현장은 구름 인파가 몰릴 정도로 한껏 고무된 분위기였다. 내로라하는 건설사들도 홍보 직원들을 도열시키며 눈도장 찍기에 여념 없었다. 김길성 중구청장을 필두로 구청 공무원들도 모두 나와 마지막 공식 업무에 힘을 보탰다. 재개발을 시작한 지 어언 17년 만에 조합을 만들게 된 신당10구역이 낙후된 주거환경 개선을 위한 본격 날갯짓을 시작했다. 10일 정비업계 따르면 신당10구역 조합설립추진협의체(이창우 주민대표)는 지난 9일 공공지원 조합직접설립을 위한 창립총회를 성황리에 개최했다. 조합설립을 위한 법정 동의율(75%) 확보에 단 36일이 걸릴 정도로 조합원들의 주거환경개선 열의가 집중된 결과다. 이날 총회에선 이창우 주민대표가 단독 후보로 입후보해 조합장으로 선출됐다. 이밖에도 이사와 감사, 대의원 등 사업 추진을 위한 진용이 본격 갖춰졌다. 김길성 중구청장은 "중구청의 공식 업무는 종료되기에, 이제부턴 여러분들이 해야 한다"며 "싸우지 말고, 욕심 부리지 말고, 투명하고 공명정대하게만 사업에 임해주셨으면 하는 당부의 말씀을 드리고 싶다"는 인사말을 건넸다. 이어 연단에 나선 이창우 조합장은 "중구청의 아낌없는 행정적 지원에 이 자리를 빌어 주민 모두와 함께 깊은 감사의 인사를 전하고 싶다"며 화답했다. 지상욱 국민의힘 당협위원장도 현장에서 축하인사를 전했다. 신당10구역은 연내 중구청으로부터 조합설립인가를 받을 예정이다. 올해 6월 지정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 63,893㎡다. 제2종(7층이하)·제2종·제3종·일반상업지역이 혼재돼 있으며, 종상향을 통해 제3종일반주거지역을 대거 늘리며 사업성을 확보했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.6%) ▲허용용적률(207%) ▲상한용적률(246.5%) ▲법적상한용적률(300%)로 계획이 수립됐다. 토지등소유자는 789명이다. 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 임대주택은 재개발을 진행하면 의무적으로 지어야 할 임대주택과 법적상한용적률 적용을 받기 위한 임대주택으로 구성된다. 서울성곽(사적 제10호)과 인접해 있는 부지의 높이는 건축법상 일조권 규제에 맞춰 수립됐다. 앙각 27도 규정은 국가지정문화재 주변 100m 이내 건물을 짓게 될 경우, 문화재 외곽경계의 일정 높이(7.5m)에서 27도 높이로 올려다 봤을 때 그 위를 벗어나서는 안 되도록 한 규정이다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다. 신당10구역 A조합원은 "중구청은 지난해 말 현장 홍보부스를 차려 조합직접설립제도 동의서 징구에 손수 나서며 화력을 집중시켜줬다"며 "구청 공무원들이 가가호호 방문하며 동의서를 받을 정도로 열정적이었다"고 말했다. 이어 "조합직접설립을 위한 주민협의체 운영 기간도 굉장히 짧았던 만큼, 조합설립 이후 내년부터 진행되는 후속절차들도 빠르게 진행될 수 있도록 조합원 모두 힘을 한데 모을 것"이라고 부연했다.
![[단독] 서울시 "압구정3구역, 설계 위반소지 있어"…총회개최는 D-1](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17020082886656_c283e9_178x118_c0.jpg)
서울시가 압구정3구역 설계작품에 법령 및 지침 위반 소지가 있다고 판단해, 강남구청과 조합 측에 긴급조치를 권고했다. 희림건축은 해안건축 설계(안)이 건축법과 신속통합기획(안) 지침을 어겼다는 내용의 민원을 서울시에 제기했다. 설계사 선정을 위한 총회가 하루 앞으로 다가온 가운데, 서울시와 강남구청은 조합 측에 조속하게 조치를 내려줄 것을 당부했다. 8일 정비업계 따르면 서울시는 희림건축의 민원을 검토한 결과, ▲공공주택과 분양주택의 별동배치 ▲실내정원을 지상층 바닥면적 산정 시, 제외 여부 ▲아파트 각층 엘리베이터 홀에 면한 세대벽 일부에 폴딩도어 설치 시 방화구획 미준수 관련 ▲채광창 인동간격 기준 초과 ▲준주거지역 도로 하부 불법사용 ▲신속통합기획(안) 대비 분양주택 수 감소 등을 법령 및 지침 위반 소지가 있을 수 있다고 판단했다. 강남구청은 용적률과 관련 있는 실내정원 면적의 경우, 바닥면적에 포함해야 한다는 내용의 의견을 조합 측에 전달했다. 해안건축은 아파트 주동을 설계하는 과정에서 매 층을 실내정원으로 구성했다. 희림건축은 해안건축의 실내정원이 전용면적 혹은 공용면적 어디에도 포함돼 있지 않다는 점을 문제 삼았다. 