발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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여의도 대교아파트가 작년 2월과 12월 각각 추진위원회 승인, 창립총회를 연달아 마친 가운데 영등포구청으로부터 조합설립인가까지 속도감 있게 받아냈다. 대교아파트는 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고에도 착수했다. 당초 서울시는 대교아파트와 장미아파트, 화랑아파트가 통합 개발하는 방향으로 권장했으나, 대교아파트가 단독으로 개발을 진행함에 따라 권장했던 공동개발 역시 폐지했다. 22일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 재건축 조합(정희선 조합장)의 추정비례율은 95.11%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조8,721억원)에서 총지출 추정액(7,470억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조1,829억원)으로 나눈 결과값이다. 전체 조합원들 중에서 내가 재개발 사업에서 차지하고 있는 지분율인 셈이다. 대교아파트는 현재 총 4개동, ▲1동(전용면적 151㎡) ▲2동(전용면적 133㎡) ▲3·5동(전용면적 95㎡) 등으로 구성돼 있다. 종전자산평가는 ▲1동(28억6,250만원) ▲2동(24억3,000만원) ▲3·5동(18억9,000만원) 등으로 추정됐다. 조합원들은 본인 소유 물건의 종전자산평가에 추정비례율(95.11%)을 곱한 권리가액을 통해 분담금 및 환급금을 대략적으로 알 수 있다. 조합원 분양가는 전용면적 59㎡, 84㎡이 각각 15억원, 20억원 수준이다. 가장 큰 평형대로 구성된 1동을 보유한 토지등소유자가 재건축 후 전용면적 84㎡을 신청하게 될 경우, 약 7억원을 돌려받게 된다. 전용면적 180㎡ 펜트하우스를 신청할 경우에는 36억원의 분담금을 내야 한다. 가장 작은 평형대로 구성된 3동·5동을 보유한 토지등소유자들이 84㎡을 신청할 경우엔 약 2억원 가량의 분담금을 내야 한다. 분담금 및 환급금은 향후 사업시행계획 및 관리처분계획 인가 결과에 따라 변동된다. 대교아파트의 주택 공급 세대 수는 922세대(공공임대주택 142세대)다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲60㎡ 이하(123세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(437세대) ▲85㎡ 초과(362세대) 등으로 이뤄져 있다. 대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 북측으로 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다. 한편, 조합은 기존 여의도 충무빌딩에서 제일빌딩으로 사무실을 옮기며 재건축 사업을 위한 본격 토대도 마련했다. 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해짐에 따라, 올해 상반기 중 시공사 선정을 위한 사전 준비 작업에 착수할지 여부에도 업계 관심이 모아진다.
반포주공1·2·4주구가 착공부터 먼저 한 뒤, 현대건설과 공사비 증액 협상을 진행한다. 조합원 이주를 마친지 벌써 3년의 시간이 지났지만 아직 첫 삽을 뜨지 못한 만큼 '先착공 後협상'을 택한 것으로 보인다. 김태호 조합장을 필두로 한 신임 집행부는 공사비 협상 외에도 연내 사업시행계획(안) 변경 인허가 작업도 수행해야 한다. 오는 5월 예정된 정기총회에서 사업시행계획 변경(안)을 수립할 계획이다. 21일 정비업계 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합(김태호 조합장)이 조만간 기공식을 열 예정이다. 공사비 협상은 수개월 이상의 기간이 소요되기에, 착공부터 한 뒤 현대건설과 공사비 협상을 진행키로 가닥을 잡은 것이다. 반포주공1·2·4주구는 원활한 공사 진행을 위해 1주구 학교부지에 레미콘공장을 설치하기 위한 인허가 절차도 밟고 있다. 서초구청으로부터 착공승인을 받은 즉시 공사에 착공할 수 있도록 준비 중이다. 목표했던 3월 착공을 달성한 후에는 본격적으로 '설계변경'에 나설 예정이다. 단, 세대 수와 지하층수 변경은 없다는 점을 밝혔다. 단위세대별 평면도와 지하주차장, 커뮤니티 설계 계획에 변화를 줄 전망이다. 설계변경이 어느 정도 이뤄져야 현대건설과의 협상도 시작될 것으로 업계는 보고 있다. 설계도면을 토대로 공사비 산출을 위한 물량 파악이 가능하기 때문이다. 조합은 올해 초 현대건설에 추가공사로 의뢰한 바 있다. 공사용역범위에 새롭게 포함된 항목은 ▲오염토 처리 ▲임시관로 설치 ▲반포초등학교·반포중학교 석면조사 및 해체 등이다. 신임 집행부가 설계변경을 기반으로 한 시공사와의 협상에서 합리적인 공사비를 가져올 수 있을지 조합원들의 관심이 집중될 전망이다. 분양수입이 한정된 상황에서, 사업비의 상당 부분을 차지하는 공사비는 조합원들의 분담금을 결정짓는 주요 요소다. 한편, 조합원들에게 공약한 이주비 인하는 쉽지 않아졌다. 5개 대주단(농협은행·국민은행·우리은행·신한은행·하나은행) 모두 대출계약을 체결한 마당에 금리인하를 해줘야 할 이유는 없었기 때문이다. 다만 올해 5월부터 중도상환해약금(1.2%)을 면제받을 수 있어, 이주비 대출 부담을 줄이기 위한 리파이낸싱 노력을 기울일 예정이다. 조합이 최근 발송한 소식지에 따르면, 현재 이주비 대출 금리는 5.29%다.
