발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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신반포4차가 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 들어간다. 13일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 지난 달 이사회에서 시공사 선정시기를 사업시행계획(안) 인가 후로 규정하고 있던 조합정관을 개정키로 의결했다. 서울시 도시및주거환경정비 조례가 개정됨에 따라, 신반포4차 역시 언제든 시공사를 선정할 수 있게끔 정관 변경에 나선 것이다. 조합정관 개정은 이사회→대의원회→조합원 총회를 거쳐야 한다. 이사회에선 의결안건과 별개로, 건설사업관리(CM) 용역금액을 2024년 사업비 예산에 반영할지 여부도 논의됐다. CM업체를 선정할지 여부는 아직 결정되지 않았지만, CM업체 선정을 통해 조합이 얻을 수 있는 실익에 대해 이사들 간 자유롭게 토의했다. 2024년 사업비 예산(안)에 CM업체 용역비로 약 33억원을 추가 편성키로 최종 의결했다. 사업비 예산(안)도 이사회→대의원회→조합원 총회 순서로 의결받아야 한다. 시공사 조기선정(사업시행인가 후→조합설립인가 후)에 나서는 사업장들이 많아짐에 따라, CM업체의 수주 움직임도 바빠질 전망이다. 실제 많은 사업장에서 CM업체의 선정 필요성과 그 방법을 두고 조합원들 간 이견이 갈리는 곳들이 많다. 최근 한남2구역은 하반기 대우건설과의 공사비 적정성 관련 논의를 앞두고, CM업체의 도움을 받아 설계(안)과 공사비 검증 업무를 진행하겠다는 판단 하에 CM 설명회를 열었다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 하지만 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)의 역량에 따라 CM 업체 효과는 180도 달라진다는 게 정비업계 중론이다. 한편, 신반포4차 설계사인 나우동인건축사사무소는 용역비용을 올리기 위한 설계계약(안) 변경을 추진하고 있다. 하지만 이사회에서 나우동인건축사사무소의 추가용역비 관련 가격 적정성과 근거자료가 부족하다는 의견이 나옴에 따라, 다시 견적서를 제출토록 할 예정이다. 추후 제출된 견적서는 다음 이사회에서 재심의를 거쳐 조합원들의 의결을 받아야 한다. 신반포4차는 최근 서울시 도시계획심의위원회로부터 정비계획 변경(안)을 수정가결 받았다. 구역면적은 92,921㎡, ▲주택용지(73,043㎡) ▲지구중심(8,089㎡) ▲정비기반시설-도로(6,287㎡) ▲정비기반시설-공원(5,500㎡) 등으로 구성된다. 지구중심은 뉴코아아울렛이다. 순부담률은 10.03%로 계획용적률은 299.98%다. 최고층수는 49층이며 총 13개동 1,828세대를 짓는 재건축 사업이다. 신반포4차 협력업체 라인업은 ▲정비사업전문관리업자(주성C.M.C) ▲설계사(나우동인) ▲로펌(법무법인 현) ▲감정평가법인(하나감정평가법인) 등이다. 작년 6월 신반포4차의 추정비례율은 79.85%다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 750만원과 일반분양가 7,500만원을 기준으로 한다. 종전자산 추정액은 ▲31평(25.62억원) ▲33평(26.25억원) ▲34평(27.87억원) ▲45평(35.25억원) ▲51평(39.62억원) ▲수영장(14.02억원) 등이다.
