발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 06시 49분
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반포미도가 재건축 사업을 위한 날갯짓을 시작했다. 현재 1,260세대 전체가 단일 평형(34평)으로 이뤄져 있는 만큼, 다른 사업장 대비 원만하게 사업 추진이 이뤄질 것이라는 관측이 나온다. 올해 2월 주민설명회에서 6개 건설사(삼성물산·현대건설·GS건설·대우건설·DL이앤씨·포스코이앤씨) 현장 실무진들이 모두 참석해 PT발표에 나선 만큼, 내년 시공사 선정에도 정비업계 관심이 쏠린다. 25일 정비업계 따르면 서울시는 이날 반포미도의 재건축 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 결정·고시했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 구역면적은 76,527㎡로, ▲공동주택 획지(70,463㎡) ▲공원(5,217㎡) ▲도로(847㎡)로 구성돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229%) ▲상한용적률(251.45%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 반포미도는 토지 기부채납(공원+도로)만 진행하며, 기부채납 순부담율은 6.9%다. 반포미도 추정비례율은 97.22%로 집계됐다. 총수입 추정액(3조6,847억원)에서 총지출 추정액(1조1,478억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(2조6,092억원)으로 나눠 계산된 결과다. 정비계획(안) 상 추정비례율(97.22%)은 일반분양가 약 6,800만원, 공사비 800만원을 기준으로 책정됐다. 조합원 분양가는 일반분양가의 95% 수준으로 정했다. 올해 2월 주민설명회 때 안내된 내용과 동일하다. 조합원 분양가(종후자산 추정액)은 ▲전용59㎡(16.7억원) ▲전용74㎡(19.2억원) ▲전용84㎡(21억원) ▲전용99㎡(23.7억원) ▲전용114㎡(26.6억원) ▲전용130㎡(29.4억원) ▲전용157㎡(34.1억원)이다. 84㎡ 단일평형으로 이뤄진 반포미도의 경우, 동일평형 이상을 신청할 경우에만 분담금이 발생한다. 추정분담금 5,600만원을 내면 동일 평형(84㎡) 이동이 가능하다. 평형대를 낮추면 환급금을 돌려받게 된다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다. 김승한 준비위원장은 "재건축 사업의 첫번째 난관(정비계획 수립)을 주민들과 함께 이뤄낸 만큼, 연내 조합설립을 목표로 흔들림 없이 사업을 진행하고 싶은 마음"이라며 "반포미도가 가진 입지 경쟁력과 사업성을 발판 삼아, 조합원들의 삶의 질 향상과 직결되는 방향으로 재건축 사업을 추진해 나가겠다"고 말했다. 이어 "적극적인 신기술 도입을 통해 입주민들의 사생활 보호와 생활 편의를 극대화한 아파트를 선보일 것"이라고 강조했다.
'한강변' 입지에 자리잡은 광장동 삼성1차가 건축심의(안)을 정기총회 상정해 의결받았다. 26일 정비업계 따르면 광장동 삼성1차 소규모재건축 조합(김태엽 조합장)은 건축심의(안) 의결을 위한 정기총회를 성료시켰다. 총회 상정된 안건은 ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제3호(2024년 사업비·운영비 예산 의결) ▲제4호(건축심의 의결) ▲제5호(총회 개최비용 및 참석비 의결) 등으로 모두 가결됐다. 광장동 삼성1차는 전체 조합원의 과반수 이상 찬성으로 건축심의(안)을 의결받으면서 사업절차에 속도가 붙을 전망이다. 건축심의 이후에는 조합원 종전자산감정평가→조합원 분양신청→조합원 종후자산감정평가→사업시행계획(관리처분 포함) 인가→이주·철거 등의 후속 절차를 밟게 된다. 조합은 최근 현재 시점에서 추정분담금을 개략적으로 산출해 조합원들에게 안내했다. 안내된 분담금 자료는 참고 용도로만 활용하면 된다. 조합원 분양가는 ▲24평(13억원) ▲31평(16.7억원) ▲31평-한강(17.8억원) ▲34A형(19.8억원) ▲35B형(20.4억원) ▲34C형(19.5억원) 등으로 산출했다. 현재 27평과 32평을 보유한 토지등소유자들의 종전자산 금액은 각각 13.1억원, 15.5억원이다. 추정비례율은 약 96% 수준이다. 종전자산 금액에 추정비례율을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교하면 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 시공사는 SK에코플랜트다. 광장동 삼성1차는 SK에코플랜트가 한강변에 수주한 첫 사업장으로 알려져 있다. 총 공사도급계약은 약 1,017억원이다. 삼성1차 소규모 재건축 사업은 지하3층-지상 최고 40층 2개동을 짓는 사업이다. 예상되는 주택공급물량은 225세대다. 광장동 삼성1차는 북측으로 연접해 있는 노블빌리지(아파트 12세대)와의 통합 재건축도 검토해 왔지만, 현 시점에선 통합이 결렬된 상황이다. 광진구청에서도 분쟁조정위원회가 열려 삼성1차와 노블빌리지의 통합을 위한 시도도 진행한 것으로 알려졌다. 삼성1차는 건축심의 이후 노블빌리지와의 입장차가 좁혀지고 통합 가능성이 거론될 경우 추후 사업성 검토를 진행할 예정이다.
