발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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신당10구역이 중구청의 유례없는 지원에 힘입어 빠르게 조합을 설립한 가운데, 설계사 선정으로 바쁜 나날을 보낼 전망이다. 현재 20곳 이상의 설계업체가 적격심사로 진행되는 경쟁입찰에 참여할 것으로 전해진다. 27일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 이날 오후 3시 조합사무실에서 설계사 선정을 위한 현장설명회를 진행한다. 설계사 간 컨소시엄은 허용되지 않으며, 입찰 마감일 전까지 입찰액의 5%에 해당하는 입찰보증금을 내야 한다. 사업수행능력평가서 및 입찰제안서 마감일은 오는 3월 11일까지다. 적격심사 총점 순위에 따라 대의원회에서 상위 4개 업체를 선정하고 조합원들이 총회에서 손수 뽑게 된다. 신당10구역은 설계공모가 아닌 적격심사 방식을 택했다. 설계사 입장에선 시간과 비용이 상대적으로 덜 들어가는 적격심사 방식인 만큼, 입찰 참여에 큰 부담이 없는 상황이다. 조합과 사전에 교감을 나눈 업체도 없는 만큼, 설계권을 두고 치열한 경쟁이 예상된다. 서울시 지침을 준수해야 하기에 평균가 입찰제로 진행된다. 현재 신당10구역에 관심을 내비친 설계사는 삼하건축, 건원건축, 예촌건축, 디에이 등 어림잡아 20곳 이상으로 알려져 있다. 설계권을 두고 치열한 경쟁이 예상되는 것과 달리, 정비업체 자리는 조합직접설립을 도와준 빛세움이 유력할 것으로 관측된다. 신당10구역은 이달 열린 제1차 대의원회에서 빛세움으로부터 자금을 차입받는 안건을 의결했다. 인허가청(중구청)이 선정한 만큼 조합원들의 지지도가 높은 것으로 알려졌다. 빛세움의 2022년 매출액과 영업이익은 각각 약 15억원, 7,000만원이다. 흑석2구역과 봉천13구역 정비사업에서 초창기 업무를 지원한 트랙레코드를 갖고 있다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 자리잡고 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 3년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역 정형화를 조건부로 신속통합기획 후보로 선정됐다. 이듬해 신속통합기획(안) 확정을 위한 주민설명회가 개최됐고 정비계획(안) 결정을 위한 공람공고가 지체없이 이뤄졌다. 작년 1월 중구청이 서울시 도시계획심의위원회에 상정했고 수정가결됐다. 업계 관계자는 "신당10구역은 추진위원회를 생략하고 빠르게 조합직접설립제도를 성공시킨 사업장이라 관심도가 높을 수밖에 없다"며 "설계권을 두고 많은 업체들이 경쟁입찰에 참여할 것으로 관전되는 만큼, 신당10구역 입지와 사업성을 극대화할 수 있는 설계업체를 뽑기 위해 조합 역시 바빠질 것"이라고 설명했다.
삼성물산이 지난해 한남5구역 조합 측에 사무실 임차보증금 반환을 요청했다. 한남5구역의 시공사 선정을 위한 총회가 올해 4분기 예정된 가운데, 도시및주거환경정비법 상 '재산상 이익제공 금지' 위반 이슈를 사전에 차단하기 위함으로 풀이된다. 삼성물산은 한남5구역 내 조합원과 직접 임대차계약(임차보증금 4,500만원)을 체결했고, 한남5구역은 추진위원회 시절부터 최근 사무실을 옮기기 전까지 사용해 왔다. 26일 정비업계 따르면 삼성물산은 작년 6월 한남5구역 재개발 조합 측에 사무실 임차보증금 반환을 요청했다. 수주를 어느 정도 염두에 둔 상황에서, 향후 다른 건설사들과 수주경쟁을 진행하는 과정에서 문제가 발생할 수 있다는 점을 염려한 대목이다. 도시및주거환경정비법과 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면, 건설사는 재산상 이익을 제공할 수 없다는 조항이 기재돼 있다. 삼성물산은 '클린수주'를 영업 기치로 삼은 기업이다. 한남5구역은 작년 12월 경관심의 조건부가결을 토대로, 최근 서울시로부터 한남재정비촉진계획(안) 변경(경미한 사항)을 지정·고시 받았다. 세대 수가 기존(2,555세대) 대비 5세대 늘어난 2,560세대로 계획이 변경됐다. 조합원·일반분양과 임대주택은 각각 2,176세대, 384세대다. 85㎡ 이상 세대 수가 119세대 늘어났다. 36블럭의 최고층수도 종전 7층에서 12층으로 바뀌었다. 4개 블럭(37·39·41·42)의 최고높이는 동일하다. 