발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 06시 49분
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DL이앤씨가 강남구 도곡개포한신과 용산구 산호아파트 수주의욕을 물밑에서 내비치고 있는 가운데, '공사비 상승' 목적을 염두에 두고 의도적으로 입찰에 불참하며 조합 길들이기에 나섰다는 분석이다. 현재 2개 사업장(도곡개포·용산산호)에 관심을 타진하고 있는 시공사는 DL이앤씨 외엔 없다. DL이앤씨는 잠실우성4차에서도 하이엔드 브랜드를 적용하려면 공사비 조정이 필요하다며 입찰 참여를 협상카드로 활용했다. 22일 정비업계 따르면 도곡개포한신 재건축 조합이 개최한 2차 현장설명회에, ▲DL이앤씨 ▲두산건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 ▲진흥기업 ▲동양건설산업 등이 참석했다. 2달 전 유찰된 1차 현장설명회에 DL이앤씨와 현대건설, HDC현대산업개발 등 대형사들이 모습을 드러낸 것과는 사뭇 달라진 모습이다. 현장설명회는 동향 파악이 목적인 업체들이 대다수이기에, 실제 수주 목적으로 참석하는 시공사는 많지 않다. 2차 현장설명회에 참석한 중소형 건설사들이 DL이앤씨와의 경쟁입찰에 참여할 가능성은 사실상 희박하다. 일정 규모 이상 정비사업(서울)의 경우, 조합원들의 브랜드 선호도 장벽이 높은 게 일반적이다. 두산건설과 금호건설, 코오롱글로벌 등이 모아타운을 비롯한 소규모주택 정비사업에 관심을 갖는 것도 이와 무관치 않다. 결국 관전 포인트는 1차 입찰 참여를 외면한 DL이앤씨가 공사비 조정 없이 2차 입찰에 참여하느냐 여부다. DL이앤씨는 최근 잠실우성4차가 진행한 1차 입찰에 단독 응찰했지만, 이후 진행된 2차 입찰에선 전략적으로 불참했다. 하이엔드 브랜드(아크로·ACRO)를 적용하려면 공사비를 더 올려줘야 한다는 메시지를 조합 측에 전달한 것으로 알려져 있다. 조합은 평당 공사비를 종전 760만원에서 810만원으로 약 6.5% 가량 올렸다. DL이앤씨는 우선협상대상자 지위로 수의계약 체결을 위한 절차를 밟아가고 있다. 한강변에 위치한 용산구 산호아파트 또한 DL이앤씨가 눈독 들이고 있다. 다만, DL이앤씨는 산호아파트 예가(평당 830만원)를 상향 조정해야 입찰에 참여할 수 있다고 피력한 것으로 전해진다. 조합원들의 분담금 이슈가 곳곳에서 포착되고 있는 만큼, 조합 입장에선 쉽게 공사비를 올려주기 힘든 상황이다. 다만, 시공사가 끝내 들어오지 않을 경우 사업 추진이 어렵다는 점을 알기에 딜레마에 빠질 수밖에 없는 환경이 조성되고 있다. 통상 조합에서 제안하는 공사비 예정가격은 사업 추진 과정에서 계속 바뀐다. 특히, 조합설립인가를 받고 시공사를 선정할 수 있는 현재 상황을 감안할 때, 실제 착공까지 소요되는 사업기간은 넉넉잡아 10년 안팎이다. 물가조정과 설계변경, 금융비용 등의 변화로 인해 실착공 때의 공사비는 시공사를 선정할 때의 예정가와는 큰 차이를 보일 수밖에 없다. 조합원 입장에서 예가는 향후 최종 공사비 협의를 위한 '시작점'으로 보면 된다. 물론 시공사는 이익을 최우선으로 여겨야 하는 만큼, 선별수주를 통해 사업장을 선택해 나가야 한다. 