발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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신길음3구역(1086~1093번지 일원)이 인접한 지하철역의 여건을 고려해 도시정비형 재개발사업에 본격 착수한다. 대상지는 1차 역세권(350m) 기준에 속하는 만큼, 최대 용적률 500% 확보를 통한 높은 사업성이 기대된다. 21일 정비업계 따르면 신길음3구역(가칭)은 지난 15일 역세권 재개발정비사업을 위한 주민설명회를 길음2동 주민센터에서 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링(도시계획업체)이 맡아 진행했다. 도시정비형 재개발사업은 도시 주거환경 개선을 목표로 둔다는 점에서 주택정비형 재개발사업과 비슷한 성격을 띈다. 다만 사업이 이뤄지는 용도지역이 '주거 지역'이냐, '주거 이외 지역'이냐 여부에 따라 다르다. 흔히 도시정비형 재개발사업은 ▲역세권 ▲준주거 ▲상업지역 ▲준공업지역 ▲공업지역 등이 포함된 구역에서의 재개발 사업이라고 이해하면 된다. 현재 추진계획 중인 '역세권 장기전세주택' 사업의 핵심은 용도지역 상향을 통한 용적률 완화와 분양주택 추가확보다. 여기서 증가하는 용적률의 50%는 분양주택 등으로 민간이 활용하며, 나머지 50%는 공공기여 형태로 장기전세주택 등으로 공급된다. 대상지의 구역면적은 9,928㎡로 이중 공동주택을 지을 획지면적은 9,732㎡로 98% 수준이다. 신길음3구역의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 1차 역세권 범위 내에 포함되고 노후도 90%이상 요건도 충족돼 최대 준주거지역으로 상향이 가능하다. 일단 1차 역세권 범위는 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(221.2%) ▲법적상한용적률(487.7%) 등으로 수립됐다. 계획 세대수를 고려해 도로확폭이 예정돼 있다. 북측의 삼양로8길은 6m에서 8m로, 남측의 삼양로6길은 8m에서 10m로 추가 확폭한다. 또 접근성을 고려해 삼양로변으로 노인복지시설도 만들어질 계획이다. 토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 491㎡로, 전체 면적의 4.95%에 해당한다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 33층, 아파트 5개동으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 497세대로, 분양아파트는 323세대다. 나머지는 재개발 임대아파트 32세대와 장기전세 임대아파트 142세대로 분류된다. 59·84㎡ 모두 4베이 판상형 구조이며, 특이점은 84㎡의 경우 방이 4개다. 재개발사업은 세입자의 주거안정을 위해 아파트를 건설할 때 재개발 임대아파트 의무적으로 지어야 한다. 지자체별로 서울 15%, 부산 10%, 경기·인천·대구 5% 등 비율로 설정돼 있다. 재개발 의무 임대주택 인수가격은 건축물의 경우 표준건축비, 토지는 감정가를 기준으로 한다. 반면 장기전세 임대아파트는 SH공사가 공급하는 임대주택으로, 주변 전세 시세의 60% 수준으로 시세가 책정된다. 서울시민에게만 공급되며 보증금 인상률이 연 5%미만으로 저렴하다. 또 2년 단위 계약으로 총 20년 동안 거주가 가능하다. 추정비례율은 137.2%로 산정됐다. 롯데캐슬, 두산위브, 동부센트레빌 등 인근 시세를 고려해 적정 분양가는 평당 3,700만원으로 책정됐다. 신길음3구역의 조합원 분양가는 ▲15평(3억5,643만원) ▲24평(5억6,766만원) ▲34평(7억9,531만원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲15평(5억7,339만원) ▲24평(9억1,319만원) ▲34평(12억7,941만원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다.
