발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 11시 49분
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송파한양2차 재건축 사업을 주도해 나갈 2기 집행부가 신속한 속도와 투명한 진행을 기치로 내건 가운데, 지난해 확정된 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 연내 정비구역 지정을 받아낼 수 있을지 관심이 모아진다. 2기 집행부는 작년 9월 정기총회에서 선출됐으며, 임기는 2023년 11월부터 2026년 11월까지다. 2기 집행부는 ▲조합장 ▲감사(2명) ▲이사(10명) 등으로 라인업이 구성돼 있다. 5일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 올해 정비계획(안) 수립과 구역지정 고시, 시공사 선정을 위한 사전준비 등에 심혈을 기울일 예정이다. 조합원들에게 안내된 사업 일정을 살펴보면 정비계획(안) 입안과 고시는 연내 이뤄내겠다는 방침이다. 지난 달 초에는 정비계획(안) 입안을 위한 상세 설명회를 조합원들 대상으로 열기도 했다. 권좌근 조합장을 포함한 2기 집행부는 전원 윤리서약서를 작성해, 사업 추진과정에서 빚어질 수 있는 불미스러운 일을 원천 차단하겠다는 목표다. 분기별로 진행하던 업무 감사도 월 단위로 전환했다. 4개월 후에나 정정사항을 인지하고 반영했으나, 월 단위 감사로 바뀌면서 업무 손실도 최소화할 계획이다. 모든 이사회와 대의원회 역시 속기록을 남겨 진행상황을 조합원들과 공유해 나가겠다는 점도 밝혔다. 송파한양2차는 지난해 제2기 조합 임원을 선출하기 위한 총회 과정이 순탄치 않았다. 제1기 집행부는 시공사인 DL이앤씨에 선거 개입 중단과 사전 홍보를 멈춰달라는 요청 공문도 발송했다. DL이앤씨 직원이 송파한양2차 주변 부동산들을 방문하고 개별적으로 조합원들을 만나는 과정에서 현 조합 집행부를 비난하며 업무를 방해했다는 내용이 핵심이다. 조합은 마창민 DL이앤씨 대표이사의 친인척이 조합 임원이라는 점을 공문에 기재했다. DL이앤씨가 특정 조합장 후보를 물심양면으로 도와 임원선거에 개입한 점, 조합원들 간 갈등을 조장하지 말아달라는 게 조합 공문의 요지다. 이에, DL이앤씨도 공문을 발송했다. DL이앤씨는 당시 조합이 임원선거에서 특정 후보자를 지원하거나 선거운동에 개입하고 있다는 일방적인 주장을 하고 있으며, 허위사실 유포나 임원선거에 개입한 사실도 없다고 강조했다. 아파트 품질과 브랜드를 앞세워 '클린수주'하는 기업임을 부연했다. 1984년 744가구로 지어진 송파한양2차는 지난 2020년 8월 동의율 87%로 조합창립총회를 개최했고, 2023년 9월 신속통합기획(안)을 통해 정비계획 초안을 마련했다. 최고 31층 안팎의 1,270가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 서울시는 송파한양2차가 고도제한으로 묶여 있음을 감안해, 해발고도 약 125~132m 범위에서 높이계획을 수립했다. 지난해 서울시는 송파한양2차 구역 중앙에 위치한 서울솔방울유치원을 공원 쪽으로 이전 배치하는 안을 설명했다. 유치원은 학교에 준해, 일조권 규정을 받기 때문에 높이계획을 수립하는데 제약이 있기 때문이다. 한양공원과 서울솔방울유치원을 연계한 '에듀파크' 계획을 세웠다. 구역 내 도시계획도로인 오금로24길의 경우 재건축을 통해 보차혼용통로로 전환할 예정이다. 오금로24길(송파구청 소유) 밑으로는 지하주차장을 만들 수 있다. 물론 이 경우 지상권을 설정하게 된다. 신속통합기획(안)을 수립한 유재득 일로종합건축사사무소(도시계획업체) 대표는 지난해 주민설명회에서 현장실사 당시 오금로24길을 가장 먼저 방문했다고 이야기했다. 공원 위치와 오금로24길 활용방안에 대해선 향후 정비계획(안)을 수립하고 입안하는 과정에서도 계속해서 조합원들 관심이 집중될 전망이다.
