발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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삼성물산-DL이앤씨와 공사비 협상을 잘 매듭지은 북아현2구역이 올해 마지막 총회를 열어 대의원 보궐선거를 진행한다. 지난 9월 시공사단과의 공사비 협상 과정에서 대의원 11명이 동시 이탈하면서, 도시및주거환경정비법 상 대의원 정족 수 미달이 발생했기 때문이다. 북아현2구역은 내년 관리처분계획(안) 수립 및 인가를 목표로 삼은 만큼 부족한 대의원 수를 보강해 법적 미비사항을 신속하게 치유하겠다는 방침이다. 3일 정비업계 따르면 북아현2구역(정정숙 조합장)은 이달 9일(토) 임시총회를 열어 ▲제1호(2023년 2차 임시총회 비용 예산 승인) ▲제2호(선거관리계획 승인) ▲제3호(대의원 보궐선임) 등의 안건을 상정한다. 임시총회 예산은 약 3억4,000만원이다. 대의원 집단 사퇴가 없었다면 사용하지 않아도 될 비용이었기에, 일부 조합원들은 아쉽다는 반응이다. 대의원 선거관리위원회는 지난 달 6일 후보자 등록 공고를 냈고, 후보자 자격심사를 거쳐 총 38명의 후보를 확정했다. 이중 27명을 뽑을 예정이다. 북아현2구역 대의원 수는 107명이었으나, 대의원 11명이 공사비 협상 장기화에 따른 사업 지연을 이유로 사퇴한 바 있다. 공교롭게도 이들이 사퇴서를 제출한 다음 날, 북아현2구역 조합은 삼성물산-DL이앤씨로부터 조합의 요구사항을 적용한 평당 공사비 748만원을 수용하겠다고 밝혔다. 재개발 구역 내, 법정 대의원 수는 원칙상 조합원 수의 10분의1 이상이어야 한다. 도시및주거환경정비법 제46조(대의원회) 1항은 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 둬야 하며, 조합원 수의 10% 이상 대의원 수를 갖춰야 함이 기재돼 있다. 이때, 조합원 수가 1,000명이 넘는 곳들은 최소 100명 이상, 조합원 수의 10분의1 범위 내에서 대의원 수를 결정할 수 있다. 북아현2구역은 올해 정기총회에서 조합원 분양기준을 의결했고, 최근 시공사와 공시바 협상도 마무리하면서 관리처분계획(안) 수립 및 인허가에 집중할 것으로 관측된다. 북아현2구역의 평당 공사비 748만원은 올해 5월 착공 기준으로 산출됐으며, 조합원 분양분은 조합 지정 마감재가 적용된다. 일반분양 및 임대주택은 시공사단이 제안한 마감재로 지어진다.
![[단독] 희림건축 "해안건축, 지침 위반"…압구정3구역 고심 깊어지나](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231248/art_17014369189572_628b97_178x118_c0.jpg)
압구정3구역이 이달 9일(토) 설계사 재선정을 위한 총회를 목전에 두고 있는 가운데, 희림종합건축사사무소(이하 희림건축)가 해안종합건축사사무소(이하 해안건축)가 제출한 공모작품의 입찰지침·법규위반 내용을 조합에 알렸다. 불과 6개월 전, 해안건축이 희림건축의 입찰지침(법적상한용적률 300%→360%) 위반을 지적한 것과 마찬가지로, 문제 제기 당사자만 바뀌고 똑같은 모습이 또 다시 연출되고 있는 셈이다. 1일 정비업계 따르면 희림건축은 경쟁사인 해안건축의 지침·법규 위반 사실을 알리며, 조합에 시정 조치(실격 처리)를 요청했다. 공모지침 위반 내용으로 지적한 건, 서울시 신속통합기획(안) 대비 일반분양 주택공급 물량(1,305세대)이 대폭 축소됐다는 점이다. 해안건축은 제3종일반주거지역과 준주거지역 획지를 분리하는 대신 하나의 통합된 단지로 설계 컨셉을 잡았고, 조합원들의 분양면적 상승과 일반분양 물량을 맞바꿔버렸다. 해안건축은 조합원 1세대당 평균 분양면적이 1.24배(11.6평) 증가한다는 점을 핵심 세일즈 포인트로 활용하고 있다. 제3종일반주거지역과 준주거지역을 각각 조합원, 일반분양(임대주택 포함)으로 나눴던 과거와 달리, 금번 재공모에선 모두 조합원 소유의 토지로 활용한 것이다. 일반분양 수입이 감소해 분담금이 늘어날 수 있지만, 오히려 땅 지분을 많이 확보하게 돼 자산가치 증식엔 더 도움된다는 점을 부각하고 있는 셈이다. 해안건축 설계개요 상 예상 세대 수는 총 4,495세대, 조합원(3,934세대)과 일반분양·임대주택(561세대)으로 각각 구성된다. 올해 7월 제안 내용인 일반분양·임대주택(1,270세대)과 비교하면 확연한 차이를 느낄 수 있다. 이와 관련, 희림건축은 서울시에서 신속통합기획(안)을 통해 주택공급 물량 수준을 결정해 줬으나, 이보다 약 1,300여세대나 일반분양 수를 줄인 건 공모지침 위반이라는 입장이다. 추가적으로, 법규 위반 내용은 '실내정원'과 관련 있다. 해안건축은 1코어당 3호 조합 형태로, 아파트 한 동을 6호 조합(2코어)으로 설계했다. 이때, 매 층마다 실내정원을 구성했다. 해안건축이 문제를 제기한 부분은 실내정원이 전용면적이나 공용면적 어디에도 포함돼 있지 않다는 점이다. 조경시설(실내정원)을 현관과 인접한 곳에 설치해 세대가 사실상 단독으로 사용하게 되면, 이는 전용면적 또는 공용면적에 들어가야 한다는 것이다. 실내정원이 전용면적 또는 공용면적에 들어갈 경우, 용적률에 포함되기 때문에 해안건축이 제시한 거주공간은 현재보다 줄어들어야 한다는 게 희림건축이 조합 측에 시정조치를 요청한 내용이다. 해안건축은 공동주택의 경우, 지상층 조경시설은 전용면적·공용면적 모두 안 들어가기 때문에 문제될 것이 없다는 입장이다. 이밖에 법규 위반 내용으로는 방화구획과 인동거리 미준수, 준주거지역의 도로하부 불법사용 등이 조합 측에 전달됐다. 금번 지침 위반과 관련해선, 올해 6월 총회에서 한 차례 패배했던 해안건축이 대폭 수정된 새로운 설계(안)을 가져오면서 발생했다. 반전된 모습을 보여줘야 하는 해안건축 입장에선, 기존과 달라진 내용으로 조합원들의 표심을 사로잡고자 했다. 반면, 조합원들의 선택을 받았던 희림건축은 디자인 변화를 줄 필요는 없었고, 설계상의 미미한 부분을 수정해 재공모 작품으로 제출했다. 설계업계 관계자는 "총회가 일주일 앞으로 다가온 만큼, 희림건축이 조합 측에 시정조치를 요청한 내용이 향후 어떤 결과로 이어질지는 아무도 모를 거 같다"며 "반전을 꾀하고자 했던 해안건축이 희림건축의 지침·법규 위반 지적을 어떻게 헤쳐나갈 수 있을지가 관건이 되지 않겠냐"고 말했다. 이어 "조합은 설계사 선정 총회 금지와 관련한 가처분 신청도 기다리고 있는 것으로 안다"고 부연했다.
