발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
송파구 최대어로 꼽히는 잠실우성1·2·3차가 조합설립인가 3년 만에 시공사 선정에 착수하며 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 기대감이 커지고 있다. 다만, 삼성물산과 현대건설 등 탑티어(Top-tier) 건설사들은 입찰지침서 상 수용하기 어려운 조건들로 인해 여느 때보다 신중한 모습이다. 높은 수준의 입찰조건으로 인해 참여가 제한될 경우 조합원 선택의 폭이 좁아질 수 있다는 관측이 제기된다. 27일 정비업계 따르면 잠실우성 재건축 조합은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 30일(월) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부한다. 입찰제안서 마감일은 오는 11월 29일(금)까지다. 입찰보증금은 현금 300억원과 이행보증증권 300억원을 합친 600억원이다. 입찰에 참여하려면, 다음 달 17일(목)까지 입찰참여확약서(LOC)를 제출해야 한다. 총 공사금액은 1조6,198억원으로, 평당 공사비는 880만원이다. 잠실우성은 지하4층-지상49층 총 2,680세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 사업지 근방으로는 ▲잠실 MICE ▲삼성역 복합환승센터 ▲현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있으며, 더블 역세권(2호선·9호선)과 탄천 조망권으로 인해 입지 경쟁력이 탁월하다는 평가다. 정비사업 환경이 녹록지 않은 상황임에도 불구, 프로젝트 규모와 사업성 측면에서 대형 시공사들의 치열한 경쟁이 예상되던 배경이다. 다만 책임준공확약서를 포함해 시공사에게 과도한 부담이 전가될 수 있는 조건들이 입찰지침서에 포함되면서 시공사들의 참여 결정이 쉽지 않은 상황이다. 책임준공확약의 경우, 공사 중단이 있을 경우 하루 수십억원 규모의 배상을 진행해야 한다는 문구가 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 조합이 이같은 결정을 내린 건 둔촌주공과 대조1구역, 장위4구역 등 공사비 분쟁의 결과 공사중단으로 귀결된다는 점에 기인한다. 조합 입장에선 사업시행자 지위를 갖고 있기에, 조합원 이익을 보호하기 위해 입찰지침서를 마련해야 할 당위성이 존재한다. 다만, 어느 일방의 시공사가 아예 참여조차 할 수 없는 조건들이 있을 경우 경쟁입찰을 성사시켜 얻을 수 있는 경제적 실익을 섣불리 포기해야 하는 단면도 존재한다는 지적이다. 최근 경쟁입찰이 성사된 강남구 내 A사업장에서 DL이앤씨는 물가상승에 따른 공사비 상승분을 200억원까지 부담한다고 제안했다. 실제로 책임준공확약서는 삼성물산과 현대건설처럼 신용등급이 높은 건설사에게 필요하지 않다. 향후 사업비·이주비 프로젝트금융(PF)을 일으킬 때, HUG보증 없이 자체 지급보증만으로 조달이 가능하기 때문이다. 삼성물산과 현대건설은 조합이 요구하는 책임준공확약서를 제출해야 할 당위성이 전혀 없는 것이다. HUG보증을 필요로 하지 않는 삼성물산과 현대건설은 부담스러운 조건일 수밖에 없다. 물론 조합 입장에선 공사비 증액을 이유로 공사중단 등의 사태를 막기 위한 목적이 담겨 있다. '입찰지침서 상 높은 수준의 입찰조건을 제안하는 것'과 '최대한 건설사 참여를 유도해 입찰조건을 제안받는 것' 중 어떤 방향성이 유리할지에 대해선 조합원들 사이에서도 다양한 의견이 개진되고 있는 상황이다. 금융업 관계자는 "HUG보증은 일종의 신용대출로, 1군 건설사 중 HUG보증 없이 자체 신용등급으로 사업비를 대출받는 곳은 삼성물산과 현대건설 정도"라며 "그밖의 건설사들은 HUG보증을 받기 때문에 무조건 책임준공확약서를 써야 하기에 큰 부담은 없을 것"이라고 말했다. 이어 "삼성물산이 지은 래미안 원베일리도 HUG보증 없었는데, 건설사의 책임 하에 조합원들과의 준공 약속을 잘 지켰다"고 설명했다. 또 다른 관계자는 "경쟁입찰이 성사될 경우, 시공사는 가진 모든 역량을 동원할 수밖에 없다"며 "경쟁입찰에서 패배할 경우, 수백억원의 비용 손실이 발생하고 브랜드 이미지 타격도 불가피하다"고 말했다. 이어 "조합원의 선택을 받기 위해선 공사조건과 금융조건 모두 가용 가능한 범위 내에서 모두 들고 갈 수밖에 없다"며 "삼성물산은 입찰참여를 위해 지침서를 완화해 달라는 요청을 진행 중이며, 현대건설은 현 시점 참여 포기로 가닥을 잡은 상황"이라고 덧붙였다.