![[단독] 홍제3구역, 현대건설 계약해지 검토…"관건은 6월 이주"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240309/art_17094539264917_fc108f_178x118_c0.jpg)
홍제3구역(서대문구 소재)과 현대건설의 공사비 증액 논의가 한창인 가운데, 양측은 여전히 이견을 좁히지 못했다. 결국 지난해에 이어 올해에도 현대건설과의 공사도급계약 해지 안건이 총회 상정될 전망이다. 현대건설은 사업시행계획(안) 설계도면이 확정되지 않아 공사비 산출내역서를 제출하지 않았고, 마감재를 미시공하거나 등급을 하향 조정할 경우에만 공사비 인하가 가능하다는 입장을 전해온 것으로 알려졌다. 4일 정비업계 따르면 홍제3구역은 현대건설이 마지막으로 제안해 온 공사도급계약 변경(안)과 공사도급계약 해지 안건을 총회에 동시 상정할지 여부를 두고 고심 중이다. 조합은 현대건설의 공사비 산출내역서를 요구했으나 받지 못했고, 시공사의 요청을 수용할 수 있는 근거가 없다는 판단 하에 공사도급계약 변경(안)과 동시에 시공사 지위를 박탈하는 안건을 조합원 총회에 올릴 계획이다. 현대건설은 작년 6월 1,307억원 규모의 공사비 증액(안)을 요청해 왔다. 당시 공사비 증액(안)은 ▲물가상승에 따른 증액(193억원) ▲건축연면적 증가(34억원) ▲설계변경(1,080억원) 등으로 구성된다. 설계변경 관련해선, ▲지하PIT·필로티·커튼월룩 면적 증가 ▲부분 역타시공 ▲조합 특화비 ▲옥외에스컬레이터 추가 등의 항목이 포함돼 있었다. 총 공사금액으로 종전 1,686억원에서 2,994억원이 필요하다는 게 현대건설 제안이다. 앞선 공사비 증액분을 반영하면, 평당 공사비는 기존(512만원) 대비 약 75% 증액된 약 898만원이다. 공사기간도 지난 2020년(37개월)보다 14개월 늘어난 51개월로 제안했다. 현대건설은 공사비 인상액 대부분이 역타시공과 커튼월룩 등의 혁신설계와 관련 있다고 설명했다. 조합은 공사비 인상이 과도하다는 판단 하에 지난해 현대건설의 시공사 지위를 취소시키고 공사도급가계약을 해지하는 안건을 총회 상정하기로 했다. 다만, 총회가 상정되기 전 극적으로 갈등을 봉합해 최악의 사태를 막았다. 긴급이사회를 열어 해당 안건을 취소시켰다. 조합은 올해 설계변경을 통해 공사비를 낮추려고 했으나, 양사의 입장차는 쉽게 좁혀지지 않았다. 결국 조합은 다시 한번 총회에서 현대건설과의 동행 여부를 조합원들에게 묻기로 결정했다. 조합은 계약이 해지될 경우, 해지에 따른 귀책사유는 현대건설에 있으며, 현대건설이 전향적인 태도로 다시금 마지막으로 공사비를 제안해 줬으면 한다는 입장을 견지하고 있다. 홍제3구역 A조합원은 "조합과 현대건설이 치열하게 협상하고 조율해 나가는 건 분명 반길 일"이라며 "다만 현대건설과 결별하게 될 경우, 6월 이주는 불가능해지기 때문에 조합의 고심도 깊을 것"이라고 말했다. 이어 "대형 건설사와 결별한 후 더 나은 건설사가 들어올지에 대해서도 생각해 볼 필요는 있다"고 덧붙였다. 현대건설 관계자는 "현재 도서로는 물량산출이 어려운 상황"이라며 "정확한 내역서를 작성하기 위해선, 현재 진행중인 정비계획 변경(안)을 기반으로 사업시행계획 도면이 확정되어야 한다"고 설명했다. 이어 "현대건설은 조합의 의지(사업기간 단축)와 궤를 같이 하고 있으며, 적정한 관리처분계획(안) 수립에 일조하기 위해 예상되는 공사비를 제안해 왔다"고 부연했다.
