발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 06시 49분
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평촌 목련3단지가 리모델링 사업 재개를 위한 동의서를 징구 중이다. 현재 재건축을 희망하는 조합원들도 약 40% 수준으로 추정되고 있는 상황이다. 앞서 쌍용건설은 리모델링 사업 추진이 불투명하다고 판단해 대여금 지급을 중단했다. 30일 정비업계 따르면 목련3단지 리모델링 조합(김영주 조합장)은 오는 31일 예정된 대의원회에서 '리모델링 사업 추진 여부 결정' 안건을 상정할 계획이다. 조합은 7월 31일까지 리모델링 동의서를 징구할 예정이다. 전체 소유주(902세대) 중 677세대 이상이 동의서를 제출해야, 기존 진행해 왔던 리모델링을 재개할 수 있다. 기한 내 75% 동의율을 달성하지 못할 경우, 리모델링 사업은 종료된다. 동시에 시공사인 쌍용건설과의 계약 해지 논의도 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 쌍용건설이 조합원을 상대로 정산채무(대여금+손해배상금) 소송을 진행할지, 진행하게 된다면 소송 상대방을 누구로 할지에 대해선 아직 결정된 바 없다. 현재 리모델링 청산비용은 약 322억원으로, 대여금 61억원과 손해배상금 261억원(총공사비의 10%)으로 구성된다. 쌍용건설이 해당 금액은 모든 조합원에게 소송을 제기할 가능성도 배제할 수 없다. 한편, 목련3단지 조합은 지난 4월 조합 임원 선출 및 권리변동계획 수립을 위한 정기총회를 안양시청에서 개최했으나, 총회 성립 정족 수(447명)를 채우지 못해 총회 자체가 열리지 못했다. 이에, 시공사인 쌍용건설은 정족 수 미달로 총회 자체가 성립되지 않게 되자, 무이자 대여금을 중단키로 결정했다. 목련3단지는 지난 2022년에도 리모델링 사업 청산 여부를 묻는 조합원 총회를 개최했다. 당시 리모델링 사업을 계속 추진하는 것으로 의결된 바 있다.
DL이앤씨가 내부심의 끝에 송파구 삼환가락 시공권을 돌연 포기한 배경으로는 '대표이사 교체'에 따른 경영기조 변화가 우선 지목된다. 정비업계는 시공사가 수의계약(Private) 체결을 위한 우선협상대상자로 선정됐음에도 불구, 갑작스레 이탈했다는 점에 화들짝 놀란 분위기다. DL이앤씨 입장에선 이윤창출이 우선이기에 수주 포기는 오롯이 기업 의사결정의 영역이지만, 조합 입장에선 사업 지연에 따른 금융비용 등의 재산상 손실이 발생할 수밖에 없다. 조합원들이 실망감과 허탈감을 표하는 이유다. 이에, DL이앤씨의 단독입찰이 진행중인 혹은 예상되는 사업장(잠실우성4차·한남5구역·용산산호·도곡개포 등) 내에서도 비슷한 일이 이어질 수 있어 충분한 대비책을 마련할 필요성이 있다는 관측이 나오고 있다. DL이앤씨는 지난 10일 주주총회에서 서영재 신임 대표이사를 선임하는 내용의 안건을 처리했다. 2021년 기업 분할 이후 처음 단행된 대표이사 교체였다. 현재 비건설 출신인 서영재 대표 취임 이후, 임원 대부분이 교체된 상황이라, 도시정비 쪽 사업장 수주 환경도 계속 변화할 전망이다. 경영진이 바뀐 후, DL이앤씨는 적잖은 시간을 공들여 온 삼환가락 수주에서 손을 떼기로 했다. 연초 사업시행계획(안) 인가를 받고 시공사 선정에 나섰던 삼환가락 입장에선 당혹스러움을 감출 수 없는 결정이다. 시공사 선정이 지연될 경우, 후속 사업도 밀리게 된다. 