대우건설이 신반포2차 입찰 참여 여부를 고심함에 따라, 경쟁입찰 성사 여부에 조합원 관심이 쏟아지고 있다. 신반포2차는 대우건설과 현대건설이 꽤 오래전부터 경쟁구도를 만들어 온 사업장이다. 불과 1달 전만 하더라도, 2개 건설사는 조합원들을 상대로 홍보관 투어에 전력을 쏟았다. 현대건설은 단독 응찰 후 수의계약 체결 가능성이 더욱 높아진 상황이다. 사실상 따논 당상이라는 게 정비업계 중론이다. 20일 정비업계 따르면 신반포2차 재건축 조합(김영일 조합장)은 이달 초 8개 건설사, ▲삼성물산 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲DL이앤씨 ▲포스코이앤씨 ▲SK에코플랜트 ▲롯데건설 ▲현대엔지니어링 등에 입찰 관련 공문을 발송했다. 지난 달 말, 서울시로부터 정비계획 변경(안) 관련 조건부 가결을 득하며 시공사 입찰공고가 임박한 만큼 건설사들에게 입찰 참여 의향을 묻기 위함이다. 신반포2차는 금년 내 시공사 선정에 나설 예정이며, 조합원들의 알 권리를 위해 충분한 홍보와 정보 전달 기회를 모자람 없이 부여하겠다고 밝혔다. 조합이 해당 공문을 발송한 배경으로는 대우건설의 불참 가능성이 높아진 연유와 관련 있다. 통상 건설사들이 비용과 인력을 투입해 온 사업장에서 입찰 전 철수 결정을 내린다는 건 많은 함의를 갖고 있기 때문이다. 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 반발이 자연스럽게 뒤따를 수밖에 없다. 바로 한강 맞은편에 위치한 한남5구역도 신반포2차와 마찬가지로 도급순위 10위 이내 건설사에 참여의향을 묻는 공문을 발송했다. DL이앤씨의 무혈입성 가능성이 높게 관측되자, 단독입찰을 아쉬워하는 조합원들을 고려한 후속 조치였다. 사업구역 내 곳곳에 '모든 건설사의 입찰참여를 원한다'는 내용의 현수막도 게첩했다. 물론 오랜 기간 수주에 공을 들여온 기존 건설사가 있을 경우, 신규 건설사가 들어오기란 사실상 불가능하다. 물론 조합원 입장에선 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여해야, 조금이라도 유리한 공사조건을 받아낼 수 있는 환경 조성이 가능하다. 물론 조합원이 원한다고 경쟁입찰이 성립할 수는 없는 일이다. 이익창출이 제1원칙인 시공사 입장에서 충분한 사업성 검토를 면밀히 거친 뒤 참여 여부를 결정하기 때문이다. 특히 현재 도시정비(재개발·재건축) 업계는 물가상승으로 인해 전반적으로 사업환경이 녹록지 않은 실정이다. 신반포2차는 정비계획 변경(안) 결정고시가 난 직후 곧바로 시공사 선정에 나설 예정이다. 금년 내 시공사 선정을 마무리하겠다는 방침이다. 시공사 조기선정을 통해 설계 고급화와 사업비 조달, 신속한 인허가 등의 효과를 누릴 수 있다고 본 것이다. 작년 10월 공람공고된 정비계획(안)에 따르면 추정비례율은 75.93%로, 총수입 추정액(4조8,395억원)에서 총지출 추정액(1조1,119억원)을 뺀 뒤 종전자산총액(4조9,089억원)으로 나눈 결과값이다. 공급면적 기준에 따른 개별 종전자산 추정액은 ▲74㎡(336세대, 23억원) ▲85㎡(288세대, 25억원) ▲99㎡(192세대, 29.5억원) ▲100㎡(144세대, 29.5억원) ▲115㎡(360세대, 34.5억원) ▲146㎡(60세대, 41.5억원) ▲147㎡(96세대, 41.5억원) ▲164㎡(96세대, 45.5억원)으로 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲80㎡(18.2억원) ▲89㎡(20.3억원) ▲103㎡(23.3억원) ▲113㎡(25.7억원) ▲126㎡(27.9억원) ▲140㎡(30.8억원) ▲150㎡(32.8억원) ▲169㎡(36.5억원) ▲185㎡(38.3억원) ▲201㎡(59.4억원)로 책정됐다. 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(75%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 권리가액과 조합원 분양가의 차액만큼이 분담금 혹은 환급금이 된다.