입찰 과정에서 단독 응찰이 예상될 경우, 공사비 예정가격을 조정하기 위한 시공사들의 움직임이 더욱 활발해질 수 있다고 업계 관계자들은 입을 모은다. 현재 개포주공5단지와 한남5구역 등 서울에 소재한 정비사업장 곳곳에서 시공사들의 단독 입찰을 반대하는 조합원들의 움직임이 많아지고 있는 것도 앞선 배경과 관련 있다. 업계 관계자는 "보통 시공사를 선정하기 전까진 조합이 협상력의 우위를 점하는 게 일반적이었지만, 사실상 단독 입찰로 결정된 후에는 입찰 전이라도 시공사의 입김이 강해질 수밖에 없다"며 "조합원들의 선택을 받아야 하는 입장이지만, 반대로 시공사가 없을 경우 주택사업을 이어갈 수 없다는 점도 충분히 고려해야 한다"고 말했다. 한편, DL이앤씨는 "개별 사업장에 대한 공식 답변은 어렵다"며 "사업성을 충분히 고려해 입찰 참여를 결정할 계획이다"고 설명했다
한남뉴타운 내 핵심입지를 자랑하는 한남5구역이 시공사 선정 절차에 나선다. 한남5구역은 현재 건설사 중에서도 유독 DL이앤씨가 눈독을 들이고 있는 만큼, 단독 입찰 가능성에 무게가 실린다. 다만, 조합은 경쟁 입찰을 성립시키기 위해 다수 건설사들에게 입찰 독려 공문을 발송하는 등의 적극적인 모습을 보이고 있다. 21일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합(윤원기 조합장)은 이날 시공자 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 조합은 건설사를 대상으로 이달 30일(목) 현장설명회를 열고, 7월 중순까지 입찰제안서를 받을 예정이다. 시공사 선정총회는 8월 중 개최한다는 복안이다. 조합 공고문에 따르면, 총 공사금액은 약 1조7,584억원이다. 평당 공사비로 환산하면 약 916만원 수준이다. 최근 대우건설과 계약을 체결한 한남 2구역의 평당 공사비(3.3㎡당 770만원)보다 약 19% 높다. 앞서 조합은 도급순위 상위 주요 10개 건설사에 '시공사 선정 입찰 참여 요청서'를 전달했다. 최대한 많은 건설사들의 관심을 받아 유리한 조건에서 사업을 추진하겠다는 의지로 풀이된다. 올해 3월 건설사 대상 간담회에는 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲현대건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 등 다섯 곳만 참여한 바 있다. 하지만 지속되는 건설경기 침체 영향으로 주택 부문 수익성이 낮아지면서 DL이앤씨를 제외한 주요 건설사들의 관심은 아직 크지 않은 상황이다. 특히 DL이앤씨가 오래 전부터 적극적인 수주의지를 보이고 있고, 자사 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 전면에 내세워 한남5구역을 강북의 랜드마크로 만들겠다는 목표가 확실한 탓이다. 현재 한남5구역은 앞서 한남2·3구역이 치열한 수주전을 벌인 것과 달리 차분한 분위기다. 당시 한남2구역엔 대우건설과 롯데건설이 수주경쟁을 벌인 결과 대우건설이 최종 시공사로 선정됐다. 또한 한남3구역에도 현대건설과 DL이앤씨, GS건설이 모두 입찰에 참여해 치열하게 경쟁한 바 있다.