조경시설(실내정원)을 현관 바로 옆에 설치해 사실상 1세대가 단독으로 사용하게 되면 면적에 포함해야 한다는 것이다. 해안건축은 공동주택을 설계할 때, 지상층 조경시설의 경우 전용면적·공용면적 모두 들어가지 않기 때문에 문제될 것이 없다는 입장이었다. 다만 인허가청(서울시·강남구청)이 조합 측에 조치를 권고함에 따라 수정 여부를 결정할 것으로 전망된다. 올해 5월은 해안건축이 희림건축의 용적률(360%) 위반을 문제 삼았고, 이번엔 반대로 희림건축이 해안건축의 설계안(조경시설 바닥면적 포함 여부) 위반을 지적한 상황이다. 앞서, 조합은 이달 2일(토) 희림건축이 적격심사 관련 이의제기를 함에 따라 재심의를 열었다. 양사 임직원이 모두 참석한 자리에서 해안건축의 조경시설이 전용면적·공용면적 계산에서 빠진 사실을 확인했다. 하지만 조합은 법적으로 조경시설을 서비스면적으로 보기 때문에 위법 판단 여부는 인허가청에서 판단할 문제임을 명시했다. 조합 차원에서 시정조치가 이뤄지지 않자, 희림건축이 서울시에 민원을 제기한 것으로 업계는 보고 있다. 압구정3구역 관계자는 "해안건축이 희림건축의 입찰지침(법적상한용적률 300%→360%) 위반을 지적해 총회 자체가 없던 일이 되어버린 게 불과 6개월 전"이라며 "당장 총회가 내일인데, 이번엔 희림건축이 해안건축의 입찰지침 위반 관련 민원을 서울시에 제기한 상황"이라고 말했다. 이어 "일부 주민이 제기한 총회 개최 가처분 소송이 기각돼 다행이라 생각했지만, 또 입찰지침 위반 이슈가 부상하는 거 같아 걱정"이라고 부연했다.
'2,400세대' 육박하는 강동구 삼익그린2차 재건축 조합이 최근 임시총회를 성료시키며 조합 정상화에 한 발자국 다가섰다. 삼익그린2차는 기존 집행부와 당시 비상대책위원회(현 집행부) 간 갈등의 골이 깊었고, 기존 집행부는 서울시 실태조사 결과 도시및주거환경정비법 위반 등의 이슈로 해임됐다. 이 과정에서 법정 다툼까지 이어졌지만, 현 집행부를 상대로 한 직무정지 가처분 신청이 기각됨에 따라 사법 리스크 모두 해소됐다. 7일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재건축 조합(정성철 조합장)은 이달 초 임시총회를 열어, ▲1호(정비업체 선정) ▲2호(도시계획업체 선정) ▲3호(자금 차입) ▲4호(설계업체 계약 추인) ▲5호(조합 정상화 모금액의 차입금 전환 및 상환) ▲6호(조합 정상화 사업비 및 운영비 집행 승인) ▲7호(이사 및 대의원 보궐선거 선거관리계획서 추인) 등을 안건으로 상정해 모두 통과시켰다. 관심을 모았던 정비업체에는 ㈜엘림토피아가 압도적인 득표 수를 기록하며 선정됐다. ㈜엘림토피아는 최근 조합직접설립제도를 밟고 있는 금호21구역 정비업체로도 선정된 바 있다. 정비계획(안) 변경을 수행하게 될 도시계획업체 자리는 ㈜인토엔지니어링이 거머줬다. 설계업체인 정림건축과의 계약 추인 안건도 조합원들의 의결을 받았다. 서울시 실태조사에 따르면, 삼익그린2차 재건축 조합은 지난 2021년 조합설립인가 이후 ▲교통영향평가 ▲환경영향평가 ▲경관·친환경컨설팅 등의 용역업체들과 수의계약을 체결해 법률 규정을 위반했다. 조합은 수의계약이 가능한 규모의 계약이 아님에도 불구, 조합설립인가 이후 4개 업체와 수의계약을 체결한 바 있다. 이밖에도 추진위원회 시절, 정비사업전문관리업자인 정원씨엔씨와 계약을 체결했으나 계약서 용역업무 범위에 조합설립 이후 업무(사업시행계획, 분양신청, 시공사 선정 등) 등이 포함돼 있어 문제가 발생했다. 창립총회에서 정비업체 업무의 승계 여부를 의결했어야 하나 별도 추인을 받지 않았던 것이다. 정원씨엔씨는 도정법 위반에 따라 계약 무효처리를 받은 이후, 현재 조합을 상대로 용역비 및 차입금 상환 소송을 제기한 상황이다. 예산 의결과 관련한 문제가 발생했다. 통상 조합은 새로운 회계연도가 시작된 일로부터 3개월 이내 조합원 총회를 열어 예산(안)을 의결한다. 다만 총회를 개최하지 못할 경우엔, 예산회계규정 제19조(예산 불성립시의 예산집행)에 따라 대의원회 의결을 거칠 경우 전년도 예산에 준해 집행이 가능하다. 삼익그린2차 재건축 조합은 지난 2021년 창립총회에서 예산(안)을 의결했고, 이듬해 총회를 개최하지 못함에 따라 준예산을 적용했다. 하지만 준예산을 적용하는 과정에서 대의원회 의결을 사전에 받지 못했다. 대의원회가 성원 미달로 계속 무산된 영향이다. 삼익그린2차 A조합원은 "2021년 조합설립인가 이후 각종 내홍으로 인해 진도를 빼지 못했던 게 사실"이라며 "현 집행부가 홍보 OS 요원을 가동하지 않고도 임시총회를 성료시키며, 본격적인 사업 추진을 위한 토대를 마련해 고무적인 상황"이라고 말했다.