방화뉴타운 내 방화6구역이 지난해 착공을 위한 공사 약정서를 체결했지만, 조합과 시공사 간 최종 협의가 이뤄지지 않아 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 현재 방화6구역은 조합원 이주가 완료된 상황이기에 착공이 늦어질수록 조합원들의 금전적 부담은 계속해서 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 조합원들은 원만한 협의를 전제로 빠른 착공 후 입주를 희망하고 있기에 착공 시기에 업계 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 방화6구역은 이달 28일(토) 임시총회를 열어 HDC현대산업개발의 시공권 유지 여부를 논의키로 했다. 조합은 작년 10월 착공을 위한 공사 약정서를 총회에서 의결했지만 집행부 사퇴 및 가처분 소송이 제기됨에 따라 착공이 지연됐다. 약정서 관련 가처분 소송은 대법원에서 최종 기각 결정을 받았다. 방화6구역이 공사를 시작하려면 시공사와 공사도급계약 변경(안) 체결이 선행되어야 한다. 방화6구역은 조합원들의 이주가 모두 완료된 터라, 사업비·이주비 대출이자가 매일 누적되고 있는 상황이다. 사업기간이 길어질수록 부담해야 할 금융비용이 비례해서 늘어난다. 이는 향후 조합원 분담금에도 영향을 미친다. 시공권이 해지될 경우 대체 시공사를 찾아야 하는 과정에서 많은 시간과 비용이 소요될 것이라는 게 업계 중론이다. 시공사를 해지할 경우 사업기간 지연은 불가피할 것으로 관측된다. 실제 지난해 시공사와 공사비 갈등을 겪은 북아현2구역과 홍제3구역도 시공사 해지 안건을 총회 올리려고 했으나, 최종 협의 끝에 시공권을 유지키로 결정했다. 북아현2구역은 다음 달 관리처분계획(안) 수립을 앞두고 있으며, 홍제3구역은 이주 절차를 진행 중이다. 2개 사업장 모두 시공사와 갈등을 겪었지만, 종국엔 공사비 증액 협의를 마무리하고 후속 절차들을 빠르게 밟아나가고 있다. HDC현대산업개발은 지난해 착공을 진행하고자 했으나, 강서구청에서 집행부 부재 및 가처분 소송 등을 이유로 '특정공사 및 비산먼지발생사업' 신고서를 받아주지 않았다. 강서구청은 착공 필수서류로 변경 공사도급계약서를 첨부토록 요구했다. 방화6구역의 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다.
구릉지 지형으로 자연녹지와 인접한 갈현2구역(갈현 12-248번지)이 지리적 한계를 이겨내고 1단계 종상향을 추진한다. 통상 사업지 인근에 녹지지역이 포함되면 용도지역 변경이 어렵지만, 갈현2구역은 자문회의를 거쳐 사업성 확보 차원에서 종상향을 이뤄냈다. 다만 조건부 종상향인 만큼, 아파트 최고높이는 최대 18층으로 제한된다. 27일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 갈현동 12-248번지 일대 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발 사업에 대한 주민설명회를 열었다. 발표는 도시재생계획 용역을 전문으로 하는 어울림엔지니어링 종합건축사사무소가 맡아 진행됐다. 대상지의 구역면적은 40,178㎡로, 획지는 공동주택용지 35,177㎡, 정비기반시설 5,001㎡로 나뉜다. 토지등소유자는 519명으로 나타났다. 용도지역은 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 종상향을 계획 중이다. 종 변경을 통해 사업성을 높이고 공공성도 확보한다는 방침이다. 공공기여 계획에 따라 공공시설 부지에 대한 순부담률은 18.28%으로 책정됐다. 총순부담 면적은 7,343㎡로, 신설 정비기반시설(5,001㎡)과 건축물 기부채납(2,342㎡) 면적을 더한 값이다. 상부에는 송천사(종교용지)가 존치하고, 공공공지가 조성된다. 대상지 하부에는 중복결정을 거쳐 지상엔 공공청사, 지하엔 주차장이 들어선다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(178%) ▲상한용적률(200%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 기준용적률 150%에서 170%로 갈 수 있었던 이유는 2025년 서울시 도시 및 주거환경정비 기본 계획에 따라 소형주택 건설 시 20%를 완화받기 때문이다. 허용인센티브(8%)는 공공보행통로와 열린단지를 지어 확보하게 됐다. 도로 및 공영주차장 등 공공기여를 통해 추가 상한용적률(22%)도 얻게 됐다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 18층(135m이하)으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 896세대로, 분양아파트는 701세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(36세대) ▲59㎡(255세대) ▲74㎡(167세대) ▲84㎡(175세대) 등으로 구성된다. 