발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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서대문구 소재 홍제3구역이 현대건설과 1년 넘게 진행해 온 공사비 협상을 매듭지었다. 1년간의 협의를 거치며, 평당 공사비는 898만원→830만원→789만원→784만원으로 변경됐다. 1일 정비업계 따르면 현대건설은 홍제3구역 조합과의 공사비 협의가 임박했다는 내용의 참고자료를 배포했다. 작년 말 시공사 지위 및 계약 해지까지 총회 안건으로 상정됐지만, 공법에서부터 자재사양까지 수차례 협의 끝에 합의에 도달했다는 게 주요 골자다. 현대건설은 대조1구역 공사 재개, 반포1단지1·2·4주구의 선착공·후협의 결정 모두 정비업계 모범사례가 될 것이라 자평했다. 공사비 협상은 작년 6월 현대건설이 도급공사비 증액을 요청해 오면서 본격화됐다. 가계약을 체결한 시점은 2020년 9월이다. 홍제3구역은 가계약을 체결한 뒤, 정확히 2년 뒤 건축심의를 받았다. 현대건설은 건축심의 도서 기준으로 공사비 증액을 요청했다. 건축연면적은 종전 32,944평에서 33,320평으로 약 1.1% 늘어났다. 높이는 25층에서 23층으로 2개층 줄었다. 세대 수는 634세대로 변동 없었다. 이를 바탕으로 현대건설이 제안한 공사 조건은 ▲총 공사금액(1,686억원→2,994억원) ▲평당 공사비(512만원→898만원) ▲공사비 산정기준(20년 9월→23년 5월) ▲공사기간(37개월→51개월) 등이다. 이주비 이자는 조합이 납부하고, 사업비 이자는 수요자금융 이후 전액 유이자로 전환된다는 금융조건도 기재됐다. 평당 공사비가 종전 512만원에서 898만원으로 약 75% 증액된 배경으로는 물가상승(11%)과 설계변경(64%)이 꼽힌다. 현대건설은 2020년 6월부터 2023년 5월까지 소비자물가지수 변동율(11%)을 적용해 물가상승(Escalation)분을 반영했다. 설계변경으로는 ▲커튼월룩 면적 증가 ▲부분 역타 공법 ▲조합 특화비(발코니 확장 및 특화지급 품목) ▲지하 Pit 면적 증가 등이다. 홍제3구역 조합원들은 현대건설이 혁신설계를 홍보할 때 6개월 정도의 인허가 기간과 5% 정도의 공사비 증액 수준에서 가능하다는 점을 피력했다고 말했다. 현대건설은 혁신설계 인허가 기간이 길어지면서 설계변경에 따른 공사비 변동율이 64%가 됐음을 설명했다. 조합은 현대건설이 평당 공사비 증액과 공사기간 연장 관련 협의가 없었음을 밝혔다. 현대건설은 조합의 운영비와 사업비 대여를 금지하겠다는 이야기도 했다. 이에, 조합은 자금부족을 우려해 새로운 시공사 선정을 검토했다. 실제 이사회와 대의원회 의결을 거쳐 2023년 정기총회에 '현대건설 시공사 선정 취소 및 공사도급계약 해지의 건'을 상정했다. 조합은 가계약 상 귀책사유가 없다는 판단 하에 현대건설과의 결별을 준비했다. 현대건설은 내부 고심 끝에 대승적 차원에서 조합과의 협의에 착수했다. 설계변경에 따른 역타설계(공법)와 커튼월룩을 배제해 평당 공사비를 낮추겠다고 밝혔다. 조합은 작년 9월 합의된 내용으로 현대건설의 공문을 수령했고, 긴급 이사회를 열어 시공사 해지 안건을 취소시켰다. 올해 초부터 협상은 다시 시작됐다. 현대건설은 역타시공에서 순타시공으로 변경해, 평당 공사비 830만원을 다시 제안했다. 조합은 이 과정에서 공사비 산출내역서를 요청했으나, 현대건설은 사업시행계획(안) 변경이 완료되지 않아 물량산출을 내기 위한 자료 작성에 오랜 기간이 소요된다는 점을 알렸다. 조합과 현대건설은 마감재 등급을 조정하는 방향으로 계속해서 협의를 진행해 왔다. 그 결과, 올해 3월 공사비 증액 협상이 타결됐다. 