여의도 재건축 단지 내에서 두 번째 조합설립을 앞두고 있는 여의도 대교아파트가 이달 창립총회를 개최한다. 올해 2월 추진위원회 승인을 받은 지 채 1년도 되지 않았지만, 대교상가(A·B)를 구역계에서 과감하게 제척하는 결단을 내리며 신속 행보를 과시하고 있다. 추진위원회를 진두지휘해 온 정희선 부위원장이 조합장 단독 후보로 출마한 가운데, '원팀'을 만들어 재건축을 성공리에 이끌겠다는 포부를 대내외에 밝혔다. 7일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 조합설립 추진위원회는 이달 9일(토) 조합 창립총회를 개최한다. 정희선 추진위원회 부위원장이 조합장 단독 후보로 출사표를 던진 가운데, 정 부위원장을 중심으로 팀을 이룬 이사 후보들이 진용을 갖춰 집행부 입성을 준비하고 있다. 각 동별 대표로 구성된 이사 후보들은 컴플라이언스·자금·대관·사업전략·대외홍보 등으로 확실한 역할 분담으로 조합원들의 눈도장 찍기에 여념없다는 전언이다. 대교아파트는 사실 KB부동산신탁을 주축으로 한 신탁방식 정비사업을 택했지만, 조합 방식으로 선회한 사업장이다. 바로 옆에 붙어있는 여의도 한양아파트가 KB부동산신탁의 다소 미숙했던 사업 운영으로 시공사 선정이 돌연 중단된 상황에서 대교아파트의 선택이 다시금 회자되고 있는 분위기다. 여의도 재건축 단지 중 조합 방식을 택한 곳은 대교아파트를 비롯, 삼부아파트와 목화아파트가 있다. 나머지는 대부분 신탁방식을 선택했다. 대교아파트 부지 면적은 31,699㎡로, 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 전제로 정비계획(안)을 수립했다. 복합용지와 정비기반시설(도로·공공공지) 용지는 각각 26,942㎡, 4,757㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(260%) ▲정비계획상 상한용적률(337%) ▲법적상한용적률(440.9%)로 계획이 수립돼 있다. 건축물 최고 높이는 200m다. 대교아파트의 순부담면적은 6,395㎡로, 이는 정비기반시설 및 건축물에 대한 환산부지 면적을 모두 포함하고 있는 값이다. 전체 면적(31,699㎡)을 순부담면적(6,395㎡)으로 나눈 순부담률은 20.2%(토지 15%+건축물 5.2%)로 집계된다. 다만, 앞서 언급된 순부담률은 토지 기부채납을 결정하는 식에서 '가중치=1'을 전제로 계산됐기 때문에, 계획된 용적률을 받으려면 토지 혹은 건축물 기부채납 양을 늘려야 하는 상황이다. 현 시점, 대교아파트의 건립 예상 세대 수는 총 999세대로 ▲전용 60㎡ 이하(249세대) ▲전용 60-85 이하(540세대) ▲전용 85㎡ 초과(210세대) 등으로 구성된다. 이중 공공임대주택은 146세대다. 대교아파트 재건축을 돕는 협력업체 명단에는 ▲정비사업전문관리업자(정원씨엔씨) ▲설계사(에이앤유) ▲회계(정일회계법인) ▲감정평가(제일감정평가법인) 등이 포진해 있다.
