발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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건축심의에 속도를 내고 있는 한남4구역이 공사비 관리를 전문적으로 맡아줄 건설사업관리(CM) 선정을 위한 경쟁입찰을 진행하고 있다. 조합은 시공사 선정에 앞서, 수익성(조합 분양수입)과 비용통제(적정 공사비) 모두를 잡겠다는 포석이다. 한남4구역은 다음 달 9일(토) 대의원회에 상정할 최종 후보를 확정한 가운데, 기술제안 심사에서 각각 1·2등을 차지한 한미글로벌과 무영씨엠 간 2파전 경쟁구도가 그려지고 있다. 27일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 이달 20일(월) 이사회에서 CM업체들의 기술제안서 프레젠테이션(PT) 발표를 진행하고, 종합평가 순으로 최종 4개 업체(한미글로벌-무영씨엠-해안건축-건원엔지니어링)를 대의원회 상정키로 결정했다. 한남4구역은 작년 7월부터 조합원들과 CM 도입의 필요성과 효과를 진지하게 검토해 왔고, 조합이 원하는 품질을 예산에 맞게끔 만들어야 한다는 당위성에 의견이 모아졌다는 후문이다. 정비사업 CM과 건축물에 대한 일반 감리는 그 역할과 투입시기가 다르다. 일반 감리는 주택법·건축법에 따라 착공부터 준공까지 정해진 시점에만 투입돼, 설계도면대로 건축물이 지어졌는지 확인하는 업무만 수행한다. 반면, 도시및주거환경정비법을 근거로 하는 정비사업 CM은 ▲비용절감 ▲공기단축 ▲품질향상 등의 기대효과를 가지고 프로젝트 초기 단계부터 투입되는 게 일반적이다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 이를 위해선, 조합에 상주하며 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)가 누가 오는지에 따라 CM 업체 활용 결과가 180도 달라질 수 있다는 업계 중론도 심심찮게 들을 수 있다. 한미글로벌은 코스피 상장사로, 회사 주요 트랙레코드로는 ▲용산 국제빌딩 주변 제4구역 ▲용산 국제빌딩 주변 제5구역 ▲방배5구역(디에이치방배) 등이 손꼽힌다. 한남4구역의 기존 설계안의 사업성을 극대화하고, 거주 쾌적성 확보를 위한 설계 개선이 필요하다는 게 한미글로벌의 설명이다. 또한, 최신 평면구성 및 디자인 트렌드를 반영해 조합 수입을 올리고, 용산지역 인·허가 수행노하우와 네트워크를 적극 활용할 예정이다. 한미글로벌은 용산 국제빌딩 주변 4구역의 설계관리, 공사비 검증 등의 업무를 수행해 약 215억원의 사업비를 절감했다. 해당 사례는 차별화된 원가분석 능력을 통해, 조합 이익을 지킨 사례로 회자되고 있다. 한남4구역에는 공원부지와 저지대에 위치한 공동주택 부지의 환지를 추진해 한강 조망권을 확보하고, 부지활용의 효율성을 꾀하겠다는 내용을 제안했다. 한미글로벌은 사우디아라비아 내 친환경 도시 '네옴시티(NEOM)' 프로젝트에도 참여한다. 무영씨엠은 정비사업 CM 실적에 자신감을 내비친다. 지난 5년간 총 12건으로 독보적 1위임을 어필하고 있다. 회사 주요 실적으로는 ▲신반포2차(재건축) ▲개포주공4단지(재건축) ▲이촌현대아파트(리모델링) 등을 꼽는다. 올해 3월 준공완료된 개포주공4단지(現 개포자이프레지던스)의 경우, 공사비 총 348억원(1차-180억원, 2차-168억원)을 절감해 조합으로부터 인센티브 2억원을 수령하기도 했다. 무영씨엠은 한남4구역 조합원들의 한강조망권 확보와 지하주차장 PIT(전기·수도·가스 배관이 지나가는 공간)를 축소하는 방안을 설계관리 사례로 제시했다. 주동의 방향·위치·형태를 조정해, 한강조망권을 기존 약 580세대에서 800세대 이상 확보할 수 있다는 설명이다. 지하주차장 PIT 공간을 ▲세대 창고 ▲스마트팜 ▲지하주차장 화장실 설치 등으로 활용할 수 있다는 점도 제안했다. 한남4구역 A조합원은 "2024년 시공사 선정에 본격 착수하는 만큼, 급변하는 대외 환경에서 시공사를 균형감 있게 견제하고, 조합에 우위를 가져다 줄 역량 있는 CM업체가 선정됐으면 한다"며 "대의원회에서 4곳 CM업체의 발표가 예정돼 있는 만큼, 한남4구역 현장 고민이 담겨 있는 제안을 기대해 본다"고 말했다. 이어 "조합원들 간 CM 필요성 논의가 정말 활발했던 만큼, CM 선정 작업이 잘 마무리됐으면 한다"고 부연했다.
