발행일(UPDATE): 2025년 09월 05일 17시 04분
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GS건설과 삼성물산이 강남3구 최초 공공재개발 구역인 거여새마을 시공권 확보에 나선다. 송파구에 위치한 거여새마을은 공공재개발 최초로 한국토지주택공사와 사업시행 협약을 체결한 곳이다. 제1종일반주거지역이 전체 67%를 차지할 정도로 사업성이 좋지 않아 개발에 어려움을 겪어 왔지만, 공공재개발을 통한 용도지역 상향으로 282%의 용적률을 확보해 개발사업에 착수했다. 11일 정비업계 따르면 거여새마을 사업시행자인 한국토지주택공사(LH공사)는 이날 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 마감했다. GS건설과 삼성물산이 컨소시엄을 맺어 입찰에 참여했다. LH공사는 공사비 예정가격으로 평당 780만원으로 책정했다. 인근 사업장과 비슷한 수준에서 공사비가 산정됐다는 게 업계 중론이다. GS건설과 삼성물산은 정비사업 리스크를 분산하되, 각자 보유한 브랜드 가치와 노하우를 적용한 아파트 상품을 만들겠다는 복안이다. 컨소시엄 아파트는 각 건설사의 기술력을 집약·결합해 브랜드 간 시너지를 낼 수 있다는 장점이 있다. 보통 공공재개발은 상품성이 낮아 향후 아파트 미래가치가 낮을 것이라는 막연한 부정적 인식이 존재한다. 공공거여새 사업장에서 이같은 시각을 바꿀 수 있는 계기가 될 것이라는 게 현장 분위기다. 일례로 GS건설은 최근 강북구 최초로 평당 일반분양가 5,000만원을 넘긴 '마포자이힐스테이트 라첼스' 분양을 성공리에 마쳤다. 마포자이힐스테이트는 GS건설-현대건설 컨소시엄이 공덕동에 짓는 아파트다. 마포자이힐스테이트는 1순위 청약 결과 4만988건의 신청서가 접수됐으며, 평균 163대1의 경쟁률을 기록했다. GS건설은 마포구 최초의 스카이라운지 등 차별화된 상품성을 앞세워 수요자들의 관심을 한 몸에 받았다. 거여새마을은 송파구 거여동 549번지 일원에 위치해 있으며 구역면적은 71,922㎡다. 용도지역으로 살펴보면, ▲제1종일반주거지역(5,791㎡) ▲제2종7층일반주거지역(5,367㎡) ▲제2종일반주거지역(36,302㎡) ▲제3종일반주거지역(24,284㎡) ▲자연녹지지역(177㎡) 등으로 구성된다. 공동주택이 들어설 획지는 57,562㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 282%, 50% 이하며 최고층수는 35층 이하로 계획돼 있다. 거여새마을은 공공재개발 최초로 한국토지주택공사(LH공사)와 사업시행 협약을 체결했다. 해당 사업장은 1종일반주거지역이 전체 67%를 차지할 정도로 사업성이 좋지 않아 개발에 어려움을 겪어왔다. 공공재개발을 통한 용도지역 상향으로 282%의 용적률을 확보한 상황이다. LH공사는 오는 2027년 준공 목표로 공동주택 1,654세대를 공급할 계획이다.
