발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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용산정비창전면 제1구역이 정비계획(안) 변경을 진행 중인 가운데, 입안 동의율을 얻지 못하고 있다. 정비계획(안)을 변경하고 다음 단계로 나아가야 하지만 답보상태에 놓인 것이다. 이를 타개하고자, 시공사를 조기에 선정하는 방향으로 활로를 찾으려는 모습까지 나타냈다. 다만 정비계획(안) 변경 과정에서 시공사를 선정하게 될 경우, 향후 달라진 건축계획으로 공사비 변동 가능성을 고려해야 한다는 관측도 제기된다. 통상적인 절차를 감안할 때 정비계획(안) 변경부터 선행해야 사업 위험요인을 줄일 수 있다는 것이다. 19일 정비업계 따르면 용산정비창전면 제1구역은 정비계획(안) 변경을 위해 필요한 입안 동의서를 징구하고 있다. 하지만 입안 동의율(66.7%)을 확보하지 못해 다음 단계로 넘어가지 못하고 있는 상황이다. 정비계획(안) 변경 단계에서 오랜 기간 정체돼 있는 만큼, 활로를 뚫기 위한 방안으로 시공사 조기선정을 검토하고 있다. CM사인 한미글로벌과도 시공사 선정 전까지 용역업무를 체결한 것으로 전해진다. 통상 정비계획(안) 변경 인허가를 받은 뒤, 이를 토대로 시공사 선정을 위한 입찰계획(안)을 만드는 게 정석이다. 조합 입장에서도 향후 시공사와의 관계에서 발생할 수 있는 리스크를 최소화할 수 있다. 하지만 용산정비창전면 제1구역은 입안 동의율을 채우고 있지 못한 상황이다. 시공사 조기선정을 검토한 배경도 이 때문이다. 조합은 선정 시기를 저울질하고 있는 것으로 전해진다. 조합은 이달 중으로 정비계획(안) 변경 동의율이 충족될 경우 현재 진행중인 시공사 선정절차를 중단하겠다는 입장을 최근 밝혔다. 정비계획(안)을 변경한 후 시공사를 선정하겠다는 것이다. 서울시는 용산정비창 국제업무지구를 용적률 1,700%의 초고층 랜드마크로 짓겠다는 청사진을 최근 밝혔다. 이에, 용산정비창전면 제1구역도 국제업무지구와 연접해있는 만큼 기반시설, 녹지축 등을 고려한 정비계획(안)을 마련해야 한다는 설명이다. 정비계획(안) 변경 동의율을 충족했다고 바로 바뀌지 않는다. 입안권자인 용산구청과 사전 협의를 나눠야 하고, 협의 후 서울시에 정비계획(안)을 올리게 된다. 서울시와도 지난한 협의 과정을 거친 뒤, 도시계획심의위원회에서 확정되어야 한다. 현 시점에서 정비계획(안)은 종전 약 770세대에서 1,300세대로 2배 가까이 늘어난다. 지상층 건축 연면적도 약 45,000㎡ 늘어나는 등 사업성을 개선한 게 핵심이다. 업계 관계자는 "조합 집행부에 대한 불신으로 반대가 계속되고 있어, 사업이 앞으로 나아가지 못하는 실정"이라며 "예전부터 집행부가 바뀌어 가는 과정에서 조합 내부 결속력이 약해진 게 정비계획(안) 변경 동의율을 얻지 못하고 있는 배경"이라고 말했다. 이어 "조합도 정비계획(안)을 변경한 후 시공사를 선정하는 게 정석임을 알지만, 정체돼 있는 상황에서 사업 동력을 얻기 위해 시공사 조기선정도 검토하고 있는 것"이라고 부연했다. 용산정비창1구역 A조합원은 "기존 정비계획(안)과 변경 예정인 정비계획(안)은 건축연면적에서부터 큰 차이가 나기에, 정비계획(안)을 먼저 변경하고 시공사를 선정하는 절차가 조합원 입장에선 위험부담을 최소화하는 일"이라며 "CM사인 한미글로벌도 원친적으론 정비계획(안)을 변경한 후 시공사 선정이 합리적이라고 의견을 밝혔다"고 설명했다.
