발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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북아현2구역이 사업시행계획(안) 소송 관련 대법원(상고심)을 가기 전, 아현동성당에 공식 사과문을 전달했다. 조합은 1심에서 승소했으나, 2심(항소심)에선 아현동성당에 패소했다. 이에, 조합은 성당과의 관계 회복과 원만한 협의 진행을 목적으로 공문을 발송했다. 북아현2구역은 사업시행계획(안) 소송에서 패소함에 따라, 사업이 지연되는 것을 막고자 아현동성당과의 협의에 적극적으로 나설 전망이다. 8일 법조계 따르면 서울고등법원은 지난 달 18일 북아현2구역의 사업시행계획 변경(안)을 취소했다. 북아현2구역은 지난 2022년 3월 서대문구청으로부터 사업시행계획 변경(안)을 인가받았다. 사업시행계획 변경(안) 취소 소송을 제기한 건 구역 내 위치한 '아현동성당'이다. 아현동성당이 주장한 내용은 ▲건축법 제61조(일조권 침해) 위반 ▲성당 동의 없이 이뤄진 '사업시행계획 변경(안)' 인가 ▲재량권 남용·일탈 등으로 요약된다. 먼저, 아현동성당은 북아현2구역의 사업시행계획 변경(안)이 건축법에서 규정하고 있는 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 규정을 위반했다고 주장했다. 변경된 사업시행계획(안)대로 진행할 경우, 아현동성당은 수인한도를 초과하는 일조권·조망권·사생활 침해가 발생하게 된다. 또한, 아현동성당 북쪽에 신설된 도로(폭 20m)는 유사시 피난도로로 이용되는 1층 부지 일부를 침범하게 돼, 안전상의 이슈가 있음을 주장했다. 이와 관련, 법원은 아현동성당 주변에 신축될 아파트 부지는 '특별건축구역'으로 지정됐고, 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 등의 적용을 배제하는 특례가 설정됐다는 사실에 주목했다. 건축법을 위반했다는 아현동성당의 주장을 받아들이지 않았다. 아현동성당의 '동의' 없이 사업시행계획 변경(안) 인가가 이뤄졌다는 주장도 받아들여지지 않았다. 법원이 사업시행계획 변경(안) 취소를 구한 아현동성당 주장 중에서 받아들인 부분은 '재량권 남용'이다. 법원은 아현동성당에 거주하거나, 이를 이용하는 사람들의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않은 채, 나머지 조합원들의 편익만을 고려했다는 점에 주목했다. 공익과 사익의 이익형량의 정당성이 결여됐고, 아현동성당의 생활이익이 지나치게 침해되었다고 봤다. 이에, 재량권을 일탈·남용한 부분은 위법하다고 판시했다. 법원은 아현동성당과 불과 10m 거리에 위치하게 될 2개동이, 아현동성당의 일조권을 침해할 것으로 봤다. 종교시설은 법령상 복리시설에 해당하지만, 재개발 후 아현동성당의 일조권 침해는 매우 심각해 사회통념상의 참을 수 있는 한도를 초과한다고 판시했다. 법원은 조합이 아현동성당과 협의해 일조권 침해를 예방할 수 있었지만, 아현동성당의 지속적인 협의 요청을 조합이 별다른 이유 없이 무마했다는 점도 언급했다. 조합은 사업시행계획 변경(안) 인가가 취소될 경우, 주거환경개선이라는 공익적 취지가 사라지고, 사업비 부담에 따른 중대한 지장이 초래될 것을 주장했다. 하지만 법원은 사업시행계획 변경(안)을 작성할 당시, 아현동성당의 이용자와 거주자의 환경권 등 생활이익을 전혀 고려하지 않았고, 사업 지장이 초래될 우려나 실패 가능성만으로 공공복리에 반한다고 단정할 수는 없다고 말했다. 결론적으로 법원은 아현동성당이 조합을 상대로 제기한 '사업시행계획(안)' 취소를 인용했다. 현재 북아현2구역은 아현동성당과 합의했다는 내용을 조합원들에게 안내한 상황으로, 이르면 이달 임시총회를 열어 해당 이슈를 봉합할 계획이다. 성당 측 소송을 맡은 이희창 법무법인 센트로 변호사는 "조합이 사업시행계획에 관하여 광범위한 형성의 재량을 갖는다하여도 이는 무제한적인 것이 아니라, 관련되는 제반 공익과 사익을 비교 형량하여야 한다는 제한이 분명히 존재한다는 점을 확인받은 판결"이라며 "다소 추상적으로 생각할 수 있는 행정법의 일반 원칙을 침해되는 권리의 유형에 접목시켰고, 영상자료 등을 활용해 주장 사실을 입증했다"고 설명했다.