이로 인한 금융비용은 온전히 조합원들이 부담해야 할 몫이다. 더욱이 DL이앤씨는 다른 건설사가 삼환가락 시공권에 관심을 갖는 행위에 불편함을 내비쳐 왔다. 건설업계에서 DL이앤씨의 삼환가락 수주가 정해진 수순을 밟아나갈 것이라고 본 이유다. 삼환가락은 DL이앤씨가 철수함에 따라 시공사 선정을 위한 입찰 작업을 원점에서 다시 시작해야 하는 상황이다. 당장 오는 6월 초 수의계약 체결을 위한 입찰공고를 진행할 계획인 것으로 전해진다. DL이앤씨 참여를 아예 배제하는 내용이 최근 이사회에서 논의됐다. DL이앤씨가 아크로(ACRO)가 아닌 e편한세상으로 입찰할 가능성을 열어놓은 데 따른 조합의 후속 조치인 셈이다. DL이앤씨의 삼환가락 철수는 다른 사업장에서도 긴장감을 갖고 지켜볼 수밖에 없는 사안이다. 송파구 잠실우성4차도 DL이앤씨와 수의계약 체결을 위한 준비를 진행 중이다. DL이앤씨는 잠실우성4차 1차 경쟁입찰 때 응찰했으나, 2차 때에는 불참했다. 조합원들에게 홍보해 온 하이엔드 브랜드(ACRO)로 입찰하려면, 공사비 예가를 상향 조정해 달라고 요청했다. 평당 공사비는 종전 760만원에서 810만원으로 약 6.5% 가량 올랐다. 잠실우성4차도 선별수주라는 명목 하에 우선협상대상자 지위를 포기할 수 있다는 우려가 제기된다. 현재 시공사 선정 절차가 진행 중인 사업장 중 DL이앤씨의 단독입찰 가능성이 높게 대두되는 곳은 한남5구역(재개발)과 용산산호(재건축), 도곡개포한신(재건축) 등이다. DL이앤씨는 용산산호 측에도 공사비 예가를 올려줘야 입찰이 가능하다는 내용을 전달하며 조합과 줄다리기를 하고 있다. 잠실우성4차와 비슷한 논리(하이엔드 브랜드 'ACRO' 입찰)로 공사비 상승을 요청한 바 있다. 조합 관계자는 "DL이앤씨는 조합원들을 대상으로 하이엔드 브랜드를 앞세운 영업을 진행하고 있지만, 입찰 참여를 위한 협의 과정에서는 공사비 상승 목적으로 하이엔드 브랜드를 활용하고 있다"며 "DL이앤씨가 꽤나 적극성을 보이고 있는 도곡개포한신의 경우 일반분양 물량이 많지 않기에, 삼환가락과 마찬가지로 사업성 확보가 쉽지 않다고 판단할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
"사업이 빠르게 진행될수록 조합원들의 이익이 극대화되기에, 법적으로 문제 없는 (인허가) 사안에 대해선 속도를 낼 수 있도록 하겠습니다. 길 건너 한양아파트에서 23년을 거주한 만큼, (홍제3구역은) 저와 함께 살아왔습니다. (구청은) 주민들의 이익 극대화가 목적이지, 업체들의 이익을 위해 일하지 않습니다. 서울시에서 부족한 사업성을 채우기 위해 용적률 인센티브 정책을 내놓았는데, 최대한 지원하겠습니다." 이성헌 서대문구청장은 최근 관내 재건축 사업을 진행중인 홍제3구역 총회에서 이같이 말했다. 이 구청장은 홍제동이 개발사업을 통해 많이 바뀔 것임을 언급했다. 인왕시장-유진상가도 금년 말 정비구역으로 지정될 예정이며, 고은산 인근도 개발이 추진되고 있기에 동네 분위기가 변할 것이라는 게 발언의 요지다. 다른 지역과 비교하더라도, 재산가치가 높아지고 배후 기반시설이 잘 갖춰져 살기 좋은 마을이 될 것임을 자신했다. 이성헌 구청장이 약 5분 발언을 위해 방문한 자리는 홍제3구역이 1년여 넘게 진행된 공사비 갈등을 마무리짓는 총회 현장이었다. 홍제3구역은 현대건설의 시공권 박탈까지 염두에 두고 공사비 증액 협상을 진행해 왔다. 