발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 06시 49분
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LH공사와 공공재개발을 진행 중인 상계3구역이 상계뉴타운(재정비촉진지구) 재편입을 위한 본격 절차에 착수했다. 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민 공청회도 성황리에 마무리했다. 올해 하반기 내로 구역지정 결정·고시를 받을 것으로 업계는 보고 있다. 14일 정비업계 따르면 노원구청은 상계3구역 내 토지등소유자를 상대로 재정비촉진계획(안) 상세 설명에 나섰다. PT발표는 구청으로부터 용역업무를 맡은 유아컨설턴트 종합건축사사무소에서 진행했고, 질의응답(Q&A)은 LH공사에서 전담했다. 이날 다뤄진 주된 내용으로는 ▲추진경위 ▲정비계획(안) ▲주택공급계획 ▲향후 추진일정 등이다. 공청회 때 주민들에게 안내된 자료에 따르면, 상계3구역의 주택공급물량(예상)은 2,665세대로, ▲토지등소유자(1,535세대) ▲일반분양(565세대) ▲임대주택(565세대) 등으로 구성된다. 공공임대주택은 ▲재개발 의무임대 ▲기부채납 임대주택 ▲국민주택 규모임대 등으로 이뤄져 있다. 용도지역은 제1종과 제2종(7층이하) 일부를 제2종으로 종상향하는 방향으로 재개발 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(234.86%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 건폐율은 28%, 최고층수는 27층 이하로 계획이 수립됐다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲공공시설 등으로 구성된다. 상계3구역의 순부담률은 10.18%다. 상계3구역은 지난 2014년 주민들이 자발적으로 추진위원회를 해산하며, 재정비촉진지구(뉴타운)에서 해제됐다. 상계뉴타운은 ▲상계1구역(사업시행계획 인가) ▲상계2구역(사업시행계획 인가) ▲상계3구역(재편입 진행중) ▲상계4구역(조합해산) ▲상계5구역(조합설립인가) ▲상계6구역(준공) 등으로 요약된다. 상계3구역은 압구정동과 목동, 성수동 등 주요 재건축 아파트 단지와 함께 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 토지거래허가구역으로 묶이면 일정 규모 이상의 주택이나 상가·토지 등을 거래할 때 구청장 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 주택은 최소 2년의 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'가 불가능하다.
은광교회 제척 건으로 적잖은 잡음이 있는 불광5구역의 관처총회가 큰 차질없이 마무리됐다. 올해 하반기까지 관리처분인가를 목표로 하는 불광5구역은 이번 총회에서 조합장 연임도 확정 지으면서 속도감 있게 사업을 추진할 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 정비계획 변경(안) 서울시 심의를 앞두고 있으며, 향후 층수 제한을 풀고 용적률을 상향조정해 조합원 수익을 끌어올릴 계획이다. 14일 정비업계 따르면 불광5구역 재건축 조합(조광흠 조합장)은 정기총회를 열어, ▲제1호(조합 수행업무 추인) ▲제2호(조합정관 변경(안) 의결) ▲제3호(예산 사용내역 의결) ▲제4호(조합 예산(안) 의결) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(주택도시보증공사 약정체결 승인) ▲제7호(금융기관 선정) ▲제8호(관리처분계획(안) 공람 승인) ▲제9호(조합원 이주 및 철거 동의) ▲제10호(주거이전비 지급 승인) ▲제11호(감정평가법인 선정) ▲제12호(정비사업전문관리 용역 계약 체결) ▲제13호(총회 의결사항 위임) ▲제14호(조합 임원 연임) 등의 안건을 통과시켰다. 이번에 상정된 여러 안건 중 조합원들의 관심을 끈 안건은 단연 관리처분계획(안)이다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,387세대로, 이중 임대주택(374세대)을 제외한 분양주택은 2,013세대다. 조합원의 동·호수 결정은 투명성 확보 차원에서 전산추첨을 원칙으로 하며, 이주에 필요한 이사비용은 세대당 500만원이다. 이사비용은 조합 사업비로 지급한다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 104.76%다. 총수입 추정액(1조7,823억원)에서 총지출 추정액(1조2,142억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,423억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가의 경우 ▲24평(6.2억원) ▲34평(8.1억원) ▲43평(9.3억원)으로 산출됐다. 3.3㎡당 약 2,500만원으로 책정됐다. 