응봉대림1차가 신통기획 패스트트랙(자문방식) 절차를 통해 재건축 사업 전환을 꾀하고 있다. 올해 신속통합기획(안) 사전자문(Fast-Track) 접수를 목표로 동의서 징구에 열을 올리고 있다. 현 시점, 상가를 포함한 전체 동의율은 약 30%에 못 미치는 수준으로 알려져 있는 만큼, 소유주 독려에 전력을 다해야 할 것으로 관측된다. 7일 정비업계 따르면 응봉대림1차는 지난 달 주민들을 대상으로 개략적인 수준의 정비계획(안)을 설명하는 자리를 가졌다. 설명회장은 다수 주민들로 북적일 정도로 사업 전환을 향한 기대감은 높았다. 정비계획(안) 상, 대상지의 구역면적은 46,394㎡다. 응봉역(경의중앙선) 역세권에 위치해 있는 만큼, 용적률 완화 특례법을 적용해 최대 360% 용적률을 전제로 정비계획(안)을 만들었다. 제3종일반주거지역의 법적상한용적률(300%)의 1.2배만큼 적용이 가능하다. 특례법 적용에 따라 추가 용적률(60%p) 중 36%p는 공공임대·조합원 분양, 나머지 24%p는 일반분양에 사용된다. 예상 세대수는 총 1,308세대로, 최고층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 설문조사 결과, 대부분의 소유주들은 25평(422명)과 34평(366명)을 선호하는 것으로 나타났다. 그 뒤를 40평과 30평이 뒤따랐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 메인 상가의 경우, 고층이 밀집해 있고 유동인구가 많은 상부에 위치하게 된다. 대상지엔 단차를 이용한 스트리트 몰도 들어서는데, 그 옆엔 기부채납을 통해 공원(3,960㎡)이 조성된다. 단지는 특화설계를 통해 ▲막힘없는 영구조망 ▲개방형 스트리트 몰 ▲파노라마 뷰 ▲커뮤니티 시설 등을 염두하고 있다. 초역세권인 응봉대림1차는 서울숲을 비롯해 한강과 중랑천을 마주하고 있는 입지에 위치한다. 따라서 일부 고층 세대의 경우, 한강뷰가 가능하다는 것이 재건축 추진준비위원회의 입장이다. 한편 최근 응봉대림1차는 국내 최초로 재개발·재건축 조합의 전자동의서 서비스가 현장에 적용되는 단지로도 알려져 있다.
송파구 오금현대가 조합설립을 위한 추진위원회 구성에 나선다. 6일 정비업계 따르면 송파구청은 이달 11일(토) 오전 9시부터 오후 6시까지 오금현대 추진위원회 예비임원 선거를 진행한다. 예비추진위원장 자리에는 정성기 후보(기호1번)와 최미애 후보(기호 2번)가 출마했으며, 감사는 김어진 후보가 단독 출마했다. [공공관리 추진위원회 선거관리기준]에 따라, 단독 후보로 나선 김어진 후보는 당선이 확정됐다. 예비추진위원장 후보들의 합동연설회는 내일(화) 오후 3시 아멘교회에서 진행된다. 오금현대의 초기사업은 최미애 추진준비위원장이 이끌어 왔다. 오금현대는 지난 2020년 5월 공공기획(現 신속통합기획) 대상지로 선정된 후, 이듬해 공공기획(안) 공람공고를 진행했다. 다만, 과도한 임대주택 건립비율과 주민의견을 반영하지 않았다는 이유로 사업에 제동이 걸렸다. 최미애 추진준비위원장은 수차례 주민설명회를 열며 공공성과 사업성의 중심점 역할을 수행해 왔고, 그 결과 작년 7월 구역지정을 받았다. 오금현대는 작년 7월 정비계획(안)을 수립했고, 토지등소유자 50% 동의를 얻어 올해 상반기 내로 추진위원회를 설립할 계획이다. 올해 하반기 중으로는 조합설립인가를 받는다는 목표로 사업을 추진하고 있다. 현재 오금현대의 공공지원 정비업체는 엘림토피아다. 엘림토피아는 신속통합기획 시범사업지인 '금호21구역'에서도 공공지원 정비업체로 사업을 지원했다. 작년 7월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 98.12%로 산출됐다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(11.7억원) ▲84㎡(15.4억원) ▲114㎡(18억원) ▲145㎡(19.7억원) ▲198㎡(25.5억원)으로 나타났다. 기존 30평형대를 가진 소유주의 평균 권리가액은 세대당 평균 종전자산가액(약 15억원)에 추정비례율(98.12%)을 곱한 약 14억7,200만원이다. 34평의 조합원 분양가(15억4,000만원)를 감안할 때, 약 6,800만원 가량의 추가 분담금을 내야 하는 것으로 계산됐다. 오금현대가 지정고시 후 2달 뒤 소유주들을 대상으로 진행한 설명회에선 추정비례율을 약 102%로 안내했다. 2달 전 지정·고시된 비례율보다 약 4%p 증가한 수치다. 해당 추정비례율은 평당 공사비 950만원, 평당 일반분양가 6,000만원을 기초 지표로 산출됐다. 기존 30평대를 가진 소유주가 34평을 분양신청할 때, 예상되는 추정분담금은 1억6,400만원으로 안내됐다. 기존 46평, 47평을 가진 소유주가 동일 평형대인 46평형을 분양받을 때, 추가적으로 내야 할 분담금은 약 1억7,000만원 수준으로 책정됐다.