![[단독] GS건설, 마천4구역 선거개입 논란…조합 "시정조치 요청"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240311/art_17101186615809_7e29bd_178x118_c0.png)
거여·마천뉴타운 내 마천4구역이 연초 관리처분계획 변경(안)을 수립하고 이주 준비로 한창인 가운데, GS건설의 임원 선거 개입 논란이 일고 있어 관심이 모아진다. 조합은 GS건설에 시정조치 공문을 발송해 해명을 요청했다. GS건설은 현재 마천3구역(민간재개발)과 거여새마을(공공재개발)에 관심을 타진하고 있는 가운데, 마천4구역 논란이 다른 사업장 수주에 미칠 부정적 영향에도 이목이 쏠린다. 12일 정비업계 따르면 마천4구역 재개발 조합(김명산 조합장)은 최근 허윤홍 GS건설 대표이사와 도시정비영업1팀을 수신처로 한 [사실관계 확인 및 시정조치 요청] 공문을 발송했다. GS건설이 마천4구역 조합장 선거에 개입하고 있다는 내용의 소문 확인이 핵심이다. 조합은 최근 인근 사업장(마천3구역)에서 수주 활동을 진행 중인 GS건설 홍보 직원들이 홍보물품을 들고 마천4구역 조합원들에게 방문하고 있다는 내용을 접했다. GS건설 홍보 직원들이 오는 4월 예정된 정기총회(임원선거)에서 조합장을 바꿔야 한다는 등으로 선거에 개입하고 있다는 내용이 골자다. 이에, 마천4구역은 공문을 발송해 직접 GS건설로부터 진위 확인에 나선 것이다. 조합은 다른 시공사의 선거 개입은 명백한 불법이며, 사실관계 확인과 시정조치를 요청했다. 시정조치 결과도 조합에 알려달라는 게 마천4구역 조합의 공식 입장이다. 이와 관련, GS건설 관계자는 "마천4구역 임원 선거에 개입 관련 내용은 전혀 사실 무근"이라고 말했다. 당초 GS건설은 마천4구역 수주에 오랜 기간 공들여왔다. 하지만 2021년 시공사 선정 과정에서 중도 하차하면서, 현대건설이 하이엔드 브랜드(디에이치)로 단독 입찰해 시공권을 거머줬다. GS건설은 마천4구역을 포기한 이후 마천3구역에서 영업활동을 진행 중이다. 현재 공공재개발을 진행 중인 거여새마을에도 관심을 타진하고 있다. 올해 1월 송파구청으로부터 인가받은 마천4구역 관리처분계획(안) 상 예상 공급 물량은 1,372세대다. 이중 조합원·일반분양 물량은 1,065세대이며, 공공임대주택과 장기전세주택은 각각 175세대, 132세대다. 추정 비례율은 109.76%로 산출됐다. 조합원 분양 신청을 받을 당시 비례율(118%)과 비교하면 약 9%p 하락했다. 조합은 관리처분계획(안)을 인가받았기에, 올해 이주를 목표로 사업을 진행하고 있다. 조합원 이주 및 철거기간 내 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 다시 밟을 예정이다. 현재 조합장을 포함한 집행부 임기가 만료됨에 따라 올해 4월 정기총회에선 임원 선출을 앞두고 있다.
성남 도환중2구역이 시공사와 정비업체로 각각 현대건설과 화성씨앤디를 선정했다. 시공사 선정 과정에서 조합 내부 갈등이 극심했던 만큼 이를 빠르게 봉합해 나갈 수 있을지도 관심사다. 11일 정비업계 따르면 성남 도환중2구역 도시환경조합(조계환 조합장)은 지난 9일 정기총회에서 시공사(현대건설)와 정비업체(화성씨앤디)를 선정했다. 성남 도환중2구역은 지난해 조합이 SK에코플랜트와 포스코이앤씨, HDC현대산업개발에 과도한 홍보활동을 자제해 달라는 내용의 공문을 발송할 정도로 시공사 간 과열 경쟁이 진행됐던 곳이다. 조합은 작년 11월 도급계약을 위한 시공사 입찰공고를 냈다. 11월 현장설명회에는 ▲우미건설 ▲HDC현대산업개발 ▲금호건설 ▲코오롱글로벌 ▲SK에코플랜트 ▲현대엔지니어링 ▲롯데건설 ▲포스코이앤씨 ▲대우건설 등이 참여했다. 12월에 진행된 현장설명회에는 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲SK에코플랜트 ▲금호건설 ▲일성건설 등이 모습을 드러냈다. 최종적으로 입찰에는 현대건설이 단독 응찰했다. 조합은 올해 2월 대의원회에서 입찰확약서와 입찰보증금(200억원)을 납부한 현대건설을 우선협상대상자로 선정했다. 이달 9일 진행된 2024년 정기총회에서 현대건설을 시공사로 선정하는 내용의 1호 안건이 가결됐다. 조합은 현대건설과 수의계약 체결을 위한 협의를 진행하게 된다. 공사도급계약서에 대한 구체적인 계약조건과 계약체결은 대의원회로 위임했다. 앞서 현대건설의 입찰참여 자격에 결격사유가 있다는 이유로 총회 개최금지 가처분 소송이 있었지만 기각됐다. 현대건설은 올해 1월 23일 직원들이 재건축 시공사 선정 과정에서 금품을 제공해 벌금형(서울중앙지방법원 2021고단615호)을 선고받았고, 현재 항소심(서울중앙지방법원 2024노446호)을 진행 중이다. 수원지방법원(성남지원)은 현대건설에 대한 유죄 판결이 확정되지 않아 정비사업 계약업무 처리기준 제12조제1호(금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하여 처벌을 받을 경우, 사업시행자 등이 대의원회 의결을 거쳐 입찰참가자격을 제한할 수 있다) 등과 관련해 법률상 다툼의 여지가 아직 남아있어 정기총회 개최를 금지해야 한다고는 보기 어렵다고 판시했다. 현대건설의 총 공사금액은 6,782억원이다. 성남 도환중2구역의 건축연면적(지상층+지하층)은 249,340㎡로, 1평(3.305785㎡)으로 나누면 약 7만5,425평이다. 평당 공사비는 단순 계산으로 약 900만원이 나온다. 현대건설은 '힐스테이트 성남센트럴'을 프로젝트명으로 제안했다. 성남 상업지역에서 유일하게 고도제한 완화구역으로, 최고층수 42층 규모로 사업이 진행될 예정이다. 성남 도환중2구역 도시환경조합은 지난 2016년 6월 추진위원회가 설립됐고, 7년이 지난 지난해 성남시청으로부터 조합설립인가를 받았다. 조합설립인가 이후 작년 10월에는 건축심의를 준비하기에 앞서 조합원들을 상대로 설문조사를 진행했다. 사업대상지 면적은 39,346㎡며, 건축연면적은 249,340㎡다. 조합원 수는 총 373명이다. 성남 도환중2구역은 구역 내 위치한 제일교회와의 협의도 순차적으로 진행해야 한다. 조합은 별도 협의체를 마련해 건축계획과 보상 등의 구체적인 방안을 논의할 예정이다.