상계주공5단지가 연초 시공사로 선정한 GS건설의 지위를 해제하고, 주민대표기구(정비사업위원회) 임원 전원을 교체한다. 많은 사업장에서 공사비 증액 문제로 갈등을 빚어온 경우는 다반사였지만, 실제 시공사 지위 박탈로까지 이어진 사례는 거의 없었기에 업계는 놀란 눈치다. GS건설은 최근 국토부로부터 영업정지 8개월을 예고하는 내용의 처분사전통지서를 수령했기에 기 수주 사업장을 지켜내야 했지만 막지 못했다. 26일 정비업계 따르면 상계주공5단지는 지난 25일 오후 1시 한국성서대학교 로고스홀에서 주민전체회의를 열어, ▲시공사(GS건설 선정 취소) ▲정비사업위원회 위원 해임 ▲정비사업위원회 위원 직무 집행정지 ▲전체회의 예산 의결 등의 안건을 모두 통과시켰다. 상계주공5단지는 ▲공사기간 단축 ▲조합원 분담금 완화 ▲정비사업위원회 운영비 절반 감소 등의 3가지 목표 달성을 최우선 과제로 꼽고 있다. 상계주공5단지는 조합이 아닌 신탁 방식으로 재건축 사업을 진행하고 있기에, 정비사업위원회가 사실상 조합 집행부 격에 해당한다. 물론 사업시행자인 한국자산신탁이 인·허가 업무를 포함한 전반적인 조합 일을 수행한다. 정비사업위원회는 한국자산신탁-토지등소유자들 간 소통을 위한 가교 역할을 하며, 다양한 이해관계로 복잡하게 얽히고설킨 협력업체들과의 관계를 조율하고, 주민들을 대표해 중요한 결단도 내릴 줄 알아야 한다. 상계주공5단지 A조합원은 "금번 주민전체회의가 성원된 것은, 기존 정비사업위원회와 한국자산신탁이 시공사(GS건설)의 공사 조건을 충분히 검증해 내지 못했다는 의구심에서 비롯됐다"며 "향후 정비사업위원회 인수인계도 중요하지만, 기존 건설사와 원만하게 정리할 수 있느냐 여부로 상계주공5단지는 또 다시 시험대에 오르게 될 것"이라고 말했다. 이어 "개개인이 욕심을 내기 시작하면 전체회의 의미는 퇴색될 것"이라고 부연했다. 상계주공5단지는 GS건설이 올해 1월 시공사로 선정됨과 동시에, 입찰보증금으로 낸 50억원을 사업비 대여금(무이자)으로 전환해 사용하고 있다. 이중 절반 이상은 한국자산신탁으로부터 빌린 신탁계정대 대여금(2021년 10월~2023년 1월)에 따른 원리금 상환으로 사용됐다. 신탁계정대 대여금 금리는 약 9.5% 수준이었다. GS건설의 시공권을 해제했기 때문에, 사업비로 전환해 사용해 온 입찰보증금 관련 정산도 시급한 과제다. GS건설도 조만간 당사 입장을 표명할 것으로 관측된다. 시공권 해제 관련 명백한 귀책사유가 없다고 판단할 수 있다는 점도 인지해야 한다. 토지등소유자들은 시공사 선정 방법과 그 시기에 대해서도 충분한 협의를 통해 결정을 내려야 한다. 당장 다른 시공사를 접촉하는 움직임보다 중요한 건, GS건설과의 관계 재정립이다. GS건설이 상계주공5단지를 포기하지 않게 될 경우, 다른 건설사들의 참여는 제한적일 수밖에 없을 것이라는 게 업계 중론이다. 결국 이달 25일 주민전체회의 이후 가장 선행되어야 할 과제는 정비사업위원회 재구축이다. 물론 정비사업위원회도 '법인'이라, 위원장(대표자) 및 위원들을 선출하는 절차(투표)가 필요하다. 물리적으로 어느 정도 시간이 소요될 수밖에 없다. 한편, GS건설 공사도급조건은 ▲이주기간(5개월 이내) ▲철거공사(5개월 이내) ▲착공시기(이주 완료 후 5개월 이내) ▲공사기간(실착공일로부터 48개월 이내) ▲공사비 지급방법(매 2개월 기성불) 등이다. 물가상승에 따른 공사비 변경 여부는 2022년 10월 공사비 산정 기준으로 소비자물가지수와 건설공사비지수 산술평균을 적용해 증액이 이뤄진다. 평당 공사비는 650만원이다. 공사비 산정 기준월은 2022년 10월이다. 상계주공5단지 협력업체 라인업은 ▲사업시행자(한국자산신탁) ▲정비업체(화성씨앤디) ▲설계사(나우동인) ▲시공사(GS건설) 등이다.