디에이건축-한국종합건축 컨소시엄이 성수4구역 설계권을 타겟으로 입찰제안서와 작품을 준비하고 있다. 성수4구역은 오는 7월 총회에서 설계사를 선정할 계획이다. 21일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합(정영보 조합장)은 지난 9일 공공지원 설계사 선정을 위한 두번째 입찰공고를 냈다. 1차 입찰공고에선 디에이건축-한국종합건축사사무소 컨소시엄만 단독 응찰했다. 경쟁입찰이 성립되지 않음에 따라, 조합은 지체없이 재입찰공고를 진행했다. 설계용역금액은 총 56억원으로, 1㎡당 26,000원 단가로 책정됐다. 무이자 대여금은 계약금액의 5~10% 범위 내에서 조합과 협의 후 결정된다. 당초 성수4구역 설계권을 두고 ▲디에이건축 ▲해안건축 ▲희림건축 ▲나우동인 ▲한국종합건축사사무소 등이 수주의욕을 내비쳤고, 디에이건축과 한국종합건축사사무소는 두 손을 맞잡기로 결정했다. 조합은 국내업체 간 컨소시엄을 허용하지 않았지만, 해외건축설계사를 포함할 경우 가능하다는 예외조건을 부여했다. 디에이건축 컨소시엄엔 한국종합건축사사무소 외 해외 설계사도 힘을 보탤 예정이다. 일부 대형 설계사들이 불참 의사를 드러냄에 따라 디에이건축-한국종합건축사사무소 컨소시엄의 무혈입성이 가능할 것이란 관측에도 힘이 실린다. 설계사들 또한 시공사들과 마찬가지로 입찰경쟁이 진행될 경우, 적잖은 양의 회사 인적자원과 비용을 투입해야 한다. 디에이건축 컨소시엄의 단독 응찰 뒤에는 설계사 간 출혈경쟁을 피하자는 암묵적인 합의도 있었을 것이라는 게 업계 중론이다. 실제로 국내 설계사들은 지난해 압구정 재건축 단지를 두고 치열하게 경쟁한 바 있다. 다수의 민원이 곳곳에서 제기됐다. 서울시는 과열 경쟁에 따른 시장 교란을 이유로 건축사무소 2곳(희림건축·나우동인)을 경찰에 고발하기도 했다. 설계사 선정을 앞두고 서울시가 신속통합기획(안)을 통해 제시한 용적률 등을 지키지 않았다는 게 서울시의 고발조치 이유였다. 재건축 과정에서 설계 위반을 이유로 형사 고발한 건 이례적인 일이었다. 한편, 성수4구역은 작년 12월 신임 집행부 구성을 위한 선거를 진행했고, 정영보 신임 조합장을 필두로 재개발 사업에 박차를 가하고 있다.
개포우성6차가 올해 4월 강남구청으로부터 조합설립인가를 받으며 초기 사업 세팅에 힘쓰고 있다. 조합은 협력업체 선정을 위한 사전 준비작업에도 착수했다. 20일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 이달 초 이사회를 열어, ▲법률자문업체 수의계약 체결 ▲정비업체 선정 방법 의결 ▲설계사 선정 관련 설계공모작품 재제출 등의 안건을 논의했다. 조합은 상가 제척소송을 맡은 법무법인 센트로를 자문업체로 선정했고, 하반기 중으로 정비업체와 설계사 선정 작업도 마무리할 예정이다. 조합은 정비업체·설계사 선정을 위한 구청과 소통하며 입찰계획(안)을 마련 중이다. 입찰계획(안)이 마련되는 즉시, 정비업체 선정을 위한 공고가 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 지난해부터 이어온 설계사 선정 작업도 병행하고 있다. 개포우성6차 설계 입찰에 참여한 업체는 총 3곳(가람건축·삼우씨엠·엄앤드이건축사사무소)이다. 조합은 바뀐 입찰계획(안)에 맞춰 설계작품을 다시 제출하도록 했다. 아파트 층수(35층)와 주차장 규모 등 설계 관련 주요 내용은 향후 설계업체와의 협의를 통해 결정될 방침이다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다. 한편 개포동 일대는 이미 재건축이 많이 진행돼 신축 단지가 곳곳에 들어서 있다. 남은 개포주공 5~7단지, 개포우성 등이 재건축을 마무리하면 일대 재건축도 끝나게 된다. 또 맞은편 구룡마을 역시 서울시-서울주택도시공사(SH)가 토지보상을 진행하는 등 개발 사업을 추진 중에 있다. 개포우성6차는 상가를 제척하고 재건축 사업을 진행하는 방향으로 가닥을 잡았다. 다만 상생을 위한 협의는 언제든 열어두겠다는 입장이다. 내년 상반기로 예정된 시공사 선정 역시 주변 단지들의 사례를 참고해 공사비 증가 등으로 인한 불이익이 없도록 조합원들과 긴밀히 소통할 예정이다.