한강변에 위치한 신반포2차가 현대건설을 시공사로 선정하며 사업속도를 내고 있는 가운데, 상가 조합원들이 주택을 분양받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결을 받아 관심이 모아진다. 통상 재건축 사업장에서 상가 동의를 얻기 위해, 상가 분양비율을 '0.1'로 정해왔다. 하지만 서울중앙지방법원은 1보다 완화된 비율을 결정하기 위해선 조합원 100% 동의를 받아야 한다는 판결을 내렸다. 6일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원 제37민사부(판사 이상원)는 최근 신반포2차아파트의 조합원 58명(원고)이 재건축정비사업조합(피고)을 상대로 제기한 총회결의 무효확인 소송에 대해 원고 승소 판결을 내렸다. 신반포2차는 지난 2022년 정기총회를 개최했고, 이때 정관에 제42조의2(쟁점 조항)를 신설하는 내용의 안건을 결의했다. 상가의 사업시행과 관련, 창립총회에서 의결한 상가합의서 내용을 담는 것을 골자로 한다. 신반포2차 조합원들은 ▲의결정족수 미달 ▲설명의무 위반의 하자 등을 주장했다. 통상적으로 정비사업 현장에선 상가 동의를 얻기 위해, [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]를 따랐다. 원칙적으로 상가 조합원은 상가만 받을 수 있다. 하지만 예외 사항으로 3가지를 뒀다. [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호] ① 상가를 짓지 않을 때, 기존 상가 감정평가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱한 가액보다 클 경우 ② 기존 상가 감정평가액에서 새로 공급받는 상가 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정한 비율을 곱한 가액보다 클 경우 ③ 새로 짓는 상가의 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우 법원은 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]가 아닌 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서조항]에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 봄이 상당하다고 판단했다. 상가 조합원에게 무분별하게 주택을 공급하는 것을 방지하기 위해, 조합원 전원의 동의가 있는 경우에 한해서만 위의 3가지 기준을 적용할 수 있다고 본 것이다. 법원은 조합이 새로운 상가를 건설하지 않아 상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지키는 것이 불가능할 때, 새로운 상가를 건설하지만 일부 상가 조합원에게는 종전자산가액에 크게 못 미치는 규모의 상가를 공급할 수밖에 없을 때에만 '예외적'으로 주택을 공급해야 한다고 봤다. 법원은 신반포2차가 상가 조합원에게 주택을 주기 위해 총회에서 정한 비율 '0.1'을 언급했다. 상가 조합원이 보유한 물건의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액의 10%만 넘으면 주택을 받을 수 있게끔 한 비율이다. 법원은 상가 조합원이 공동주택을 받기 위한 요건으로서 종전자산가액과 최소분양단위규모 추산액을 비교하는 비율을 1보다 완화해 정하는 것은 조합원 전원의 동의가 없는 한 허용되지 않는다고 봤다. 이에, 총회에서 조합원 약 55%만이 해당 내용에 동의했기 때문에, 조합원 전원의 동의가 없었고, 이에 의결정족수를 미달한 중대한 하자가 있다고 판단을 내렸다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "위 판결을 감안할 경우, 상가 소유주들에게 주택을 공급하려면 현실적으로 2가지 방법밖에 없다"며 "첫째는 상가를 아예 건설하지 않는 것, 다른 방법은 새로 건설하는 상가의 구획을 크게 하거나 소형평형을 도입하는 방식으로 상가 최소분양단위규모 추산액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액보다 크게 하는 것"이라고 말했다. 하지만 김 변호사는 상가를 건설하지 않는 것은 그 자체로 사회경제적 문제가 될 수 있음을 지적했다. 해당 내용을 포함해 정비계획(안)을 변경할 수 있을지 장담할 수도 없다. 추산액 비율에 관한 신반포2차 판결은 항소심에서 취소될 수도 있기에, 조합으로서는 조합 사정과 여건에 부합하게끔 법이 허용하는 범위 내에서 해결책을 모색해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 "상가 소유주들은 금번 판결로 막연한 불안감을 갖고 사업에 반대입장을 표명하기보다, 조합과 함께 상가 소유주들의 법적 지위를 담보할 수 있는 방안 마련에 적극 협조할 필요가 있다"며 "이미 조합을 설립해 상가 소유주들에게 주택을 공급하기로 한 조합의 경우에는 이번 판결의 항소심을 주시할 필요가 있으며, 당장의 판결에 따라 섣부른 행동을 취하기보다 차분히 상황을 관망할 필요가 있다"고 설명했다.