'세종과학고'를 품은 궁동 우신빌라(재건축)는 올해 5월 구역지정 및 정비계획(안) 공람공고를 진행했지만, 6개월이 지난 이번 달 다시 공람공고에 착수했다. 구로구청이 반년 만에 수정한 내용은 '상한용적률'이다. 상한용적률이 228%에서 226.8%로 1.2%p 줄어든 배경은 '가중치'와 관련 있다. 토지 기부채납과 관련 있는 가중치는 최근 여의도 재건축 단지 내 집행부 임원들을 똘똘 뭉치게 만들었던 '뜨거운 감자'다. 1일 정비업계 따르면 구로구청은 궁동 우신빌라의 정비계획(안)을 이달 17일까지 재공람공고 중이다. 토지이용계획(안) 상, ▲구역면적(51,071㎡) ▲공동주택 획지(46,775㎡) ▲정비기반시설 용지(4,296㎡)로 동일하다. 제2종(7층이하)일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향하는 용도계획도 바뀐 게 없다. 토지 기부채납은 도로(696㎡)와 공원(3,600㎡), 건축물 기부채납도 주차장(1,383㎡)으로 변동 없다. 상한용적률이 바뀐 이유는 토지 기부채납을 계산하는 식에서 가중치가 기존 1에서 0.95로 바뀌었기 때문이다. 가중치가 0.05 줄어들면서, 상한용적률도 기존 대비 1.2%p 줄어들었다. 상한용적률을 받기 위한 식은 [상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3 x 가중치 x α토지 + 허용용적률 x 0.7 x β건축물]다. 토지 기부채납으로 받을 수 있는 용적률 혜택은 [허용용적률 x 1.3 x 가중치 x α토지] 부분이다. 여기서 가중치란, 공공시설 등 부지의 해당 용적률을 사업부지 용적률로 나눈 값이다. 6개월 전에는 단순히 '1'로 계산했으나, 금번 재공람공고 문에는 '0.95(190% / 200%)'로 바뀌었다. 분자에 들어가는 190%는 종상향 전 공공시설 부지(2종7층이하)의 허용용적률이고, 분모에 들어가는 200%는 종상향 후 공동주택 획지(2종)의 허용용적률이다. 결과적으로 기부채납은 변동 없었으나, 가중치가 줄어들며 용적률 혜택도 축소됐다. 궁동 우신빌라 토지등소유자 입장에서 상한용적률 1.2%가 사업성에 미치는 영향은 크게 다가올 수밖에 없다. 공동주택 획지(46,775㎡)에 용적률 1.2%는 건축 연면적 약 560㎡가 줄어듬을 의미한다. 평(3.3㎡)으로 단순 계산할 시, 약 1700평 정도다. 뿐만 아니라, 상한용적률에서 법적상한용적률(250%)까지 받는 과정에서 임대주택을 지어야 할 연면적도 조금 더 늘어난다. 분양주택이 3세대 줄어들고, 임대주택이 3세대 늘어난 이유다. 건립 예상 주택 수는 총 1,127세대로 동일하나, 분양주택은 1,066세대에서 1,063세대로 줄었다. 반대로 임대주택은 61세대에서 64세대로, 3세대 증가했다. 기존과 동일한 가정을 전제했을 때, 분양수입은 줄어들 수밖에 없다. 하지만 조합원 분양가(84㎡)를 조금 올리는 방향으로 추정비례율은 비슷한 수준에서 다시 계산했다. 현 시점에서, 조합원들에게 안내되는 추정비례율은 분양가(조합원·일반)와 공사비를 가정해 만드는 숫자라 참고 용도로만 활용하면 된다. 궁동 우신빌라 정비계획(안)을 수립한 곳은 도시계획업체인 안씨티엔지니어링이다. 안씨티엔지니어링 관계자는 "서울시에서 임대주택 공급을 늘리기 위해, 정비기반시설(기부채납) 부지는 기존 용도지역(2종 7층이하)을 유지하는 방향으로 지침을 내리면서 가중치가 변경됐다"며 "가중치 변경으로 상한용적률이 줄어들면, 법적상한용적률까지 용적률 혜택을 받으려면 공공임대주택이 늘어날 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "궁동 우신빌라도 기존보다 일반분양분이 줄고, 임대주택이 조금 늘어난 건 가중치 영향 때문"이라고 부연했다.