대조1구역이 최근 임시총회에서 조합장을 포함한 집행부 전원을 해임하며, 새 집행부 구성과 공사재개를 위한 발판을 마련했다. 금번 총회에는 서면결의서를 포함해 총 1,107명의 조합원이 참석했고, 이중 1,000여명 넘는 조합원들이 해임에 찬성표를 던졌다. 현대건설이 올해 1월 1일부로 공사를 중단한 가운데, 신속한 집행부 구성과 조합원 분양계약 체결, 공사비 협상 등의 후속절차에 관심이 모아진다. 18일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합이 지난 15일(목) 오후 2시 대조제일교회에서 2024년 임원 해임을 위한 임시총회를 개최했다. 상정된 안건은 ▲제1호(조합장·감사·이사 해임) ▲제2호(해임된 임원의 직무정지 의결) ▲제3호(임원 해임을 위한 임시총회 예산사용 승인) 등으로, 모두 가결됐다. 조합장의 해임에 찬성한 조합원들은 총 1,055명이다. 이밖에 감사 2명과 이사 5명(상근이사 포함)도 함께 해임됐다. 시공사인 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와만 공사 변경계약을 체결하겠다는 단호한 입장을 표명한 바 있다. 상근이사 1명이 그동안 조합장 직무대행 권한을 주장해 왔지만, 계약 상대방인 현대건설은 새 집행부하고만 협의한다는 방침을 명확히 밝혔다. 대조1구역은 작년 말까지만 하더라도 공사가 한창 진행됐지만, 조합을 둘러싼 반목과 갈등으로 인해 현대건설에 1년여 넘게 공사비를 지급하지 못했다. 공사비 지연배상금(패널티)은 현 시점에도 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 이주비를 포함한 각종 사업비 대출이자도 쌓이고 있다. 조합원들이 향후 분담해서 내야 할 돈이 늘어나고 있다는 말과 동일하다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월)를 등의 절차를 밟아왔다. 대조1구역 A조합원은 "임원 전원이 직무유기 및 태만으로 조합원들의 부당한 재산상 손해를 초래했고, 임원들이 현재 적법하게 조합을 대표하기 어려웠다"며 "현대건설이 2024년 1월 1일부로 공사를 중단한 만큼, 신속하게 새로운 임원을 선출해 조합원 분양계약과 일반분양, 공사재개 등의 업무를 수행할 수 있도록 힘을 실어줘야 한다"고 강조했다. 한편, 대조1구역은 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 작년 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
개포주공5단지가 시공사 선정 작업에 착수한 가운데, 포스코이앤씨와 대우건설 등 대형건설사들의 움직임이 바빠지고 있다. 17일 정비업계 따르면 개포주공5단지(하정일 조합장) 재건축 조합은 이달 20일(화) 오후 3시 현장설명회를 개최한다. 포스코이앤씨와 대우건설 등이 해당 사업장에 관심을 타진하고 있는 것으로 전해진다. 현장설명회에서 입찰참여안내서 등이 배부될 예정이며, 수주 의사결정을 내린 건설사들은 이달 27일까지 입찰참여확약서를 제출해야 한다. 입찰보증금 300억원(현금)은 4월 5일까지만 내면 된다. 개포주공5단지가 자체적으로 적산업체를 통해 산출한 총 공사비는 6,970억원이다. 건축연면적(274,315㎡)을 감안한 평당 공사비는 840만원이다. 지난해 인가받은 사업시행계획(안)을 살펴보면, 구역면적은 56,173㎡며, 지하4층-지상35층 총 1,279세대(공공임대주택 145세대 포함)를 짓는 프로젝트다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 22%다. 지난해 사업시행계획(안) 인가를 진행할 때, 산출한 추정비례율은 약 85%다. 조합은 당시 평당 공사비 750만원을 적용했다. 현 시점, 시공사 입찰공고 상 평당 공사비(840만원)와는 약 90만원 정도 차이가 난다. 다른 조건이 모두 동일하다고 가정했을 때 추정비례율은 85% 미만으로 떨어질 수밖에 없다. 물론 분양수입(조합원 분양·일반분양·상가 등)을 늘리거나, 다른 사업비를 줄이는 방향으로 비례율은 어느 정도 조정이 가능하다. 참고로 조합설립인가를 받을 당시 추정비례율은 약 92%였다. 