올해 3월 건축심의를 통과한 신길2구역이 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 매진하고 있다. GS건설과 삼성물산, 대우건설이 수주의향을 드러내고 있는 가운데, 조합은 시공사의 과열 경쟁을 차단하고자 사전홍보를 엄격히 금지하고 있다. 신길2구역은 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향시켜 끌어올린 사업성을 바탕으로 조합원들의 이익을 극대화하는 방향으로 시공사 선정에 나설 계획이다. 25일 정비업계 따르면 신길2구역 재개발 조합(박흥신 조합장)은 이날 오전 이사회를 열어, ▲보고사항①(건축심의 조건사항에 따른 조치계획 설명) ▲보고사항②(소방업체 선정용 도서 및 시방서 납품 확인) ▲제1호 안건(시공사 선정계획안 및 입찰방법 재심의) ▲제2호 안건(법무법인 정비 계약연장 심의) 등을 논의한다. 이사회에서 의결된 안건은 대의원회와 총회를 거치게 된다. 단연 정비업계 관심이 쏠리는 안건은 시공사 선정계획(안) 및 입찰방법이다. 현재 GS건설과 삼성물산 등의 대형건설사들이 신길2구역 수주의향을 내비치고 있다. 당초 시공사 간 컨소시엄을 가능하게끔 열어줄 예정이었으나, 최근 내부 회의를 거쳐 컨소시엄은 허용하지 않기로 가닥을 잡았다. 조합은 공공지원자인 영등포구청과 협의 후 시공사 선정을 위한 입찰공고를 낼 계획이다. 신길2구역의 사업면적은 92,531㎡로, 건축연면적은 460,516㎡에 달할 정도로 규모가 크다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 16%로 계획이 수립돼 있다. 지하4층-지상49층 아파트 총 13개동, 2,550세대(공공임대주택 652세대 포함)를 짓는 프로젝트다. 신길2구역은 특별건축구역으로 지정된 만큼, 주변 시설 및 단지와 조화를 이룰 수 있는 다채로운 도시 경관을 창출해야 한다. 전용면적 기준으로 살펴보면, ▲39㎡ 210세대(공공 130세대 포함) ▲49㎡ 210세대(공공 129세대 포함) ▲59㎡ 486세대(공공 274세대 포함) ▲74㎡ 200세대(공공 28세대 포함) ▲84㎡ 982세대(공공 81세대 포함) ▲101㎡ 198세대 ▲112㎡ 131세대 ▲145㎡ 129세대 ▲154㎡ 2세대 ▲167㎡ 2세대 등이다. 신길2구역은 지난 2009년 정비구역으로 지정된 이후, 2020년 조합설립인가를 받아 정비계획 변경(안)을 추진했다. 조합이 지난 2022년 8월 서울시로부터 정비계획 변경(안)을 지정·고시받았다.
