발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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노원구 소재 월계동신이 연내 이주 및 착공을 목표 과업으로 설정한 가운데, '강북 대개조'에 힘을 싣는 HDC현대산업개발이 시공을 맡은 만큼 주민들의 기대감도 증폭되는 분위기다. HDC현대산업개발이 맡은 광운대역세권 프로젝트는 수십 년간 베드타운 기능만을 전담해 온 노원구 일대를 역동적인 경제 도시로 탈바꿈하는데 영점이 맞춰져 있다. 월계동신은 광운대역에서 채 1km도 떨어져 있지 않은 재건축 사업장이다. 27일 정비업계 따르면 월계동신 재건축 선거관리위원회는 다음 달 27일 임원(이사·감사) 선출을 위한 총회를 진행한다. 이사 선출인원은 최소 5인에서 최대 7인이며, 감사는 1인이다. 임기는 선출일로부터 3년이다. 후보자등록기간은 이달 28일 오후 6시까지다. 임원 선거에 나갈 수 있는 자격 요건은 ▲건축물 또는 토지를 5년 이상 소유 ▲선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주 등이다. 월계동신은 HUG보증 업무를 마치고, 신속한 조합원 이주와 연내 착공을 달성하겠다는 목표다. HUG보증을 받아야 이주비 대출이 나온다. HDC현대산업개발과 착공을 전제로 한 공사비 증액 협의도 지난해 마무리했다. 착공을 위한 사전 절차를 빠르게 이행해야 조합원들 입장에선 불필요한 비용을 최소화할 수 있다. 공사비 증액 협상에서 '공사비 산정 기준연월일'을 정했기 때문이다. 이 시기를 지날 경우, 물가상승분이 추가 반영된다. 일례로, 노원구에 위치한 상계2구역은 지난해 관리처분계획(안)이 한 차례 부결된 이후 인허가 일정이 모두 밀리고 있다. 상계2구역의 시공사인 대우건설과 동부건설의 공사비 기준연월일은 지난 2023년 10월 1일이다. 대우건설과 동부건설은 건설공사비지수(한국건설기술연구원 발표) 변동분을 실시간으로 반영하고 있다. 관리처분계획(안) 수립 및 인허가 절차가 지연될 경우, 실제 착공까지 걸리는 시간도 당연히 늘어난다. 월계동신은 지난해 공사비 증액 협상을 마쳤기 때문에, 이주 및 철거, 착공 시기가 중요해졌다. 당초 HDC현대산업개발이 자체 산출한 적산금액은 평당 790만원이었고, 조합에 처음 제안했던 공사비는 695만원이었다. 조합과 충분한 공감대를 형성하고 이견을 좁혀나가는 과정을 거쳐, 최종 합의된 금액은 평당 657만원이다. 최초 산출한 적산금액(790만원)과 비교하면 약 16% 감액된 수치다. 현재 시공사를 선정하고 있는 사업장 대부분은 800만원을 훌쩍 넘기고 있다. 월계동신 재건축 사업은 '광운대역세권' 프로젝트의 수혜도 볼 것으로 전망된다. 오세훈 서울시장은 지난 26일 '강북권 대개조' 기자설명회에서 광운대역세권 사업을 통해 대기업 본사를 유치할 계획이라며, 이미 본사 이전을 제안해왔다고 답했다. 바로 월계동신 시공사인 HDC현대산업개발이다. 광운대역세권 사업지에는 공동주택(3,173세대)을 비롯, 업무용오피스와 호텔 등이 건립될 예정이다. 월계동신이 재건축을 통한 건립 예상 세대 수는 1,070세대로, ▲조합원(829세대) ▲보류시설(3세대) ▲일반분양(172세대) ▲임대주택(66세대)으로 구성된다. 전용면적 별 공급 세대 수는 ▲33㎡(83세대) ▲45㎡(37세대) ▲59㎡(539세대) ▲84㎡(411세대) 등으로, 국평인 84㎡는 조합원들만 입주 가능하다. 사업대상지 면적은 43,886㎡며, 건축연면적은 173,007㎡이다.
