발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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신반포7차가 공공재건축 사업 철회까지 예고했지만, 우선 종상향 없이 용적률 360%를 받을 수 있는지 여부를 확인하는 방향으로 사업을 추진하기로 했다. 서울시는 국토교통부의 유권해석이 있다면 긍정적으로 제2차 자문회의를 개최하겠다는 입장을 나타냈다. 앞서 서울시는 종상향(제3종→준주거) 시 추가 기부채납을 진행해야 한다며, 작년 12월 예정됐던 제2차 자문회의를 취소시킨 바 있다. 14일 정비업계 따르면 신반포7차 재건축 조합은 도시및주거환경정비법 제66조(용적률에 관한 특례)에 따라 역세권 용적률 완화 혜택을 받아 공공재건축을 추진키로 서울시(공동주택지원과)와 이야기를 나누고 있다. 서울시는 국토교통부의 유권해석이 나오면, 긍정적인 방향으로 제2차 자문회의를 개최할 수 있다는 입장을 전해온 것으로 알려졌다. 도정법 제66조는 정비구역이 역세권 요건을 충족할 경우, 도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화시켜준다는 내용이다. 신반포7차의 경우, 현재 3종일반주거지역이라 법적상한용적률은 300%다. 종상향 없이 용적률 360%까지 가능한지 여부가 관건이다. 조합은 제일엔지니어링, 디에이건축과 함께 용적률 360%를 기반으로 제2차 사전기획(안)을 제작하고 있다. 물론, 도정법 제66조 및 시행령 제55조에 따른 용적률 360%로 공공재건축을 추진 가능한지부터 확실히 정해야 한다. 서울시는 국토교통부 유권해석이 가능하다면, 긍정적인 방향으로 생각하겠다는 입장이다. 서울시는 지난해 11월 종상향에 따른 추가 기부채납(15%)을 갑작스레 요청했다. 제1차 자문회의에선 논의되지 않았던 사안이기에, 조합원들은 크게 반발했다. LH공사의 공공재건축 사업 혜택이 없다는 볼멘소리도 나왔다. 서울시는 ▲용도지역 상향(제3종일반주거지역→준주거지역)에 따른 공공시설 부담률 미적용 재검토 ▲반포아파트지구 지구단위계획 상 특별계획구역6 계획과 정합성 재검토 ▲사회복지시설 변경 계획(위치 변경 등)의 당위성 및 중심시설용지 주거용지 전환 공공기여율 감소에 대한 구체적인 근거자료 등을 이유로 제2차 자문회의가 열리기 전 일방적으로 일정을 취소시킨 바 있다. 신반포7차 A조합원은 "민간재건축과 공공재건축 역세권 특례에 대하여 충분히 비교검토가 이뤄지지 않은 상황에서, LH공사는 국토교통부의 유권해석을 통해 공공재건축을 추진하길 희망하는 거 같다"며 "쫓기듯 진행하고 있다는 느낌을 적잖은 조합원들이 느끼고 있다"고 설명했다. 이어 "공공재건축 혜택이 무엇인지, 민간재건축과 어떤 부분이 다른지에 대한 분명한 설명이 함께 이뤄졌으면 하는 마음"이라고 강조했다.
한남뉴타운 내에서도 핵심 입지로 손꼽히는 한남4구역이 최근 대의원회의를 열어 집행부 임원(조합장·감사·이사)의 연임 안건을 통과시켰다. 올해 4월 13일 예정된 정기총회에서 조합원들의 과반수 의결에 따라 연임이 결정된다. 한남4구역은 올해 상반기 건축심의와 시공사 선정을 염두에 두고 있는 만큼, 집행부 전원의 재신임 여부에 시공사들 관심도 높아지고 있다. 13일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 제30차 대의원회에서 임원 연임 안건을 의결했다. 현재 임원들의 임기는 올해 4월 16일 만료된다. 임원은 ▲조합장(1인) ▲감사(1인) ▲이사(10인) 등으로 구성되며, 임원 전체에 대한 일괄 연임이 아닌 개인별로 참석 조합원의 과반수 이상을 득표한 경우에만 연임된다. 과반수 찬성을 얻지 못해 발생하는 공석은 차기 총회에서 선출할 예정이다. 한남4구역은 시공사 선정을 위한 입찰계획(안)과 4월 정기총회로 분주한 모양새다. 지난해 말, CM자리에 한미글로벌을 앉힌 것도 시공사 선정을 위한 사전 준비작업의 일환이었다. 