한남뉴타운 소속 한남4구역이 내년 시공사 선정을 염두에 두고 있는 상황에서, 건설사업관리(CM) 업체 선정에 심혈을 기울이고 있다. CM업체별로 금번 프로젝트를 맡은 단장들이 나와 한남4구역 사업성 확보를 위한 제안 내용을 중점적으로 발표했다. 조합은 업체들의 제안서에 정비사업 CM 실적이 아닌 설계·일반감리 실적도 숨어 있다는 점을 지적하며, 면밀한 검토과정을 거쳐 대의원회에서 확정짓겠다는 복안이다. 24일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 최근 이사회를 열어 건설사업관리(CM) 선정을 위한 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 당초 ▲해안건축 ▲삼우씨엠 ▲무영씨엠 ▲한미글로벌 ▲건원엔지니어링 ▲디에이그룹이 입찰에 참여하고자 기술제안서를 제출했지만, 이사회 현장에선 디에이그룹이 모습을 드러내지 않아 최종 5곳의 각축전으로 PT 발표가 진행됐다. 발표에 참여한 5개 업체 중 대의원회에 상정되는 곳은 ▲해안건축 ▲무영씨엠 ▲한미글로벌 ▲건원엔지니어링 등 4곳이다. 오는 12월 예정된 대의원회에서 최종 1곳이 뽑힌다. PT 발표에 나선 5개 업체 중 삼우씨엠을 제외하곤, 4개 업체가 한남4구역 사업성을 추가 확보할 수 있는 방안을 설명했다. 공통적으로 주동 형태와 위치를 조정해 '한강 조망권'을 최대한 확보하겠다는 목표를 제시했고, 블록별 단차에 따른 어려움을 극복하겠다는 의지도 피력했다. Pre-con(시공사 선정 전) 단계에서 꼼꼼한 준비를 통해, 시공사 선정 과정에서 조합의 수익성을 확보하는 데 모든 역량을 쏟겠다는 게 공통된 주장이다. 참관을 마친 한남4구역 A조합원은 "회사 규모나 입지도 중요하지만, 조합을 위해 일해줄 수 있는 '단장'의 역할이 사실상의 CM 성과를 좌우한다"며 "단장은 조합과 유연한 소통하는 동시에, 시공사를 비롯한 업체들과는 전문성을 기반으로 협상에 임할 수 있는 '전투력' 높은 사람이어야 한다"고 말했다. 이어 "CM 회사에서 단장으로 누가 오느냐가 대의원들의 투심을 결정짓는 중요한 요소 중 하나가 될 것"이라고 부연했다. 다른 B조합원은 "조합에서 조합원들이 편하게 참관해 각 업체들의 발표를 들을 수 있는 환경을 만들어줘 CM 업무에 대해 공부할 수 있었던 계기"라며 "투명하고 공정한 절차를 거쳐 조합의 이익을 지켜줄 수 있는 역량 있는 업체가 선정됐으면 하는 마음"이라고 말했다. CM 업무로는 ▲시공사 선정을 위한 입찰지침서 사전협의 ▲설계도서 및 공사비 비교분석 ▲Value Engineering(설계안 적정성·경제성 검토) ▲주요 공종별 마감작업 및 자재선정 검토 ▲각종 대관업무 및 인·허가 업무 지원 등이 꼽힌다. 책임기술자(단장) 1명은 계약 기간동안 조합에 상주하며 일선 현장에서 업무를 진행해야 한다. 계약 예상기간은 2023년 12월 1일부터 2027년 8월 31일까지로, 업체들에게 공통적으로 안내됐다. 현재 한남4구역의 사업 추진 일정은 ▲건축심의 접수(2023년 12월) ▲사업시행계획안 인가(2024년 12월) ▲관리처분계획안 인가(2025년 12월) ▲이주 및 철거(2026년 1월~2027년 8월) ▲공사기간(2027년 9월~2030년 12월) ▲준공 및 입주(2031년 2월) 순이다. 조합은 시공사 선정을 위한 적정 시점을 계속해서 고민하고 있으며, 조합원들과 충분한 소통을 거쳐 진행하겠다는 방침이다.
제2종일반주거지역 용적률을 갖고 재개발 사업을 추진하는 마천5구역이 재정비촉진계획 변경(안) 입안을 위한 동의서 징구에 한창이다. 마천5구역은 재개발을 통해 총 2,178세대로 탈바꿈할 예정이다. 23일 정비업계 따르면 송파구청 주택사업과는 거여·마천재정비촉진지구 내 마천5구역의 재정비촉진계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고에 착수했다. 공람기간은 이달 9일(목)부터 23일(목)까지로, 이 기간 내 토지등소유자 및 이해관계자는 의견을 제출할 수 있다. 사업대상지 면적은 108,039㎡며, 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(234.15%) ▲법적상한용적률(250%)로 계획이 수립됐다. 추정비례율은 99.46%로 집계됐다. 총수입 추정액(1조8,054억원)에서 총지출 추정액(1조550억원)을 뺀 뒤, 토지등소유자들의 종전자산총액 추정액(7,545억원)으로 나눈 결과값이다. 공동주택 소유자는 올해 공시가격에 보정률(1.7~1.75)을 곱했고, 단독주택과 상가소유자는 토지가액과 건물가액을 별도 계산해 산출했다. 토지는 올해 공시지가에 토지면적과 보정률(1.4~1.7)을 곱했고, 건물은 연면적에 개략단가를 곱해 계산했다. 조합원 분양가는 전용면적별로 ▲39㎡(5.39억원) ▲59㎡(8.17억원) ▲74㎡(9.44억원) ▲84㎡(10.3억원) ▲114㎡(12.67억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(99.46%)을 곱한 권리가액을 갖고, 원하는 평형대의 조합원분양가와 비교해 개략적인 추정분담금 산출이 가능하다. 물론 향후 관리처분계획(안) 인가 시점, 종전자산 감정평가 및 분양가격이 확정되어야 정확한 분담금을 알 수 있다. 아파트 주동의 최고높이는 115m 이하며, 최고층수는 35층으로 지어야 한다. 마천5구역이 재개발을 진행하면서 기부채납해야 할 비율인 '순부담비율'은 10.09%로 재정비촉진구역 내에서 거여새마을(공공재개발)에 이어 두번째로 작다. 토지이용계획(안)에 따르면, 정비기반시설과 획지 면적은 각각 16,432㎡, 91,607㎡다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲광장 ▲공공청사 ▲파출소 ▲공원1 ▲공원2로 이뤄져 있다. 건립 예상 주택 수는 2,178세대로, 이중 분양주택(조합원·일반)과 임대주택은 각각 1,605세대, 573세대다. 임대주택 수(573세대)는 ▲재개발 의무(274세대) ▲기부채납(231세대) ▲법적상한용적률 적용(68세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 전용면적별로 ▲39㎡(90세대) ▲59㎡(185세대) ▲74㎡(126세대) ▲84㎡(172세대) 등이다. 85㎡ 초과 대형평형은 분양주택으로만 공급된다.