한남5구역 조합이 공식적으로 진행한 건설사 간담회에 총 5개 건설사가 참석했다. DL이앤씨가 오랜 기간 수주에 공을 들여온 것으로 전해지는 가운데 조합원들은 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여해 주길 기대하고 있다. 조합원 입장에선 입찰경쟁이 이뤄져야 유리한 공사조건을 확보할 가능성이 높아진다. 앞서 한남5구역은 대형 건설사 10곳에 등기우편을 보내 간담회 참석을 요청했고, 이에 5개 건설사가 응했다. 27일 정비업계 따르면 한남5구역 건설사 간담회에 ▲현대건설 ▲HDC현대산업개발 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨가 참여했다. 이 자리에서 조합장을 포함한 집행부 임원들은 입찰 참여를 적극적으로 독려했다. 조합은 4월 초 예정된 건축심의를 준비함과 동시에 시공사 선정에 필요한 설계도서 및 물량산출 작업을 진행하고 있다고 밝혔다. 용산구청으로부터 시공사 선정계획(안)을 검토받은 뒤 5월 중 공고를 낼 예정이다. 한남뉴타운 중 올해 시공사 선정을 예고한 곳은 한남4구역과 한남5구역이다. 한남2구역에서 대우건설과 롯데건설이 치열하게 맞붙은 것과 마찬가지로, 한남4구역과 한남5구역 조합원들 역시 경쟁입찰을 기대하는 여론이 형성되고 있다. 일각에선 건설사와 집행부 간, 그리고 건설사 간에도 일정 부분 논의는 진전됐을 것이란 관측이 제기된다. 간담회에 참석한 5개 건설사의 참여 배경에 관심이 쏠리는 이유다. 삼성물산은 지난해 한남5구역에 빌려줬던 사무실 임차보증금 반환을 요청했다. 한남4구역과 한남5구역에서 시공사 선정 일정이 잡힌 만큼, 도시및주거환경정비법 상 '재산상 이익제공 금지' 위반 이슈를 사전에 차단하기 위한 행보로 풀이된다. 삼성물산은 한남5구역 내 조합원과 직접 임대차계약(임차보증금 4,500만원)을 체결했고, 해당 물건은 추진위원회 시절부터 사무실로 활용됐다. 삼성물산은 한남4구역에 관심을 내비치고 있다. 한남5구역은 지난해에도 정보공유 목적의 간담회를 열기 위해, 총 10개사에 참석 요청문을 발송했다. 공문 발송 대상은 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 등이었다. 한남5구역은 조합운영비와 사업비를 조합원들로부터 조달하고 있다. 조합원 개인당 이자율은 연 8%로, 시공사 계약 후 원리금을 일시상환할 계획이다.
개포우성7차가 올해 2월 조합설립인가를 시작으로 재건축 사업에 착수한다. 정비업체를 포함한 주요 협력업체 라인업도 곧 꾸릴 예정이다. 현재 정비업체 자리에는 주성C.M.C가 조합 측과 긴밀한 관계를 맺고 있는 것으로 전해진다. 정비업체는 조합원들이 총회에서 직접 뽑아야 한다. 준비위원회 당시 개포우성7차 사업을 지원했던 공공지원 정비업체였던 동우씨앤디의 동행은 종료됐다. 27일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합(마종혁 조합장)은 이달 6일(수)부터 29일(금)까지 기술·품질자문단을 모집한다. 기술자문단은 ▲건축(설계·시공) ▲구조(건축구조) ▲토목·조경 ▲기계·설비 ▲전기·통신 등이 모집분야다. 개포우성7차 설계사는 디에이건축이다. 품질자문단은 ▲인테리어 ▲건축자재 ▲미술전공 등으로 구성될 예정이며, 인테리어·색상에 관심 많은 주부들을 우대하겠다는 게 조합의 방침이다. 개포우성7차의 사업시행구역은 강남구 일원동 615번지 일대로, 토지 면적은 48,983㎡다. 공동주택 획지면적은 44,325㎡며, 건축연면적은 213,305㎡다. 용적률 인센티브를 받게 위해 기부채납하게 될 공공기반시설은 ▲소공원(1,450㎡) ▲연결녹지-폭12m(2,269㎡) ▲가감속차로 도로 설치(938㎡) ▲건축물(공공임대주택) 기부채납 환산부지(514㎡) 등이다. 기부채납(순부담) 비율은 약 7.9%다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(250%) 등으로 계획이 수립됐다. 개포우성7차는 건축심의를 준비하는 과정에서 용적률 체계 내에서 재건축 사업을 진행하게 된다. 기준용적률에서 허용용적률까지 받은 인센티브(17%p) 항목은 ▲우수디자인(5%) ▲장수명주택 우수등급이상(6%) ▲지능형건축물 4등급(6%)으로 구성돼 있다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 얻게 될 인센티브의 절반(50%)은 공공임대주택으로 의무 제공해야 한다. 개포우성7차는 올해 2월 2일 조합설립인가를 받은 직후, 조합 사무실도 새롭게 단장을 마쳤다. 지난 2022년 4월 주민제안을 통해 정비구역 지정 고시를 받았다. 당초 서울시는 개포우성7차와 인접해 있는 개포현대4차의 통합재건축을 권고했으나, 2개 아파트 단지의 이해관계가 맞지 않아 단독개발로 바뀌었다. 총 주택공급물량(예상)은 1,234세대로, 이중 공공임대주택은 179세대다. 현재 802세대인 개포우성7차는 재건축이 완료될 경우 1,234세대로 바뀐다. 이중 1,055세대가 조합원·일반분양이며, 공공 임대주택은 179세대다. 공공 임대주택은 정비계획 용적률 완화에 따른 24세대와 법적상한용적률 적용에 따른 155세대로 다시 분류된다. 개포우성7차의 기존 용적률은 157%로, 최종 용적률은 서울시 건축위원회 심의를 통해 확정된다. 현재 건축심의 상에는 수서경찰서·디에이치자이개포를 마주보는 가장자리에 공원을 만들고, 중동중·고등학교로 건너는 대로변에는 연결녹지가 들어설 계획이다. 주출입구는 지금과 똑같다. 최대 35층까지 올라가는 1동은 단지 가운데 위치할 것으로 보이며, 디에이치자이개포·개포현대4차아파트·개포한신아파트와 인접한 라인은 10층~18층 이내로 지어진다. 개포우성7차는 협력업체(정비업체·세무·로펌·감정평가·법무사 등) 선정도 곧 나설 예정이다. 현재 상가 분할소송을 진행하고 있다.