현대건설이 최초 제안한 평당 공사비는 898만원이었지만, 총회 안건으로 상정된 공사도급계약 변경(안) 상 평당 공사비는 784만원으로 결정됐다. 약 12.6% 하향 조정된 수치다. 이밖에 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 물가상승 반영을 위한 공사비 산정 기준은 주거용 건설공사비지수를 따르기로 결정했다. 서대문구청과 관련 있는 총회 안건(국공유지 제소전 화해)에도 조합원들 관심이 이어졌다. 서대문구청은 관내 조합들에게 '기매입 국공유지에 대한 제소전화해 이행 촉구' 공문을 보냈다. [도시및주거환경정비법 제97조 제2항]에 따르면, 구청은 조합이 정비사업을 통해 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리한 구청에 무상으로 귀속되고, 정비사업 시행으로 용도가 폐지되는 구청 소유 정비기반시설은 조합에 무상으로 양도할 수 있게끔 규정돼 있다. 서대문구는 관내 조합들이 무상양도 대상인 국공유지를 유상매입해 용적률 인센티브를 받은 뒤, 공사완료 단계에서 구청을 상대로 무상양도를 요구하는 소송(부당이득반환 소송)을 제기할 것을 염려해 '제소전화해' 촉구 공문을 보낸 것으로 업계는 보고 있다. 서대문구청은 기매입한 국공유지 관련 제소전화해 이행에 대해 총회 안건으로 상정해 의결해 달라는 점을 요청한 것이다. 구청은 법원의 '제소전화해' 제도로 조합이 향후 문제제기를 할 수 없게끔 만들기 위해 해당 공문을 보낸 것이다. 실제 지난해 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합은 강동구청을 상대로 '부당이득반환 소송'을 제기하고자 했다. 무상으로 받아야 할 도로를 돈 주고 산 것과 관련, 구청 상대로 부당이득을 돌려달라는 내용이 골자였다. 하지만 준공허가(사용승인) 등의 인허가 절차를 밟아야 하는 상황에서 조합원들이 제동을 걸면서 원활한 사업 도모 차원에서 소송을 제기하지 않기로 결정한 바 있다. 한편, 대법원은 지난 2007년 '무상양도 규정'을 강행규정으로 판결했다. 조합이 정비사업을 진행하는 과정에서 용도가 폐지된 기존 정비기반시설은 무상으로 양도받고, 대신 새로 지은 정비기반시설을 다시 무상으로 제공하라는 게 핵심이다.
삼성물산이 잠원강변 리모델링 시공사로 최종 낙점됨에 따라 올해 '마수걸이 수주'에 성공했다. 해당 사업장은 당초 제한경쟁입찰로 시공사 선정에 나섰고, 조합원들의 의견수렴 절차를 거쳐 삼성물산에 우선협상대상자 지위를 부여했다. 삼성물산은 입찰보증금 무이자 조건을 제안했고, 프로젝트명은 '래미안 신반포 원펠리체(ONE FELICE)'로 명명했다. 27일 정비업계 따르면 잠원강변 리모델링 조합(김선욱 조합장)은 최근 임시총회를 열어, ▲제1호(조합규약 개정) ▲제2호(사업비 예산 변경) ▲제3호(조합 기 수행업무 추인) ▲제4호(조합원 후원금 반환) ▲제5호(시공자 선정) ▲제6호(시공자 공사도급 가계약 및 금전소비대차 계약 체결 대의원회 위임) ▲제7호(입찰보증금 대여금 전환 및 사용 승인) ▲제8호(조합 임원 보궐선임 인준) ▲제9호(임시총회 참석비 지급) 등의 상정된 안건을 신속하게 의결했다. 삼성물산은 총회날 PT발표를 통해 래미안 리모델링 특화 설계로 '전용면적·실사용면적'을 증가시키겠다고 강조했다. 리모델링 후 전용면적을 약 30% 수준 증가시켜 조합원들의 자산가치 증대에 기여하겠다는 점이 핵심 내용으로 꼽힌다. 