신당10구역이 조합원들을 상대로 평형 설문조사에 착수한 가운데, 연내 시공사 선정을 위한 총회 개최를 목표로 분주한 모습을 나타내고 있다. 현재 HDC현대산업개발과 GS건설, 롯데건설이 실질적으로 참여의향을 나타내고 있는 후보군이다. 조합은 설계사인 건원건축과 용역계약 체결을 마무리하고 기본설계도면을 비롯해 시공사 선정에 필요한 사전 준비작업에 나설 전망이다. 19일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 이달 23일(일)까지 조합원 설문조사를 진행한다. 설문조사는 ▲희망평형(전용 39㎡·49㎡·59㎡·72㎡·84㎡·114㎡) ▲1세대당 적정 주차대수(1.5대·1.8대·2대 이하) ▲사업 추진 과정에서 가장 우선시하는 항목(분담금 최소화·이주비 지원·빠른 사업속도·투명한 사업·단지가치 상승) ▲아파트 내부 마감재 기준(보통·고급·최고급·기타) ▲커뮤니티시설 등이다. 신당10구역은 상반기 진행한 임시총회에서 정비업체(빛세움)와 설계사(건원건축)를 선정했다. 공공지원자인 중구청이 조합직접설립제도 활용 목적으로 뽑은 빛세움이 신한피앤씨를 제치고 정비업체 지위를 승계했고, 건원건축은 하우드엔지니어링과 치열한 경쟁 끝에 설계사 자리를 꿰찼다. 조합은 올해 정기총회 때 사업비·운영비 예산(안) 수립을 진행할 때 시공사 선정 안건도 함께 상정하겠다는 목표다. 해당 사업장에 수주 직원들을 가동하고 있는 건설사는 HDC현대산업개발과 GS건설, 롯데건설이다. HDC현대산업개발과 GS건설이 가장 적극적인 모습을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 작년 12월 창립총회만 하더라도 대부분의 대형 건설사가 총출동했지만, 이후 내부 검토와 현장 동향을 살피며 지금은 3곳 정도로 후보진이 압축된 모습이다. 시공사 선정을 위한 입찰공고는 8월 말 정도로 계획돼 있다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 건축연면적은 230,468㎡다. 작년 6월 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정고시를 받았고, 같은 해 12월 조합설립인가를 받았다. 신당10구역은 중구청 행정 지원을 토대로 ▲2024년(시공사 선정) ▲2025년(사업시행계획 인가) ▲2026년(관리처분계획 인가) 등의 인허가 과제를 빠르게 수행해 나가겠다는 목표다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다.
노후·불량건축물 밀집 지역인 의정부 가능4구역(가칭)이 주민설명회를 시작으로 본격적인 재개발 사업에 착수한다. 현재 가능4구역은 70%가 넘는 주민 동의서를 확보하는 등 강한 재개발 의지를 보이고 있다. 다만 설명회 현장에서 감정평가액을 둘러싼 일부 반대 분위기도 감지된 만큼, 논의 과정에서 주민들의 원만한 의견 조율도 중요한 요소로 작용할 것으로 보인다. 20일 정비업계 따르면 의정부시 도시재생과는 최근 가능4구역 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 수립과 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 발표는 더반이엔지(도시계획업체)에서 맡아 진행했다. 해당 사업지는 노후도 90%의 낙후된 지역으로, 그간 주민들의 높은 재개발 열망에도 불구하고 사업에 큰 진척이 없었던 곳이다. 가능4구역은 제2종일반주거지역으로 종상향은 따로 계획돼 있지 않고, 토지등소유자는 총 547명이다. 구역면적은 79,331㎡로 이중 공동주택 획지는 53,995㎡로 구성된다. 이외 정비기반시설은 ▲도로(14,773㎡) ▲공원(2,093㎡) ▲공공공지(795㎡) ▲주차장(800㎡) ▲녹지(6,873㎡)로 분류됐다. 총 1,354세대 중 임대주택 수는 5% 비율을 반영해 68세대(39㎡)로 계획됐다. 용적률과 건폐율은 각각 250%, 15%로 나타났다. 도시계획시설 결정(변경)안에 따라 기존 북쪽에 위치한 주차장은 남쪽 아래로 위치가 바뀌고, 존치 예정인 신촌교회도 주차장 옆으로 이전될 계획이다. 철도시설로부터 쾌적한 주거환경 조성을 위한 3분할된 긴 완충녹지도 계획돼 있다. 완충녹지는 도로와의 연관성을 고려해 마련된다. 또 남서쪽에는 토지의 효율적 이용을 위해 공공공지가 조성된다. 아울러 동쪽에는 주출입구가, 북서쪽에는 부출입구가 예정돼 있다. 추정비례율은 99.1%로 예상됐다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(1.7)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.44억원) ▲75㎡(5.44억원) ▲84㎡(5.93억원) 등으로 산출됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(99.1%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금을 알 수 있다. 단, 추정분담금의 경우, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 변동된다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다.