현대건설이 올해 첫 수주경쟁에서 포스코이앤씨를 누르고 여의도 한양아파트 시공권을 확보했다. 양사 모두 진심을 다했고, 실제로 마지막까지 접전이었기에 시공사 자리를 누가 꿰찰지는 정비업계 가장 큰 관심사였다. 결과적으로 수익모델을 짜온 현대건설이 시공사로 선정됐다. 현대건설은 올해 한남4구역과 신반포2차를 거쳐 내년 압구정에 입성한다는 계획이다. 여의도 한양은 한강변 포트폴리오의 첫 단추인 셈이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 지난 23일(토) 전체회의를 열어, ▲제1호 안건(협력업체 선정 및 계약체결 사항 승인) ▲제2호 안건(전체회의 참석비용 지급) ▲제3호 안건(시공사 선정 부정행위 단속 포상금 지급) ▲제4호 안건(시공사 선정 및 계약체결) ▲제5호 안건(시공사 입찰보증금 사업비 전환 승인) ▲제6호 안건(사업시행자 위임사항 의결) 등을 모두 의결했다. 시공사 자리는 현대건설이 꿰찼다. 현대건설은 여의도 최초의 하이퍼엔드 상품(THE H YEOUIDO 1st)을 제안, 조합원들도 정비사업을 통해 개발이익을 공유하는 개념을 가져왔다. '환급금'이라는 단어를 수주 현장에서 적용한 전략이 유효했다. 현대건설은 지난해 합동홍보설명회에서 환급금이라는 개념은 시공사에서 금전적 이익을 제공하는 것이 아닌, 좋은 상품을 만들어 시장에서 비싸게 파는 것임을 명료하게 밝혔다. 윤영준 현대건설 대표도 현장을 방문해, 원가를 초과하더라도 최고의 품질을 바탕으로 약속한 개발이익을 돌려주겠다며 힘을 보태기도 했다. 물론 최근 지정고시된 여의도 한양아파트의 정비계획(안)을 살펴보면, 기존보다 공공임대주택이 32세대 줄었다. 종전(128세대) 대비 약 25% 감소했다. 기부채납 계산식이 바뀐 탓이다. 표준건축비로만 매각할 수 있는 공공임대주택은 조합 입장에서 사업성을 떨어트리는 요인이다. 물론 공공임대주택을 내놓기 때문에 반대급부로 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 비례율은 지난해 98.57%에서 94.45%로 약 4%p 빠졌다. 시공사인 현대건설과 사업시행자인 KB부동산신탁은 바뀐 정비계획(안)을 기준으로, 개발이익을 늘리기 위해 협업해 나갈 전망이다. 현대건설은 올해 성남도환중2구역을 단독입찰해 수주한 뒤, 한양아파트에 이어 현재 가락삼익맨숀 수주도 앞두고 있다. 현대건설은 올해 치열한 경쟁입찰이 성립될 것으로 보이는 한남4구역과 신반포2차에 전력을 다할 것으로 업계는 보고 있다. 두 곳 모두 대형 건설사들의 오랜 관심을 받아왔던 곳이라 경쟁입찰로 진행될 가능성이 높게 대두된다. 한강변 재건축 포트폴리오 확보 차원에서 주요 격전지로 분류된다. 올해 3월 현대건설이 배포한 보도자료(성남도환중2구역)를 살펴보면, 한남4구역과 신반포2차, 압구정을 향한 수주 의지를 엿볼 수 있다. 금일 배포한 여의도 한양아파트 보도자료에도 해당 사업장들의 이름이 명시돼 있다. 전략적 수주 사업장을 대외적으로 공표한 것이다. 윤영준 현대건설 대표이사가 여의도 한양아파트 현장을 방문한 '이례적인 행보'도 같은 맥락에서 볼 수 있다. 여의도 한양아파트에서 승기를 잡은 뒤, 한남4구역과 신반포2차로 넘어간다는 게 현대건설 도시정비사업부문 계획으로 보인다. 한남4구역과 신반포2차는 압구정으로 가기 전, 사실상 대형건설사들의 전초전이 될 전망이다. 압구정 재건축 단지들은 현재 정비계획 변경(안) 수립 및 입안절차를 진행 중이다. 정비계획 변경(안) 확정 후 시공사 선정에 나서게 된다. 현대건설은 작년 12월 조직개편을 통해 '압구정재건축수주TF팀'을 신설했다. 수장은 박성하 현대건설 팀장이 맡고 있다. 압구정 수주를 위한 다른 대형 건설사들의 움직임도 덩달아 빨라지고 있다. 현대건설의 수주 시계가 빠를 것으로 전망되는 가운데, 기수주한 사업장 내 공사비 갈등도 빠르게 매듭을 지어야 한다는 지적도 나온다. 현대건설은 ▲대조1구역 ▲반포주공1단지1·2·4주구 ▲홍제3구역 등에서 조합 집행부와 공사비 증액 협상을 진행하고 있다. 현대건설은 지난해 도시정비사업 부문에서 4조6,122억원의 수주액을 쓸어담으며 5년 연속 1위 타이틀을 거머쥐었다.