송파구 가락미륭이 관리처분계획(안) 수립을 위한 조합원 분양신청을 받고 있다. 6일 정비업계 따르면 송파구 가락미륭 재건축 조합이 지난 달부터 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 분양신청을 받는 현 시점, 조합이 추정한 비례율은 약 81%다. 총수입 추정액(6,823억원)에서 총지출 추정액(2,721억원)을 뺀 뒤, 아파트 분양대상자들의 종전자산평가 추정액(5,035억원)을 나눠 계산된 수치다. 조합원들의 종전자산 평가일은 사업시행계획(안) 인가 고시일(2024년 6월 27일)을 기준으로 계산됐다. 종전자산 평가액은 조합과 송파구청이 각각 선정한 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균한 값으로 결정됐다. 종전자산 감정가액에 비례율(81%)을 곱한 값이 '권리가액'이다. 조합원들은 권리가액을 기준으로 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 환급금 혹은 분담금을 내야 한다. 가락미륭의 조합원 분양가는 평형대별로 ▲45㎡(9.2억원) ▲59A㎡(11.6억원) ▲59B㎡(11.3억원) ▲74㎡(13억) ▲84A㎡(14억) ▲84B㎡(14.1억) ▲84C㎡(13.6억원) ▲84D㎡(13.9억원) 등으로 산출됐다. 물론 현 시점 추산한 금액일 뿐, 향후 사업비 변동 및 일반분양가 심의 결과 등에 따라 조합원 분양가는 계속해서 변동된다. 동·호수 추첨은 관리처분계획(안) 수립 이후 진행한다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며, 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 가락미륭이 작년 초 사업시행계획(안)을 수립할 때 추정한 비례율은 약 85%였다. 1년여 만에 분양신청을 하는 과정에서 비례율은 4%p 줄어들었다.
DL이앤씨가 성남시 중원구에 소재한 상대원2구역의 철거작업을 중단했다. 공사를 멈춘 건, 구역 내 위치한 교회의 철거 승인이 나지 않았기 때문이다. 인허가청인 중원구청은 교회로부터 철거 동의서를 받거나, 명도소송 확정판결(대법원)을 받아와야 철거를 승인해 주겠다는 입장을 나타내고 있다. 조합원들은 명도소송(1심)에서 승소했음에도 불구 철거 승인이 나지 않아 사업지연을 우려하고 있는 실정이다. 3일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 상대원2구역 내 교회 등이 이주를 하지 않아, 철거공사를 진행할 수 없다는 입장을 밝혔다. DL이앤씨는 지난 달 18일부로 인력과 장비를 현장에서 철수시킨 상황이다. 공사지연에 따른 현장 상주인력의 관리비용이 증가하고 있다는 점도 부연했다. 교회 이주가 완료된 후 남은 철거작업을 진행하겠다는 게 DL이앤씨의 설명이다. 철거 공정율 80%를 달성한 상황에서, 시공사가 작업을 멈춰세운 건 종교시설(교회)과 관련 있다. 구역 내 위치한 3곳의 교회는 주택과 종교부지를 분양 신청한 조합원이다. 통상 정비사업의 경우, 이주개시와 동시에 명도소송을 진행한다. 일부 세대의 미이주로 인해 빚어질 사업 지연을 방지하기 위함이다. 사업기간이 늘어날 경우 조합의 사업비는 물론 이주비 대출을 받은 조합원들의 금융비용 부담은 계속해서 커질 수밖에 없다. 2,000여명 넘는 조합원들이 발을 동동 구르고 있는 것도 경제적 부담과 관련 있다. 상대원2구역은 교회를 상대로 한 명도소송에서 승소하며 인도집행도 완료했다. 다만, 중원구청은 교회 건축물 철거를 위해선, 교회로부터 동의서를 받아 제출할 것을 요청했다. 상대원2구역은 관련 법령과 제도에 따라 명도소송을 승소하고 인도를 완료했음에도 불구, 행정청은 교회로부터 [소유자 동의서]를 받아야 철거계획 승인이 가능하다는 입장이다. 