한남5구역은 연초 재정비촉진계획(안) 변경 고시를 바탕으로 시공사 선정을 위한 설계도서 마련과 물량 산출 작업에 본격 착수할 전망이다. 공공지원제도 적용대상이라, 향후 시공사 선정계획(안)을 수립하는 과정에서 공공지원자인 용산구청과의 협의가 병행돼야 한다. 각 단계별로 사전승인과 사후보고 등의 절차를 이행해야 한다. 지난해 노량진1구역은 공공지원자인 동작구청과 시공사 선정계획(안) 협의에 적잖은 시일을 쏟은 바 있다. 앞서 지난 연말에는 도급순위 10위권 이내 건설사들에게 모두 공문을 발송해, 입찰 검토를 위한 기초 정보를 공유하는 자리도 가졌다. '정보공유 간담회' 참석 요청을 받은 건설사는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 등 10개사다. 용산구청은 한남2구역·3구역 시공사 선정 당시 과열양상이 심했던 만큼, 시장이 혼탁해지지 않도록 관리에 철저함을 기해야 한다는 행정지도를 내렸다. 한남5구역 시공사 입찰에 참여하는 건설사는 도시및주거환경정비법과 국토교통부의 '정비사업 계약업무 처리기준', 서울시 '공공지원 정비사업 시공사 선정기준' 등을 준수해야 한다. 조합원 간 분란을 유발하는 행위 등이 확인될 경우는 입찰제한은 물론 형사고발까지 진행할 방침이다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "건설사가 임차한 공간을 조합이 무상 또는 시세보다 현저히 낮은 임차료만 내고 이용하면 건물 사용료 상당의 재산상 이익을 취한 것으로 평가될 소지가 있다"며 "올해 7월부터 수주 비리에 연류된 건설사의 입찰을 제한하는 개정 도시정비법이 시행되기 때문에, 조합 또는 임대의원에 대한 유무형의 이익 제공에 특히 신중을 기하여야 한다"고 말했다.
![[르포] '고터' 품은 반포미도, 7년만 구역지정 들썩…건설사 총출동](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240208/art_17088386917624_8a68bf_178x118_c0.jpg)
서초구 내에서도 '알짜 사업장'으로 손꼽히는 반포미도가 7년 만에 구역지정을 눈앞에 두고 있다. 각 동별 주민대표로 이뤄진 재건축 준비위원회(이하 재준위)는 지난 2020년 11월부터 정비계획(안) 수립에 매진해 왔고, 바로 어제 열린 주민설명회에서 그간의 추진경과와 결실을 예비 조합원들과 공유했다. 토요일 오후였음에도 불구, 설명회는 토지등소유자들과 대형건설사(6개사) 직원들로 인산인해를 이뤘다. 25일 정비업계 따르면 반포미도 재건축 준비위원회(김승한 위원장)는 지난 24일 서초교회에서 정비계획(안) 설명회를 개최했다. 현재 정비계획(안) 공람공고가 진행 중인 가운데, 특이사항이 없을 경우 이르면 3월 말 구역지정을 받을 수 있을 것으로 관측된다. 주민설명회는 설계 용역업무를 맡은 디에이건축, 추정분담금을 산출한 하나감정평가법인 외에도 6개 시공사(포스코이앤씨·대우건설·GS건설·DL이앤씨·삼성물산·현대건설)가 총출동해 7분 프레젠테이션(PT 발표)에 나서 눈길을 사로잡았다. 예비 조합원들과 선제적인 스킨십에 나선 것으로 보이는 대목이다. 설계를 맡은 디에이건축은 ▲단지 현황 ▲정비계획 ▲건축계획 ▲교통처리계획 등을 순차적으로 설명했다. 예비 조합원들의 눈길을 사로잡은 건 최고층수 상향 조정 내용이다. 반포미도는 층수 제한규제로 인해 기존 정비계획(안)을 35층으로 마련했으나, 도시기본계획이 개정됨에 따라 49층 높이로 최종 결정됐다. 층수가 상향되면서 1개동이 줄어들었고, 그 결과 단지 내 쾌적성이 한층 좋아질 전망이다. 건폐율이 소폭 개선됐다. 서리풀공원 일부(750㎡)가 구역계 편입된 것도 주목할 만한 내용이다. 단지 서측에 위치한 서리풀공원이 사업면적 내 포함되면서, 주민들의 기부채납 순부담율이 소폭 완화됐다. 순부담율은 6.9%다. 북측 고무래로 쪽 출입구의 추가개설과 도로 폭원(6m→7m)을 넓히는 내용도 계획에 포함됐다. 단지 밖 북측 도로의 경우 기존 8m에서 12m로 넓어진다. 반포미도 사업장 안에는 비오톱 1·2등급지가 포함돼 있다. 비오톱 1등급지는 개발 제한 구역이다. 지상건축물은 물론 지하주차장도 만들 수 없다. 따라서 개발이 제한된 비오톱 1등급지에 연계해 기부채납 공원을 만들겠다는 게 반포미도 정비계획(안)의 핵심 내용이다. 비오톱은 특정생물군집의 서식지를 의미하는데, 생태·경관보전지역이라 건축물 및 그 밖의 공작물은 설립할 수 없다. 