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북아현2구역이 조합원들의 추가주택(+1) 공급 취소를 두고 대의원회를 개최한다. 2024년 정기총회를 열기 전 부의안건을 심의함이 목적이다. 북아현2구역은 올해 4월 정기총회 당시 추가주택(+1)을 일반분양가의 90%로 공급키로 의결한 바 있다. 다만 서대문구청에서 추가주택(+1)을 조합원분양가로 공급해야 한다는 내용의 지침을 내리면서 금번 대의원회에서 추가주택을 공급하지 않는 안건을 다시 상정한 것이다. 18일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 이달 21일(목) 대의원회를 열어 추가 1주택(1+1) 공급 취소를 위한 안건을 다루기로 결정했다. 대의원회 상정되는 안건은 ▲제1호(2024년 정기총회 홍보요원 모집) ▲제2호(2024년 정기총회 예산) ▲제3호(행정업무규정 변경안) ▲제4호(CM 계약변경) ▲제5호(2024년 조합 지출예산) ▲제6호(2024년 수입예산) ▲제7호(선거관리규정 변경안) ▲제8호(협력업체 선정) ▲제9호(아현성당 신축) ▲제10호(추가 1주택 공급 취소) ▲제11호(조합원 평형변경 기회) 등이다. 북아현2구역은 작년 5월부터 7월 조합원 분양신청을 진행했고, 올해 4월 정기총회 때 추가주택(+1)의 공급금액을 일반분양가의 90%로 하기로 의결했다. 다만, 관리처분계획(안) 수립을 위한 논의 과정에서 인허가청(서대문구청)에서 추가주택(+1)을 조합원 분양가로 공급해야 한다는 내용의 공문을 발송했다. 북아현2구역은 추가주택(+1)을 조합원 분양가로 공급할 경우 사업성 악화에 따른 사업계획 변경이 불가피하다는 입장이다. 추가 1주택 공급 취소 안건이 가결될 경우, 기존 2주택(1+1) 분양신청을 한 조합원들의 경우 희망 평형이 달라질 수 있다. 이에, 조합은 기존 분양신청을 한 모든 조합원들을 대상으로 재분양 신청을 하는 안건도 제11호(조합원 평형변경 기회)로 상정했다. 북아현2구역 A조합원은 "추가주택(+1) 취소를 두고 혼란이 가중되고 있는 모양"이라며 "조합이 사업성 저하를 우려해 추가주택(+1) 취소 안건을 올리게 된 정확한 배경과 의사결정 과정이 조합원들에게도 충분히 공유되지 않았기에, 결과를 떠나 조합원들 간 갈등의 골이 깊어질 수 있어 걱정"이라고 말했다. 이어 "시공사와의 공사비 증액 협의를 어렵게 마무리했음에도 불구, 추가주택 취소 건으로 다시 사업속도가 저하되지 않을까 한다"고 설명했다. 한편, 조합은 올해 상반기 조합원 분양기준으로 ▲2주택을 기 분양신청한 조합원이 취소를 원할 경우 추가 1주택 신청 철회 가능 ▲추가 1주택을 신청했으나 가격의 범위 또는 주거전용면적 기준으로 59㎡에서 탈락한 조합원에 대해서 39㎡, 46㎡을 추가 배정할 수 있음 ▲공동주택·상가 분양 신청 시, 1·2·3순위 모두 탈락한 조합원은 잔여분 중에서 추가 선택 가능 ▲추가 1주택은 일반분양가격의 90%로 조합원에게 공급하는 내용 등을 의결한 바 있다.
