발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
상계2구역이 지난해 말 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표'로 인해 조합장이 구속되는 초유의 사태에 이르렀다. 당시 조합원들의 반대로 관리처분계획(안) 수립 안건은 통과되지 못했다. 시공사인 대우건설과 동부건설도 조합의 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부를 두고 검찰 조사를 받은 것으로 전해진다. 조합장 구속으로 인해 상계2구역 재개발 사업엔 적신호가 켜진 상황이다. 12일 정비업계 따르면 노원경찰서는 상계2구역 관리처분계획(안) 수립 총회에서 부정투표가 적발됨에 따라, 피의자 18명에 대한 업무방해 혐의를 인정하며 서울북부지방검찰청에 송치시켰다. 이중 조합장을 포함한 3명은 증거인멸 및 도주 우려 등으로 인해 사전 구속영장이 청구됐고, 받아들여졌다. 조합장이 구속 수사를 받게 된 상황은 조합원들에게도 모두 공지됐다. 상계2구역은 지난해 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 조합과 조합원들 간 갈등이 시작됐다. 관리처분계획(안)은 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어야 하는 중요한 안건이다. 다만 개별분담금을 통보받은 조합원들은 반발했다. 증액된 공사비와 높은 사업비 대출금리로 인해 사업성이 급격히 떨어지면서, 조합원들의 분담금이 증가한 영향이다. 조합은 사업성 개선을 위한 방안을 강구해 왔지만, 이번엔 조합장 공백 사태를 맞게 됐다. 대우건설-동부건설 공동사업단과 조합이 합의한 평당 공사비는 595만원이다. 시공사는 사업장의 공사 난이도 및 마감재 수준을 고려했을 경우 결코 높은 공사비가 아니라는 점을 강조해 왔다. 물론 상계2구역의 최종 공사비는 595만원이 아니다. 작년 10월 1일부터 실착공까지 물가상승(Escalation)과 그밖의 기타 사유로 공사비 조정이 예정돼 있기 때문이다. 결과적으로 향후 조합원들의 분담금은 평당 공사비가 얼마로 책정되느냐에 따라 큰 폭의 변동폭을 보일 것으로 전망된다. 상계2구역은 일반분양 물량이 많지 않기에, 추가적으로 분양수입을 늘릴 수 있는 방안은 사실상 많지 않다는 게 업계 관계자들의 중론이다. 정비사업은 용적률 체계(기준·허용·상한·법적상한) 내에서만 아파트를 올릴 수 있기에, 용적률 상향이 이뤄져야만 일반분양 수입을 증대시킬 수 있다. 상계2구역 A조합원은 "관리처분계획(안) 재수립 절차를 앞두고 조합장이 구속되는 상황이 벌어질지는 아무도 예측하지 못했다"며 "지금 이 순간에도 시공사로부터 빌린 대여금 이자가 나날이 쌓여가고 있어 걱정인 마음"이라고 밝혔다.
GS건설-삼성물산 공동사업단이 강남3구(강남·서초·송파) 최초로 공공재개발을 추진 중인 거여새마을의 시공권을 확보했다. 주민들의 압도적 지지에 힘입어 시공사로 선정된 공동사업단은 '가장 빠르고, 가장 확실하게'라는 프로젝트 모토 하에 뛰어난 상품성을 지닌 아파트를 만들겠다고 화답했다. 거여새마을을 기점으로 지난 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 사업장들의 시공사 선정 작업이 본격화될 전망이다. 12일 정비업계 따르면 거여새마을 주민대표기구는 최근 시공사 선정을 위한 주민총회에서 GS건설-삼성물산 공동사업단을 시공사로 선정했다. 사업시행자인 LH공사는 공사비 예정가격으로 평당 780만원을 책정했다. 건설사 용역범위로는 설계 관련 각종 인허가 업무를 포함하며, 아파트 및 부대복리시설 신축공사가 핵심이다. 기존 건축물 철거 내용도 포함돼 있다. GS건설과 삼성물산은 각자 보유한 아파트 브랜드 가치와 건설 노하우를 접목시켜, 강남3구 공공재개발 '1호 타이틀'에 걸맞는 아파트 상품을 짓겠다는 각오를 밝혔다. 동시에 공공재개발은 민간재개발 대비 상품성이 낮아 향후 아파트 미래가치가 낮을 것이라는 편견도 깨겠다는 목표다. 이를 위해, 아파트 외관과 커뮤니티시설, 조경 설계에 심혈을 기울였으며, 수입산 내부 마감재를 도입해 고급화 가치에도 초점을 맞췄다. 