비오톱은 특정 동·식물이 하나의 생활 공동체를 이루는 서식지를 지칭한다. 야생동물이 서식하고 이동하는 데, 도움이 되는 숲·가로수·습지·하천·화단 등 도심 속 다양한 인공물이나 자연물이기 때문에 서울시 도시계획조례에 따라 보호된다. 반포미도는 단지 내 비오톱 면적이 1등급(6,619㎡)과 2등급(9,482㎡)을 합쳐 총 16,102㎡에 달한다. 이날 설명회에선 ▲포스코이앤씨(박정용 소장) ▲대우건설(최치운·전재두 소장) ▲GS건설(이지민 소장) ▲DL이앤씨(박형민 부장) ▲삼성물산(김정훈 프로) ▲현대건설(정원석 소장) 등 현장 실무자들에게 7분의 발표시간이 배정됐다. 대부분의 시공사들이 기업 홍보영상으로 소개를 갈음한 반면, 포스코이앤씨와 GS건설, 현대건설은 입찰경쟁을 방불케 하는 PT 발표로 진행했다. 포스코이앤씨와 현대건설을 대표해 PT 발표에 나선 박정용 소장과 정원석 소장은 지난해부터 진행된 여의도 한양아파트 홍보관에서도 주민들 앞에 나선 바 있다. 토지이용계획(안)에 따르면, 공동주택 획지는 70,463㎡다. 공원과 도로는 각각 5,217㎡, 847㎡다. 공공보행통로는 서리풀공원 입구와 연계해 2개소가 계획돼 있다. 공공보행통로와 전면공지(고무래로8길변 쪽)는 모든 시민들이 자유롭게 이용할 수 있도록 상시 개방돼야 한다. 보행자 통행에 영향을 주는 차단기 등 어떠한 지장물도 설치될 수 없다. 서초구청이 향후 지역권을 설정하게 된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229%) ▲상한용적률(251.45%) ▲법적상한용적률(299.99%) 등으로 수립됐다. 반포미도는 건축물 기부채납은 없고, 토지 기부채납만 존재한다. 공공임대주택(208세대)은 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해 받은 인센티브(299.99%-251.45%)의 절반만큼 지어야 한다. 반포미도 A예비 조합원은 "안전진단 비용과 정비구역 지원금을 내며 그동안 재건축 사업의 진행상황을 살펴왔는데, 올해 정비구역 지정을 발판삼아 사업속도에 박차를 가해줬으면 한다"며 "연내 조합설립까지는 현실적으로 힘들겠지만, 하루 속히 추진위원회가 결성돼 재건축 사업을 위한 조직 체계가 갖춰질 수 있길 바라는 마음"이라고 말했다.
한남2구역이 용산구청으로부터 받은 추정분담금 심의결과를 보완하며 조합원 분양신청에 나서기 위한 사전준비에 매진하고 있다. 대우건설(시공사), 하우드엔지니어링(도시계획업체)과는 평가시점이 얼마 남지 않은 '118프로젝트' 실행 방안을 논의하고 있다. 조합은 고도제한 완화를 목적으로 각종 민원과 집회시위 등도 불사할 각오로 다방면의 노력을 기울이고 있다는 후문이다. 23일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 다음 달 9일(토) 오후 2시 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 안건은 ▲제1호(설계사 선정 및 계약체결 위임) ▲제2호(정관 변경) ▲제3호(중대한 정관 변경) ▲제4호(2024년 예산안 의결) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조합원 분양신청 예산안) ▲제7호(정기총회 및 집회 참석비 지급) ▲제8호(정기총회 개최비용 심의) 등이 상정된다. 현재 조합은 서울시 고도제한을 풀기 위한 단체 행동도 준비하고 있다. 한남뉴타운은 지난 2016년 박원순 전 서울시장 당시 적용된 '90m 고도제한'에 묶여 있다. 고도제한은 반포대교 남단에서 남산의 7부능선이 조망 가능하도록 높이계획을 수립해야 한다는 규제다. 오세훈 서울시장도 현재의 고도제한을 완화할 경우, 남산 경관을 해치고 인근 지역의 한강 조망권이 제한된다는 이유로 반대 의사를 표명했다. 한남2구역 A조합원은 "조합 차원에서 고도제한을 풀기 위해, 할 수 있는 건 모두 진행하겠다는 분위기"라며 "당장 오는 8월 31일까지 대우건설의 118프로젝트 관련 마무리를 지어야 하는 상황이라 움직임이 바빠지는 거 같다"고 말했다. 이어 "최근 열린 대의원회에서 고도제한 완화 논의가 적극적으로 이뤄지는 등 관련 움직임이 점차 수면 위로 부상할 것"이라고 덧붙였다. 한편, 다음 달 예정된 정기총회에선 삼하건축사사무소와 나우동인 간 진검승부도 펼쳐질 전망이다. 