노량진1구역의 시공사 선정을 위한 경쟁 판도에 새로운 지각변동이 일고 있어 관심이 모아진다. 올해 상반기만 하더라도 삼성물산과 GS건설의 2파전을 예상하는 관측이 지배적이었으나, 2차 입찰을 진행하는 과정에서 포스코이앤씨와 호반건설이 경쟁 대열에 새롭게 합류할 수 있다는 기류가 형성되고 있다. 노량진1구역은 시공사 선정 절차와 동시에 조합 집행부 임기만료에 따른 임원진 선출 작업도 병행하고 있다. 6일 정비업계 따르면 노량진1구역 조합은 2차 현장설명회를 마감한 결과, ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 현장설명회는 건설업계 동향을 살피러 오는 단순 목적의 참여 업체들도 있기에, 실제 관심을 갖고 움직이는 곳은 보통 소수에 불과하다. 최근 포스코이앤씨와 호반건설이 노량진1구역 상황을 면밀하게 살펴본 결과 경쟁 대열 합류 가능성을 시사한 것으로 전해진다. 노량진1구역은 1차 시공사 경쟁입찰 당시 아무도 참여하지 않아 유찰됐다. 삼성물산은 조합이 제안한 공사단가(평당 730만원)를 맞추기 어렵다는 점을 호소했고, GS건설은 홍보공영제를 어겨 두 차례나 엄중 경고를 받은 상황이라 입찰보증금 몰수 가능성을 고려한 행보로 풀이된다. 결과적으로 양사 모두 계산기를 두드려 본 결과 한 차례 유찰시키고, 시간을 벌어 두 번째 경쟁입찰 참여 여부를 저울질하겠다는 전략을 가져온 것이다. 다만, 시공사의 불참에도 불구하고, 조합은 평당 공사비 730만원을 조정하지 않고 원안대로 2차 입찰 공고문을 냈다. 조합의 이같은 행보는 시공사에게 끌려다니지 않겠다는 의지를 대외적으로 공표한 것과 다름 없다는 게 업계 중론이다. 현재 조합은 복수의 건설사를 경쟁입찰에 참여시키겠다는 내부 목표를 수립해 시공사 선정 작업에 임하고 있다. 조합원 입장에선 수의계약보다 경쟁을 통해 유리한 공사 조건을 받을 가능성이 높아진다. 노량진1구역 A조합원은 "수년 전부터 GS건설이 노량진1구역 시공권 확보를 위한 물밑 홍보작업에 임해 왔지만, 홍보공영제를 어기는 과정에서 조합과 불필요한 대립각을 세워온 게 사실"이라며 "삼성물산의 수주 움직임이 다소 둔해진 가운데, 포스코이앤씨와 호반건설 등이 새롭게 경쟁 구도에 합류할지 여부가 조합원들의 초미 관심사"라고 말했다. 다른 B조합원은 "GS건설이 노량진1구역 수주에 쏟아부은 시간과 비용을 감안할 때 쉽게 포기하지 않을 것"이라며 "틀어져버린 집행부와 어떻게 관계 개선에 나설지도 관전 포인트"라고 설명했다. 이어 "집행부 선출을 위한 총회가 곧 예정돼 있는 만큼, 시공사 선정 전 불필요한 잡음 없이 노량진1구역을 위해 일해줄 수 있는 진용으로 갖춰졌으면 하는 마음"이라고 강조했다. 한편, 노량진1구역은 조합 임원 입후보자 등록을 이달 8일(금)까지 받는다. 선출 인원은 ▲조합장(1인) ▲감사(1인~2인 이내) ▲이사(5인~10인 이내)다. 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이고, 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있어야만 입후보자로 등록할 수 있다. 집행부 임원 선출을 위한 총회 일정은 이사회와 대의원회를 거쳐 결정될 예정이다.
구로공단의 배후주거지로 형성된 금천구 시흥동871번지가 작년 12월 신속통합기획 2차 후보지 대열에 합류한 이후 1년여 만에 신속통합기획(안)을 공개했다. 2종(7층이하)일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 2단계 종상향을 전제로 개발 계획이 수립됐으며, 시흥대로에서 향후 만들어진 아파트 단지로 진출입하게 될 차도를 확보하기 위해 구역계(대우그린빌라가 속해 있는 독산동 1066번지 일대)도 일부 확장됐다. 5일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과는 이날 오후 4시 시흥동871번지 토지등소유자를 상대로 설명회를 개최했다. 금천구청으로 신속통합기획(안)을 확정지어 내려보내기 전, 주민들을 직접 만나 설명하는 자리였다. 주요 내용으로는 ▲토지 용도지역 상향(법적상한용적률 250%→300%) ▲구역계 확대를 통한 교통체계 정비 ▲공공보행통로 ▲생활SOC시설 ▲최대 45층 높이의 경관 계획 등이 꼽힌다. 시흥동871번지는 시흥대로변 쪽에 위치해 있어, 현황 제2종(7층이하)일반주거지역에서 제3종일반주거지역까지 종상향을 통한 용적률 인센티브를 받게 됐다. 물론 용적률 혜택을 받은 대가로, 토지·건축물 기부채납과 임대주택을 제공해야 한다. 이날 설명회에선 허용용적률에서 상한용적률, 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 기부채납 양과 종류에 대한 구체적인 내용 설명은 없었다. 신속통합기획(안) 상 대상지 면적은 88,326㎡, 공동주택 획지와 정비기반시설 용지(도로·공원·주차장 등)는 각각 63,202㎡, 25,124㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 제3종일반주거지역의 법적 상한치인 50%, 300%까지 사용할 수 있다. 현 시점에서 총 건립 예상 세대 수는 2,000세대 내외로, 토지등소유자(약 880명)와 임대주택(약 500세대)을 제외하면 일반분양 물량은 약 700개 정도가 나올 것이라는 게 서울시 설명이다. 신속통합기획(안)은 서울시가 공공성과 사업성을 모두 고려해 만든 일종의 '가이드라인'이다. 시흥동871번지는 가인드라인을 토대로 정비계획(안) 입안을 위한 준비에 나서게 된다. 정비계획(안) 입안 과정에서 토지·건축물 기부채납과 임대주택 비율 등을 확정짓게 되며, 입안을 위한 동의서 징구 과정에서는 조합원들에게 추정분담금을 알려줘야 한다. 내년부터 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 절차를 본격적으로 밟아나가야 한다.