서초구 반포동 서래마을에 위치한 강남원효성빌라가 시공사 선정을 앞두고 사전 준비에 여념이 없다. 1:1 재건축을 통해 '리조트형 고급 주택단지'를 짓겠다는 일관된 목표 하에, 양호한 입지 경쟁력을 통해 대형 건설사들의 수주 참여를 이끌어 낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 조합원들 중에선 종상향을 통해 사업성을 조금이라도 확보하자는 목소리도 나오고 있다. 11일 정비업계 따르면 강남원효성빌라 재건축 조합은 지난 달 조합원들을 대상으로 커뮤니티 수요조사를 진행했다. 시공사 선정을 위한 기초자료 확보가 목적이다. 이에 앞서, 공사비 적정성 검토를 도와줄 CM 자리에 나우CM건축사사무소를 선정하기도 했다. 강남원효성빌라 CM 자리를 두고는 HNC건설연구소와 엘씨씨코리아 등이 입찰에 참여한 바 있다. 조합은 나우CM건축사사무소를 통해 시공사 입찰지침서 작성시 기술적인 검토 수행 및 공사비 검증 업무를 맡길 계획이다. 이밖에도 ▲도급계약서상 독소조항 제거 ▲공동주택 성능요구서 작성 지원 ▲품질기준 및 마감재 정립 등 공사도급계약서 작성 과정에서 조합을 보좌하는 중요한 역할을 수행하게 된다. CM 선정은 보통 분담금 절감 목적으로 이뤄지곤 한다. 정비계획(안)을 살펴보면 효성빌라의 구역면적은 24,729㎡로, 가구 수 그대로 짓는 1:1재건축을 통한 전 세대 테라스 설계 등을 추진하고 있다. 조합은 서울시와 도시계획 전문가들이 '양호한 저층주거지 보존' 기조를 토대로 도시의 균형있는 경관을 지키려는 의지가 강해 사실상 종상향은 쉽지 않다는 의견이다. 현재 제1종일반주거지역이다. 조합은 종상향을 고려하되, 조합원들의 실익을 따져 이익이 극대화할 수 있는 방향으로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 다만 종상향이 되더라도 ▲분양가 상한제에 의한 분양 ▲임대세대 포함 ▲재건축초과이익 환수제 등의 과정을 새롭게 거쳐야 하기에 현재 계획과 상이한 부분이 발생한다. 조합은 연초 설계자 선정을 위한 입찰공고를 진행해 민성진 건축가(SKM 아키텍트)를 선정했다. 민성진 건축가는 국내 최고급 리조트인 아난티 설계자로 유명하다. 아난티 코브는 부산 기장에 위치한 고급리조트로, 층과 층을 엇갈리게 해 전층·전호에서 바다와 하늘을 동시에 접할 수 있게끔 테라스하우스 설계를 적용한 것이 가장 큰 특징이다. SKM 아키텍트는 효성빌라에도 이같은 고급 리조트 설계 경험을 도입해 정원과 테라스를 고루 갖춘 전세대 펜트하우스를 선보인다는 계획이다. 이는 친환경적 요소를 강조한 조합원들의 의견을 반영한 결과다. 현재 효성빌라 재건축 사업의 설계비는 40억원 규모로, 재건축 역사상 면적당 최고가로 알려져 있다. 한편, 효성빌라가 있는 서래마을은 강남 재건축이 본격화하기 전인 2000년대 중반까지 김우중 전 대우그룹 회장, 정태수 전 한보그룹 회장, 신격호 롯데그룹 총괄회장 등 기업인들과 배우 이서진, 한가인 등 유명 연예인들이 많이 살던 부촌이다. 효성빌라는 서래마을에서 가장 먼저 재건축 사업을 추진 중에 있다.
금호21구역이 최단기간 내 '조합설립을 위한 동의율'을 충족하며 이달 창립총회를 앞둔 가운데, 집행부를 이끌어갈 임원 선출 여부에 업계 관심이 쏠린다. 금호21구역 선거는 ▲조합장(후보 2명) ▲감사(후보 3명) ▲이사(17명) ▲대의원(127명) 등이 출마해 치열한 경쟁을 예고했다. 10일 정비업계 따르면 금호21구역 주민협의체는 이달 27일(토) 오후 4시 금호교회에서 조합 임원 선거를 진행한다. 조합장 자리를 두고는 김효근 후보(기호 1번)와 양갑승 후보(기호2번)의 2파전이다. 두 후보는 지난해 주민협의체 부위원장(주민대표) 선거에서도 경쟁한 바 있다. 당시 전체 토지등소유자(842명) 중 607명이 의결권을 행사했고, 양갑승 후보가 368표를 획득하며 선정됐다. 양갑승 부위원장(주민대표)은 금호21구역이 조합설립인가를 위한 동의율(75%)을 32일 만에 달성하는 성과를 냈다. 지난해만 하더라도, 여러 개 추진준비위원회로 나뉜 구역임이 무색할 정도로 조합원들의 단합된 목소리를 이끌었다는 평가를 받고 있다. 양 부위원장은 조합장 후보로 나서며 ▲이권개입 원천 차단 ▲조합원과의 원활한 소통 ▲분담금 최소화 ▲최적의 특화설계 ▲빠른 입주 등을 공약으로 내세웠다. 창립총회 의장은 양갑승 부위원장이 맡게 된다. 양 부위원장은 2017년부터 추진준비위원회를 이끌어 왔고, 무보수 상근으로 금호21구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 매진해 왔다. '사업성=속도'라는 원칙을 최우선으로, 분담금 최소화를 위해 고민하겠다는 게 양 부위원장의 목표다. 지난해 창립총회를 진행한 신당10구역도 주민협의체 부위원장(주민대표)이었던 이창우 후보가 조합장으로 당선됐다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 작년 9월 지정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 조합설립인가 및 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시점에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다.