기호 1번을 부여받은 삼하건축은 적격심사에서 97.4점을 받았다. 수행능력평가(참여기술자·유사용역수행실적·신용도)와 입찰가격 평가를 합친 결과다. 1998년 설립된 삼하건축은 강남·서초 재건축 실적 1위로, 주요 트랙레코드는 ▲반포주공1단지(1·2·4주구) ▲서초 무지개아파트 ▲청담GS자이 ▲방배13구역 등을 설계했다. 방배13구역도 우면산으로 인해 최고층수가 16층이었으나, 통경축과 스카이라인을 조정해 22층까지 올렸다. 인허가 역량과 노하우를 바탕으로, 대우건설과 고도제한 완화를 위한 인허가 작업에도 힘을 쏟겠다는 의지를 피력했다. 나우동인은 적격심사에서 88점을 받았다. 희림건축과 컨소시엄을 구상해 압구정3구역 설계권을 확보한 하우스로 최근 수주 저변을 공격적으로 넓혀가고 있다. 주요 실적은 ▲압구정3구역 ▲서초진흥 ▲여의도 공작아파트 등이다. 여의도 공작아파트에서, 조합원 전 세대에게 복층형 구조로 서비스 면적 약 17평을 추가적으로 제공하겠다고 약속했다.
방배5구역이 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 오는 5월 개최할 계획이다. 통상 1분기 내로 처리하는 2024년 예산(안) 심의 안건도 5월에 함께 상정한다. 관리처분계획 변경(안)은 ▲사업비 증액 ▲펜트하우스 1세대 감소 ▲조합원·일반분양 변경사항 등을 골자로 한다. 조합은 관리처분계획 변경(안) 인가 이후, 서초구청으로부터 분양가 승인을 받아 현재 계획대로라면 오는 8월 일반분양을 진행할 예정이다. 23일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합(조영택 조합장)은 대의원회에서 임대주택 동·호수 추첨 안건을 의결했고, 최근 서울주택도시공사(SH공사)와 서초구청 입회 하에 임대주택(266세대) 선추첨을 진행했다고 안내했다. 방배5구역은 총 3,065세대를 짓는 재건축 사업으로, 이중 임대주택은 266세대로 전부 59㎡로 이뤄져 있다. 서울시 요청을 따른 것이다. 임대주택과 조합원 분양, 일반분양 분은 서울시의 소셜믹스 정책을 따른다. 임대주택 선추첨 이후, 기존에 59㎡를 신청한 조합원들을 대상으로 조만간 타입변경을 진행한다. 59㎡ 타입은 3가지(A·B·C)다. 59㎡를 제외한 나머지 타입을 신청한 조합원들의 동·호수 추첨은 이달 말 한국부동산원에서 전산 형태로 진행될 예정이다. 추첨 결과는 한국부동산원 홈페이지에서 개별 확인할 수 있다. 조합원에게 배정된 물량은 '1+1'을 포함해 1,522세대다. 1+1 대상자는 369명이다. 일반분양 물량은 약 1,200여개다. 전택 주택공급물량 중 일반분양 물량은 약 40% 수준이다. 조합 입장에서 일반분양 수입은 곧 매출액으로 직결되기 때문에 높은 사업성 확보가 가능하다. 조합원들의 추정분담금을 줄일 수 있다는 의미다. 당초 조합은 지난 2022년 일반분양을 진행하려고 했으나 오염토 발견에 따른 공사 중단으로 일정이 밀렸다. 이듬해 진행될 것으로 관측됐지만 정비계획(안) 변경 인허가 이슈로 또 다시 연기됐다. 방배5구역 일반분양이 관심을 모으는 것은 분양가상한제를 적용받기 때문이다. 조합은 이달 1일 분양가상한제 심의를 위한 택지감정평가를 서초구청에 접수한 상황이다. 서초구청으로부터 최대한 높은 일반분양가를 받아내겠다는 게 조합의 목표다. 방배5구역은 2018년 6월 18일부터 이주를 개시했으며, 지난해 1월 31일 만기도래에 따라 이주비 대출 연장계약을 체결했다. 대출만기는 2027년 1월 31일까지다. 현재 조합은 정비계획(안) 변경을 진행 중이다. 정비계획(안)을 변경하고자 했던 사유는 ▲학교시설 폐지 ▲공공보행통로 1개소 계획 ▲상한용적률 210% 제한 철회 등이다. 이중 학교시설(초등학교) 건립은 체육시설로 대체됐으나, 공공보행통로 1개소 계획과 상한용적률 210% 제한 철회는 인허가청(서울시·서초구청)과 협의 끝에 최종 반영되지 않았다. 공공보행통로를 계획한 건, 허용용적률 인센티브를 받기 위함이었다. 공공보행통로를 설치할 경우, 최대 10%p 이내에서 용적률 상향 혜택을 받을 수 있다. 하지만 정비계획(안) 공람공고에는 관련 내용이 빠져 있다. 조합은 지역권을 설치하는 방향으로 서울시와 계속해서 공공보행통로 설치 관련해서 협의해 나갈 계획이다. 올해 2월 서울시가 고시한 이후에라도, 조합 사업성에 개선되는 방안이 있다고 판단되면, 공사 일정에 차질을 빚지 않는 범위 내에서 정비계획(안) 추가 변경을 진행한다는 방침이다.