세대당 1.86대의 넉넉한 주차공간을 확보하고, 삼성물산만의 AI 주차시스템을 도입하겠다는 점도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 원펠리체 외관에는 한강 물결을 모티브로 한 커튼월룩과 경관조명이 적용되며, 프리미엄 골프연습장과 프라이빗 시네마 등 개인 라이프 스타일을 반영한 고급 커뮤니티가 구현된다. 또 3개동 옥상을 연결한 총 270m 길이의 스카이데크 옥상정원이 조성되며, 20층에는 스카이 라운지가 마련돼 입주민들이 한강을 바라보며 휴식을 취할 수 있도록 계획됐다. 단지 중앙에는 입주민 휴게 공간으로 큐브 모양의 실내정원과 수변 공간 등 상징적인 조형 요소를 갖춘 선큰광장이 들어설 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 총 389세대다. 사업계획 상 용적률과 건폐율은 각각 383%, 34%로 계획됐으며, 지하6층-지상20층 4개동 아파트가 들어설 예정이다. 일반분양 물량은 분양가상한제를 적용받지 않는 29세대로 설정됐다. 향후 일반분양 수입 에 따라 조합원들이 내야 할 분담금 규모가 달라질 전망이다. 잠원강변은 한강변과 가깝고 교통과 교육 등의 부문에서 뛰어난 입지조건을 갖췄다는 평가다. 잠원역(3호선)과 신사역(신분당선·3호선) 등이 가까워 대중교통 이용이 편리하다. 올림픽대로를 통한 주요 도심지로의 이동도 용이하다. 사업구역 인근에는 ▲신동초 ▲신동중 ▲신사중 ▲현대고 등이 위치해 있어, 교육환경도 우수하다. 변동규 삼성물산 상무는 "삼성물산만의 리모델링 사업 경험과 차별화된 기술을 바탕으로 잠원강변 조합원들이 성공을 위해 최선을 다할 것"이라고 말했다.
광진구 자양4동이 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 추정분담금을 둘러싼 조합원들의 의견차가 계속되고 있다. 단독주택이 다세대빌라보다 평당 감정평가액이 약 2배~3배 가량 낮다는 이유가 원인으로 지목된다. 이에, 입안권자인 광진구청은 주민 공람 과정에서 많은 문의가 있음을 판단하고, 주민들의 이해를 돕고자 민원 상담소를 최근까지 운영했다. 27일 정비업계 따르면 자양4동은 정비계획(안) 입안을 위한 주민 공람을 진행 중인 가운데, 종전자산 평가금액을 두고 논란이 쉽게 사그라들지 않고 있다. 자양4동은 신속통합기획 절차로 '통합 재개발'을 진행 중이다. 구역계를 살펴보면, 1구역은 단독주택 위주로 구성돼 있는 반면, 2구역은 공동주택(다세대빌라) 밀집 지역으로 알려져 있다. 광진구청이 최근 토지등소유자들에게 보낸 안내문에 따르면, 종전자산 감정평가를 산정할 때에는 '보정률 산정 방식'이 적용된다. 자양4동의 공동주택과 단독주택의 보정률은 각각 2.5배, 2.4배로 책정됐다. 보정률은 재개발 구역 내·외의 실거래가와 공시가격(공동주택)·공시지가(단독주택)와의 차이를 평균한 값이다. 공동주택의 종전자산 감정평가액은 지난해 공시가격에 보정률(2.5배)을 곱해 계산됐다. 단독주택의 종전자산 감정평가액은 지난해 개별공시지가에 토지면적과 보정률(2.4배)을 곱한 값이다. 보정률을 적용한 결과, 단독주택의 종전자산 감정평가액은 평당 약 4,000만원 수준에서 결정됐다. 공동주택은 평당 약 8,000만원 수준으로 책정됐다. 단독주택 소유주들은 본인들의 재산가치 반영이 제대로 이뤄지지 않았다는 입장을 나타내고 있다. 단순 비교하더라도, 종전자산 평가액의 차이가 약 3배 가량 차이가 나기 때문이다. 