포스코이앤씨가 경기도 안산 최초 더샵(the sharp) 브랜드 진출처로 안산주공6단지를 정조준했다. 대우건설과 맞붙는 올해 마지막 격전지인 만큼 가진 역량을 모두 동원해 조합원 표심 사로잡기에 나섰다. 포스코이앤씨는 중·대형 평형 위주의 고급화 전략을 통해 조합원들의 수입을 증대시키는 반면, 경쟁사보다 한 단계 높은 신용등급(A+)을 앞세워 사업비 조달을 위한 대출이자 비용을 낮출 계획이다. 재건축은 사업이기에, 조합원들의 이익(수입-비용)을 얼마나 극대화할 수 있는지 여부가 가장 중요하다. 포스코이앤씨는 일반분양 옵션수익과 공사부산물 처리수익 모두 조합원들에게 100% 귀속된다는 점을 밝혔다. 또한, 주거공간의 고급화 일환으로 중·대형 평형(74㎡ 이상) 위주의 설계안을 가져왔다. 전체 공급물량(950세대) 중에서 597세대가 중·대형 평형이다. 전체 세대 수로 환산하면 약 63%에 달한다. 반면 대우건설의 중·대형 비율은 43%로 약 20%P 차이가 난다. 두 건설사의 평형 구성 차이가 확연히 드러나는 대목이다. 물론, 두 건설사의 분양면적은 약 99,000㎡(2만9,950평)로 동일하다. 안산주공6단지의 공동주택 획지면적과 용적률은 정비계획(안)을 통해 확정돼 있기 때문이다. 양사의 분양면적은 차이가 없기 때문에, 단순히 공급물량을 많이 뽑았다고 분양수입이 증가하는 건 아니다. 얼마만큼 상품성을 확보해 팔릴 만한 가치를 전달하는지 여부로 결정된다. 실제 서울시내 정비사업장에선, 최소분양면적과 의무임대주택 비율을 맞추기 위해 소형평형(39㎡·49㎡)을 많이 가져갈 수밖에 없는 상황에 놓여있다. 결국, 중대형 이상 규모의 신축 아파트 가치는 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 게 정비업계 중론이다. 일례로, 서울시 성북구 장위8구역은 올해 8월 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡)을 제외하고, 아파트 미래가치 차원에서 전용면적 49㎡를 삭제하는 내용으로 공급계획을 수정했다. 재정비촉진계획(안) 공람공고 과정에서 주민들이 아파트 평형을 중·대형 위주로 재구성해 달라는 의견을 개진했기 때문이다. 장위8구역 맞은편에 위치한 장위9구역도 전체 세대 수를 줄이는 대신 중대형 평형 비율을 늘리는 방향으로 계획을 변경했다. 포스코이앤씨는 2022년 말 연결기준 부채비율이 127.4%, 신용등급은 A+다. 같은 기간, 대우건설의 부채비율(199%)과 신용등급(A)보다 높다. 두 곳 건설사 모두 초기 사업비는 입찰보증금(90억원)을 무이자로 사용할 수 있게끔 제공한다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 사업비 조달을 위해 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다. 두 곳 모두 사업비와 기본 이주비(LTV 60%)의 경우, HUG(신용등급AAA) 보증을 활용한다. 사업비와 기본 이주비까지는 금리 차이가 없다. 하지만, 추가 이주비부터는 HUG 보증이 되지 않는 탓에 건설사 신용등급에 따라 이자비용이 달라질 전망이다. 포스코이앤씨의 신용등급이 높기 때문에 상대적으로 조달금리가 낮아 이자비용이 적게 든다. 추가 이주비는 공가 처리가 완료된 이후부터 나온다는 점을 감안하면, 공사기간이 길어질수록 이자비용은 누적된다. 대안설계 공사기간도 포스코이앤씨가 대우건설보다 4개월 짧다. 대우건설이 약속한 추가 이주비 5억원도 실제 많은 조합원들이 신청할지는 대출 시점 금리에 달려 있다. 최근 대우건설이 시공사로 있는 상계2구역의 추가이주비 대출금리는 10.83%다. CD수익률에 가산금리 7%를 더한 값이다. 대우건설로부터 추가이주비 1억을 50개월(이주+공사기간 가정), 만기일시 상환으로 빌릴 경우 내야 하는 이자비용은 4,500만원에 육박한다. 안산주공6단지에서 약속한 5억원을 조합원이 빌리게 될 경우, 만기 때 갚아야 할 원리금은 7억2,500만원으로 계산된다. 높은 금리 탓에, 실제로 조합원들은 추가 이주비 신청금액을 최소화하는 분위기다. 사업비의 가장 많은 부분을 차지하게 될 공사비의 경우, 포스코이앤씨와 대우건설이 각각 578만원, 613만원이다. 1평(3.3㎡)당 35만원의 차이가 난다. 입찰을 시작할 시점, 대우건설이 건축연면적과 평당 공사비에 세대창고 부분을 포함시키면서 논란이 발생한 바 있다. 당초 한국토지신탁과 무궁화신탁은 입찰지침서를 통해 세대창고 부분을 별도 표기해야 한다는 점을 명확히 안내했다. 현재 홍보관 운영도 대우건설만 사전예약제를 통해 먼저 운영하고 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제34조에 따르면, 홍보관은 합동홍보설명회가 끝난 뒤 열어야 한다. 홍보관을 오픈하지 않은 포스코이앤씨와 달리, 대우건설은 사전예약제를 통해 조합원들을 홍보관으로 초대하고 있다. 홍보관 앞에는 경호업체를 통해 외부인 출입을 통제하고 있다.