홍제3구역이 오는 6월 조합원 이주 개시를 목표로 하고 있는 가운데, 현대건설과 공사비 증액 범위를 두고 입장차를 좁히지 못하고 있다. 조합은 현대건설에 공사비 산출내역 자료를 요청했으나, 현대건설은 사업시행계획(안) 도면이 확정된 후 가능하다는 입장이다. 현재 현대건설이 제안한 평당 공사비는 830만원이다. 현대건설은 우선 이주 절차를 밟고, 향후 공사비 검증 결과를 토대로 추가 협의를 원하고 있다. 22일 정비업계 따르면 홍제3구역 재건축 조합(지정환 조합장)은 현대건설과 공사비 협상이 합리적인 방향에서 이뤄지지 않을 경우, 지난해와 마찬가지로 시공사 지위 및 계약을 해지하겠다는 강경한 태도를 견지하고 있다. 현대건설이 사업비 명목으로 빌려준 대여금은 반환하지 않고 계약 해지에 따른 위약금으로 대체하겠다는 방침이다. 홍제3구역은 일정 부분 공사비 인상이 불가피하다는 점을 알고 있어 감정적 대응은 자제할 생각이다. 현대건설은 최근 조합 측에 ▲평당 공사비(830만원) ▲공사기간(44개월) ▲물가변동 반영 기산월(2023년 12월) 등의 공사조건을 제안했다. 현대건설이 제안한 평당 공사비(830만원)는 공사비 검증대상에 해당하기 때문에, 조합은 변경 산출내역서 제출을 요청했다. 현대건설은 설계변경 심의가 확정되지 않은 탓에 변경 산출내역서를 산출할 경우 적잖은 시일이 소요될 수 있음을 알렸다. 조합 입장에선 6월 이주가 요원해질 수 있다. 홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 현대건설은 사업시행계획 변경(안) 상 설계도면이 있어야 공사비 물량산출서를 제출할 수 있다고 밝혔다. 조합은 작년 5월과 올해 1월 현대건설이 공문을 통해 보내온 변경 공사비는 어떤 기준으로 책정됐는지에 대해 반문할 수밖에 없다는 입장이다. 조합은 인근 사업장이었던 홍은13구역이 라인건설이 제기한 시공사 지위 확인의 소송에서 작년 9월 패소한 사실을 인지하고 있기에, 해지 절차는 최대한 신중하게 의사결정을 내리겠다는 점을 조합원들에게 알렸다. 홍은13구역은 ▲현대건설(2011년) ▲일성건설(2015년) ▲라인건설(2017년) ▲HDC현대산업개발(2020년) 등을 거친 우여곡절 많은 사업장이다. 한편, 홍제3구역은 이달 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
노량진1구역이 진행한 2차 입찰이 포스코이앤씨의 단독 응찰로 유찰된 가운데, 조합은 곧장 수의계약을 체결하는 대신 한번 더 입찰공고를 내기로 결정했다. 물론 포스코이앤씨만이 입찰보증금을 내고 수주의향을 타진했기에 다른 건설사가 참여할 가능성은 높지 않다. 2차 입찰에 참여할 것으로 보였던 호반건설도 최종적으로 응찰하지 않은 점을 감안할 때, 수의계약 입찰 역시 결과는 동일할 것으로 업계는 보고 있다. 21일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 시공사 수의계약을 위한 입찰공고를 낼 예정이다. 1차·2차 입찰 당시 현장설명회에서 입찰안내서를 받아간 건설사들에게 한번 더 러브콜을 보내겠다는 것이다. 최근 진행된 2차 입찰 현장설명회는 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 결과적으로 포스코이앤씨만이 입찰보증금을 납입하며 단독 입찰했다. 두 차례 진행한 입찰에서 유효경쟁이 성립하지 않음에 따라, 조합은 포스코이앤씨에 우선협상대상자 지위를 부여해도 법적으로 이슈는 없다. 물론 조합 입장에선 아쉬움이 생길 수밖에 없다. 건설사 간 선의의 경쟁을 기대했으나 결과적으로 포스코이앤씨만이 조합의 요청에 응했기 때문이다. 통상 정비사업에서 복수의 건설사가 들어와야 조합원 입장에선 더 유리한 공사조건을 받을 수 있는 환경이 조성된다. 노량진1구역 입지가 갖는 상징적인 의미에도 불구, 결과적으로 경쟁 구도가 성립되지 않은 건 공사비와 관련 있다. 조합이 적산업체를 통해 산출한 공사비 예정가격은 1조926억원이다. 사업시행계획(안) 상 건축연면적을 고려한 평당 공사비는 730만원이다. 공사비에는 철거비와 제반 경비가 포함돼 있다. 삼성물산은 조합의 요청으로 수주 사업성을 검토했으나, 공사비가 낮다는 이유로 포기의사를 이른 시점에 밝혔다. 