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲평당 공사비(784만원) ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 홍제3구역은 2분기 중으로 총회를 열어 변경된 공사도급계약(안)을 상정해 조합원들의 의결을 받을 예정이다. 이후 조합원 이주 및 후속절차에 속도를 낼 것으로 관측된다. 홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 최근 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
'신속통합기획 1호 후보' 타이틀을 가진 신당10구역이 정비업체·설계사 선정을 진행 중인 가운데, 최근 이사회에서 상위4개사가 공개돼 관심이 모아진다. 조합직접설립제도를 지원해 온 빛세움이 정비업체 자리를 꿰찰 유력 후보로 여겨지고 있는 반면, 설계사 자리는 상위4개사를 중심으로 경쟁이 치열할 전망이다. 1일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합은 최근 이사회를 열어 정비업체·설계사 입찰결과(상위 4개사)를 이사진과 공유했다. 정비업체는 ▲빛세움 ▲진흥정보산업 ▲유비에스디 ▲신한피앤씨 등이 고득점을 받았고, 설계사는 ▲하우드엔지니어링 ▲인선건축사사무소 ▲유선엔지니어링 ▲건원건축 등이 이름을 올렸다. 정비업체와 설계사는 총회에서 조합원들의 투표로 최종 선정된다. 조합원 수는 765명이다. 앞서 현장설명회에선 정비업체 16곳, 설계사 56곳이 참여해 북새통을 이뤘다. 이중 정비업체 10곳, 설계사 45곳이 실제 입찰에 참여했다. 정비업체 선정은 [공공지원 정비사업전문관리업자 자격심사기준 Ⅱ]을 따른다. 평가는 ▲업체평가(20점) ▲가격평가(20점) ▲기술제안서평가(60점) 등을 합친 총점 순으로 협상순위가 결정된다. 업체평가와 가격평가는 객관적 평가며, 기술제안서평가는 주관적 평가다. 정비업체 자리는 빛세움이 유력할 것으로 관측된다. 빛세움은 공공지원자인 중구청이 조합직접설립제도를 지원하기 위한 업체로 선정한 바 있다. 당시 동해종합기술공사와 한국씨엠개발, 동우씨앤디를 제치고 낙점됐다. 신당10구역은 올해 제1차 대의원회에서 빛세움으로부터 자금을 지원받았다. 통상 조합들은 사업 초기 자금을 협력업체들로부터 빌리고, 시공사 입찰보증금을 사업비로 전환한 후 상환하는 형태를 취한다. 설계사 자리를 두고는 치열한 경쟁이 펼쳐질 전망이다. 1995년 설립된 하우드엔지니어링은 도시계획과 주택설계를 겸하는 회사로, 최근 한남2구역 도시계획업체로 선정된 바 있다. 정비사업으로는 ▲상대원2구역 ▲수원 영통1구역 ▲청량리7구역 등의 설계 실적을 갖고 있다. 1995년 설립된 인선건축사사무소는 ▲상계5구역 ▲미아9-2구역 ▲흑석8구역 등의 사업실적을 갖고 있다. 1999년 설립된 유선엔지니어링의 트랙레코드로는 ▲유성장대 B구역(재개발) ▲영등포1-12(재개발) ▲신길음1구역(재개발) 등이 있다. 이외에도 한국토지주택공사(LH공사)의 현상설계 사업장이었던 하남미사 보금자리주택, 오류역 행복주택, 뉴스테이 사업 등 공공주택 부문에서도 두각을 나타냈다. 다만, 인천 검단 지하주차장 붕괴사고에서 설계 컨소시엄을 맡은 회사로, 국토교통부가 서울시에 최대 자격등록취소 또는 2년 업무정지를 요청해 놓은 상황이다. 1984년 설립된 건원건축은 ▲송파 헬리오시티 ▲삼성동아이파크 ▲아크로 서울 포레스트 등의 실적을 보유하고 있다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 건축연면적은 230,468㎡다. 작년 6월 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정고시를 받았고, 같은 해 12월 조합설립인가를 받았다.