이에, 사업지연을 우려한 조합원들은 최근 대규모 집회를 개최하기도 했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "건축물관리법 상, 관리자 범주 안에는 '관리자로 규정된 자'도 포함된다"며 "사업시행자인 조합을 관리자로 보는 것이 타당하다"고 말했다. 이어 "인허가청에서 조합이 관리자에 해당하려면 소유권 또는 소유자 동의서가 필요하다는 입장과 관련, 사실 수용재결 등으로 소유권을 취득하는 예외적 경우를 제외하고는 재개발 사업에서 조합이 조합원들의 소유권을 취득하는 경우는 없다"고 설명했다. 현재 교회는 토지 보상비와 건축비, 기회손실보상비 등의 추가 보상(안)을 요구하고 있다. 종전자산평가는 인근 시세 대비 낮게 책정된 반면, 종후자산평가(분양가)는 높게 책정됐다는 게 교회 측의 입장이다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. 예정된 주택공급물량의 규모가 큰 만큼, 국토부는 1기 신도시 선도지구 사업 과정에서 발생하는 이주 수요를 충당할 사업장으로 상대원2구역을 염두에 뒀다. 1기 신도시 선도지구의 입주시기(2030년)를 감안, 상대원2구역(5,100세대)과 산성구역(3,500세대), 느티마을3·4단지(1,900세대) 등에서 이주 수요를 감당할 수 있다고 본 것이다. 다만, 상대원2구역의 철거작업이 중단됨에 따라, 국토부의 이같은 계획에도 차질이 빚어질 것이란 관측이 제기된다.
신풍역 인근의 신길우성2차·우창아파트가 법적상한용적률(300%)의 최대 1.2배까지 용적률 완화를 적용받아 정비계획(안) 변경을 새롭게 시도하고 있다. 용적률 증가로 분양물량에도 큰 폭의 변화가 예상된다. 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회는 토지이용의 효율화를 꾀하기 위해 기존에 없던 '경관녹지'를 활용해 유연한 주동 배치를 가져갈 방침이다. 2일 정비업계 따르면 신길우성2차·우창아파트 재건축사업정비사업위원회(김인홍 위원장)는 사업시행계획(안) 고시 이후, 역세권 용적률 특례를 적용받아 정비계획(안) 변경 수립 과정을 밟고 있다. 대상지는 신풍역 250m 이내 면적의 절반 이상(56.4%)이 포함돼 법적상한용적률의 최대 120%까지 완화가 가능할 것으로 검토됐다. 배치계획(안)을 살펴보면 360%의 용적률 적용시, 기존 세대수(1,212세대)는 230세대 증가한 1,442세대로 늘어난다. 법적으로 공원 의무 면적은 계획 세대(1,442세대) 당 3㎡다. 단순 계산으로, 정비구역 내 총 공원면적은 4,326㎡가 필요하다. 정비사업위원회는 공원으로만 해당 면적을 채울지, 경관녹지를 통해 공동주택 획지를 추가 확보할지를 고민했다. 고심의 결과, 대방천로14길(벚꽃길)을 따라 경관녹지를 설치하고, 공원면적을 축소시켜 공동주택을 지을 수 있는 땅 확보에 초점을 맞췄다. 기존에는 동향 세대가 일부 존재했으나, 변경 후에는 100% 남향이 가능할 것으로 전망된다. 아파트 주동 수 또한 종전 13개동에서 11개동으로 2개동 줄었다. 인동거리 증가로 인해 단지 내 쾌적함도 한결 좋아졌다는 평이다. 현재 신길우성2차·우창은 정비계획(안) 변경 이외에도 매도청구소송을 비롯한 감정평가와 분양신청 등의 후속업무를 수행하고 있다. 매도청구 소송과 관련, 대상지는 현재 해당 업무 수행을 위한 변호사 선정을 진행 중이다. 또한 종전·종후자산 감정평가 업무를 맡을 감정평가업체 선정도 동시에 진행되고 있는 상황이다. 감정평가 업무는 2월로 예정돼 있다. 아울러 대상지는 오는 3월 분양신청 안내서 발송을 위한 안내서 작성도 준비 중인 것으로 알려졌다. 분양신청 기간 안에 분양신청을 하지 않으면, 현금청산자로 분류된다. 현금청산자는 분양신청 마감일 다음날부터 토지등소유자의 지위를 상실하게 된다. 한편 집행부는 사업추진이 계획대로 진행된다면, 26년 6월부터 이주 개시가 가능할 것으로 내다보고 있다. 이주비 대출의 경우, 해당 지역은 투기과열지구에서 해제됐기 때문에 1주택자는 담보인정비율(LTV) 70% 수준까지 대출을 받을 수 있다.