공덕7구역이 신속통합기획 패스트트랙 절차를 밟고 있는 가운데, 올해 2분기 서울시 수권소위원회로부터 구역지정을 받을 것으로 관측된다. 정비계획(안) 수립을 위한 열람공고는 지난해 9월 마쳤고 심의·의결만을 앞두고 있다. 공덕7구역은 조합직접설립제도를 통해 추진위원회 단계를 건너뛰고 곧장 조합설립에 나설 계획이다. 조합원 수는 402명이다. 4일 정비업계 따르면 공덕7구역 재개발 추진준비위원회(김미경 위원장)는 현재 서울시 수권소위원회 심의를 앞두고 있다. 정비계획(안) 수립 및 구역지정 이후에는 조합직접설립제도를 통해 주민협의체 구성에 나설 전망이다. 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 마포구청에서 선임) 등으로 구성된다. 마포구청장이 선임하게 될 위원장은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 등 외부전문가 1명으로 발탁될 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 주민대표로 선출된다. 부위원장은 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 창립총회를 주관하게 된다. 조합설립을 위한 동의율은 전체 토지등소유자의 75% 이상이다. 공덕7구역 토지등소유자들의 약 76%가 조합직접설립제도에 찬성했다. 사업 대상지 면적은 29,972㎡로, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 3,358㎡, 26,613㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(1,027㎡) ▲공공청사1(1,531㎡) ▲공공청사2(800㎡)로 구성된다. 용도지역은 기존 제2종일반주거지역(29,155㎡)과 일반상업지역(816㎡)을 유지한다. 철거 전 건축물 수는 237개다. 용적률은 229.93%가 적용되며, 최고층수는 25층 이하(높이 80m 이하)로 올라간다. 예상되는 주택공급물량은 총 688세대로, ▲조합원·일반분양(577세대) ▲재개발임대(87세대) ▲소형임대(24세대)로 나뉜다. 평형대별로는 ▲39㎡(100세대) ▲46㎡(76세대) ▲59㎡(199세대) ▲74㎡(132세대) ▲84㎡(183세대) 등이다. 공덕7구역은 2015년 정비구역에서 한 차례 해제됐다. 이후 부동산 경기가 살아나던 2021년 주민들이 직접 마포구청에 정비구역 지정을 제안했다. 사전타당성검토 결과 공덕7구역은 전체 토지등소유자(316명) 중 225명의 주민들이 찬성하며 동의율 71.2%를 나타냈다. 주민의견조사 결과 토지등소유자 50% 이상 찬성, 반대 25% 미만을 동시 충족하자 마포구청은 정비구역 지정절차에 착수했다. 반대는 12명(3.8%)으로 집계됐다. 공덕7구역 A조합원은 "정비업체의 도움을 받지 않고, 주민들이 자발적으로 참여해 이뤄낸 결실"이라며 "조합직접설립제도를 통해 예산을 지원받기 때문에 조합설립까지 주민들 비용부담도 없을 것"이라고 말했다. 또 다른 B조합원은 "한 차례 정비구역 지정이 해제된 아픔이 있기에, 모두가 똘똘 뭉쳐 지난 4년간을 구역지정만 바라보고 왔다"며 "구역지정 이후 조합을 설립하는 과정에서도 주민들 간 단합을 통해 사업 동력이 확보됐으면 하는 게 주민들 마음"이라고 덧붙였다.
반포주공1단지3주구가 착공식(23.03.04) 1주년을 하루 앞두고 관리처분계획 변경(안)을 총회에서 의결받았다. 목표로 세운 2026년 7월 준공은 삼성물산과의 원만한 공사비 협의가 후속적으로 이뤄져야 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 3일 정비업계 따르면 반포주공1단지 3주구 재건축 조합(노사신 조합장)은 이날 오후 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최, ▲찬성(1,163표) ▲반대(277표) ▲기권·무효(30표)로 단일 안건이었던 관리처분계획 변경(안)을 통과시켰다. 조합은 서초구청에 관리처분계획 변경(안)을 접수하고, 한국부동산원을 통해 조합원 동·호수 추첨을 지체없이 진행할 예정이다. 이후 문정동 래미안 갤러리에 모델하우스를 마련해 조합원 분양계약을 체결한다. 조합원 분양계약은 2주(24.04.29~05.13)동안 진행되며, 계약을 체결하지 않을 경우 현금청산자로 분류되기에 유의가 필요하다. 조합원들은 현장에서 원목마루와 주방가구 등 유상·무상옵션을 선택하게 된다. 현장에는 84㎡, 112㎡, 116㎡ 평형의 모델하우스가 준비될 것으로 안내됐다. 나머지 평형대는 삼성물산에서 3D 영상으로 준비한다. 관리처분계획(안)을 변경하는 과정에서 조합원들의 관심이 쏠린 이슈는 이수고가차도와 맞붙은 '116동'이다. 조합은 국민평형인 84㎡ 687세대 중 1순위 조합원들에게 우선적으로 570세대(테라스 7세대 포함)를 배정하기로 결정했다. 1순위 조합원들에게는 7층 이상을 배정하는 원칙도 세웠다. 다만, 이수고가차도가 가장 가까운 116동에 배정될 수 있다는 우려감으로 인해 조합원들의 의견 개진이 활발했던 것으로 전해진다. 이수고가차도의 높이는 15m며, 116동의 6층 높이는 20m다. 조합은 다른 동들과 비교하더라도 116동의 종후자산감정평가액은 동일한 수준임을 설명했다. 반포주공3주구는 지난 2021년 7월 관리처분계획(안)을 인가받았고, 이후 설계변경과 조합원 평형변경, 상가 재분양 신청 등을 거쳐 관리처분계획 (안)을 변경했다. 변경된 관리처분계획(안)은 지난 달 1일부터 이달 2일까지 공람공고가 진행됐다. 반포주공3주구는 지하3층-지상35층 총 17개동의 공동주택, 2,091세대를 짓는 재건축 사업이다. 건축연면적은 499,995㎡다. 상가는 지하3층-지상5층의 건물로, 연면적은 52,917㎡다.