금정역 역세권 재개발 사업이 DL이앤씨-현대엔지니어링 컨소시엄과의 수의계약(Private Deal) 체결 여부를 조합원들한테 묻는다. 당초 군포시 내에서도 높은 입지 경쟁력을 지녔기에 경쟁구도가 펼쳐질 것으로 예상됐으나, 대다수 조합원들의 바람과 달리 두 건설사가 맞손을 잡게 됨에 따라 무혈입성이 결정됐다. 최근 기대감을 안고 홍보관을 찾았던 조합원들은 건설사의 무성의했던 운영에 아쉬움을 토로하는 실정이다. 15일 정비업계 따르면 금정역 역세권 사업시행자인 한국토지신탁과 정비사업위원회(이규원 위원장)는 이달 16일(토) 대림대학교에서 전체회의를 개최한다. 토지등소유자들의 의결을 받아야 할 안건으로는 ▲제1호(사업비 집행내역) ▲제2호(기수행업무 보고) ▲제3호(시행규정 변경) ▲제4호(회의 비용) ▲제5호(2024년 사업비 예산) ▲제6호(2024년 운영비 예산) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(시공사 선정) 등이 상정된다. 이중 재개발 사업 향방을 결정짓게 될 [시공사 선정] 안건에 관심이 집중된다. 금정역 역세권은 1차·2차 경쟁입찰을 진행했지만 복수의 응찰자가 나오지 않아 유찰됐다. 수주의욕을 내비쳤던 DL이앤씨와 현대엔지니어링이 출혈경쟁을 피하고 시공권을 나눠갖기로 합의하면서다. 통상 시공권을 두고 첨예한 경쟁 양상이 펼쳐질수록 조합원 입장에선 더욱 유리한 공사 조건을 받기가 수월해진다. 조합원들의 선택을 받아야 하기 때문이다. 하지만 두 건설사는 오히려 컨소시엄 단독 응찰 과정에서 입찰지침과 다른 내용의 제안서를 가져왔다. 입찰지침과 다른 내용은 ▲간접공사비(지장물 철거·이설 공사비) 제외 ▲물가상승 지수 변경(소비자·건설공사비 中 낮은 값→건설공사비) ▲지질여건에 따른 공사비 변동 가능성 포함 ▲착공 이후 준공 시까지 물가지수 월할 적용 등이다. (2023년 11월 본지 보도 : https://housingwatch.co.kr/news/article.html?no=23703) 입찰지침서는 무분별한 공사비 인상을 막는 방향으로 작성됐으나, 두 건설사는 이같은 방침을 따르지 않았던 것이다. 한국토지신탁과 정비사업위원회가 반발함에 따라 결국 입찰지침서를 따르기로 번복했지만, 이 과정에서 상당 수 조합원들이 실망감을 표시한 것으로 전해진다. 결과적으로 두 건설사가 처음으로 가져온 제안서엔 향후 공사비를 올릴 수 있는 방법을 만들고자 한 속내가 고스란히 포함돼 있었기 때문이다. 홍보관도 성의가 부족했다는 지적이 나온다. 홍보관은 조합원들이 올바른 의사결정을 할 수 있도록 도와주는 공식 석상이다. 조합원들과 만나는 첫 대면식이기도 하다. 하지만 홍보관에는 주택 모형과 게시물 모두 찾아볼 수 없었고, 유일한 시청자료였던 홍보영상만이 나오고 있었다. 물론 홍보관에 주택 모형을 의무적으로 비치해야 하는 건 아니지만, 경쟁입찰이었다면 분명 지금과 다른 모습이었을 것이라고 조합원들은 입을 모은다. 금정역 역세권 A조합원은 "사실 홍보관이 얼마나 잘 꾸며져 있을지 기대하고 갔지만 홍보영상 외엔 볼 수 있는 게 마땅치 않아 정말 많이 속상했다"며 "아직 시공사로 선정된 상황은 아니지만 '잡은 물고기'라고 생각하는 거 같다"고 말했다. 이어 "공사비는 조합원들의 분담금을 좌우하는 중요한 요소이기에 향후 도급계약서를 작성하는 과정에서 불필요한 논란거리가 양산되지 않았으면 한다"고 부연했다. 현장에서 만난 또 다른 B조합원은 "정비사업위원회와 시공사 간 공사비 예정가격을 두고 이견을 좁혀나가는 과정에서 의견 충돌이 있었던 것으로 알고 있다"며 "입찰지침서와 다른 사업제안서, 홍보관 모두 성에 차지는 않지만 향후 선정된 후 도급계약(안)을 체결하는 과정에서는 갈등 없이 잘 해결되기만을 바라는 마음"이라고 설명했다.