최근 가파른 공사비 상승으로 인해 비례율이 소폭 하락한 것으로 보인다. 2023년 안내된 조합원 분양가는 ▲59㎡(16억원) ▲74㎡(19.4억원) ▲76㎡(20억원) ▲84㎡(21.7억원) ▲101㎡(25.4억원) ▲114㎡(28억원) ▲120㎡(29.2억원) ▲PH127㎡(44.2억원) ▲PH146㎡(49.1억원) ▲PH157㎡(51.8억원) ▲PH159㎡(52.8억원) 등으로 계산됐다. 종전자산평가는 ▲23평(21억원) ▲25평(22.5억원) ▲31평(25억원) ▲34평(27.2억원)이다. 조합원들은 종전자산평가에 추정비례율(약 85%)을 곱한 권리가액을 갖고, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 현재 34평형을 가진 조합원이 동일 평형대로 이동할 경우, 약 1억3,000만원을 돌려받는 것으로 계산됐다. 물론 이는 지난해 사업시행계획(안)을 수립하고 인가받는 과정에서 계산됐기 때문에 현 시점과는 차이가 있다. 분담금(혹은 환급금)은 사업 진행 과정에서 계속 변동된다. 올해로 준공 40년차를 맞는 개포주공5단지는 2012년 안전진단(D등급)을 완료한 뒤 2020년 조합설립인가를 받았다. 구역 면적은 56,173㎡며, 이중 공동주택 용지와 정비기반시설 용지는 각각 51,036㎡, 5,136㎡다. 정비기반시설은 다시 공원(4,008㎡)과 도로(1,128㎡)로 나뉜다. 계획 정비기반시설 면적(5,136㎡)에서 계획 정비기반시설 내 국공유지(315㎡)를 제한 4,821㎡가 순부담 면적이다. 순부담률은 약 8.5%로 환산된다. 기준용적률은 210%며, 허용용적률은 추가 17%를 적용받아 227%다. 추가로 받은 용적률 17%는 ▲우수디자인(5%) ▲지속가능형건축구조(7%) ▲친환경최우수등급·신재생에너지(5%)로 받을 예정이다. 상한용적률은 허용용적률(227%)과 기부채납완화용적률(25%)을 더한 약 252%다. 정비계획 용적률은 250% 이하며, 법적상한용적률은 299%다. 개포주공5단지 토지등소유자는 총 961명이다. 조합설립인가를 받은 날(2020년 12월 1일)로부터 3년 이내 사업시행계획(안)도 인가받았다. 개포주공5단지는 인근 단지(개포주공3·4·6·7단지)와 조화로운 도시경관을 만들기 위해 특별건축구역으로 작년 3월 지정된 바 있다. 개포주공3단지와 개포주공4단지는 각각 디에이치아너힐즈, 개포자이프레지던스로 탈바꿈했다. 현재 5단지와 6·7단지가 재건축 사업을 진행하고 있다.
노량진1구역이 작년 3월 인가받은 사업시행계획(안)을 토대로 관리처분계획(안)을 인가받고, 조합원 이주를 기점으로 설계변경을 진행하겠다는 방향성을 제시했다. 설계변경은 중·대형평형을 늘리고, 조합원 모두가 최소 5층 이상이 배정될 수 있도록 하는 데 방점이 찍혀 있다. 설계변경은 향후 공사비 증액 이슈와도 맞물린다. 현재 포스코이앤씨가 단독 입찰한 가운데 수의계약 체결을 위한 본격 움직임이 있을 전망이다. 13일 정비업계 따르면 노량진1재정비촉진구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 중·대형 평형을 늘리는 방향으로 설계변경을 진행 중이다. 모든 조합원들이 최소 5층 이상의 로얄층 배정을 하겠다는 게 신임 집행부의 목표다. 인허가청(서울시·동작구청)과 충분한 협의를 거치며 소형평형 비율을 줄이겠다는 것이다. 설계변경에 따른 인허가 절차는 관리처분계획(안) 인가 후 원점에서부터 밟아나갈 예정이다. 사업 지연을 방지하기 위함이다. 사업시행계획(안) 상 주택공급물량은 2,992세대(임대주택 531세대 포함)다. 현재 변경을 검토하고 있는 안을 살펴보면, 주택공급물량은 종전(2,992세대) 대비 122세대가 줄어든 2,870세대다. 임대주택을 제외한 분양주택(조합원·일반)만 살펴보면, 39㎡·59㎡·72㎡를 줄이고 84㎡·99㎡·134㎡ 등 중대형평형을 늘리는 계획이 잡혀있다. 재정비촉진계획(안) 상 경미한 변경을 위해선 주택계획의 10% 이내에서 변동해야 한다. 설계변경에 따른 인허가 절차는 재정비촉진계획(안)→건축심의→사업시행계획(안)→관리처분계획(안) 등을 모두 밟아야 한다. 현재 설계변경을 바로 하게 될 경우, 사업을 원점에서부터 진행해야 한다. 노량진1구역은 지난해 3월 사업시행계획(안)을 인가받았기에, 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인가받고 조합원들이 이주하는 시기부터 설계변경에 따른 인허가 절차에 착수할 예정이다. 통상적으로 여겨지는 정비업계 관행이다. 현재 시공사 선정을 위한 2차 경쟁입찰이 진행 중인 가운데, 포스코이앤씨가 하이엔드 브랜드(오티에르)로 단독 입찰했다. 