한미글로벌은 한남4구역의 기존 설계안을 개선해 사업성을 극대화하고, 용산지역 인·허가 수행노하우와 네트워크를 적극 활용하겠다는 점을 어필했다. 한미글로벌은 용산 국제빌딩 제4구역과 제5구역 CM 업무를 맡은 경험이 있다. 조합 살림을 맡아온 집행부 연임 여부는 올해 한남4구역 사업 향방을 가를 변곡점이 될 전망이다. 현재 대의원들을 중심으로 탄원서를 걷고 있는 것으로 전해진다. 민병진 조합장이 지난해 정보공개 불응에 따른 도시및주거환경정비법 위반으로 벌금 200만원을 선고받은 것과 관련 있다. 현재 항소심이 진행 중으로, 원심(벌금 200만원)이 유지될 경우 조합장 직위 유지가 불가능하다. 민 조합장은 지난 2021년 1월 용역업체 선정에 대한 '관련 자료 일체' 열람·복사를 요청받았지만, 정보공개에 불응한 바 있다. 통상 정비사업에서 조합장이 바뀔 경우, 선출 작업에 적잖은 시일이 소요된다. 과제가 산적해 있음을 감안해, 한남4구역 대의원들이 탄원서를 걷고 있는 점도 같은 맥락에서 볼 수 있다. 은평구 대조1구역도 조합장 선출 과정에서 빚어진 반목과 내홍으로 인해 현재 공사가 중단된 상황이다. 한남4구역은 그동안 한남뉴타운 내에서도 조합원들 간 단합이 잘 유지되어 온 사업장으로 평가받는다. 한남4구역은 올해 1월 25일 재정비촉진계획의 경미한 변경 및 경관심의 인가를 받았다. 올해 1월에는 건축심의 요청 공문을 접수했고, 이달 안으로 미비사항을 보완해 4월 중 건축심의 통과를 목표로 하고 있다. 한남4구역 협력업체로는 ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲CM(한미글로벌) ▲설계사(에이앤유) 등이 라인업을 구축하고 있다. 조합은 ▲4월 정기총회 ▲7월 시공사 선정 총회 ▲연내 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 등을 준비하고 있다. 현재 사업시행계획(안) 인가를 위한 환경영향평가 심의 일환으로, 전체 세대의 50%를 무작위로 한 석면 현장조사가 진행 중이다. 방문 후 육안조사 및 현장사진 촬영으로 진행되며 약 5분 정도 소요된다.
지난 2022년 12월 신속통합기획 후보지 자리를 꿰찬 마천2구역이 신속통합기획(안)을 공개하며, 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 발판 마련에 나섰다. 신속통합기획(안) 확정 통보를 받은 이후부터는 정비계획(안) 입안 절차가 진행된다. 마천재정비촉진구역에서 해제된 지 10년 만에 다시 한번 구역 지정을 받을 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다. 13일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과(김현주 2팀장 발표)는 최근 마천2구역 신속통합기획(안) 주민설명회를 개최했다. 공공성과 사업성을 정비계획(안) 수립 초기 단계부터 검토하겠다는 게 신속통합기획 제도 취지이자, 서울시 내부 방침이다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)이 아니다. 개략적인 토지이용계획과 건축계획 등의 가이드라인을 미리 제공하고, 이를 바탕으로 정비계획(안)을 만들라는 것이다. 마천2구역은 대상지 내 마천역(5호선)과 마천초등학교가 위치해 있다. 지하철역과 초등학교를 품고 있다는 점은 준공된 아파트 입장에선 더할 나위 없는 조건이지만, 재개발을 해야 하는 사업시행자(조합) 입장에선 고려 요인이 많을 수밖에 없다. 지하철역은 환기구 등 구조물이 있어 일정 범위까지 개발 제한요소가 뒤따르며, 초등학교는 영구음영이 되지 않도록 일조권을 고려한 건축물 높이계획을 수립해야 하기 때문이다. 서울시는 현재 제2종(7층이하)·제2종 용도지역을 제3종으로 종상향시킬 예정이다. 구역계 조정을 통해 주민 갈등도 최소화했다는 게 서울시 설명이다. 당초 신속통합기획 후보지로 선정될 때에는 준주거지역이 모두 포함돼 있었으나, 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 살펴보면 종전(79,316㎡) 면적 대비 약 4,390㎡가 줄어들었다. 