노원역을 품고 있는 상계주공5단지가 환경영향평가 공청회를 개최하며 사업시행계획(안) 수립 업무를 진행하고 있는 가운데, 내부적으론 정비사업위원회와 시공사(GS건설) 교체 움직임이 일고 있어 관심이 모아진다. 이번 주말 예정된 주민전체회의는 토지등소유자 5분의1 이상 발의로 성사됐으며, 사업시행자인 한국자산신탁은 최근 시공사 해지 안건을 담은 전체회의 책자 발송을 마친 상황이다. 22일 정비업계 따르면 상계주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 25일(토) 한국성서대학교에서 주민전체회의를 개최한다. 총회 상정 안건은 ▲시공사(GS건설) 선정 취소 ▲정비사업위원회 위원 해임 ▲정비사업위원회 위원 직무 집행정지 ▲전체회의 예산 등이 상정된다. 이중 토지등소유자들의 이목이 집중될 것으로 보이는 안건은 단연 GS건설의 시공권 해지 여부다. GS건설이 시공권을 확보한 건 올해 초다. 금번 전체회의 발의를 주도한 상계주공5단지 주민들은 사업시행자(한국자산신탁·정비사업위원회)가 GS건설의 제안조건을 제대로 검증하지 않았다는 주장이다. 특히 공사기간(48개월)과 물가상승(Escalation) 적용방법으로 인해 조합원들의 분담금이 수억원 증가할 수 있다는 점을 우려 사항으로 꼽고 있다. 물가상승분 반영의 경우, 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균값을 적용하기로 결정했다. 평당 공사비는 650만원이다. 공사비 산정 기준월은 2022년 10월이다. 한국자산신탁이 사업시행자로 있는 영등포구 신길우성2차 사업장과 직접적으로 비교하며, 재산상 피해가 발생할 수 있음을 호소하고 있는 상황이다. 신길우성2차의 평당 공사비와 공사기간은 각각 505만원, 36개월이다. 물가상승 적용방법 또한, 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용하도록 되어 있다. 물론 사업장마다 현장 여건이 다르기에, 공사조건(공사비·공사기간 포함)을 단순 비교하는 건 조심스럽게 접근해야 한다. 이와 관련, GS건설은 물가변동 적용방법(건설공사비지수-소비자물가지수의 산술평균값)은 업계 통용돼 사용되는 조건 중 하나라는 설명이다. 이를 독소조항으로 여길 수 없다는 점을 강조했다. 또한, 상계주공5단지에 제안한 공사비(평당 650만원)는 서울시내 다른 현장들과 단순 비교할 때 높은 편이 아니며, 상계주공5단지는 6단지로 둘러싸여 있는 높은 공사 난이도로 인해 공사기간도 길 수밖에 없다는 점을 설명했다. 상계주공5단지는 터파기공법이 아닌 특수 토목공법을 진행해야 하며, 남측으로 상수초등학교와 신상중학교가 위치해 있어 공사를 진행할 경우 안전 관련해서도 지켜야 할 사항들이 많다는 것이다. A건설업계 현장 소장은 "사실 물가변동 적용방법은 복수의 시공사가 경쟁하는 과정에서 주민들한테 더 유리한 방향으로 얼마든지 결정될 수 있는 부분"이라며 "상계주공5단지는 오래 전부터 GS건설이 사전 작업을 진행해 왔기에, 주민들의 최근 움직임은 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회가 충분한 역할을 하지 못하고 있다는 생각에 기인하는 것 같다"고 설명했다. 상계주공5단지 A조합원은 "연초에도 정비사업위원회 해임 안건이 전체회의에 발의됐으나, 성원 요건을 충족하지 못해 없던 일이 됐다"며 "금번에 시공사 해지안건과 함께 또 다시 해임 안건이 발의됨에 따라, 결과 유무를 떠나 주민들 간 갈등의 골이 깊어질 수 있다는 점은 조금 우려된다"고 말했다. 이어 "재건축 사업의 주인은 주민이기에, 주민들의 여론과 동향을 살펴보며 신중한 한 표를 행사하려고 한다"고 부연했다. 한편, 정비사업위원회도 원활한 재건축 사업을 목적으로 전체회의 개최를 발의한 상황이다. 현재 정비사업위원회가 발의한 안건은 ▲제1호(사업시행계획안 인가 신청) ▲제2호(난방방식 결정) ▲제3호(정비사업위원회 운영규정 변경) 등이다. 상계주공5단지 재건축 사업을 이끌고 있는 협력업체 라인업은 ▲사업시행자(한국자산신탁) ▲정비업체(화성씨앤디) ▲설계사(나우동인) ▲시공사(GS건설) 등이다.