입찰지침 및 주민대표회의 의견을 적극 반영해 마감재 규격과 항목 ,수량에 대한 명확한 기준을 제시했다. 공공재개발 사업장은 턴키입찰(시공+설계)로 진행되기에, 시공사들은 자체적으로 설계사를 선정해 특화설계(안)을 만든다. 삼성물산과 GS건설은 각각 디에이건축, 동일건축과 함께 입찰을 준비했다. 거여새마을에 특화된 설계(안) 상 용적률 계획은 281%로 수립됐다. 정비계획(안) 상 용적률(273%)과 비교할 때, 약 8%p 가량 상향 조정됐다. 조합원 입장에선 분양면적이 늘어났기 때문에 분담금 감소가 기대되는 대목이다. 공동사업단의 설계(안) 상 예상되는 공급물량은 총 1,678세대다. 향후 정비계획(안) 변경을 통해 중대형 평형을 늘리는 방향으로 인허가를 진행할 예정이다. 또한, 상가 전부를 용적률에 포함되지 않는 지하 면적으로 계획하면서 아파트 분양면적을 최대로 늘리는데 중점을 뒀다. 거여새마을의 사업 추진 일정은 시공사 선정 작업을 마치고, 내년 6월까지 사업시행계획(안) 인가를 받겠다는 목표다. 이후 2026년 1월 관리처분계획(안)을 인가받은 뒤, 오는 2027년 7월에는 본공사에 착공할 전망이다. 공사기간(43개월)을 감안한 준공일자는 오는 2031년 1월이다.
개포우성6차 설계권을 두고 삼우CM과 엄앤이, 가람건축이 맞붙는다. 입찰경쟁에 참여한 세 곳 모두 전 세대 100% 남향 배치를 하겠다는 점을 공통 공약으로 내걸었다. 개포우성6차는 구룡산과 대모산, 달터 공원을 품고 있어 자연 친화적 입지를 갖고 있는 만큼, 설계사들은 모두 이 점을 반영하는데 초점을 맞췄다는 게 업계 중론이다. 11일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 오는 8월 14일(수) 임시총회를 열어 설계사를 선정할 예정이다. 현재 조합 사무실에 출품작을 전시하고 있는 업체는 삼우씨엠건축사사무소와 엄앤이종합건축사사무소, 종합건축사사무소 가람건축이다. 기호1번을 받은 삼우CM은 프로젝트명 '그랜디움(GRANDIUM)'을 정했으며, 자산가치를 최대한 높이는데 힘쓰겠다고 강조했다. 45도 판상형 배치를 통해 전 세대 100% 남향배치(안)을 가져왔으며, 서비스 면적을 최소 8.3평 확보해 실사용면적을 극대화하겠다고 부연했다. 삼우CM은 정비사업 주요 실적으로 ▲공덕1구역 ▲노량진6구역 ▲미아9-2구역 ▲자양1구역 등을 꼽고 있다. 기호2번을 받은 엄앤이 종합건축사사무소는 그랑포레(GRANDE FORE)를 프로젝트명으로 정했고, 달터 공원을 품은 거대한 숲세권을 설계 컨셉으로 가져왔다. 열린 배치계획을 통해 전 세대에서 숲과 산을 조망할 수 있게끔 만들었으며, 모든 조합원은 최고 조망이 가능한 세대배치(안)을 가져왔다. 주동을 3개동으로 만들어 개방감을 넓혔고, 전 세대를 맞통풍형 또는 3면 개방형으로 구성했다. 엄앤이 종합건축사사무소의 실적으로는 도곡렉슬과 장위10구역, 개포우성4차 등이 있다. 특히 개포우성4차는 양재천변 최고 49층을 전제로 한 정비계획(안) 변경작업을 진행하고 있다. 기호3번인 가람건축은 지난해 압구정4구역에서 디에이 컨소시엄에 합류해 설계권을 수주했다는 점을 마케팅 포인트로 삼고 있다. 프로젝트명은 디아망포레(Diamant Foret)로, 커뮤니티시설을 포함한 단지 내 중앙잔디광장을 설계 하이라이트로 홍보 중이다. 가람건축은 데크층을 활용해 지상층과 동일하게 채광과 환기가 용이하게끔 설계했다. 자체적으로 만들어 온 혁신설계(안)을 적용했으며, 기존 판상형 저층 주거동에서 타워형 고층 주거동으로 변모시키겠다는 게 가람건축의 목표다. 전 세대 34평 이상으로 구성하고, 층고는 3.05m를 약속했다. 창립 40주년을 맞은 가람건축은 6년 연속 신용등급 A+로, 차입금 의존도 또한 경쟁사 대비 안정적이라는 설명이다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다. 한편 개포동 일대는 이미 재건축이 많이 진행돼 신축 단지가 곳곳에 들어서 있다. 남은 개포주공 5~7단지, 개포우성 등이 재건축을 마무리하면 일대 재건축도 끝나게 된다. 또 맞은편 구룡마을 역시 서울시-서울주택도시공사(SH)가 토지보상을 진행하는 등 개발 사업을 추진 중에 있다.