나머지는 재개발 임대아파트(109세대)와 국민임대아파트(86세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 1,277대로 세대당 1.42대로 나타났다. 공공보행통로 변에는 개방형 주민공동시설이 배치될 계획이며, 갈현로 47가길 변으로는 연도형 근린생활시설이 지어진다. 지형단차를 고려한 테라스하우스도 계획돼 있다. 추정비례율은 100.56%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 3,068만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 대략 730만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(5,633억원)에서 총사업비 지출(3,702억원)을 빼고 종전자산총액(1,920억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲17평형(4.8억원) ▲20평형(5.7억원) ▲24평형(6.4억원) ▲29평형(7.3억원) ▲33평형(8억원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲17평형(5.7억원) ▲20평형(6.7억원) ▲24평형(7.5억원) ▲29평형(8.6억원) ▲33평형(9.4억원)으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다. 이날 설명회 말미엔 공공기여에 따른 순부담률이 높다는 주민들의 의견이 나왔다. 또 단지 기부채납 항목에서 제외된 공원에 대한 질문도 뒤를 이었다. 이에 은평구청 관계자는 "대상지는 구릉지역으로, 자연녹지와 접해 기반시설과 건축물 높이에 대한 상당한 민감도가 적용된다"며 "최소 순부담률이 15%라고 해서 거기에 온전히 맞출 수는 없다"고 답했다. 다만 이 관계자는 "초과된 3.8%의 순부담률은 자문을 통해 좀 더 검토해볼 수 있다"며 "공공시설은 주민들도 이용가능한 공공영역이기에 불합리하다고만 볼 순 없다"고 언급했다. 대상지에 적용되지 않은 공원과 관련, 어울림엔지니어링 관계자는 "구역면적이 5만㎡ 또는 세대수가 1,000명 이상이 돼야 공원을 일부 할애할 수 있다"며 "우리 구역은 4만㎡로, 세대수도 1,000명을 넘지 않아 해당이 되지 않는 부분"이라고 설명했다.
일반분양을 완판한 장위4구역(장위자이 레디언트)이 시공사인 GS건설과 공사비 협상에 난항을 겪고 있다. '공사중단 예고' 현수막까지 걸리며, 연초 대조1구역과 비슷한 상황이 연출되면서 조합원 불안감이 커지는 양상이다. 성북구청은 성북구갈등조정위원회 TF팀을 꾸려 공사중단 없이 조정과 중재가 이뤄질 수 있도록 행정력을 지원할 계획이다. 조합과 시공사 간 원만한 합의가 이뤄질 수 있을지 관심이다. 26일 정비업계 따르면 GS건설은 장위4구역 공사 현장에 현수막(공사중단 예고)과 호소문을 부착했다. 설계사 파산 및 부재로 인해 공사에 심각한 차질이 빚어지고 있으며, 공정일정이 계속 지연되고 설계사 선정이 완료되지 않아 공사중단을 부득이하게 고려할 수밖에 없었다는 게 요지다. 조합은 다음 달 임시총회를 열어 설계사를 선정할 예정이며, 공사비를 올리더라도 증빙할 수 있는 세부내역이 필요하다는 입장을 견지하고 있다. GS건설은 지난 2022년 4월 착공했지만, 당시 조합 설계사의 설계도서 오류(건축도면·구조도면·구조계산서 등 도면 간 내용 상이 등)로 인해 공사 진행에 어려움이 있었음을 밝혔다. 착공 이후 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 수급 불안정으로 인해 공사비 인상이 불가피하다는 점을 조합원들에게 호소했다. 지난 달 조합이 선정한 설계사가 파산신청을 함에 따라, 준공 일정도 지연될 수 있다는 점을 설명했다. 조합은 도급계약서를 체결한 이후, ▲2009년(평당 346만원) ▲2015년(평당 439만원) ▲2022년(평당 465만원) ▲2023년(평당 516만원) 등으로 공사비를 증액시켜왔다는 입장이다. 조합이 GS건설에 제안한 증액 금액은 149억원으로, GS건설의 요청금액(483억원)과는 334억원의 이견차가 있다. GS건설은 설계변경(약 200억원)과 물가상승(약 283억원)을 합친 약 483억원을 최종 제안했다. 조합 관계자는 "지난해 7월 변경 도급계약서를 작성할 때, 물가변동에 따른 공사비 증액은 더 이상 없을 것이라는 내용"이 있었다며 "현재 대의원회에서 설계사 선정 안건을 통과시켰고, 다음 달 총회를 열어 선정할 예정"이라고 설명했다. GS건설이 공사를 중단할 경우, 공사 중단에 따른 손실은 고스란히 조합원들의 몫이 될 전망이다. 대조1구역은 올해 1월 1일부터 6월 11일까지 공사가 중단됐다. 최근 현대건설은 총 공사금액(5,807억원)에서 약 3,763억원 증액된 9,570억원을 요청했다. 공사중단에 따른 손실보상액은 약 750억원 정도로 책정했다. 공사중단에 따른 손실보상액을 조합원 수로 나눠볼 때, 1세대당 약 5,000만원 수준이 된다. 성북구는 장위4구역 갈등조정위원회TF팀을 중심으로 조합 의견 청취와 자체 전략회의를 진행했다. 금일 시공사인 GS건설과도 회의를 거쳐 향후 합동 조정회의를 열 예정이라고 밝혔다. 갈등조정위원회TF팀은 성북구 주거정비과, 서울시 주거정비과, 정비사업 코디네이터 등 모두 7명으로 구성돼 있다. 정비사업 코디네이터는 변호사와 회계사 등 전문가들로 이뤄진다.