불광5구역이 관리처분계획(안) 수립과 집행부 연임 안건을 다음 달 예정된 정기총회에 상정한다. 조합원들은 최근 2년간 정비계획 변경(안)을 위한 동의서를 두 차례나 진행했지만, 별다른 사업 진척이 없었다는 점에 아쉬움을 표하고 있는 실정이다. 조합은 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립함과 동시에 사업성을 보완하는 방식으로 정비계획(안) 수립절차를 원점에서 진행하겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 불광5구역 재개발 조합(조광흠 조합장)은 오는 5월 11일(토) 2024년 정기총회를 열어, ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(조합정관 변경) ▲제3호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제4호(2024년 조합 예산 의결) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(HUG 약정체결) ▲제7호(금융기관 선정 대의원회 위임) ▲제8호(관리처분계획 승인) ▲제9호(조합원 이주 결의 및 철거 동의) ▲제10호(세입자 대책) ▲제11호(손실보상 감정평가법인 선정-대한감정평가법인/미래새한감정평가법인) ▲제12호(정비업체 용역계약) ▲제13호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제14호(조합 임원 연임) 등의 의결을 물을 예정이다. 조합은 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인허가 절차를 마무리한 뒤, 조합원 이주와 철거 작업에 착수할 예정이다. 동시에 설계변경을 전제로 한 정비계획(안) 수립 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 점을 조합원들에게 안내했다. 다만, 은광교회는 교회가 빠진 정비계획 변경(안)부터 먼저 수리되어야 한다는 여전한 입장차를 나타내고 있다. 조합이 진행중인 설계변경 내용은 ▲최고층수(24층→35층) ▲용적률(233%→250%) ▲주동 개수(31개→21개) ▲설계 변경(전세대 남향·4베이) 등이다. 물론 앞선 내용은 모두 인허가청(서울시·은평구청) 심의를 받아야 한다. 현 시점에서 확정된 내용은 없는 셈이다. 금번 정기총회 상정되는 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 104.76%다. 총수입 추정액(1조7,826억원)에서 총지출 추정액(1조2,145억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,422억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 각자 보유한 개별 물건의 종전자산감정평가액에 추정비례율(104.76%)을 곱한 권리가액을 기준으로 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 불광5구역 조합원 분양가는 ▲40타입(4.19억원) ▲45타입(4.61억원) ▲53타입(5.42억원) ▲59A타입(6.2억원) ▲59B타입(6억원) ▲84A타입(8.16억원) ▲84B타입(8.16억원) ▲107타입(9.37억원) ▲141펜트하우스(15억원) 등으로 수립됐다. 일반분양가는 ▲40타입(6.57억원) ▲45타입(7.3억원) ▲53타입(8.6억원) ▲59A타입(9.16억원) ▲59B타입(9.3억원) ▲84B타입(12.84억원) 등으로 산정됐다. 지난해 분양신청 당시, 84㎡의 조합원 분양가는 7억원이었다. 같은 평형의 일반분양가는 8억원으로 책정된 바 있다. 1년 사이 조합원 분양가와 일반분양가는 각각 1억원, 5억원이 상승했다.
서초구청이 관내 정비사업을 진행하고 있는 조합과 추진위원회에 '서울시 표준공사계약서'를 사용하라는 내용의 공문을 내려보냈다. 24일 정비업계 따르면 서초구청은 지난 달 관내 재건축정비사업조합과 추진위원회, 소규모정비사업 조합에 협조 요청 공문을 발송했다. 시공사를 선정할 때 서울시 표준공사계약서를 사용해 달라는 내용이다. 서초구에서 이르면 올해 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 사업장들은 ▲신반포2차 ▲신반포4차 ▲방배15구역 등이다. 이밖에도 ▲신반포12차 ▲신반포16차 ▲신반포27차 등은 현재 시공사 선정을 하고 있다. 올해 1월 국토교통부는 [정비사업 표준공사계약서]를 발표했다. 최근 급격한 원자재값 인상에 따른 분쟁을 반영했고, 물가변동 규정도 보완했다. 2011년 서울시 표준공사계약서를 기초로 만들었다. 