노량진4구역이 자진 이주기간 6개월 만에 주민 이주를 끝마친 가운데, 최근 정기총회에서 조합이 일궈낸 사업 성과를 공유하는 자리를 가졌다. 조합은 현대건설의 하이엔드 브랜드(디에이치) 도입을 위한 재정비촉진계획(안) 변경에 힘써왔다. 19일 정비업계 따르면 노량진4구역 재건축 조합(오형진 조합장)은 정기총회를 열어, ▲제1호(회계결산 보고 승인) ▲제2호(조합 수행업무 추인) ▲제3호(조합 예산안 결의) ▲제4호(조합 정기총회 개최 비용 승인) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조합원 지위 확인 결의) ▲제7호(세무·회계법인 선정취소 및 계약 해지) ▲제8호(조합정관 변경) ▲제9호(조합 운영규정 변경) ▲제10호(조합 회계규정 변경) ▲제11호(조합장 신임여부 결의) 등의 안건을 통과시켰다. 금번 총회에선 비대위 주축이었던 전 집행부가 참석해 4구역 재건축 사업의 성공을 기원하는 모습을 보이기도 했다. 또한, 토지등소유자들에게 배포된 조합 측 자료에는 ▲21년~22년도 사이의 사업 성과 ▲24년도 촉진계획변경인가 성과 ▲조합원 부담 증가요인 등에 대한 내용이 상세히 담겨 조합원들의 궁금증을 해소시켰다. 조합은 국유지를 적기에 매입해 약 133억원의 비용을 절감했다고 설명했다. 통상 정비사업에서 국유지 매입은 사업시행계획(안) 인가 후 3년 이내 진행토록 돼 있다. 3년을 넘어갈 경우, 매입단가 상승으로 인해 조합의 금전적 부담이 커지기 때문이다. 매입 시기를 놓칠 경우, 토지 감정평가금액이 늘어나서다. 실제 노량진4구역의 평균 매입단가는 3년 이내 455만원, 3년 경과 시 955만원이다. 대략 2배 가량 차이난다. 노량진4구역이 매입해야 할 국유지는 2,657㎡였다. 조합은 시공사와의 지난한 협상을 통해 당초 제안했던 힐스테이트에서 프리미엄 브랜드인 디에이치를 적용하기로 최종 협의했다. 디에이치 브랜드 적용으로 층고는 2.8m에서 3m로 0.2m 상향 조정됐다. 25평을 포함한 전 세대 4베이 구조도 눈길을 끄는 대목이다. 데크 확장을 통해 주차 대수도 세대당 1.2대에서 1.5대로 늘어났고, 커뮤니티시설 면적도 2배 증가했다. 촉진계획 변경(안)에 따라 용적률은 종전 248%에서 263%로 15%p 증가했다. 이를 통해, 예상되는 추가 분양수입은 약 730억원 수준이다. 조합은 대형평형인 42평을 157개 신설하며, 조합원이 큰 평형대를 가져갈 수 있도록 했다. 추가적으로 조합원 물량은 쾌적하다고 평가받는 단지 중앙에 위치시켰다. 입주 후 시장에서 높은 평가를 받을 수 있도록 하기 위함이다. 물론 하이엔드 브랜드 '디에이치' 도입에 따른 공사비 증액은 예견된 수순이다. 조합은 노량진뉴타운 내에서도 다른 구역과 달리, 높은 가격의 일반분양에 자신감을 나타내고 있다. 고급화 설계로 아파트 상품성을 끌어올렸기에, 분양수입 증가분으로 공사비 등의 비용 상승폭을 충분히 상쇄할 수 있다는 게 조합의 설명이다. 오형진 노량진4구역 조합장은 "고급화를 통해 일반분양 수익이 상대적으로 증가하게 될 경우, 노량진4구역의 재평가가 이뤄질 것"이라며 "조합원들이 집을 팔지 않았으면 하는 마음"이라고 설명했다. 이어 "철거 기간 내 남은 인허가 작업을 속도감 있게 진행하고, 현대건설과의 공사비 증액 협의 준비도 차질없이 진행하겠다"고 부연했다.