Q. 광주 화정아이파크 사고 이후, 안전과 품질관리는 어떻게 진행하나요? A. 안전 경영을 위한 안전 관리자를 새로 영입했으며, 한국건설생활환경시험연구원(KCL) 인증을 받은 국내 최고의 고강도 콘크리트를 사용하기로 했습니다. 또한, 최첨단 안전시스템을 도입하고 모든 공정을 영상기록으로 남겨 실시간 모니터링이 가능한 구조를 만들었습니다. Q2. 영업정지가 확정되면 분양이 제한되는 것은 아닌가요? A2. 주택공급에 관한 규칙 제15조(입주자모집시기) 3항 별표4에 따르면, 방화6구역과 시공사인 HDC현대산업개발이 계약한 시점(A)이 미래의 영업정지 처분 기간 종료 및 그로부터 2년이 지난 시점(B)이 지나지 않은 경우에 해당하면, 선분양이 '사용검사 후'까지 제한됩니다. 다만, 아직 영업정지 처분이 이뤄지지 않은 상황이고, 조합과의 시공도급계약은 2020년 6월 19일에 맺었기에 앞선 조항에 해당되지 않습니다. 쉽게 말해, 이미 계약을 체결한 상황이기 때문에 선분양 제한에 해당되지 않습니다. Q3. 브랜드 가치 하락으로 인해 일반분양에 어려움을 겪는 것은 아닌가요? A3. 올해 당사가 분양한 단지의 청약경쟁률 현황을 말씀드리겠습니다. 청약경쟁률은 ▲2023년 2월 DMC 가재울 아이파크(90:1) ▲2023년 3월 부산남구 대연 디아이엘(16:1) ▲2023년 3월 춘천 레이크시티 아이파크(28:1) ▲2023년 9월 광명 센트럴 아이파크(20:1) 등입니다. Q4. 사고 이후의 재무 건전성은 어떤가요? A4. 6월 기준 부채비율은 118%, 1년 이내 현금화할 수 있는 유동비율도 175%로 다른 메이저 시공사보다 높은 수준입니다. Q5. 공사비가 너무 비싼 것은 아닌가요? A5. 최근 건설 원자재값과 인건비가 급등했습니다. 인건비·전기요금·유가·철스크랩·목재·시멘트 모두 인상됐습니다. 물론 계약서 상에는 물가상승에 따른 적용 기준을 소비자물가지수로 하고 있습니다. 소비자물가지수만 올려야지 왜 이렇게 많이 올리느냐에 대한 조합원들의 지적에 대한 말씀은 겸허히 수용합니다. 하지만 착공을 위한 최소 공사비가 필요합니다. 조합과 어려운 협상 끝에 평당 공사비 727만4,000원을 도출했습니다. Q6. 왜 약정서를 체결해야 하는 건가요? A6. 방화6구역 조합과 HDC현대산업개발은 2020년 6월 최초 공사도급계약을 체결했습니다. 공사도급계약과 달라진 부분을 명시해야 하는 탓에, 약정서/협약서/합의서라는 단어를 사용해 체결합니다. 그렇다면 왜 변경계약을 체결하지 않느냐는 질문이 있을 거 같습니다. 정비사업엔 공사비 검증 기준이 존재합니다. [정비사업 공사비 검증 기준] 제4조(신청시기)에 따르면, 조합은 시공사와 계약을 체결한 이후 공사비 증액을 진행할 경우 변경계약을 체결하기 전 공사비 검증을 신청해야 한다. => 하우징워치 코멘트 : 방화6구역은 공사비 검증을 완료한 후 변경 계약을 체결해야 한다. 다만, 변경 계약은 총회에서 조합원 3분의2 이상 의결 사항이고, 총회를 열기 위한 준비기간이 소요된다. 이에, 조합과 HDC현대산업개발은 빠른 착공을 위해 우선 약정서를 체결하고 강서구청으로부터 착공을 허가받고 향후 도급계약 변경을 진행하겠다는 전략으로 풀이된다. 조합원 이주가 완료된 상황에서 착공이 밀릴 경우, 물가상승에 따른 공사비 증액은 계속 이뤄질 수밖에 없을 뿐만 아니라 조합원들의 이자비용 부담도 계속 증가할 수밖에 없다. Q7. 약정서 제5조4항(착공 후 5개월 이내 일반분양 안할 경우 연체료 지급) 때문에 공사비가 또 올라가는 거 아닌가요? A7. 2023년 11월 착공하게 되면, HDC현대산업개발은 첫 공사비를 언제 받게 될까요? 2020년 체결한 공사도급계약에 따르면, 분양대금이 들어오게 되면 사업비 PF 대출(1,000억원)부터 우선 상환하는 구조입니다. 평당 일반분양가 약 3,500만원으로, 단순 계산으로 일반분양 수입금은 3,300억원 정도입니다. 2023년 11월 착공 후 5개월 이내 일반분양을 진행할 경우의 시나리오입니다. (1) 2024년 4월 : 일반분양 계약금(20%)에 해당하는 660억원 사업비 상환에 사용 (2) 2024년 7월 : 일반분양 1차 중도금(10%)에 해당하는 330억원 사업비 상환에 사용 (3) 2024년 11월 : 일반분양 2차 중도금(10%)에 해당하는 33억원 중 사업비 상환하고, 남은 금액은 HDC현대산업개발이 공사비 수금 시작 **방화6구역은 사업성이 양호한 편에 속한 만큼, 조합원 분담금은 없다고 가정했을 경우 결론적으로, HDC현대산업개발은 100% 사업비를 상환하기 전까지 공사비를 못 받아갑니다. 공사비를 받을 시점이 착공 후 12개월 후부터입니다. 이 기간동안 건설사 입장에서 금융비용이 발생합니다. 해당 조항은 조합과 시공사가 일반분양 목표시점을 정해 놓은 것으로 생각하시면 됩니다. Q8. 공사기간 4개월 증가(26개월 => 30개월) 이유는요? A8. 토목공기 증가(46일), 지하층 작업 공기 증가(21일), 기준층 작업 공기 증가(50일) 영향입니다. Q9. 마감재는 4년 전 구식 사양인 건가요? A9. 상향 조정된 마감 품목도 있습니다. 59타입/76타입 조합원들에게 시스템 에어컨 1개소 추가, 주방 tv폰/라디오 폰 업그레이드, 현관 중문 업그레이드, 도어록 업그레이드 등입니다. Q10. 옵션 판매수익은 왜 현산이 가져가는 건가요? A10. 옵션 판매는 을(시공사)과 병(개별 수분양자)의 거래 관계입니다. 시공사가 옵션 판매의 주체라는 말은 시공사의 책임과 비용으로 시행하겠다는 것입니다. 옵션 상품에 대한 품질과 하자 문제가 발생할 경우, 적기에 대응해 조치하고 문제를 해소할 수 있습니다. 모 현장 사례를 보면, 조합이 옵션을 판매했지만 입주 후 하자 문제가 다수 발생했으나 수습이 잘 안됐습니다.