서울시가 도심 문화재 인근 개발 규제로 다 쓰지 못한 용적률을 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 하는 '용적거래제(TDR)' 검토에 들어갔다. 서울시는 내년 초에 '용적거래 실행 모델 개발 용역'을 발주할 예정이라고 5일 밝혔다. 이를 위해 내년도 예산안에 용역비 3억원을 반영했다. TDR은 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등에서 도입한 제도로 각종 규제로 못다 활용한 용적률을 고밀 개발을 원하는 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 하는 제도다. 용적률은 대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율을 뜻한다. 오세훈 서울시장은 6월 일본 도쿄와 9월 미국 뉴욕에서 TDR 적용 사례를 직접 본 후 서울에 적합한 도입 방안 마련을 지시한 것으로 알려졌다. TDR이 서울에 도입되면 종로구 탑골공원 일대 문화재규제지역이나 중구 남산 주변 고도제한지역에 변화가 생길 수 있다. 규제가 유지되더라도 다 쓰지 못한 용적률을 팔아 건물 신축 재원을 확보할 수 있어서다. 다만 우리나라는 용도지역제를 쓰고 있기 때문에 TDR이 도입되기까지 현실적으로 넘어야 할 산이 많다. 부동산등기법 등 관련 법 개정이 필요한데다가 용적률을 구매하고자 하는 강남, 용산 등의 지역으로 개발 수요가 집중되면서 지역간 형평성 문제나 격차가 커질 수 있기 때문이다. 서울시는 "TDR 대상 지역, 가치 산정 방안 등 구체적인 사항은 정해진 바 없다"면서도 "용역을 통해 구체적인 실행 방안을 고민해 보겠다"고 설명했다.
![[법무법인 센트로] 상가 조합원, 아파트 못 준다? 국토부 해석 난점은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17017765819429_ae74fe_178x118_c0.png)
재건축 정비사업에서 상가소유자에게 가장 큰 관심사 중 하나는 아파트 분양 여부다. 그동안 조합들은 상가 조합원이 상가 분양을 포기할 경우 아파트를 분양하기도 했다. 그 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이었다. 하지만 최근 언론보도에 따르면, 국토교통부가 상가조합원의 아파트 분양에 관한 유권해석을 변경해 물의를 일으키고 있다. 국토교통부는 기존 유권해석을 변경하였음에도 각 지자체에 변경된 내용을 알리지도 않았고, 국토교통부가 고시한 재건축 표준정관의 내용도 그대로 방치해 감사원으로부터 지적을 받기도 했다. 더욱이 국토교통부는 상가 조합원에 대한 아파트 분양에 관하여 재건축 표준정관의 내용보다도 더욱 강화하는 내용으로 유권해석을 진행했다고 한다. 위 해석에 의하면 상가 조합원이 아파트를 분양받기는 매우 어렵게 된다. 1. 상가조합원에 대한 분양 관련 근거 규정 및 법원의 입장 먼저, 상가 조합원에 대한 분양방법과 그 근거 규정에 대해 살펴보자. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 원칙적으로 부대시설ㆍ복리시설의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것을 규정하고 있으며, 예외적으로 (가) 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우, (나) 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우, (다) 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우 등 위 3가지 중 하나에 해당하면 아파트를 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 국토교통부의 전신이었던 건설교통부는 위 규정의 내용 중 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에 대하여 상가 조합원이 ‘새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우’가 포함된다고 유권해석을 했다. 재건축 표준정관에도 위 유권해석과 동일한 내용이 규정돼 있다. 서울고등법원은 위 규정의 해석에 관하여, 상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 구 도시정비법 시행령 제52조 제2항 제2호 가목(현행 도시정비법 시행령 제63조)의 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나, 나목의 ‘새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아 ‘기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우’로서 위 제2호 가 및 나목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석된다는 취지로 판시한 바 있다(서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262, 73279 판결). 