'한강변' 입지에 자리잡은 광장동 삼성1차가 건축심의(안)을 정기총회 상정한다. 20일 정비업계 따르면 광장동 삼성1차 소규모재건축 조합(김태엽 조합장)은 이달 31일(일) 오후 2시 광진시립청소년센터에서 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제3호(2024년 사업비·운영비 예산 의결) ▲제4호(건축심의 의결) ▲제5호(총회 개최비용 및 참석비 의결) 등이다. 서면결의서는 총회 전날(30일)까지 제출해야 한다. 광장동 삼성1차는 이사회와 대의원회를 거친 설계(안)을 조합원들의 의결을 받아 건축심의를 진행할 예정이다. 전용 84㎡가 전체 세대 수의 절반을 넘는 내용이 핵심이다. 광장동 삼성1차는 소규모재건축을 진행하고 있어 '빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법'을 적용받는다. 건축심의(안)은 향후 신축되는 건축물의 높이와 층수, 용적률 등 기본적인 건축계획과 단위세대 평면도 등이 포함돼 있다. 시공사는 SK에코플랜트다. 광장동 삼성1차는 SK에코플랜트가 한강변에 수주한 첫 사업장으로 알려져 있다. 총 공사도급계약은 약 1,017억원이다. 삼성1차 소규모 재건축 사업은 지하3층-지상 최고 40층 2개동을 짓는 사업이다. 예상되는 주택공급물량은 225세대다. 광장동 삼성1차는 북측으로 연접해 있는 노블빌리지(아파트 12세대)와의 통합 재건축도 검토해 왔지만, 현 시점에선 통합이 결렬된 상황이다. 광진구청에서도 분쟁조정위원회가 열려 삼성1차와 노블빌리지의 통합을 위한 시도도 진행한 것으로 알려졌다. 삼성1차는 건축심의 이후 노블빌리지와의 입장차가 좁혀지고 통합 가능성이 거론될 경우 추후 사업성 검토를 진행할 예정이다. 2007년 준공된 노블빌리지는 1개동(5층) 12세대로 구성돼 있다. 용적률과 건폐율은 각각 105%, 30%다. 인도건설이 지었다.
현대건설이 여의도 한양아파트에 내건 현수막에는 '최고의 브랜드와 상품'을 약속하겠다는 문구가 기재돼 있다. 일상 속에서 쉽게 지나칠 수 있지만, 현수막은 건설사의 고심을 엿볼 수 있는 중요한 매개체다. 현대건설은 여의도 최초의 하이퍼엔드 상품(THE H YEOUIDO 1st)을 제안, 조합원들이 정비사업을 통해 개발이익(환급금)을 가져갈 수 있다는 점을 일관되게 제안해 왔다. 브랜드 자신감에서 비롯된 정공법이다. 19일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이달 21일 정비계획 변경(안)이 고시된다는 점을 가정 하에, 오는 23일 시공사 선정을 위한 전체회의를 개최할 예정이다. 단지 내 롯데슈퍼 매입 이슈로 시공사 선정이 중단된 지 6개월 만이다. 지난 14일 방문한 현장에는 막바지 표심을 사로잡기 위해 분주히 조합원들을 접촉하고 있는 양사 직원들의 모습을 심심찮게 발견할 수 있었다. 물론 조합원들에게 한없이 살가운 OS요원들은 이달 23일 이후로는 자취를 감춘다. 결국 남는 건 아파트를 지어줄 수 있는 시공사, 그리고 브랜드다. 따라서 조합원들은 양사가 제출한 제안서를 꼼꼼하게 비교해야 한다. ◆ 현대건설 "대안설계를 통한 최대이익"…지상층 상가는 지하로, 확보한 용적률로 고급 오피스텔 짓는다 현대건설은 조합원들에게 최대 이익을 주는 방향으로 입찰제안서를 기획했다. 대안설계에 힘을 실었다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 오피스텔 고급화 설계에 활용했다. 늘어난 전용면적(약 937평)만큼 오피스텔 전 세대를 복층화(듀플렉스·Duplex)하고, 최고급 마감재를 구성해 오피스텔 일반 분양가를 대물변제 기준으로 평당 8,500만원으로 책정했다. 