![[단독] 대조1, 밀린 현대건설 공사비 지급한다…분양계약 '기대감'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240832/art_17231796589723_a5b2cc_178x118_c0.png)
둔촌주공(올림픽 파크포레온)에 이어 공사중단 사태로 한동안 힘든 시기를 보냈던 대조1구역이 드디어 조합원 분양계약을 체결한다. 조합원 분양계약을 통해 확보하게 될 계약금(10%)과 중도금(30%)은 현대건설에 납부하지 못한 공사비로 지급된다. 대조1구역과 현대건설은 준공 시점을 2026년 10월로 상의 합의했다. 향후 공사 중단에 따른 공사비 증액 협의에 따라, 조합원들의 분담금에도 영향이 미칠 전망이다. 향후 현대건설과의 공사 중단에 따른 공사비 협상이 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 현재 조합원 분양가는 향후 변동될 가능성이 높다. 대조1구역의 평당 일반분양가와 평당 공사비가 어떻게 결정되느냐에 따라 비례율이 달라지기 때문이다. 조합원들의 분담금은 결국 일반분양가(분양수입)와 공사비(지출)가 얼마로 책정되는지 여부에 따라 결정된다. 일반분양가는 최대한 높게, 평당 공사비는 최대한 낮아야 분담금을 낮출 수 있다. 9일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합(진재기 조합장)이 최근 정기총회에서 조합원 분양계약을 포함, 총 8개 안건을 모두 통과시켰다. 총회 상정된 주요 안건으로는 ▲사업시행계획(경미한 변경) ▲조합원 분양계약 ▲대출 금융기관 선정 ▲건설사업관리(HNC건설연구소) 용역계약 해지 ▲CM업체(한국산업경쟁력연구원) 선정 ▲정비업체(신한피앤씨) 추가용역계약 ▲조합원 물량 외부창호(KCC) 선정 등이 꼽힌다. 대조1구역은 지난 2022년 7월 정기총회에서 관리처분계획 변경(안)을 수립했고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 인가를 받았다. 조합은 2달 뒤였던 7월 동호수 추첨을 진행했다. 하지만 조합 집행부 임원들의 직무정지 등으로 인해 조합원 분양계약은 계속해서 뒤로 밀렸다. 결과적으로 공사도급계약서에 따른 공사비 지급 등이 지연됐고, 현대건설은 올해 1월 1일 공사를 중단했다. 현재까지 공사비 지급 지연에 따른 연체료도 쌓이고 있다. 앞서 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와 공사 변경계약을 체결하겠다는 공식 입장을 표명했다. 집행부 공백 사태가 장기화됨에 따라, 미수 공사비에 대한 부담 증가로 인해 연초 공사중단 결정을 불가피하게 내렸다. 대조1구역이 최근 신임 집행부를 구성하게 되면서 현대건설은 바로 공사를 재개했다. 대조1구역은 이달 14일(수)부터 29일(목)까지 조합원 분양계약을 체결할 예정이다. 대조1구역은 공사 중단에 따른 현대건설의 공사비 청구서를 아직 받지 못한 상황이다. 공사비 증액을 요구할 경우, 공사비 검증을 진행하겠다는 점을 밝혔다. 공사비 협상을 위한 CM업체도 다시 선정했다. 현재 공사 현장 인근으로 사무실 이전도 추진하고 있다. 공사현장과 가까운 곳으로 조합 사무실을 옮기겠다는 조합의 의지가 반영된 행보다. 조합장을 포함한 임직원들의 인건비도 대폭 감소하며 운영비 절감에도 노력하고 있는 것으로 전해진다. 최근 총회에서 조합원 주택분에 들어가는 마감재(창호) 업체도 변경했다. 기존 LX하우시스 제품을 하기로 했지만 공사가 지연되면서 해당 제품이 단종됐기 때문이다. 조합원들은 LX하우시스 대신 KCC 제품을 선택하기로 결정했다. 해당 제품은 둔촌주공에도 들어간 제품이다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월) 등의 절차를 밟아왔다. 작년 5월 관리처분계획(안) 변경인가를 다시 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다. 대조1구역 A조합원은 "그동안 공사 중단과 집행부 부재로 인해 많이 힘들었지만, 신임 조합장 체제로 공사비 협상도 무난하게 흘러갔으면 하는 마음"이라며 "입주시점이 계속 바뀌었는데, 최근 조합과 현대건설이 상호 합의한 2026년 10월에 꼭 입주했으면 한다"고 말했다.