일반 분양가는 ▲22평(8.5억원) ▲24평(9.1억원) ▲34평(12.8억원)으로 산출됐다. 일반분양가는 3.3㎡당 3,770만원으로, 2022년 말 조합원 분양신청 당시 추정된 3.3㎡당 금액(2,380만원)보타 1,390만원 상승한 가격이다. 종교시설 처분계획과 관련해선 성서침례교회는 존치될 예정이나 은광교회는 배제된 채 사업이 진행될 예정이다. 이날 총회에서 조합 측은 은광교회의 존치 여부를 의논하고자 협의체 구성 단계까지 마련했으나, 은광교회 측의 불참으로 협의가 무산됐다고 설명했다. 이날 투표를 통해 조광흠 조합장을 비롯한 감사 1명과 이사 3명이 모두 연임에 성공했다. 조광흠 조합장은 내년 상반기까지 이주준비를 차질없이 진행할 것을 약속하며 ▲최고층수(24층→35층) ▲주동 개수(31개→21개) ▲전세대 남향(북한산 조망권 확보) ▲주차대수 추가 확보(1.27대→1.6대) 등의 공약을 내걸었다. 조합원 투표를 거쳐 감정평가법인은 기호1번 (주)대한감정평가법인을 최종 선정했다. 불광5구역 재개발 사업을 지원하고 있는 협력업체로는 태형피엔씨(정비업체)와 KTS엔지니어링(도시계획업체) 등으로 구성됐다. 불광5구역은 은평구 불광로9길 일대 11만7,939㎡를 대상으로 진행된다. 이곳에 지하 3층에서 지상 24층에 이르는 공동주택 32개동 2387세대 및 부대복리시설 등으로 탈바꿈한다. 건폐율과 용적률은 각각 19.60%, 235.01%다. 정비계획(안) 변경을 통해 종전 235%에서 249%로 14%p 상향 조정하는 방향으로 계획하고 있다. 조합은 정비계획 변경(안)을 올해 1월 은평구청에 입안을 완료했다.
KB부동산신탁과 여의도 대교 조합원들이 과거 맺은 인연으로 인해 잠시 갈등이 빚어졌지만, 빠르게 종결됐다. KB부동산신탁은 최근 대교아파트의 정비계획(안) 공람공고 과정에서 영등포구청에 '민원'을 제기했다. 지난 2017년 예비 신탁사였던 시절 일정 단계까지 업무를 진행했는데, 현재 조합 방식으로 진행중인 정비계획(안) 변경 작업의 유효함을 묻기 위함이다. 업계에선 KB부동산신탁이 약 7년 전 정비계획(안) 동의서를 징구하는 과정에서 들어간 매몰비용을 회수할 수 있을지 여부와도 관련 있지 않겠느냐는 이야기다. 결론적으로 조합과 신탁사 간 원만한 대화로 이슈는 끝맺음됐지만, KB부동산신탁이 매몰비용을 청구하지 않겠다는 기존 약속과 다른 행동을 보였다는 점은 당분간 업계에서 회자될 것으로 전망된다. 대교아파트 조합원들은 여의도에 위치한 KB금융지주 앞에서 집회·시위까지 계획했다. 매몰비용을 청구하지 않겠다는 약속과 달리, 올해 상반기 잇따라 대교아파트를 상대로 여러 이슈를 만들었기 때문이다. 하지만 조합과 신탁사는 대화를 통해 소득 없는, 불필요한 갈등을 만들지 않는 방향으로 원만하게 문제해결에 나서기로 결정했다. 대교아파트는 조합 체제로 재건축 사업을 진행하기 이전에 다른 이웃 단지들과 마찬가지로 신탁방식을 택했었다. 당시 KB부동산신탁을 예비 신탁사로 선정하는 업무협약(MOU)을 체결했고, 신탁사는 정비계획(안) 동의서 징구에 초기 비용을 투입했다. 하지만 사업시행자로 지정받기 위한 동별 동의율을 얻지 못하면서, 대교아파트는 지금의 조합 형태로 재건축 사업방식을 선회했다. 정비업계 관계자는 "KB부동산신탁도 국내 4대 금융지주 산하의 계열사인 만큼, 과거 집행했던 자금을 회수할 수 있는지 확인하는 절차는 분명 필요했을 것"이라며 "반면, 정비계획(안) 수립을 눈앞에 두고 있는 대교아파트 조합원 입장에서는 사업을 발목잡는 것 아니냐는 생각을 했을 것"이라고 말했다. 이어 "KB부동산신탁은 대교아파트가 한양아파트와 붙어있는 사업장임을 감안할 때, 정비계획(안) 관련 불필요한 민원을 제기하는 방법에 대해선 다시금 곱씹어볼 필요가 있다"고 강조했다. 다른 신탁업계 관계자는 "신탁방식을 택한 재건축 사업장에서 업무협약(MOU)을 체결할 때, 사업이 도중에 무산되더라도 매몰비용을 청구하지 않겠다는 내용의 문구를 넣는 게 신탁업계 추세"라며 "향후 정비구역 지정이 되지 않더라도 주민들에게 초기비용을 청구하는 일은 거의 없을 것"이라고 설명했다. 한편, 여의도 대교아파트는 지난 달 3차 자문회의를 마지막으로 7개월 간의 신속통합기획 사전기획 단계를 무사히 마쳤다. 조합은 이르면 6월 말 정비계획(안) 변경 고시도 가능할 것으로 내다보고 있다. 정비계획(안) 지정고시가 나게 될 경우, 기본 건축계획(안)과 설계도를 바탕으로 시공사 선정에도 나설 것으로 업계는 보고 있다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 대교아파트 시공권 확보에 적극적인 면모를 나타내고 있다.