미분양이 날 경우 앞서 언급한 분양가 이상으로 '대물인수'를 하겠다는 파격적인 조건도 걸었다. 조합원 입장에선 하방안정성(Downside Protection)이 구축된 셈이다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 지하 건축연면적이 포스코이앤씨보다 약 20,000㎡ 많은 이유다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산에 들어가지 않는다. 현대건설은 이를 대안설계에 적용해, 오피스텔을 고급화시켜 시장에서 충분한 제값을 받을 수 있다는 자신감을 드러냈다. 현대건설은 일반분양 수입으로 아파트(평당 7,500만원)와 오피스텔(평당 8,500만원)을 각각 7,558억원, 3,183억원으로 추정했다. 모두 합치면 1조741억원이다. 평당 공사비 824만원을 적용할 경우, 공사비는 7,740억원이다. 단순 계산으로 개발이익은 수입(1조741억원)에서 지출(7,740억원)을 뺀 3,001억원이다. KB부동산신탁의 추정분담금 자료상 개발이익(850억원)보다 2,151억원이 더 많아진다. 추가 개발수익(2,151억원)을 한양아파트 조합원 수(586명)로 나누면 약 3.67억원이 나온다. 현대건설은 글로벌 업체인 SMDP(설계·디자인)와 SWA(조경 디자인)와도 손을 맞잡아 한강 조망권을 극대화할 생각이다. 단지 주변의 쾌적한 자연을 조경에 담아 최상의 프리미엄을 누릴 수 있도록 설계 역량을 한곳에 모으고 있다. 현대건설은 KB부동산신탁의 지침대로 정비계획(안)의 경미한 범위 내에서 '대안설계'를 만들어 왔다. ◆ 브랜드 경쟁력 자신, 강남구·서초구 등에서 '대장아파트'로 입증…윤영준 대표이사 "원가 무관, 개발이익 돌려드릴 것" 현대건설의 입찰제안서는 여의도라는 핵심 입지만 믿고 내린 결과물은 아니다. 자신감의 근원은 브랜드 경쟁력에서 비롯됐을 것이라는 게 건설업계 중론이다. 실제로 디에이치 브랜드를 단 신축 단지들이 그 가치를 입증하고 있다. 시공사 선정을 앞둔 많은 사업장에서도 준공된 디에이치 단지 탐방에 나서고 있다. 커뮤니티 시설과 마감재 등을 눈으로 보고 경험하기 위해서다. 준공된 단지는 강남구와 서초구에 위치해 있다. 반면 경쟁사인 포스코이앤씨는 아직 오티에르 브랜드를 통해 준공한 단지는 없다. 지난 2019년 입주한 디에이치아너힐즈(舊 개포주공3단지)의 43평형 시세(작년 9월)는 42억7,500만원이다. 조합원 분양가(13억원) 대비 프리미엄은 29억7,500만원으로 단순 계산된다. 2021년 6월 입주가 시작된 디에이치 반포 라클라스(舊 삼호가든3차)의 34평형 시세(작년 9월)는 31억5,000만원이다. 조합원 분양가(9억8,000만원)와 비교하면 프리미엄은 21억7,000만원이다. 그밖에도 디에이치자이개포와 디에이치포레센트, 디에이치퍼스티어아이파크 등이 있다. 특히 디에이치퍼스티어아이파크는 최근 '로또 청약'으로, 무순위 청약에 101만 명의 인파가 몰리기도 했다. 디에이치를 적용한 A구역 조합원은 "현대건설의 하이엔드 브랜드(디에이치·THE H) 적용을 위한 내부심의 기준은 까다롭기로 정평이 나 있다"며 "한양아파트의 경우 반년 가까이 시공사 선정 단계에 머물면서 조합원들의 사전 스터디가 충분할 것으로 보이는 가운데, 어디가 시공권을 거머쥘 지 관심이다"고 밝혔다. 한편, 현대건설은 윤영준 대표이사까지 여의도 한양아파트 현장을 둘러볼 정도로 전사적 역량을 쏟고 있다. 윤영준 대표는 '디에이치 여의도 퍼스트'라는 이름에 걸맞는 랜드마크 단지로 만들 것을 약속했다. 원가를 초과하더라도 최고의 품질을 바탕으로, 소유주들에게 약속한 개발이익을 반드시 돌려주겠다는 당부도 잊지 않았다.