자양한양이 추진위원회 구성을 위한 첫 발걸음을 내딛은 가운데, 추진위원장 자리를 두고 선의의 경쟁을 펼칠 후보자들의 행보에 관심이 쏠린다. 대상 사업지는 추진위원장 자리를 두고 여러 갈래로 나뉜 가운데, 토지등소유자들의 선택을 받기 위한 후보자들 간의 치열한 각축전이 예상된다. 2일 정비업계 따르면 광진구청은 최근 자양한양아파트의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최해 추진일정 및 추진사항에 대한 전반적인 내용을 주민들에게 전달했다. 당일 PT 발표는 구청에서 용역업체로 선정한 정비업체가 맡아 진행했다. '공공지원제도'는 자치구-주민들이 원팀이 돼 사업을 이끄는 것이 핵심이다. 사업은 민간이 주도하되, 공공의 지원을 받아 진행되는 것이 특징이다. 즉 투명한 업무추진과 합리적인 결정을 도모하고자 공공지원자인 광진구청이 행정·재정적 지원을 제공하게 된다. 현재 자양한양은 추진위원회 구성에 착수한 상황이다. 추진위는 추진위원장 1인을 필두로 감사(2인 이하)와 추진위원들로 구성된다. 여기서 추진위원 수는 토지등소유자의 1/10로 구성돼야 한다. 추진위는 조합설립 이전까지 제반업무를 맡게 되는데, 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲사업시행계획서 작성 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회 등을 수행하게 된다. 투표의 경우, 선거인명부에 기재된 토지등소유자들의 직접 투표를 원칙으로 한다. 자양한양의 토지등소유자는 총 485명이다. 이중 160명 가량이 공동소유주(공동명의)로 지정돼 있어 1인으로 대표자 선임이 이뤄져야 한다. 후보자 등록은 이달 7일(화)까지로, 후보자들의 합동설명회는 17일(금)이다. 아울러 추진위원회 선거는 22일(수)로 계획됐다. 자양한양의 구역면적은 40,179㎡로, 공동주택 444세대와 상가 54호로 구성돼 있다. 토지이용계획(안)에 따라 획지1(30.1%)과 획지2(64.7%)로 각각 분할될 예정이다. 정비기반시설은 도로(2.4%)와 공공청사(2.8%)로 계획이 잡혔다. 자양한양의 법적상한용적률은 293.7%로 나타났으며, 최고높이는 최고 40층이하다. 예상되는 주택공급물량은 859세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(142세대) ▲60~85㎡미만(427세대) ▲85㎡이상(290세대)으로 나뉜다.
한남5구역이 조합원들의 궁금증을 적극 해소하며 오해 불식에 나선 가운데, 집행부 임원 선출을 위한 절차도 착수했다. 해당 사업장은 지난 2024년 임원 선출과 시공사 선정을 병행했지만, 조합원들 간 극심한 입장차로 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 작년 말에는 집행부가 부재한 상황에서, 조합원 5분의1 발의로 사업시행계획(안) 수립에 나섰지만 이마저도 부결됐다. 1일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합은 지난 달 말 대의원회에서 집행부 선출을 위한 선거관리계획(안)을 승인했다. 임원 후보로 나서기 위해선, 조합원들의 추천서가 필요하다. 현재 선거에 출마할 조합원들은 추천서 징구 활동을 시작했다. 조합과 선거관리위원회는 선거관리계획(안)을 수립하기 위해 수개월에 걸쳐 협의를 진행했으나, 그간 이견차를 좁히는데 애를 먹었다. 집행부 임기가 만료된 상황에서, 조합원 5분의1 이상 발의로 개최한 총회(2024년 11월)에선 사업시행계획(안)마저 부결됐다. 