용산국제업무지구와 맞닿아 있는 용산 산호아파트가 35층을 골자로 한 사업시행계획(안) 공람공고를 지난 달 마친 가운데, 조합설립 7년 만에 시공사 선정에 매진하고 있다. 핵심 입지인 만큼 1차 입찰에서 유효경쟁이 성립할지 관심이 쏠린다. 3일 정비업계 따르면 용산 산호아파트 재건축 조합(김현 조합장)이 진행한 시공사 현장설명회에 ▲DL이앤씨 ▲현대건설 ▲금호건설 ▲호반건설 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲삼성물산 ▲HDC현대산업개발 등 8개사가 참석했다. 1차 입찰에서 2곳 이상의 건설사들이 참여할 경우, 유효 경쟁이 성립된다. 유찰될 경우 2차 경쟁입찰을 진행해야 하기 때문에 사업기간이 늘어질 우려가 있다. 올해부터 조합설립인가 이후 시공사를 선정할 수 있는 조례가 마련됨에 따라 시공사 선정에 나서는 사업장이 급격히 늘어났고, 이에 선택옵션이 많아진 건설사 입장에선 출혈경쟁을 하지 않는 분위기가 형성되고 있다. 산호아파트는 올해 1월 이사회와 2월 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 의결받았다. 사업시행계획(안) 설계도서를 기반으로, 건축·토목·조경·기계설비·전기통신 등을 합친 총 공사금액은 약 3,028억원이다. 건축연면적(120,630㎡)을 감안한 평당 공사비는 약 830만원으로 산출됐다. 조합은 한강변에서 재건축을 진행하고 있는 다른 사업장의 입찰지침서 및 시공사 제안서 등을 종합적으로 검토해 공사 예정가격을 정했다. 산호아파트가 산출한 예정가격은 ▲건축(2,253억원) ▲토목(420억원) ▲조경(34억원) ▲기계설비(345억원) ▲전기(164억원) ▲통신(87억원) ▲소방(168억원) ▲기존 건축물 철거 등(90억원) 등을 합쳐 총 3,563억원이다. 조합은 앞서 산출한 금액(3,563억원)에서 약 85%를 적용한 3,028억원을 예정가격으로 정해 시공사 선정에 나섰다. 조합은 강남3구와 용산구(이촌동·한남동), 여의도 등을 비교모델로 제시하며, 각 건설사가 보유한 하이엔드 브랜드로 구체적으로 결정해 입찰에 참여토록 안내했다. 한강변 조망권을 최우선적으로 고려한 배치계획 등을 대안설계에 담아올 경우 조합과 협의해야 한다는 단서 내용도 전했다. 건설사들은 ▲실착공일 이후 ▲지질여건 변동 ▲대안설계 등을 이유로 공사비에 물가상승(Escalation) 증액분을 적용하지 못하도록 안내했다. 한편, 산호아파트는 올해 1월 19일부터 2월 2일까지 사업시행계획(안) 인가를 위한 공람공고를 마쳤다. 공람공고 상 예상 세대 수는 647가구며, 최고높이는 35층이다. 다만 조합은 35층 규제가 폐지됐기 때문에, 공람공고된 내용대로 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)을 인가받고 향후 정비계획(안) 변경부터 인허가 절차를 원점에서 밟아나갈 예정이다. 이를 통해 최고층수 47층까지 높일 계획이다. 현장에서 만난 A조합원은 "작년까지만 하더라도 시공사 홍보직원들이 많이 다녔는데, 시공사 선정이 진행되고 있는 현 시점은 생각보다 조용한 편"이라며 "현재 DL이앤씨가 적극적으로 입찰 참여를 검토하는 것으로 전해진다"고 말했다. 이어 "시공사 선정 시기가 앞당겨지면서, 많은 사업장들이 시공사 선정을 목전에 두고 있어 예전만큼 시공사들 간 치열한 경쟁이 붙기는 어렵지 않을까 생각된다"고 덧붙였다.
