도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다.

투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다.

투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다.

다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후 ①투기과열지구의 정비사업 구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자로 선정된 경우, ②투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반 분양분의 분양대상자로 선정된 경우에는 분양신청권이 제한된다.

위 규정은 분양대상자뿐만 아니라 그 세대에 속한 자에게도 적용된다. 이때 ‘그 세대에 속한 자’란 원칙적으로 주민등록상 같은 세대원(부모, 배우자, 자녀 등)을 의미한다.

다만, 대법원은 도시정비법상 1세대 1주택 공급 원칙과 관련하여 ‘1세대’ 또는 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구를 의미한다는 것을 판시한 바 있다. 위 판결은 투기과열지구 내 분양신청제한 규정에 직접 적용된 것은 아니지만 ‘세대’의 해석 기준을 제시한 점에서 유추 적용될 가능성이 있다. 따라서 주민등록상 같은 세대라 하더라도 실질적으로는 주거와 생계를 같이 하지 않는 경우에는 분양신청 제한대상에 해당하지 않는다는 해석도 가능하다.

(사례1) 투기과열지구 내 재개발 정비사업 구역의 주택을 A와 B가 공유하고 있는데 공유자 중 1인(A)이 다른 정비사업의 분양대상자 등에 해당하여 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없는 사안에서, 다른 공유자(B)가 다른 정비사업 분양대상자 등에 해당하지 않더라도 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없다고 판시했다.

(사례2) 상속, 결혼 또는 이혼으로 해당 정비구역 내 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청 제한을 받지 않으므로 분양신청을 할 수 있다. 다만 이때 상속‧결혼‧이혼은 분양대상자 선정일 이후에 발생한 것만을 의미한다.

(사례3) 실제 사안에서 투기과열지구 내 A정비사업의 분양대상자가 A정비사업 분양대상자 선정 전에 투기과열지구의 B정비사업의 조합원 자격을 상속으로 취득한 경우, 도시정비법 제72조 제6항 단서를 적용할 수 없으므로 A정비사업의 분양대상자 선정일부터 5년 이내에 B정비사업의 분양신청을 할 수 없다고 본 바 있다.

(사례4) 관리처분계획 인가 당시 정비구역이 투기과열지구로 지정‧공고되었으나 이후 해제된 경우, 분양신청자격이 인정될까? 투기과열지구가 해제되더라도 관리처분계획 인가 당시 투기과열지구로 지정‧공고된 사실 자체가 변경되거나 소급하여 소멸하는 것은 아니므로, 해당 조합원에게 소급하여 분양신청 자격을 인정할 수 없다고 판시하였다.

(사례5) 투기과열지구 내 분양신청 제한을 받지 않는 양도인(갑)이 매매 등으로 양수인(을)에게 부동산을 양도한 경우, 양도인과 양수인이 사후에 매매계약을 합의 해제하였다면 그 소급효에 따라 양도인이 분양신청을 할 수 있을까? 이에 대하여 최근 하급심은 양도인은 양수인의 현금청산자의 지위를 승계할 뿐이라고 판시하여 계약해제의 소급효를 제한한 바 있다.

(사례6) 한편, 소규모주택정비법이 적용되는 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에도 이러한 제한이 적용될까? 소규모주택정비법에는 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한에 관한 별도의 규정은 있으나, 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정에 관한 도시정비법은 준용되지 않는다.

재개발·재건축 관련 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)