"집행부와 주민들이 한 마음 한 뜻으로 움직이는 만큼, 4단지는 목동 14개 어느 단지보다도 사업이 신속하게 추진되고 있습니다. 4단지는 목동 1~3단지의 종 상향에 따른 그린웨이에 겹친 단지다 보니, 최종적으로 완성되면 공개공지와 연계돼 녹지공간에 파묻힌 멋진 단지가 될 것으로 기대가 됩니다. 이는 굉장히 큰 관심사 중 하나죠." 이기재 양천구청장은 지난 10일 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동4단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 국회대로에서 안양천까지 이어지는 길을 녹지공간으로 만들어 시민에게 내주는 '녹지 그린웨이'를 통해 공공임대를 대체하겠다는 것이 이 구청장 발언의 요지다. 그린웨이 실현으로 향후 목동엔 총 5.3km에 달하는 유선 형태의 광역 녹지벨트가 조성될 것으로 보인다. 18일 정비업계 따르면 목동4단지는 최근 6단지와 14단지에 이어 세 번째 주자로 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 동해종합기술공사가 맡았다. 목동4단지 정비계획(안) 공람공고 기간은 지난 3일 종료됐다. 이 사업장의 구역면적은 122,825㎡이며, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 96,046㎡로 78% 수준이다. 목동4단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 전체 면적 기준 각각의 비율은 8%, 92%다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공개공지, 공공보행통로 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 공개공지는 목동서로변 전면공지 후퇴부 16m로 조성돼 공공보행통로 그린웨이와의 연결성을 확보할 계획이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(49%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 주민공람(안)에 따라 기존의 사회복지시설은 체육시설로 대체되고, 공원 위치도 국회대로변에서 소공원 북측변으로 옮겨진다. 여기서 공영주차장은 공원하부에 마련된다. 반듯한 녹지선형도 상부 공원화 사업과 연계가 가능하도록 변형된다. 도로의 경우 목동중앙로·목동서로는 25m에서 28m로, 목동서로8길은 15m에서 18m로 확폭된다. 건축배치도를 살펴보면, 최고 49층 건물은 단지 중앙부에 위치하게 된다. 설계를 맡은 나우동인건축사사무소는 49층 건물을 북쪽에 못 두는 이유에 대해 목동3단지와 이격 거리를 확보하기 위함이라고 말했다. 또 남쪽으로 짓더라도 공원과 맞닿아 시각적 안정감을 상실한다는 부연설명이 더해졌다. 총 2,384세대 중 조합원 분양 수와 임대 주택 수는 각각 2,127세대, 257세대로 예상된다. 한편 설명회가 끝날 무렵, 이기재 양천구청장은 재차 마이크를 받아 상세한 설명을 통해 특정 이슈에 대한 주민들의 이해를 도왔다. 우선 목동4단지 인근에 위치한 홈플러스 영업종료와 관련, 이 구청장은 "홈플러스를 내보낸 것이 아니라 25년의 장기계약이 올해 11월 만료되기 때문"이라며 "향후 방송·교육시설, 기업 및 상업시설이 들어올 수 있도록 계획 중"이라고 말했다. 그러면서 "높이는 아파트 수준으로 끌어올릴 계획으로 알려졌으나, 목동 4단지의 일조권에는 전혀 문제가 없을 것"이라고 주민들을 안심시켰다. 이어 목동 단지 내 학교 신설 문제와 관련해선 "현재 5단지에 초등학교 한 곳, 7단지에 중학교 한 곳이 검토되고 있다"면서도 "교육청은 목동이 교육특구라 두 곳만으로는 학생들 수용이 불가능하다는 입장"이라고 설명했다. 이에 이 구청장은 "1~4단지 사이에 초등학교 한 곳을 더 배치해야 한다는 목소리도 있어, 각종 협의를 통해 검토해봐야 한다"고 언급했다.