한남뉴타운 소속 한남2구역이 오는 12월 임시총회를 열어 시공사인 대우건설과의 도급계약 체결을 위한 의결을 받는다. 앞서 열린 9월 임시총회에선 대우건설이 118프로젝트를 1년 더 진행할 수 있도록 재신임한 바 있다. 다만, 조합과 시공사 간 도급계약 협의가 길어진 탓에, 실제 계약서에 날인하고 난 뒤 약속했던 달성 여부 판단시점(2024년 8월 31일)까지는 시간이 많지는 않을 것으로 업계는 보고 있다. 30일 정비업계 따르면 한남2구역은 오는 12월 2일(토) 임시총회를 개최해, ▲1호(2023년 사업비·운영비 예산) ▲2호(자금 차입) ▲3호(기 추진업무 및 대여금 지급 추인) ▲4호(시공사 도급계약서 의결 및 계약체결 위임) ▲5호(도시계획업체) ▲6호(교통영향평가업체 선정) ▲7호(국공유지 매수업체 선정) ▲8호(협력업체 선정 추인) ▲9호(정관 변경) ▲10호(선거관리규정 개정) ▲11호(임시총회 개최 비용) ▲12호(설계업체 계약 해지) ▲13호(범죄예방업체 계약 해지) ▲14호(미술장식품업체 계약 해지) ▲15호(대의원 보궐선임) 등의 안건이 상정된다. 이중 단연 관심을 모으는 안건은 시공사인 대우건설과의 도급계약서 의결이다. 대우건설은 지난 2022년 롯데건설과의 수주 경쟁에서, '118프로젝트'를 전면에 내세워 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 점을 공약사항으로 내걸었다. 기존 설계사(이가에이씨엠)의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결해 사업성을 끌어올리겠다는 게 핵심 내용이다. 다만, 올해 조합 집행부가 바뀌면서 대우건설의 118프로젝트 실현 가능성에 대한 다양한 의견이 조합원들로부터 나왔다. 관리처분계획(안) 수립에 힘을 쏟아야 할 시기였지만, 118프로젝트에 계속된 희망을 걸어도 되는지 조합원들의 고심이 깊어졌던 것이다. 이에, 새 집행부는 118프로젝트를 약속했던 대우건설의 재신임 여부를 묻기로 했고, 9월 임시총회에서 '1년 더' 인허가 작업을 해볼 수 있는 시간을 부여하는 방향으로 결정됐다. 대우건설은 올해 9월 ▲118프로젝트 달성률 0%(물가인상률 5% 차감+착공기준일 1년 유예) ▲118프로젝트 달성률 50%(물가인상률 2.5% 차감+착공기준일 6개월 유예) ▲118프로젝트 달성률 100%(물가인상률 차감X+착공기준일 유예X) 등의 손실보전책을 내놓았다. 118프로젝트 달성률과 관련, ▲고도 ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲건폐율 완화 등의 카테고리도 제안했다. 인허가를 이뤄내지 못할 경우, 조합 상대로 법적 소송 없이 깨끗하게 물러나겠다는 점도 명료하게 밝혔다. 한편, 대우건설과 함께 118프로젝트 인허가 업무를 진행할 도시계획업체로는 하우드엔지니어링이 선정될 것으로 전망된다. 입찰금액은 13억5,000만원으로, 관련 비용은 대우건설이 부담한다. 하우드엔지니어링은 현재 한남2구역 설계 경쟁입찰에도 참여하고 있다. 설계 경쟁입찰엔 ▲삼하건축사사무소 ▲디에이그룹 ▲나우동인건축사사무소 ▲토문건축 ▲하우드엔지니어링 ▲그룹환경종합건축사사무소 ▲명선유엔에이 ▲이가에이씨엠 등이 참가했다. 이중 하우드엔지니어링과 토문건축사사무소 등의 소수 업체만이 실질적으로 경쟁입찰을 준비 중인 것으로 전해진다.