올해 상반기 정비업계 최대 격전지가 될 한남4구역이 이달 31일(수) 시공사 입찰공고를 낼 예정이다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨가 현장 동향을 면밀하게 살피며 입찰경쟁 준비에 여념이 없는 상황이다. 조합은 [서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준]에 따라, 입찰공고 때부터 시공사 선정이 완료된 시점까지 부정행위 단속반을 운영할 예정이다. 10일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 오는 31일(수) 시공사 선정을 위한 입찰공고를 게시한다. 앞서 오는 12일(금) 시공사 간담회를 열어, 입찰 일정 안내를 위한 시간을 가진다. 한남4구역은 시공사 선정계획(안)을 공공지원자인 용산구청으로부터 검토받은 뒤, 이사회와 대의원회 순으로 의결 절차를 거치게 된다. 시공사 선정을 위한 총회는 11월 말 예정돼 있다. 예정 공사비는 CM업체로 뽑은 한미글로벌의 검토 작업이 끝난 후 조합 내부 심의를 진행할 예정이다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 한남5구역의 평당 공사비는 916만원이다. 평당 공사비에 건축연면적을 곱한 금액이 총 공사금액이다. 다만, 사업장별로 지하층 규모가 다르기 때문에 평당 공사비를 단순 비교할 수는 없다. 또한, 마감재를 비롯한 공사조건이 모두 상이하기에 옆 사업장과 숫자만 놓고 비교하는 건 지양해야 한다. 한남4구역 조합은 시공사 선정 작업과 별개로 사업시행계획(안) 수립을 위한 업무도 병행하고 있다. 최근 조합은 동해종합기술공사와 지난 2015년 체결한 환경영향평가 용역계약을 해지하고, 업체를 다시 선정하는 작업을 진행 중이다. 동해종합기술공사가 용역비 증액을 요청해 왔지만, 용역비 증액 관련 계약 조항이 존재하지 않는 만큼, 계약 변경이 불가피한다는 게 조합 입장이다. 조합은 원활한 사업 진행을 위해 후속업체 선정에 나섰다. 한남4구역은 사업시행계획(안) 인가 신청을 위해 [환경영향평가법]에 따른 평가를 진행해야 한다. 한편, 한남4구역은 현재 공정하고 투명한 시공사 선정 목적으로 '단속반' 모집을 진행 중이다. 단속반은 7명으로 구성되며, 임기는 시공사 선정 총회가 예정된 11월 말까지다. 보수는 추후 결정된다. 앞서 단속반 모집을 완료한 한남5구역은 1일 근무당 11만원을 지급하고 있다.