반포주공1단지3주구의 관리처분계획 변경(안)이 서초구청으로부터 인가를 받았다. 31일 정비업계 따르면 서초구청은 반포주공1단지3주구 조합이 제출한 관리처분계획 변경(안)을 지난 27일 인가했다. 관리처분계획 변경(안)은 다음 달 4일(목) 서초구청 구보에 고시될 예정이다. 반포주공1단지3주구는 이달 초 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최했다. 단일 안건이었던 관리처분계획 변경(안)은 ▲찬성(1,163표) ▲반대(277표) ▲기권·무효(30표) 등의 집계 결과로 의결됐다. 반포주공1단지3주구는 지하3층-지상 35층, 아파트 17개동(2,091세대)을 짓는 재건축 사업이다. 관리처분계획 변경(안) 총회자료에 따르면 주택 공급 물량은 2,091세대로, 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(492세대) ▲84㎡(694세대) ▲100㎡(231세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 이중 조합원들이 가져갈 물량은 총 1,558세대다. 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(36세대) ▲84㎡(618세대) ▲100㎡(230세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 전용면적 100㎡ 이상의 경우 모두 조합원들이 가져간다. 보류지(28세대)를 제외한 일반분양 물량은 505세대로, 59㎡와 84㎡ 각각 456세대, 49세대가 공급된다. 공공임대주택은 없다. 조합원 동·호수 전산 추첨은 이달 8일(월) 오후 2시 한국부동산원 추첨장에서 진행된다. 조합장을 포함해 최대 5명까지 참관할 수 있다. 관리처분계획 변경(안)을 수립하는 과정에서 이수고가차도와 맞붙은 '116동' 분양 여부가 조합원들의 최대 관심사가 될 전망이다. 조합은 국민평형인 84㎡ 687세대 중 1순위 조합원들에게 우선적으로 570세대(테라스 7세대 포함)를 배정하기로 결정했다. 1순위 조합원들에게는 7층 이상을 배정하는 원칙도 세웠다. 다만, 이수고가차도가 가장 가까운 116동에 배정될 수 있다는 우려감으로 인해 조합원들의 의견 개진이 활발했던 것으로 전해진다. 이수고가차도의 높이는 15m며, 116동의 6층 높이는 20m다. 동호수 추첨이 이뤄진 후에는, 문정동 래미안 갤러리에 마련된 모델하우스에서 조합원 분양계약이 진행된다. 조합원 분양계약은 2주(24.04.29~05.13)동안 진행되며, 계약을 체결하지 않을 경우 현금청산자로 분류되기에 유의가 필요하다. 조합원들은 현장에서 원목마루와 주방가구 등 유상·무상옵션을 선택하게 된다.
방화6구역이 새 집행부 구성을 위한 정기총회를 성료한 가운데, 조합 정상화와 빠른 착공을 위한 채비를 마쳤다. 조합원 이주가 완료된 상황이기에, 착공이 늦어질수록 조합원들의 금전적 부담은 늘어날 수 밖에 없다. 일부 조합원들이 시공사(HDC현대산업개발)을 상대로 제기한 임시총회(착공을 위한 약정서 체결) 효력정지 가처분신청도 기각됐기 때문에, 법적 이슈도 어느 정도 해결된 상황이다. 31일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 지난 30일(토) 오후 2시 국제청소년센터에서 2024년 정기총회를 개최했다. 총회에는 ▲제1호(2023년 회계결산보고서 의결) ▲제2호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제3호(2024년 예산안 승인) ▲제4호(조합 기 수행업무 추인) ▲제5호(조합장 보궐선임) ▲제6호(이사 보궐선임) ▲제7호(대의원 선출) 등의 안건이 상정됐다. 조합장 선거에서는 하승현 후보자가 96표를 얻어, 차순위 후보자(69표)를 27표 앞서며 선출됐다. 이사진 라인업에는 ▲김민성 ▲송경덕 ▲박두원 후보자가 다득표자로 뽑혔다. 하승현 신임 조합장을 필두로 한 방화6구역 집행부는 내부적으로는 갈등 봉합, 외부적으로는 빠른 착공에 초점을 맞춰 업무를 수행할 것으로 관측된다. 방화6구역 전 집행부는 지난해 협력업체와의 유착관계를 이유로 대부분 사임서를 제출한 바 있다. HDC현대산업개발은 올해 착공을 진행하고자 했으나, 강서구청에서 집행부 부재 및 가처분 소송 등을 이유로 '특정공사 및 비산먼지발생사업' 신고서를 받아주지 않았다. 강서구청은 착공 필수서류로 변경 공사도급계약서를 첨부토록 요구했다. HDC현대산업개발과 조합 측이 합의한 공사 약정서 상 주요 내용은 ▲총 공사금액(2,197억9,500만원) ▲평당 공사비(727만4,000원) ▲착공기준일(2023년 11월) ▲설계변경에 의한 면적 증감이 있을 경우, 도급금액 변경 가능 ▲옵션수익 HDC현대산업개발 귀속 ▲착공 후 5개월 이내 일반분양을 하지 않을 경우, 공사비 총액에 대한 지연일수와 사업경비 대출(PF) 관련 연체료 지급 등이다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 방화6구역은 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다. 하지만 시공사와의 갈등, 조합 집행부 사퇴가 겹치면서 사업에 적신호가 켜지게 됐다. 빠르게 조합 정상화를 이뤄내고, 시공사와 원만한 관계 재정립을 통해 착공에 들어갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다.