여의도 한양아파트가 롯데쇼핑과의 부지매입 협의를 완료함에 따라, 연내 전체회의를 통해 계약체결 안건을 의결할 예정이다. 현재 전체회의 소집 공고만 나간 상황이라, 토지 매입금액과 세부적인 계약조건은 아직 토지등소유자들에게 도달하지 않은 상황이다. 여의도 한양아파트가 롯데쇼핑과의 부지매입 계약을 마치고 서울시 지적사항을 해소할 수 있을지 업계 관심이 한곳을 향하고 있다. 13일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 어제(12일) 토지등소유자 전체회의 소집 공고를 냈다. 전체회의는 이달 26일(화) 오후 2시 여의도 CCMM빌딩에서 개최될 예정이다. 다만, 총회 장소는 소집 공고를 낸 다음 날 한국화재보험협회로 변경됐다. 여의도 CCMM빌딩은 서여의도에 위치해 있어, 토지등소유자들이 조금 더 편하게 올 수 있는 장소인 한국화재보험협회로 변경한 것이다. 전체회의 상정되는 안건은 ▲제1호(협력업체 선정) ▲제2호(시행규정안 변경) ▲제3호(롯데쇼핑 토지 매입 및 계약체결) ▲제4호(2023년 운영비 및 정비사업비 예산) ▲제5호(2024년 운영비 및 정비사업비 예산) ▲제6호(자금의 조달) ▲제7호(전체회의 의결사항 중 사업시행자 위임 사항 의결) 등이다. 단연코 조합원들의 관심이 집중되는 안건은 제3호 안건이다. 여의도 한양아파트는 올해 '1호 시공사 선정'을 기치 삼아 시공사 선정에 나섰지만, 서울시로부터 입찰중지 권고를 받아 시공사 선정이 중단됐다. 기존 정비계획(안) 상 빠져있는 롯데슈퍼(근린생활시설)를 포함시켜 시공사를 선정하면서 서울시로부터 지적을 받은 것이다. 인허가청의 권고를 받아들일 수 밖에 없었고, 과열 양상으로 번지던 포스코이앤씨와 현대건설의 입찰경쟁도 무위로 돌아갔다. 양사는 소득 없이 홍보관을 철수했다. 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회는 곧바로 롯데슈퍼 부지 매입을 위한 협의 테이블에 앉았다. 롯데슈퍼를 구역계에서 제척하게 될 경우, 사업성에 큰 손실이 발생할 수 있었기에 토지매입을 위한 협의점을 찾아내야만 했다. 롯데마트가 단독 소유하고 있는 한양상가는 450평 규모의 토지·건축물이다. 롯데쇼핑은 평당 매입금액을 여의도역 역세권 수준으로 책정해줘야 협상 테이블에 앉겠다는 의사를 전달했다. 결과적으로 롯데슈퍼 부지 매입을 위한 거래 금액과 세부 조건 협의는 완료됐다. 다만, 매입 금액과 세부 조건은 아직 토지등소유자들에게 안내되지 않았다. 현재 KB부동산신탁은 전체회의 책자를 인쇄하고 있다. 전체회의 전, 토지등소유자들에게 당도하게 될 매입 금액과 세부 조건은 향후 한양아파트의 사업성을 좌우할 것으로 전망된다. 당장 계약금 비율과 납부를 위해 자금을 누구에게 어떤 식으로 조달하는 지가 중요하다. 아직 시공사를 선정하지 않은 단계라, 조합이 자금을 조달할 수 있는 방법은 제한적일 수밖에 없다. 현재로선 사업시행자인 KB부동산신탁의 신탁계정대로부터 대여금을 빌리는 안이 거론된다. 토지 매입 대금은 수백억원에 달하기 때문에, 대여금을 받을 경우 대출이자 부담도 만만찮을 것으로 관측된다. 기존에 생각하고 있지 못했던 이자비용으로 인해, 사업성에 어떤 영향을 줄지는 지켜봐야 한다는 게 정비업계 중론이다. 분양수입이 발생하는 기간을 몇 년으로 잡을 것인지, 그에 따른 대출 이자를 어떻게 납부하는지 여부가 중요해질 수밖에 없는 상황이다. 롯데쇼핑과의 세부 계약 조건도 토지등소유자들이 잘 살펴봐야 할 내용이다. 계약금-중도금-잔금을 납부하는 시점에, 자금 조달을 제때 하지 못할 가능성도 충분히 고려해야 하기 때문에 계약서 문구 하나하나가 어느 때보다 중요할 것으로 관측된다.