성동구에 자리잡은 응봉동 265번지 일대가 구역계 편입을 통한 사업성 개선을 꾀하고 있다. 응봉동 265번지는 제1종일반주거지역에 속해 태생적으로 '용적률' 허용범위가 낮다. 더욱이, 대상지는 지난 1987년 [주거환경개선지구]로 지정됨에 따라, 건축규제 완화 등의 특례를 적용받아 조례상 용적률(150%)을 넘어선 건축물이 많은 상황이다. 현재 응봉동 265번지가 제2종일반주거지역으로 2단계 종상향을 추진하고 있는 것도 앞선 배경과 맞닿아 있다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성과 직결되기에, 분양물량을 확보하기 위해선 용도지역 상향조정이 절실한 상황이다. 응봉동 265번지는 '도시 저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법'에 따라 20여년 전 주거환경개선지구로 지정된 바 있다. 모아타운 사업을 추진하고 있는 응봉동 265번지는 2개 모아주택(가로주택정비사업)으로 나뉜다. 모아타운 관리계획(안)을 수립하는 과정에서 2개 구역이 아닌 1개 구역으로 통합해서 진행하는 논의도 이뤄졌다. 다만, 통합개발을 하려면 15m 이상의 도로가 필요한데, 대상지 내 최대 규모로 확폭 가능한 진입도로가 12m라 사업 여건상 쉽지 않다는 결론에 도달했다. [주택건설기준 등에 관한 규정] 제25조(진입도로)에 따르면, 주택단지의 총 세대 수가 500세대 이상 1,000세대 미만일 때 필요한 진입도로의 폭은 12m 이상이다. 진입도로 규모를 감안할 때, 응봉동 265번지는 2개 구역으로 나뉘어 진행한다는 결론이 도출됐다. 예상되는 주택공급물량은 총 1271세대로, 기존 세대수(1,165세대) 대비 106세대가 늘어날 계획이다. 분양 세대수와 임대주택수는 각각 1017세대, 254세대로 나타났고, 평형의 경우 ▲15평(341세대) ▲19평(310세대) ▲25평(520세대) ▲36평(100세대)로 분류됐다. 건축계획은 대상지가 관리구역으로 지정되면 추후 주민들의 의견을 반영해 언제든 변경될 수 있다. 응봉동 265번지는 구역계 편입도 계획하고 있다. 사업대상지 남측에 위치한 ▲도로부지(막다른 도로) ▲수목림 형태의 녹지공원 ▲도시계획도로 등이 그 대상이다. 지역주민들이 이용할 수 없는 수목림 형태의 녹지공원과 도시계획도로는 모아타운 구역에 포함되지 않을 경우, 향후 토지 활용이 요원할 것이라는 게 성동구청 관계자의 설명이다. 서울시 관리부서에서도 구역계 포함에 긍정적 답변을 한 것으로 전해진다. 사업 대상지는 ▲노인여가복지시설 ▲청소년 복지시설 ▲공공체육시설 ▲보육시설 등 주민들 생활에 필요한 사회기반시설이 부족한 것으로 알려져 있다. 기부채납하게 될 사회기반시설은 대현산 근방에 위치한 모아주택1구역에 위치할 것으로 보인다. 이 곳은 산과 가까워 건축물 배치가 까다롭고 용적률 확보가 모아주택2구역 대비 어려울 것으로 판단되서다. 현재 기준, 모아타운 주민동의율은 62%인 것으로 알려졌다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면, 가로주택정비사업을 추진하기 위한 조합설립 동의율은 80%다. 모아타운 사업대상지로 선정된다 하더라도, 조합설립 동의율 80%를 맞추지 못하면 사업 진행은 불가하다.