![[단독] 대우건설, 신반포16차 참여의향서 제출…곧 2차 입찰공고](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240313/art_17116973670406_161561_178x118_c0.jpg)
대우건설이 개포주공5단지에 이어 신반포16차에도 단독 응찰했다. 29일 정비업계 따르면 대우건설이 신반포16차 시공사 선정을 위한 1차 입찰에서 참여의향서를 제출했다. 대우건설만 입찰참여의향서를 제출하면서, 유효경쟁이 성립되지 않아 1차 입찰은 유찰됐다. 조만간 2차 입찰공고가 나갈 것으로 관측된다. 앞서 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 ▲호반건설 ▲금호건설 ▲대방건설 ▲동양건설산업 등이 참석했다. 신반포16차가 적산업체를 통해 산출한 평당 공사비는 944만원이다. 총 공사금액은 2,469억원이다. 2016년 12월 구역지정을 받은 신반포 16차는 2018년 조합설립인가를 받았고, 작년 11월 사업시행계획(안)을 인가받았다. 사업시행계획(안) 상 설계도서를 기준으로 시공사 선정을 진행 중이다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 지하5층-지상 34층, 총 468세대(공공임대주택 68세대)를 짓는 프로젝트다. 건폐율과 용적률은 각각 24%, 289%다. 건축 연면적은 86,476㎡다. 기부채납은 토지(대지지분)와 건축물(환산부지) 각각 850㎡, 75㎡로 계획돼 있다.
중구에 자리잡은 남산타운 아파트가 리모델링 사업을 시작한지 4년 만인 지난해 10월 창립총회를 마쳤지만, 반년 가까이 중구청에서 조합설립인가를 처리하지 않고 있어 관심이 집중된다. 창립총회 후 2주 만에 일사천리로 조합설립인가까지 받은 신당10구역과 대비되는 모습이다. 29일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 추진위원회는 작년 10월 조합설립을 위한 창립총회를 개최했고, 현재 조합설립인가를 기다리고 있다. 중구청으로부터 인허가를 받아야 '법인' 형태로 공식 출범이 가능하다. 3,000여명 넘는 조합원들은 지난 4년간의 의견 조율 과정을 거치며 창립총회까지 성료시킨 만큼, 하루 속히 조합설립인가 소식을 듣길 기대하고 있는 분위기다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 물론 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 지난해 창립총회가 그 노력의 결과다. 조합설립인가를 받기 위한 주민동의율 3분의2(66.7%) 이상과 동별 동의율(50%) 요건을 모두 충족했다. 업계에선 후속절차인 조합설립인가 역시 무리없이 이뤄질 것으로 내다봤다. 다만, 중구청에선 조합설립인가에 신중한 모습을 나타내고 있다. 인허가 처리가 길어지는 배경으로는 '임대단지'가 직접적인 원인으로 꼽힌다. 남산타운은 총 5,150세대로 이뤄져 있다. 이중 서울시가 소유한 2,034세대는 공공임대주택으로 관리되고 있다. 남산타운은 임대세대를 제외한 분양세대(3,116세대)만으로 리모델링 사업을 진행해 왔다. 지난 2017년 서울시 리모델링 시범사업지로 선정될 때에도 임대주택은 제외돼 있었다. 서울시가 지원하고 중구청이 주관한 2019년 주민설명회 자료에도 임대세대를 존치하는 것으로 사업계획이 수립됐다. 당시 임대단지는 리모델링 사업에서 제외되지만, 주택단지형 리모델링으로서 단지 내 여유부지를 활용해 공공보행통로 조성 등 공공성을 확보하기로 했다. 남산타운 주민들은 서울시와 중구청이 안내한 내용을 바탕으로 리모델링 사업을 추진해 왔다. 다만, 인가접수 후 중구청은 조합설립인가에 있어 임대단지의 처리와 관련해 서울시의 의견을 받아야 한다는 입장을 취했다. 중구청이 서울시에 질의한 요지는 간단하다. 남산타운 분양단지 리모델링 조합설립에 서울시가 동의하는지에 대한 점이다. 남산타운은 주택단지 전체 리모델링임을 전제로 사업을 진행해 왔다. 지난 2019년 서울시 리모델링 시범사업지로 선정된 이후 중구청과 서울시에서 임대단지를 존치시키고 단지 내 여유부지를 이용해 공공성을 확보하는 주택단지형 리모델링으로 안내해 왔기 때문이다. 