서초구 방배삼호가 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행 중인 가운데, 최근 법정 절차인 주민설명회까지 완료했다. 방배삼호는 구역계 안에 4개 상가동이 있는 만큼, 향후 사업을 진행하는 과정에서 상가와의 원만한 협의가 중요할 것으로 관측된다. 26일 정비업계 따르면 서초구청 재건축사업과는 이달 방배삼호아파트 재건축 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 방배열린문화센터에서 개최했다. 도시계획업체인 제일엔지니어링이 정비계획(안) 발표자로 나섰다. 방배삼호는 작년 11월 주민들이 정비계획(안)을 제안했고, 서울시·구청과의 협의를 거쳐 현재 공람공고가 진행 중이다. 주민들이 제안한 정비계획(안)에서 달라진 주요 내용은 ▲공원(위치·종류·면적 변경) ▲배치구간 축소 ▲단지 내 도로 입체적 결정을 통한 지하공간 활용 등이다. 우선적으로 살펴봐야 할 내용은 공원이다. 서초구청은 공원을 단지 외곽으로 빼고, 공원이 빠진 자리는 복합용지로 대체했다. 복합용지는 주상복합아파트를 생각하면 된다. 하층부에는 상가, 중·상층부에는 아파트가 들어선다. 공원의 종류도 문화공원에서 어린이공원으로 바뀌었다. 법적으로 공원 의무 면적은 계획 세대(1,005세대) 당 3㎡다. 단순 계산으로 3,015㎡ 이상의 공원이 필요하다. 두 번째, 분산돼 있던 상가를 방배로43길에 집중 배치하는 내용으로 변경됐다. 마지막으로는 서초구청이 소유한 단지 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)를 입체적 결정을 통해 주민들이 지하공간을 이용할 수 있도록 했다. 지하공간은 단지 간 통합주차장으로 활용될 예정이다. 지하 2m에서 지상 6m까지는 민간에서 사용하도록 할 예정이다. 재건축을 통한 예상 세대 수는 1,005세대다. 이중 공공임대주택 100세대(59㎡)를 제외한 905세대가 분양대상이다. 분양대상은 전용면적별로 ▲59㎡(297세대) ▲84㎡(498세대) ▲101㎡(42세대) ▲130㎡(42세대) ▲152㎡(26세대) 등으로 구성된다. 추정분담금 산출 업무는 박영균 제일감정평가법인 이사가 수행했다. 추정비례율은 86.51%로 산출됐다. 총수입(2조412억원)에서 총비용(5,524억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(1조7,209억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 종전자산추정액에 추정비례율(86.51%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 신청한 평형대의 조합원 분양가(종후자산평가)와 비교해 분담금·환급금을 계산할 수 있다. 추정비례율 계산식에서 가장 중요한 일반분양가와 공사비는 각각 평당 6,800만원, 750만원으로 가정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 95%를 적용했다. 공공임대주택 매각은 표준건축비(국토교통부고시 제2023-64호)만 받는다. 방배삼호가 위치한 서초구는 분양가상한제를 적용받는다. 일반분양가를 결정하는 건 서초구청 분양가심의위원회다. 방배삼호는 서초구 방배동 758-4번지 일원에 위치해 있으며, 구역면적은 46,525㎡다. 현재 세대 수는 804세대, 상가는 131개(건축물대장 기준)다. 상가는 ▲삼호 아파트상가 1동(12개) ▲삼호 아파트상가 2동(12개) ▲삼호상가(44개) ▲삼호종합상가(63개) 등으로 구성돼 있다. 지난 1976년 사용승인 이후 40년이 경과한 아파트로, 6년 전 안전진단 D등급을 받았다. 아파트 단지 안쪽으로 서초구가 소유한 5개 도로가 관통한다. 방배삼호는 현대멤피스, 쌍용예가, 래미안방배와 함께 아파트 지구단위계획에 포함돼 있다. 지구단위계획은 대규모주거단지 재건축에 따른 광역 차원의 관리방안이다. 방배삼호가 정비구역으로 지정될 경우 기존 지구단위계획에서는 빠진다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(300%) 등으로 계획돼 있다. 방배삼호 정비계획(안)을 설명하는 자리에는 롯데건설이 참석했다.