공사비 예정가격(평당 730만원)은 1조926억원이다. 당초 수주의향을 드러냈던 삼성물산은 낮은 공사비로 인해 사업성이 나오지 않는다는 이유로 중도 하차했고, GS건설은 홍보공영제 위반에 따른 집행부와의 마찰로 포기했다. 유력했던 2곳의 건설사가 사라지면서, 포스코이앤씨가 그 자리를 대체했다. 포스코이앤씨의 수주시계는 연초부터 다른 건설사를 압도하고 있는 분위기다. 부산 촉진2-1구역(1조3,000억원)과 산본1동2지구(2,800억원), 고양시 별빛마을8단지(5,000억원) 등 벌써 수주물량만 2조원에 달한다. 당장 내일 총회가 예정된 송파구 가락미륭아파트도 수의계약 체결이 확정적인 상황이다. 올해 3월 시공사 선정 재입찰이 진행될 것으로 보이는 여의도 한양아파트에서도 현대건설과 재격돌이 예정돼 있다. 포스코이앤씨는 '오티에르(HAUTERRE)' 브랜드권역 확장을 목적으로, 핵심지역 수주에 매진하고 있다. 이를 위해, 회사 마진율을 포기한 합리적 공사비로 조합원들에게 다가서겠다는 전략을 펼치고 있다. 여의도 한양아파트에서도 '780프로젝트'를 통해 평당 공사비 798만원을 제안했다. 현재 오티에르를 통해 수주한 대상지는 ▲서초구 방배신동아 ▲성수동 장미아파트 ▲신당8구역 ▲부산촉진2-1구역이다. 한편, 노량진1구역 시공권 확보에 나서는 건설사는 철거비와 제반 경비를 포함해 예정가격 이하로 입찰해야 한다. 올해 3월 사업시행계획(안) 인가 기준 노량진1구역의 조합원 수는 1,019명이다. 노량진1구역은 지하4층-지상 최고 33층 28개동으로 지어질 예정이며, 예상되는 총 공급주택물량은 2,992세대(임대 531세대)다. 구역면적은 132,187㎡며, 용적률은 255.6%다.
개포주공4단지(개포자이프레지던스) 조합과 강남구청을 상대로 제기된 관리처분계획(안) 항소심 판결이 선고됐다. 법원은 재산권을 침해받았다는 경기유치원의 청구를 모두 기각했다. 16일 정비업계 따르면 서울고등법원은 경기유치원이 개포주공4단지 조합과 강남구청을 상대로 제기한 관리처분계획(안) 1심 판결을 취소하고, 청구내용을 모두 기각했다. 조합이 항고심에서 승소함에 따라, 이전고시 및 소유권이전등기도 가능해졌다. 경기유치원은 개포주공4단지 사업시행계획(안)에 하자가 있으며, 사업시행계획(안)을 기초로 만들어진 관리처분계획(안) 취소를 주장해 왔다. 유치원 부지는 독립필지였으나, 신축 유치원 부지는 아파트 소유자들과 공유하고 있기 때문에, 경기유치원 소유자의 재산권이 본질적으로 침해됐다는 게 주장의 요지다. 유치원의 의견을 청취해야 했으나 강남구청이 의견수렴 절차를 이행하지 않았다는 점도 절차적 하자로 제기됐다. 법원은 재건축 사업은 추진 과정에서 다수 이해관계가 얽혀있기에, 토지등소유자들의 개별적·구체적 이익 전부를 만족하게 할 수 없다고 말했다. 개포주공4단지 관리처분계획(안)은 종전토지 또는 건축물의 면적과 이용상황 등을 종합적으로 고려했고, 분양신청자에게 대지 또는 건축물이 균형감 있게 배분되었다는 것이다. 유치원 재산권의 사용·수익·처분에 별다른 제약이 없기에 재산권의 본질적 침해도 없다고 판단했다. 2012년 지정·고시된 개포주공4단지 정비계획(안)을 살펴보면, 학교·근린공원·도서관·공공청사 등은 독립필지로 되어 있다. 하지만 유치원 부지를 포함한 아파트 부지는 하나의 공유필지로 계획돼 있다. 경기유치원은 2016년 조합설립동의서를 제출했고, 같은 해 임시총회에서 관리처분계획(안)에 찬성한다는 내용의 서면결의서를 냈다. 2019년 변경된 정비계획(안)에도 유치원 부지는 아파트·상가와 공유필지로 계획됐다. 유치원 부지를 독립필지로 해야 할 법률상, 계약상 근거가 없다는 점을 명시했다. 법원은 또한, 설령 일부 토지등소유자 사이에 다소 불균형이 초래된다 하더라도, 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분계획(안)은 위법하지 않다고 판단했다. 소송을 맡은 정민성 법무법인 다원 대표 변호사는 "유치원 부지는 집합건물법에 따른 구분소유권 대상이며, 대지사용권을 갖고 있기에 아파트처럼 사용·수익·처분하는데 아무런 문제가 없다고 법원이 판결했다"며 "관리처분계획 인가 관련 집행정지 결정도 취소됨으로써, 유치원이 대법원에 상고를 하더라도 이전고시 및 등기가 가능해져 장기간 소유권이전등기가 이뤄지지 않아 권리행사를 하지 못한 조합원들의 고충이 해결됐다"고 말했다.