즉, 상가조합원이 상가분양을 포기한 경우를 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’ 또는 ‘새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 0인 경우’로 보고 아파트를 공급할 수 있다는 취지의 해석이 가능하다. 그런데 최근 국토교통부가 기존의 구 건설교통부의 유권해석을 뒤집은 것이다. 2. 국토교통부, ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 주택분양 가능 최근 언론보도에 따르면 국토교통부는 위 시행령 규정의 해석을 놓고, 구 건설교통부의 유권해석이나 재건축조합 표준정관의 규정과 달리, 조합이 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다는 취지로 회신을 했다고 한다. 또한 서울시는 위와 같은 변경된 유권해석에 기초하여 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’이라는 지침을 만들어 관련부서에 송부했다고 한다. 그 주요 골자는 ① ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 1주택 공급이 가능한 것으로 유권해석하며, 상가 조합원이 상가를 포기하는 등 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’에는 1주택 공급 불가, ② 시도에서 표준정관을 이미 작성·배포한 경우 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 1주택 공급이 가능한 것으로 즉시 변경하고, 향후 시도에서 작성하는 표준정관은 해당 내용을 반영하여 작성, ③ 공문 시행일 이후 조합설립인가가 신청된 조합정관은 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’로 하여 인가할 것 등이다. 결국, 상가 조합원에게 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 아파트 분양이 가능한 것으로 해석된다. 3. 재건축조합과 상가 조합원들의 상생을 위한 전환적 사고 필요 국토교통부의 유권해석 변경과 서울시의 위 운영방안 등에 대하여 비판의 목소리가 높다. 특히 재건축을 추진할 때 조합설립 등 초기 단계부터 가장 어려운 숙제 중 하나가 바로 상가 소유자의 협조와 동의서 징구 부분이다. 재건축구역에서 조합설립을 하기 위해서 상가건물에 대한 별도의 동별 동의율을 충족해야 한다. 재건축이 진행되면 상가에서 영업을 하는 사람들은 영업을 그만두고 사실상 강제로 퇴직을 할 수밖에 없는 상황이 되기 때문에 재건축이 반드시 반가운 소식이라고 단정하기 어렵다. 재개발과 달리 재건축에서는 법적으로 영업보상도 인정되지 않는다. 따라서 영업수익이 매우 높은 상가의 경우 재건축에 반대하는 경우가 많다. 또한 최근에는 상가건물보다 아파트에 대한 재산적 가치가 매우 높게 형성되고 있기 때문에 상가소유자들도 대부분 아파트 분양을 선호하고 있다. 한편, 재건축을 진행할 때 상가를 포함하게 될 경우, 아파트의 배치나 용적률 등에서 더 많은 혜택을 볼 수 있어 상가를 배제할 때와 비교할 때 훨씬 높은 사업이익을 기대할 수도 있다. 높은 사업성에 근거하여 일부 재건축구역의 경우에는 상가소유자에게 상가뿐만 아니라 아파트도 분양을 해주겠다고 약속하고 상가소유자들을 재건축에 참여하도록 유도한 사례도 있다. 상가가 참여할 때 사업성이 더 유리하다면 위와 같은 방법으로 상가소유자들과 협의하여 신속하게 재건축사업을 진행하는 것이 합리적일 것이다. 그런데 만약 국토교통부의 유권해석처럼 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다고 한다면, 위와 같은 협상안은 애초에 불가능하다. 상가를 건설하게 될 경우 상가소유자에게 아파트를 공급할 수 없기 때문이다. 결국 국토교통부의 유권해석이 상가 분쟁의 바람직한 해결 방법에 찬물을 끼얹는 형국이 될 수도 있다. 몇 년 전, 주택산업연구원은 ‘재건축사업 주택-상가 분쟁 해소방안’이라는 주제의 발표자료에서 상가소유자에게 아파트 분양권을 부여하고 또 그 기준을 마련해야 한다는 의견을 피력한 바 있다. 성수동이나 압구정, 여의도 등 각종 규제로 인하여 오랫동안 멈춰 있었던 재건축정비사업이 최근 속도를 내고 있다. 재건축사업을 추진하는 과정에서 나타나는 상가소유자들의 문제를 관련 법령에 따른 엄격한 규제로 처리하는 것보다는, 조합과 상가 소유자들이 모두 상생할 수 있는 방법을 모색하고 합리적인 협의안을 도출할 수 있도록 국토교통부 또는 지자체가 적극적으로 지원하는 것이 재건축사업을 성공으로 이끄는 지름길이 될 수 있다고 생각한다. 국토교통부 담당자들의 전환적 사고가 필요한 시점이다.