재개발을 하지 않겠다는 움직임도 앞선 맥락에서 기인한다. 이에, 광진구청은 공동주택이 단독주택보다 종전자산 평가금액이 높게 산출된 배경으로 공동주택의 거래량 증가와 실거래가 급등을 꼽았다. 또한, 정비계획(안)을 수립하는 초기 단계에서 산출된 개략적인 감정평가액임을 인지해야 한다는 게 구청의 입장이다. 정식 감정평가는 향후 관리처분계획(안)을 수립하는 절차에서 각 세대별로 진행된다. 현재 종전자산 평가금액은 예상치라 변동될 가능성이 높다는 말이다. 광진구청은 이달 13일부터 17일까지 닷새간 자양4동 주민들의 궁금증을 해결하고자 민원 상담소도 운영했다. 구청은 사업추진 과정에서 추정분담금은 언제든 변동될 수 있고, 현 시점에서 계산된 종전자산 평가액이 향후 정식감정평가에 활용되지 않는다는 점도 설명했다. 자양4동 토지등소유자는 약 1,500명이며, 향후 재개발 사업을 통해 건립 예상되는 주택물량은 총 2,900세대다.
안산 고잔연립2구역이 올해 1월 안산시청으로부터 조합설립인가를 받은 가운데, 2024년 정기총회를 열어 사업비 및 운영비 예산(안)을 통과시켰다. 조합은 시공사 선정을 위한 설계도서를 작성 중인 것으로 전해지며, 모집공고는 오는 하반기 중 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 현재 고잔연립2구역은 HDC현대산업개발을 포함한 몇몇 대형 건설사들이 관심을 타진하고 있다. 26일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 정기총회를 열어 ▲제1호(조합정관 변경) ▲제2호(예산 사용내역) ▲제3호(정비업체 선정 및 계약 체결) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(조합원 총회 참석수당 지급) ▲제6호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제7호(총회 예산 승인) 등의 안건을 통과시켰다. 금번 정기총회에서 의결된 조합정관 변경 내용은 재건축 표준정관 반영과 관련 있다. 눈길을 끈 대목은 조합원 자격 상실과 관련한 내용이 신설됐다. 조합원이 사업방해를 목적으로 허위사실을 유포하거나 악의적 선동, 각종 소송 제기 등으로 조합에 막대한 피해를 입히면 총회 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다는 내용이 골자다. 조합 집행부를 구성할 이사 수도 기존 10인에서 12인으로 증원했다. 임원 임기는 기존 2년에서 3년으로 변경했다. 조합은 원활한 총회 운영을 위해 '총회를 개최할 때에는 OS 홍보요원을 사용하지 않겠다는 기존 규정'을 삭제했다. 고잔연립2구역 일대는 서울 지하철 4호선 고잔역이 도보로 이용 가능하고, 안산시청과 고려대학교병원이 인근에 위치해 우수한 주거환경을 자랑하고 있다. 하지만 노후된 건축물로 인해 생활상의 불편함을 겪고 있어 재건축이 시급한 상황이다. 이 사업은 안산 단원구 원고잔공원로 42(고잔동) 일원 약 5만7800㎡ 규모에 용적률 119% 이하를 적용한 공동주택 898가구 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 골자로 한다. 고잔연립2구역은 안산시에서 조합설립인가 신청을 반려함에 따라 행정소송을 제기했고, 작년 9월 수원고등법원에서 승소했다. 이후 대법원에서도 상고심 기각 결정을 내림에 따라, 추진위원회는 올해 1월 안산시로부터 조합설립인가를 받았다.