가락극동 조합이 황성훈 조합장을 필두로 한 신임 집행부 구성에 힘쓰고 있다. 2기 집행부는 예상 세대수를 줄이는 대신 중·대형 평형을 늘리는 방향으로 사업을 이끌 예정이다. 25일 정비업계 따르면 가락극동 재건축 조합(황성훈 조합장)은 지난 달 대의원회를 열어 ▲제1호(1기 조합장 집행업무 문제점에 따른 법적조치) ▲제2호(정비업체·자문변호사 해지) ▲제3호(조합업무 검토를 위한 TF팀 구성) ▲제4호(분양가상한제 폐지를 위한 인근아파트 연합의 건) ▲제5호(조합 자문변호사 수의계약 체결) ▲제6호(정비업체 선정방법 결정) ▲제7호(2024년 정기총회 개최 연기) ▲제8호(조합사무실 이전) 등의 안건을 모두 통과시켰다. 1기 집행부에서 기존 정비업체였던 동우씨앤디는 대의원회에서 용역계약을 해지하는 방향으로 결론이 났다. 조합은 지난 달 27일 정비업체 선정을 위한 일반경쟁입찰 공고를 냈다. 입찰제안서는 이달 18일(월)까지가 마감 기한이었다. 참여 업체는 현장설명회에서 배부받은 입찰지침서에 따라 서류를 제출해야 하며, 입찰 마감 전까지 입찰보증금(입찰액의 5%)도 내야 한다. 정비사업계약업무처리기준과 공공지원 정비업체 선정기준을 따른다. 설계업체였던 희림건축의 경우, 조합원들의 다양한 의견을 청취해 대안 설계(안) 마련에 매진하고 있다. 기존 설계(안)보다 개선된 내용의 결과물을 만들어야 하는 상황이다. 신임 집행부는 기존 975세대에서 945세대로 세대 수를 줄이는 대신, 중·대형 평형 위주로 사업계획을 다시 수립하겠다는 방침이다. 사업기간이 길어지는 것을 방지하기 위해 경미한 범위 내에서 설계변경을 진행할 것으로 전해진다. 가락극동은 송파구 가락동 192번지 일대 위치해 있다. 구역면적은 40,115㎡며, 건축연면적은 161,356㎡다. 건축연면적은 아직 사업시행계획(안) 인가를 받지 못한 만큼 확정된 숫자는 아니다. 지하3층-지상35층 총 975세대를 짓는 재건축 사업으로, 토지등소유자와 조합원 수는 각각 591명, 572명이다. 지난 2013년 10월 안전진단을 통과한 뒤, 2020년 조합설립인가를 받았다.