토지등소유자가 2,100명에 달하는 대규모 사업지인 상도15구역이 정비계획(안) 수립·보완을 통해 신속하게 정비구역 지정절차 단계를 밟고 있다. 상도15구역은 신통기획 가이드라인에 따라 용적률 체계를 손보고, 서울시 기본계획에 맞춘 높은 사업성 보정계수를 적용해 사업성 향상을 도모할 예정이다. 26일 정비업계 따르면 동작구청은 상도15구역(상도동 279번지 일대) 토지등소유자들을 대상으로 이달 정비계획(안) 주민설명회를 개최했다. 대상지는 정비계획 입안 동의서 징구 시작 17일 만에 50% 동의율을 달성하며 빠른 사업속도를 보이고 있다. 상도15구역의 총 면적은 141,286㎡로, 획지면적은 119,901㎡에 해당된다. 공공시설은 세부적으로 ▲도로(8,205㎡) ▲공원1(5,400㎡) ▲공원2(4,920㎡) ▲수도공급설비(294㎡) 등으로 구성된다. 차고지(344㎡)와 종교용지(504㎡)는 이전될 예정이며, 양녕청년주택(1,717㎡)은 존치될 계획이다. 대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 제2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 순부담률은 6.8%로 집계됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(208%) ▲허용용적률(218%) ▲상한용적률(234%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 상도15구역은 소형주택 공급으로 기준용적률 20%를 추가로 받는 조건을 전제로 앞선 용적률 체계가 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 공개공지(5%) 통해 10%p를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(16%p)는 도로, 공원, 체육관 등의 기부채납을 대가로 받는다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,204세대로 분양주택 2,649세대와 임대주택 555세대로 각각 나뉜다. 임대의 경우 의무임대(449세대)와 국민임대(106세대)로 분류된다. 분양주택의 경우, 전용면적별로 ▲59㎡(1,191세대) ▲74㎡(400세대) ▲84㎡(838세대) ▲102㎡(220세대)로 나타났다. 추정비례율은 101.41%로 산정됐다. 이는 총수입(2조5,767억원)에서 총지출(1조5,443억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(1조179억원)을 나눈 값이다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(2.1)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 84㎡기준 평당 3,800만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 77% 수준으로 책정됐고 ▲59㎡(7.2억원) ▲74㎡(8.9억원) ▲84㎡(9.9억원) ▲102㎡(11.5억원) 등으로 산출됐다. 상도15구역은 경사를 활용한 발코니·테라스 특화세대와 다양한 평형계획으로 원주민의 선택지를 확대한다는 계획이다. 또 ▲저층주거 대응형(열린 배치) ▲도시 대응형(연도형 상가) ▲커뮤니티형 ▲상징경관형 ▲자연친화형 등 지역풍경을 고려한 다채로운 경관계획도 갖고 있다. 아울러 원활한 진·출입을 위한 성대로 20m 확폭 계획을 토대로 교통체계 개선에도 나선다. 이날 설명회 말미, 이진호 추진준비위원장은 "다물권자의 1+1 입주권을 감안해도 일반물량이 최소 350세대는 나온다"며 "39㎡ 크기를 다 없앴는데, 막연히 세대 수가 늘어나는 것이 조합에 유리한 것이 아니란 점을 염두해 둬야 한다"고 주민들에게 당부했다. 이 위원장은 "9월에 서울시 기본계획이 변경될 예정"이라며 "평균 공시지가에 비해 동작구 공시지가가 낮고, 상도동은 동작구 평균보다도 낮아 추가 용적률 인센티브로 사업성 향상을 기대할 수 있다"고 강조했다. 그러면서 "상도15구역은 순부담률과 임대주택 비율이 모두 낮은 사업지로, 더 높은 사업성 확보를 위해 노력하겠다"고 말했다.