이로부터 2달 뒤, 서울시는 앞서 국토교통부가 발표한 [정비사업 표준공사계약서]에 '서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준'을 반영해 [서울시 표준공사계약서]를 개정했다. 서울시 표준공사계약서는 권고자료일 뿐, 법령에서 직접 정한 사항 이외에는 별도의 법적 구속력은 없다. 계약서라는 건 도급인(조합)과 수급인(시공사)의 합의에 의해 체결되기 때문이다. 조합이 협상력을 가지고 있을 때 관철시켜야 한다는 게 법조계 중론이다. 법조계에선 시공사 선정 과정에서 입찰지침서로 '서울시 표준공사계약서'를 기초자료로 활용해야 한다고 입을 모은다. 통상 조합은 시공사를 선정 단계에서 힘의 우위를 가진다. 이때, 조합의 협상력과 지위를 충분히 활용해야 한다. 일례로, 입찰지침서에 공사도급계약서는 '서울시 표준공사계약서'를 따른다라는 문구를 넣거나, 양사(조합-시공사)가 합의에 도달하지 못한 내용은 '서울시 표준공사계약서'를 따른다는 제약을 둘 수도 있다. 서울시 표준공사계약서와 시공사가 제안한 계약서를 비교표로 만들어 제출토록 안내할 수도 있다. 법조계 관계자는 "서울시가 공사비 증액에서 빚어지는 갈등을 최소화하고, 사업속도를 빠르게 가져가기 위한 목적 하에 표준공사계약서를 만들었다"며 "다만, 이미 공사도급계약을 체결한 사업장은 서울시 표준공사계약서를 관철시키기 쉽지 않을 것"이라고 설명했다. 이어 "입찰안내 과정에서부터 서울시 표준공사계약서를 건설사에게 제안하고, 건설사가 가져오는 공사계약서와 비교표를 만들어 제출하도록 하면 좋다"고 부연했다. 또 다른 법조계 관계자는 "공사계약 해지는 조합원들의 피해가 크기에, 가급적 하지 않아야 한다"며 "공사계약서 상 도급인(조합)의 해지사유에 해당하는 일이 거의 없기 때문이다"고 강조했다. 이어 "착공 이후에는 더더욱 해지해서는 안된다"며 "법적으로 해지 가능하더라도, 해지된 시공사를 대체해 들어올 수 있는 시공사가 없기 때문이다"고 덧붙였다.
![[단독] 대우건설, 신반포16차 무혈입성…개포주공5단지를 향한 눈](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240417/art_17138783166477_2e1e96_178x118_c0.png)
대우건설이 신반포16차 시공권을 확보했다. 23일 정비업계 따르면 신반포16차 재건축 조합(이수 조합장)은 수의계약 체결을 위한 우선협상대상자로 대우건설을 낙점했다. 조합은 올해 3월과 4월 각각 한 차례씩 입찰공고를 냈으나, 두 차례 모두 경쟁입찰이 성립되지 않아 유찰됐다. 대우건설만 단독으로 입찰참여의향서를 제출했다. 신반포16차가 적산업체를 통해 산출한 평당 공사비는 944만원이다. 총 공사금액은 2,469억원이다. 조합은 다음 달 14일(화)까지 입찰제안서를 제출토록 대우건설에 안내했다. 대우건설은 입찰제안서와 더불어, 입찰보증금 110억원을 내야 한다. 2016년 12월 구역지정을 받은 신반포 16차는 2018년 조합설립인가를 받았고, 작년 11월 사업시행계획(안)을 인가받았다. 사업시행계획(안) 상 설계도서를 기준으로 시공사 선정을 진행 중이다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 지하5층-지상 34층, 총 468세대(공공임대주택 68세대)를 짓는 프로젝트다. 건폐율과 용적률은 각각 24%, 289%다. 건축 연면적은 86,476㎡다. 기부채납은 토지(대지지분)와 건축물(환산부지) 각각 850㎡, 75㎡로 계획돼 있다. 대우건설은 올해 도시정비사업 선별수주를 기반으로, 신규수주액 3조원을 목표치로 세웠다. 백정완 대우건설 대표는 신년사에서 생존을 위한 수익성 개선 및 유동성 확보에 주력하겠다는 점을 밝히기도 했다. 대우건설은 연초 신반포16차와 개포주공5단지, 신반포2차를 전략적 수주사업장으로 꼽았다. 모두 하이엔드 브랜드인 '푸르지오 써밋'을 앞세우고 있다. 신반포16차 시공권을 확보하면서, 개포주공5단지와 신반포2차 수주 여부에도 업계 관심이 모아진다. 개포주공5단지의 경우, 대우건설만 올해 2월 진행됐던 입찰에서 참여확약서를 제출했다. 1차 입찰이 종료된 후, 개포주공5단지 내 일부 주민들은 대우건설과 조합 간 사전담합 의혹을 제기하기도 했다. 조합은 지난 달 28일 2차 입찰 공고를 냈다. 평당 공사비는 840만원으로, 1차 입찰과 동일했다. 한 가지 달라진 점은 현장설명회 이후 7일 이내 제출토록 한 입찰참여 확약서를 받지 않기로 했다. 입찰참여 확약서를 통해 건설사들의 참여를 제한했다는 조합원들의 지적을 반영한 행보로 풀이된다. 개포주공5단지 입찰참여 마감일은 오는 5월 21일(화)이다.