또한 중구청은 자체 법률자문 및 내부감사 의견을 통해서도 남산타운의 사업진행경과를 고려하면 행정의 일관성 및 신뢰보호의 원칙에 입각해 인가를 내주는 것이 타당하다는 의견을 내놓은 바도 있다. 서울시는 기존 계획대로 임대는 존치하나, 분양단지의 리모델링 사업추진 여부와 관련해서는 줄 의견이 없다는 입장이다. 다만, 분양단지의 리모델링 사업시행시 임대주택 입주민에 피해가 발생하지 않도록 관리감독을 철저히 해달라는 의견만을 전달했다. 올해 2월에도 같은 내용을 중구청에 알렸다. 서울시는 중구청에서 자체적으로 판단해서 진행하라는 내용의 검토의견서도 보냈다. 하지만 중구청은 조합설립인가를 쉽사리 결정하지 못하고 있는 상황이다. 서울시와 중구청이 계획해 온 사업내용 안에서 리모델링을 추진해 왔던 남산타운 주민들은 답답함을 호소하고 있는 실정이다. 남산타운의 리모델링 사업계획은 2019년도 이미 서울시의 시비 보조금을 들여 서울시와 중구청이 검토 후 제안한 계획이다. 주민들은 지난 4년간 이를 바라보며 달려왔는데 현재 협의가 필요하다는 이유로 인허가를 기약없이 무작정 기다려야만 하는 상황에 처했다. 남산타운 A조합원은 “단지 규모가 크다보니 여러 난관이 많았던 곳이 남산타운”이라며 “하지만 주거환경 개선이라는 공통된 목적 하에 수년 간 협의를 진행해 왔고, 우여곡절을 거듭한 끝에 작년 10월 조합창립총회를 진행했다”고 말했다. 이어 “사업속도가 붙을 것이란 주민들의 기대감에도 불구하고, 6개월이 다 되어가는데도 아직 조합설립인가가 나지 않아 주민들은 애를 태우고 있다”고 아쉬움을 토로했다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "판례상 단지 전체 리모델링과 동별 리모델링은 ‘단지의 전체적 형상이 변경되는지’를 기준으로 구별되므로, 임대 부분(2,034세대)을 제외한 나머지 동만(3,116세대)을 리모델링하더라도 주택법상 ‘주택단지 전체 리모델링’이라고 볼 여지가 상당하다"고 말했다.
동부이촌동 4개 단지(이촌우성·이촌한가람·이촌코오롱·이촌강촌)가 리모델링 사업을 추진 중인 가운데, 서울시가 어제 발표한 '재개발·재건축 사업성 개선(안)' 관련 조합원들의 질의가 오늘 쏟아졌다. 조합원들이 궁금한 건 "우리도 재건축할 수 있느냐"다. 조합들은 각각 협력업체들과 서울시 발표자료를 논의했고, 동부이촌동 단지는 대상이 아니기에, 기존 리모델링 사업에 집중해야 함을 다시 한번 조합원들에게 상기시켰다. 28일 정비업계 따르면 동부이촌동 리모델링 단지들은 서울시가 발표한 '재개발·재건축 사업성 개선(안)'의 대상 단지가 아닐 것으로 판단했다. 서울시 발표 내용의 핵심은 사업성 조정계수와 현황용적률이다. 사업성 조정계수는 허용용적률 범위를 최대 2배까지 늘려준다는 개념이다. 현황용적률은 현행 조례상 용적률을 넘어가는 단지의 경우 법적상한용적률의 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 데 초점이 맞춰져 있다. 우선, 사업성 보정계수의 경우 지가와 기존 주택규모(소형평형), 과밀 정도 등을 종합적으로 살펴보고 허용용적률을 올려주겠다고 밝혔다. 예시로는 노원구 상계동과 중계동을 들었다. 이들 지역은 강남과 비교할 때 분양가가 낮기에, 사업성 조정계수가 필요하다는 것이다. 유창수 부시장은 "사업성 보정계수 적용이 예상되는 지역을 특정할 경우, 상계동과 중계동처럼 지가가 낮고 향후 분양수익이 낮을 것으로 보이는 곳"이라고 밝혔다. 동부이촌동 내 리모델링 단지 조합장들은 서울시의 사업성 조정계수 적용지역이 아닐 것이라는 데 입을 모았다. 동부이촌동은 분양가상한제를 적용받고 있다. 분양수익이 낮을 것으로 예상되는 지역도 아니다. 현황용적률 관련해서도, 적용 대상이 아닐 것이라는 점에 의견을 모았다. 서울시는 2004년 용도지역(종)을 세분화하기 전 지어진 아파트의 경우, 이미 현행조례 상 용적률을 초과하는 경우가 많다는 점을 설명했다. 이에, 과밀정도와 주변여건을 고려해 현황용적률을 인정하고 법적상한용적률의 최대 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 입장을 밝혔다. 하지만 동부이촌동은 이미 기적용된 용적률이 300%를 훌쩍 뛰어넘는다. 