"재개발 사업의 기본 속성은 주민들 스스로가 결정해야 하는 것으로, 주민들 간의 상호 의견 조화가 무엇보다 중요합니다. 구청은 지원하는 기관이니, 주민들이 언제든 사업에 대해 궁금한 게 있으면 설명하고 지원할 것입니다. '주민 이익을 극대화하는 것', '주민 의견을 따르는 것' 이 두 가지 원칙에 맞춰 사업을 진행하겠습니다." 유성훈 금천구청장은 이달 열린 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)을 위한 주민설명회에서 이같이 말했다. 사업에 대한 주민들의 이해관계가 상이하기 때문에 최대한 주민 다수의 의견을 반영해 사업 추진을 돕겠다는 것이 유성훈 구청장 발언의 요지다. 9일 정비업계 따르면 금천구청은 시흥1동 871번지 일대 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발 사업에 대한 주민설명회를 열어 주민들의 의견을 청취하는 시간을 가졌다. 설명회에는 주민들을 비롯해 구의회 의원들과 주민참여단 등이 참석했으며, 발표는 금천구 용역사인 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행했다. 대상지의 구역면적은 88,326㎡로, 획지는 공동주택용지 63,202㎡, 근생용지 726㎡로 나뉜다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 계획 중이다. 종 변경을 통해 사업성을 높이고 공공성도 확보한다는 방침이다. 약 20m 이상의 지형 단차를 극복하고자 옹벽을 최소화하는 데크형 대지조성이 계획됐고, 동서축(시흥대로-독산로) 연결성을 강화해 교통체계 개선에도 나선다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(266%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공개공지, 공공보행통로 등으로 인센티브가 적용됐기 때문이다. 건축물 기부채납의 경우 공용주차장(공원 하부 중복결정)과 사회복지시설·체육시설(중복결정) 기부채납이 계획돼 있다. 시흥동은 공원 하부에 약 140대 주차면수를 가진 주차장을 지어 기부채납하게 된다. 사회복지시설·체육시설이 함께 들어갈 건축물은 지하1층-지상4층으로 지어진다. 이와 같은 공공기여 등을 통해 얻은 상한용적률은 266%다. 허용용적률(220%)에서 상한용적률(266%)까지 약 46%p 용적률 혜택을 받은 대가로 내야 할 순부담 면적은 11,429㎡다. 순부담 면적(11,429㎡)은 토지(7,462㎡)와 건축물 환산부지(3,966㎡)로 나뉜다. 건축물 환산부지는 주차장 환산부지(1,649㎡)와 사회복지시설·체육시설 환산부지(2,317㎡) 등을 합친 값이다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 45층으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 2,072세대로, 분양아파트는 1,673세대다. 나머지는 재개발 임대아파트 399세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲60㎡미만(1,259세대) ▲60~85㎡미만(735세대) ▲85㎡초과(78세대) 등으로 구성된다. 추정비례율은 102.22%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 2,960만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(1조4,269억원)에서 총사업비 지출(9,135억원)을 빼고 종전자산총액(5,021억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲16평형(4.3억원) ▲19평형(5.1억원) ▲24평형(6.7억원) ▲34평형(8.7억원) ▲40평형(9.9억원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲16평형(5.1억원) ▲19평형(5.9억원) ▲24평형(7.8억원) ▲34평형(10.2억원) ▲40평형(11.6억원)으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다. 서울 금천구 시흥1동 871번지 일대의 신속통합기획(신통기획) 정비사업에 대한 주민 동의율은 60%를 넘긴 상태다. 해당 사업지는 내달 정비계획 입안 및 구역지정 요청을 시작으로 연말까지 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.
여의도 미성아파트가 이달 재건축 추진위원회를 새롭게 구성하고 발족할 예정이다. 미성은 2009년 9월 추진위원회가 설립됐지만, 아직 조합설립 단계까지 도달하지 못하고 있다. 신임 추진위원장을 비롯한 예비 집행부가 오는 하반기 재건축 도약의 발판을 마련할지 여부에 관심이 쏠린다. 8일 정비업계 따르면 미성아파트 조합원들은 오는 13일 여의도 제일교회에서 추진위원장·부위원장 선임을 위해 보궐선거를 목적으로 한 주민총회를 열 계획이다. 주민총회에선 ▲제1호(운영규정 변경) ▲제2호(추진위원장 선임) ▲제3호(부위원장 선임) ▲제4호(주민총회 개최 비용 집행) 등의 안건이 상정돼 주민들의 투표가 이뤄질 것으로 보인다. 공고문을 살펴보면 추진위원장 선거에 출마한 후보자는 총 4명이다. C동과 D동에서 각각 1명, 3명이 후보자로 나섰다. 또 부위원장 자리에는 2명의 후보자가 나서 선의의 경쟁을 펼칠 것으로 예상된다. 지난 2009년 추진위 구성 이후 꾸준히 재건축 사업을 추진했던 미성아파트는 그간 추진위의 운영방식을 두고 크고 작은 갈등을 겪어왔다. 기존 추진위 집행부가 조합원들과 의견 조율없이 설계업체 선정을 진행했다는 것이 골자다. 통상 기존 집행부의 해임 절차를 밟게 되면 재건축 계획에 차질이 생길 수 밖에 없다. 그만큼 사업 속도에서 손해를 보기 때문이다. 하지만 미성아파트 조합원들은 이를 감수하더라도 올바른 방향성에 초점을 맞추겠다는 계획이다. 미성아파트는 추진위 인선이 마무리되는 대로 조합설립 승인을 목표로 후속 절차를 밟아 나갈 것으로 전망된다. 1978년 지어진 577가구의 미성아파트는 국회 앞 역세권 단지로, 용적률이 200%이하로 재건축 시 1000가구 이상의 대단지 아파트로 거듭날 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 현재 미성아파트 부지가 일반상업지역으로 종상향된다면, 최대 800%까지 용적률을 적용받을 수 있다.