서초진흥 아파트가 오는 하반기 정비계획 변경(안) 지정고시가 이뤄질 것으로 보고 있는 가운데, 1년 8개월 만에 교육환경평가를 통과했다. 24일 정비업계 따르면 서초진흥 아파트 재건축 조합(김봉관 조합장)은 지난 2022년 10월 서울특별시강남서초교육지원청에 교육환경평가를 신청했다. 대상은 ▲동화유치원(이격거리 190m) ▲서초초등학교(이격거리 25m) ▲서일중학교(16m) 등이다. 교육환경평가는 학생들의 학습권 보장을 위한 제도로, 재건축을 진행할 때 위치, 교통, 일조, 지형, 위험시설 등의 항목을 평가해 쾌적한 교육환경을 만들기 위한 목적에서 진행된다. 조합은 현재 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 한 정비계획 변경(안) 작업도 진행 중이다. 조합은 정비계획 변경(안) 지정고시가 이뤄진 후 2024년 정기총회를 열어 사업비 및 운영비 예산을 처리할 계획이다. 시공사 선정은 건축심의 이후 진행할 것으로 관측된다. 서초진흥은 지난 2022년 서초로지구단위계획에 포함되면서 용도지역 변경이 가능한 토대가 만들어졌다. 서초로지구단위계획에 따르면, 서초진흥아파트는 특별계획구역1에 포함돼 있다. 구역면적은 38,603㎡로 향후 세부 개발계획을 수립할 때 주변 용도지역과의 정합성 및 공공기여 등을 고려해 용도지역을 조정하겠다는 게 서초구청 지침이다. 준주거지역 상향에 따른 공공기여로 발생하는 공간에는 녹지, 상습 침수구역 개선을 위한 약 2만t 규모의 저류조, 공공임대주택을 설치한다. 1978년 지어진 서초진흥아파트는 2004년 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어진 이후 16년이 지난 2020년에서야 재건축 조합설립인가를 받았다. 서초진흥아파트는 공급면적 기준 32평-42평-52평으로 중대형 평형으로만 이뤄져 있다.
양평역(5호선)을 품은 양평13구역이 작년 말 정비계획(안) 변경고시를 받은 뒤 후속 절차인 건축심의에 매진하고 있다. 임기만료를 앞뒀던 집행부는 조합원들의 재신임을 받아 연임을 확정지었다. 연속성 있게 사업을 추진할 동력을 얻은 셈이다. 24일 정비업계 따르면 양평13구역 재개발 조합(임홍연 조합장)은 2024년 정기총회를 열어, ▲제1호(2024년 사업비·운영비 예산안) ▲제2호(정비계획 변경 추인) ▲제3호(조합임원 연임) ▲제4호(대의원 선임) ▲제5호(조합정관 개정) ▲제6호(2024년 총회비용 승인) ▲제7호(2024년 정기총회 교통비 지급) ▲제8호(기 수행업무 추인) 등의 안건을 상정해 모두 의결을 받았다. 양평13구역은 SH공사가 공동사업시행자인 공공재개발을 추진하고 있다. 예상되는 주택 공급계획 세대 수는 556세대로, ▲조합원 분양(150세대) ▲일반분양(203세대) ▲임대주택(203세대) 등으로 나뉜다. 임대주택은 다시 ▲의무임대(77세대) ▲국민주택규모(47세대) ▲장기전세(46세대) ▲공공지원민간임대(33세대)로 구성된다. 의무임대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15% 이상을 지어야 한다. 다만 전체 임대주택 203세대 중에서 공공지원민간임대(33세대)는 일반분양가와 근접한 수준으로 지자체에 매각하므로, 실질적으로 임대주택 수는 170세대로 보면 된다. 토지등소유자 입장에서 공공지원민간임대는 일반분양 물량과 동일하게 봐도 무방하다. 공공재개발에서 공공지원민간임대가 많다는 건 사업성이 좋다는 점을 방증하는 대목이다. 전체 구역면적은 27,441㎡다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, ▲공동주택(16,512㎡) ▲산업시설(7,901㎡) ▲도로(1,778㎡) ▲공공시설(1,250㎡) 등으로 구성돼 있다. 기존 정비계획(안) 상 공원이 공공시설로 대체됐다. 기부채납 순부담율은 약 10%다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(306%) ▲법적상한용적률(360%) 등으로 나뉜다. 정비계획(안) 변경 고시 과정에서 계산된 추정비례율은 101.56%다. 총수입 추정액(5,744억원)에서 총지출 추정액(3,616억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산 추정액(2,095억원)으로 나눈 값이다. 조합원 분양가는 전용면적별로, ▲39㎡(5.17억) ▲59㎡(7.39억) ▲84㎡(9.36억) ▲114㎡(10.56억) 등으로 안내됐다. 조합원들은 개별 종전자산평가액에 추정비례율(101.56%)을 곱한 권리가액을 통해, 개략적인 분담금(혹은 환급금)을 알 수 있다. 추정비례율은 평당 공사비 550만원, 일반분양가는 시세 70% 수준으로 책정됐다.