![[단독] '가중치≠1' 여의도 재건축, 카톡 중심 '민심' 들썩이는 배경은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231146/art_17003613061144_6592b9_178x118_c0.jpg)
여의도 재건축 단지가 용도지역 종상향(제3종일반주거지역→준주거지역·일반상업지역)을 전제로 재건축 절차를 밟고 있는 가운데, 용적률 혜택을 받기 위해 기부채납해야 할 토지가 기존 예상치보다 많아질 것이란 화두로 여론이 들끓고 있다. 카카오톡 단체방을 중심으로 확산되고 있는 논란의 핵심 키워드는 '가중치'다. 가중치는 허용용적률에서 상한용적률로 올라가는 과정에서 기부채납 양을 결정짓는 값 중 하나다. 20일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트는 지난 달 4일 제6차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획 변경(안)을 수정가결받았다. 사업시행자인 한국자산신탁은 최근 정비계획 변경(안) 관련 수정사항을 토지등소유자들한테 알렸고, 토지등소유자들은 이 과정에서 기존 신속통합기획(안)에서 안내받았던 내용보다 토지 기부채납 비율이 달라졌음을 인지했다. 토지 기부채납을 결정짓는 가중치가 '1' 밑으로 떨어졌기 때문이다. 용적률은 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이다. 정비사업(재개발·재건축)에서 용적률은 조합이 벌어들일 수 있는 수입을 결정짓는다. 기업으로 따지면 매출액인 셈이다. 용적률은 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4가지 단계로 구성된다. 기준용적률에서 허용용적률까지 용적률 인센티브를 받기 위해선, 장수형주택·공공보행통로·부대복리시설 외부 개방 등의 요건(필수·선택)을 충족해야 한다. 그 다음, 허용용적률에서 상한용적률까지 혜택을 받으려면, 인허가청(서울시·구청)과 치열한 협상의 과정을 거쳐야 한다. 이때 토지·건축물 기부채납의 양과 종류를 협의를 통해 도출해야 한다. 토지·건축물 기부채납을 무엇으로, 얼마에 하느냐에 따라 받을 수 있는 용적률이 결정된다. 쉽게 말해, 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형을 결정짓는 중요한 분수령이라 할 수 있는 단계다. 조합원들의 분담금도 이때부터 가늠할 수 있다. 상한용적률을 받기 위한 식은 [상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률 x 1.3 x 가중치 x (X/1-X) + 허용용적률 x 0.7 x (Y/1-X)]다. 우리 나라에서 재건축 정비사업을 할 때에는 상기와 같은 식이 동일하게 적용된다. [허용용적률 x 1.3 x 가중치 x (X/1-X)] 부분이 토지 기부채납이고, [허용용적률 x 0.7 x (Y/1-X)] 부분이 건축물 기부채납이다. 자세히 뜯어보면, 토지 기부채납 부분에는 가중치가 계산식에 포함돼 있다. 가중치는 종상향이 없을 경우 '1'이다. 다만, 종상향을 전제로 재건축 사업을 진행하게 될 경우, 이야기가 달라진다. 1 미만으로 떨어지게 된다. 카카오톡 단체방을 중심으로 여의도 주민들이 불만을 터트리고 있는 점은 서울시가 그동안 여의도 지구단위계획(안)과 시범·한양아파트 신속통합기획(안)을 설명하는 자리에서 '가중치=1'을 전제로 설명해 왔다는 점이다. 하지만 시범아파트 정비계획 변경(안) 수정가결 과정에서 가중치가 1이 아님을 알게 된 것이다. 가중치가 떨어지면, 당연히 기존 토지 기부채납으로 받을 수 있는 상한용적률도 줄어든다. 기존에 계획한 상한용적률을 받기 위해선, 추가적으로 기부채납 양을 더 늘려야 한다. 카카오톡 단체방을 중심으로 가중치 관련 여론이 들끓게 되자, 정치권에서도 서울시에 관련 질의(가중치)를 던지며 물밑에서 움직이는 모습이 포착되고 있다. 여의도 A주민은 "올해 공람공고된 여의도지구단위계획(안)과 시범아파트·한양아파트 신속통합기획(안) 협의 과정에서도 서울시는 일관성 있게 '가중치=1'을 전제로 설명해 왔지만, 금번 여의도 시범아파트에서 가중치가 1 미만으로 적용됨에 따라 이슈화되고 있는 거 같다"며 "가중치가 바뀌면 기존 상한용적률을 적용받기 위해선 기부채납 비율을 더 늘릴 수밖에 없어 주민들의 사업성 고심이 깊어지고 있다"고 설명했다. 여의도 B주민은 "시범아파트 내에서도 수정가결된 내용 중 가중치로 인해 토지 기부채납 부담이 늘어나는 사실을 모르는 주민분들이 더 많을 것"이라며 "사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회에서 이 점에 대해 토지등소유자들에게 충분히 설명하며, 연내 예정된 정비계획 변경(안) 고시작업을 진행해야 하지 않을까 생각한다"고 말했다.