![[단독] 대우건설, 안산주공6단지 입찰지침 위반 사유는…실수일까?](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17016969725234_bd5cc3_178x118_c0.jpg)
대우건설이 안산주공6단지 입찰제안서를 제출한 가운데, 공동사업시행자(한국토지신탁·무궁화신탁)가 안내한 입찰지침을 지키지 않아 시작도 하기 전부터 논란이 일고 있다. 입찰지침 위반 내용은 '지하 세대창고'와 관련 있다. 입찰지침서에는 시공사가 세대창고를 제안할 경우, 지하 세대창고의 면적과 공사비는 별도로 표기해야 한다고 기재돼 있으나, 이를 대우건설이 총 공사비에 포함시켜 온 게 화근이 됐다. 4일 정비업계 따르면 안산주공6단지 공동사업시행자인 한국토지신탁과 무궁화신탁은 이날 오후 3시 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 받아본 결과, 대우건설과 포스코이앤씨가 응찰했다. 양사 모두 수주의지를 내비쳤던 만큼 유효경쟁 성립은 사실상 예견된 일이었다. 문제는 정비사업위원회에서 이날 양사가 제출한 입찰제안서를 뜯어보고 일일이 확인하는 과정에서 불거졌다. 대우건설이 입찰지침을 어긴 제안서를 낸 것이다. 입찰지침 위반 이슈는 지하 세대창고에서 비롯됐다. 발주자인 한국토지신탁·무궁화신탁은 세대창고를 제안할 경우, 건축 공사비 내역 부문에 세대창고 면적과 공사금액을 별도 표기해야 한다는 내용의 작성기준을 안내했다. 하지만 대우건설은 총 공사비와 건축 연면적에 '세대창고'를 모두 포함시켰다. 그 결과, 대우건설의 공사비 총액은 포스코이앤씨보다 높았음에도 불구, 평당 공사비는 오히려 낮게 보이는 상황이 연출됐다. 대우건설과 포스코이앤씨의 대안설계 공사비는 각각 약 3,060억원, 2,780억원이다. 대안설계 기준(안) 상 안산주공6단지의 건축연면적은 159,143㎡다. 이를 1평(3.305785㎡)으로 환산하면, 4만8,140평이 계산된다. 포스코이앤씨의 총 공사비(2,780억원)를 4만8,140평으로 나누면 평당 공사비는 578만원이 나온다. 세대 창고는 지하주차장 내 벽 뒤 숨겨진 공간을 활용해 지어진다. 불필요한 시공 공간을 줄이는 반면, 총 공사금액을 결정짓는 건축연면적에는 포함돼 시공사들로부터 자주 활용된다. 최근 산본1동1지구 시공권을 확보한 현대건설은 세대당 주차면수를 늘리는 방향으로 지하층 건축연면적을 늘리는 대안설계를 제안했다. 결과적으로 총 공사비(6,337억원)는 원안설계 공사비(5,647억원)보다 663억원 늘어났지만, 건축연면적이 늘어난 탓에 평당 공사비는 615만원으로 동일하게 유지됐다. 세대당 주차 대수는 1.5대에서 1.9대로 크게 늘어나며, 입주자들의 주차 여건은 개선됐다. 한국토지신탁과 무궁화신탁은 대우건설에게 입찰지침에 맞게끔 동일한 기준으로 입찰금액과 평당 공사비를 수정해야 한다는 점을 요청했다. 하지만 대우건설은 입찰 당일인 오늘 현장에서 의사결정을 내리지 못한 것으로 전해진다. 입찰지침서에 따르면 발주자인 신탁사의 대안설계 가이드라인을 위반할 경우, 신탁사와 정비사업위원회 판단 하에 최악의 경우 입찰자격 박탈도 가능하다는 게 정비업계 설명이다. 제보를 한 안산주공6단지 A조합원은 "사람이 하는 일이다 보니, 실수가 있을 수 있다"며 "하지만 일부 조합원들은 실수가 아닐 수도 있다는 점에 의문을 제기하고 있기도 해, 논란은 쉽게 사그라들지 않을 것"이라고 말했다. 이어 "양사가 공정한 경쟁을 해야 조합원 입장에선, 더 유리한 공사조건을 받을 수 있지만 시작도 하기 전에 입찰지침 위반 이슈가 생길 거라곤 생각하지 못했다"고 아쉬움을 토로했다. 안산주공6단지는 [2020 안산시 도시·주거환경정비기본계획] 상 정비예정구역으로 지정됐으며, 2014년 정밀안전진단 결과 '조건부 재건축(D등급)' 판정을 받았다. 사업 대상지 면적은 41,191㎡, 건축 연면적은 159,936㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269.99%, 17.17%로 계획이 잡혀 있다. 조합 창립총회를 수차례 열려고 했지만 토지등소유자들의 의견 취합이 되지 않아 무산됐고, 지난해 신탁방식 정비사업으로 선회했다. 안산시는 작년 12월 안산주공6단지 조합설립추진위원회 승인을 취소하고, 한국토지신탁과 무궁화신탁을 공동 사업시행자로 지정했다. 신탁계약서 상 수수료는 매출액의 1.95% 요율을 곱한 값으로 한다. 지금으로부터 2년 전, 신탁사가 책정한 수수료는 앞선 요율(1.95%)을 적용했을 때 약 108억원에 달한다. 역산하게 될 경우, 2년 전 신탁사가 추산한 분양수입은 약 5,538억원이다. 물론 분양수입은 시장 여건에 따라 계속 달라진다.