쌍용건설이 목련3단지 조합원들을 상대로 리모델링이 아닌 재건축을 진행할 경우 '손해배상' 소송을 청구를 할 수밖에 없다는 점을 다시 한번 각인시켰다. 건설사가 일반 조합원들에게 소송을 청구하기 힘들 것이란 세간의 관측을 염두에 둔 행보로 풀이된다. 쌍용건설은 목련3단지 리모델링 시공사로 무이자 대여금(61억원)을 빌려준 바 있다. 현재 목련3단지는 리모델링파와 재건축파로 나뉘어 이견차를 나타내고 있다. 17일 정비업계 따르면 쌍용건설은 목련3단지 조합이 리모델링 사업을 그만두거나, 사전 협의 없이 계약해지를 추진하게 될 경우 빌려준 사업비를 즉시 상환하겠다고 밝혔다. 또한 조합원 상대로 손해배상 청구 차원의 모든 법적조치(가압류 포함)를 취하겠다고 덧붙였다. 일부 조합원이 주장하는 재건축 사업 전환은 애초 검토 대상이 아니라는 점도 강조했다. 목련3단지 조합은 지난 5월 대의원회를 열어 올해 7월 31일까지 리모델링 동의서 징구율(75%)을 달성하지 못할 경우 사업을 접기로 의결했다. 쌍용건설은 이에 즉각 반발했다. 조합의 결정에 반대한다는 입장을 나타냄과 동시에, 동의율 75% 미만으로 리모델링이 불발될 경우 ▲조합 ▲조합원 ▲연대보증인 등에게 손해배상 책임을 묻겠다고 한 것이다. 공사도급계약서 상 건설사가 아닌 조합에 귀책 사유가 있다는 법률적 판단에서다. 앞서 올해 4월 조합 임원 선출 및 권리변동계획(안) 수립을 위한 정기총회를 개최했으나, 총회 성립 정족 수(447명)을 채우지 못하며 사업이 사실상 멈춰섰다. 쌍용건설도 총회가 무산되자, 지체없이 무이자 대여금을 중단했다. 쌍용건설 입장에선 무이자 대여금과 사업 불발에 따른 손해배상 금액을 돌려받을 수밖에 없다. 현재 리모델링 청산비용은 약 322억원으로, 대여금 61억원과 손해배상금 261억원(총공사비의 10%)으로 구성되는 것으로 알려졌다. 목련3단지가 재건축 사업으로 선회할 경우, 기존 리모델링 조합을 해산시키는 과정에서 청산금을 마련해야 하는 상황이다. 조합원들이 십시일반 돈을 모으는 것 외엔 달리 방도가 없는 셈이다. 목련3단지 A조합원은 "1기 신도시 선도지구 지정 관련, 용적률 완화 혜택이 주어진다는 소식을 기점으로 리모델링 사업이 흔들리기 시작한 거 같다"며 "다만 재건축 사업을 진행할 경우 기존 리모델링 대비 얼마나 사업성을 확보할 수 있을지에 대해선 결정된 게 전혀 없다"고 토로했다. 이어 "재건축으로 선회했다 하더라도 인허가권자인 안양시가 법적상한용적률의 1.5배를 완화시켜줄지도 현 시점에서 불확실하다"고 설명했다.
![[단독] 선부연립1구역, 미래새한감정평가 입찰지침 위반 '일파만파'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240624/art_17183414278036_851f0c_178x118_c0.jpg)
안산 선부연립1구역이 지난 달 정기총회를 개최해 미래새한감정평가법인을 정비업체로 선정했지만, 안산시청으로부터 행정지침을 받아 선정을 보류하고 있다. 안산시청은 ▲입찰가격평가 산정 오류 ▲회사평가 배점 검토 ▲이사회 적격심사 배점 부여 오류 등의 행정지도를 내렸고, 조합은 행정지도를 바탕으로 정비업체 순위를 재산정할 계획이다. 14일 정비업계 따르면 안산시 선부연립1구역 재개발 조합(김성수 조합장)은 안산시청으로부터 행정지도를 받아 정비업체를 다시 뽑을 계획이다. 미래새한감정평가법인의 허위 서류제출 의혹이 불거진 데 따른 후속 조치다. 선부연립1구역은 올해 5월 열린 정기총회에서 제8호 안건(정비업체 재선정 및 계약 체결 위임이 건)을 상정, 미래새한감정평가법인을 선정했지만 인허가청으로부터 행정지도를 받아 보완 중이다. 선부연립1구역은 정비업체 선정을 위한 현장설명회 당시, 예가 10억원을 초과하지 못하도록 했다. 미래새한감정평가법인의 입찰금액은 건축연면적(140,405㎡)에 평당 제안 금액(9,100원)을 곱할 경우, 총액은 약 12억7,000만원으로 책정됐다. 애초 입찰지침을 위반한 셈이다. 또한, 미래새한감정평가법인은 책임사업관리자의 정비사업 관련 경력 입증 서류도 제출하지 않은 것으로 전해진다. 안산시청은 입찰지침을 위반한 사항이 있기에, 참여업체의 입찰 관련 서류 및 배점표를 면밀히 검토해 업체를 선정하라고 안내했다. 향후 법적 분쟁 및 소송이 발생할 수 있음을 우려한 대목이다. 조합은 나라장터에 입찰한 업체 순위를 재산정한 뒤, 이사회→대의원회→총회 등 적법한 절차를 거쳐 정비업체를 다시 선정할 계획인 것으로 전해진다. 선부연립1구역은 이달 중 건축심의 신청서를 접수하고, 하반기 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 개최를 목표로 하고 있다. 작년 2월 시공 파트너로는 GS건설을 선정했다. GS건설의 총 공사금액(철거비 포함)은 2,945억원이며, 평당 공사비는 약 576만원이다. 공사기간은 착공 후 40개월이며, 물가상승에 따른 공사비 증액 방법은 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 결정돼 있다. 사업비는 총 1,172억원이다.