현대건설이 SK에코플랜트와 함께 인천 최대어(最大魚)로 손꼽히는 부개5구역 시공권을 거머줬다. 원자재값·인건비 상승 등 정비사업 여건이 녹록지 않음에도 불구, 현대건설은 양질의 사업장을 선별수주하는 일관성 있는 전략으로 주택 포트폴리오를 만들어 왔다. 부개5구역에선 SK에코플랜트와 '특화설계'를 조합원들에게 제안, 아파트 상품성을 끌어올려 분양수입 증대에 초점을 맞추겠다고 밝혔다. 18일 정비업계 따르면 인천 부개5구역 재개발 조합(이동길 조합장)은 이날 2024년 정기총회를 열어, ▲2023년 결산보고 및 지출내역 승인 ▲2024년 운영비·사업비 예산 ▲시공사(수의계약) 선정 등의 안건을 통과시켰다. 단연 조합원들의 관심이 집중된 안건은 '시공사 선정'이다. 현대건설-SK에코플랜트 컨소시엄은 탄탄한 사업역량과 브랜드파워를 전면에 내세웠고, 조합원들의 선택을 받아 시공사 지위를 확보했다. 현대건설 컨소시엄은 프로젝트명으로 '헤리티지 부평'을 제안했다. 부평의 역사를 품은 100년 주거문화 유산을 짓겠다는 의미다. 부개산의 능선을 형상화한 타워형 주동 디자인을 선보였고, 아파트 측벽은 부개산의 나무와 숲을 형상화한 선형 디자인을 접목했다. 단지 중심에는 물과 녹지로 이뤄진 중앙마당을 만들어, 도심 속 전원생활이 가능할 수 있다는 점을 제안서에 담았다. 인천 부개5구역은 부평구 부개동에 위치해 있으며, 구역면적은 117,300㎡다. 올해 인천지역 최대 재개발로 꼽히는 사업장이다. 정비계획(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 246%, 18%다. 지하3층-지상29층, 20개동 아파트가 들어설 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,013세대다. 그동안 각종 소송과 민원 등으로 우여곡절을 거듭해 왔지만, 작년 7월 신임 집행부를 기점으로 조합 정상화와 시공사 선정을 동시 진행해 왔다. 부개5구역은 부개역(지하철 1호선)이 도보 10분 거리에 있는 역세권 입지로, 한 정거장 거리에 GTX-B 호재가 있는 부평역이 있다. 부개초등학교와 일신초등학교 등 초등학교와도 맞닿아 있다. 송내IC를 통한 수도권 접근이 용이하며, 근방에는 ▲부천시민문화동산 ▲인천삼산월드체육관 ▲가톨릭대학교 병원 등의 주거 인프라도 갖춰져 있다. 부개산과 서촌공원, 밤골공원 등 녹지 공간도 풍부하다. 현대건설은 올해 3월 성남 도환중2구역(총 공사금액 6,782억원)을 마수걸이 사업장으로 수주했다. 같은 달, 정비업계 화두였던 여의도 한양아파트 시공권(총 공사금액 7,740억원)도 추가 확보했다. 금일 진행된 정기총회에서 인천 부개5구역(총 공사금액 5,139억원)까지 포트폴리오 사업 목록에 올리면서, 현대건설은 상반기가 채 끝나기도 전에 도합 약 2조원에 육박하는 수주실적을 올리게 됐다.
무궁화신탁이 금천구 남서울럭키 재건축을 시행할 예비신탁사로 선정됐다. 사업성 부족을 이유로 예비신탁사 지위를 내려놓은 한국자산신탁을 대신해, 재건축 사업을 성공적으로 이끌어나갈 수 있을지 이목이 쏠린다. 17일 정비업계 따르면 남서울럭키 재건축 추진준비위원회는 무궁화신탁과 업무협약(MOU)을 체결했다. 무궁화신탁은 설문조사에 참여한 토지등소유자로부터 약 93%의 지지를 받았다. 추진준비위원회는 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 목표로 잠시 중단됐던 재건축 사업에 속도를 낼 계획이다. 추진준비위원회는 작년 3월 재건축 사업 유형으로 신탁방식을 택했다. 남서울럭키는 종전 17평에서 재건축 후 34평을 신청할 경우, 예상되는 추정분담금이 8.8억원에 달하는 것으로 조사됐다. 추정분담금 계산에 사용된 기초 자료로는 평당 공사비 950만원, 평당 일반분양가 3,300만원이 적용됐다. 분담금 규모가 컸던 만큼, 남서울럭키는 사업성 개선을 위한 방안이 필요했다. 협력업체인 동해종합기술공사(도시계획업체)와 에이앤유디자인건축사사무소(건축설계)와 머리를 맞대고, 학교를 이전하는 내용 등을 검토했다. 하지만 정비계획(안) 수립 기간이 예상 외로 길어짐에 따라, 한국자산신탁과 결별 수순을 밟게 됐다. 무궁화신탁만이 한국자산신탁이 떠난 자리를 메우고자 수주 의향을 내비쳤다. 예비신탁사인 무궁화신탁은 문일중·고등학교와의 일조권 문제를 해결해야 하는 과제를 안게 됐다. 남서울럭키는 학교와 붙어 있는 대지적 특성 탓에, 공동주택(아파트)을 지을 때 높이 제한을 받을 수밖에 없다. 현재 추진준비위원회는 '학교부지 교환'도 대안 중 하나로 검토 중이다.