송파구 가락미륭아파트가 사업시행계획(안) 수립 및 포스코이앤씨 선정 안건을 올해 정기총회에 동시 상정키로 결정했다. 건축심의를 완료한 가락미륭아파트는 송파구청에 인가를 득하기 전, 조합원 총회에서 의결 절차를 거쳐야 한다. 시공사 선정은 2차례 입찰을 진행한 결과, 포스코이앤씨만 단독 응찰함에 따라 수의계약 형태로 진행될 예정이다. 16일 정비업계 따르면 가락미륭아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 이달 17일(토) 오후 2시 열방성결교회에서 2024년 정기총회를 개최한다. 안건은 ▲제1호(사업시행계획안 승인) ▲제2호(공동사업시행 건설업자 선정) ▲제3호(건설업자 계약체결 위임) ▲제4호(2024년 조합 예산 승인) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(입찰보증금 사업비 대여금 전환 및 집행 승인) ▲제7호(2024년 정기총회 참석수당 지급) 등이 상정된다. 금번 정기총회는 포스코이앤씨를 시공사로 선정하는 안건이 포함돼 있어, 정비사업 계약업무 처리기준 제35조(건설업자 등의 선정을 위한 총회의 의결 등)에 따라 토지등소유자의 과반수가 직접 출석해 의결해야 한다. 총회가 무산되지 않으려면, 토지등소유자 절반 이상이 현장에 직접 나와 투표해야 한다는 말이다. 이때, 서면결의서를 제출한 자는 직접 참석자에 포함되지 않는다. 성원 부족으로 총회 무산 시, 금전적 손해가 발생한다. 설계업체인 나우동인건축사사무소가 산출한 공사비 예가는 2,238억원(VAT 별도)으로, 건축연면적 99,995㎡(지상 61,710㎡+지하 38,285㎡)를 기준으로 책정됐다. 앞선 건축연면적은 향후 사업시행계획(안) 인가를 받는 과정에서 변동될 수 있다. 총 공사비를 건축연면적으로 나눈 평당 공사비는 740만원이다. 최근 GS건설과 현대엔지니어링이 맞붙은 가락프라자 아파트의 공사비 예가(780만원)보다 40만원 적다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며, 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다.