중구 중림동398번지가 중구청의 든든한 지원을 믿고 조합직접설립제도를 택한 가운데, '7530프로젝트(75% 동의율 30일만에 달성)'를 기치로 내걸어 동의서 징구에 전력을 다하고 있다. 30일을 목표 기간으로 설정한 건, 성동구 금호21구역이 32일 만에 조합설립 동의서를 확보한 것을 의식한 대목으로 업계는 보고 있다. 현재 4일 만에 동의율 22%가 모아졌다. 17일 정비업계 따르면 중림동398번지 조합설립을 위한 주민협의체(정택근 위원장)는 지난 13일 중구청 주관 하에 조합설립을 위한 주민설명회를 개최했다. 김길성 중구청장은 주민들의 단합된 마음을 강조하며, 빠르게 동의서 징구가 이뤄질 수 있도록 힘을 보태겠다고 밝혔다. 중구청은 지난 2022년 말을 기점으로 '조합직접설립제도'에 행정 지원을 아끼지 않고 있다. 조합직접설립제도는 토지등소유자 주도의 추진위원회를 생략하는 대신, 주민협의체를 만들어 조합 설립을 위한 초기 업무를 진행한다. 주민협의체 위원장은 김길성 구청장이 선임하는 외부전문가로 선임되며, 부위원장은 주민들의 선택을 받은 인물로 선정된다. 부위원장이 향후 조합설립을 위한 창립총회 의장 역할을 맡는다. 통상은 주민협의체 부위원장이 조합장이 되는 수순이지만, 토지등소유자들 중 다른 후보가 나올 경우 선의의 경쟁을 펼쳐야 한다. 중림동398번지는 조합 임원(조합장·이사·감사) 및 대의원 선거를 위한 선거관리위원회 구성에도 착수했다. 주민협의체는 이달 24일(월)까지 토지등소유자를 상대로 선관위 신청서를 받을 예정이다. 선관위가 될 경우, 조합 임원 및 대의원 후보에 나설 수 없다. 중림동398번지 일대의 대지면적은 28,315㎡로, 용도지역은 기존 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향됐다. 주택규모별 건설 비율은 791세대로 ▲40㎡이하(83세대) ▲40㎡~60㎡(427세대) ▲60㎡~85㎡(281세대)로 분류된다. 임대주택은 191세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(222%) ▲허용용적률(238%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 상한용적률은 공공시설 기부채납에 따른 용적률 완화, 법적상한용적률은 주택 건설에 따른 상한용적률이 완화된 값을 의미한다. 종전자산가치 추산 결과, 해당 사업지의 종전자산 가격은 약 2,743억원으로 추산됐다. 이는 국공유지와 현금청산 대상을 제외한 값이다. 일반분양가는 평당 4,000만원으로, 대상지 주변의 신축 아파트 단지 가격과 시장동향을 고려해 최근 거래가격의 90%수준으로 책정됐다. 평당공사비는 800만원으로 예상됐다. 추정비례율은 106.95%로 산출됐다. 이는 종후자산평가총액(약 7,311억원)에서 총 사업비(약 4,377억원)을 빼고 권리자들의 종선자산총액(약 2,743억원)으로 나눈 결과값이다. 다만 오는 8월 국토교통부가 재개발 임대주택의 인수가격을 상향 조정할 가능성이 크기 때문에 분양수입 증가로 인한 사업성 향상이 예상된다. 특히 비례율의 경우 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 가격이 변동될 수 있다. 일반분양가는 ▲39㎡(6억6700만원) ▲59㎡(10억5,600만원) ▲84㎡(13억6,700만원) 등으로 산정됐고, 조합원분양가는 ▲39㎡(5억6,700만원) ▲59㎡(8억9,800만원) ▲84㎡(11억6,200만원)으로 나타났다. 조합원분양가는 서울시 실태조사 가이드라인을 참고해 일반분양가의 85% 수준으로 결정됐다. 아울러 설명회 말미엔 조합 정관에 새롭게 추가될 내용에 대한 설명도 이어졌다. 눈여겨볼만한 점은 조합 집행부의 보수 관련 내용이다. 적잖은 사업장에서 집행부 보수(월급+상여금) 관련 이슈는 계속 제기된다. 중림동398번지는 조합 임원의 보수 책정 기준을 정관에 명확히 기재했다. 보수 기준은 ▲조합장(공무원 5급 8호봉) ▲상근임원(공무원 6급 9호봉) ▲상근직원(공무원 7급 10호봉) 등으로 책정됐다.