서초구 방배동 삼익아파트(아크로리츠카운티)가 1년 만에 시공사인 DL이앤씨 요청에 따라 공사비를 올려주기로 결정했다. 조합은 오는 5월 착공식을 목표로 하고 있으며, 연내 관리처분계획(안) 변경을 위한 총회도 계획하고 있다. 18일 정비업계 따르면 방배삼익 재건축 조합(박경룡 조합장)은 이달 21일(목) 오후 6시 2024년 정기총회를 개최한다. 공사비와 정비사업비 추산액을 변경하는 내용의 안건은 조합원 3분의2 이상의 찬성을 받아야 한다. 현장참석도 조합원 수의 20% 이상이어야 한다. 방배삼익은 정기총회를 성료시킨 후 다음 달 말까지 오염토 반출을 완료할 예정이다. 오는 5월 착공식을 기점으로 2027년 9월 준공을 목표로 설정했다. DL이앤씨는 지난 2020년 평당 공사비 546만원에 계약을 체결했고, 3년 뒤였던 지난해 621만원으로 증액했다. 물가상승(Escalation)과 건축연면적 변경에 따른 증액분이 공사비에 반영됐다. DL이앤씨는 공사비를 올린지 채 1년이 되지 않아, 다시 한번 증액 요청을 해왔다. 평당 공사비 810만원에 재인상을 요청해 왔고 조합과의 협의를 거치며 최종 754만원에 착공을 진행하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 평당 공사비 754만원과 일반분양가 6,300만원을 기준으로 책정된 추정비례율은 약 90%다. 4년 전 관리처분계획(안)을 인가받을 때 비례율(94%)과 비교하면, 약 4%p 빠졌다. 종후자산평가(조합원 분양가)의 변동이 없다는 가정 하에, 비례율이 떨어지면 조합원들의 분담금은 늘어난다. 기존 49평을 갖고 있던 조합원들의 경우 110㎡ 이상으로 갈 때 분담금이 없었지만, 최근 공사비 상승 등으로 분담금을 내게 됐다. 조합은 분담금을 최소화할 수 있도록 후속 업무들을 처리해나갈 예정이다. 정비기반시설 공사비(약 90억원)가 설계변경을 진행하는 과정에서 DL이앤씨의 공사용역범위에 포함될 경우, 방배삼익 공사비는 소폭 조정될 수 있다. 당초 정비기반시설은 시공사의 의무 공사 대상이 아니다. 보통 조합이 중소형 건설사에게 직발주를 주는 게 일반적이다. 이밖에도 착공 이후 자재비 혹은 노무비가 1년에 30% 이상 폭등하거나 폭락할 경우 공사비 조정이 진행될 수 있다. 방배삼익 재건축 사업장 면적은 29,470㎡다. 작년 2월 사업시행계획(안) 변경인가를 받았다. 세대 수를 종전 721세대에서 707세대로 줄인 게 주된 변화다. 방배삼익은 대형평형을 늘리는 방향으로 설계변경을 진행했다. 전용 75㎡가 56세대 줄어들었지만, 110㎡는 22세대, 121㎡는 18세대, 144㎡는 2세대 늘어났다. 144㎡ 2세대는 펜트하우스다. 많은 정비사업장에서 펜트하우스를 추가하는 내용의 설계변경이 트렌드로 여겨진다. 전체 707세대 중에서 공공임대주택은 86세대로, 모두 60㎡ 이하다. 건폐율과 용적률은 각각 25%, 294%다. 최고높이는 80.35m다. 현 집행부는 지난 2020년 5월 선출됐고, 지난해 정기총회에서 조합원들의 압도적인 지지에 힘입어 임기를 다시 한번 부여받았다.