3080+도심공공주택복합사업을 추진 중인 증산4구역이 주민협의체 전체회의를 열어 설계 안건을 의결받은 가운데, 통합심의와 각종 영향평가를 거친 후 복합사업계획(안) 승인 시점은 오는 2025년 6월이 될 것으로 전망했다. LH공사는 보상 착수 시기를 2025년 9월로 예정하고 있다. 29일 정비업계 따르면 증산4구역 도심공공주택복합사업(박홍대 위원장)은 이달 제3차 주민협의체 전체회의를 열어, ▲제1호 안건(주민대표회의 설계 요구사항 협의완료 등 33건 의결) ▲제2호 안건(세대 천장고 2.4m) ▲제3호 안건(주차대수 최소 1.7대 이상) ▲제4호 안건(증산역 쪽 2블록 펜트하우스 추가여부) ▲제5호 안건(음식물 쓰레기 이송설비 시스템 적용여부) 등의 안건이 상정됐다. 증산4구역 주민대표회의는 설계 관련 총 37건의 요구사항을 LH공사에 전달했고, 이중 33건은 금번 전체회의 1호 안건으로 상정됐다. 33건은 ▲설계공모 당선작 기반영(13건) ▲주민대표회의 협의완료(12건) ▲시공사 선정 시 적용 검토(7건) ▲지자체 협의사항(1건) 등으로 구성돼 있다. 나머지 4건은 각각 금번 전체회의 때 2호·3호·4호·5호 안건으로 올라갔다. 모두 토지등소유자들의 비용부담(사업성)과 직접 연결되는 사안이다. 설계 발표에 나선 이규진 디에이그룹 소장은 '서울시 우수디자인' 확보를 통해 발코니 30% 완화 필요성을 우선 언급했다. 서울시는 공동주택 외부 벽면 길이의 30%를 발코니를 설치할 수 없게끔 제한할 뿐만 아니라, 발코니 면적을 전용면적(84.99㎡)의 25%로 제한하고 있다. 우수디자인 공동주택으로 선정될 경우, 세대별 외부 벽면 길이 대비 발코니 제한비율(30%)을 완화받을 수 있다. 우수디자인 공동주택으로 선정되기 위해선, ▲주동 형식의 다양화 ▲발코니 및 벽면율계획 ▲공공보행통로 ▲지하주차장 내 25m마다 비상벨설치 ▲보행동선계획 ▲친환경 및 에너지 절약계획 ▲신재생에너지 적용(태양광·태양열·지열·연료전지 등) ▲녹색건축인증 ▲건축물 에너지효율등급 인증 등의 9가지 요건을 충족해야 한다. 공공성을 얼마나 확보했는지 여부가, 우수디자인 공동주택 선정을 결정하는 주요 가늠자다. 주민대표회의 요청으로 설계에 반영되는 내용 중엔 ▲증산역(6호선)과 2블록 단지를 연결하는 지하보행로 ▲3면 개방형(파노라마 창호) ▲4호 조합은 엘리베이터 3대 설치 ▲조식서비스 적용 가능한 주방 및 식당 ▲어린이 놀이터 수공간 설치 ▲게스트하우스 2개동(복층구조) 등이다. 시공사 선정 시 적용 검토 7건은 ▲층간소음 1등급 ▲외부오염 차단 설계 ▲비대면 택배보관소 ▲각동 출입구 특화디자인 ▲지하 전 세대 계절 수납창고 ▲동절기를 대비한 지하주차장 램프 스노우멜팅시스템 ▲에듀파크(학원가) 유치에 따른 상가계획 등이다. 향후 시공사로부터 특화 제안을 받아 설계에 반영하는 것으로 협의 완료했다. 증산4구역은 천장고를 기존(2.3m)보다 10cm 증가한 2.4m로 제안했고, 이는 36세대 감소와 주동 최고층수가 43층에서 41층으로 줄어드는 결과를 낳는다. 세대당 주차대수 1.7대도 제안됐다. 이 경우, 암반층(경암) 추가공사로 인해 주민대표기구에선 공사비 약 268억원(분담금 약 770만원)이 증가할 것으로 예상했다. 이와 관련, LH공사는 공사비 약 465억원(분담금 약 2,000만원 증가)을 예상하며 산출내역의 차이를 보였다. 또한, 2블록 펜트하우스 6세대를 추가해 아파트 상품가치를 향상시킬 수 있다고 봤다. 증산역에 위치한 2블록은 84㎡ 미만으로 구성돼 있어 대형평형을 희망하는 주민들의 요청이 있었던 영향이다. 최상층에 있는 84㎡ 4호 조합(12세대)을 펜트하우스 2호 조합(6세대)으로 만드는 안을 제안했다. 마지막으로 엘리베이터 코어에 음식물쓰레기 이송설비 시스템 적용을 제안했다. 주민대표기구에선 공사비 약 150억원(분담금 약 500만원)이 증가할 것으로 본 반면, LH공사는 공사비 약 332억원(분담금 약 1,400만원)으로 각기 다른 산출내역을 나타냈다.
![[칼럼] 고개든 신탁 무용론(無用論), 이제 몸소 달라져야 할 때](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231148/art_17011717818985_a51130_178x118_c0.png)
올해 정비업계를 되돌아 볼 때 단연코 화두가 될 단어, 바로 신탁(信託)이다. 내 재산을 다른 사람 손에 맡긴다는 건 '신뢰' 없이 불가능한 일이다. 토지등소유자들은 조합과 신탁의 갈림길에서 쉼없이 계산기를 두드리고, 머리를 싸매며 장·단점을 토의한다. 때마침, 조합과 시공사 간 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 갈등으로 이곳저곳 곡소리가 나왔고, 정부도 신탁을 밀어주기 위한 정책 움직임을 보이며 판을 마련해줬다. 신탁사들은 기회를 놓치지 않았다. 안정성과 신속성, 전문성으로 단단히 무장해 주민들의 마음을 사로잡았고, 이내 정비사업 트렌드를 주도하기에 이르렀다. 작년 말 재건축 안전진단 규제가 대폭 완화된 것도 한몫했다. 언론도 상당 지면을 할애하며, '러브콜 쇄도·구원투수 등판' 등의 눈길을 사로잡을만한 문구를 헤드라인으로 뽑아 분위기 띄우기에 일조했다. 기준금리 인상에 따른 불안감도 신탁사의 안정성을 찾게 되는 계기로 작용했다. 그로부터 채 1년도 되지 않아, 국토교통부는 바로 어제 '정비사업 신탁사 역할·책임 강화한다'는 제목의 보도자료를 배포했다. 불과 1달 전, 주민들의 권익보호 차원에서 표준계약서와 시행규정을 마련한다는 보도자료와 사뭇 느낌이 달라졌다. 일종의 경고장 아니겠냐는 게 신탁업계 해석이다. 여의도 한양아파트와 목동7단지가 이같은 빌미를 제공한 도화선으로 치부하기엔, 연초와 확연하게 달라진 온도차부터 생각해 볼 필요가 있다. 수십여 곳 신탁 설명회 현장을 찾아다니며, 각 회사 도정팀이 만들어 온 '브랜드(색깔)'는 무엇일까 생각했다. 조합원에 빙의되어 보기도, 다소 무례할 수 있는 질문도 던져가며 꽤나 적극적이었다. 결론은 아직 잘 모르겠다. A신탁사가 B, C, D 사업장에서 발표하는 PT내용은 거의 동일했다. 