시공사(DL이앤씨) 선정 절차도 사실상 기약없이 중단된 상황이다. 이에, 불필요한 갈등 조장으로 사업지연을 우려하는 조합원들의 목소리가 커지기 시작한 상황이다. 조합은 최근 협력업체를 총출동시켜 조합원들의 궁금증 해소에도 힘을 쓰고 있다. 하나감정평가법인은 최근 총회 안건으로 상정됐던 추정분담금 설명에 나섰다. 추정분담금 심의는 ▲조합설립동의서 받기 전 ▲사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 전 ▲조합원 분양신청 전 등에서 이뤄진다. 용산구청으로부터 심의를 받은 뒤, 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회가 개최됐다. 하나감정평가법인 관계자는 "추정분담금 결과는 각 단계별로 조합원들의 동의를 받기 위해 작성한 일회성 참고자료일 뿐"이라며 "어떠한 법적 효력도 없으니 따를 이유가 없으며, 향후 진행될 관리처분계획(안)에도 전혀 영향이 없다"고 강조했다. 이어 "서울시 조례 제38조 제1항에 따라, 조합원들은 권리가액 순으로 희망평형을 배정받는다"며 "조합원 모두가 30평형대 이상을 신청한다면, 모두 30평형대로 갈 수 있다"고 덧붙였다. 분할다세대는 [도시및주거환경정비법]에 따라 소유한 건축물의 주거전용면적이 60㎡ 이하인 경우, 25평형대 이하를 배정받는 것이 원칙이다. 다만, 분양신청 결과 30평형대 이상의 잔여분이 존재하고, 분할다세대 소유자 중 30평형대 이상의 분양신청자가 있을 경우 권리가액 다액순으로 배정 가능하다. 분할다세대의 주거전용면적이 60㎡를 초과할 경우에는, 앞선 내용과 관계없이 희망평형을 배정받을 수 있다. 하나감정평가법인 관계자는 "조합원 분양가는 사업시행계획(안) 인가 이후 구청이 선임한 2인의 감정평가사가 원가 등을 감안해 결정한다"며 "일반분양가는 조합원분양가를 참고해 관리처분계획(안)으로 가결정한 뒤, 추후 실제 분양 시점에선 용산구청의 분양가상한제 분양가 심의를 받아 최종 확정된다"고 말했다. 이어 "투기과열지구에 속한 용산구는 분양가상한제 적용지역이라, 후분양 방식을 택하는 것도 좋은 방법"이라고 부연했다. 다음으로는 정비업체인 파크앤씨티가 '정비사업비 변경(10%)' 관련 설명을 이어갔다. 정비사업비 변경 안건 역시, 지난 2024년 11월 총회에서 해당 안건은 부결됐다. 해당 안건은 전체 조합원 3분의2 이상 찬성을 필요로 했다. 한남5구역의 정비사업비는 추진위원회(2010년) 부터 사업이 완료될 때까지 소요될 금액을 추정한 수치다. 한남5구역은 지난 2012년 조합설립 창립총회에서 '정비사업비'를 의결받은 후, 이후 한번도 총회에서 변경되지 않았다. 지난 2024년 안건으로 올라간 것은 자그마치 12년 만이다. 정비사업비가 대폭 증가한 건, 공사비와 관련 있다. 창립총회 당시 평당 공사비 330만원이었으나, 지난 2024년 시공사 입찰공고 상 평당 공사비는 916만원으로 약 2.8배 증가했다. 한남5구역은 원안대로 사업시행계획(안)을 수립한 뒤, 향후 한강변 층수변경을 전제로 설계변경에도 나설 것으로 관측된다. 한남5구역의 건축심의(안)은 작년 6월 역사문화특화경관지구가 해제되기 이전 통과했다. 이에, 한강변 쪽으로는 6층 이하로 건축계획이 수립돼 있는 상황이다. 삼우건축 관계자는 "한강 조망기준과 남산 부감기준, 블록별 최고층수 등을 고려해 설계변경을 진행할 예정"이라며 "다만, 한강변 쪽 높이계획을 수정할 때에는 후면부 아파트의 한강조망권 최대확보도 염두할 것"이라고 말했다.