여의도 시범아파트가 데이케어센터를 문화시설로 변경하는 방향을 골자로 한 '정비계획(안) 변경' 작업을 진행 중이다. 서울시 또한 시범아파트 주민들의 극심한 반발을 고려해 다시 문화시설로 바꾸는 내용을 토대로 심의절차를 밟고 있다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로 치매 및 등급어르신을 위한 노인 요양보호시설이다. 여의도 시범아파트는 오는 4월 정비사업위원회 임원 선출을 위한 전체회의가 진행된다. 18일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 도시계획업체와 함께 영등포구청에 내야 할 '정비계획(안) 변경 관련 조치계획서'를 준비하고 있다. 최근 입안권자인 영등포구청이 데이케어센터를 문화시설로 변경하는 내용과 관련, 협의 결과를 통보해 온 데 따른 후속 조치다. 영등포구청은 이달 22일(금)까지 인허가청(서울시·영등포구청)의 의견 반영을 어떤 방향으로 할 것인지에 대해 회신토록 요청했다. 한국자산신탁은 기부채납 건축물을 종전 데이케어센터에서 문화시설로 변경하는 작업을 진행하고 있다. 정비계획(안) 입안권자인 영등포구청 내 유관부서에서는 문화시설을 기부채납하는 것과 관련 별도의견을 내지 않았다. 어르신 장애인과는 영등포 권역별로 노인복지시설이 필요하다는 의견을 냈지만, 이같은 의견이 여의도 시범아파트 재건축 사업장 안에 만들어야 한다는 취지의 의견은 아닌 것으로 알려졌다. 서울시에서도 전반적으로 기부채납 건축물을 문화재로 바꾸는 기조 하에 정비계획 변경(안) 의견을 냈다. 문화시설을 직접 운영·관리하게 될 문화재정책과에선 기부채납 면적과 관련해선 별도 의견을 내지 않았고, 문화시설 구성에 대해서만 추후 검토가 필요하다는 의견이다. 정비사업장의 기부채납 총량을 관리하는 공공자산담당 부서에선 적정 주차공간 확보와 공중보행교(문화시설 2층과 연결) 등의 검토를 요청해 왔다. 다만, 건축물 기부채납 계수 변경(0.7→1)은 데이케어센터를 전제로 진행됐기에, 문화시설로 바꿀 경우 도시계획심의위원회에서 재논의가 이뤄질 것으로 관측된다. 앞서 서울시는 '전략용도'의 건축물을 기부채납할 경우, 같은 기부채납 양이라도 용적률을 더 올려주기로 한 바 있다. 건축물 기부채납 계수가 다시 0.7로 떨어질 경우, 기부채납 양은 동일할지라도 용적률 인센티브는 줄어들게 된다. 기부채납은 상한용적률과 관련 있다.
![[단독] 압구정3구역, 보행교 뺄까…기부채납 줄일 묘책 "글쎄.."](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240311/art_17105888270154_94fcfd_178x118_c0.png)
압구정3구역이 오는 4월 조합 집행부 선출을 위한 총회를 앞둔 가운데, 이날 조합원들을 상대로 정비계획(안) 입안을 위한 사전설명회를 개최했다. 희림건축과 나우동인이 최근 진행한 1차 평형 설문조사를 바탕으로 진행됐다. 압구정3구역은 기부채납 순부담율을 줄이는 방향의 일환으로 건축물 기부채납으로 예정된 '보행교'를 제외하는 내용을 검토 중이다. 16일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)은 이날 오후 정비계획(안) 입안을 위한 설명회를 열었다. 신속통합기획(안)을 합리적인 방향으로 개선하겠다는 점이 핵심이다. 압구정3구역은 ▲토지이용계획(3종일반주거지역 확대, 준주거지역 축소, 공공보행통로 위치 조정) ▲기부채납 순부담 축소 계획 ▲상한용적률 상향 ▲세대 수 계획(조합원 평형 증가, 임대주택 축소, 5,000세대 미만) 등을 개선사항으로 꼽았다. 압구정3구역은 신속통합기획(안) 상 3종일반주거지역 획지(221,270㎡) 면적을 약 240,263㎡까지 늘리는 계획을 가장 먼저 안내했다. 설계단(희림건축·나우동인)은 건축연면적을 감안할 때, 모든 조합원이 3종일반주거지역 안으로 갈 수 없다는 내용을 안내했다. 1차 설문조사에서 공동주택용지 확보를 위해 준주거용지를 축소하겠냐는 항목에 설문조사 참여인원(1,716명)의 57%가 찬성했다. 총 조합원은 3,907명이다. 공공보행통로 위치 조정 이야기도 나왔다. 서울시는 압구정역에서 덮개도로를 잇게끔 단지 중앙에 공공보행통로를 위치하게끔 가이드라인을 내렸다. 이에, 조합은 압구정역에서 논현로변을 따라 덮개도로로 갈 수 있는 설계(안)을 제안하겠다는 입장이다. 현재 신속통합기획 절차로 정비계획(안)을 수립하고 있는 대부분의 사업장에서 공공보행통로는 단지 중앙에 위치해 있다. 공공보행통로 위치를 바꾸는 건 쉽지 않을 전망이다. 조합은 과도한 순부담 계획 관련해서도 의견을 냈다. 설계사들이 서울시 기준에 맞춰 자체 계산한 결과, 순부담율은 ▲한강변(10%) ▲용도지역 상향(3.3%) ▲주거용도 전환(0.3%) 등을 합친 13.6%를 적정 수치로 도출했다. 한강변에 위치한 아파트의 재건축은 용도지역 상향 없어도 최소 기부채납을 10% 이상 하도록 서울시 지침이 마련돼 있다. 또한, 압구정3구역은 용도지역 상향(제3종→준주거, 제2종→제3종)이 예정돼 있다. 지구단위계획(안) 상 중심지 시설을 주거용도로 바꿀 경우에도 기부채납 의무 비율이 생긴다. 