잠실우성4차 조합이 공사비 예정가격을 종전(760만원) 대비 약 7% 올린 810만원으로 시공사 입찰을 재개한다. 현재 잠실우성4차에 수주의향을 타진한 건설사는 DL이앤씨다. DL이앤씨는 1차 입찰 당시 입찰참여확약서를 제공했지만, 2차 입찰 때에는 응찰하지 않았다. 일반 브랜드(e편한세상)가 아닌 하이엔드 브랜드(아크로)를 적용하기 위해선 최소 800만원대 공사비가 필요하다는 의견을 간접적으로 전달한 것이다. 15일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 이달 23일(금) 사랑교회에서 대의원회를 개최한다. 회의안건은 시공사 선정을 위한 입찰참여 안내서 수정(안)이다. 조합은 당초 760만원이었던 공사비 예정가격을 810만원으로 올리기로 고심 끝에 결정했다. 이사회 내부적으로도 예가 상향조정을 두고 다양한 의견을 주고받았다는 후문이다. 잠실우성4차는 이달 말 입찰공고를 낼 예정이다. 현재 시공사 선정 절차를 밟고 있는 인근 사업장들도 평당 공사비 800만원대를 제시한 상황이다. 삼환가락과 가락삼익의 평당 공사비는 각각 805만원, 809만원이다. 가락삼익은 대우건설이 중도 포기하면서 현대건설과 수의계약(Private) 체결로 사실상 결정됐다. 가락미륭도 포스코이앤씨만이 입찰에 참여해 수의계약 체결을 위한 사전 준비작업을 진행하고 있다. 가락프라자 이후 시공사 간 경쟁 구도는 만들어지고 있지 않다. 지난해 원가(원자재·인건비 등) 상승으로 인해, 건설사들의 마진율이 큰 폭으로 떨어지면서 수주 선별 기준이 한층 까다로워졌다는 이야기들이 나오고 있다. 건설사들은 불필요한 출혈경쟁을 자제하고, 미리 교통정리를 하는 방향으로 수주영업 기조가 변했다는 점에 대해 입을 모으는 분위기다. 삼성물산과 포스코이앤씨가 맞붙었던 부산촉진2-1구역, 재입찰을 앞둔 여의도 한양아파트 외에는 경쟁 구도가 만들어진 사업장이 아직 없다. 대형건설사 관계자는 "조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해져, 건설사 입장에선 사업성 양호한 곳들을 중심으로 선별 수주할 수 있는 환경이 조성되고 있다"며 "경쟁사와의 사전 협의 불발로 경쟁에 나서는 경우는 많지 않을 것"이라고 말했다. 이어 "조합원들은 복수 이상의 시공사들이 입찰에 참여해주길 원하겠지만, 핵심 입지와 사업성이 확실한 곳이 아니라면 대부분 나눠가지는 형태가 될 것"이라고 부연했다. 잠실우성4차 사업 면적은 31,961㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 대상지 북측으로 약 330m 떨어진 곳에 잠전초등학교가 입지해 있다. 도시및주거환경정비법 제50조(사업시행인가)에 따르면, 정비구역으로부터 200m 이내 교육시설이 설치돼 있는 경우 사업시행계획(안)을 작성할 때 교육감 또는 교육장과 협의해야 한다. 아파트 진출입로는 도곡로62길이나 백제고분로18길변으로 1개소 이상을 확보해야 한다. 공공보행통로는 잠실유수지공원에서 탄천변으로 연계되는 컨셉으로 1개소 지정된다.
방화6구역이 작년 10월 임시총회의 법적 하자가 없음을 확인하면서, 빠른 조합 정상화를 통해 착공에 들어갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 방화6구역은 지난해 빠른 착공을 목표로 시공사인 HDC현대산업개발과 약정서를 체결했고, 올해 약정서를 바탕으로 관리처분계획(안) 변경과 착공을 진행해야 하는 상황이다. 조합원 이주가 완료된 상황이기에, 착공이 늦어질수록 이자 부담은 늘어날 수 밖에 없기 때문이다. 15일 법조계 따르면 서울남부지방법원 제51민사부는 방화6구역 조합원들이 조합과 시공사(HDC현대산업개발)를 상대로 제기한 임시총회 효력정지 가처분신청을 기각했다. 소송은 방화6구역 조합이 작년 10월 개최한 임시총회 안건 결의의 효력을 정지해 달라는 내용을 골자로 한다. 앞서 임시총회는 조합원 178명 중에서 100명이 참석했고, 91명의 찬성으로 착공을 위한 약정서 체결 안건이 가결됐다. 착공을 위한 약정서 안건은 총 공사비 2,197억원, 1평으로 환산하면 약 727만원이다. 지난 2020년 6월 체결한 공사도급계약 상 총 공사비는 1,410억원이다. 소송을 제기한 조합원들은 약 787억원(VAT 제외)의 공사비가 증액되면서, 관리처분계획(안) 상 정비사업비 또한 늘어나게 됐으므로, 도시및주거환경정비법 제45조에 따라 조합원 3분의2 이상의 찬성을 통해 결의했어야 한다는 점이 소송 청구 취지다. 전체 조합원(178명) 중 3분의2 이상은 119명이다. 착공 약정서 안건을 찬성한 조합원은 91명이므로, 28명이 부족하다는 것이다. 