반포주공1단지3주구가 최근 관리처분계획(안) 변경을 위한 총회를 성료한 가운데, 오는 3월 27일 개정되는 [재건축초과이익 환수에 관한 법률] 관련 설명회도 진행됐다. 추정분담금 산출 업무를 맡은 대화감정평가법인이 반포주공1단지3주구 조합원들을 대상으로 재건축부담금의 개요와 법령 개정에 따른 완화 내역을 자세하게 설명했다. 25일 정비업계 따르면 반포주공1단지3주구(노사신 조합장)는 관리처분계획(안) 변경을 통해 조합원 동호수 추첨 등의 후속절차를 진행할 수 있게 됐다. 정기총회에서 조합원들의 관심이 집중된 분야는 '재건축부담금'이다. 재건축부담금은 재건축 초과이익에 부과율을 곱해 계산된다. 재건축 초과이익은 종료시점주택가액에서 3가지 항목(개시시점주택가액·정상주택가격 상승분·개발비용)을 뺀 값이다. 재건축부담금은 사업시행계획(안) 고시일로부터 3개월 이내 예정액이 조합원들에게 통지된다. 준공인가(정비사업 종료시점) 이후엔 실제 내야 할 부담금이 고지된다. 올해 3월 27일부로 시행되는 재건축부담금 완화 개정(안)의 핵심 내용으로는 ▲종료시점주택가액 계산 시, 임대주택 수입 제외 ▲개시시점주택가액의 개시시점 변경(최초 추진위원회 승인일→ 최초 조합설립인가일) ▲정상주택가격 상승분 계산시, 산정기준 변경 ▲개발비용 포함내역 확대(공공임대주택 건설 비용과 신탁수수료 등 추가) 등이다. 구간별 부과율과 1세대1주택자 부담율 완화도 개정(안)에 포함됐다. 반포주공1단지3주구는 공공임대주택이 없기 때문에 종료시점주택가액을 계산할 때 완화된 내용을 적용받지 않는다. 따라서 종료시점주택가액을 계산할 때, 일반분양분(종료시점)과 조합원분양분(종료시점)을 합치면 된다. 일반분양분(종료시점)은 분양시점 분양가로 계산하고, 조합원분양분(종료시점)은 한국부동산원이 부동산가격공시위원회(외부 전문가로 구성) 심의를 거쳐 결정된다. 종료시점 조합원분양분을 계산할 때, 조합이 개입할 여지는 아예 없다. 통상 공동주택 공시가격으로 결정된다. 개시시점주택가액을 계산할 때, 개시시점을 변경시켜준 것도 반포주공1단지3주구와는 관련이 없다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조(기준시점 등) 제2항을 살펴보면, 개시시점부터 종료시점까지 기간이 10년을 초과할 경우엔, 종료시점으로부터 역산해 10년이 되는 날을 개시시점으로 본다는 단서 규정이 있다. 대부분 서울시내 재건축 사업장은 조합설립인가 후 종료시점(준공인가)까지 10년이 넘어갈 수밖에 없다. 반포주공1단지3주구의 준공인가 목표 시점은 2026년 7월이다. 조합설립인가일은 2014년 12월이다. 준공인가 예상일(2026년 7월)을 맞추더라도 이미 10년이 넘어갔다. 준공인가 예상일로부터 10년을 역산하면, 개시시점은 2016년이 된다. 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 바꿔주는 법 개정안이 대부분의 재건축 사업장에서 완화된 영향을 주지는 않을 것으로 업계는 보고 있다. 반포주공1단지3주구는 재건축 부담금을 조금이라도 줄기 위한 목적의 일환으로, 전 시공사인 HDC현대산업개발 손해배상금액(약 180억원)을 개발비용에 포함시켰다. 비용이 늘어날 경우 재건축 부담금을 결정하게 될 '과세표준'이 줄어들 수 있기 때문이다. 최근 반포동 내 A사업장은 곧 재건축 부담금이 부과될 예정이다. 다만, 미실현이익에 대한 과세라는 점에서 A사업장은 현재 관련 소송을 준비 중인 것으로 전해진다.
하우징워치가 시공사 조기선정을 위한 포럼(무료)을 개최한다. 홈페이지를 통해 사전 접수를 마감한 결과, 300명 이상의 시민들이 신청서를 제출했다. 추가 접수는 현장에서만 가능하다. 하우징워치는 시공사 조기선정을 위한 포럼 행사를 오는 24일(일) 오후 1시 30분부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에 개최한다. 포럼은 ▲해안건축(CM업무의 실효성) ▲법무법인 한별(표준공사계약서 톺아보기) ▲대우건설(총액입찰 도입, 내역입찰과의 차이점은) 등 3개 세션으로 구성된다. 금번 포럼은 시공사 선정 시기(사업시행계획→조합설립인가) 변동에 따른 대응방법을 함께 공유할 수 있는 담론의 장이 될 전망이다. 시공사 선정은 '정비사업의 꽃'이라 불리울 정도로 조합원들의 최대 관심사다. 눈에 보이지 않는 건축물을 실물로 만들어주는 협력업체가 바로 시공사이기 때문이다. 물론 현재 정비사업이 처한 사업 여건은 녹록지 않다. 사업비의 상당 부분을 차지하는 '공사비' 증액을 두고 이슈가 끊임없이 생겨나고 있는 탓이다. 이에, 서울시는 시공사 선정 시기를 조합설립인가 후로 앞당겼고, 최근에는 전면 개정한 표준공사계약서까지 만들어 배포했다. 포럼의 첫번째 순서는 김정현 해안건축 상무가 진행한다. 