동부이촌동 리모델링 단지들의 현황용적률 살펴보면, ▲이촌우성(322%) ▲이촌강촌(339%) ▲이촌코오롱(317%) ▲이촌한가람(358%) 등이다. 리모델링 조합설립을 위한 동의서 징구에 실패한 이촌한강대우 역시 기적용돼 있는 용적률이 355%다. 3종일반주거지역이 법적으로 가져갈 수 있는 최대 용적률 300%를 모두 넘는다. 이들 사업장들이 재건축 대신 리모델링을 택해 사업 진도를 빼온 것도 결국은 용적률과 관련 있다. 동부이촌동은 지난해에도 [서빙고아파트지구 지구단위계획(안)]으로 인해 조합원들 간 리모델링 사업을 계속해야 하는지와 관련 혼란이 야기된 바 있다. 지구단위계획(안)에 재건축사업을 추진할 경우 용도지역 상향 검토가 가능하다는 문구 때문이다. 이 문구 하나로 동부이촌동 조합원들의 혼란이 가중됐다. 지금이라도 리모델링 사업에서 재건축으로 선회해야 한다는 여론이 형성된 것이다. 이촌한가람은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향한다는 전제 하에 재건축 사업성을 분석했다. 한강변 기부채납 비율(10%)과 종상향에 따른 기부채납 비율(15%)을 감안해 계산한 결과, 재건축을 진행할 경우 일반분양이 사라지고, 조합원들 또한 현재 평형도 축소해야 한다는 내용의 결론을 내렸다. 쉽게 말해, 재건축 진행을 전제로 각종 기부채납을 고려할 때 사업성이 더 부족해진다는 것이다. 동부이촌동 A조합원은 "동부이촌동 리모델링 단지들은 부족한 사업성으로 인해 착실하게 리모델링을 진행 중인데, 작년 6월 지구단위계획에 이어 어제 서울시 발표까지 조합원들 입장에선 혼란만 야기한 느낌"이라며 "4개 단지 모두 조합을 설립하고, 건축심의를 준비 중이기 때문에 리모델링에 집중해 사업기간을 빠르게 가져가 줬으면 한다"고 말했다.
금천구 남서울럭키가 한국자산신탁의 빈 자리를 메울 신규 신탁사 선정에 나선다. 28일 정비업계 따르면 남서울럭키 추진준비위원회는 신규 신탁사 선정을 위한 설명회를 준비 중이다. 추진준비위원회는 ▲한국토지신탁 ▲KB부동산신탁 ▲코리아신탁 ▲무궁화신탁 ▲우리자산신탁에 참여 의향을 공문으로 발송한 결과, 무궁화신탁과 우리자산신탁으로부터 긍정적인 회신을 받았다. 한국토지신탁과 KB부동산신탁은 공문을 보내 불참 의사를 밝혔고, 코리아신탁은 아무런 의사 표시도 하지 않았다. 남서울럭키는 작년 3월 신탁방식의 정비사업으로 결정한 뒤, 전자투표를 거쳐 한국자산신탁을 낙점했다. 당시 토지등소유자들의 압도적인 지원에 힘입어 한국자산신탁이 예비 신탁사로 선정됐다. 다만, 정비계획(안) 수립 절차가 6개월 이상 지연되고, 약 8.8억원의 추정분담금(17평→34평 이동시)이 발생할 것으로 추정됨에도 불구, 사업성 개선을 위한 검토 움직임이 없다는 이유 등으로 결별 수순을 밟았다. 남서울럭키는 정비계획(안) 수립 절차가 6개월 이상 지연되고 있으나 별도 대응방안을 제시하지 못하고 있음을 꼬집었다. 추정비례율 26%로 최대 약 9억원의 추정분담금이 발생할 것으로 예상되는 가운데, 사업성 개선을 위한 추가 검토 움직임도 없었다고 덧붙였다. 특히, 한국자산신탁의 홍보사무실에 정비업체 '화성씨앤디' 소속직원이 왜 머물렀는지, 운영비(사무실 임차료·직원 인건비 등) 부담주체는 누군지도 밝혀달라고 요청했다. 결국 한국자산신탁과 체결한 업무협약(MOU) 해지에 454명의 토지등소유자들이 찬성했다. 전체 선거인 수(804명) 중 투표에 참여한 토지등소유자는 480명으로, 전체 약 60%를 차지한다. 투표에 참여한 토지등소유자 중 약 95%가 한국자산신탁과의 결별을 희망했다. 다만 정비업계에선 대형 신탁사들을 중심으로 기수주한 사업장 정리에 나서고 있다는 분석이 나온다. 한국토지신탁도 강원도 원주에 소재한 단계주공 재건축 단지의 사업성이 낮다는 판단 하에 포기의사를 전했다. 대신자산신탁이 단계주공 재건축에 관심을 표하고 있다. 이처럼 대형 신탁사들의 빈 자리를 중·소형 신탁사들이 채우기 위한 움직임을 나타내고 있다. 중·소형 신탁사들은 트랙레코드(수주실적)가 없어, 대형사와의 수주경쟁에서 어려움을 겪어왔다. 신탁사 관계자는 "대형 신탁사들의 경우, 자금력과 그간의 수주실적을 바탕으로 공격적으로 사업장을 늘려왔다"며 "다만 대내외 환경이 우호적이지 못한 상황에서, 기 수주해 놓은 사업장을 다시 분석하며 리스크 관리에 들어간 상황"이라고 말했다.