여의도 공작아파트와 한양아파트가 각각 대우건설, 현대건설을 시공사로 맞이한 가운데, 정비사업위원회의 공사도급계약(안) 날인 여부를 두고 상반된 모습을 나타내 관심이 모아진다. 2개 사업장 모두 KB부동산신탁이 사업시행자로 있기에, 개인사업자인 정비사업위원회가 공사도급계약(안)에 날인해야 할 법적 의무는 없다. 정비사업위원장 성향과 사업장 상황에 따라 날인 여부는 달라진다고 신탁업계는 입을 모은다. 17일 정비업계 따르면 공작·한양아파트는 시공사 선정을 마치고 공사도급계약(안)을 준비하고 있다. 공작아파트는 지난해 말 대우건설을 시공사로 선정했고 대부분의 공사조건 협의는 완료한 것으로 전해진다. 현재 정비사업위원회(개인사업자) 내 위원장이 '병'의 지위로 도장을 찍을지 여부가 관심사로 꼽힌다. 보통 신탁방식은 사업시행자(갑)와 시공사(을)가 공사도급계약(안)에 날인 주체다. 정비사업위원회는 개인사업자(정비사업위원장)로, 법인이 아니다. 정비사업위원회는 신탁 계정대로부터 운영비를 빌린 뒤 위원장 월급과 사무실 임차비용 등으로 사용한다. 신탁방식에서 사업시행자는 신탁사이기에 정비사업위원회가 공사도급계약(안)에 날인할지 여부는 스스로 결정해야 한다. 정비사업위원들의 성향과 사업장의 특성, 시공사 요청 등에 따라 달라지는 것이다. 여의도 공작아파트 정비사업위원들은 법인이 아니기에 도장을 찍지 않아도 되는 방향으로 의견을 모았다. 하지만 시공사인 대우건설은 내부 법률검토를 거쳐 정비사업위원회 날인이 필요하다는 입장을 피력했다. 만에 하나, KB부동산신탁의 사업시행자 지위가 해제될 경우를 대비할 필요가 있다는 판단에서다. 토지등소유자들의 대표기구인 정비사업위원회 날인을 원한다고 밝힌 것이다. 반면, 한양아파트 정비사업위원회는 공사도급계약(안)에 도장을 찍기를 희망해 왔다. 한양아파트 정비사업위원회는 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서 현대건설이 제출한 공사계약서에 정비사업위원회가 삭제된 이유를 질문한 바 있다. 이에 대해, 현대건설은 정비사업위원회도 협의 주체이며, 3개 주체(KB부동산신탁·현대건설·정비사업위원회)가 날인하는 방향으로 진행하겠다고 답변했다. 이때, 정비사업위원회는 '병'의 위치임을 부연했다. 신탁업계 관계자는 "공사도급계약(안) 날인 주체로 정비사업위원회가 들어가느냐 여부는 사업장 상황마다 다르다"며 "건설사가 정비사업위원회 날인이 필요하다고 하는 사업장도 있는 반면, 일부 사업장에선 날인을 원치 않는 경우도 있다"고 설명했다. 이어 "정비사업위원장의 개인 성향과 사업장 특성, 건설사와의 미묘한 관계 등에서 날인 여부가 결정되기 때문에 정형화된 내용은 아니다"고 덧붙였다.