강남3구에서 유일하게 공공재개발 구역인 거여새마을이 시공 파트너 선정을 위해 본격적으로 움직인다. 삼성물산과 GS건설이 거여새마을 수주를 위한 적극적인 움직임을 나타내고 있다. 공공재개발은 턴키입찰(시공+설계)로 진행되기에, 거여새마을 경쟁입찰에 참여하는 시공사는 자체적으로 설계사와 컨소시엄 형태를 구상해 참여하게 된다. 11일 정비업계 따르면 거여새마을 사업시행자인 LH공사는 시공사 선정을 위한 공고를 냈다. 입찰참가 신청은 이달 18일(월) 예정돼 있으며, 현장설명회는 1주일 뒤인 25일(월)이다. 입찰제안서 마감은 오는 5월 21일까지다. 시공사 선정을 위한 주민총회는 오는 7월이다. 입찰 용역범위로는 설계 관련 각종 인허가와 관련 업무를 포함하며, 아파트 및 부대복리시설 신축공사가 핵심이다. 이때 기존 건축물 철거 내용도 포함된다. 난방방식은 지역방식이며, 시공사는 공사비 조달과 책임분양 업무를 동시에 맡게 된다. 공사비는 분양수입금 내에서만 지급된다. 지하주차장은 세대당 1.8대 이상으로 계획해야 한다. 예를 들어, 거여새마을의 주택공급물량(예정)은 1,654세대다. 세대당 1.8대를 적용할 경우, 주차면수는 2,978대로 계산된다. 1대당 주차면적이 38㎡임을 감안할 때 주차 관련 설계면적은 약 113,100㎡가 나온다. 공사비에 해당 설계면적이 모두 포함되어야 한다. 부대복리시설(커뮤니티시설)은 세대당 6.6㎡ 이상으로 계획해야 한다. 세대 창고는 1세대당 1평(3.3058㎡) 이상으로 해야 한다. 근린생활시설(상가)은 'LH 상가호수 및 면적 설계기준율'을 참고해야 한다. 거여새마을은 송파구 거여동 549번지 일원에 위치해 있으며 구역면적은 71,922㎡다. 용도지역으로 살펴보면, ▲제1종일반주거지역(5,791㎡) ▲제2종7층일반주거지역(5,367㎡) ▲제2종일반주거지역(36,302㎡) ▲제3종일반주거지역(24,284㎡) ▲자연녹지지역(177㎡) 등으로 구성된다. 공동주택이 들어설 획지는 57,562㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 282%, 50% 이하며 최고층수는 35층 이하로 계획돼 있다. 거여새마을은 공공재개발 최초로 한국토지주택공사(LH공사)와 사업시행 협약을 체결했다. 해당 사업장은 1종일반주거지역이 전체 67%를 차지할 정도로 사업성이 좋지 않아 개발에 어려움을 겪어왔다. 공공재개발을 통한 용도지역 상향으로 282%의 용적률을 확보한 상황이다. LH공사는 오는 2027년 준공 목표로 공동주택 1,654세대를 공급할 계획이다. LH공사는 거여새마을 외에도 ▲장위9구역 ▲중화5구역 ▲천호A1-1 ▲신월7-2 등에서 사업을 진행하고 있다.