성수1구역에 이어 성수2구역이 두번째로 정비계획 변경(안) 입안을 위한 주민설명회를 진행했다. 성동구청은 2009년 한강르네상스 계획으로 수립된 '성수전략정비구역'을 4개 구역으로 분할해서 각각의 재개발 사업이 진행될 수 있도록 할 예정이다. 23일 정비업계 따르면 성동구청과 도시계획업체인 제일엔지니어링은 지난 달 성수2구역 조합원들을 상대로 정비계획(안) 변경을 위한 설명회를 개최했다. 이날 PT 발표를 맡은 제일엔지니어링은 토지이용계획과 정비계획, 공공기여(순부담율) 관련 설명에 집중했다. 성수2구역은 다른 구역(1·3·4구역) 대비 땅이 좁고 비정형적인 특성을 감안해, 토지보다는 건축물 기부채납을 더 많이 하는 방향으로 계획이 수립됐다. 획지는 ▲주택용지(78,044㎡) ▲복합용지(7,304㎡) ▲종교용지(1,212㎡) 등으로 구성되며, 공공시설은 ▲도로(13,623㎡) ▲공원(4,839㎡) ▲학교(9,293㎡) ▲공공청사(400㎡) ▲노유자시설(615㎡) ▲문화시설(2,017㎡)로 구성된다. 토지와 건축물 기부채납은 각각 7,620㎡, 16,322㎡다. 모두 합치면 23,942㎡로, 이를 강변북로를 제외한 구역(117,347㎡)으로 나눈 순부담율은 약 20%다. 주택용지 용적률은 ▲기준용적률(209%) ▲허용용적률(219%) ▲상한용적률(275%) 등이며, 복합용지 용적률은 ▲기준용적률(220%) ▲허용용적률(240%) ▲상한용적률(300%) 등으로 구성된다. 전용면적 60㎡ 미만의 소형평형을 적용했을 때 용적률 체계다. 성수2구역의 구역면적은 총 131,980㎡로, 강변북로를 제외하면 약 117,347㎡다. 현재 성수1·2·3·4구역은 모두 강변북로를 구역계 포함하고 있다. 강변북로 재구조화를 위한 목적이 담겨 있다. 지상부에는 시민들을 위한 수변공원을 조성하겠다는 게 인허가청(서울시·성동구청)의 종합구상 내용이다. 수변공원 관련해선 향후 서울시가 현상공모 설계를 진행할 예정이다. 당초 성수전략정비구역은 1개 구역(4개 사업장)으로 구성됐으나, 최근 4개의 별도 정비구역으로 분할 과정을 거치고 있다. 성수전략정비구역은 지난 2009년 한강르네상스 계획의 일환으로 수립됐으며, 2011년 성수전략정비구역(4개 사업지구)으로 지정된 바 있다. 성동구청은 지난해 10월 지구단위계획 및 정비계획 변경(안) 입안작업을 진행 중이며, 올해 1월과 2월에 각각 성수1구역, 성수2구역 공람공고를 진행했다.