압구정3구역이 우여곡절 끝 건축설계사 선정을 위한 재공모에 나선 가운데, 토지등소유자를 상대로 '용적률' 관련 이해를 돕고자 설명회까지 개최했다. 올해 7월 설계사 선정 과정에서 '입찰지침 위반'으로 오명을 떠안은 만큼, 조합은 건축 파트너를 빠르게 확정짓고 정비계획(안) 수립에 속도를 낼 방침이다. 신속통합기획(안) 가이드라인 내 주요 사안(토지이용계획·기부채납 항목·용적률 등)도 서울시와 재논의한다. 4일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 이달 9일(토) 설계사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 희림건축과 해안건축이 맞붙는 경쟁 구도는 5개월 전과 동일하다. 인허가청인 서울시의 공모중단 시정명령에도 불구, 총회를 강행했다가 다시 꼬리를 내린 만큼 조합은 여느 때보다 신중한 행보다. 제출된 응모작품과 조합원 배포용 홍보책자, 홍보 영상물 등 모든 절차에 있어 엄격한 심사기준을 적용하고 있다는 전언이다. 설계사 선정 과정에서 적잖은 시간과 비용이 소모된 점을 알기에, 조합은 정비계획(안)과 건축계획(안) 마련에 모든 역량을 쏟겠다는 각오다. 최근 주민들과 만난 자리에선 용적률 체계 설명에 집중했다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성을 뜻한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4단계로 구성된다. 용도지역에 따라 각각의 단계별 용적률은 모두 다르다. 압구정3구역은 ▲제1종일반주거지역(482㎡) ▲제2종(7층이하)일반주거지역(36,836㎡) ▲제2종일반주거지역(20,576㎡) ▲제3종일반주거지역(207,559㎡)이 혼재돼 있다. 이중 제1종·제2종(7층이하)·제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 종상향하고, 제3종일반주거지역 일부(44,184㎡)를 준주거지역으로 올려 재건축 사업을 진행하는 방향으로 가이드라인이 잡혀있다. 종상향 후 획지는 최종 2개(제3종·준주거)다. 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용)에 따라, 기준용적률은 '변경 전 용도지역의 용적률'로 한다. 이 말은 즉슨, 제3종 획지는 변경 전 용도지역(제1종·제2종 7층이하·제2종·제3종)의 각각의 기준용적률을 가중평균한 값(220.4%)이고, 준주거 획지도 변경 전 용도지역(제3종)의 기준용적률(230%)을 그대로 따른다. 기준용적률은 용적률 체계의 시작점으로 보면 된다. 기준용적률 다음으로는 허용용적률로 가야 한다. 통상적으로 허용용적률로 가기 위한 방법은 [서울시 건축물 심의기준_별표4. 공동주택 허용용적률 인센티브 적용기준]을 살펴보면 된다. 인센티브 내용은 ▲공공보행통로(10%p 이내) ▲열린단지(5%p) ▲공개공지(5%p 이내) ▲돌봄시설(5%p) ▲방재안전(5%p) ▲지역기반시설정비(5%p 이내) ▲지역특화(10%p 이내) 등으로, 최대 20%p까지 받을 수 있다. 다만, 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)의 경우, 미리 20%p를 부여해 기준용적률과 허용용적률을 230%로 동일하게 맞췄다. 각 아파트 단지별로 20%p를 채우기 위한 방법은 알아서 강구해 가면 된다. 신속통합기획(안)을 공개한 올해 상반기엔, 압구정 개발기본계획이 있었던 터라, 개발기본계획 상 기준용적률과 허용용적률을 별도로 구분해 놓고 있지 않았던 점을 반영한 것이다. 현재는 지구단위계획으로 전환됐다. 다음 단계는 상한용적률이다. 기준용적률(혹은 허용용적률)에서 상한용적률로 가기 위해선, 서울시와 협의를 통해 공공기여(기부채납)의 양과 종류에 대해 합의해야 한다. 획지1(제3종)의 경우, ▲도로(토지) ▲공원(토지) ▲연결녹지(토지) ▲공공청사(토지·건축물) ▲지하차도(건축물) 등을 통해 약 42% 가량의 용적률과 맞바꾸는 것으로 계획이 잡혀 있다. 획지1(221,270㎡)의 용적률 42%는 연면적 약 9.3만㎡으로 환산된다. 획지2(준주거)의 경우, ▲도로(토지) ▲공원(토지) ▲문화시설(건축물) ▲덮개시설(건축물) ▲보행교(건축물) 등을 기부채납하고 약 131% 가량의 용적률을 확보하는 것으로 계획이 수립돼 있다. 획지2(44,184㎡)의 용적률 131%는 연면적으로 환산하면 약 5.8만㎡에 달한다. 획지1(제3종)과 획지2(준주거)의 각각의 상한용적률을 면적에 비례해 가중평균하면 압구정3구역의 전체 상한용적률은 평균 279%가 나온다. 압구정3구역 내에서 이슈가 됐던 '보행교' 기부채납을 하지 않을 경우, 전체 상한용적률(3종+준주거)은 약 2.7%가 줄어든다. 조합은 용적률 약 2.7%가 줄어들 경우, 연면적 8,696㎡가 줄어든다는 설명이다. 현재 주민참여단(비상대책위원회)이 원하고 있는 공공기여율 10%를 적용할 경우, 전체 상한용적률은 261.7%로 신속통합기획(안) 대비 용적률 약 17%가 줄어든다는 점도 부연했다. 한편, 압구정3구역 내에는 주민참여단(비상대책위원회)이 설계사 선정절차 중지를 위한 가처분 신청을 걸어놓은 상황이라, 법원의 인용 여부에 따라 설계사 선정을 위한 총회 개최 여부가 결정될 전망이다. 조합은 조합원으로 변호인단을 꾸려 대응 중이다.
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