그래도 다행인 건, 일부 신탁사만은 해당 사업장이 처한 현재 상황을 사전에 파악한 뒤, 사업성을 보전해 줄 방안을 제안하는 최소한의 노력을 보였다. 신탁 방식을 택해야 할지, 택한다면 어떤 신탁사를 파트너로 삼아야 할지, 토지등소유자들이 우왕좌왕하는 건 분명 신탁사에게도 책임이 있다. 신탁 방식으로 준공된 사례도 없기에, 신탁사들은 신규 수주 혹은 기수주 현장에서 계속해서 자신을 증명해야만 하는 숙명을 모를 리 없다. 신탁사는 사업시행자다. 협력업체들과는 무게감이 또 다르다. 누가 먼저, 어떤 브랜드로 토지등소유자들의 마음에 각인되느냐 여부가 중요해졌다. 국토교통부가 신탁사 역할로 공표한 ▲책임 인력 전담배치 ▲시공사 입찰보증금 사업비 전환 금지(원칙) ▲예비신탁사 선정 법제화 ▲신탁사 임직원 공무원 간주(뇌물수뢰 등 형법 위반) 등은 분명 '현장 민원'과도 관련 있다. 금번 국토교통부 보도자료엔 생각보다 많은 의미가 함의돼 있다. 숨겨진 맥락을 파악하고, 조용히 변화를 모색하는 신탁사를 만날 수 있었으면 한다. 신탁사는 정비업계에 꼭 필요하기 때문이다.
여의도 재건축 단지(한양·광장·삼부·대교·삼익·은하 등) 내 집행부 임원들이 기부채납 비율을 결정짓는 토지가중치 논의를 위해 서울시를 향한다. 서울시는 최근 여의도 지구단위계획(안)과 시범·한양아파트 신속통합기획(안)을 설명하는 자리에서 '토지가중치=1'을 전제로 주민들과 공감대를 만들어 왔지만, 막상 시범아파트의 토지가중치가 1미만으로 적용된다는 사실이 공식화되며 관련 이슈가 급부상했다. 물론 가중치 이슈는 현 시점에서 갑자기 생겨난 게 아니라, 이미 오래전부터 논의 대상이었다. 27일 정비업계 따르면 여의도 재건축 집행부는 이날 오후 유창수 서울시 행정2부시장을 면담한다. 도문열 서울시 도시계획위원장과 박용찬 영등포구청 당협위원장도 참석한다. 여의도 내 가중치 이슈가 수면 위로 떠오른 건, 지난 달 여의도 시범아파트 정비계획 변경(안) 수정가결 내용이 토지등소유자들한테 알려진 이후부터다. 여의도 재건축은 일부 아파트(공작·수정)를 제외하고, 모두 종상향을 전제로 사업을 추진하고 있다. 용적률은 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4단계로 구성된다. 각 단계별로 용적률 혜택을 받기 위한 방법은 조금씩 상이하다. 기준용적률에서 허용용적률까지 가려면, 공공보행통로·친환경에너지·부대복리시설 외부 개방 등의 정해진 요건을 충족해야 한다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 절반의 임대주택을 지어야 한다. 유일하게 인허가청(서울시·관할 자치구)과 협의를 통해 밀고당겨야 하는 단계가 바로, 허용용적률에서 상한용적률로 가는 과정이다. 토지와 건축물(환산부지) 기부채납 양과 종류를 얼마로 하느냐에 따라 사업성이 결정되는 구조다. 이때, 토지 기부채납을 통해 받을 수 있는 용적률 계산식에는 '가중치'가 포함돼 있다. 서울시내 대부분 사업장은 제3종일반주거지역을 유지하기 때문에 가중치가 상수값(1)으로 고정돼 있다. 다만, 여의도-압구정-성수 등과 같이 한강변을 따라 고밀복합개발이 허용된 곳은 용도지역 상향되는 탓에 가중치가 1 미만으로 떨어진다. 가중치는 누군가 임의대로 결정할 수 있는 숫자가 아닌 법적으로 결정된 계산식에 따라 결정된다. 종상향 혜택을 받으면, 당연히 가중치가 떨어지고 토지 기부채납을 많이 해야 한다. 여의도 주민들도 이를 모르는 것은 아니며, 억울함을 호소하는 건 서울시가 가중치=1로 설명해 왔다는 점에서다. 여의도와 서울시의 '기부채납' 논의 배경을 살펴보려면, 지난 2009년 한강공공성 회복을 기치로 한 '한강르네상스' 프로젝트로 거슬러 올라가 볼 필요가 있다. 당시 서울시는 여의도 재건축 단지가 일반상업지역으로 변경할 경우, 총 공공기여율을 40%로 제안했다. 토지 기부채납(30%)과 공공시설 설치비용분(10%)을 합친 값을 부담하는 게 원칙이었다. 공공기여율 40%에 대한 대가(代價)는 용적률 600% 적용이었다. 하지만 주민들은 과도한 기부채납 비율에 부담을 느꼈고, 결국 계획은 무산됐다. 서울시는 그로부터 약 13년이 지난 올해 5월 여의도 아파트 지구단위계획(안)을 공람공고했다. 준주거지역의 경우, 토지 기준 기부채납 비율을 25% 할 경우 상한용적률(400%)을 받을 수 있다. 일반상업지역의 경우, 토지 기준 기부채납 비율을 35% 적용할 경우 상한용적률(600%)로 재건축 사업을 할 수 있다. 물론 앞서 2가지 사례 모두, 상한용적률을 계산하는 토지 기부채납 식에서 '가중치=1'을 전제로 했을 경우다. 가중치가 1미만이 될 경우, 기존 토지 기부채납만으로는 계획했던 상한용적률을 받을 수 없게 된다. 여의도 재건축 단지 내 A주민은 "여의도 한양아파트 신속통합기획(안)을 살펴보면, 토지와 공공시설 설치비용분의 비율을 각각 14%, 29%을 적용할 경우 상한용적률 600%를 받을 수 있다고 나와 있다"며 "다만, 토지 가중치가 1 미만으로 적용될 경우, 기존 기부채납 비율만으로 상한용적률 600%를 받을 수 없게 된다"고 설명했다. 이어 "600%를 받으려면 기존보다 토지 기부채납 비율을 더 늘리는 수밖에 없는 상황"이라고 말했다. 또 다른 B 주민은 "사실 여의도 재건축 단지별로도 이해관계가 달라, 서울시 부시장 면담에 참여하지 않는 곳도 있는 것으로 안다"며 "여의도 주민들이 용적률 혜택은 다 받으면서 기부채납은 하지 않겠다는 것이 아니라, 기존 서울시가 설명해 오던 내용과 다르다는 점에서 의견차이를 좁히는 과정으로 봐주면 좋을 거 같다"고 강조했다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "국제적 메가시티 위상에 걸맞는 도시계획과 사업효율성 제고라는 뚜렷한 장점에도 불구하고, 과도한 기부채납은 서울시 신속통합기획의 아킬레스건 같은 존재"라며 "이번 여의도 일대 재건축 단지 종상향과 연계된 가중치 감소는 서울시의 기존 설명보다 민간의 기부채납 부담을 더욱 가중하는 것이라, 헌법상 법치주의 원리와 그로부터 파생된 신뢰보호 원칙 위반 여부가 거론될만한 이슈로 보인다"고 말했다.