현대건설과 GS건설, 롯데건설이 미아2구역 조합으로부터 수주 홍보를 금지해 달라는 내용의 공문을 받았다. 해당 건설사 직원들이 개별 조합원들을 가가호호 방문하고 있는 가운데, 조합은 아직 시공사 선정시기도 정해져 있지 않은 상황에서 불필요한 잡음을 만들고 싶지 않다는 의지를 내비친 것이다. 시공사 사전홍보에 빚어질 수 있는 조합원들 간 갈등을 사전에 차단하고자 하는 목적으로 풀이된다. 22일 정비업계 따르면 미아2재정비촉진구역 재개발 조합은 현대건설·GS건설·롯데건설에 수주 홍보를 금지해 달라고 촉구했다. 내부적으로 시공사 선정 시기를 둘러싼 조합원들 간 다양한 논의가 오가는 예민한 시기인 만큼 입찰공고 전까지 개별 조합원을 상대로 한 홍보를 자제해 달라는 게 핵심이다. 미아2구역은 이달 23일(화) 재정비촉진계획 변경(안)을 수립하는 내용의 2024년 정기총회를 앞두고 있다. 조합은 재정비촉진계획 변경(안)을 지난해 임시총회 상정했으나 한 차례 부결된 만큼 금번 총회에서 총회 의결을 받아야 후속 절차 진행이 가능한 상황이다. 하루 앞으로 다가온 총회에서는 재정비촉진계획 변경(안) 수립 외에도 조합정관 개정과 사업비·운영비 예산안 의결 등의 중요 안건이 포함돼 있다. 현재 미아2구역은 설계사인 해안건축과 시공사 선정을 위한 입찰도서 및 물량산출내역서 작성 업무에도 착수한 것으로 전해진다. 당초 조합과 계약을 맺은 건축설계사는 해안건축과 우담건축사사무소였지만, 현재 우담건축사사무소와 동행하지 않는 방향으로 가닥이 잡혔다. 미아2구역은 지난 2016년 조합설립인가를 받은 이후 8년차에 접어들었지만 아직 사업시행계획(안)을 인가받지 못한 단계다. 작년 5월 신임 집행부로 바뀌어, 다시 사업을 추진하고 있다. 한편, 서울시는 지난 달 19일 각 자치구에 [정비사업 표준공사계약서 개정알림 및 협조요청] 공문을 발송했다. 각 자치구별로 시공사 선정계획(안)을 검토할 때, 입찰안내문에 표준공사계약서가 사용되었는지 확인해 달라는 내용이 골자다. 서울주택도시공사(SH공사) 공사비검증부에도 서울시 표준공사계약서 내용을 숙지해 조합에서 관련 내용을 문의할 경우 적극 응대해 달라는 점도 요청했다.
개포현대4차가 2029년 입주를 목표로 소규모 재건축 사업에 본격 착수한다. 올해 1월 지구단위계획(안)을 토대로 현재 조합설립인가를 위한 동의서를 징구하고 있다. 22일 정비업계 따르면 개포현대4차 준비위원회는 지난 20일 조합설립 동의를 위한 주민설명회를 개최했다. 개포현대4차는 올해 1월 지구단위계획(안) 변경 승인 후, 강남구청으로부터 검인 및 연번부여를 완료했다. 추정 분담금은 ▲73㎡→76㎡(4.7억원) ▲73㎡→84㎡(6.7억원) ▲84㎡→76㎡(2.8억원) ▲84㎡→84㎡(4.8억원) 등으로 산출됐다. 평당 공사비는 900만원으로 가정했다. 건립 후 예상 세대 수는 총 175세대(임대주택 20세대 포함)로, ▲44㎡(9세대) ▲59㎡(10세대) ▲76㎡(56세대) ▲84㎡(100세대) 등으로 계획돼 있다. 물론 평형대별 세대 수는 향후 건축심의를 진행하는 과정에서 계속 바뀔 예정이다. 개포현대4차는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모재건축 사업을 진행하고 있다. 소규모재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 대상지역은 ▲면적이 1만㎡ 미만 ▲노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의2 이상 ▲기존주택 세대 수가 200세대 미만 등을 모두 충족해야 한다. 당초 개포한신과 개포우성7차와 통합 재개발이 대두됐으나, 현재는 3개 사업장 모두 단독으로 재건축을 진행하고 있다. 개포현대4차는 개포우성7차 조합으로부터 통합재건축이 어려울 것이라는 내용의 공문을 1월 받았다. 개포우성7차는 3개 단지를 통합했을 경우, 단지 간 복잡한 이해관계로 인해 재건축 사업이 지연될 것이란 의견을 밝혔다. 하나의 시공 브랜드와 관련해서도 3개 단지의 재건축 사업시기가 다르기 때문에 쉽지 않을 것이란 의견을 덧붙였다. 현재 개포한신은 GS건설이 시공사로 선정돼 있다. 1987년 준공된 개포현대4차는 2018년 정밀안전진단을 통과했고, 2021년 정비구역으로 지정됐다. 개포현대4차는 현재 142세대로 구성돼 있으며, ▲27평(43세대) ▲32A(24세대) ▲32B(75세대)로 이뤄져 있다. 개포현대4차가 진행 중인 소규모재건축 사업은 추진위원회 구성과 안전진단을 필요로 하지 않는다. 개포현대4차는 경사도가 0으로 평탄한 지형을 이루고 있으며, 기존 건물 1개동은 철근콘크리트조로 만들어졌다. 500m 이내 대모산입구역(수인분당선)과 대청역(3호선)이 위치해 있으며 서측으로는 간선도로인 영동대로(45m)가 인접해 있다. 근방에 일원초등학교와 중동중학교 등이 위치해 있다. 또한 디에이치자이개포, 디에이치포레센트 등 대규모 재건축사업이 완료된 만큼 신축건물이 대거 자리잡고 있다.