![[한남4] ⑨삼성물산, 한강 프리미엄 전략은…시작은 '30·34블록'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241252/art_17352862641933_b7a4ef_178x118_c0.jpg)
삼성물산은 한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역 경쟁입찰에서만 모습을 드러냈다. 조합원들이 입주 후 누리게 될 한강 프리미엄(P)에 초점을 맞춰 대안설계(안)을 제안했고, HUG보증 없이 업계 최고 신용등급(AA+)으로 사업비 전액(추기이주비 포함)을 조달할 예정이다. 홍보관을 통해 삼성이 조합원들에게 내세운 캐치프레이즈는 "적당히, 정도껏, 요령껏 하지 않겠다"는 문구다. ◆ 34블록·30블록에서 시작된 대안설계(안)…원형 주동 통해 꾀한 셈법은? 삼성물산이 지난 2년간의 대안설계(안)을 준비하는 과정에서 가장 주안점을 뒀던 영역은 '한강뷰'다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 조망축 확보에 신경을 썼다. 2024년 8월 국토교통부 공시기준에 따르면, 래미안 원베일리는 한강뷰(약 60억원)와 비한강뷰(약 46억원)의 차이가 약 14억원 정도다. 한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 주거 쾌적함을 유지하는 선에서, 한강뷰를 최대한 많이 가져갈 수 있도록 고민한 결과다. 삼성물산은 경쟁사 대비 약 7%p 가량 적은 건폐율을 통해, 인동거리를 최대한 넓게 띄어 사생활 보호와 주거 쾌적성을 확보했다. 주동 간 거리를 약 17m 정도로 널널하게 배치한 건, 뒤쪽으로 들어서게 될 주동들의 한강뷰 확보를 위해서다. 모든 조합원들이 34블록과 30블록에 들어올 수는 없기 때문에, 뒤쪽 단지들의 한강뷰를 위해 선행되어야 할 조건인 셈이다. 34블록과 30블록은 향후 권리가액이 높은 조합원들의 분양신청이 우선적으로 이뤄질 곳으로 관측된다. 이에, 권리가액이 작은 조합원들도 한강뷰를 가져갈 수 있게끔 설계했다는 게 삼성물산의 설명이다. 삼성물산이 국내에서 시도된 적 없는 '원형 주동'을 전면에 내세운 건, 단지 전체의 미래가치를 염두에 둔 행보로 업계는 보고 있다. 원형 주동을 랜드마크동으로 만들어, 외부인이 어느 방향에서 바라보더라도 한남4구역임을 인지할 수 있게끔 하기 위한 목적이 함의돼 있다. 원형 주동은 벽식이 아니라 기둥식으로 만들어지기 때문에 조합원들이 생애주기별(Life Cycle)로 살면서 집안 구조를 변경할 수 있는 가변형 주택이다. 서비스 면적에 들어가지 않는 9.3평 가량의 테라스도 조합원들에게 주어진다. 한남2구역이 관리처분계획(안) 상 작성한 평당 일반분양가(약 6,000만원)를 감안할 경우, 단순 계산으로 약 5억원 가량에 해당하는 면적이다. ◆ 사업비·기본이주비·추가이주비, 동일한 금융조건 적용…"신용등급, 보이지 않는 자산" 삼성물산은 한남4구역 사업비 전액을 'CD+0.78%'로 조달하겠다는 점을 강조했다. 입찰보증금(500억원)은 'CD-0.5%'를 제안했다. 통상적으로, 조합은 관리처분계획(안) 인가 전까지는 시공사로부터 받은 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용한다. 막대한 돈이 들어가기 시작하는 시점은 관리처분계획(안) 인가 이후부터다. 별도의 신용등급이 없는 조합은 이때부터 사업비 대출을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다. 이때부터 시공사의 신용등급에 따른 '조달비용'이 중요해진다. 금융비용은 영업일이 아닌 때에도 계속해서 누적되기 때문이다. 삼성물산은 업계 가장 높은 신용등급을 보유한 탓에, HUG보증을 받지 않고 자체 지급보증을 통해 자금을 조달한다. HUG보증을 받을 경우, 필수 사업비(용역비용, 운영비 등)를 넘어서는 기본이주비와 사업촉진비(추가이주비 포함) 등은 승인이 나지 않는다. 기본이주비와 사업촉진비는 별도 지급보증으로 금융 조건이 달라진다. 이때, 선순위는 HUG보증을 받은 필수 사업비다. 기본이주비와 사업촉진비를 별도로 조달할 때에는, 후순위 트랜치(Tranche)가 적용되기 때문에 금리가 자연스레 높아지는 구조다. 삼성물산은 HUG보증을 받지 않기 때문에, 필수 사업비와 기본이주비, 사업촉진비(추가이주비 포함) 등의 전액을 같은 금융조건으로 한번에 조달할 수 있다는 점을 강조했다. 자체 지급보증을 활용하기 때문에 HUG보증수수료도 부담하지 않는다. HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲사업비 항목 전용 불가 ▲보증수수료 부담 ▲일반분양가 통제 ▲추가이주비 대출 불가 등의 어려움이 존재한다. 금융업계는 "건설사의 신용등급은 조합 금융비용을 좌우할 주요 지표"라며 "사실상 숨만 쉬어도 나가는 비용이기에, 조합원 입장에선 가장 민감할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
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