노량진뉴타운 내 맏형격인 노량진1구역이 '조합 운영실태 합동점검' 결과를 조합원들에게 알린 가운데 내년 1분기 시공사 선정을 목표로 2차 경쟁입찰에 본격 착수한다. 당초 삼성물산과 GS건설이 수주 의욕을 드러냈지만 계산기를 두드린 끝에 각자의 셈법 하에 1차 입찰은 참여하지 않았다. 건설사 입장에선 한 차례 유찰을 시켜 상황을 반전시켜 보거나 혹은 조금 더 관망할 필요성이 있었을 것이라는 해석이다. 27일 정비업계 따르면 노량진1구역 조합은 공사비 예정가격(평당 730만원)을 올리지 않고 그대로 2차 입찰공고를 내기로 결정했다. 일각에선 공사비를 올려 건설사들이 들어오게끔 유인책을 제시할 것이란 관측도 대두됐지만, 조합은 당초 신중하게 결정했던 공사비인 만큼 인상 없이 시공사를 선정하겠다는 강경한 입장을 나타냈다. 노량진1구역 입지에 대한 자신감을 드러냄과 동시에 건설사에 굽히지 않겠다는 의지를 공표한 셈이다. 현재 삼성물산은 평당 공사비를 상향 조정할 경우, 입찰에 참여할 수 있다는 입장을 견지하고 있다. 다만, 조합은 현재 공사비 수준이 적정하기에 원안대로 진행하겠다며 물러서지 않았다. 삼성물산은 흑석2구역(공공재개발)을 지난해 9월 평당 공사비 765만원에 수주한 바 있다. 최근 무혈입성한 과천주공10단지도 공사비 740만원에 들어갔다. 물론, 사업장 여건과 마감재 수준 등이 다르기에 공사비를 단순 비교하는 일은 지양해야 한다. GS건설은 단순 공사비 외에도 복잡하게 고려해야 할 요인들이 많다. 우선, GS건설은 홍보 규정을 위반해 조합으로부터 두 차례 경고를 받았다. 공문의 내용은 GS건설이 카카오톡 단체방을 만들어 조합 임직원 및 해안건축을 비방하며 지속적으로 조합 업무를 방해해 왔다는 게 골자다. 경고 이후에도, GS건설 홍보 직원들이 조합원들을 가가호호 방문하며 카카오톡 단체방 가입을 유도하는 등 불법 홍보행위가 근절되지 않았다는 설명이다. 이에 대해, GS건설 관계자는 "조합으로부터 부당하게 2차례나 홍보규정 위반으로 경고를 받았고, 별도 소명기회도 주어지지 않았다"며 "입찰보증금 500억원을 납부하고 입찰하기에는 어려움이 있었다"고 설명했다. 이어 "GS건설이 수주기획사와 홍보 OS요원을 가동해 불법 홍보행위를 이어가고 있다는 주장은 전혀 사실무근"이라고 강조했다. GS건설이 1차 입찰에 불참한 여러 이유 중 하나는 향후 입찰보증금 몰수 가능성도 배제할 수 없었기 때문이다. 조합으로부터 두 차례 홍보규정 위반 공문을 받았기 때문에, 이를 명확하게 치유하지 못한 상황에서 500억원에 달하는 입찰보증금을 내기란 여간 부담스러울 일이 아닐 수 없다. 최근 국토부로부터 영업정지 8개월을 예고하는 내용의 처분사전통지서를 수령하고, 상계주공5단지에선 시공권 지위까지 잃어 상황도 악화됐다. 건설업계 관계자는 "삼성물산과 GS건설 모두 1차 입찰에 어느 정도 의도성을 갖고 불참하며 유리한 판도를 기대했지만, 조합이 휘둘리지 않고 기존 공사비(730만원)를 고수하면서 당장 2차 입찰공고가 나오는 내일부터 깊은 고민에 빠질 것"이라며 "노량진1구역은 뉴타운 내에서도 핵심 입지에 해당하며, 사업비도 1조원에 달할 만큼 덩치도 커서 원안대로 가져오는 시공사하고만 이야기하겠다는 점을 공표한 셈"이라고 설명했다. 노량진1구역은 올해 3월 동작구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 이후, 시공사 선정에 본격 착수했다. 다만 시공사 선정계획(안)을 구청과 협의하는 과정에서 이견차가 발생했고, 이를 좁혀나가는 과정에서 적잖은 시일이 소요됐다. 비상대책위원회가 본격적으로 활동을 시작한 시점도 시공사 선정이 본격화된 시기와 맞물린다. 최근 진행한 합동점검도 구역 내 토지등소유자들의 민원이 다수 접수된 영향과 무관치 않다. 조합은 지난 달 진행된 합동점검 결과를 최근 조합원들에게 알렸다. 합동점검은 ▲친환경 무기질도료 업체선정 ▲OS용역업체와의 불법 계약 ▲시공사 선정계획(입찰안내서) 등, 주로 조합원들의 민원이 집중됐던 사안들을 대상으로 진행됐다. 합동 점검반은 ▲국토부 ▲한국부동산원 ▲서울시 ▲동작구청 등으로 구성원을 꾸려 조합 운영실태를 전반적으로 점검했다. 한편, 노량진1구역 집행부 임원들의 임기는 이달 만료됐다. 임기 만료에 따라 선거관리위원회를 구성했고, 입후보 기간을 거쳐 내년 초 임원 선출을 위한 총회를 개최할 예정이다. 시공사 선정은 조합 집행부 구성을 마친 뒤 진행하겠다는 방침이다. 이와 별개로, 비상대책위원회에서도 다음 달 9일 조합 집행부 임원 해임총회를 발의해 놓은 상황이다.