마천로 쪽 연접해 있는 준주거지역 일부가 빠진 영향이다. 다만 준주거지역 안에는 노후화된 저층 건물(빌라)도 위치해 있어, 향후 정비계획(안) 입안 과정에서 구역계를 둘러싼 논의는 계속 이뤄질 것이란 전망이다. 마천역 주변으로는 선큰광장(녹지)이 조성된다. 구역 내 지반 단차를 고려해, 마천역 2번 출입구와 선큰광장(녹지)을 연결시킬 계획이다. 지반을 아예 덮는 게 아니라 선큰 형태로 만들어, 자연광을 유도하고 바람길을 열어 쾌적한 공간을 조성한다는 취지로 이해하면 된다. 지반 단차를 활용하기 때문에, 외부인들과 아파트 입주민들 간 이동 동선을 달리하고 있기 때문에 입주민들의 사생활 보호(Privacy)도 어느 정도 고려됐다는 평이다. 높이는 최대 39층으로 잡혀 있다. 학교 일조권 및 수변, 가로변을 종합적으로 고려해 주동을 배치할 예정이다. 건립 예상 세대 수는 1,650세대 내외다. 물론 세대 수는 토지등소유자를 대상으로 평형 수요조사 후 건축계획을 수립하는 과정에서 언제든 변동할 수 있다. 현 시점에서는 참고 정도만 하면 된다. 마천2구역은 공공보행통로와 통경축을 고려해 아파트 단지는 2개 획지로 나눠진다. 구역계 포함된 준주거지역은 복합용지로 활용된다. 마천세계로교회는 구역계에서 아예 제척됐고, 하늘산성교회는 구역계에 포함돼 있으나 존치(종교시설)되는 방향으로 계획이 잡혔다. 금호타운아파트(199세대)도 재개발 구역에 포함돼 함께 진행된다. 신속통합기획(안)을 수립한 도시MP와 건축MP는 각각 류용상 앤더스엔지니어링 대표와 민승열 한빛종합건축사사무소 회장이다.
작년 이맘때 입주대란을 겪었던 개포자이프레지던스(개포주공4단지)의 관리처분계획 취소 관련 판결 결과가 다음 주 나온다. 소송 쟁점은 '유치원 측이 단독 필지가 아닌 공유부지로 동의했는가' 여부다. 조합이 항소심에서 패소할 경우, 유치원을 공유부지에서 단독필지로 바꾸는 내용의 정비계획(안) 변경 작업과 후속 인허가 절차들을 처음부터 다시 밟아나가야 한다. 13일 정비업계 따르면 개포주공4단지 조합이 경기유치원을 상대로 제기한 항소심(관리처분계획 취소) 판결이 이달 나올 예정이다. 개포주공4단지는 현재 입주를 마친 상황이라, 관리처분계획(안) 취소 관련 소송 결과에 업계 관심이 쏠리고 있다. 조합이 다시 패소할 경우, 유치원 공유 부지를 단독 필지로 바꾸는 인허가 절차를 다시 밟아야 할 것으로 관측된다. 이 경우, 이전고시가 나지 않아 집주인들의 재산권 행사에 제한이 있을 전망이다. 경기유치원을 소유한 토지등소유자 2명(조합원)은 지난 2017년 개포주공4단지 조합이 최초 인가받은 관리처분계획(안) 취소 소송을 제기했고, 법원은 '유치원에 대한 관리처분기준 부분'을 취소해야 한다고 판결했다. 조합은 첫번째 행정소송이 진행되는 과정에서 사업시행계획(안)을 변경했다. 변경된 사업시행계획(안)은 유치원 신축 공사비는 조합이 부담하는 내용이 반영됐고, 위치도 변경됐다. 유치원은 사업시행계획(안) 변경 인허가와 교육환경평가서 승인처분 취소를 구하는 소송을 제기했으나 모두 기각됐다. 조합은 바뀐 사업시행계획(안)에 따라 관리처분계획(안)을 수립해 인허가를 받았다. 경기유치원은 2020년 1월 두번째 관리처분계획(안) 취소 소송을 제기했다. 유치원 동의 없이 위치를 변경했고, 유치원 부지를 단독필지가 아닌 아파트 소유주들과 공유로 소유하게 됐다는 점이 요지다. 1심은 유치원이 일부 승소했다. 조합은 사업시행계획(안)이 무효로 확인되거나 취소될 경우, 이를 전제로 만들어진 관리처분계획(안) 수립 및 인허가 절차들도 효력을 상실할 수 있으나, 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)은 서로 독립된 법적 효과를 가지기에, 사업시행계획(안) 관련 하자가 관리처분계획(안)에 승계되지 않는다는 점을 주장했다. 대부분의 입주를 마친 아파트·상가와 달리, 현재 경기유치원은 영업을 시작하지 않은 상황이다.