서초진흥 아파트가 신속통합기획을 통해 재건축 사업에 속도를 낸다. 서울시 기조에 맞춰 데이케어센터 수용을 검토 중인 서초진흥은 대공방어협조구역을 두고도 각 관계부처(서울시·수방사)와 협의를 거쳐 조치안을 마련할 것으로 보인다. 25일 정비업계 따르면 서초구청은 이달 서초진흥 정비계획 변경(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회에서 조합원들의 이목을 끈 부분은 단연 데이케어센터 수용 건과 대공방어협조구역에 따른 고도제한 완화 부분이었다. 우선 현 시점 공람공고를 진행 중인 서초진흥 조합은 데이케어센터 수용으로 가닥을 잡고 사업을 추진한다는 방침이다. 서초구 노인인구 증가 등을 고려했을 때, 재가노인복지시설의 확충이 필요하다는 서울시 의견이 반영된 결과로 풀이된다. 다만 데이케어센터의 구체적인 용도와 면적은 향후 계획여건과 수요 등을 면밀히 따져 최종 결정될 예정이다. 또 서초진흥은 ▲개포동 래미안 포레스트 ▲도곡동 타워팰리스 ▲송파 롯데월드타워 등과 함께 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조를 요한다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 수방사 측은 협의의견으로 건물의 157m 이하 신축과 조건 수용 불가시 신축건물 최고층 옥상에 작전보완시설 구축을 해결방안으로 내놨다. 정비계획 상 신축건물은 행정기관 위탁고도를 48.85m 초과할 것으로 나타났다. 이를 두고 서초진흥 조합은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 재협의해 나갈 계획이다. 현재 정비계획 단계인 만큼, 향후 사업시행인가 전까지 관련 협의절차를 완료한다는 입장이다. 아울러 강남의 취약한 침수 문제 해결을 위한 약 2만톤(t) 규모의 빗물저류조 설치도 눈에 띄는 부분이다. 이는 서울시가 종로구 신영동에 건설 예정인 빗물저류조와 비슷한 규모로, 수해예방 및 치수안전을 도모하기 위함이다. 건축시설계획에 따라 대상지에 공급되는 주택물량은 857세대로, 세부적으로 살펴보면 ▲60㎡이하(127세대) ▲60~85㎡이하(334세대) ▲85㎡초과(396세대)로 나뉜다. 재건축 규모가 크지 않아 일반물량은 148세대 수준이다. 임대주택 수는 94세대로 나타나며, 임대주택은 모두 60㎡이하 규모로 지어질 예정이다. 추정비례율은 73.15%로 책정됐다. 조합원 분양가는 ▲24평(15.12억원) ▲34평(19.97억원) ▲39평(22.59억원) ▲43평(24.89억원) ▲47평(26.65억원) ▲52평(28.58억원) ▲60평(32.94억원) 등으로 나타났다. 33평형 소유자가 동일 평형으로 재건축 시, 약 3억원의 분담금이 예상된다. 또 43평형 소유자가 동일평형 재건축 시에는 약 3.2억원의 분담금이 필요하다. 높아진 공사비와 분양가상한제 적용을 받아 향후 분담금 규모는 더 확대될 가능성이 있다. 설명회 말미 진행된 주민질의에선 정확한 사업일정과 절차를 묻는 조합원들의 목소리가 주를 이뤘다. 앞서 지구단위계획 수립 당시, 사업이 장기간 표류했던 경험을 반면교사 삼아 같은 문제를 되풀이하지 않겠다는 주민들의 강한 의지가 반영된 결과로 보인다. 이를 두고 용역사인 ㈜무영씨엠건축사사무소 관계자는 "연내 정비구역 변경 고시를 받는 것이 목표"라며 "건축심의는 내년 6~7월로 예상하고 있다"고 설명했다. 현 시점, 서초진흥이 목표하고 있는 입주 시점은 2031년이다.