청량리6구역이 조합장 재신임과 사업시행계획(안) 수립, 정비업체 선정을 위한 안건을 이달 예정된 임시총회에서 모두 다룬다. 21일 정비업계 따르면 청량리6구역 재개발 조합(안미랑 조합장)은 이달 26일 세종대왕기념관웨딩홀에서 사업시행계획(안) 인가를 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정 안건은 ▲제1호(조합장 재신임) ▲제2호(기 수행업무 추인) ▲제3호(사업시행계획안 승인) ▲제4호(사무장 채용 추인) ▲제5호(2024년 정비사업비 및 운영비 예산) ▲제6호(공동사업시행 협약서 체결) ▲제7호(공동사업시행 금전소비대차 계약) ▲제8호(토목설계업체 계약 변경) ▲제9호(정비업체 선정) ▲제10호(범죄예방 협력업체 선정) ▲제11호(법무사 선정) 등 총 16건이다. 청량리6구역은 금번 총회를 통해 조합장 직위를 회복한다는 방침이다. 조합은 A조합원이 제기한 총회결의무효확인 소에서 올해 9월 패소 판결을 받았다. 하지만 조합은 법원이 조합장 선출 과정에서 이뤄진 사실관계 등을 잘못 판단했고, A조합원의 소송 대리인이었던 '법무법인 산하'가 준비서면을 단 3회밖에 제출하지 않는 등 무성의하게 소송을 진행한 사실을 확인함에 따라 조합장 직위에 대한 재신임 절차를 총회 안건으로 상정했다. 현재 조합은 항소를 제기한 상황으로, 조합장이 계속해서 업무를 수행할 수 있도록 재신임 절차를 밟고 있다. 지난 달 대의원회를 열어 '조합장 재신임(선임총회 결의에 대한 하자 추인)을 가결받았으며, 이번 총회에서 조합원들의 재신임을 받아 조합 업무에 차질을 빚지 않도록 하겠다는 게 청량리6구역이 제1호 안건(조합장 재신임)을 제안한 목적이다. 청량리6구역은 동대문구 청량리동 205번지 일대 위치해 있으며, 제2종일반주거지역을 통한 재개발 사업을 진행 중이다. 구역면적은 83,883㎡며, 건축연면적은 지상(145,024㎡)과 지하(99,269㎡)를 합쳐 총 244,293㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 242.94%, 24.34%가 적용돼 있으며 아파트 주동 최고높이는 지상 22층(높이 64m)이다. 총 건립 예상 세대 수는 1,493세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 1,239세대, 254세대로 나뉜다. 조합원 수는 717명이다. 정비업체는 세종코퍼레이션과 제이앤케이도시정비, 정원씨엔씨가 경쟁 상대로 맞붙는다. 세종코퍼레이션은 업체현황 평가와 입찰가격 평가에서 정원씨엔씨를 앞섰고, 기술제안 평가만 정원씨엔씨보다 낮은 점수를 받았다. 2003년 설립된 세종코퍼레이션은 도시계획본부(지구단위계획·정비계획 수립)와 정비사업본부(정비업체)를 모두 갖추고 있는 회사로, 주요 트랙레코드로는 ▲한남4구역 ▲한남시범아파트 ▲흑석9구역 등이 있다. 세종코퍼레이션은 압구정아파트 지구의 도시계획 업무도 담당하고 있다. 제이앤케이도시정비는 2002년 설립된 정비업체로, 최근 5개년 평균 순이익 약 5억원을 기록한 회사다. 주요 트랙레코드로는 ▲이촌동 코오롱 ▲개포우성9차 ▲전농9구역 등의 사업장을 이끌고 있다. 정원씨엔씨는 2006년 설립된 회사로, 주요 사업장으로는 ▲가락프라자 ▲신당8구역 ▲노량진1구역 등의 사업을 이끌어 왔다. 2022년 매출액과 영업이익은 각각 40억원, 9억5,000만원을 기록했다.
노원구 소재 월계동신 조합이 조합원 이주 및 관리처분계획(안) 변경 등을 위한 임시총회를 열어 사업토대 마련에 나선다. 조합은 시공사인 HDC현대산업개발과의 협상 끝에 공사비 논의를 매듭짓고, 지난 달 대의원회에서 공사비 증액 안건을 의결받았다. 최근 조합장 해임총회가 법적 성원을 이루지 못해 무산된 건, 조합원들이 사업속도를 중점적으로 고려했다는 점을 방증한다는 게 정비업계 해석이다. 19일 정비업계 따르면 월계동신 재건축 조합은 이달 25일(토) JW컨벤션웨딩홀에서 2023년 임시총회를 개최한다. 상정되는 안건은 ▲제1호 안건(이주계획 수립을 위한 조합원 개인정보 제공 동의) ▲제2호 안건(HUG 보증 업무 전문용역사 선정 및 계약체결 시공사 위임) ▲제3호 안건(공사비 변경 협의안 수용과 이주 및 관리처분계획 변경을 위한 업무협약) ▲제4호 안건(공사비 검증 등 절차 수행) ▲제5호 안건(회의비 지급) 등이다. 월계동신 조합은 '연내 이주'를 최우선 목표로 삼은 만큼, HUG 보증을 신속하게 받아 이주비 대출이 빠른 시일 내 나올 수 있도록 업무에 매진할 계획이다. 동시에 조합장을 제외하곤, 수개월째 공석인 집행부 임원(이사·감사) 선임을 위한 선거관리위원회 구성도 이르면 다음 달 착수할 예정이다. 이달 임시총회 의결을 기점으로, 월계동신은 조합원 이주→철거→착공 등 후속 절차들을 순차적으로 밟아나갈 것으로 업계는 보고 있다. 