현재 시공사 선정을 앞둔 사업장에서 'CM(건설사업관리)' 업체를 뽑아야 하는지에 대한 조합원들 간 갑론을박이 펼쳐지고 있다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄여준다. 2세션 발표를 맡게 될 박지환 법무법인 한별 변호사는 표준공사계약서에서 쟁점이 될 항목들을 하우징워치 독자들과 꼼꼼히 살펴볼 예정이다. 표준공사계약서는 권고자료일 뿐, 실제 조합과 시공사가 체결하는 공사계약은 법령에서 정한 사항 이외에는 법적 구속력을 갖지 않는다. 오롯이 당사자 간 합의에 의거한다. 박지환 변호사는 하우징워치 포럼에서 ▲설계변경 ▲물가변동 ▲공사비 검증 등의 내용을 강연한다. 마지막 세션은 박재현 대우건설 지사장이 다시 도입된 '총액입찰'에 대한 설명을 진행한다. [서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준]의 주요 개정사항으로는 ▲공사비 총액입찰 방식 도입 ▲설계도서 작성_기본설계도면 작성 방법 ▲사업시행인가 후 공사비 검증 의무화 등이 꼽힌다. 박 지사장은 개정사항을 중심으로 유익한 내용을 압축적으로 전달할 예정이다. 조합장을 포함한 집행부 임원들의 관심이 집중될 것으로 관측된다. 이밖에 '총회 전자투표' 업체로 유명한 레디포스트의 발표도 예정돼 있다. 레디포스트는 전자적 의결시스템을 통해 전자투표부터 전자등기, 실시간 집계를 가능하게끔 하는 전자총회 서비스 업체다. 국내 최초로 과학기술정보통신부와 국토교통부로부터 [ICT 규제 샌드박스] 실증특례 승인을 받은 스타트업이다. 곽세병 레디포스트 대표는 총회 전자투표와 관련한 상세 설명을 진행한다. 진현우 하우징워치 대표는 "포럼은 시민들을 위한 무료 행사이지만, 원론적인 내용으로 독자들이 시간을 허비하게 만들지 않을 것"이라며 "재개발·재건축의 깊이를 취재하는 하우징워치의 색깔을 포럼에서도 분명하게 보여줄 것"이라고 말했다. 이어 "하우징워치는 현장에서 조합 집행부와 조합원들과 계속해서 호흡해 나가며 읽을만한 콘텐츠를 생산할 것"이라고 덧붙였다.
여의도 한양아파트가 정비계획(안)을 수립함에 따라 시공사 선정을 위한 전체회의도 예정대로 열리게 됐다. 한양아파트의 정비계획(안)은 작년 5월 공람공고된 내용과 달라졌다. 불과 10개월만에 정비계획(안) 내용이 달라진 건 용적률을 계산할 때 적용한 '가중치'가 달라졌기 때문이다. 가중치는 1에서 0.6571로 내려갔다. 가중치가 떨어졌다는 건, 동일한 양을 기부채납했을 때 받을 수 있는 용적률이 줄어든다는 의미다. 이 말은 즉슨, 기존과 동일한 용적률 혜택을 받으려면 기부채납을 더 해야 한다. 21일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 정비계획(안)이 이날 서울시로부터 확정고시를 받았다. 서울시가 정비계획(안)을 확정한 뒤 시공사 선정을 재개하라고 지침을 내렸던 만큼, 오는 23일(토) 예정된 시공사 선정도 가능해졌다. 불확실성이 제거된 셈이다. 다만 한양아파트의 정비계획(안)은 작년 5월 공람공고했을 때와 내용이 일부 변경됐다. 가장 관심이 가는 변화는, 공공임대주택 수가 기존 109세대에서 148세대로 약 39세대 늘어났다는 점이다. 공공임대주택이 늘어난 건 건축물 기부채납이 많아졌음을 의미한다. 한양아파트의 건축물 기부채납은 딱 2개다. 공공임대주택과 공공청사다. 기부채납 '양'이 10개월 전보다 증가한 건 가중치가 달라졌기 때문이다. 가중치가 1에서 0.6571로 바뀌었다. 지난해와 동일한 용적률 혜택을 보려면 기부채납 양이 늘어날 수밖에 없다. 공공청사는 입체적 도시계획시설 형태를 띠게 된다. 도시계획시설은 말 그대로 지상과 지하 모두 공공이 쓴다는 의미다. 다만 심의를 통해 '입체적'으로 활용하게 될 경우, 민간과 함께 사용할 수 있다. 공공청사는 공동주택 획지에 지어질 예정이며, 건축 연면적은 약 29,997㎡다. 공공청사는 서울시가 소유권을 가지며, 운영 및 관리 또한 서울시가 한다. 공공청사의 세부용도는 향후 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 결정된다. 토지 기부채납 부분은 작년 5월과 동일하다. 도로(3,261㎡)와 공공공지(1,900㎡)다. 공공공지는 신설 예정된 지하철역 출입구 및 대중교통 환승시설을 조성하기 위한 목적으로 지어진다. 도로와 공공공지는 토지 기부채납이다. 한양아파트는 기존 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 통한 재건축 사업을 진행하고 있다. 총 구역 면적은 36,363㎡로, 이중 공동주택 획지는 31,201㎡로 전체 약 86%를 차지한다. 오피스텔은 작년 5월 128세대에서 96세대로 32세대 줄었다. 