포스코이앤씨와 현대건설이 여의도 한양아파트 시공권을 두고 수주경쟁을 재개한다. '롯데슈퍼' 부지 매입 이슈로 잠시 중단됐던 시공사 선정을 위한 전체회의가 이달 23일(토) 잡혔다. 현재 정비계획 변경(안) 지정·고시는 이달 21일 이뤄질 것으로 예상되나, 지정·고시가 나지 않을 경우 시공사 선정을 위한 전체회의는 변경될 수 있다. 서울시는 정비계획 변경(안)이 바뀐 이후 시공사 선정을 진행하라고 권고한 바 있다. 11일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이달 23일(토) 오후 2시 여의도 하나증권빌딩 3층에서 시공사 선정을 위한 전체회의를 개최할 예정이다. 토지등소유자들이 의결해야 할 안건으로는 ▲제1호(협력업체 선정 및 계약체결 승인) ▲제2호(전체회의 참석비용 지급) ▲제3호(시공사 선정 부정행위 단속 신고 포상금 등 지급) ▲제4호(시공사 선정 및 계약체결) ▲제5호(시공사 입찰보증금 사업비 전환) ▲제6호(전체회의 의결사항 중 사업시행자 위임 사항 의결) 등이다. 시공사 선정을 위한 전체회의는 토지등소유자 과반 이상이 직접 참석해야 한다. 이중 단연 관심을 모으는 안건은 '시공사 선정'이다. 불과 6개월 전만 하더라도, 한양아파트 시공권을 두고 포스코이앤씨와 현대건설이 첨예한 수주경쟁을 벌였다. 다만, 서울시는 롯데슈퍼 부지를 포함한 정비계획(안)으로 인허가를 받고 추후 확정된 내용을 바탕으로 시공사 선정을 진행하라고 권고했다. 여의도 한양아파트는 향후 롯데슈퍼 부지를 매입한다는 가정 하에 시공사 선정을 진행해 왔다. 결과적으로 한양아파트는 작년 말 롯데슈퍼 부지를 898억원에 매입하는 안건을 지난해 말 가까스로 통과시켰다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 롯데쇼핑이 보유한 토지(1,484㎡)와 건물을 898억원에 매입하는 계약을 체결했다. 당일 계약금 300억원도 KB부동산신탁의 신탁계정대에서 대여금 명목으로 빠져나갔다. 중도금(200억원)과 잔금(398억원)은 올해 6월, 12월에 각각 지급해야 한다. 한양아파트는 시공사를 선정한 후, 입찰보증금을 전액 사업비로 전환해 롯데슈퍼 부지 매입을 위한 금액으로 활용할 것으로 관측된다. 포스코이앤씨와 현대건설은 합동설명회 외 토지등소유자를 개별 접촉하거나, 금품 등 재산상 이익을 제공해서는 안된다. 입찰제안서와 상이한 내용으로 홍보하는 것도 엄격하게 금지된다. 한양아파트는 경고 3회 시 입찰자격을 박탈한다는 내용의 지침을 안내했다. 정비사업위원회는 도정법과 계약업무처리기준, 입찰지침서 위반과 관련한 부정행위를 신고할 경우 건당 30만원의 포상금을 지급키로 결정했다. 금품·향응 등 재산상 이익제공을 위반할 경우에는 제공한 재산상 이익의 120%를 지급한다. 현재 포스코이앤씨와 현대건설은 각각 행진빌딩과 미원빌딩에서 홍보관을 운영하며 수주에 매진하고 있다. 포스코이앤씨는 부산 최대 재개발 지역이었던 시민공원 촉진2-1구역과 안산주공6단지에 각각 삼성물산과 대우건설을 제치고 시공권을 따냈다. 현재 노량진1구역 수의계약까지 앞두고 있어 여타 시공사와 달리 공격적인 모습을 나타내고 있다. 회사가 가져갈 수 있는 마진(영업이익)을 최소화하고, 설계변경 없는 신속한 사업추진(원안설계)을 통해 여의도 한양아파트에서도 승전보를 울리겠다는 각오다. 현대건설은 상품성을 극대화해 최대의 개발이익을 조합원들에게 약속했다. 현대건설이 만들어 온 대안설계의 핵심은 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했다는 점이다. 확보한 용적률을 갖고 오피스텔 고급화 설계에 활용할 방침이다. 늘어난 전용면적(약 937평)만큼 오피스텔 전 세대를 복층화(듀플렉스·Duplex)하고, 최고급 마감재를 구성해 오피스텔 일반 분양가를 대물변제 기준으로 평당 8,500만원으로 책정했다. 아파트의 경우, 평당 7,500만원으로 책정했다.