한남3구역이 6개월 만에 전체 이주대상(8,579세대)의 85%가 이주를 완료했다. 조합은 명도소송을 비롯해 다양한 법적 방안을 강구해 이주 작업에 속도를 낼 계획이다. 16일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 지난 15일부로 자진 이주기간을 종료했다. 작년 10월 말을 기점으로 조합원들이 자진해서 이주할 수 있도록 기간을 부여한 지 6개월 만이다. 한남3구역 이주 대상은 8,579세대로, 이중 7,280세대가 떠났다. 비율로 계산하면 약 85% 수준이다. 이주를 완료한 세대 수는 5,503세대이며, 공가처리를 진행하고 있는 세대 수는 1,777세대다. 조합은 이주 작업에 착수할 때부터 모든 조합원들을 대상으로 명도소송에 착수했다. 미이주 조합원들로 인해 이주기간이 길어질 것을 염려한 행보로, 통상적으로 여겨지는 정비사업 관행이다. 조합은 명도소송 외에도 다양한 법적 대응을 강구해 조속한 시일 내 이주를 끝마칠 방침이다. 아직 이주하지 않은 세대 수는 1,260세대다. 한남3구역은 작년 6월 관리처분계획(안) 고시 이후 채 4개월도 되지 않아 이주를 개시했다. 자진 이주기간(6개월) 내 이주율 85%를 달성했다는 점은 사업장 규모를 감안할 때, 나름의 성과로 평가받고 있다. 상가세입자 손실보상 절차 진행 등을 감안하면, 이주 완료는 내년 하반기 정도 될 것으로 업계는 보고 있다. 용산구청에서도 조합과 합심해 주민들이 안전하게 떠날 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다는 점을 밝혔다. 실제로 박희영 구청장은 지난 달 24일 한남3구역 현장을 직접 순찰했다. 용산구청은 한남3구역 내 대형폐기물과 쓰레기 처리, 저소득층 이사비 지원 등의 행정적 대응을 이어가고 있다.
"한강 조망권은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 우리나라 법정에서 한강 조망권을 근거로 공사금지를 당하거나, 손해배상을 인정한 사례는 없습니다. 동부이촌동 한강리버뷰 아파트가 한강변 쪽 고층 아파트에 손해배상을 청구했지만 법원은 경제적 가치, 보호받을 가치로 인정하지 않았죠. 여의도 대교아파트가 장미아파트를 상대로 한강 조망권 침해 관련 법률 이슈를 제기할 가능성은 거의 없다고 봐야 합니다." 박일규 법무법인 조운 대표변호사(사진)는 최근 여의도 장미아파트 주민들을 만나 한강 조망권과 일조권 관련 PT 발표를 진행했다. 장미아파트는 현재 재건축 사업 초기 단계로, 최근 남쪽에 인접한 대교아파트가 한강 조망권 침해를 빌미로 소송을 진행할 수 있다는 우려가 주민들 사이 급속도로 확산된 바 있다. 이와 관련, 법무법인 조운은 한강 조망권을 보호받아야 할 가치로 인정한 판례는 없다는 점을 분명히 설명했다. 일조권 관련해서도 조합원들의 궁금증을 빠르게 해소시켜줬다. 대교아파트가 고층 아파트로 재건축했을 경우, 현재 14층에 위치한 장미아파트 일부 세대의 경우 일조권을 침해받을 수 있다. 일조권 침해는 수인한도 초과 여부에 대한 판단을 기준으로 결정된다. 수인한도란, 일조·채광·통풍의 저해가 사회 통념삼 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐 여부를 지칭한다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 생활간섭 피해 등으로 손해배상을 받을 수 있다는 것이다. 여의도 장미아파트 A주민은 "일조권의 경우 우리(장미)가 피해자가 될 수 있고, 한강조망권의 경우 우리(장미)가 가해자가 될 수 있는 것으로 어설프게 알고 있었다"며 "이와 관련해 주민들 간 확인되지 않은 이야기들만 무성했는데 금일 로펌(법무법인 조운)에서 일목요연하게 정리해 줘서 확실히 이해했다"고 설명했다. 