신통속통합기획 2차 후보지인 광진구 자양4동이 정비계획(안)과 관련, 수정·보완된 조치 사안을 주민들과 함께 공유하는 시간을 마련했다. 자양4동은 그간 모아진 주민 목소리를 관련 기관들과 신중히 검토했고 도출된 결과를 사업 계획에 반영키로 결정했다. 준주거지역 종상향은 쉽지 않을 것으로 안내됐다. 7일 정비업계 따르면 광진구청은 자양4동 주민들을 대상으로 정비계획(안) 공람의견 및 부서 협의의견 조치에 대한 설명회를 개최했다. 설명회에선 ▲토지이용계획 변경(안) ▲용도지역 종상향 요청 건 ▲입체 복합화(도로 덮개공원) 가능성 등 사업성 향상을 목적으로 검토된 사안에 대한 발표가 주를 이뤘다. 토지이용계획 변경과 관련한 주민 공람의견은 크게 3가지였다. 자양4동은 뚝섬로24길을 가운데로 공동주택 획지가 2개로 양분된다. 2개 단지로 나뉜다고 보면 된다. 2개 획지를 연결하는 지하주차장 위치를 조정해 달라는 공람의견은 반영됐다. 복합청사가 들어설 삼각형 부지와 아파트 단지 사이 예정된 도로의 폭도 12m에서 2m 줄어든 10m로 조정됐다. 신앙교회 쪽 공공공지를 공개공지로 변경해 달라는 공람의견은 반영되지 않았다. 준주거지역 종상향 요청의 경우, 자양4동이 '2040 서울특별시 도시기본계획'에 정한 중심지 체계에 포함되지 않아 사실상 종변경이 어렵다는 의견이 전해졌다. 추가적으로 종상향 시에는 전략용도 시설로 분류되는 ▲임대주택 ▲노인시설 ▲전략시설(정거장, 보행교) 등을 만들어야 하는데, 이에 따른 이익과 비용을 고려해 볼 때 쉽지 않을 것이라는 게 광진구청 관계자의 설명이었다. 정비기반시설을 입체, 복합화시켜 주택용지를 추가 확보하는 내용의 검토 결과도 안내됐다. 자양4동은 도로 덮개공원을 요청해 왔다. 도로 위 덮개공원을 만들어 주택용지를 조금 더 확보하겠다는 셈법에서다. 도로 상부에 덮개공원을 만들 경우, 도로 입체화에 따른 기부채납 면적은 소폭 감소할 것으로 예상됐으나, 레벨차로 인한 이용이 불편해지고, 입체화 시 추가 공사비가 많이 들어 실현 가능성이 적을 것으로 예측됐다. 한편, 이날 설명회 말미엔 조합설립 과정을 앞둔 자양4동의 상황을 반영해 조합직접설립제(주민협의체)와 조합설립추진위원회에 대한 비교 설명이 진행되기도 했다. 주민협의체는 서울시에서 뽑은 위원장과 토지등소유자 중에 선출된 부위원장, 위원으로 구성된다. 추진위 생략 이후 주민협의체 운영으로 조합설립인가를 준비할 수 있다는 점이 특징이다. 이와 달리, 조합설립을 위한 추진위원회는 추진위원장, 감사, 추진위원으로 구성되며 추진위 운영 비용은 토지등소유자들이 부담하게 된다. 추진위원회는 ▲조합설립을 위한 업무 ▲동의서 징구 ▲선관위 구성 등 다양한 일을 맡게 되는데, 주민협의체와의 차이점은 협력업체(정비업체·설계자)를 직접 선정할 수 있다는 점이다. 다만, 주민들 사이에선 광진구청에서 구역 지정을 위한 동의서를 징구하는 과정에서 사업방식 관련 안내를 하지 않았다는 볼멘소리도 제기된다.