상계2구역이 지난해 말 관리처분계획(안)이 부결됨에 따라, 빠른 시일 내 재수립하기 위한 움직임을 보이고 있다. 일반분양 물량이 적은 상계2구역은 사업성이 부족한 곳으로 알려져 있다. 일반분양 수입을 통한 사업성 개선에는 분명한 한계가 존재한다. 결국 조합원들의 분담금 규모를 결정짓는 건 비용(공사비·사업비 등)이라는 점을 감안할 때, 인허가 일정이 늦어질수록 사업성은 계속해서 떨어질 수밖에 없다. 28일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 최근 종후자산감정평가(조합원 분양가) 실시를 위한 협의를 진행 중이다. 추정분담금 심의와 종후자산감정평가를 다시 진행한 후, 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 하반기 개최할 것으로 관측된다. 현재 조합은 관리처분계획(안) 수립을 위한 TF팀도 구성했다. 모집 자격은 상계2구역 물건을 가진 조합원이며 누구나 가능하다. 위임장을 받은 가족도 참여할 수 있다. TF팀은 총 8명의 조합원과 그 가족으로 이뤄졌다. TF팀의 첫 회의는 지난 16일 진행됐다. 상계2구역 조합은 ▲인허가 기간 단축 ▲시공비 협상력 강화 ▲지출비용 절감 등을 조합원들에게 재차 약속했다. 조합이 시공사단으로부터 혹은 자본시장에서 차입한 사업비에 대한 이자는 매일 누적되고 있다. 정비사업에서 '속도가 곧 사업성'이라는 이야기가 나오는 것도 이 때문이다. 연내 관리처분계획(안) 수립이 계속해서 늦어질 경우 사업비 이자부담은 고스란히 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다. 시간은 사업비뿐만 아니라 공사비에도 직·간적적인 영향을 미칠 전망이다. 시공사단은 지난 2021년 사업비 대출이자에서 이자율 1.9%를 초과한 비용을 부담한다고 했으나, 작년에는 이자율 1.9%를 초과한 비용의 절반만 부담하기로 조건을 바꿨다. 대우건설과 동부건설은 실제 착공 시점이 왔을 때, 지난해 합의된 평당 공사비(595만원)로는 공사를 진행하지 않을 예정이다. 추후 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액은 작년 10월 1일부터 실착공까지 '건설공사비지수'가 반영된다. 설계변경을 비롯해 실제 착공을 위한 공사비 증액이 최소 한번 이상 이뤄질 전망이다. 업계 관계자는 "일반분양을 통해 분양수입을 늘리는 데 한계가 있는 상황에서, 속절없이 흐르는 시간은 계속해서 상계2구역의 사업성을 하락시킬 것"이라며 "관리처분계획(안) 수립 이후에도 후속 절차(설계변경을 통한 인허가·조합원 이주·철거 등)가 많이 남아 있기에, 애써 줄여놓은 사업비와 공사비는 착공 시점 다시 변동될 것으로 관측된다"고 말했다. 한편, 상계2구역 정상화위원회는 집행부 임원 해임 및 직무정지를 위한 해임총회를 공고했다. 해임총회는 다음 달 13일(토) 오후 2시 상계3·4동 주민센터에서 진행된다. 상계2구역은 작년 12월 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회에서 부정투표 사건이 발생했다. 조합원이 아닌 외부인이 3장의 투표용지를 투표하다 현장에 적발됐다는 게 정상화위원회 설명이다. 이밖에도 정상화위원회는 현 조합장을 횡령 혐의로 고소했다. 정상화위원회는 최근 2년간 조합 사업비 집행내역을 확인한 결과, 각종 식대와 경조사비, 차량리스료 등을 조합장 개인 용도로 사용했다는 점을 설명했다.