"한남2구역의 설계변경은 기존(안)을 개선하는 것이 마지노선이며, 118프로젝트는 최상의 결과일 것입니다. 서울시 건축심의 위원들이 고도완화를 해주는 방향으로 분위기를 유도하는 게 전략입니다. 무리하게 강행하면 서울시에서 불쾌감을 드러낼 수 있습니다. 참고 기다리며 타이밍을 보되, (나우동인이) 가진 모든 인맥을 동원해서 최상의 결정을 만들 수 있도록 노력하겠습니다." 여승준 나우동인 부사장(사진)은 설계사 선정을 위한 총회에서 조합원들에게 당찬 포부를 밝혔다. 절반 이상의 압도적인 지지를 통해 힘을 실어달라는 당부의 말도 덧붙였다. 나우동인은 지난 9일 진행된 2024년 정기총회에서 한남2구역 설계권을 거머줬다. 총회(서면결의+현장참석) 참석한 조합원 726명 중에서 495명의 선택을 받았다. 나우동인은 혁신적인 설계(안)과 차별화된 행정력을 통해 118프로젝트에 힘을 실을 예정이다. 한남2구역은 고지대에 위치해 있는 만큼 남산 경관보호를 위해 90m의 고도제한이 걸려있다. 하지만 대우건설이 시공사 선정과정에서 해당 고도제한을 118m까지 완화하겠다는 이른바 '118프로젝트' 공약을 내걸어 한남2구역 조합원들은 이에 대한 기대가 큰 상황이다. 이를 반영하듯 총회에선 사업시행계획안에 대한 궁금증과 고도 제한 완화 여부 가능성에 대한 조합원들의 질의가 적극적으로 이어졌다. PT발표를 맡은 한은철 나우동인 전무는 고도 제한 완화 여부 가능성에 대해 "지금 당장 서울시 입장이 강경한 만큼 고도제한을 풀어줄 가능성은 많지 않다"면서도 "층수를 올리는 것이 조합원분들의 염원이기에 서울시를 잘 구슬려 한남2구역도 최대한 올릴 수 있도록 협의를 위해 노력하겠다"고 밝혔다. 이어 "성수 장미아파트는 기존 60m에서 최대 66m로 10% 상향을 사업 조건으로 사업시행인가 완료를 받아냈다"고 강조했다. 최종 선정된 나우동인은 희림건축과 컨소시엄을 구상해 압구정3구역 설계권을 확보한 하우스로 최근 수주 저변을 공격적으로 넓혀가고 있다. 주요 실적으로는 ▲압구정3구역 ▲서초진흥 ▲가락미륭 ▲여의도 공작 등이 꼽힌다. 이날 설계사 선정 안건 외에도 정관 변경과 예산(안), 조합원 분양신청 예산 등도 모두 의결됐다. 한남2구역은 정기총회를 기점으로 조합원 분양신청을 진행하고, 관리처분계획(안) 수립에 속도를 낼 계획이다. 한편, 나우동인의 계약 용역 범위에서 '소방설계'는 제외돼 있다. 소방방재청은 소방시설공사업법 제21조(소방시설공사등의 도급) 2항을 통해, 소방공사를 다른 업종의 공사와 분리발주하도록 규정하고 있다. 다만, 공사의 성질상 분리도급하는 것이 곤란한 경우(예외범위)를 시행령에서 밝히고 있다. 소방방재청은 분리발주가 가능한 예외공사로 재개발·재건축 사업(사업부지 1만㎡ 이상)을 단독으로 시행하는 사례를 포함했다. 한남2구역은 조합이 단독으로 재개발 사업을 시행하고 있으며, 사업부지는 114,964㎡(공부상 면적)다. 소방설계가 용역범위에 포함되지 않았기 때문에, 한남2구역 조합원들은 향후 소방설계와 관련 별도로 발주를 진행해야 한다. 홍경태 한남2구역 조합장은 총회 자리에서 나우동인에 법적 검토를 거쳐 소방공사를 설계 용역범위에 넣어줄 수 있는지를 공식적으로 질문했다. 이에, 나우동인은 소방설계를 용역범위에 넣을지 여부에 대해선 명확한 입장을 표명하진 않았다. 한남2구역 설계입찰에 참여한 다른 업체는 법률 검토를 거쳐 소방설계 포함 여부를 결정하겠다고 밝힌 바 있다.