개포주공6·7단지가 사업시행계획(안) 수립을 위한 정기총회를 성료시켰다. 연내 사업시행계획(안) 인가를 받은 뒤, 명확한 설계도면을 갖고 시공사 선정에 나설 계획이다. 조합은 시공사 선정이 경쟁입찰로 진행될 수 있도록 사업을 이끌어 나갈 방침이다. 21일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 이날 2024년 정기총회를 개최, ▲제1호(사업시행계획안 승인) ▲제2호(조합 정관 개정) ▲제3호(조합 행정업무규정 개정) ▲제4호(상가 분할청구소송 취하) ▲제5호(대의원 직무집행정지가처분 소송비용 보전 승인) ▲제6호(조합원 소송비용 보전 승인) ▲제7호(2024년 조합 예산안) ▲제8호(자금 차입) ▲제9호(정기총회 참석 회의비 지급) 등의 상정된 안건을 모두 의결했다. 금번 임시총회에서 수립된 사업시행계획(안)에 따르면, 건립 예상 세대 수는 2,698세대다. 상가를 제외한 모든 조합원이 30평 이상 분양받을 수 있도록 평형이 구성됐다. 단지의 최소 평형도 종전 15평에서 18평으로 상향 조정했다. 일반분양 물량은 약 330세대다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%로 계획이 수립됐다. 구역면적은 116,682㎡로, ▲공동주택 획지(103,316㎡) ▲정비기반시설(12,630㎡) ▲유치원(735㎡) 등으로 구성된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 계획이 잡혀있다. 제일감정평가법인이 산출한 추정비례율은 83%다. 총수입 추정액(5조3,868억원)에서 총지출 추정액(1조7,372억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조3,527억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율을 계산할 때 적용된 공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 7,100만원 수준이다. 인근지역의 공동주택 시세 및 최근 분양가액, 공사비를 종합적으로 고려해 결정했다. 조합원들은 소유한 본인 자산의 종전자산가액에 추정비례율(83%)을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금과 환급금을 개략적으로 알 수 있다. 제일감정평가법인은 재건축초과이익환수법 개정안을 기준으로 재건축부담금은 현 수준에서 없을 것으로 판단했다. 개포주공6·7단지는 지하5층-지상 35층 규모의 21개 아파트를 짓는 재건축 사업이다. 최고 층수는 35층 이하로 지어질 예정이다. 지난 2021년 조합설립인가를 받았고, 2023년 건축심의를 통과했다. 올해 1월 특별건축구역 우수디자인 단지로 지정됨에 따라, 전용 60㎡ 이상 공동주택의 발코니 규제를 완화받게 됐다. 발코니 삭제비율이 완화됐음은 곧 세대별 가용면적이 넓어졌다는 의미다. 윤형무 조합장은 "투명하고 공정한 재건축 사업을 진행하기 위해 고군분투하고 있다"며 "조합원 총회에서 의결된 사업시행계획(안)을 토대로 금년 내 우수한 시공사를 선정할 수 있도록 착실히 준비해 나갈 것"이라고 말했다.
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