서울시가 대규모 공사비 증액이 예상되는 사업장의 조합장들을 만났다. 공사비 갈등을 겪거나, 겪을 예정인 조합의 현장 목소리를 직접 청취하기 위함이 목적이다. 이날 한 자리에 모인 조합장들은 공사 중단을 방지하기 위해선 인허가청(서울시·자치구)에서 사전에 직권개입을 하는 방향도 검토가 필요하다는 의견을 공유했다. 악의적 정보공개 요청과 관련, 조합의 방어권을 보장해 달라는 내용의 논의도 이뤄졌다. 8일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 23일(화) 공사비 증액을 두고 갈등을 겪고 있는 조합장을 만나는 간담회 자리를 개최했다. 서울시에선 한병용 서울시 주택정책실장을 비롯해, ▲남정현 공동주택과장 ▲김유식 주거정비과장 ▲김상우 재정비촉진과장 등이 참석했다. 사업장은 ▲반포주공1단지1·2·4주구(현대건설) ▲대조1구역(현대건설) ▲흑석9구역(현대건설) ▲노량진8구역(DL이앤씨) ▲청담삼익(롯데건설) 등에서 정비사업을 이끌고 있는 조합장들이 참석했다. 간담회는 약 1시간 30분 가량 진행된 것으로 전해진다. 간담회는 공사비 갈등을 겪고 있는 조합 의견을 청취하고 행정지원을 모색하기 위한 목적으로 마련됐다. 이 자리에서 인허가청에서 직권개입을 통해 공사 중단을 막는 등의 권한이 강화되어야 한다는 취지의 발언이 오갔다는 후문이다. 조합 사업진행을 막는 정보공개 요청에 대해서도 조합의 방어권이 필요하다는 의견이 개진됐다. 이에, 한병용 주택정책실장은 비공개 정보와 관련해 구체적 지침을 제공하겠다고 약속했다. 현재 반포주공1단지1·2·4주구는 현대건설과 공사비 협의를 진행 중이다. 2017년 공동사업시행 협약서 상 총 공사금액은 2조6,363억원이다. 올해 1월 현대건설은 총 공사금액 4조775억원으로, 1조4,412억원 상향 조정을 요청해 왔다. 공사기간은 종전 34개월에서 10개월 늘어난 44개월로 제안해 왔다. 공사비 산출 기준연월일은 2023년 8월이다. 대조1구역은 아직 현대건설로부터 공사비 증액 관련 청구서를 받지 못한 상황이다. 현재 공사 중단에 따른 공사기간 연장만 협의를 마쳤다. 당초 현대건설은 공사기간 14개월(준공 2027년 3월) 연장을 요청해 왔으나, 협상 끝에 2026년 10월 준공으로 합의했다. 대조1구역은 최근 정기총회를 열어 조합원 분양계약 체결을 위한 총회 안건을 통과시켰다. 조합원 계약금(10%)과 중도금(40%)을 기성 공사비로 납부한 후, 공사 중단에 따른 공사비 협상이 본격적으로 진행될 것이란 전망이 대두된다. 청담삼익(청담르엘)은 종전 공사금액 3,726억원에서 5,909억원으로 증액하는 내용의 공사비 변경계약을 체결했지만, 집행부 교체로 인해 조합원들의 공사비 검증 목소리가 높아진 바 있다. 이에, 롯데건설은 '공사 중지 예고' 현수막을 게시하며 협의가 이뤄지지 않을 경우 공사를 중단하겠다고 밝혔다. 현재 청담삼익은 서울시 중재를 통해, 조합이 공사비 증액 원안을 받아들이고, 롯데건설이 추가 공사비 청구를 최소화하는 방향으로 합의 한 상황이다.