현대건설이 대조1구역 조합 측에 밀린 공사비 지급 기한을 이달 말로 고지했다. 공사도급계약서 제21조에 따라, 관리처분계획 변경(안) 인가일로부터 3개월 이내 조합원 분양계약을 완료되지 않았음을 이유로 공사대금을 미지급할 경우, 공사를 중단하겠다는 입장을 다시 한번 밝힌 셈이다. 공사가 중단될 경우, 적잖은 손실을 부담해야 하기에 대조1구역 조합원들의 고심이 깊어지고 있는 형국이다. 13일 정비업계 따르면 대조1구역(조합장 직무대행자 유도엽)은 총회소집을 목표로 상무외행위 신청을 했지만, 조합원의 즉시항고로 이달 14일(목) 열기로 했던 임시총회가 또 다시 무산됐다. 앞서 지난 11월 초, 조합원 분양계약을 위한 임시총회를 개최하고자 했지만 법원이 총회 개최금지 가처분 소송을 인용하면서 무산된 바 있다. 상무외행위로 열려고 했던 두 번째 임시총회마저 무산되면서 연내 공사비 지급이 요원해진 상황이다. 대조1구역은 지난해 은평구청으로부터 착공신고를 득해 공사에 들어갔지만, 시공사인 현대건설에 지급해야 할 공사비를 못 내고 있다. 조합은 이달 임시총회를 열어, 조합원 분양계약을 체결한 뒤, 계약금(10%)과 중도금(30%)을 받아 현대건설에 지급할 계획이었다. 다만 두 차례나 총회가 열리지 못함에 따라 연내 공사비 지급 가능성이 낮아진 상황이다. 현대건설은 이달 말까지 공사비를 지급해야 한다는 점을 최고했다. 대조1구역 A조합원은 "공사가 중단되면 조합원들의 재산권 손실이 불가피해진다"며 "최근 일부 조합원들은 가처분 소송을 취하해 달라는 내용의 피켓시위를 열기도 했다"고 말했다. 이어 "기존 집행부가 조합원들의 신뢰를 잃은 건 맞지만, 그와 별개로 사업은 계속해서 진행되어야 한다"며 "조합원 분양계약을 위한 임시총회가 연내 가능할지는 모르겠지만 공사 중단만큼은 막아야 한다"고 부연했다. 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
상계뉴타운 내 상계2구역이 이달 관리처분계획(안) 기준 마련을 위한 총회를 개최하는 가운데, 조합원들을 대상으로 입주권 대신 임대주택을 받을지 여부와 관련 설문조사를 진행하고 있어 관심이 모아진다. 상계2구역은 59㎡·64㎡·75㎡·84㎡ 일반분양이 없어, 사업성을 확보하는 데 어려움을 겪고 있다. 조합원 재분양신청 시 59㎡·64㎡·75㎡·84㎡ 타입에 일정 물량을 일반분양분으로 미리 확보하기 위한 전략으로, 조합원들을 대상으로 임대주택 수요조사에 나선 것이다. 갑작스레 수억원 오른 분담금에 입주권 프리미엄(P)도 떨어지고 있다는 게 현장 전언이다. 13일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발(김남현 조합장) 조합은 이달 16일(토) 오후 1시 노원구청에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 안건으로는 ▲제1호(공동사업시행 건설업자 협약 변경) ▲제2호(협력업체 계약변경) ▲제3호(상현교회 합의서 체결) ▲제4호(이주비·사업비 대여 금융기관 선정) ▲제5호(이주대책비, 영업보상금 지급) ▲제6호(이주지연 손실금 부과) ▲제11호(관리처분계획 기준) 등이다. 상계2구역은 이주비용(임차보증금 대위변제 및 추가이주비) 관련 수요조사에도 착수했다. HUG 보증 이주비대출은 종전자산감정평가의 60%까지 가능하나, 금액 부족으로 이주가 힘든 조합원들에 대한 추가 이주비 필요 금액을 확정하기 위함이 목적이다. 수요조사를 통해, 추가 이주비 조달규모를 정확히 파악해야 조달금리를 최소화할 수 있다. 추가이주비를 신청한 조합원은 향후 추가이주비 대출을 취소할 수 없다. 기본 이주비 대출금리는 올해 11월 기준 4.97%다. 대출금리는 Cofix(6개월, 신규취급기준) 기준금리 3.97%에 가산금리 1%를 더해 결정됐다. 세입자에게 돌려주기 위한 임차보증금 대위변제의 경우, 조합은 사업비 PF를 일으켜 조합원에게 대여하게 된다. 향후 입주 시, 원금 및 이자비용을 조합에 내야 한다. 추가 이주비와 관련한 대출금리는 CD수익률에 7% 가산금리를 더한 10.83%로 예상된다. 1억원을 대출받을 경우, 입주 시 1억4,513만원을 상환해야 하는 것으로 조합은 안내했다. 상계2구역의 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59㎡(6.9억원) ▲64㎡(7.5억원) ▲75㎡(8.2억원) ▲84㎡(9.3억원)로 안내됐다. 공사비는 최근 공동사업시행자인 대우건설-동부건설과 증액 협상을 완료했다. 2020년 입찰 당시 평당 공사비는 472만원이었으나, 최근 합의한 금액은 평당 595만원으로 약 26% 증가했다. 다만, 물가상승(Escalation) 적용이 당장 올해 10월 1일부터 건설공사비지수로 반영된다. 향후 실제 착공에 들어갈 때, 공사비는 현 시점 합의한 금액(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 물가상승 적용 기산일은 2024년 2월이었으나 협상 과정에서 5개월 당겨졌다. 일반분양가의 경우, ▲64㎡(10.8억원) ▲75㎡(11.7억원) ▲84㎡(13.3억원)로 추정됐다. 다만 상계2구역은 일반분양 물량이 많이 부족한 상황이라, 이를 해결하기 위해 조합원들을 대상으로 분양신청을 하지 않고 임대주택을 받을 것인지와 관련해 수요조사까지 착수한 상황이다. 조합원들이 임대주택을 희망하는 만큼, 일반분양이 늘어나 조합 분양수입이 증가할 것이라 판단한 것이다. 상계뉴타운 내 A공인중개사는 "조합원 분양가도 국민평형 10억 시대가 오고 있는 거 같다"며 "분담금 영향으로 인해, 입주권 프리미엄(P)은 무피까지 내려온 상황"이라고 현장 분위기를 전했다. 이어 "조합에서도 사업성 확보를 위해 여러 노력을 해주는 것으로 알고 있다"며 "다만, 조합원 중에서 분양신청하지 않고 임대주택을 신청할 사람은 많지 않을 것으로 생각되기에, 향후 입주 시점 분담금은 지금보다도 높아질 것으로 보는 조합원들이 많다"고 설명했다.