신속통합기획 1차 후보지였던 수유동 170-1번지(이하 수유동)가 사업성이 부족하다는 판단 하에 후보지를 반납하려는 움직임을 나타내고 있다. 현재 사업유형을 모아타운으로 전환하는 내용의 논의가 진행되고 있다. 신속통합기획 철회 요건으로는 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적의 2분의1 이상 반대 등이 이뤄져야 한다. 23일 정비업계 따르면 수유동은 작년 8월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행했다. 정비계획(안)은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향하는 내용을 전제로 한다. 상한용적률과 법적상한용적률은 각각 209%, 223%로 수립됐다. 예상되는 주택공급물량은 총 232세대로, 분양주택(196세대)과 공공임대주택(36세대)으로 구성됐다. 개발계획을 바탕으로 산출된 추정비례율은 76.4%다. 총수입 추정액(1,576억원)에서 총지출 추정액(999억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(755억원)을 나눠 계산됐다. 앞선 계산식은 평당 일반분양가(2,500만원)와 공사비(650만원)를 전제로 작성됐다. 조합원 입장에서 추정비례율이 낮을수록 권리가액이 줄어들기 때문에, 향후 추정분담금을 많이 낼 수밖에 없다. 당시 조합원 분양가는 ▲39A(3.97억원) ▲59A(5.79억원) ▲84A(7.29억원) 등으로 안내됐다. 결국 수유동 주민들도 '사업성 부족'이라는 한계에 직면하게 됐다. 현재 주민들 사이에선 모아타운 사업으로 갈아타는 방향을 진지하게 검토 중이다. 실제 신속통합기획 대상지를 둘러싼 이웃 블록들은 현재 모아타운을 진행하고 있다. 강북구청도 주민들의 이같은 움직임을 파악하고 있는 상황이다. 수유동 A주민은 "재개발은 곧 주택을 짓는 사업"이라며 "이익(수익-비용)이 많지 않을 경우, 사업 추진동력은 약해지지 않겠냐"고 말했다. 이어 "신속통합기획(안) 상 법적상한용적률 223%로는 향후 주민들의 부담이 커질 수밖에 없기 때문에, 모아타운으로 선회하는 방향으로 다양한 의견들이 개진되고 있다"고 부연했다.