반포주공1단지3주구(래미안 트리니원)가 이달 10일(토) 총회에 조합 집행부 임원들의 연임 안건을 상정한다. 조합원 분양계약도 차질없이 마무리한 가운데, 노사신 조합장을 필두로 한 현 집행부의 연임도 무난하게 이뤄질 것이란 전망이 지배적이다. 조합 이사 1명의 과소지분 보유 이슈도 법률 검토를 거친 결과 문제없는 것으로 판단됐다. 8일 정비업계 따르면 반포주공1단지3주구 재건축 조합(노사신 조합장)은 금주 조합 임원 연임을 위한 임시총회를 개최한다. 제6호 안건으로 상정되는 연임 명단에는 ▲조합장(노사신) ▲감사(김광기·김영수·김순자) ▲이사(윤혜숙·이강혁·윤정문·이종호·김재홍·임요한·이동훈·최병국·방재성·이충신) 등이다. 최근 조합원들 사이에선 이사 1명의 임원 자격 요건을 두고 논란이 발생했다. 이사 1명의 보유지분(부부 공동소유)이 과반에 미치지 못함에 따라, 작년 7월 개정된 도시및주거환경정비법 제41조(조합의 임원)에 따라 임원 자격요건을 갖추지 못한다는 게 쟁점이었다. 도시및주거환경정비법 제41조(조합의 임원) 제1항은 조합 임원이 되기 위해선, 공유지분자의 경우 가장 많은 지분을 가지고 있어야 한다는 내용이 명확히 기재돼 있다. 이사 1명이 해당 자격요건을 갖추지 못하면서 법 위반 이슈가 부상한 것이다. 다만, 조합은 법률검토를 거쳐 '명의신탁'의 방법으로 연임에 문제가 없다는 점을 확인했다. 인허가청인 강남구청과도 관련 논의를 마쳤다. 실제로 최근 집행부 임원 선출을 진행한 압구정 A구역의 경우에도 비슷한 이슈가 있었지만, 부부 간 명의신탁을 통해 차질없이 집행부 구성을 완료했다. 부부 간 지분 이동은 없지만, 신탁이전을 통해 부동산 등기부등본 상에는 한 사람의 '단독 소유'로 변경됨에 따라 문제가 없다는 식으로 결론이 났다. 반포주공1단지3주구 A조합원은 "조합에서 기본적인 법률 검토도 거치지 않고 연임 안건을 상정하지 않았을 것이라 생각한다"며 "조합은 명의신탁을 통해 도시및주거환경정비법 상 문제될 것이 없다는 입장을 설명했다"고 말했다. 이어 "실제 압구정에서도 관련 이슈를 비슷한 방법으로 진행했지만, 관련해서 조합원들의 투표심리에 어떤 영향을 줄지는 지켜봐야 할 것 같다"고 덧붙였다. 반포주공1단지3주구는 지하3층-지상 35층, 아파트 17개동(2,091세대)을 짓는 재건축 사업이다. 관리처분계획 변경(안) 총회자료에 따르면 주택 공급 물량은 2,091세대로, 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(492세대) ▲84㎡(694세대) ▲100㎡(231세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 이중 조합원들이 가져갈 물량은 총 1,558세대다. 전용면적별로 나눠보면 ▲59㎡(36세대) ▲84㎡(618세대) ▲100㎡(230세대) ▲112㎡(415세대) ▲126㎡(182세대) ▲142㎡(71세대) ▲165㎡(6세대) 등이다. 전용면적 100㎡ 이상의 경우 모두 조합원들이 가져간다. 보류지(28세대)를 제외한 일반분양 물량은 505세대로, 59㎡와 84㎡ 각각 456세대, 49세대가 공급된다. 공공임대주택은 없다. 김정우 법무법인 센트로 대표변호사는 "부부간 명의신탁의 경우 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 등을 목적으로 하지 않는 한 유효하다"며 "따라서 수탁자인 다른 배우자가 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 그에 따라서 가장 많은 지분을 취득하게 되었다고 한다면 특별한 사정이 없는 한 임원자격에는 문제가 없을 것으로 보인다"라고 설명했다.