현재 송파구 재건축 단지가 동시다발적으로 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 700만원대로 예가를 잡은 사업장은 없다. 물론 공사비를 단순히 숫자만 놓고 비교하는 건 지양해야 한다. 공사비는 ▲지반 ▲층수 ▲동수 ▲마감재 ▲사업규모에 따라 달라지기 때문이다. 건설사마다 원가도 제각각이라, 책정하는 마진율도 다를 수밖에 없다. A사업장에서 수주를 위해 마진율을 줄였다면, B사업장에선 A사업장에서 본 손실을 채우기도 한다. 노량진1구역 A조합원은 "포스코이앤씨는 자사 하이엔드 브랜드(오티에르)를 평당 공사비 730만원에 지을 수 있다고 판단했기 때문에 들어왔을 것"이라며 "수의계약 입찰을 하더라도 결과는 동일할 것으로 본다"고 말했다. 이어 "현재 중대형 평형 위주로 설계변경이 진행 중이라, 향후 실착공할 때 설계변경에 따른 공사비 증액 협의가 이뤄질 것"이라며 "현재 공사비(730만원)가 최종 공사비가 될 것이라 생각하는 조합원들은 없을 것"이라고 부연했다. 한편, 포스코이앤씨의 수주물량은 연초부터 다른 건설사를 압도하고 있는 분위기다. 부산 촉진2-1구역(1조3,000억원)과 산본1동2지구(2,800억원), 고양시 별빛마을8단지(5,000억원) 등 벌써 수주물량만 2조원에 달한다. 최근 송파구 가락미륭아파트(2,238억원) 수주에도 성공했다. 올해 3월 말에는 여의도 한양아파트를 두고 현대건설과 다시 맞붙을 예정이다.
현대엔지니어링과 대우건설 컨소시엄이 구로구 고척4구역과 공사비 증액 협상을 진행 중인 가운데, 지속적인 원가 상승과 마감재 상향을 감안해 변경 도급금액으로 평당 공사비 713만원을 제안했다. 시공단은 조속한 시일 내 협상이 타결되어야 적기에 일반분양을 진행할 수 있다는 점을 강조하며, 조합의 전향적인 검토를 당부해 왔다. 공사도급계약을 체결한 시점은 지난 2020년 3월이다. 20일 정비업계 따르면 현대엔지니어링-대우건설 컨소시엄은 지난 달 고척4구역 재개발 조합(박경순 조합장)에 평당 공사비 713만원을 요청해 왔다. 공사비 산정 기준연월일은 2023년 11월이다. 다만 지난 2022년 7월 사업시행계획(안) 변경인가 및 시공단이 제안한 설계 변경 이외 발생하는 인허가 변경 내용은 제안한 평당 공사비에서 제외된다는 점을 밝혔다. 지질 여건에 따라 공사비 추가 증액이 가능하다는 점도 시사했다. 시공단은 도시및주거환경정비법 제29조의2에 따라, 공사비 검증 결과에 따라 협의 조정하겠다는 입장이다. 시공사단은 작년 6월 평당 공사비 716만8,000원을 제안했다. 조합은 협상단을 구성해 8월부터 본격적인 협상에 나섰지만, 공사비를 두고 양쪽 이견차를 좁히는데 어려움을 겪었다. 조합은 2020년 3월 체결한 공사도급계약서를 근거로 공사비를 증액해야 한다는 점을 주장했다. 공사도급계약서에 따라, 2022년 2월까지는 물가상승(Escalation)을 적용하지 않고, 그 후부터 실착공일까지는 소비자물가지수에 따른 증액만 적용하도록 되어있다는 게 조합의 입장이다. 반면, 현대엔지니어링-대우건설은 계약 체결 이후 코로나(COVID-19)와 우크라이나 전쟁으로 원자재값(시멘트·레미콘) 등이 급등해 계약서 내용대로만 물가상승을 적용할 경우 공사 자체가 불가하다고 반박했다. 현대엔지니어링과 대우건설은 실제 착공을 위한 공사비용으로 최소 716만원이 필요하다는 점을 재차 조합에 요청해 왔다. 이는 종전 공사비(432만원) 대비 약 60% 이상 증액된 내용이다. 고척4구역은 시공사 선정 이후 단지 특화설계를 적용하는 과정에서 인허가를 다시 밟아왔다. 사업시행계획(안) 변경 내용은 ▲사업시행기간 및 자금계획 변경 ▲단지 조경계획 조정 ▲단위세대 평면계획 및 코어변경 ▲건축물 층수 변경(지상층 필로티 적용 및 지하주차장 층수 변경 등) ▲공동이용시설 위치 변경 등이다. 2022년 7월 변경인가받은 사업시행계획(안)에 따르면, 고척4구역 구역면적은 42,207㎡다. 건축연면적은 147,239㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 아파트 최고높이는 75m로 계획이 잡혀 있다. 지하3층-지상25층 10개동을 짓는 프로젝트다. 총 주택공급물량은 983세대로, 이중 임대주택은 148세대다. 전용면적 별로 ▲39형(58세대) ▲49형(90세대) ▲59A형(64세대) ▲59B형(353세대) ▲59C형(88세대) ▲59D형(20세대) ▲84A형(247세대) ▲84-1형(12세대) ▲84-2형(11세대) ▲114형(40세대) 등으로 구성돼 있다.