미아9-2구역이 조합 정상화를 목적으로 새 집행부 구성에 착수했다. 정비구역 지정 후 14년 만에 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 올해 7월 조합장 해임총회 이후 집행부 부재로 인해 사업이 중단된 상황이다. 해임총회 전후로 조합원 간 갈등의 골이 깊었던 만큼, 새로운 집행부 구성으로 도약의 발판을 마련할 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다. 12일 정비업계 따르면 미아9-2구역은 지난 8일(금)부터 임원 및 대의원 후보자 신청서를 받고 있다. 선출 대상은 ▲조합장(1인) ▲이사(2인) ▲대의원(16인 이내) 등이다. 조합장 후보로 출마하게 될 경우엔 조합원 30인 이상의 추천이 필요하며, 이사 후보로 등록하기 위해선 조합원 10인 이상의 추천을 받아야 한다. 조합장 후보는 선임일 직전 3년 동안 구역 내에서 1년 이상 거주해야 하며, 조합원 지위를 5년 이상 유지한 자만 가능하다. 미아9-2구역은 올해 7월 29일 조합장 해임총회를 진행했고, 관청인 강북구청은 공문을 통해 조합장 해임 및 직무정지를 확인하는 내용의 공문을 발송했다. 조합정관에 따라, 후속 절차를 철저히 해달라는 행정지도 또한 내렸다. 강북구청은 지난 달 공정한 선거를 위해 조합 임원과 선거관리위원 후보자, 조합원들이 입회한 자리에서 선거관리위원 5명을 직접 선임했다. 강북경찰서 정보관도 현장에 참석했다. 지난해엔 건설사업관리(CM) 선정 과정에서 잡음도 불거졌다. 작년 8월 CM 선정을 위한 입찰공고 결과, 건원엔지니어링과 범씨엠건축사사무소, 삼우씨엠건축사사무소-로투스씨엠 컨소시엄이 참여했다. 삼우씨엠건축사사무소가 선정되는 과정에서 공동 수급자였던 로투스씨엠을 두고 자격 논란이 빚어졌다. 삼우씨엠과 로투스씨엠(1인 기업)의 CM 용역 금액은 총 40억원으로, 각각 20.8억원, 19.2억원씩 지급받는 것으로 계약됐다. 사업대상지 면적은 102,371㎡로, 지하6층-지상25층으로 22개동 1,758세대를 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 227.33%, 20.77%로 계획이 수립됐다. 주택공급 물량은 전용면적 기준으로 ▲52㎡(61세대) ▲59㎡(871세대) ▲84㎡(789세대) ▲113㎡(34세대) ▲136㎡(2세대) ▲157㎡(1세대) 등으로 구성돼 있다. 조합이 기부채납해야 할 정비기반시설 총 면적은 22,433㎡다. 미아9-2구역은 2006년 추진위원회 승인을 받고, 2009년 정비구역으로 지정됐다. 14년 만에 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 전 조합장이 특정범죄가중처벌등에 관한 법률위반으로 기소됨에 따라 조합 내홍이 발생하기 시작했다. 조합 집행부 구성을 위한 임원선출이 종료된 이후, 미아9-2구역은 시공사 선정을 위한 입찰 준비와 동시에 관리처분계획(안) 수립을 위한 절차에 들어갈 것으로 전망된다.