반포주공1단지(1·2·4주구)가 지난 2017년 9월 현대건설과 공동사업시행 협약서를 체결한 가운데, 7년이 지난 올해 본격적인 착공에 앞서 공사비 조율에 나선다. 김태호 조합장을 필두로 한 신임 집행부는 공사비 협상을 위한 자체 TF팀을 이미 꾸린 상황이다. 현대건설과 원만한 협의를 거쳐 3월 착공 약속을 이행할 수 있을지 벌써부터 정비업계 관심이 모아진다. 3월 착공은 김 조합장의 선거 공약 중 하나다. 8일 정비업계 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합(김태호 조합장)은 최근 현대건설로부터 공사비 증액 요청을 받았다. 지난 2017년 9월 체결한 공동사업시행 협약서 상 총 공사금액은 2조6,360억원이다. 현대건설은 설계변경과 물가상승, 공사범위 변경 등을 종합적으로 고려해 총 공사금액으로 4조775억원을 제안했다. 건축 연면적(1,625,105㎡)을 1평(3.305785㎡)으로 나누면 약 46만1,600평이 나온다. 총 공사금액은 건축 연면적(약 46만1,600평)으로 나누면, 평당 공사비는 약 830만원으로 계산된다. 공사비 산출 기준일은 2023년 8월이다. 공사기간의 경우, 기존(34개월)보다 10개월 늘어난 44개월로 제안했다. 공사기간(44개월)을 감안할 때, 현 집행부가 올해 1월 선거공약으로 내건 2027년 7월 입주는 현실적으로 쉽지 않게 됐다. 원만한 협의가 이뤄졌다는 가정 하에, 올해 3월 착공하더라도, 준공은 2027년 11월 쯤이다. 조합은 변경된 설계(안)을 바탕으로 평형 선호도 조사를 진행하고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 아파트(50개동)와 주구중심(3개동)을 짓는 재건축 사업으로, 아파트의 경우 지하5층부터 지상 35층으로 건축계획이 수립돼 있다. 신축 예정 세대 수는 5,002세대다. 현대건설은 공동사업시행 협약서 변경을 위해, 공사비 내역서와 각 공정별 수량산출서를 조합에 제출했다. 현대건설이 반포주공1단지(1·2·4주구)에 제안한 공사비 증액 내용에 업계는 크게 놀라지 않는 분위기다. 물가상승과 원자재값 인상으로 인해 평당 공사비 800만원대는 이미 익숙해졌기 때문이라는 게 업계 중론이다. 실제 여의도 공작아파트는 대우건설이 제안한 평당 공사비(1,070만원)를 통과시켰고, 신반포22차에선 현대엔지니어링이 평당 공사비 1,390만을 최초 제안한 바 있다. 공정률 10%대에서 공사를 중단한 잠실진주아파트에서도 삼성물산과 HDC현대산업개발은 889만원을 제안했다. 한편, 조합은 지난 달 31일(수) 현대건설이 국토안전원에 안전관리계획서 접수를 완료했다고 밝혔다. 검토승인에 소요되는 기간은 약 8주 정도로 내다봤다. 안전관리계획서는 착공승인을 받기 위한 필수 인허가사항이다. 착공에 앞서, 현대건설과 공사비 증액 관련 변경협약서를 마련해야 한다. 조합 입장에선 현대건설과 얼마나 빨리 협약서를 조율하느냐 여부가 향후 사업속도와 조합원 분담금을 결정지을 것으로 업계는 보고 있다.