'래미안 광화문'을 꿈꾸는 사직2구역(종로구)이 지난해 새 집행부를 필두로 정비계획(안) 변경에 구슬땀을 흘리고 있다. 롯데건설에서 삼성물산으로 시공사를 교체한 이후, 불필요한 사업비를 최소화하며 원점에서 다시 달릴 준비를 하고 있는 셈이다. 사직2구역은 지난 2012년 사업시행계획을 인가받고 조합원 분양까지 마쳤지만, 캠벨 선교사 부지와 서울시의 인·허가 부재로 10년째 속수무책으로 멈춰있던 사업장이다. 20일 정비업계 따르면 사직2구역 조합(전규상 조합장)은 올해 상반기 정비계획(안) 변경을 위한 인허가 과제를 최우선 목표로 삼고 있다. 사직2구역은 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 박원순 전 서울시장이 사직2구역의 역사·문화적 가치를 보존해야 한다는 이유로 2017년 조합설립인가를 취소시킨 곳이다. 조합은 3년 간에 소송을 거쳐 승소했지만, 이후에도 서울시가 캠벨 선교사 부지를 우수 건축물로 지정하면서 난항을 겪었다. 사직2구역은 제2종일반주거지역으로 종상향을 전제로 정비계획(안) 수립에 매진하고 있다. 사업성과 직결되는 조건(용적률·층수규제 등)을 두고 서울시 도시계획심의위원회 위원들과 사전기획을 진행 중이다. 사직2구역은 현재 30% 넘게 빈 집이 방치되고 있다. 서울시가 정비구역 해제를 강행하면서 불거진 소송이 장기화됐기 때문이다. 기존 계획대로였더라면 이미 입주까지 마치고도 남을 시간이라는 게 업계 관계자들의 중론이다. 2009년 고시된 정비계획(안)에 따르면, 사업대상지 면적은 34,261㎡다. 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 27,391㎡, 6,870㎡다. 정비기반시설 용지는 ▲공공공지(2,217㎡) ▲경관녹지(3,799㎡) ▲도로(943㎡)다. 용적률과 건폐율은 각각 176%, 31%다. 높이는 39.5m다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 456세대다. 물론 앞선 정비계획(안)은 15년 전에 만들어졌다. 조합은 그 사이 관련 법령(도정법·건축법 등)이 많이 바뀜에 따라, 사업성을 보완한 새로운 정비계획(안)으로 인허가를 차근차근 밝아나갈 방침이다. 올해 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하면, 서울시에서 도시계획심의위원회를 통해 의결 여부를 결정한다. 통과 시, 건축심의→교통·환경영향평가→사업시행계획(안) 순서대로 인허가 작업을 순차적으로 진행해야 한다. 기부채납하게 될 정비기반시설에는 역사문화공원도 새롭게 들어간다. 역사문화공원을 통해, 캠벨 선교사 건물 활용법도 가닥이 잡힐 것으로 업계는 보고 있다. 제2종일반주거지역의 법적상한용적률(250%)을 최대한 활용하기 위해선 높이 규제가 조금이라도 완화돼야 한다. 현재 7층에서 얼마나 층수 완화가 되는지 여부에 따라 활용 가능 범위의 용적률도 달라질 전망이다. 용적률은 곧 분양 가능한 건축연면적 확보와 직결된다. 특히, 사직2구역은 서울시 지정문화재(경희궁)가 근방에 있어 건축물 높이 제한을 받고 있다. 서울특별시 문화재 보호조례 제19조 및 별표2(문화재 주변 건축물 높이기준)에 따르면, 서울시 지정문화재가 근방에 있을 경우, 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선에 따라 높이 제한을 받는다. 현재 경희궁과 맞붙어 있는 땅은 높이 제한을 받을 수밖에 없어, 이쪽을 역사문화공원을 조성하는 안을 서울시와 논의 중이다. 기존 시공사였던 롯데건설로부터 빌린 대여금(원금+이자) 소송도 원만하게 마무리되어야 한다. 사직2구역은 지난 2022년 말 선정한 삼성물산과 금전소비대차 계약을 체결했고, 입찰보증금을 사업비로 전환해 사업 진행에 필요한 자금으로 활용하고 있다. 롯데건설은 서울시가 사직2구역 정비구역 해제를 추진하는 과정에서 조합 측에 제공해 오던 대여금을 중단한 바 있다.