노량진뉴타운 내 노량진4구역이 원활한 이주 목적으로 조합원 전체를 대상으로 일괄 명도소송을 시작했다. 통상 이주기간 내 떠나지 않는 집주인과 세입자를 대상으로 명도소송(부동산을 인도받기 위한 소송)을 시작하지만, 노량진4구역은 소송 절차와 기간을 감안할 때 이주개시 시점에 맞춰 진행키로 결정했다. 반대로 이주기간 내 자진해서 이주 및 공가처리를 완료한 조합원들에겐 인센티브(500만원)를 제공한다. 12일 정비업계 따르면 노량진4구역(오형진 조합장)의 자진 이주기간이 이날부터 내년 5월 31일(금)까지 진행된다. 조합은 이주기간 내 설계변경에 따른 인허가 작업에도 착수할 방침이다. 지상에 건축하기로 했던 근린생활시설(상가)을 지하로 빼면서, 확보한 용적률을 갖고 조합 이익을 극대화하는 방향으로 설계변경을 진행한다. 조합원들이 받을 수 있는 기본 이주비는 무주택자·1주택자의 경우 종전자산감정평가액의 70%까지, 다주택자인 경우 종전자산감정평가액의 60%까지다. 이주비 대출의 전제 조건은 주택도시보증공사(HUG)의 1순위 근저당권을 설정해줘야 한다. 근저당 설정비용은 HUG에서 부담한다. HUG 보증수수료(0.304%, 5년)는 이주비 대출을 지급할 때 선취한다. 대출금리는 Cofix 기준금리(신규취급기준, 6개월)에 가산금리 0.32%를 더해 결정된다. 금융기관이 올해 9월 기준 제안한 대출금리는 3.98%(Cofix 기준금리 3.66%+0.32%)다. 다만 Cofix 기준금리는 지난 11월 3.97%로, 0.31% 증가했다. 현 시점 이주비 대출금리는 4.29%다. 이주비 대출에 따른 이자비용은 조합원이 매달 조합에 납부해야 한다. 하지만 이자비용을 낼 여력이 없는 조합원들은 조합이 사업비로 대납해 주고, 입주시 조합이 대납한 이자와 사업비 이자를 상환해야 한다. 이주비 상환은 입주할 때 일시 상환하거나, 혹은 중도 상환할 수 있다. 중도상환 수수료는 없지만, 다른 은행으로부터 대출을 받아 중도상환할 경우엔 상환 금액의 0.8%를 은행에 수수료로 내야 한다. 이주비는 건물 전기·수도·도시가스를 폐전한 뒤 공가 처리 후 받을 수 있다. 설계변경이 이뤄질 경우, 주택공급 예상 세대 수는 기존 844세대에서 870세대로 늘어날 전망이다. 조합원 분양분(373개)과 1+1물량(40개), 임대주택(147개)을 제외하면, 시중에 풀리는 일반분양 물량은 약 330개 정도다. 노량진4구역은 시공사 입찰 당시 힐스테이트로 들어왔던 현대건설과 협의 끝에 하이엔드 브랜드인 디에이치(The-H)를 적용하기로 결정한 구역이다.
한남2구역이 대우건설과 공사도급계약서 체결을 위한 사전 토대를 마련했다. 올해 9월 대우건설의 118프로젝트를 1년 더 재신임키로 결정한 지 3개월여 만이다. 조합은 계약TF팀을 꾸려 대우건설과 공사도급계약서 협상에 역량을 집중했으나, ▲공사비 지급방법 ▲공사기간 ▲사업비 조달금리 등과 관련해선 대우건설의 제안을 받아들였다. 조합과 대우건설이 약속한 118프로젝트의 기한은 내년 8월 31일까지다. 11일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)이 최근 임시총회를 개최해, 공사도급계약서(안) 의결 및 계약취결 위임 안건을 의결했다. 전체 조합원 909명 중에서 664명이 투표권을 행사했고, 서면결의서·현장투표·전자투표 집계 결과 88.7% 득표율을 기록했다. 반대율은 10.7%, 무효·기권표는 0.6%다. 함께 올라온 다른 안건들도 모두 통과됐다. 사업비에서 공사금액이 차지하는 비율이 높기에, 오랜 협의 끝 도출된 공사도급계약서에 조합원 관심이 집중됐다. 우선, 공사비 지급방법은 '분양수입금 내 기성률'에서 '기성률'로 문구가 조정됐다. 공사비 지급 방식은 크게 기성불과 분양불로 나뉜다. 기성불은 공사 진행상황(기성률)에 따라 공사비를 지급받고, 분양불은 분양수익으로 공사비를 충당하는 방식이다. 통상적으로 조합은 들어온 분양수입금으로 공사비를 지급한다. 작년 11월 대우건설은 롯데건설과의 경쟁입찰에 참여할 때, 분양대금 입금액 범위 내에서 기성률에 따라 공사비를 받겠다고 했다. 