월계동신 A조합원은 "HDC현대산업개발이 자체적으로 산출한 적산금액은 평당 790만원이었고, 조합에 1차적으로 제안했던 평당 공사비는 695만원"이라며 "조합과 충분한 공감대를 형성하고 이견을 좁혀나가는 과정에서 최종 합의된 금액은 평당 657만원으로, 이는 시공사에서 최초 산출한 적산금액과 단순 비교하면 약 16% 가량 감액됐다"고 말했다. 이어 "서울시내 정비사업장 곳곳에서 평당 공사비가 700만원대를 훌쩍 넘기고 있다"고 덧붙였다. 북아현2구역은 삼성물산-DL이앤씨와 평당 공사비 859만원(조합원 지정 마감재)에 협의를 완료한 상황이고, 신당9구역은 평당 공사비 840만원을 책정했지만 수차례 유찰되며 아직 시공사를 찾지 못하고 있다. 현대건설은 홍제3구역 평당 공사비로 898만원을 제안했지만, 시공사 해지 총회가 열리기 전 혁신설계에 따른 공법을 적용하지 않는 방향으로 평당 공사비를 700만원 후반대까지 낮출 수 있다는 점을 지난 9월 조합 측에 제안했다. 월계동신 B조합원은 "HDC현대산업개발을 대체할 확실한 '대안'이 없는 상황에서, 관리처분계획(안)까지 인가받은 상황에서 더 이상 사업속도가 지연되는 건, 길게 보면 조합원들의 부담을 더 늘릴 수 있기에 이번 총회가 무사히 통과됐으면 하는 마음"이라고 강조했다. HDC현대산업개발이 조합 측에 최종 제안한 금액은 평당 657만원으로, 공사 연면적에 적용해 봤을 때 감액된 총 공사금액은 약 200억원 수준으로 단순 계산된다. 재건축을 통한 건립 예상 세대 수는 1,070세대로, ▲조합원(829세대) ▲보류시설(3세대) ▲일반분양(172세대) ▲임대주택(66세대)으로 구성된다. 전용면적 별 공급 세대 수는 ▲33㎡(83세대) ▲45㎡(37세대) ▲59㎡(539세대) ▲84㎡(411세대) 등으로, 국평인 84㎡는 조합원들만 입주 가능하다. 사업대상지 면적은 43,886㎡며, 건축연면적은 173,007㎡이다.
GS건설이 삼고초려(3번의 현장설명회 모두 참석) 끝에 청량리6구역 시공권을 확보한 가운데, 이달 26일 예정된 임시총회에서 조합원들의 의결을 받을 예정이다. GS건설과 조합은 올해 2월 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 총회에서 협약서를 가결했지만, 최종 협의(안)을 토대로 금번 사업시행계획(안) 수립을 위한 임시총회에서 [공동사업시행 협약서]를 다시 확정지을 계획이다. 17일 정비업계 따르면 청량리6구역 재개발 조합과 공동사업시행 건설업자인 GS건설은 ▲조합원 분담금 납부 비율 ▲공사기간(35개월) ▲물가변동 적용 기준(건설공사비지수-소비자물가지수 산술평균) 등을 주요 내용으로 한 공동사업시행 협약서를 의결 안건으로 총회 올린다. 입찰 당시, 공사비와 대여금 예정가격은 각각 약 4,869억원, 2,366억원이었으며, 건축연면적에 따른 평당 공사비 입찰상한가는 655만원이었다. 우선, 조합원 분담금 납부비율이 변경됐다. 올해 2월엔 계약금(10%)-중도금(40%)-잔금(50%) 비율로 구성됐으나, 계약금(10%)-중도금(60%)-잔금(30%) 비율로 바뀌었다. 중도금 비율이 20%p 증가했다. 조합원은 자신이 소유한 물건의 권리가액(종전자산평가x비례율)보다 분양신청한 물건의 분양가가 높으면 그 차액만큼 분담금을 내야 한다. 조합은 실착공 전까지 동·호수 추첨과 조합원 분양계약을 모두 완료해야 한다. 사업비(공사비+대여금)는 GS건설이 입찰 참여제안서에 제출한 내용을 따라야 하며, 변경이 있을 경우엔 조합 내 이사회 및 대의원회 검토를 거쳐 조합 총회 의결을 통해 변경할 수 있다. 조합은 실착공 후 1개월 이내 분양승인 신청을 완료해야 하며, 분양승인 후에는 일반분양 공고를 지체없이 진행해야 한다. 공사 기간은 착공신고일로부터 35개월로 결정했다. 공동사업 시행은 조합은 사업부지(토지)를 제공하고, 시공사는 사업비 조달과 공사를 진행하는 역할을 맡는다. 공동사업시행에 필요한 사업비는 크게 대여금과 공사비로 구분해 편성된다. 공동사업시행자인 GS건설은 매년 다음 연도 사업비 집행계획을 대여금과 공사비로 구분해 수립해야 한다. GS건설이 직접 사업비 집행계획을 작성하고, 조합 이사회-대의원회-총회 의결 과정을 차례로 거친 뒤 집행할 수 있다. 사업비 중 대여금은 GS건설이 조합에 낸 입찰보증금을 전환해 관리처분계획(안) 인가 전까지 사용하며, 관리처분계획(안) 인가 후에는 조합이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 금융기관으로부터 자금을 차입해야 한다. 금융기관으로부터 차입한 자금으로 GS건설이 빌려준 돈을 우선 상환하는 구조며, 조합이 직접 금융기관으로부터 빌린 차입금과 분양수입금은 조합과 건설사의 공동 명의 은행 계좌로 관리한다. 사업비 중 공사비는 GS건설이 직접 조달해야 하며, 조합 명의로 차입하게 할 경우 대출이자 전액을 GS건설이 부담해야 한다. GS건설이 공기단축 등의 노력으로 절감한 공사비는 GS건설이 수익으로 가져간다. 조합이 분양수입을 냈을 경우엔, 공사비→조합이 빌린 차입금→GS건설 대여금 순서로 상환한다. 