서울시가 재개발·재건축 사업을 지원하기 위한 선물 보따리를 풀었다. 사업 진척이 더딘 곳들을 중심으로, 길을 터준다는 게 핵심이다. 물론 계획 수준의 발표라, 실제 세부적인 실행 방안과 적용사례가 나와야 체감할 수 있을 것이라는 게 정비업계 중론이다. 사업성이 부족한 현장들은 이날 서울시 발표로 당분간 들썩일 전망이다. 가장 파격적이었던 방안은 '사업성 보정계수'다. 유창수 부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남 빼고 다 받을 수 있다고 말했다. 서울시가 [재개발·재건축 2대 사업지원 방안]을 마련했다고 27일 밝혔다. 서울시는 각 대상지 현황과 여건을 감안해, ▲역세권 용도지역 상향(상한선-준주거지역) ▲사업성 보정계수(허용용적률 범위 2배 증가) ▲현황용적률 인정(법적상한용적률의 120%까지 추가용적률 부여) ▲종상향시 공공기여율 종전 15%→10%, 건축물 기부채납 계수 종전 0.7→1.0 ▲도로·공원 등 입체적 결정을 통해 주택용지 최대 확보 등을 발표했다. 먼저, 서울시는 역세권(승강장으로부터 350m 내외) 사업구역 내에서 고밀복합개발이 필요할 경우, 준주거지역까지 종상향을 해주겠다고 밝혔다. 물론 보도자료에 단서조항으로 '전략용도시설' 조성을 집중 지원한다는 점을 걸었다. 공공임대주택과 노인시설 등이 해당한다. 서울시는 최근 여의도 시범아파트가 영등포구청을 통해 올려보낸 정비계획 변경(안)을 심의하는 과정에서 '데이케어센터'를 건축물 기부채납으로 제안한 바 있다. 두 번째로 제시한 '사업성 보정계수'는 사업성이 부족한 곳에 적용시키겠다는 게 서울시 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등의 4단계로 구성된다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위해선, 공공보행통로와 열린단지 등의 인센티브 기준을 적용해야 한다. 다만 허용용적률 인센티브로는 최대 20%p다. 서울시는 이를 최대 40%까지 늘려주겠다는 것이다. 유창수 서울시 행정2부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남을 제외하면 대부분 받을 수 있을 것이라는 점을 설명했다. 즉시 시행할 수 있도록 준비하겠다는 점도 밝혔다. 사업성 보정계수는 분양물량이 적은 지역에서도 정비사업을 진행할 수 있도록, 지가와 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 종합적으로 보정해 허용용적률을 올려주는 개념이다. 세 번째는 현황용적률이다. 2004년 용도지역(종)을 세분화하기 전 지어진 아파트의 경우, 이미 현행조례 상 용적률을 초과하는 경우가 많다. 서울시는 과밀정도와 주변여건을 고려해 '현황용적률'을 인정하고 법적상한용적률의 최대 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 입장이다. 재개발, 재건축 각각의 '현황용적률 적용산식' 등의 세부기준은 차차 마련해 나갈 예정이다. 네 번째는 공공기여 부담 완화다. 당초 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 종상향이 이뤄질 때에는 공공기여율이 15%였다. 서울시는 5%p 낮출 예정이다. 공공임대주택과 노인시설 등 지역필요시설·전략육성시설에 한해, 건축물 기부채납 계수도 0.7에서 1로 올려준다. 공공주택 표준건축비 역시, 원자재·인건비·금리 등을 현실화한다. 표준건축비 개정 주기를 단축하고, 물가상승분을 충분히 반영하겠다는 게 서울시 입장이다. 마지막으로 공동주택 획지를 최대한 확보할 수 있도록, 도로와 공원 등의 정비기반시설은 입체적 결정이 가능하도록 도와줄 계획이다. 여기까지가 사업성 개선을 위한 5가지 방안이다. 공공지원을 위한 5종의 선물 보따리도 공개했다. 공공지원은 ▲접도율 완화(4m→6m) ▲고도·경관지구 완화 ▲통합심의(건축·도시계획·환경·교육 등)를 통한 사업기간 단축 ▲초기 사업비 지원 ▲사업장 집중관리(공사비 갈등에 따른 공사 중단 예방) 등이다. 현재 서울시는 대조1구역 등 공사비 갈등을 겪고 있는 13개 현장을 집중 관리하고 있음을 밝혔다. 서울시는 대조1구역에 갈등 코디네이터를 파견해, 오는 5월 착공할 수 있도록 협의하겠다고 부연했다.
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