2026년 7월 준공을 목표로 삼은 반포주공3주구 조합이 조합원 권리변동을 반영한 관리처분계획(안)을 다시 수립한다. 조합은 지난해 착공 전 삼성물산과 협의를 통해 공사비를 약 3,661억원 올려줬다. 도급계약 체결 3년 만에 약 46% 증액됐다. 다만, 삼성물산과 차별화 공사비를 두고 재협의가 예상되는 만큼 공사비는 추가적으로 더 오를 전망이다. 29일 정비업계 따르면 반포주공3주구(노사신 조합장)는 다음 달 3일(일) 오후 2시 세화고등학교에서 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최한다. 이후 4월 중 한국부동산원에 전산추첨을 의뢰해 조합원 동·호수 추첨을 진행키로 했다. 모델하우스 오픈과 조합원 분양계약은 순차적으로 진행한다는 계획이다. 관리처분계획 변경(안)에 잡혀 있는 공사비 총액은 약 1조3,000억원이다. 이중 HDC현대산업개발 손해배상금액(약 180억원)을 제외한 약 1조2,800억원이 순수 공사금액으로 볼 수 있다. 반포주공3주구는 작년 4월 정기총회에서 ▲삼성물산 도급계약서 변경 ▲사업시행계획(안) 변경 ▲해안건축 용역계약서 변경 ▲아파트 네이밍 선정(래미안 트리니원) ▲주방가구(포켄폴코리아·한샘넥서스 다다) 등의 안건을 상정해 모두 통과됐다. 이때 관심을 모았던 안건은 삼성물산과의 도급계약서 변경(안)이다. 공사비는 사업성, 곧 조합원들의 분담금을 결정짓는 주요 요소이기 때문이다. 조합과 삼성물산과의 첫번째 도급계약서 상 총 공사금액은 약 8,087억원이었다. 지난해 착공을 앞두고, 공사비 증액 협상을 진행했다. 그 결과, 작년 4월 정기총회에서 조합원들의 의결은 받은 추가 공사비는 총 3,661억원(A+B)이었다. 증액 예정된 공사금액은 도급계약서에 반영된 금액(A)과 아직 반영되지 않은 금액(B)으로 나뉜다. 도급계약서에 반영된 금액(A)은 1,284억원으로, ▲석면 해체공사(약 75억원) ▲공사기간 변경(약 297억원) ▲법령개정에 따른 인건비 상승(1,087억원) 등이 포함돼 있다. 정비기반시설공사(175억원)은 삼성물산 공사 용역범위에서 빠졌다. 향후 다른 건설업체한테 맡겨야 한다. 아직 도급계약서에 반영되지 않은 금액(B)은 2,377억원으로, 단지 고급화 및 업그레이드를 위한 차별화 공사비다. 차별화 공사비는 아직 도급계약서에 포함되지 않았다. 도급계약서에 포함되지 않았다는 말은 향후 삼성물산과 협의를 통해 다시 확정해야 한다. 조합은 관리처분계획 변경(안) 총회가 끝난 후 한국부동산원으로부터 공사비 검증을 받은 뒤, 이를 토대로 삼성물산과 공사비 재협의에 나설 예정이다. 착공 후 1년이 지난 현재, 조합은 차별화 공사비(2,377억원)에 HDC현대산업개발과의 손해배상 소송금액(180억원)을 포함시켰다. 차별화 공사비는 2,557억원으로 변경됐다. 조합은 올해 4월 관리처분계획(안) 변경 이후 시공사인 삼성물산과 '차별화 공사비' 협의를 통해 세 번째 도급계약서를 작성해야 한다. 삼성물산과 반포주공3주구의 인연은 2019년 1월 10일 간담회로 시작됐다. 당시 삼성물산은 아픔이 환호가 될 수 있게끔 만들겠다는 포부를 갖고 반포주공3주구 수주에 나섰다. 삼성물산은 입찰 준비 과정에서 설계TF팀을 꾸려 조합원들이 십자동(+) 문제를 해결하고, 높은 신용등급을 바탕으로 한 지급보증으로 이주비 이슈 또한 없을 것이라고 강조했다. 삼성물산은 래미안 원베일리의 경우, 약 3,000세대가 단 한 건의 소송도 없이 4.5개월 만에 100% 이주 완료했다는 점을 어필했다. 반포주공3주구의 대상지 면적은 117,114㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 102,903㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 지하3층-지상35층 17개동을 짓는 프로젝트로, 총 주택공급물량은 2,091세대다. 전용면적별 공급물량은 ▲60㎡ 이하(492세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(694세대) ▲85㎡ 초과 ~ 115㎡ 이하(646세대) ▲115㎡ 초과(259세대) 등이다. 주차대수는 총 4,355대다.