1:1 재건축을 추진 중인 개포우성1·2차가 정비계획(변경) 입안을 위한 주민의견을 모으는데 여념이 없다. 양재천변 수변특화 단지인 개포우성1·2차는 최소한의 기부채납과 낮은 임대주택 비율을 내세워 주민들의 재건축 의지를 높이겠다는 계획이다. 다만 아직 주민들의 동의서 접수율이 20%에 그쳐 충족요건을 달성하기 위해선 준비위원회 역할이 중요한 시점이다. 7일 정비업계 따르면 개포우성1·2차 재건축 추진준비위원회는 정비계획 입안 제안 및 동의서 접수를 위한 4차 주민설명회를 개최했다. 이날 설명회 사회는 협력업체인 ㈜제이앤케이도시정비가 맡았으며, 발표는 ㈜인토엔지니어링이 진행했다. 강남구 선릉로 120 일원에 위치한 개포우성1·2차의 면적은 90,592㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 1:1 재건축 컨셉에 따라 종상향 계획은 없다. 양재천변 특화배치로 인해 조망경관 확보를 위한 테라스하우스가 계획돼 있으며, 연도형 상가(공간 효율성을 높이고자 도로변을 따라 길게 늘어선 상가)도 남부순환로와 인접해 배치될 예정이다. 연도형 상가 내부에는 ▲근생시설 ▲판매시설 ▲종교시설 ▲금융업소 등이 포함될 예정이다. 토지이용계획(안)에 따르면, 단지 외부의 경관녹지와 서측 도로 일부가 편입돼 정비구역 면적이 다소 확장된다. 정비기반시설은 공원(4,886㎡)과 도로(1,666㎡)로 구성된다. 기부채납되는 소공원과 사회복지시설은 학교(대청중학교)와의 시너지 효과를 고려해 양재천 변에 위치한다. 단 주민 제안을 통해 향후 배치계획은 변동될 수 있다. 주차 대수는 총 5,086대(세대당 2대)로 계획됐다. 지하3층-지상49층으로 지어지는 해당 단지의 예상되는 주택물량 수는 1,632세대다. 조합원 배정 물량은 ▲35평형(330세대) ▲53평형(600세대) ▲66평형(162세대) ▲79평형(48세대)로 이뤄지며, 일반 물량은 ▲25평형(228세대) ▲35평형(36세대)로 분류된다. 특히 임대주택의 경우 25평형 규모로 228세대가 책정됐다. 양재천 변과 늘벗공원 인근에는 판상형 구조의 아파트가 들어서며, 그 외 주변에는 타워형 아파트가 배치될 것으로 예상된다. 이어진 추정분담금 설명에서 소개된 대상지의 평당공사비는 850만원으로 산출됐고, 일반분양가는 평당 7,500만원으로 예상됐다. 한국부동산원과 KB시세(6월말 기준)로 살펴본 개포우성1·2차의 현재 아파트 가격은 ▲31평형(28.7억원~28.8억원) ▲45평형(38억원~38.8억원) ▲55평형(43.5억원~43.8억원) ▲65평형(51억원) 수준으로 나타났다. 이날 설명회에선 재건축추진 준비위원회 소개와 더불어 경과 보고 및 동의서 접수율 현황에 대한 발표도 진행됐다. 대상지의 재건축추진 공동준비위원장은 5인이 맡고 있으며, 이외 준비위원은 12인으로 구성돼 있다. 준비위원장은 토지등소유자들의 관심과 협조를 당부하며 60%이상의 동의율을 달성하기 위해선 주민 합심이 절실함을 강조했다. 7월 말 기준, 개포우성1·2차의 동의서 접수율은 20.7%로, 각 아파트 동마다 동의율이 상이하고 편차도 큰 편이다. 한편, 설명회 말미엔 임대주택을 아예 없애자는 의견과 최근접 우선배치&등급별 평형이동에 대한 주민 질의가 이어졌다. A주민은 "1:1 재건축 컨셉인 만큼, 용적률 혜택없이 임대주택을 모두 없애는 방향을 검토해달라"고 요청했다. 이에 이준형 이사는 "우리 단지가 임대주택 없이 갈 수 있는 최대 용적률은 250%"라며 "다만 최근, 재건축을 추진 중인 한 단지에서 250% 용적률 계획을 추진했다가 서울시로부터 반려를 받고 다시 300%로 되돌아가는 사례가 있어 현실성 문제로 임대주택을 포함하게 됐다"고 설명했다. 또 B주민은 최근접 우선배치와 등급별 평형이동 가능성 여부에 대해 질의했다. 두 방안 모두 합리적이지만, 두 가지 원칙이 충돌할 경우 발생할 수 있는 문제에 대한 우려가 질문의 핵심 요지였다. 이를 두고 추진준비위원회 관계자는 "주민 간 의견 충돌을 방지하기 위해 형평성 측면에서 10등급으로 각각 등급을 분류해 같은 등급끼리 평형이동이 되도록 배치할 계획"이라며 "평형 기준이 흔들리면 문제가 발생하기에, 무조건 평형은 평형끼리 경쟁을 붙이는 것이 맞다"고 답했다.