HDC현대산업개발과 삼성물산이 남영2구역 시공권을 두고 각각 출사표를 던진 가운데, 입찰제안서 상 공사금액과 물가상승분 반영 시점 관련 조건에도 관심이 모아진다. HDC현대산업개발은 남영2구역 수주 조건으로 2년 간 확정공사비를 제안했다. 시공사 선정 이후에도 인허가 절차가 산적해 있다는 점을 감안할 때, 조합 입장에선 2년 2개월 간 물가상승에 따른 공사비 증액을 염려하지 않아도 된다. 5일 정비업계 따르면 HDC현산은 공사비 산출을 위한 기준연월일을 2026년 8월로 설정했다. 통상 입찰 시점을 기준연월일로 설정하는 게 일반적이지만, HDC현산은 물가상승에 따른 공사비 증액 시기를 최대한 뒤로 미뤄 조합원들의 경제적 부담을 줄여주겠다는 전략을 가져왔다. 입찰 후 2년 2개월 간 어떠한 명목상의 이유로도 공사비를 증액하지 않겠다는 의지를 나타낸 셈이다. 조합이 입찰지침서를 통해 안내한 공사비 산정 기준연월일은 2024년 6월이다. 당장 지난 달부터 물가상승에 따른 공사비 증액이 개시됐다고 보면 쉽다. 총 공사금액(약 7,000억원)에 최근 3년간 평균 건설공사비지수(약 8%)를 감안하면, 1년에 물가상승에 따른 공사비 증액분은 단순 계산으로도 560억원이 산출된다. 2년이 지나면 1,000억원을 훌쩍 넘게 된다. 남영2구역 입찰이 진행되고 있는 현 시점, 송파구 가락미륭아파트와 노량진1구역을 수주한 포스코이앤씨는 조합과 '물가상승분 반영 방법과 그 시점'을 두고 조합과 치열한 계약서 협의를 진행하고 있다. 포스코이앤씨는 가락미륭에선 물가상승 방법으로 건설공사비지수로 가닥을 잡았으나, 반영 시점을 두고는 이견차를 보이고 있다. 포스코이앤씨는 입찰 시점인 2024년 1월 2일을, 가락미륭 조합은 공사도급계약서에 도장을 찍는 날인일자를 원하고 있다. 시공사 입장에선 물가상승분을 반영하는 시점을 앞당길수록 이득이고, 조합 입장에선 최대한 늦은 시점을 적용하는 게 유리하다. 포스코가 공사비 산정 기준연월일로 제안한 시점(2024년 1월 2일)을 반영할 경우, 6개월분의 물가상승분이 반영됐다고 볼 수 있다. 노량진1구역에선 '물가상승분 반영 방법'을 두고 조합과 협상하고 있다. 당초 조합은 소비자물가지수 혹은 생산자물가지수 중 낮은 것을 적용하는 내용으로 입찰지침을 냈으나, 포스코이앤씨는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용하는 방향으로 공사도급계약서를 제출한 것으로 전해진다. 실착공 이후에도 물가상승이 현저하게 상승할 경우 조합과 협의해 계약금액을 조정할 수 있다는 조항을 포함시켰다. 남영2구역은 지난해 조합설립인가를 받은 초기 사업장이다. 향후 ▲건축심의 ▲사업시행계획 ▲관리처분계획 등 빡빡한 인허가 과제를 단계별로 앞두고 있다. 인허가는 관청(용산구청)을 비롯한 다양한 이해관계자의 복잡한 이해관계로 인해 시점을 예상하기 어렵다. 이 점을 감안할 때, HDC현대산업개발이 공사비 산정 기준연월일을 2년 2개월 늦춰 적용하는 것은 조합 입장에서 공사비 증액에 대한 부담없이 사업을 진행할 수 있는 환경인 셈이다. 업계 관계자는 “고물가와 고금리 기조가 장기화됨에 따라, 건설사들이 정비사업 수주에 소극적인 모습을 보이고 있는 상황”이라며 “HDC현산이 2년간 물가상승에 따른 공사비 증액 없는 확정공사비를 제안한 건, 마진율을 최소화하더라도 남영2구역을 꼭 수주하겠다는 의지의 발현으로 업계는 해석하는 분위기”라고 말했다. 이어 "조합원들이 직접 체감할 수 있는 조건을 제안했다는 점에서 업계도 다시 주목하는 거 같다"고 부연했다.