또한, 공사비 증액 비율이 종전 대비 10% 이상일 경우에는, 의무적으로 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해야 하는데 이를 이행하지 않았다고 주장했다. 서울남부지방법원은 조합원들이 주장한 내용과 제출한 자료들만으로는 총회 결의를 무효시킬 정도로 중대한 하자를 발견하지 못했다고 판단했다. 관리처분계획(안) 변경을 위한 결의는 3분의2가 맞지만, 향후 관리처분계획(안) 변경을 염두에 두고 진행된 약정까지 앞선 정족수를 적용해야 하는 건 아님을 밝혔다. 약정서 체결만으로 방화6구역의 공사비가 확정적으로 변했다고 단정할 수 없다는 점도 부연했다. 서울남부지방법원은 빠른 사업절차가 진행의 성패를 가르는 정비사업의 특성도 언급했다. 현장 여건과 물가 변동에 따라, 공사비 변동은 최종 준공시점까지도 점진적으로 이뤄질 수 있다는 것이다. 향후 공사비 검증을 진행하겠다는 내용을 약정서 상 조항으로 넣은 점도 기술했다. 따라서 작년 10월 임시총회 안건(약정서) 결의를 무효화할 이유가 없기 때문에 기각 결정을 내렸다고 설명했다. 한편, 방화6구역은 조합 집행부 대부분이 사임서를 낸 상황으로, 임원 선출 방식과 절차를 두고 조합원들 간 갈등을 겪어왔다. 조합을 자문한 법무법인 집현은 조합장이 유고 등으로 인해 직무를 수행할 수 없을 경우, 먼저 상근이사가, 그 다음으로는 비상근 이사 중 연장자 순으로 조합을 대표해야 한다는 법률 검토의견을 낸 바 있다.
둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 조합이 구역 내 '학교부지' 활용법을 찾지 못해 골머리를 앓고 있는 가운데, 최근 한산중학교 분교(도시형캠퍼스) 이슈로 다시금 활발한 논의가 오가고 있다. 둔촌주공은 학교를 신설하고자 했으나 교육청 중앙투자심사에서 불허됐고, 이후 한산중학교 이전 및 증축을 추진했다. 하지만 이마저도 한산중학교 인근 주민들의 반대로 사실상 무산됐다. 최근 분교 건립이 새 화두로 급부상했다. 14일 정비업계 따르면 둔촌주공 재건축 조합(박승환 조합장)은 학교용지를 서울시에 빼앗기지 않고 교육지원청과 지속적으로 협의해 나가겠다는 입장을 밝혔다. 서울시에서 학교부지를 공공공지로 전환하는 절차는 올해 상반기 내 진행하려는 움직임을 보인 데 따른 입장 표명이다. 학교용지를 공공공지로 전환하겠다는 서울시의 방침에 대해 반대하는 내용의 공문을 지난 1월 말 발송했다. 조합은 학교신설→한산중학교 이전·증축→분교(도시형캠퍼스) 등을 순차적으로 진행하며 학교용지 활용법을 고민하고 있는 상황이다. 도시형캠퍼스 관련해선, 많은 조합원들이 반대의사를 표시하고 있는 실정이다. 물론 일부 조합원들은 준공승인 지연에 따른 분담금 증가를 우려해, 최대한 학교부지를 지킬 수 있는 방향으로 의사결정을 내려야 한다는 의견도 제시하고 있다. 현재 둔촌주공 공정율은 80%를 넘어섰다. '학교부지'를 원래 목적대로 사용하지 못하는 곳으로는 방배5구역과 갈현1구역 등도 있다. 방배5구역은 초등학교를 짓고자 했으나, 교육청이 신설을 불허하면서 체육시설로 대체했다. 갈현1구역도 '초품아(초등학교 품은 아파트)' 단지를 구상하며 학교부지를 확보했지만, 교육청에서 학령인구 감소와 인근에 위치한 학교 수를 감안해, 학교용지를 체육시설로 대체하는 방향을 권고했다. 갈현1구역은 아직 부지 용도를 정하지 못했다. 둔촌주공은 자체 입주예정자 설문조사를 통해, 2025년 1월 입주가 이뤄졌을 때 예상되는 중학생 수로 1,096명으로 추정했다. 교육청은 강동구 내 학령인구 감소로 학교 신설을 불허했고 한산중학교 이전 이야기를 꺼냈다. 하지만 되레 지역주민들 간 갈등만 극심해지는 결과를 초래하며 사실상 무산됐다. 현재 둔촌주공은 공사가 한창인 가운데, 입주 시점에 맞춰 학교부지만 공터로 남아있을 수 있다는 우려의 목소리가 계속 나온다. 이에, 주교복합학교 형태의 도시형캠퍼스가 거론됐다. 주교복합학교는 신축 또는 재개발·재건축되는 아파트 구역 내 설립할 수 있다. 아파트와 학교가 동일부지 또는 연접한 부지에 함께 설립되는 형태로, 수평복합화와 입체복합화 등으로 나뉜다. 수평복합화는 학교와 주택이 각각의 건물로 분리되는 형태이며, 입체복합화는 학교와 주택이 동일 건물로 건축된다. 일례로, 1층~5층은 초등학교, 6층 이상은 아파트로 건축된다고 보면 된다. 둔촌주공 A조합원은 "교육청 중앙투자심사를 다시 받아, 원래 정비계획대로 학교를 신설하는 게 최선의 시나리오"라며 "한산중학교 이전·증축과 분교(도시형캠퍼스) 설립은 그 다음 고려 사항이라고 생각한다"고 말했다. 이어 "다만 조합원들 사이 학교부지 논의가 계속 공회전만 돌다 준공승인이 나지 않을 우려는 없는지, 공터로 남겨두다가 공공임대주택이 들어서는 건 아닌지에 대한 이야기도 계속해서 나오고 있다"고 부연했다.