안산 고잔연립2구역이 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 현대엔지니어링이 1차 경쟁입찰에 응찰하며 수주 의욕을 내비쳤다. 최근 서울시내 주요 입지에 위치한 사업장들을 잇따라 수주하며 고무된 분위기를 이어갈 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 25일 정비업계 따르면 안산 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 최근 입찰제안서를 마감한 결과, 현대엔지니어링이 단독 응찰했다. 경쟁입찰이 성립되지 않음에 따라 1차 입찰은 유찰됐고, 조합은 입찰 재공고를 진행했다. 2차 입찰 마감일은 오는 10월 23일(수)까지며, 입찰보증금은 100억원이다. 건설사 간 컨소시엄은 불가하다. 앞서 현장설명회는 현대엔지니어링을 포함해 총 10곳이 참석했다. 현대엔지니어링은 현대자동차그룹에 속한 건설사로, 국토교통부 시공능력평가에서 올해 4위에 랭크돼 있다. 국토교통부는 전국 건설업체를 상대로 최근 3년간의 공사 실적과 경영상태, 기술능력 등을 종합적으로 평가해 공시한다. 현대엔지니어링의 신용등급은 AA-로, 낮은 부채비율과 높은 이자보상배율 등을 나타내며 탄탄한 재무구조를 갖추고 있다. 건설사 신용등급은 조합의 금융비용, 종국엔 조합원들의 분담금과 직결된다. 올해 8월 강남구 삼성동 '서광아파트 리모델링' 사업 수주에 이어 이달에는 동작구 사당동 '사당5구역 재건축'을 연거푸 수주했다. 사당5구역은 노후화된 단독주택을 지하4층-지상12층 10개동 아파트로 재건축하는 사업이다. 현재 강서구에 위치한 방화3구역 재건축 프로젝트 수주에도 참여하고 있다. 고잔연립2구역 일대는 서울 지하철 4호선 고잔역이 도보로 이용 가능하고, 안산시청과 고려대학교병원이 인근에 위치해 우수한 주거환경을 자랑하고 있다. 하지만 노후된 건축물로 인해 생활상의 불편함을 겪고 있어 재건축이 시급한 상황이다. 이 사업은 안산 단원구 원고잔공원로 42(고잔동) 일원 약 55,807㎡ 규모에 공동주택 1,101세대 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 골자로 한다. 고잔연립2구역은 안산시에서 조합설립인가 신청을 반려함에 따라 행정소송을 제기했고, 작년 9월 수원고등법원에서 승소했다. 이후 대법원에서도 상고심 기각 결정을 내림에 따라, 추진위원회는 올해 1월 안산시로부터 조합설립인가를 받았다. 현재 조합원 수는 799명이다.
성수3구역이 정비계획(안) 변경에 나서며 재개발 사업에 박차를 가하고 있다. 현 시점 성수3구역의 중요 과제는 버스 차고지 이전 협상과 서울시와의 공공청사 활용방안 논의로 압축된다. 민간부지인 태진운수㈜ 이전을 위해선 대체 부지 마련이 필요하며, 공공청사의 공간 활용법도 조합이 슬기롭게 해결해 나가야 할 숙제로 여겨진다. 24일 정비업계 따르면 성동구청은 성수3구역 정비계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고를 진행하고 있다. 공람공고는 다음 달 7일까지 진행한다. 향후 구의회 의견청취가 끝난 뒤, 성동구청은 서울시로 정비계획(안)을 입안하는 순서다. 이달 10일 개최된 주민설명회에선 시의 정책 동향에 따른 대상지의 사업변경 사안에 대한 ㈜제일엔지니어링의 설명이 이어졌다. 변경된 정비계획(안)을 살펴보면 성수3구역의 총 면적은 474,627㎡로 기존과 동일하다. 획지면적은 52,510㎡가 늘어난 347,606㎡로 계획됐다. 용도지역의 경우 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 1~2단계 종상향을 계획하고 있다. 