반포미도가 2017년 안전진단 통과 이후 무려 7년 만에 정비계획(안) 수립을 위한 법적 절차를 진행 중인 가운데, 서리풀공원 일부를 구역계 포함하며 기부채납 순부담율을 1%p 가량 완화했다. 재건축을 진행할 때에는 인허가청(서울시·서초구청)과 협의해 기부채납(토지·건축물·현금)을 진행해야 한다. 반포미도는 토지 기부채납만 계획에 잡혀 있으며 전체 사업면적에서 기부채납이 차지하는 순부담율은 6.9% 수준이다. 8일 정비업계 따르면 반포미도가 재건축 사업을 진행하는 과정에서 지어야 할 공공시설은 도로(847㎡)와 공원(5,217㎡)이다. 도로와 공원을 합친 면적(6,064㎡)에서 국·공유지인 서리풀공원(750㎡)을 제외한 순부담 면적은 5,314㎡다. 이를 전체 구역면적(76,527㎡)으로 나눈 순부담율은 6.9%로 계산된다. 서리풀공원이 구역계 포함되지 않았더라면 순부담율은 7.9%다. 서리풀공원 영향으로 순부담율이 1%p 줄어든 셈이다. 공원녹지법에 따르면, 계획 세대 수가 1,000세대를 넘어갈 경우 세대당 3㎡ 규모의 공원을 법적으로 확보해야 한다. 반포미도 예상공급물량은 1,739세대(공공임대주택 208세대 포함)다. 세대당 3㎡가 필요하기 때문에 정비계획(안) 상 공원 면적이 5,217㎡로 결정된 것이다. 서리풀공원(750㎡)이 구역면적에 포함됨에 따라 반포미도가 만들어야 할 실제 공원은 4,467㎡다. 공원녹지법 상 공원 조성 의무면적이 줄어들었다. 인근 단지의 토지 기부채납은 ▲서초진흥(15%) ▲신반포2차(10.15%) ▲신반포4차(10%) 등이다. 다른 사업장과 비교하면, 반포미도의 순부담율이 낮다. 물론 숫자만 갖고 단순 비교하는 건 지양해야 한다. 서초진흥의 경우 용도지역 상향(제3종일반주거지역→준주거지역)을 전제로 계획이 수립됐기 때문에 인허가청에서 더 많은 기부채납을 요청하기 때문이다. 작년 10월 안내된 신반포2차 정비계획 변경(안)에 따르면, 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲공공청사로 구성된다. 건축물 기부채납으로는 나들목(입체보행로)이 계획됐다. 신반포4차는 지난해 서울시로부터 수정사항으로 공공기여 순부담율 10% 결과 통지를 받았다. 신반포4차의 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원 ▲공공임대주택이며, 건축물 기부채납은 공공임대주택으로 구성돼 있다. 반포미도의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229%) ▲상한용적률(251.45%) ▲법적상한용적률(299.99%) 등으로 수립됐다. 기준용적률(210%)에서 허용용적률(229%)까지 받은 인센티브(19%p) 항목은 장수명주택(10%p)과 지능형건축물(9%p)로 이뤄져 있다. 허용용적률에서 상한용적률까지는 공공기여 기부채납(도로·공원)으로, 상한용적률에서 법적상한용적률까지는 공공임대주택(208세대)으로 용적률 상향 대가를 받았다.
노량진1구역이 작년 3월 사업시행계획(안)을 인가받은 후 1년째 시공사 선정에 애를 먹고 있다. 동작구청과 입찰계획(안)을 협의하는 과정에서 상당한 시간이 소요됐다는 점이 지연 이유 중 하나로 꼽힌다. 동작구청의 '공공지원자' 역할 범위를 두고 정비업계 다양한 의견이 개진되고 있다. 민간 사업에 필요 이상으로 개입하고 있다는 우려의 목소리와 함께 중재 역할을 하고 있다는 이야기가 상존하는 분위기다. 7일 정비업계 따르면 동작구청은 지난 2월 23일 조합에 협조 요청 공문을 발송해 왔다. 구는 올해 1월 15일 진행된 총회결의(조합장 선출) 효력정지 가처분 소송이 정리된 후 시공사 선정을 진행할 것을 제안했다. 조합원 간 불필요한 분쟁을 방지하는 차원에서 시공사 선정계획을 원점에서 재검토하고, 원자재·인건비 상승을 감안해 적정 공사비로 조정할 것을 요청했다. 공사원가 산출 내역에 대한 자문도 받아보라고 권고했다. 조합은 이같은 구청의 요청에 곧장 답신했다. 우선, 총회결의 효력정지 소송과 관련한 심문기일(24.02.07)에서 재판장이 원고의 신청취지가 부적법하다는 점을 언급했기에 기각될 가능성이 높다고 밝혔다. 해당 소송이 시공사 선정계획에 미칠 영향도 없다고 덧붙였다. 또한, 조합은 두 차례 입찰이 모두 유찰됐기에 수의계약으로 전환해도 무방하지만, 다수의 시공사에게 한번 더 기회를 제공하고자 세번째 입찰을 진행키로 했다. 