신속통합기획(안) 상 압구정3구역의 순부담율은 17.3%다. 압구정3구역의 기부채납은 토지(도로/공원/녹지/공공청사)와 건축물(문화시설/공공청사/덮개도로/보행교/지하차도)이 각각 13.8%, 3.5%다. 서울시 기준(13.6%)과 비교하면 순부담율이 3.7%p 많다. 물론 기부채납한 만큼 용적률 인센티브는 모두 반영돼 있다. 기부채납을 내놓는 대신, 반대급부로 용적률 인센티브를 받는 게 정비사업의 기본 원칙이다. 다만, 현재 압구정3구역은 신속통합기획 순부담율(17.3%)을 15.1%까지 줄이는 방향을 고민 중이다. 분양 연면적을 줄이지 않는 선에서 시뮬레이션 결과 나온 마지노선이 15.1%인 셈이다. 앞선 계획의 일환으로, 건축물 기부채납 중 하나인 '보행교'를 제외하는 내용이 안내됐다. 기부채납을 줄이면 용적률이 줄어들고, 용적률이 줄어들면 분양 연면적은 줄어들 수밖에 없다. 압구정3구역은 기준용적률을 올리고, 건축물 기부채납 계수를 종전 0.7에서 1로 조정해 기부채납을 줄여볼 예정이다. 서울시는 인허가청이 지정한 '전략 용도'의 건축물로 기부채납했을 때, 기부채납 계수를 1로 조정해주고 있다. 일례로, 여의도 시범아파트가 내홍을 겪고 있는 '데이케어센터'도 전략 시설이다. 서울시는 데이케어센터를 적용했을 때, 건축물 기부채납 계수로 1을 적용해 줬다. 다만 여의도 시범아파트에서 반발이 심해지면서 기부채납 시설은 현재로선 바뀔 가능성이 높다. 다른 건축물로 바뀔 경우 기부채납 계수는 내려갈 수 있다. 이는 곧 용적률의 변화를 의미한다. 물론 압구정3구역의 이같은 계획은 조합과 설계사의 계획일 뿐, 아직 서울시와 협의가 이뤄진 내용은 없다. 한편, 압구정3구역에는 상가재건축협의회가 지난 달 초 임시총회를 거쳐 구성됐다. 위원장(1명)을 포함해 총 9명의 위원이 선출됐다. 상가재건축협의회는 재건축을 진행하는 과정에서 상가 소유주들을 위해 협의에 나서게 될 공식 기구다. 통상 상가 소유주들의 쟁점은 ▲상가 위치 ▲상가 크기 ▲아파트 분양신청 가능 여부 등이 꼽힌다.
'마포자이힐스테이트'로 탈바꿈 예정인 공덕1구역이 사업시행계획(안) 변경을 위한 정기총회를 연다. 공덕1구역은 아현동425-25번지 등 4개 필지를 구역계에 새로 편입시켜, 기부채납을 진행하게 될 공공청사 부지(660㎡)를 확보했다. 기부채납을 통해 확보한 일반분양 물량은 총 12세대(59㎡)다. 공덕1구역의 아파트 단지명 후보에는 ▲마포자이힐스테이트 셀레스트 ▲마포자이힐스테이트 ▲마포자이힐스테이트 라첼스가 올라갔다. 15일 정비업계 따르면 공덕1구역 재건축 조합(문경래 조합장)은 이달 30일(토) 오후 2시 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 상정 안건은 ▲제1호(운영비 예산) ▲제2호(사업비 예산) ▲제3호(사업시행계획 변경) ▲제4호(공사도급계약서 변경) ▲제5호(관리처분계획 변경 인가에 따른 정비사업비 변경) ▲제6호(정비계획 수립 및 정비구역 지정) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(이주비 및 사업비 대출 만기 연장) ▲제9호(이주비 및 사업비 대출 보증 만기 연장) ▲제10호(이주비 등 미지급액에 대한 이자 지급 방법 변경) ▲제11호(조합 정관 변경) ▲제12호(조합 제반 수행업무 추인) ▲제13호(임원 해임) ▲제14호(소송관련 변호사 선임) ▲제15호(아파트 단지명 선정) 등이 상정된다. 도급공사비는 기존 총 3,875억원(평당 630만원)에서 4,215억원(평당 686만원)으로 약 8.7%가 추가 상승했다. 공사비 산정 기준연월일은 2023년 10월이다. 변경 항목 중 물가 인상분이 176억원으로 절반 이상을 차지했다. 2022년 8월부터 2023년 10월까지의 기간동안 소비자물가지수(4.37%)과 건설공사비지수(4.72%)의 산술평균값(4.54%)이 적용됐다. 이외에는 창호사양과 원목마루(바닥재) 등 마감재 변동에 따른 공사비 인상분이다. 커뮤니티 특화 관련한 내용으로는 조식 서비스 제공이 가능한 카페테리아가 추가됐다. 교보문고와 자이바리스타스테이션(스카이라운지 카페)도 새롭게 포함됐다. 변경 사항 중에선 공사기간 2개월 연장에 따른 20억원도 포함됐다. 공덕1구역은 착공 이후 일부 조합원(비상대책위원회)이 불량토 및 매립폐기물 처리와 관련해 국토교통부에 민원을 접수하면서 일정에 차질을 빚어왔다. 민원의 요지는 조합에서 오염토를 불량토로 처리했다는 것이다. 시공단(GS건설-현대건설)도 작년 12월 토양정밀조사에 착수했고, 민원으로 인해 국토교통부로부터 조합 운영실태 합동점검까지 받았다. 공덕1구역은 작년 8월 관리처분계획 변경(안)을 마포구청으로부터 인가받았다. 분양대상자 수는 당초 438명에서 456명으로 18명이 증가했다. 비례율(108.58%)은 지난 2019년 인가받은 관리처분계획(안)과 동일하게 계산했다. 공덕1구역의 구역면적은 58,472㎡로, 공동주택이 들어서게 될 획지 면적은 47,625㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 23%, 250%다.