성수전략정비구역 내 성수1지구가 2024년 정기총회에서 높이계획을 50층으로 결정한 가운데, 최근 성동구청이 주민들을 만나 질의응답(Q&A)을 주고받는 간담회를 가졌다. 이 자리에는 도시계획업체인 제일엔지니어링도 참석했다. 14일 정비업계 따르면 성동구청은 이달 7일 성수1지구 토지등소유자를 상대로 주민 간담회를 개최했다. 성수1지구 조합(황상현 조합장)은 지난 3일 추정분담금과 층수 결정(50층 미만vs50층 이상) 안건을 의결받았다. 정기총회 참석 조합원의 51%가 50층 미만 준초고층을 선택했다. 건축법상 층수는 ▲고층건축물(30층 이상, 120m 이상) ▲준초고층(30~49층, 120m~200m) ▲초고층(50층 이상, 200m 이상) 등으로 정의된다. 조합원들은 그간 층수 이슈로 열띤 논의를 펼쳐왔다. 조합이 총회에서 수렴된 의견을 건축심의 과정에서 반영하고, 추후 시공사를 선정할 때에도 총회 결과를 준용하겠다는 방침을 공개적으로 밝혀서다. 최근 성동구청 간담회에서도 건축계획(층수·높이·평형별 면적·세대수 등) 변경 가능 여부에 대한 질의가 이어졌다. 건축계획은 사업시행자인 조합이 결정하며, 향후 건축심의위원회 심의 과정을 통해 결정된다. 간담회에선 입주민들의 사생활 보호(Privacy) 관련 질의가 많았던 것으로 전해진다. 조합원들은 성덕정길과 단지 내 공공보행통로, 개방형 커뮤니티시설 설치에 따른 외부인 유입을 우려했다. 성덕정길은 성수전략정비구역을 관통하는 도로다. 공공보행통로의 경우, 한강변(나들목)을 연결해 시민들의 한강 접근성을 높여주기 위한 공공의 목적이라는 점을 명확히 했다. 물론 입주민들의 사생활 보호 방안을 설계에 반영하는 것은 가능하다. 개방형 커뮤니티시설 용도는 주택법(부대복리시설)을 따르며, 법적 기준 범위 내에선 변경이 가능하다. 개방형 커뮤니티를 설치할 경우, 특별건축구역 특례적용에 따라 건축연면적에는 포함되지 않는다. 용적률 계산 식에서 빠진다는 의미다. 성수전략정비구역 내 4개 지구별 공공기여(수변공원·수상문화시설 등) 조성 비용 예치 시기는 서울시와 성동구청, 조합이 협의를 통해 결정한다. 공공시설 등 기부채납은 사업시행자인 조합이 부담하게 된다. 공공기여 비율은 각 지구별 지분에 따라 배분하며, 기존 30.8%에서 20.2%로 조정됐다는 게 성동구청의 설명이다. 성수전략정비구역은 한강르네상스 계획의 일환으로 지정된 5개 전략정비구역 중 유일하게 살아남은 곳이다. 당초 4개 지구가 동시에 정비사업을 진행해야 조성 가능한 대규모 기반시설이 많았기에, 복잡한 이해관계로 인해 사업이 제 속도를 내지 못했다.
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