강북구 미아동 791-2882번지(소나무협동마을) 일대가 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 추진한다. 34년간 북한산 고도제한 규제를 받았지만, 최근 서울시가 높이제한을 풀어주면서 사업 추진동력을 얻었기 때문이다. 소나무협동마을은 박원순 전 서울시장이 도시재생사업을 추진했던 곳이지만, 실질적인 주거환경 개선이 이뤄지진 않았다. 14일 정비업계 따르면 강북구청은 최근 미아동 791-2882번지 일대 토지등소유자들에게 신속통합기획(안)을 공개했다. 핵심은 북한산 고도지구 재정비에 따른 건축물 높이제한 완화다. 소나무협동마을은 고도지구에 속해 있어 7층까지밖에 짓지 못한다. 다만, 서울시가 규제를 풀어주면서 최대높이 28m에서 평균높이 45m로 아파트를 지을 수 있는 환경이 조성됐다. 사업 대상지가 역세권 조건(지하철역 승강장 경계부로부터 250m 이내)에 부합할 경우, 45m 내에서 완화 가능하다. 건축한계선은 구역 경계로부터 최소 3m 이상 띄어서 배치해야 한다. 건축한계선에서 15m 구간까지는 건축물 높이를 28m로 유지해야 한다. 조망권 확보를 위해서다. 주요 조망 가로는 ▲도봉산길 ▲무수천변 ▲우이천변 ▲인수봉로 ▲삼각산로 등이 있다. 용적률 계획은 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(225%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 고도제한 완화를 받기 전, 소나무협동마을의 용적률은 164%에 그쳤다. 기준용적률(190%)에 비해 26%p를 손해보는 구조였다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성을 의미한다. 열악한 거주환경임에도 불구, 재개발을 추진하지 못했던 이유다. 소나무협동마을은 45m 고도제한 완화 덕택에 용적률을 최대 240%까지 확보할 수 있게 됐다. 고도제한 완화 전 용적률(164%)보다 76%p 증가했다. 사회복지시설과 공공공지, 공원 등을 기부채납해 얻은 수치다. 신속통합기획(안) 상 예상되는 주택공급 물량은 약 2,500세대 내외로 추정된다. 용도지역은 제2종(7층이하)에서 제2종으로 1단계 종상향이 이뤄지게 된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 구역 내 존치 건물은 ▲주하늘교회 ▲삼양교회 ▲종합복지센터 ▲사회적 경제지원센터 ▲차고지 등이다. 이전계획이 잡혀 있는 건물은 솔마루와 키움센터, 청소년아지트 등이다. 사업대상지 내 자율주택정비사업이 진행되는 곳은 제척된다. 마찬가지로 솔샘로를 따라 형성된 상가지역과 SK주유소도 재개발 대상에서 빠진다. 택시 차고지는 협의 후 결정된다. 소나무협동마을은 지형과 입지적 특성을 고려해 4개 구역으로 나뉘어 개발된다. 북한산과 인접한 A영역은 경관을 확보하기 위해 10-15층 규모로 저층 판상형 주동과 테라스하우스가 배치될 것으로 보인다. 삼양초 인근의 B영역은 7-20층 규모로 클러스터 주동과 고층 타워형 주동의 혼합배치가 예상된다. 미양초 인근의 C영역은 12-15층 규모로 공공보행가로와 연계한 커뮤니티 공간이 계획됐으며, 역세권 위치의 D영역은 7-25층 규모로 고층타워형 주동 배치가 이뤄질 전망이다. 보행동선 계획(안)에 맞춰 공원녹지와의 연계를 통한 보행녹지체계도 구성된다. 솔샘역-삼양초-삼양역을 연결한 공공보행가로가 마련되고, 북한산 조망을 고려한 경관보행가로도 만들어질 계획이다. 단지 내 진입과 주민 편의를 고려한 생활중심가로가 마을 중심부를 크게 가로지르며, 학교-공원-SOC시설을 연계한 안전중심가로도 상층부에 형성된다. 대상지 규모를 고려해 차량 출입구는 4개소로 예정돼 있다. 마을 주변 곳곳엔 ▲진입 마당 ▲중앙 마당 ▲놀이마당(어린이 놀이터) ▲쉼터 정원 ▲주민 운동시설 ▲마을 텃밭 등이 조성된다. 서울시는 구역계 변경을 통해 벽산아파트 부지 일부를 대토하고 미아1구역 일부 편입과 미아7구역 경계부 정리를 계획 중이다. 다만 솔샘로와 삼양로 일대 상가들이 재개발 반대 탄원서를 제출하는 등 반대가 있어 충분한 사전협의도 병행해야 하는 과제를 안고 있다. 서울시는 다음 달까지 신속통합기획(안)을 확정지어 강북구청에 내려보낼 계획이다.
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