관리처분계획(안)을 인가받은 원주 단계주공 재건축 조합이 사업대행자(한국토지신탁) 교체에 나선 가운데, 대신자산신탁이 한국토지신탁의 빈 자리를 메울 수 있을지 관심이 모아진다. 29일 정비업계 따르면 원주 단계주공 재건축 조합은 사업대행자 교체를 지난해부터 진행해 오고 있다. 현재 대신자산신탁이 적극적으로 수주의향을 내비치고 있다. 시공사인 DL이앤씨도 대행사 선정 작업에 촉각을 기울이고 있다는 후문이다. 조합과 대행자인 한국토지신탁은 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 증액 예정된 정비사업비 선반영 여부를 두고 이견차가 있었던 것으로 알려졌다. 한국토지신탁은 원주 단계주공 조합이 관리처분계획(안)을 수립할 때, 향후 증액 예정인 공사비를 미리 반영해 토지등소유자들의 의결을 받아야 한다는 입장이었다. 빠른 이주를 원했던 조합과 상반된 이견을 보인 것이다. 한국토지신탁이 미분양 우려로 선제적 리스크 관리에 나섰다는 분석도 제기된다. 한국토지신탁은 최근 무보증사채 신용등급이 A(부정적)에서 A-(안정적)로 한 단계 떨어졌다. 신용등급이 1단계 하향 조정했다는 말은 한국토지신탁 입장에서 조달금리가 올라간다는 의미다. 조달금리가 올라가게 될 경우, 한국토지신탁 사업장들이 신탁계정대로 빌리는 대여금 금리도 높아진다. 현재 정비업계 후발주자인 대신자산신탁이 관심을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 대신자산신탁은 연초 남양주 퇴계원4구역을 수주하는 등 점진적으로 정비사업장을 넓혀나가고 있다. 다만 트랙레코드(실적)가 적기 때문에 신탁 수수료율 측면에서 가성비를 앞세운 홍보마케팅을 진행하고 있다. 원주 단계주공 수주물량 확보를 위한 셈법이 담겨 있다. 작년 11월 원주시로부터 고시받은 관리처분계획(안)에 따르면, 단계주공아파트는 강원도 원주시 단계동 792번지 일원에 위치해 있다. 구역면적은 85,410㎡다. 공동주택 획지는 62,385㎡로 전체 약 73%를 차지한다. 정비기반시설은 ▲도로(13,864㎡) ▲공원(4,229㎡) ▲완충녹지(4,931㎡) 등으로 이뤄진다. 용적률과 건폐율은 각각 249%, 15%로 계획이 수립됐다. 지하3층-지상29층 15개동, 1,560세대를 짓는 사업이다. 전체 1,560세대는 ▲조합원 물량(810세대) ▲보류시설(8세대) ▲일반분양(742세대) 등이다. 예상공급물량 중 일반분양 비율이 50%에 육박한다. 다만 지방을 중심으로 부동산 경기가 불황임을 감안할 때, 협력업체(DL이앤씨·신탁사 등)는 분양시점 미분양 가능성을 고려하지 않을 수 없다. 작년 11월 관리처분계획(안)에 따르면, 관리처분인가 후 5개월 내 이주 완료, 이주 완료한 후 4개월 이내 철거가 예상 일정으로 잡혀 있다.
모아타운 구역지정을 받은 금천구 시흥5동이 총 8개 가로주택정비사업으로 진행되는 가운데, 922번지·932번지·933번지가 조합설립을 위한 창립총회를 목전에 두고 있어 이목이 쏠린다. 현재 조합설립인가를 받은 3개 번지(919번지·923번지·934번지)까지 합치면, 총 6개 구역이 조합 체계를 갖추게 된다. 수주의향을 타진해 온 DL건설과 쌍용건설도 시흥5동의 실시간 진행상황에 여느 때보다 촉각을 기울이고 있다. 28일 정비업계 따르면 금천구 시흥5동은 ▲모아주택1구역(919번지) ▲모아주택2구역(922번지) ▲모아주택3구역(923번지) ▲모아주택4구역(932번지) ▲모아주택5구역(934번지) ▲모아주택6구역(933번지) ▲모아주택7구역(935번지) ▲모아주택8구역(438번지) 등 총 8개 가로주택정비사업으로 진행되고 있다. 이중 919번지·923번지·934번지는 조합설립인가를 받아 사업이 개시된 곳들이다. 현재 922번지·932번지·933번지는 올해 상반기 내 창립총회 목표로 하고 있다. 창립총회 후에는 금천구청으로부터 조합설립인가를 받아야 한다. 이들 모두 조합설립인가를 받게 되면, 시흥5동 모아타운 구역 내에는 총 6개 조합이 될 전망이다. 모아타운 사업은 구역지정이 되었더라도, 각 구역별로 사업속도에 차이가 있다보니 방향성을 두고 구역 간 이견이 큰 편이다. 919번지와 923번지의 시공사 선정 과정을 살펴봐도 알 수 있다. 우선, 919번지(오덕수 조합장)는 다음 달 4일(월) 시공사 등 협력업체 선정을 위한 대의원회를 개최한다. 