다만, 협상 과정에서 문구 조정으로 인해, 조합은 분양수입금이 들어오지 않더라도, 공사 진행상황에 따라 대우건설에 공사비를 지급해야 하는 것으로 바뀌었다. 사업비 조달 금리 관련한 문구도 바뀌었다. 대우건설은 입찰 당시, 사업경비 대여조건으로 '국내 최저 금리 보장'을 약속했다. 최종 합의한 도급계약서(안)에는 '국내'라는 단어가 빠졌다. 대신 금융기관 경쟁입찰을 통한 최저 금리 조달로 바뀌었다. 공사기간도 37개월에서 43개월로 결정됐다. 한남2구역 조합은 시공사 선정을 위한 입찰지침서에 공사기간 37개월을 기재했지만, 대우건설은 공사기간 43개월이 담긴 입찰제안서를 제출했다. 조합은 공사비 부담을 줄이고자, 공사기간 단축을 요구했다. 공사기간이 길수록 조합원들의 분담금, 이주비, 사업경비 등의 각종 이자비용이 늘어나기 때문이다. 하지만 대우건설은 암반층이 많다는 이유로 조합의 요구를 거절했다. 대우건설은 지난 9월 ▲118프로젝트 달성률 0%(물가인상률 5% 차감+착공기준일 1년 유예) ▲118프로젝트 달성률 50%(물가인상률 2.5% 차감+착공기준일 6개월 유예) ▲118프로젝트 달성률 100%(물가인상률 차감X+착공기준일 유예X) 등의 손실보전책을 내놓았다. 118프로젝트 달성률과 관련 인·허가를 이뤄내지 못할 경우, 조합 상대로 법적 소송 없이 깨끗하게 물러나겠다는 점도 명료하게 밝혔다. 한편, 한남2구역 조합은 내년 목표로 조합원 분양신청과 관리처분계획(안) 수립 및 인허가를 설정했다. 금번 임시총회에서 대의원 보궐선거(6명 충원)를 진행함에 따라, 대의원 수는 96명이 됐다. 법정 최소 정족 수(91명)보다 5명 여유 있는 상황이다.
여의도 대교아파트가 올해 2월 추진위원회 설립 후 10개월 만에 조합설립을 위한 창립총회를 무사히 마쳤다. 대교아파트는 서울시의 제1호 신속통합기획 자문방식(Fast-Track)을 택해 재건축 사업을 추진하고 있다. 현 시점, 추진위원회 목표는 2030년 준공 후 입주다. 제3종일반주거지역인 대교아파트는 준주거지역으로 1단계 종상향을 통해 용적률 469.79%를 기준으로 설계(안)을 만들고 있다는 설명이다. 10일 정비업계 따르면 대교아파트 재건축 추진위원회(정재욱 위원장)는 이달 9일(토) 여의도 한국화재보험협회에서 창립총회를 개최하고, 정희선 부위원장을 초대 조합장으로 선출했다. 정희선 조합장은 대교아파트 추진위원회 업무를 실질적으로 진두지휘해 온 인물이다. 정 조합장을 주축으로 각 동별 대표들이 ▲컴플라이언스 ▲자금 ▲대관 ▲사업전략 ▲대외홍보 등의 역할을 나눠 맡으며 집행부 라인업을 꾸렸다. 대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 주차면적은 세대당 주차대수 2대가 가능하도록 계획했다. 우수디자인을 받아, 세대별 발코니 설치비율을 최대한 확보해 실 사용면적을 극대화하는 방향으로 설계 중이다. 주거 특화 계획으로는 ▲남향 100%(남향 64%·남서향 36%) ▲조합원 한강조망 100% ▲테라스세대 100% ▲맞통풍 세대 100% ▲4Bay 이상 100% 등을 약속했다. 올해 상반기 신속통합기획 주민제안을 위한 정비계획(안)에선 부지 면적으로 31,699㎡를 기재했으나, 하반기 설계사 선정 과정에서 26,879㎡로 바뀌었다. 또한, 설계사 선정 과정에서 적용된 법적상한용적률은 440.9%였으나, 창립총회 이후 금일 언론에 배포한 보도자료 상 용적률은 469.79%로 약 30%p 늘어났다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 대교아파트 북측으로는 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 재건축 사업을 진행할 때 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다. 정희선 초대 조합장은 "인허가청(서울시·영등포구청)의 적극적인 행정 지원과 소유주들의 단합력을 바탕으로, 추진위원회 설립 10개월만에 조합을 설립할 수 있게 됐다"며 "대교아파트는 여의도 금융허브 위상에 걸맞게끔 혁신적인 디자인과 첨단 공법을 도입해 사업을 이끌어 나가겠다"고 말했다.