여의도 맏형인 시범아파트가 데이케어센터(노인시설) 관련 조합원들의 의견을 확인하고자 전자투표에 착수했다. 사업 추진방향을 설정하는데 참고하기 위한 목적에서 진행된다. 데이케어센터를 두고 적잖은 갈등을 겪어온 시범아파트가 결정고시를 받기 위한 전환 계기를 만들어낼 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 6일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 이날 오전 9시부터 전자투표(설문조사)를 개시했다. 투표 기간은 오는 9일(금) 오후 5시까지다. 조합원은 문자로 안내받은 전자투표 링크를 클릭한 뒤, 휴대폰 본인인증을 거쳐 투표에 참여할 수 있다. 투표 결과는 설문조사를 종료일(9일) 나온다. 이를 토대로, 서울시 주무부서와 협의를 거쳐 정비계획 변경(안) 공람공고를 진행하겠다는 방침인 것으로 전해진다. 시범아파트는 올해 1월 정비계획(안) 공람공고를 진행하는 과정에서, 건축물 기부채납을 두고 조합원들의 반발이 극심해졌다. 서울시는 도시계획심의 과정에서 데이케어센터를 기부채납 하도록 지침을 내린 바 있다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로, 치매 및 등급어르신을 위한 요양보호시설이다. 작년 7월 기준, 서울시내 각 자치구별로 운영중인 데이케어센터는 모두 198개에 달한다. 서울시는 종상향을 전제로 재건축 사업을 진행하는 여의도 사업장의 경우, 토지 가중치를 보완해 주기 위해 '건축물 인센티브 계수' 혜택을 약속했다. 건축물 인센티브 계수를 종전 0.7에서 1로 상향 조정해주기로 한 것이다. 이때, 데이케어센터와 같은 전략시설과 공공임대주택만 가중치를 1로 올려준다는 내부 가이드라인을 수립했다. 당초 시범이 기부채납하기로 했던 건축물은 노인여가시설과 과학체험관 등이다. 시범아파트는 1971년에 준공된 27개동, 1584가구 규모의 노후 아파트로, 지난 2022년 9월에 신속통합기획(안)을 마련했다. 마련된 신속통합기획(안)을 바탕으로 정비계획(안)을 수립했고, 작년 10월 서울시 도시계획위원회를 통과했다. 다만 건축물 기부채납으로 권고받은 '데이케어센터'를 두고 내부 갈등이 첨예한 양상으로 흘러갔고, 현재 1년여 넘게 결정고시를 받지 못하고 있다.
동작구에 위치한 상도15구역이 정비계획(안) 입안 동의서를 받은지 2주 만에 주민동의율 50%를 넘어섰다. 토지등소유자 2,100여명에 육박할 정도로 사업장 규모가 큼에도 불구, 그 흔한 홍보 OS요원 없이 추진준비위원회와 소유주들 자체 힘만으로 일궈낸 성과로 평가된다. 상도15구역은 연내 구역지정을 목표로 속도감 있는 사업을 전개해 나갈 계획이다. 6일 정비업계 따르면 상도15구역(상도동 279번지 일대) 추진준비위원회(이진호 추진준비위원장)는 지난 달 24일(수)부터 정비계획(안) 입안 동의서 징구를 시작했고, 2주 가량이 지난 현재 입안 제안을 위한 법적 동의율(50%)을 맞췄다. 추진준비위원회는 금주 내로 입안권자인 동작구청에 동의서를 제출할 예정이다. 동작구청에서도 행정적 지원을 약속한 상황이다. 상도15구역의 정비계획(안) 입안 시점 추정비례율은 101.41%다. 총수입 추정액(2조5,767억원)에서 총지출 추정액(1조5,443억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가액(1조179억원)을 나눈 결과값이다. 일반분양가는 조합원분양가의 77% 수준에서 결정됐다. 평당 공사비와 평당 일반분양가는 각각 750만원, 3,800만원이다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(7억2,783만원) ▲74㎡(8억9,259만원) ▲84㎡(9억9,193만원) ▲102㎡(11억5,414만원) 수준으로 산출됐다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(2.1)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 종전자산 추정액은 서울시 정보몽땅의 분담금 추정 프로그램상 종전자산 추정 방식인 보정률 방식을 적용했다. 현 시점 안내된 추정분담금은 사업 시작을 위한 개략적인 추정치로, 향후 사업을 진행하는 과정에서 계속 변동된다. 이진호 추진준비위원장은 "보통 정비계획(안) 입안 동의서를 징구하는 시점부터 홍보 OS요원 등을 투입하지만, 상도15구역은 주민들과 함께 전화와 문자, 방문 등을 통해 진행했다"며 "구청에서도 정비계획(안)을 빠르게 서울시에 이관하기 위해 준비 중이며, 구역지정 역시 속도감 있게 진행될 것으로 기대한다"고 설명했다. 상도15구역을 포함한 동작구는 강남과 용산, 여의도 인근에 위치해 있어 지리적 장점이 분명한 곳으로 평가받는다. 다만, 생활 인프라 부족과 반지하주택 등 주거환경 개선이 시급한 곳으로 뽑히고 있다. 상도15구역은 지난 2022년 신속통합기획 2차 후보지로 선정됐고, 인근 상도14구역(1차 후보지)과 함께 재개발 사업 추진을 위한 토대를 마련하고 있다.