시공사 경쟁입찰 공고를 두 차례 냈으나, 쌍용건설의 단독 응찰로 유효경쟁은 성립되지 않았다. 919번지는 쌍용건설과 수의계약(Private) 체결로 가닥을 잡고 사업 진행을 모색하고 있다. 대의원회에서 시공사 선정을 위한 협의를 진행할 계획이다. 쌍용건설의 수주가 유력할 것으로 업계는 내다보고 있다. 923번지(김태완 조합장)도 시공사 1차 경쟁입찰을 진행한 결과, 쌍용건설 단독 입찰로 유찰됐다. 쌍용건설은 919번지와 923번지 동시 수주를 목표로 입찰에 참여한 것이다. 하지만 923번지는 2차 경쟁입찰을 진행하지 않고 보류 결정을 내렸다. 시흥5동은 모아타운 사업을 하게 될 경우, 단일 시공사를 통해 하나의 단지를 구축해야 한다는 모아타운 컨셉 하에 진행해야 한다는 점에서 공감대를 이뤄왔다. 'e편한세상' 브랜드를 갖고 있는 DL건설을 원하는 조합원들의 의견도 영향을 미쳤다는 후문이다. DL건설은 기성불 중심의 수주 계약으로 양호한 현금흐름을 갖고 있으며, 작년 5월 한국기업평가로부터 2년 연속 무보증사채 신용등급 'A-(안정적)'을 취득했다. 쌍용건설이 919번지 시공권을 확보할 경우, '브랜드 타운화'를 목표로 연접해 있는 다른 구역에도 자연스레 관심을 가질 전망이다. 동시에 DL건설 움직임도 초미의 관심사다. 시흥5동이 최근 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 체결한 것도 브랜드 타운화와 관련 있다. 여러 개 조합이 의사결정을 한데 모으는 것이 어렵기 때문에, 전문가인 한국토지신탁에 대행업무를 맡기는 방향으로 결정한 것이다. 모아타운사업의 경우 복수의 현장이 통합 개발을 추진해 구역 간 의견 조율 및 갈등 해결의 역할을 해줄 구심점이 필요하다. 시흥5동의 경우 전체 8개 구역 중 3개 구역만 조합설립이 완료되는 등 차이가 있어 효율적인 사업추진을 위해 신탁방식이라는 대안이 필요한 상황이었다는 게 현장 관계자들의 설명이다. 시흥5동 모아타운 구역의 시공사 선정 관련해선, 920번지(가로주택정비사업)도 촉각을 기울이고 있다. 920번지는 시흥5동 모아타운 구역 안에는 빠져 있지만 사실상 같은 생활권을 영위하고 있다. 920번지는 KB부동산신탁이 사업시행자로 있으며 현재 건축심의를 접수한 상황이다. 시흥5동 내에서는 사업속도가 가장 빠르다. 920번지는 사업시행계획(안)을 인가받고 시공사 선정을 진행할 예정인 것으로 전해진다. 정비업체는 유니빌산업개발이다.
남서울럭키 토지등소유자들이 지난 1년 간 함께 해 온 한국자산신탁과의 동행을 마치는 방향으로 의견을 모았다. 준비위원회는 한국자산신탁과 체결한 업무협약(MOU)을 해지하고, 새로운 신탁사를 찾을 것으로 관측된다. 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 앞둔 상황에서, 이같은 토지등소유자들의 결정이 사업 향방에 어떤 영향을 미칠지 업계 관심이 모아진다. 28일 정비업계 따르면 남서울럭키 재건축 준비위원회는 이달 22일부터 25일까지 전자투표를 진행한 결과, 한국자산신탁과 체결한 업무협약(MOU) 해지에 454명의 토지등소유자들이 찬성했다. 전체 선거인 수(804명) 중 투표에 참여한 토지등소유자는 480명으로, 전체 약 60%를 차지한다. 투표에 참여한 토지등소유자 중 약 95%가 한국자산신탁과의 결별에 무게중심을 두고 의사결정한 것이다. 남서울럭키는 작년 3월 신탁방식 정비사업으로 결정한 뒤, 전자투표를 거쳐 한국자산신탁을 선정했다. 당시 토지등소유자들의 압도적인 지원에 힘입어 한국자산신탁이 예비 신탁사로 선정됐다. 다만, 정비계획(안) 수립 절차가 6개월 이상 지연되고, 약 8.8억원의 추정분담금(17평→34평 이동시)이 발생할 것으로 추정되는 가운데 사업성 개선을 위한 검토 움직임이 없다는 이유 등으로 결별 수순에 이르게 됐다. 한국자산신탁 관계자는 "남서울럭키 사업장은 북측에 학교가 있어, 지리적 난점을 해결하기 위해 다방면으로 검토하는 과정에서 시간이 소요된 것"이라며 "학교 일조권 시뮬레이션 등 사업성 개선을 위한 노력을 기울여 왔다"고 말했다. 현재 남서울럭키 정비계획(안)을 수립하는 도시계획업체는 동해종합기술이며, 설계사는 에이앤유디자인그룹 건축사사무소다. 지난해부터 사실상 준비위원회 사무실로도 활용되던 홍보관(금천구 시흥대로51길23 덕산상가 3층)은 준비위원회 해지공문을 받은 이달 27일까지 운영됐다. 한국자산신탁은 해당 홍보관의 운영비와 인건비 모두 내부 홍보비로 운영해 왔다.