방배13구역이 최근 교회 2곳과 협의를 완료함에 따라 건축물해체(철거) 작업에 더욱 속도를 올릴 전망이다. 현재 설계변경에 따른 건축심의를 진행 중이며, GS건설을 포함한 협력업체들과 착공 준비에 매진하고 있다. 서울시가 임대주택을 종전 중대형 평형에서 소형 위주로 요청해 오면서 관련 논의도 병행하고 있다. 다만 최근 커뮤니티시설 중 하나로 스마트팜을 설치하는 것을 두고는 다양한 의견이 제기됐다. 8일 정비업계 따르면 방배13구역 재건축 조합(성흥구 조합장)은 지하주차장 계획 변경을 골자로 한 건축심의(안) 인허가를 진행하고 있다. 조합은 매주 수요일 건축심의를 위한 협력업체와의 회의 때, 조합원들의 참관을 허용하고 있다. 커뮤니티시설로 스마트팜(수경재배) 200평을 짓는 내용과 관련해선, 조합원들의 반발이 있기도 했다. 조합은 지하주차장 내 자투리공간을 활용하기 위한 아이디어 차원임을 설명했다. 건축심의 완료 이후 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)을 순차적으로 변경해야 한다. 착공에 앞서, GS건설과 공사비 증액 협상에도 나서야 한다. 물가상승과 설계변경 등에 따른 공사비 인상으로 재분양 신청 과정에서 조합원 분양가가 오를 것으로 관측된다. 조합은 작년 총회에서 시공비 협상을 위한 TF팀을 이사회에 두는 것으로 의결한 바 있다. 조합은 작년 6월 남부교회·성산교회를 보유한 '재단법인예수교대한성결교회유지재단'과 보상 및 이전 합의를 완료했다. 기존 교회부지와 신설 예정인 종교용지(획지 B-1·B-2)를 무상교환으로 1:1 대토하는 형태다. 남부교회의 신축공사비 120억원도 조합에서 보상해 준다. 교회신축 전까지는 기존 실사용면적 이내에서 임시예배처소를 제공해 주기로 했다. 조합은 임대차보증금과 임차료, 이사비용(2회)도 내준다. 작년 7월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획 변경(안)에 따르면, 구역 면적은 129,891㎡다. 정비계획(안) 변경 과정에서 산출한 추정비례율은 111.42%다. 총수입 추정액(2조2,077억원)에서 총지출 추정액(1조2,514억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(8,582억원)으로 나눈 결과값이다. 토지등소유자들의 종전자산 추정액은 사업시행계획(안) 인가 고시일(2017년 9월 7일)을 기준으로 감정평가법인이 평가한 금액으로 산정됐다. 공사비에 대한 추정은 2017년 GS건설과 체결한 공동사업시행 계약에 의거해 작성했으며, 향후 원자재 조달비용 상승 등의 요인으로 변경될 예정이다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.13억원) ▲53㎡(6.99억원) ▲59㎡(7.59억원) ▲84㎡(10.07억원) ▲112㎡(13.05억원) ▲124㎡(14.06억원) ▲147㎡(20.17억원) ▲175㎡(23.71억원) 등으로 산출됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 획지는 ▲A-1(공동주택, 112,590㎡) ▲B-1(종교시설, 1,240㎡) ▲B-2(종교시설, 589㎡) ▲C-1(사회복지시설 511㎡) 등으로 구성된다. 정비기반시설은 도로(1,908㎡)와 공원(13,051㎡)으로 이뤄진다. 공원 면적은 기존 정비계획(안)보다 약 6,000㎡ 줄어들었다. 과도한 옹벽발생을 지양하고 공원계획이 축소됐고, 대신 공공임대주택을 추가적으로 확보키로 결정됐다. 주택공급물량은 총 2,369세대로, ▲60㎡ 이하(1,130세대) ▲60㎡ 초과 - 85㎡ 이하(981세대) ▲85㎡ 초과(258세대) 등으로 계획이 잡혔다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(179.27%) ▲상한용적률(191.81%) ▲법적상한용적률(249.98%)로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위해 받은 인센티브(9.27%p)는 지능형건축물(6%p)과 세입자 손실보상(3.27%p)을 합한 값이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가는 인센티브(12.54%p)는 공공시설을 기부채납한 대가이며, 상한용적률에서 법적상한용적률까지 받은 인센티브(58.17%p)는 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다.