여의도 지구단위계획(안) 상 기부채납 순부담 비율은 15% 이상으로 계획이 수립되어야 한다. 도로(국제금융로7길 확폭)와 공원 면적은 각각 339㎡, 660㎡다. 전체 구역면적(13,250㎡) 대비 도로와 공원의 순부담 비율은 각각 2.6%, 5%다. 도로와 공원을 제외하고 추가적으로 약 7.4% 이상의 기부채납이 이뤄져야 한다. 정비계획(안) 수립 관련 발표는 세종코퍼레이션이 맡아 진행했다. 1978년 준공된 여의도 장미아파트는 서울시 영등포구 여의도동40번지에 위치해 있으며, 구역면적은 13,250㎡다. 현재 세대 수는 196세대로, 전용면적별로 ▲142㎡(112세대) ▲169㎡(56세대) ▲208㎡(28세대) 등으로 구성돼 있다. 전 평형대가 전용면적 85㎡ 이상의 대형평수로 이뤄져 있다. 장미아파트는 총 2개동, 최고높이 14층이다. 현재 기적용된 건폐율과 용적률은 17%, 225%다. 한편, 장미아파트는 사업시행방식(조합 or 신탁)을 두고 토지등소유자들 간 활발히 의견을 나누고 있는 것으로 전해진다.
도봉구 쌍문한양1차가 작년 3월 안전진단을 통과하며 재건축(E등급)을 확정지은 가운데, 연내 정비구역 지정을 목표로 사업을 추진하고 있다. 안전진단 비용 모금까지 1달밖에 소요되지 않을 정도로 토지등소유자들의 호응도 높은 편이다. 추진준비위원회는 관내 여타 사업장과 달리, 쌍문한양1차는 불협화음(구청 민원) 없이 사업토대를 마련하고 있음을 강조했다. 15일 정비업계 따르면 쌍문한양1차는 서울시 신속통합기획 자문방식(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 추진하고 있다. 도시계획업체(KTS엔지니어링)와 주민들이 만든 주민제안(안)을 서울시에 제출한 뒤, 사전 자문을 받는 형태다. 정비계획(안) 수립 단계부터 인허가청(서울시·도봉구청)과 협의해 만들어 나가기 때문에 사업기간을 단축할 수 있다는 게 장점이다. 쌍문한양1차는 쌍문동388-33번지 일대 위치하고 있으며, 공동주택(8개동) 824가구로 구성돼 있다. 재건축 추진준비위원회는 지난해 도시계획업체 입찰공고를 거쳐, KTS엔지니어링을 최종 낙점한 바 있다. 작년 8월에는 토지등소유자를 대상으로 한 주민설명회를 개최하며 진행상황을 공유하는 자리도 가졌다. 쌍문한양1차는 우이천로24길에 위치한 ▲다세대빌라(다온세르빌) ▲단독주택(도봉구 쌍문동 395-2) ▲단독주택(도봉구 쌍문동 395-3) 등의 동의를 받아 구역계에 포함시켜 진행한다. 법적상한용적률(300%)까지 최대한 확보하는 방향으로 정비계획(안) 수립을 진행 중이다. 지상 40층 규모, 예상되는 주택공급 물량은 약 1,160세대 정도다. 물론 세대 수는 향후 재건축 사업을 추진하는 과정에서 변동된다. 조합원들을 대상으로 평형 수요조사도 거쳐야 하기 때문이다. 임순분 추진준비위원장은 "쌍문한양1차는 재건축 준비 과정에서 민원 제기가 거의 없다는 점이 관내 다른 사업장들과의 차이점"이라며 "불필요한 다량의 민원이 접수될 경우 인허가청의 행정 속도는 자연스레 늦어질 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "도봉구청이 신속통합기획 선두주자(시범단지)로 관심 가져주는 것도 앞선 맥락에서 기인하지 않겠냐"고 부연했다. 쌍문한양1차의 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 172%, 15%다. 재건축을 통해 사업성을 확보할 수 있는 여력을 갖추고 있다는 게 업계 중론이다. 우이천변과 쌍문역(4호선)이 근거리에 있다는 점도 입지적 강점으로 꼽힌다.
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