용적률 체계는 주택용지(A3)와 복합용지(D2)가 각각 다르게 책정됐다. 공동주택 및 부대복리시설이 들어서는 주택용지의 용적률은 ▲기준용적률(209%) ▲허용용적률(219%) ▲상한용적률(276%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 상업·업무시설로 이용되는 복합용지의 용적률은 ▲기준용적률(220%) ▲허용용적률(240%) ▲상한용적률(301%) ▲법적상한용적률(336%) 등으로 산출됐다. 계획된 주택규모별 세대수를 비교해 보면 주택용지는 총 1,784세대로, 이중 임대주택 수는 326세대로 나타난다. 40㎡이하 세대가 없는 것이 특징이며, 분양물량은 세부적으로 ▲40~60㎡(402세대) ▲60~85㎡(775세대) ▲85㎡이상(281세대)으로 분류된다. 의무임대주택과 국민주택의 수는 각각 253세대, 73세대다. 복합용지의 예상 세대수는 총 278세대이며, 이 중 임대주택 수는 55세대에 해당한다. 일반분양은 40㎡이하(198세대), 60~85㎡(25세대)로 계획됐고, 임대물량은 의무임대(37세대)와 국민주택(18세대)으로 예상된다. 순부담 면적의 변화도 눈에 띄는 부분이다. 기존 31,811㎡에서 21,066㎡로 약 1만㎡ 순부담 총면적이 줄어들었다. 이에 따라 순부담률은 31.59%에서 20.92%로 10%p가 감소했다. 공공기여와 관련, 토지 기부채납은 도로, 공원, 공공청사로 이뤄진다. 기존에 계획됐던 공공공지의 기부채납은 사라졌다. 건축물의 경우 ▲수변공원 ▲수상문화시설 ▲보행연결브릿지 ▲보행자전용도로 ▲공공청사 ▲공공임대상가·오피스 등으로 기부채납이 이뤄진다. 이달 10일 진행된 설명회에선, 버스차고지 이전과 공공청사 위치와 활용법에 대한 조합원들의 심도 깊은 질의가 이어졌다. 기부채납 비율과 학교 존치 여부에 대한 세부적인 질문도 뒤따랐다. 우선 한 조합원은 "버스 차고지 이전을 희망한다"며 "서울시 신통기획에 따라 존치할 수 밖에 없냐"고 질문을 던졌다. 이에 대해 ㈜제일엔지니어링 관계자는 "대체 부지가 확정되지 않으면 이전이 사실상 어렵다"며 "만약 부지가 확정되더라도 조합-서울시(교통과)와 협의 단계를 거쳐야 한다"고 답했다. 공공청사 용도를 비롯해 공공청사가 한강변에 신설되는 만큼 '한강 조망권 침해'와 '외부인의 단지 내 출입'을 우려하는 일부 조합원의 목소리도 이어졌다. 이를 두고 이 관계자는 "데이케어센터 등의 시설은 서울시 기조에 맞춰 검토 중인 사안으로, 아직 확정된 것은 아니다"라며 "언제든 협의를 통해 다른 시설로 대체할 수 있다"고 설명했다. 이어 "청사는 2종7층 건물로, 조망권 침해는 걱정하지 않아도 된다"며 "청사의 한강변 배치는 한강변에 공공시설을 집약해 시민들을 유인시키기 위함"이라고 말했다. 이어 데크를 이용한 동선 조절로 외부인 출입도 걱정할 사안이 아니다"라고 덧붙였다. 타 구역 대비 기부채납의 비율 정도를 묻는 질문도 나왔다. 제일엔지니어링 관계자는 "성수 재개발 지역은 타 구역에 비해 규모가 큰 편에 속한다"면서 "성수는 전략지구로, 시에서 유도하는 부분도 있어 어느 정도 부담을 감안해야 한다"고 했다. 그러면서 "순부담이 높은 만큼, 용적률을 받는 시스템이라 내놓는 만큼 가져간다는 점을 고려해야 한다"고 부연했다. 지역 내 학교(경일초·성원중)의 경우, 제자리 존치가 계획돼 있다. 이는 통학거리 문제에 따른 조치인 것으로 전해졌다. 한편, 대규모 문화공원(강변북로 지하화 포함)을 신설함에 있어 현실적 어려움이 뒤따른다는 이야기도 나왔다. 각 구역별 사업 속도가 상이해 연계성이 떨어지고 실효성 부재가 존재한다는 지적이다. 또 사업구역마다 경계부 처리가 곤란해 도로개설이 힘들고 기반시설 설치가 쉽지 않다는 점도 하나의 이유로 꼽혔다.