개포우성6차가 구역 내 상가를 제척하는 방향으로 재건축 사업을 진행 중인 가운데, 조합설립인가까지 잠시 숨고르기에 들어갔다. 7일 정비업계 따르면 개포우성6차 추진위원회(이재붕 추진위원장 대행)는 최근 강남구 재건축드림지원TF 자문단과 회의를 진행한 결과, 상가 제척 관련 추가 사전검토가 필요하다는 쪽으로 결론을 내렸다. 구청의 조합설립인가 작업도 덩달아 지연될 것으로 전망된다. 서울시는 2023년 8월 약 7억4,000만원을 융자하겠다고 했으나, 조합설립 지연으로 일부 금액을 회수했다. 인근에 위치한 개포우성7차도 상가와 사전협의가 부족했다는 비슷한 이유로 강남구청으로부터 건축심의 보류 결정을 한 차례 받은 바 있다. 개포우성6차는 상가를 제척하고 재건축 사업을 진행하는 방향으로 가닥을 잡았다. 아파트와 상가는 1개 필지로 묶여 있어, 토지분할 작업이 필요한 상황이다. 다만, 현재 추진위원장 직무대행 체제로 운영되고 있어 상가 측과 향후 분담금과 직결될 수 있는 협상은 제한적이다. 상가 이슈 이외에도 토지등소유자들은 최근 설계사 선정 과정에서 ▲아파트 층수(35층) ▲출입문 ▲주차대수 등을 두고 활발한 논의가 이어지고 있다. 개포우성6차는 작년 12월 22일 강남 동산교회에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 창립총회를 주도한 최천수 전 추진위원장은 이달 12일 사직서를 제출했고, 추진위원회 운영규정에 따라 연장자인 이재붕 상근위원이 추진위원장(대행)을 맡았다. 개포우성6차는 이달 15일 조합설립인가 신청을 진행했고, 순차적으로 17일에는 상가 제척에 따른 건축심의위원회 심의를 요청했다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 획지면적과 공공·기반시설 면적은 각각 18,482㎡, 2,349㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용도지역은 기존 제2종일반주거지역을 유지한다. 공공·기반시설은 ▲도로(139㎡) ▲연결녹지(847㎡) ▲문화시설-도서관(1,363㎡) 등으로 구성된다. 주택공급계획은 총 417세대(임대주택 22세대 포함)로, ▲60㎡ 이하(142세대) ▲60㎡ 초과 - 85㎡ 이하(226세대) ▲85㎡ 초과(49세대) 등으로 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250% 미만)이다. 최고층수는 25층 이하다. 작년 하반기 설계공모도 앞서 2022년 지정고시된 정비계획(안) 내용을 기반으로 진행됐다. 개포우성6차는 설계업체를 선정하는 과정에서 ▲아파트 최고층수(35층) ▲세대당 주차대수 2대 이내 ▲출입구 2개소 등의 설계지침을 내렸다. 다만 지정고시된 정비계획(안) 내용과 다르다는 이유로 토지등소유자들 간 잡음이 지속된 것으로 전해진다. 일부 토지등소유자들의 민원이 빗발치면서, 강남구청은 정비계획(안)대로 재설계를 진행하라고 통보했다. 추진위원회는 설계업체들이 기존에 낸 공모안으로 뽑고, 향후 보완설계로 진행 가능한지 여부를 다시 회신했다.
방학동685번지 일대(가칭 방학3구역)가 지난 2022년 12월 2차 후보지로 선정된 이후 1년 2개월 만에 사업 추진을 위한 토대를 마련했다. 현재 제2종(7층이하)은 제3종으로 2단계 종상향이 예정돼 있다. 현 시점에서 계획된 주택공급 물량은 약 1,800세대다. 6일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 방학동 685번지 일대 토지등소유자들에게 신속통합기획(안)을 공개했다. 서울시는 ▲추후 개발밀도를 고려한 도로 인프라 확보 ▲쾌적하고 개방감 있는 단지계획 ▲지역내 부족한 SOC시설 공급 ▲도봉산·북한산 통경축계획을 통한 스카이라인 조성 등을 개발 컨셉으로 내세웠다. 우선, 북측으로 바로 붙어있는 거성학마을아파트(347세대)와 갈등을 최소화할 수 있는 계획이 필요하다는 게 서울시 설명이다. 건축물을 측면 배치해 사생활 침해를 최소화하고, 커뮤니티 녹지공간을 통해 충분한 이격거리를 확보할 계획이다. 방학동685번지와 거성학마을아파트 사이 보행자우선도로가 계획돼 있어, 보행환경도 한층 개선될 전망이다. 도당로와 도봉로145길 또한 확폭 계획이 잡혔다. 추후 교통량 증가를 고려한 대목이다. 방학동685번지는 거성학마을아파트 외에도, 방학역세권 지구단위계획구역과 맞닿아 있다. 대상지와 지구단위계획 구역 사이에는 휴게공원과 완충공간이 조성된다. 쾌적한 거주환경을 위해 주동배치 또한 충분한 이격거리를 확보할 계획이다. 방학1동 주민센터에서 신도봉시장으로 통하는 방학2길은 공공보행통로로 조성된다. 공공보행통로(폭 10m)를 지을 경우 용적률(기준→허용) 혜택을 받는다. 서울시는 다양한 높이의 주동 배치를 통해 입체적 스카이라인을 조성하겠다는 점도 덧붙였다. 최고 높이는 31층이다. 방학역(1호선) 3번 출구에서 도당로변으로 이어지는 조망축에는 중저층형 주동이 배치된다. 북한산 조망축을 확보하기 위한 목적이 담겨 있다. 방학동 685번지 일대 면적은 74,390㎡며, 사유지와 국공유지가 각각 62,000㎡, 12,389㎡다. 전체 건축물 수는 384개로, 이중 노후화된 건축물은 310개로 전체 80%를 차지한다. 사업대상지는 경사도가 없는 평탄한 지형으로, 방학역세권 지구단위계획구역과 연접해 있다. 대상지 1km 내 학교시설이 다수 배치돼 있으며, 북측으로는 도봉산 및 북한산이 있다.