![[단독] 남서울럭키, 한국자산신탁 협약해지 추진…"신뢰, 잃었다"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240209/art_17089122772927_80fc5d_178x118_c0.png)
남서울럭키아파트가 지난해 토지등소유자들의 압도적인 선택을 받아 입성한 한국자산신탁과의 업무제휴 해지를 추진 중이다. 재건축 추진준비위원회는 한국자산신탁의 업무 전문성 부족과 정비업체(화성씨앤디) 직원의 홍보사무실 상주와 관련해 설명을 요청했다. 준비위는 고심을 거듭한 끝에, 다른 신탁사로 변경하는데 내부 의견을 모은 것으로 전해진다. 토지등소유자를 상대로 계약해지 찬·반 투표를 진행하고 있다. 26일 정비업계 따르면 남서울럭키 재건축 추진준비위원회는 업무제휴(MOU)를 맺은 한국자산신탁과의 계약 해지를 준비하고 있다. 추진준비위원회가 거론하고 있는 문제는 ▲정비계획(안) 수립 관련 전문성 부족 ▲담당자 소통문제(업무대응) ▲홍보사무실 상주직원 관련 문제 ▲신탁수수료 이견차 등이다. 한국자산신탁의 업무 전문성과 신뢰도에 대한 소유주들의 민원이 지속적으로 발생했기 때문인 것으로 전해진다. 남서울럭키는 정비계획(안) 수립 절차가 6개월 이상 지연되고 있으나 별도 대응방안을 제시하지 못하고 있음을 꼬집었다. 추정비례율 26%로 최대 약 9억원의 추정분담금이 발생할 것으로 예상되는 가운데, 사업성 개선을 위한 추가 검토 움직임도 없었다고 덧붙였다. 특히, 한국자산신탁의 홍보사무실에 정비업체 '화성씨앤디' 소속직원이 왜 머물렀는지, 운영비(사무실 임차료·직원 인건비 등) 부담주체는 누군지도 밝혀달라고 요청했다. 한국자산신탁은 홍보사무실 운영은 내부 홍보비로 처리하고 있으며, 신탁방식 재건축 사업을 홍보하기 위해 홍보용역업체 직원을 사무실에 상주시켰다고 해명했다. 정비업체 선정은 사업시행자로 지정된 이후, 정비사업 계약업무 처리기준 및 도시및주거환경정비법 제48조에 따라 일반경쟁입찰 후 전체회의에서 토지등소유자들이 결정하는 사항이라고 설명했다. 정비계획(안) 수립 관련해서도 준비위원회에서 선정한 도시계획업체와 정기적인 회의를 통해 최적의 정비계획(안) 도출에 힘쓰고 있음을 부연했다. 추가분담금은 추후 관리처분계획(안) 수립 시 확정되며, 사업성 제고를 위해 북측 학교 이전과 소형평형 증가를 검토하고 있다는 게 한국자산신탁의 입장이다. 신탁수수료는 추후 사업시행자 지정고시 이후 최초 전체회의에서 확정될 예정이라고 설명했다. 다만, 추진준비위원회에서 요청한 1% 미만 수수료율은 수용하기 어렵다는 공식 입장을 밝혔다. 남서울럭키는 지난해 3월 전자투표를 통해 한국자산신탁(294명 찬성)을 선정했다. 한국토지신탁(91명)과 KB부동산신탁(32명)보다 높은 득표율을 기록했다. 하지만 한국자산신탁이 진행하는 다른 사업장에서 최근 불미스러운 일이 발생함에 따라, 남서울럭키 토지등소유자들의 민원이 제기됐다. 소유주들의 민원이 빗발쳤고, 결국 협약 해지에까지 나선 상황이다. 한편, 한국자산신탁은 지난해 군포시로부터 '도시 및 주거환경정비법' 위반에 따른 시정명령 등 처분을 위한 사전통지를 받았다. 한국자산신탁이 사업시행자가 아닌 정비사업위원회로 하여금 정비사업 업무를 수행하게 하고, 정비사업위원회 운영비용을 신탁 수수료가 아닌 토지등소유자가 부담할 차입금에서 사용하고 있다는 이유에서다. 군포시청은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하지 않은 정비사업위원회의 정비사업 업무 및 정비사업과 관련된 일체 업무 수행을 금지했다. 또한, 정비사업위원회 운영비로 사용하는 비용을 신탁 수수료에서 지급하라는 내용의 사전 처분도 한국자산신탁에 내린 바 있다. 한국자산신탁 관계자는 "군포시청에서 당사에 발신한 공문 관련해, 법률검토와 함께 군포시청에 충분히 소명했다"며 "이후 해당 내용에 대해선 군포시청의 문제 제기는 없었다"고 말했다. 업계 관계자는 "최근 다른 B신탁사 또한 군포시에서 철거업체를 두고 내홍이 발생한 문제가 있었다"며 "신탁사들이 인력을 충분히 갖추지 않은 상황에서 지난해부터 공격적으로 수주 사업장을 늘리다보니 발생하는 문제 중 하나로 보인다"고 설명했다.
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