혹시 준공인가 전까지 미분양으로 인해 GS건설에게 사업비를 상환하지 못할 경우엔, 공동주택·상가 현물로 상환이 가능하다. 물가변동으로 인한 공사금액은 공사비 산정기준월(2022년 12월)로부터 착공 후 12개월까지 한국건설기술연구원 발표 건설공사비 지수와 소비자물가지수의 산술평균을 적용키로 결정했다. 2023년 11월 기준, 현재도 계속해서 시간이 흐르고 있기 때문에 물가상승분이 반영되고 있다. 실착공 12개월 후에는 물가변동에 따른 공사비 증감은 없는 것으로 했다. 공사비 지급은 분양대금 등이 입금되는 일자를 기준으로 지급한다. 청량리6구역의 사업부지 면적은 83,833㎡, 건축연면적은 245,752㎡다. 건축연면적을 1평(3.305785㎡)으로 나눠보면, 약 74,340평이 나온다. 평당 공사비 655만원을 곱하면 총 공사금액은 약 4,869억2,700만원이 나온다. 물론 건축연면적은 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안) 인허가 과정에서 계속해서 변동된다. 시공사인 GS건설은 설계변경과 물가변동(Escalation)을 토대로 향후 공사비 증액이 가능하다. 통상적으로 시공사 입찰경쟁은 2차례 열지만 청량리6구역은 정관 상 3번의 경쟁입찰을 진행하도록 기재돼 있다. GS건설은 3번의 현장설명회 ▲2022년 11월 11일(금) ▲2023년 1월 4일(수) ▲2023년 1월 12일(목)에 모두 참석했다. 청량리6구역이 선택한 방식은 '공동사업시행 건설업자 선정기준'에 따라 함께 정비사업을 시행해 줄 건설업자와 공동사업시행 협약을 맺는 방법이다.
모아타운 구역지정을 받은 시흥5동이 8개 가로주택정비사업을 진행 중인 가운데, 최근 919번지와 923번지의 시공사 1차 입찰이 쌍용건설의 단독 응찰로 유찰됐다. 쌍용건설의 무혈 입성 가능성이 거론됐지만, 최근 e편한세상 브랜드를 앞세운 DL건설이 수주의욕을 내비치면서 시흥5동 모아타운 시공권 향방에도 변화가 생길 전망이다. 수주에 공을 들였던 현대건설이 철수하면서, DL건설이 입찰 검토를 시작한 것이다. 17일 정비업계 따르면 모아타운 관리계획(안)을 수립한 금천구 시흥5동은 현재 ▲모아주택1구역(919번지) ▲모아주택2구역(922번지) ▲모아주택3구역(923번지) ▲모아주택4구역(932번지) ▲모아주택5구역(934번지) ▲모아주택6구역(933번지) ▲모아주택7구역(935번지) ▲모아주택8구역(438번지) 등 총 8개 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 이중 919번지·923번지·934번지는 조합설립이 완료된 상황이다. 시흥동 919번지(오덕수 조합장)와 시흥동 923번지(김태완 조합장)는 올해 9월 나란히 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에 착수했다. 하지만 두 현장 모두 쌍용건설 한 곳만 입찰에 참여하며 유효경쟁이 성립되지 않아 유찰됐다. 시흥동 919번지는 2차 경쟁입찰에 곧장 착수한 반면, 시흥동 923번지는 2차 입찰을 보류 중이다. 이는 'e편한세상 브랜드 타운화'를 기치로 모아타운 사업장을 공략하고 있는 DL건설의 등장과 관련이 깊다. DL건설은 주민들의 e편한세상 브랜드 선호에 힘입어 모아타운 수주 경쟁에서 저력을 과시하고 있다. 당초 소규모주택 정비사업에 관심을 두지 않았던 DL건설이지만, 여러 개 구역의 시공권을 모아 규모의 경제를 도모하고 동시 착공을 통해 사업성을 끌어올릴 수 있다는 판단 하에 적극적으로 수주 대상을 물색하고 있다. DL건설은 시범사업지(중랑구 면목동) 외에도 중랑구 중화동과 마포구 망원동 등 시공권을 확대해 나가고 있다. 시흥동 모아타운 내 토지등소유자들도 DL건설 등장을 반기는 분위기가 형성되고 있다. 기본적으로 경쟁 구도가 형성되어야, 시공사로부터 조금이라도 더 나은 공사 조건을 이끌어낼 수 있기 때문이다. 특히 쌍용건설이 시공사로 있는 양동3구역이 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업비 대출을 받지 못하면서 주민 불안도 커졌다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 쌍용건설의 부채비율(작년 말 753%)과 낮은 신용등급이 발목을 잡은 것이다. 국토교통부가 올해 공개한 시공능력평가 순위도 살펴보면, DL건설은 종합 순위 13위로 쌍용건설(28위)보다 15계단 앞에 위치해 있다. DL건설은 기성불 중심의 수주 계약으로 양호한 현금흐름을 갖고 있으며, 올해 5월 한국기업평가로부터 2년 연속 무보증사채 신용등급 'A-(안정적)'을 취득했다. 건설사 신용등급은 사업비 이자와 직결되며, 사업비 이자는 곧 조합원들의 분담금에 영향을 미치는 주된 요소 중 하나다.
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