남영역(1호선)·숙대입구역(4호선) 더블역세권을 자랑하는 남영2구역이 지난해 조합설립인가를 받은 후, 조합 업무를 도와 함께 사업을 일궈나갈 협력업체 구성도 완료했다. 현재 조합은 내년 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에도 착수할 방침이다. 남영2구역은 기존 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 재개발 사업을 추진하고 있다. 역세권 구역에 속해 있는 만큼, 상업기능 활성화 목적이 담겨있다. 6일 정비업계 따르면 남영2구역 조합(유택희 조합장)은 총 565세대 도시정비형 재개발 사업을 진행하고 있다. 분양주택과 공공임대주택 수는 각각 456세대, 109세대다. 공공임대주택은 재개발 의무임대주택 29세대와 기부채납 임대주택 80세대로 구성된다. [도시및주거환경정비법]에 따른 재개발 사업 시, 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 수는 전체 세대 수의 5%다. 모두 서울시에 표준건축비를 받고 매각하게 된다. 기부채납 임대주택은 상한용적률 완화와 관련 있다. 사업 대상지 면적은 17,658㎡로, 주상복합이 들어설 획지와 정비기반시설(공공청사·도로)은 각각 14,965㎡, 2,693㎡다. 기부채납 대상인 정비기반시설은 공공청사1과 공공청사2, 도로로 구성된다. 공공청사1은 서울특별시로 귀속되며, 세부 용도는 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정된다. 공공청사1의 순수 토지 기부채납은 2,493㎡, 건축물 기부채납은 부지로 환산 시 1,104㎡가 된다. 공공청사1의 건축물 기부채납은 설치비용(건축비 x 건축연면적)을 부지가액으로 나눈 결과값이다. 공공청사2는 용산구청으로 귀속되며, 용산구처장이 운영 및 관리한다. 지상1층부터 지상3층, 3개층에 사용되는 건축연면적은 5,000㎡다. 공공청사2의 토지 기부채납과 건축물 기부채납(환산부지)은 각각 418㎡, 378㎡다. 공공청사2를 통한 기부채납 총량은 796㎡다. 결과적으로 정비기반시설을 통한 기부채납은 ▲공공청사1(토지+건축물=3,597㎡) ▲공공청사2(토지+건축물=796㎡) ▲도로(토지=200㎡) ▲공공임대주택(토지+건축물=1,064㎡) 등을 모두 합친 5,658㎡다. 신규 정비기반시설을 만들면 제공하는 기부채납 총량(5,658㎡)에서 기존 공공용지(507㎡)를 제외한 순부담 면적은 5,151㎡가 나온다. 이를 사업 대상지 면적(17,658㎡)으로 나누면, 순부담률은 30%가 계산된다. 남영2구역 조합원들은 내 땅의 30%를 기부채납하고 재개발 사업을 진행하고 있음을 알 수 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(294.3%, 용도지역 상향에 따른 종전 용도지역별 용적률 가중평균) ▲허용용적률(597%) ▲상한용적률(860%) 등이다. 남영2구역은 내년 시공사 선정을 염두에 두고 정비업체(큐리하우징)와 함께 사전 준비작업에 매진하고 있다. 핵심 입지인 만큼, 대형 시공사들의 러브콜이 이어지고 있다. HDC현대산업개발과 삼성물산, 롯데건설 등이 사전 홍보 움직임을 보이고 있는 것으로 전해진다. 실제 삼성물산은 용산사업소를 남영2구역 내 위치한 용산빌딩(용산구 한강대로 273)에 마련했다. 삼성물산의 용산사업소는 남영2구역 외에도 용산 전체를 관할하지만, 일부 조합원들은 구역 내 위치한 시공사 사무실 위치가 근거리에서 조합원들과 사전 교감을 나누겠다는 셈법으로 보고 있다.