강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차가 올해 정기총회를 통해 정비계획(안) 재수립을 위한 사업 토대를 마련했다. 현 조합장을 포함한 집행부 임원들의 임기도 3년 늘어났다. 삼익그린2차는 강동구청에 요청, 서울시 실태조사까지 받으며 갈등을 겪어온 단지다. 조합은 금번 정기총회를 기점으로 갈등을 봉합하고, 내부 결속력을 다져 재건축 사업에 속도를 내겠다는 각오다. 23일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재개발 조합(정성철 조합장)은 올해 정기총회를 열어 ▲제1호(조합 정관 변경) ▲제2호(정비계획 변경 승인) ▲제3호(2024년 조합 예산안) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(개별 조합원 제명) ▲제6호(개별 조합원 제명) ▲제7호(조합장 선임) ▲제8호(감사 선임) ▲제9호(이사 선임) 등의 안건을 의결했다. 총 조합원 2,394명 중에서 1,971명(서면결의 1,940명+직접참석 31명)이 참석했다. 정성철 조합장은 총 1,647표의 지지를 받으며 연임에 성공했다. 정 조합장은 2024년 11월 24일부터 3년 간 조합을 이끌게 됐다. 삼익그린2차는 정비계획(안) 변경을 위한 동의서 징구도 완료했다. 정비계획 변경(안) 입안 동의율은 약 75%로 집계됐다. 전체 조합원(2,394명) 중 1,785명이 찬성했다. 총회 참석한 조합원으로 환산하면 90%가 찬성한 셈이다. 조합은 홍보 OS요원 없이 금번 총회를 진행했다. 정비계획(안) 변경은 산재돼 있던 공원시설을 통합 조성해 공원부지를 정형화하고, 토지이용의 효율성을 제고하는데 방점이 찍혀 있다. 기존 3개 어린이공원이 근린공원과 통합되면서, 근린공원 면적은 종전 11.467㎡에서 26,276㎡로 늘었다. 토지 기부채납은 도로와 공원, 공공청사로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 공공청사(환산부지)다. 기부채납 순부담 면적은 7,491㎡다. 현재 높이계획은 40층 이하로 수립돼 있으며, 해당 내용은 향후 건축심의에서 결정된다. 단지 내 지반차를 활용한 연도형상가 계획도 공개됐다. 연도형상가의 경우, 지하층으로 들어가기 때문에 용적률에 포함되지 않는다. 조합은 공동의 이익을 위해 충분히 소통할 것을 약속했다. 재건축 후 신규 공급 물량은 총 3,350세대다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲전용 60㎡ 이하(830세대) ▲전용 60-85㎡ 이하(1,996세대) ▲전용 85㎡ 초과(524세대) 등이다.
신속통합기획 1호 사업장인 신당10구역이 작년 12월 창립총회 이후 9개월 만에 시공사 선정에 착수한다. HDC현대산업개발과 GS건설이 신당10구역에 관심을 타진하고 있다. 22일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 23일(월) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부한다. 입찰제안서 마감일은 오는 11월 8일(금)까지다. 입찰보증금은 현금 130억원과 이행보증증권 120억원을 합친 250억원이다. 건설사 간 컨소시엄은 구성할 수 없다. 총 공사금액은 6,217억원으로, 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 830만원(철거비 포함)으로 책정됐다. 작년 6월 지정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 63,893㎡다. 제2종(7층이하)·제2종·제3종·일반상업지역이 혼재돼 있으며, 종상향을 통해 제3종일반주거지역을 대거 늘리며 사업성을 확보했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.6%) ▲허용용적률(207%) ▲상한용적률(246.5%) ▲법적상한용적률(300%)로 계획이 수립됐다. 토지등소유자는 789명이다. 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 임대주택은 재개발을 진행하면 의무적으로 지어야 할 임대주택과 법적상한용적률 적용을 받기 위한 임대주택으로 구성된다. 신당10구역은 라이브커머스 방식 등을 도입한 홍보 공영제로 시공사 선정을 진행하게 된다. 중구청은 시공사의 개별홍보 기준 및 처벌규정 등이 강화됨에 따라, 홍보 위축에 따른 주민들의 알 권리가 침해된다는 우려를 해소하기 위해 이같은 방안을 마련했다. 중구청은 공정하고 투명한 경쟁을 유도하기 위한 행정지원을 약속했다. 조합이 운영하는 공식 SNS에는 시공사별 추석 인사와 홍보영상, 홍보물 등이 게재됐다. 유튜브 생중계를 통해 시공사에 대한 궁금증을 해결할 수 있는 기회도 마련될 예정이다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