GS건설과 삼성물산이 강남3구 최초로 공공재개발을 추진 중인 거여새마을 시공권 확보에 힘쏟고 있다. 공동사업단은 '단지 고급화'와 '분양수익 극대화'라는 2가지 명확한 목표점을 잡고 특화설계(안)을 제안했다. 아파트 상품성을 끌어올려 미래 자산가치를 높이고, 사업수익 극대화로 조합원들의 분담금을 최대한 낮추겠다는 지향점이 담겼다. 5일 정비업계 따르면 거여새마을 주민대표회의(이정우 위원장)는 최근 조합원을 상대로 시공사 선정을 위한 1차 합동 홍보설명회를 개최했다. 래미안-자이 더아르케(THE ARCHE)를 프로젝트명으로 내세운 공동사업단은 '가장 빠르고, 가장 확실하게'라는 모토 하에 뛰어난 상품성을 지닌 아파트를 만들겠다는 각오다. 공동사업단은 '강남3구 1호 공공재개발' 타이틀에 걸맞게, ▲아파트 외관 ▲커뮤니티 ▲조경 ▲수입산 내부마감재 등을 적용한 설계(안)에 자신감을 내비쳤다. 입주민들의 삶의 질을 올려줄 커뮤니티 공간으로는 ▲다이닝 공간(식사 서비스) ▲다목적 체육관 ▲프라이빗 영화관 ▲키즈룸 등이 계획돼 있다. 유럽산 포세틴 타일과 광폭 강마루, 유럽산 주방가구를 도입해 내부 마감재도 고급화 가치에 초점을 맞췄다. GS건설-삼성물산 공동사업단이 고심 끝에 내놓은 특화설계(안)의 용적률은 281.86%로, 정비계획(안) 상 용적률(273.63%) 대비 8.23%p 상향 조정됐다. 용적률이 늘어남에 따라, 분양면적(아파트+상가) 역시 2,430평 증가했다. 조합원 입장에선 분담금 감소를 기대할 수 있는 대목이다. 특화설계(안) 상 공급물량은 1,678세대로, 기존(1654세대) 대비 24세대 증가한다. 공동사업단은 무작정 세대 수를 늘리는 대신, 높은 상품성과 단지 고급화를 목적으로 중대형 평형대로 개선하는데 심혈을 기울였다. 정비계획(안)에 따르면 25평형 이상이 전체 공급물량에서 차지하는 비율은 80%였다. 다만 시공사단의 특화설계(안)이 적용될 경우, 25평형 이상 중대형 평형 비율은 85%가 된다. 시공사단은 기존에 없던 대형 평형(122㎡·150㎡)을 추가하고 타입을 다양화해 조합원들의 선택권도 넓혔다. 공동사업단은 아파트 상품성을 끌어올리기 위해 전 세대를 4베이 이상으로 구성했다. 팬트리 수납 공간과 조망형LDK(거실+식당+주방) 등 특화평면으로 구성된 세대도 최대치로 확보했다. 25평형 이상의 경우 모두 남향으로 배치됐으며, 전체 세대 수의 84%를 맞통풍이 가능한 판상형으로 설계했다. 서비스 면적 확보를 통해 실거주 시 사용공간도 극대화했다. 34평형과 43평형의 서비스 면적은 각각 12평, 21평이다. 상업시설(근린생활시설)의 경우, 기존 지상층 상가면적(82평)을 포함해 모두 지하층에 짓기로 결정했다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산에 포함되지 않는다. 지상층에 상업시설을 짓지 않는다는 건, 곧 아파트를 지을 수 있는 면적을 추가적으로 확보했음을 의미한다. 분양수입 증대 차원에서 당연히 상가보다 아파트가 유리하다. 공동사업단의 이같은 설계 역시 조합원들의 분담금 감소와 밀접하게 관련된다. 거여새마을은 2006년 거여·마천 재정비촉진지구로 지정됐으나, 2013년 정비구역 해제와 동시에 존치구역으로 남게 됐다. 이후 2020년 공공재개발 공모를 신청으로 재개발 사업의 전환점을 마련했고 2023년 정비구역으로 다시 지정됐다. 사업시행자인 LH공사는 강남3구 최초로 공공재개발을 진행하게 됐고 현재 시공사 선정 절차를 밟고 있다. 평당 공사비는 780만원이다. 이정우 위원장은 "GS건설-삼성물산 컨소시엄이 거여새마을 시공을 맡게 될 것"이라며 "오는 8월 10일(토) 예정된 총회에서 조합원들의 압도적인 성원이 뒤따를 것"이라고 말했다. 이어 "두 건설사가 가진 정비사업 노하우를 아낌없이 쏟아 랜드마크 아파트를 지어줄 것"이라고 기대감을 나타냈다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