포스코이앤씨의 여의도 한양아파트 수주 전략은 '비용 통제'에 영점이 조절돼 있다. 정비사업은 조합원들이 현물출자한 주택과 타인으로부터 빌려쓴 돈으로 진행된다. 사업비를 구성하는 수백개 항목 중 가장 무서운 게 바로 '대출이자'다. 숨만 쉬어도 매일 누적되는 게 이자의 속성이다. 포스코이앤씨는 원안설계 그대로 진행해 사업기간(대출기간)을 단축시키고, 분양수입금으로 사업비(대출금)부터 상환하겠다고 약속했다. 15일 정비업계 따르면 포스코이앤씨의 주요 공사 조건으로는 ▲공사기간(착공 후 57개월 이내) ▲사업비 1조원 책임조달 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등을 내세웠다. 포스코이앤씨는 입찰보증금(150억원)과 추가대여금(350억원)을 합쳐 총 500억원을 선정과 동시에 사업비를 지급할 예정이다. 한양아파트는 지난해 롯데슈퍼 부지매입(898억원) 중 계약금(300억원)을 KB부동산신탁으로부터 빌려 납부한 상황이다. KB부동산신탁의 신탁계정대 금리는 건설사보다 조달금리가 높다. 이에, 포스코이앤씨는 초기 직접대여금(500억원)을 통해 대출이자 부담을 조금이라도 경감시킬 수 있다는 설명이다. 뿐만 아니라, 향후 일반분양 수입(계약금)이 들어올 경우, 조합원들의 환급금과 사업비부터 우선 상환하겠다고 제안했다. 통상 공사비를 가장 먼저 회수하는 게 일반적이다. 포스코이앤씨는 공사비를 가장 마지막에 받겠다는 점을 강조했다. 조합원 입장에선 환급금을 미리 받을 경우, 이주비 대출을 조기에 상환할 수 있어 경제적으로 이득이다. 조합의 사업비를 우선 상환하는 것도 결국엔 조합원들의 이자부담을 줄일 수 있다. 한양아파트는 당장 올해부터 롯데슈퍼 매입금액(898억원)을 대출계정(부채)에 달아놓아야 한다. 이자율을 5%만 가정하더라도 매년 45억원이다. 롯데슈퍼 부지를 매입하기로 결정한 시점부터 매년 숨만 쉬어도 45억원의 이자를 내야 한다. 사업기간이 길어질수록 한양아파트 사업성은 줄어들 수밖에 없다. 중간에 인허가를 다시 밟게 될 경우에도 적잖은 부담이 가중된다. 포스코이앤씨는 분양수입금이 발생하더라도 바로 공사대금부터 정산하지 않는다는 설명이다. 모든 사업비와 소유주들의 환급금이 공사비보다 우선한다는 원칙을 수립했다. 공사비는 맨 마지막에 받겠다는 것이다. 통상적으로 시공사가 '공사비 우선 상환' 조건을 요구하는 것과는 다른 양상이다. 서울시내 재건축 사업을 이끌고 있는 A조합장은 "사업비 이자가 무서운 건, 재건축 공사 기간이 점점 길어지고 있다는 점과 연관지어 생각하면 된다"며 "혹여 재건축 사업 과정에서 비대위가 꾸려지거나, 예상치 못한 대내외 환경 변화로 공사기간이 늘어나면 매일 누적되는 이자비용은 부담될 것"이라고 말했다. 이어 "표면적인 공사비보다 오히려 무서운 게 이자비용이기 때문에, 포스코이앤씨가 이 점을 잘 공략한 거 같다"고 설명했다.