수도권 1기 신도시(경기 분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축 사업을 가장 먼저 추진하는 '선도지구'로 연내 최대 3만9000가구가 지정된다. 정부는 높은 주민동의율을 비롯해 통합 재건축 단지 규모, 노후도 등을 고려해 선도지구를 선정한다는 계획이다. 선도지구 윤곽이 본격적으로 드러나면서 선도지구 선점을 위한 단지 내 치열한 경쟁이 예상된다. 국토교통부는 경기도와 고양·성남·부천·안양·군포시, LH(한국토지주택공사) 등과 정부서울청사에서 단체장 간담회를 열고 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 계획'을 22일 발표했다. 이날 간담회에선 ▲1기 신도시 선도지구 선정계획 ▲이주 대책 수립 ▲향후 추진계획 등에 대한 구체적인 내용들이 나왔다. 우선 정부는 1기 신도시 선도지구로 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 4000가구씩 총 2만6000가구를 선정하기로 했다. 여기에 각 지자체가 기준 물량의 50% 범위에서 선도지구를 추가 선정할 수 있도록 자율성을 부여했다. 추가 선정 물량은 기준물량의 50% 이내다. 기준물량에 추가 선정 물량을 감안하면 최대 규모는 ▲분당 1만2000가구 ▲일산 9000가구 ▲평촌·중동·산본 각 6000가구 수준이 된다. 분당과 일산은 가구 수가 많은 만큼, 최대 3~4개의 단지까지 선도지구로 선정될 수도 있다. 관건은 '주민 동의율'이다. 국토부가 이날 공개한 선도지구 평가항목은 ▲주민 동의 여부(60점) ▲정비사업 추진의 파급 효과(10점) ▲정주환경 개선의 시급성(10점) ▲도시기능 활성화 필요성(10점) 등 4가지로 나뉜다. 배점 항목이 가장 높은 주민 동의율의 경우, 전체 토지 등 소유자 동의율이 50% 이상이면 10점, 95%를 넘기면 60점 만점을 받는다. 다만 재건축에 반대하는 주민 수가 많으면 감점요인으로 작용한다. 토지 등 소유자의 20% 이상이 반대하는 단지가 1곳이면 10점, 2곳 이상이면 20점을 감점한다. '통합 재건축 규모'도 중요한 평가 기준 중 하나다. 통합정비 참여 가구와 단지가 많을수록 유리한 구조여서 통합 재건축은 선도지구 지정을 위한 필수 요건으로 볼 수 있다. 표준 평가 기준에 따라 4개 단지, 3000가구 이상이 모이면 최대 배점을 받지만, 500가구 미만 1개 단지가 신청하면 고작 7.5점을 얻는 데 그친다. 가구당 주차대수를 기준으로 삼는 10점 배점도 중요하다. 주차대수가 0.3대 미만이면 10점, 가구당 1.2대 이상이면 2점으로 격차가 크다. 끝으로 기반시설 및 자족기능 확보 여부와 이주대책 지원 여부 내용이 포함된 도시기능 활성화 필요성 배점도 신경 써야할 부분이다. 이번 평가 기준은 최대한 정량화할 수 있는 항목으로 구성된 점이 특징이다. 선도지구 지정에 주민들 관심이 높은 만큼 정성적 평가보다는 최대한 객관화할 수 있는 정량적 지표로 구성했다. 현재 선도지구 지정 규모가 가장 큰 분당신도시에선 다수의 통합단지가 선도지구 선정을 두고 각축전을 벌이고 있다. 단지별로 ▲까치마을·주공 5단지 ▲서현 시범단지(한신·한양·우성·현대) ▲양지마을(한양1·2단지 및 금호1·3단지, 청구2단지) ▲이매 풍림·선경·효성 ▲정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남) ▲한솔마을 1·2·3단지 등이다. 일산신도시에선 ▲강촌마을 1·2단지 및 백마마을 1·2단지 ▲문촌 1·2단지 ▲후곡 7·8단지 ▲후곡마을 3·4·10·15단지 등이 경쟁을 벌이고 있다. 이 외에도 산본(산본6구역 을지·세종)·중동(금강마을1·2단지, 은하마을)·평촌(공작성일·럭키, 꿈마을 민백블럭, 목련마을 6·7단지) 등이 선도지구 지정을 노리고 있다. 1기 신도시 각 지자체는 다음달 25일 선도지구 공모 지침을 확정·공모하고 국토부 협의를 거쳐 11월 중 선도지구를 최종 선정할 계획이다. 전국 신도시 중 재건축 완화 혜택이 처음 적용되는 1기 신도시는 2030년 입주를 목표로 2027년 착공에 들어간다. 한편 국토부는 오는 8월에는 정비 방향, 인허가 절차 간소화 등을 담은 정부의 노후계획도시 정비 기본방침도 공개할 예정이다.
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