불광5구역이 정비사업전문관리업자로 ㈜태형피엔씨를 새롭게 낙점한 가운데, 목표로 했던 연내 관리처분계획(안) 총회 개최가 가능할지 업계 관심이 모아진다. 연초 조합원 분양신청을 완료한 조합은 관리처분계획(안) 공람공고를 준비 중이며, 내년 상·하반기 각각 관리처분계획(안) 인가와 이주개시를 이뤄내겠다는 복안이다. 28일 정비업계 따르면 불광5구역 재건축 조합(조광흠 조합장)은 지난 2021년 인가받은 사업시행계획(안)을 원안으로 관리처분계획(안)을 인가받은 뒤, 조합원 이주 및 철거 기간에 맞춰 설계변경 인허가를 진행할 예정이다. 올해 9월에는 은광교회와 협상에 나설 종교시설 협상단도 구성했다. 은광교회는 2008년 12월 18일 지정된 불광5구역 정비구역 내에 포함돼 있는 상황이다. 그간 은광교회는 조합에 지속적으로 정비구역에서 제척시켜줄 것을 요청해 왔다. 이에, 조합은 2021년 7월 29일 총회 의결을 통해 은광교회 부지를 구역계에서 빼기로 결정했다. 은평구청은 2022년 11월 정비계획(안) 변경을 위한 주민 공람공고도 진행했다. 정비계획 변경(안)에는 획지3으로 분류된 은광교회(2,100㎡)가 빠져 있다. 다만 정비계획 변경(안)은 아직 지정고시되지 않았다. 법적으로 은광교회는 아직 제척되지 않았다. 불광5구역은 조합원 분양신청을 두 차례에 걸쳐 진행했으며, 분양신청 대상자 1,507명 중에서 1,452명의 조합원이 분양을 신청했다. 앞서 은평구청장이 선정한 2개 업체(중앙감정평가법인·대일감정평가법인)는 사업시행계획인가 고시일(2021.09.23)을 기준으로 표준지 공시지가에 의한 지가변동률을 반영하고 위치·형상·규모·접면도로 등 개별요인을 감안해 종전 토지 및 건축물 가격을 평가했다. 신청 평형에 대한 순위 결정은 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 전에 공개된다. 물론 설계변경이 진행될 예정이라, 연내 조합원들에게 발표될 평형 결정은 참고 정도만 하면 된다. 향후 조합원 재분양 신청이 예정돼 있기 때문이다. 설계변경은 분양 세대 수를 추가 확보하고 단지 및 세대 평면구조를 전반적으로 개선하는데 목적이 있다. 한편, 시공사로 선정된 GS건설이 입찰제안서에 기재한 주요 조건으로는 ▲공사비 산정기준일(2023년 11월) ▲공사비 지급방법(기성불) ▲공사기간(착공 후 37개월 이내) ▲착공시기(이주완료 후 12개월 이내) ▲미분양 시 최초 일반분양가로 대물변제 ▲조합원 분담금 납부(입주시 100%) ▲물가상승에 따른 공사비 조정(착공 전·후로 인상 없음) ▲지질여건 변동시 설계변경은 지질조사서 기준 등이 꼽힌다. GS건설은 시공사 선정 당시, 원안설계와 대안설계 모두 평당 공사비 약 538만원을 맞춰왔다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 조정은 착공 전·후로 인상이 없다는 조건을 입찰제안서에 담았지만, 향후 실착공 때에는 조합과 공사비 증액 협상을 진행할 것으로 관측된다. 공사비는 조합원들이 사업성과 직결되기에, 향후 공사비 증액분을 최소화해 비례율 하락을 조금이라도 방어해야 하는 과제가 남아 있다. 시공비 증액 협상은 설계 변경 인허가 작업이 끝난 이후에 본격화될 것으로 전망된다. 한편, 불광5구역은 올해 총회에서 ▲사업시행계획 인가(용적률 235.01% / 2,387세대) ▲교회부지 제척 후(용적률 233.73% / 2,302세대) ▲설계변경을 통한 완화적용(용적률 249.80% / 2,400세대)이 이뤄질 것이란 점을 설명했다. 2023년 정기총회 주요 안건으로는 ▲조합 예산 의결 ▲자금 차입 ▲정비업체인 ㈜석진플랜 계약해지 ▲정비업체 선정(태형피엔씨, 피닉스씨엠씨, 제이앤비코퍼레이션) ▲GS건설 공사도급계약서 및 금전소비대차계약서 계약체결 추인 등이 상정된 바 있다.
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