송파구 삼환가락아파트 재건축 수주권을 두고 GS건설과 현대엔지니어링의 2파전 양상이 아직까지 유지되고 있다. 입찰제안서 마감일을 약 1달 가량 앞뒀지만 양사 모두 홍보 OS요원을 투입하고 있는 상황이다. GS건설과 현대엔지니어링은 작년 11월 인근 사업장이었던 가락프라자에서 한 차례 맞붙은 경험이 있어, 재대결 성사 여부에 업계 관심이 모아진다. 5일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합(김종삼 조합장)은 DL이앤씨가 갑작스레 빠진 시공사 자리를 메우는 목적의 입찰작업을 다시 진행하고 있다. 당초 두 차례 시공사 선정 입찰을 진행한 후, DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정해 수의계약 체결을 목적에 뒀다. 다만 DL이앤씨는 경영진이 바뀐 후 진행된 내부 심의에서 '가락삼환'을 포기하기로 결정했다. 조합은 오는 8월 14일(수) 오후 2시 입찰제안서를 마감한다. 마감일을 한 달여 앞둔 상황에서 GS건설과 현대엔지니어링 모두 아직까지는 수주의지를 내비치고 있다는 후문이다. 물론 실제 마감일에 임박했을 때, 양사가 어떤 결정을 내릴지는 지켜봐야 한다. 경쟁입찰 성사 가능성에 업계가 주목하는 배경은 작년 하반기 '가락프라자'에서 경쟁이 있었기 때문이다. 당시 GS건설은 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 도전한 첫 수주전이었기에 브랜드 이미지 회복이 절실했다. 모든 것을 처음부터 시작한다는 의미의 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세워, 홍보 전략을 구상했다. 가락프라자 조합이 공사비 예가로 책정한 평당 780만원보다 약 8% 가량 낮은 718만원으로 입찰에 참여했다. 평당 718만원도 충분히 마진이 남는다는 계산을 한 것으로 업계는 보고 있다. 삼환가락의 공사비 예가는 평당 805만원이다. 총 공사금액은 약 4,626억원이다. 건축연면적은 189,987㎡다. 삼환가락은 올해 3월 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 직후, 인가받은 설계도면을 바탕으로 시공사 선정에 나섰다. 조합은 시공사 선정 후 관리처분계획(안) 수립을 위한 기초작업을 진행하고자 했으나, DL이앤씨가 돌연 포기하는 까닭에 시공사 선정에 예상보다 많은 시간과 비용을 투입하게 된 상황이다. 조합 관계자는 "GS건설과 현대엔지니어링이 가락프라자에서 경쟁한 이후, 채 1년도 되지 않아 지근거리 사업장에서 재대결을 펼칠지가 업계 관심사"라며 "입찰경쟁을 최대한 기피하고자 하는 시공사 특성을 감안할 때, 아직까지 교통정리가 되지 않았다는 건 양사 모두 의지가 높다고 볼 수 있다"고 말했다. 이어 "조합원들 역시 DL이앤씨의 갑작스런 포기로 배신감을 많이 느꼈지만, 2개 건설사가 관심을 타진하면서 입찰경쟁 성립 여부에 기대감을 나타내고 있는 상황"임을 부연했다.
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