구청과 조합이 지난해부터 중점적으로 조율해 온 핵심 사항은 '공사비'다. 동작구청은 지난해 노량진1구역이 최초로 제안한 공사비(평당 695만원)가 낮게 설정됐다며 전면 수정을 요청해 왔다. 조합은 공사비가 낮다는 동작구청의 의견을 반영해 730만원으로 증액했다. 수차례 사전협의를 통해 구청이 수정 요청해 온 내용을 대부분 반영했다. 동작구청은 이후 조합에 '공공지원 시공자 선정기준'에 따라 후속절차를 이행토록 지시했다. 하지만 동작구청은 올해 2월 공사원가 산출 내역을 자문받아야 한다는 입장으로 다시금 선회한 상황이다. 조합은 1차-2차 입찰이 유찰됐지만, 포스코이앤씨가 단독으로 응찰함에 따라 수의계약을 바로 체결할 수 있다. 하지만 시공사들의 참여를 한번 더 유도하기 위해 수의계약 목적의 3차 경쟁입찰을 진행하고자 했으나 동작구청에서 제동을 걸었다. 동작구청 관계자는 "공사비로 인해 발생할 수 있는 조합원 간 분쟁을 미연에 방지하고자 함이 목적"이라고 밝혔다. 동작구청이 시공사 선정 관련 협조 요청에 나선 건 조합원들의 시공사 선정 관련 반대 민원이 영향을 미쳤을 것이라는 게 업계 중론이다. 관내 구민들의 민원이 많을 경우 구청 입장에선 중재자 역할로 조율에 나설 수밖에 없다. 다만, 필요 이상의 과도한 개입에 대해선 문제를 제기할 필요가 있다는 지적이다. 정비업계 전문 변호사들은 구청이 시공단가나 마감재 수준까지 간섭하는 건, 해당 구역의 사정에 맞게 정비사업을 시행할 수 있도록 조합에 다양한 권한을 부여한 도시및주거환경정비법 취지에 어긋난다는 점을 분명히 했다. 민간 사업의 영역인 만큼 사업시행자인 조합의 역할을 구청이 제한해서는 안된다는 데 입을 모았다. 노량진1구역은 민간재개발이다. 정비업계 관계자는 "시공사 입찰계획(안) 관련 구청의 검토를 받아야 하지만, 검토의견을 강제적으로 적용해야 하는 건 아니다"라며 "어떻게 보면, 조합과 구청 모두 시공사 선정이 1년여 넘게 늦어지고 있는 원인 제공자"라고 말했다. 이어 "일반 조합원들은 주거환경 개선이 빠르게 이뤄지길 희망하고 있을 것"이라며 "구청의 지원을 받아 사업에 속도가 나길 바라는 마음 뿐일 것"이라고 부연했다.
노원구 상계주공5단지가 지난해 말 정비사업위원회, 시공사(GS건설) 모두와 결별을 고한 가운데, 올해 4월 토지등소유자 대표기구 구성을 전환점으로 다시금 새로운 동력을 얻을 수 있을지 관심이다. 토지등소유자들은 사업성이 부족한 태생 탓에 높은 추정분담금이 예상되는 만큼, 비용 통제가 여느 때보다 중요해졌다고 입을 모은다. 내부적으로 수주 관심을 갖고 있는 시공사들도 촉각을 기울이고 있다. 7일 정비업계 따르면 상계주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 4월 13일 사업시행계획(안) 수립과 정비사업위원회(2기) 구성을 위한 전체회의를 개최할 계획이다. 한국자산신탁은 지난 달 선거관리계획서를 공개한 뒤, 선거에 출마할 후보자 등록을 받고 있다. 상계주공5단지는 작년 11월 전체회의에서 정비사업위원회(1기) 해임과 직무정지를 의결한 바 있다. GS건설의 시공사 지위 취소도 같은 날 다뤄졌다. 신임 정비사업위원회 구성은 ▲위원장(1인) ▲감사(1인) ▲위원(10인 이상 18인 이하) 등이다. 임기는 선출된 날로부터 3년이다. 위원장과 감사는 상계주공5단지 소유권을 5년 이상 소유했거나, 3년 이상 소유 및 5년 이내 1년 이상 거주한 토지등소유자만이 출마할 수 있다. 위원은 3년 이상 소유했거나, 2년 이상 소유 및 3년 이내 1년 이상 거주한 토지등소유자만이 입후보자로 등록할 수 있다. 후보자 등록은 이달 11일까지다. 한편, GS건설은 한국자산신탁과 상계주공5단지 정비사업위원회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다. GS건설의 입찰보증금(50억원)은 사업비로 전환해, 무이자 대여금 명목으로 사용돼 왔다. GS건설은 작년 1월 14일 전체회의에서 시공사로 선정됐으나, 채 1년도 되지 않아 10개월만에 시공권 지위를 박탈당했다. 이에, 시공사 선정 취소에 따른 손해배상과 대여금 반환을 청구한 것이다. GS건설은 작년 1월 26일 한국자산신탁 계좌에 현금 50억원(입찰보증금)을 입금했다. 