약 25% 줄어들었다. 표준건축비로만 매각하는 공공임대주택이 늘어나고, 시장에서 자율적으로 매각할 수 있는 오피스텔은 줄어든 것이다. 여의도 한양아파트 입장에선 분양수입이 줄어들 수밖에 없다. 이는 비례율로도 알 수 있다. 작년 5월 공람공고를 통해 알려진 비례율은 98.57%다. 총 수입(2조2,823억원)에서 총지출(9,153억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조3,868억원)을 나눈 결과값이다. 이날 공람공고된 비례율은 94.45%다. 총 수입(2조2,222억원)에서 총지출(9,123억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조3,868억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 은 일반분양 평당 6,000만원과 공사비 평당 750만원을 전제로 계산됐다. 10개월 전보다 비례율이 4.12%p 빠진 배경으로는 총 수입이 약 600억원 정도 줄어들었기 때문이다. 공동주택이 들어서게 될 획지의 용적률과 건폐율은 각각 600%, 60% 이하다. 정비계획(안) 단계에서는 ▲용적률 ▲건폐율 ▲최고높이 ▲주용도 등의 상한이 결정된다. 향후 건축심의에서 ▲세대 수 ▲주동 수 ▲아파트 층수 등을 결정하게 된다. 현재 정비계획(안) 상 주택물량은 총 992세대다. 이중 공공임대주택이 148세대다. 나머지 844세대가 조합원(559세대)과 일반분양(285세대)이다. 오피스텔은 총 96세대 공급된다.
여의도 대교아파트가 작년 2월과 12월 각각 추진위원회 승인, 창립총회를 연달아 마친 가운데 영등포구청으로부터 조합설립인가까지 속도감 있게 받아냈다. 대교아파트는 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고에도 착수했다. 당초 서울시는 대교아파트와 장미아파트, 화랑아파트가 통합 개발하는 방향으로 권장했으나, 대교아파트가 단독으로 개발을 진행함에 따라 권장했던 공동개발 역시 폐지했다. 22일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 재건축 조합(정희선 조합장)의 추정비례율은 95.11%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조8,721억원)에서 총지출 추정액(7,470억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조1,829억원)으로 나눈 결과값이다. 전체 조합원들 중에서 내가 재개발 사업에서 차지하고 있는 지분율인 셈이다. 대교아파트는 현재 총 4개동, ▲1동(전용면적 151㎡) ▲2동(전용면적 133㎡) ▲3·5동(전용면적 95㎡) 등으로 구성돼 있다. 종전자산평가는 ▲1동(28억6,250만원) ▲2동(24억3,000만원) ▲3·5동(18억9,000만원) 등으로 추정됐다. 조합원들은 본인 소유 물건의 종전자산평가에 추정비례율(95.11%)을 곱한 권리가액을 통해 분담금 및 환급금을 대략적으로 알 수 있다. 조합원 분양가는 전용면적 59㎡, 84㎡이 각각 15억원, 20억원 수준이다. 가장 큰 평형대로 구성된 1동을 보유한 토지등소유자가 재건축 후 전용면적 84㎡을 신청하게 될 경우, 약 7억원을 돌려받게 된다. 전용면적 180㎡ 펜트하우스를 신청할 경우에는 36억원의 분담금을 내야 한다. 가장 작은 평형대로 구성된 3동·5동을 보유한 토지등소유자들이 84㎡을 신청할 경우엔 약 2억원 가량의 분담금을 내야 한다. 분담금 및 환급금은 향후 사업시행계획 및 관리처분계획 인가 결과에 따라 변동된다. 대교아파트의 주택 공급 세대 수는 922세대(공공임대주택 142세대)다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲60㎡ 이하(123세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(437세대) ▲85㎡ 초과(362세대) 등으로 이뤄져 있다. 대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 북측으로 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다. 한편, 조합은 기존 여의도 충무빌딩에서 제일빌딩으로 사무실을 옮기며 재건축 사업을 위한 본격 토대도 마련했다. 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해짐에 따라, 올해 상반기 중 시공사 선정을 위한 사전 준비 작업에 착수할지 여부에도 업계 관심이 모아진다.
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