산본1동1지구가 토지등소유자를 상대로 진행한 설문조사 결과를 토대로 정비계획(안) 변경에 착수한다. 14일 정비업계 따르면 산본1동1지구 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회(김동화 위원장)는 이달 희망평형과 난방방식 설문조사 결과를 토지등소유자들에게 안내했다. 희망평형을 묻는 설문조사는 전체 토지등소유자(1,130명) 중 540명이 참석했다. 문항은 ▲희망평형(1순위·2순위) ▲단위세대 구성 ▲주차장 대수 ▲주차장 중요도 ▲주차장 면적 ▲커뮤니티 시설 등으로 구성됐다. 토지등소유자들은 1순위로 국민평형인 84㎡를 가장 많이 희망했다. 설문조사에 참여한 540명 중 절반 이상(310명)이 84㎡를 선택했다. 2순위로는 74㎡를 가장 많이 선택했다. 단위세대를 구성할 때에는 층간소음을 저감할 수 있는 설계를 원했다. 주차 대수는 최소 1.5대 이상이 되어야 한다는 점에 과반수 의견이 모아졌고, 주차장 면적은 일반형과 확장형이 각각 70%, 30%에 의견이 몰렸다. 복수 응답이 가능했던 커뮤니티시설은 ▲헬스장 ▲스카이라운지 ▲사우나 ▲세대창고 순으로 집계됐다. 난방방식을 묻는 설문조사는 전체 토지등소유자(1,130명) 중 347명이 응답했다. 지역난방이 264표, 개별난방이 68표로 집계됐다. 한국자산신탁과 정비사업위원회는 작년 11월 선정된 현대건설과 공사도급계약을 협의하는 과정에서 토지등소유자들의 의견을 적극 반영할 계획이다. 산본1동1지구는 최근 도시계획업체를 선정해 정비계획(안) 변경 업무에도 착수했고, 이에 설계와 공사도급계약도 함께 준비해 나가겠다는 방침이다. 현재 산본1동1지구 내 비상대책위원회(소유자대책위원회)는 사업시행자인 한국자산신탁에 전체회의 소집요구서를 제출한 상황이다. 이달 16일 예정된 전체회의는 현재 정비사업위원회 해임과 직무정지 관련 안건이 상정된다. 사업시행자인 한국자산신탁은 시행규정 및 도시및주거환경정비법 등 관련법령에 따라 정비사업위원회 위원장 및 위원 해임을 위한 전체회의를 개최한다고 밝혔다. 한국자산신탁은 해임발의와 관련해 중립 입장을 견지하고, 토지등소유자의 민원 발생 가능성이 큰 OS 요원은 운영하지 않겠다는 점을 밝혔다. 정비사업위원회는 전체회의 소집요구가 정당하지 않거나 위법한 사항이 적발될 경우 개최되는 전체회의 비용을 소집요구자에게 부과시키고, 시행규정에 의거해 사업진행에 피해를 주는 토지등소유자들에겐 손해배상 청구까지 검토하겠다는 점을 알렸다. 한편, 산본1동1지구는 지난해 현대건설을 시공사로 선정했다. 현대건설이 제안한 혁신(안)을 살펴보면 총 공사금액은 6,337억원(VAT 별도)이다. 건축 연면적(340,648㎡)을 감안한 평당 공사비는 약 615만원이다. 현대건설의 혁신(안)은 정비사업위원회에서 제시한 원안보다 건축 연면적이 약 35,000㎡ 늘어났다. 지하연면적에 포함되는 데크 1개층을 추가했기 때문이다. 지상층 연면적은 변동 없다. 산본1동1지구는 물가변동에 따른 공사비 적용 방법은 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수를 적용키로 했다. 현대건설이 건설공사비지수를 원했기 때문이다. 반면, 바로 길 건너편에 위치한 금정역역세권은 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용한다. 둘 중 낮은 값을 적용하는게 조합원들에게 유리하다. 2개 사업장 모두 신탁방식 정비사업장이지만 물가변동에 따른 공사비 적용 방법이 다르게 정해졌다. 현대건설은 지질여건이 변동될 경우에도 공사비 변동 가능성을 열어뒀다. 현대건설은 ▲토사 83% ▲풍화암 7% ▲연암 10% 기준으로만 공사비 변동이 없다는 점을 단서 조항으로 걸었다. 위 내용과 달라질 경우, 설계변경에 따른 공사비 증액이 가능하다. 산본1동1지구는 올해 상반기 정비계획(안) 변경을 기점으로, 하반기에는 건축·경관심의를 진행할 예정이다. 계획한대로 사업 진도가 나갈 경우, 사업시행계획(안) 인가 접수는 연내 가능할 것으로 보고 있다. 물론 정비계획(안) 변경과 후속 심의 과정들은 인허가 절차에 속한 만큼 일정은 계속해서 변동될 수밖에 없다.
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