신반포22차(디에이치 잠원)가 작년 상반기 철거를 완료한 이후 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 시공사인 현대엔지니어링과 '공사비 증액' 협의에 도달하지 못한 탓이다. 현대엔지니어링은 지난 2017년 9월 '힐스테이트' 브랜드로 신반포22차 조합과 평당 공사비 569만원에 계약을 체결했다. 이로부터 6년이 흐른 지난해, 현대엔지니어링이 처음 변경 공사비로 제안한 금액은 '디에이치' 브랜드로 평당 1,390만원이다. 6일 업계 따르면 현대엔지니어링은 지난해 5월 신반포22차 사업시행계획 변경(안) 인가 이후 공사비 증액이 필요하다는 점을 조합에 알렸다. 2017년 9월 최초로 인가받은 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(168세대) ▲연면적 10,125평 ▲건축규모(지하2층-지상35층) ▲커뮤니티 639평 등이었다. 현대엔지니어링을 시공사로 선정한 신반포22차는 2023년 5월 사업시행계획(안)을 변경했다. 변경된 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(160세대) ▲연면적 11,938평 ▲건축규모(지하3층-지상35층) ▲커뮤니티 925평(스카이커뮤니티 추가) 등이다. 우선적으로 달라진 내용은 건축연면적은 기존(10,125평)보다 1,813평 늘어났다. 계획 용적률과 상관없는 지하층도 1층 더 파기로 결정됐다. 커뮤니티시설의 면적도 기존(639평) 대비 286평 증가했다. 현대엔지니어링이 입찰 당시 제안한 총 공사금액은 576억원(평당 공사비 569만원)이었다. 설계변경과 물가상승을 반영한 총 공사금액은 1,659억원(평당 공사비 1,390만원)이다. 본지 취재 결과 항목별 증액 내역을 살펴보면, ▲연면적 변동(131억원), ▲공사비 산정기준일(2017년 9월→2023년 5월) 변경에 따른 물가상승 적용(76억원) ▲분양예비비 및 각종 경상비(383억원) ▲설계변경(492억원) 등이다. 현대엔지니어링은 앞선 공사비 변동 내역을 지난해 하반기 설명한 것으로 전해진다. 일반 브랜드(힐스테이트)가 아닌 하이엔드 브랜드(디에이치) 적용에 따라 마감재를 상향조정하며, 상품성을 극대화했다는 취지로 풀이된다. 조합원들의 분담금 납부 비율도 힐스테이트(계약금 10%+중도금 60%+입주시 30%)보다 디에이치(계약금 10%+중도금 30%+입주시 60%)를 적용할 경우, 완화될 수 있음을 밝혔다. 조합이 난색을 표하자, 현대엔지니어링은 디에이치(평당 공사비 1,300만원+일반분양 후분양)와 힐스테이트(평당 공사비 1,007만원+일반분양 선분양)로 나눠 다시 제안했다. 현재 공사비 1,300만원대에서 협의중인 것으로 전해진다. 신반포22차는 일반분양 물량이 28가구라 분양가상한제를 적용받지 않는다. 현대엔지니어링과 조합은 일반분양 평당 분양가 8,500만원을 기준으로, 8,500만원을 넘어갈 경우 조합과 시공사가 수익분배 비율을 두고도 협의하고 있는 것으로 알려져 있다. 일반분양이 미분양날 경우, 현대엔지니어링은 최소 8,500만원에 대물인수 형태로 책임지겠다고 약속했다. 현대엔지니어링이 작년에 조합원들에게 설명한 자료에 따르면, 신반포22차의 평당 일반분양가로 1억2,000만원을 책정했다. 33평의 경우, 단순 계산으로 40억원이 나온다. 현대엔지니어링은 현재 조합과 이야기를 나누고 있는 평당 일반분양가 8,500만원 이상에서 분양을 성공리에 진행할 경우 시공사도 수익을 분배받겠다는 점을 강조하고 있다. 성과가 있어야, 분양을 열심히 진행할 동기부여가 된다는 의미다. 신반포22차 조합과 현대엔지니어링이 체결한 계약은 일반적인 공사도급계약이 아닌, 공동사업시행 계약이다. 공동사업시행 협약서 제3조(공사도급계약으로 전환 제한)를 통해, 공동사업시행협약을 공사도급계약으로 변경할 수 없다는 조항을 넣었다. 현대엔지니어링은 건축물 공사는 물론, 인허가와 분양 업무(조합원·일반) 모두 주관한다. 공사비는 사업시행계획(안) 인가 후 인가된 설계도서를 기준으로 산출되며, 관리처분계획(안) 인가 신청 전까지 확정해야 한다. 신반포22차는 작년 5월 설계변경을 통해 사업시행계획 변경(안)을 인가받았다. 도급계약과 달리, 공동사업시행 계약은 시공사도 분양 성과에 따라 수익 혹은 손실을 함께 분담하는 구조다. 실제 확정된 공사비 내에서 현대엔지니어링이 공사기간 단축 등의 노력으로 절감한 금액은 그대로 시공사 수익으로 귀속된다. 준공 인가시까지 미분양으로 인해 현대엔지니어링으로부터 빌린 돈과 공사비를 주지 못하면, 조합은 공동주택 또는 상가 등의 현물로 전액 상환(대물변제)한다. 공사기간은 착공신고일로부터 32개월이다. 물가변동은 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 합의한 바 있다.
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