![[단독] 상계2구역, 조합원 분양가 10↓ 가닥…관처前 분담금 검증](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240208/art_17083272977369_fa4095_178x118_c0.jpg)
상계뉴타운 소속 상계2구역이 지난해 관리처분계획(안) 부결 이후 조합원들과 소통 접점을 늘려가고 있는 가운데, 관리처분계획(안)을 다시 만드는 과정에서 종후자산감정평가(조합원 분양가) 금액을 하향 조정하는 방향으로 가닥을 잡았다. 조합원 분양가는 작년 관리처분계획(안)과 비교할 때, 전 타입별로 약 10% 정도 감소했다. 관리처분계획(안)은 올해 상반기 중으로 조합원들의 의결을 받아야 한다. 19일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 지난 달 종전보다 수입추산액을 늘리고, 정비사업비를 감액해 사업성을 소폭 개선했다. 확보한 사업성을 비례율에 반영할지(a안) 혹은 종후자산감정평가(b안)를 조정할지는 조합원 선택에 맡겼다. 총 조합원 1,343명 중에서 투표에 참여한 조합원은 649명으로, 이중 395명이 b안을 선택했다. 물론 실제 사업성이 개선될지는 향후 진행과정에 따라 달라진다. 상계2구역은 관리처분계획(안) 총회를 올해 상반기 중 계획하고 있으며, 그 전에 앞서 추정분담금 검증위원회에 적정성 여부를 의뢰할 계획이다. 관리처분계획(안)이 총회에서 가결된 이후엔 한국부동산원으로부터 공사비 및 사업비 검증을 받게 된다. 상계2구역은 작년 말 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 조합원 분양가를 올렸다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 6.9억원, 약 9.3억원 수준이었다. 공사비가 증가하면서 기존 비례율(98%)을 맞추는 과정에서 조합원 분양가 인상이 불가피했던 것이다. 예상보다 높은 조합원 분양가로 인해, 조합원들은 총회 상정된 관리처분계획(안)을 부결시켰다. 조합은 관리처분계획(안) 부결로 인해, 올해 조합원 설명회를 별도로 개최하며 다시 관리처분계획(안) 수립에 나섰다. 수입추산액을 늘리고, 정비사업비 일부를 감액하는 방향으로 사업성이 소폭 개선됐다. 개선된 사업성을 조합원 분양가를 낮추는 데 적용키로 했고, 결과적으로 조합원 분양가는 지난해 관리처분계획(안) 상 수치보다 약 10%씩 감소됐다. 59㎡와 84㎡ 조합원 분양가는 각각 약 6억 초반대, 8억 초반대로 하향 조정됐다. 상계2구역 A조합원은 "일반분양이 부족해 태생적으로 사업성에 한계가 있는 곳이기에, 관리처분계획(안) 수립 및 인허가 일정이 계속 지연될수록 상황은 더 나빠질 확률이 높다"며 "지금 이 순간도 물가상승에 따른 공사비 증액이 이뤄지고 있어 걱정"이라고 말했다. 이어 "분양수입은 향후 분양시점 부동산 경기에 따라 달라지기에, 정비사업비를 감액하는 방향으로 분담금을 줄여나가는 것 외에 딱히 방안이 없다"고 설명했다. 실제 조합은 실착공 전 시공사단(동부건설-대우건설)과 공사비 증액 협상을 진행해야 한다. 공사비는 지난해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원 발표) 변동률이 실시간으로 반영되고 있다. 10월 기준 건설공사비지수는 153.58이다. 관리처분계획(안) 수립 및 인허가 절차가 계속 지연될 경우, 실제 착공까지 시간도 당연히 지연된다. 현 시점, 시공사단과 합의한 평당 공사비는 595만원이다.
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