하지만 상계주공5단지는 공사기간 협의를 이어가던 도중에 이견을 좁히지 못했고, GS건설의 브랜드 가치가 하락했다는 사유로 시공사 선정 취소를 의결했다. 당시 공사도급조건을 살펴보면 ▲이주기간(5개월 이내) ▲철거공사(5개월 이내) ▲착공시기(이주 완료 후 5개월 이내) ▲공사기간(실착공일로부터 48개월 이내) ▲공사비 지급방법(매 2개월 기성불) 등이 제안됐다. 공사비 산정 기준은 2022년 10월로, 도급계약을 협의할 때에도 물가상승분은 계속 반영되고 있었다. GS건설은 상계주공5단지가 정당한 이유 없이 본계약 체결을 거절했기 때문에, 본계약 체결을 통해 얻을 수 있는 시공이익을 손해봤다는 소송 취지를 밝혔다. 손해배상은 일부 청구로 10억원을 청구했다. 향후 소송이 진행되는 과정에서 청구금액은 커질 수 있다. 동시에 한국자산신탁에는 50억원의 대여금 반환을 청구했다. 한국자산신탁은 작년 1월 26일 50억원을 받았고, 사업비와 신탁계정대 상환 명목으로 사용했다. 해당 금원을 돌려줘야 할 경우, 한국자산신탁은 새 시공사를 선정하기 전까지 자사 신탁계정대로 사업비를 대여해 줘야 한다. 참고로 2021년 10월부터 2023년 1월까지 이자율은 6.9%였다. 2022년 10월에는 무보증 회사채 BBB+3년물(약 8.7%)에 자체 스프레드 마진(0.8%)을 더한 9.5%였다. 올해 신탁사들은 책임준공형 토지신탁과 차입형 토지신탁 익스포져가 많은 관계로, 지방을 중심으로 부실사업장들이 속속 나오면서 대거 충당금을 쌓고 있는 실정이다. 일부 신탁사는 이미 지난해 대손충당금을 선반영할 만큼 신탁사의 자금 사정은 녹록지 않다는 분석이 나온다.
공덕1구역(마포자이힐스테이트)이 작년 10월 마포구청으로부터 착공 필증을 받아내며 본공사에 착수한 가운데, 시장 이목이 집중되는 '일반분양' 일정은 2분기로 넘어가게 됐다. 조합은 올해 3월 일반분양을 진행하고자 했으나, 한국부동산원이 올해 3월 [주택 공급에 관한 규칙] 법령 개정 내용을 반영하기 위해 전산시스템을 임시 중단할 예정이라고 전달 받았기 때문이다. 6일 정비업계 따르면 공덕1구역 재건축 조합(문경래 조합장)은 올해 주요 일정으로 ▲사업시행계획(안) 변경을 위한 정기총회 ▲조합원 분양계약 ▲모델하우스 오픈 ▲일반분양 등을 꼽았다. 공덕1구역은 당초 1분기 중 일반분양을 진행하려고 했으나, 착공 이후 비상대책위원회가 불량토 및 매립폐기물 처리 관련해서 국토교통부에 민원을 접수하며 일정에 차질이 생겼다. 조합에서 오염토를 불량토로 처리했다는 게 민원의 요지다. 시공사인 GS건설과 현대건설도 현 시점에서 공사기간을 확정할 수 없으며, 작년 12월 토양정밀조사에 착수한 상황이다. 시공사단(GS건설·현대건설)과 조합은 공사비 증액 협의를 1년여 넘게 진행하면서 착공이 차일피일 미뤄진 바 있다. 우여곡절 끝 공사비 증액 협의를 마치고 지난해 착공 필증까지 받았지만, 국토교통부로부터 조합 운영실태 합동점검을 받게 되면서 일정이 다시 조금씩 지연되고 있는 것이다. 조합은 올해 상반기 중으로 일반분양과 조합원 분양계약을 모두 진행할 방침이다. 공사도급계약에 따르면, 분담금 납부 비율은 ▲계약금 10% ▲중도금 60%(6회 분할) ▲잔금 30%(입주시)다. 일반분양은 한국부동산원의 전산시스템이 오픈되는 3월 말 이후 진행할 예정이다. 마포구는 분양가상한제를 적용받지 않기에, 조합 입장에선 적기에 가장 비싼 가격을 책정해 완판하는 것이 중요하다. 조합원 분담금과 직결되기 때문이다. 물론 구청으로부터 분양승인을 받아야 하기 때문에, 조합이 원하는 일반분양가로 진행할 수 있을지는 지켜봐야 한다. 공덕1구역은 작년 8월 관리처분계획 변경(안)을 마포구청으로부터 인가받았다. 분양대상자 수는 당초 438명에서 456명으로 18명이 증가했다. 비례율(108.58%)은 지난 2019년 인가받은 관리처분계획(안)과 동일하게 계산했다. 수입추산액은 2019년 당시 8,337억원으로 산정됐으나, 작년 5월 1조928억원으로 새롭게 추산됐다. 조합원들의 종전자산평가금액이 동일한 상황에서, 총수입이 2019년보다 약 2,600억원 늘어났는데 비례율이 변하지 않았다는 건 총지출도 그에 비례해 수정됐기 때문이다. 작년 5월 기준으로 새롭게 산정된 총사업비는 7,693억원이다.
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