미아2구역이 최근 두 차례 총회에서 부결된 재정비촉진계획(안) 변경 작업에 재착수한다. 지난 2021년 건축심의 반려·철회 이후 계속 제자리걸음이었던 미아2구역이 연내 재정비촉진계획(안) 인허가를 기점으로 사업추진 동력을 얻을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 조합은 토지이용을 개선하고, 분양주택의 상품성을 개선하는 방향으로 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 진행해 왔다. 13일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합은 이달 27일(월)까지 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 동의서 징구에 다시 나선다. 미아2구역은 최근 열린 정기총회에서 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 안건을 통과시키지 못했다. 작년 5월 출범한 신임 집행부는 송천초등학교와 공공청사를 이전하는 내용의 재정비촉진계획(안)을 수립해 안건으로 상정했다. 다만, 작년 12월 임시총회에 이어 올해 정기총회에서도 연달아 부결됐다. 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주요 내용은 ▲학교시설 변경(송천초등학교 현황면적으로 변경) ▲유치원 삭제(단설유치원→병설유치원) ▲공공청사 위치 변경 ▲도로(학교 및 공공청사 변경에 따른 진입도로 확보계획) ▲공원 변경(교통환경영향평가 결과 고려) 등이다. 조합은 성북·강북교육지원청과 협의한 내용을 반영해 재정비촉진계획(안)을 수립했다. 재정비촉진계획(안) 변경이 완료되어야, 후속 절차를 밟을 수 있다. 미아2구역 대상지 면적은 179,566㎡로, 예상 주택 공급물량은 3,520세대(임대주택 605세대 포함)다. 사업 대상지는 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 한편, 미아2구역은 설계사인 해안건축과 시공사 선정을 위한 입찰도서 및 물량산출내역서 작성 업무에도 착수한 것으로 전해진다. 조합은 현대건설과 GS건설, 롯데건설에 홍보를 금지해 달라는 내용의 공문을 발송했다. 내부적으로 시공사 선정 시기를 둘러싼 조합원들 간 다양한 논의가 오가는 만큼, 입찰공고 전까지 개별 조합원을 상대로 한 홍보를 자제해 달라는 내용이 골자다.
서대문구 홍제3구역이 현대건설과 1년여 넘게 진행해 온 공사비 증액 협의를 마무리한다. 조합은 이달 임시총회에서 조합원들의 의결을 받아 변경 도급계약(안)을 체결한 뒤, 이주 작업에 곧장 착수할 전망이다. 이주비 대출과 관련, 금융기관 선정 업무를 현대건설에 위임한 것도 이주 속도를 끌어올리기 위한 목적이 담겨 있다. 홍제3구역은 이주기간을 8개월로 잡았고, 기간 내 미이주 조합원들에겐 손해배상을 청구한다. 10일 정비업계 따르면 홍제3구역 재건축 조합(지정환 조합장)은 이달 11일(토) 오후 2시 새샘교회에서 임시총회를 열어, ▲제1호(조합 기 수행업무 추인) ▲제2호(조합원 지위 회복) ▲제3호(국공유지 제소전 화해) ▲제4호(현대건설 도급계약 변경) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(사업촉진비 자금 차입) ▲제7호(이주계획 수립 및 미 이주자에 대한 손해배상 청구) ▲제8호(금융기관 선정) ▲제9호(정비사업비 변경안) ▲제10호(참석수당) 등을 의결할 예정이다. 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲평당 공사비(784만원) ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 물가상승 반영을 위한 공사비 산정 기준은 주거용 건설공사비지수를 따르기로 결정했다. 홍제3구역은 금번 총회에서 변경된 공사도급계약(안)을 상정해 조합원들의 의결을 받은 뒤, 변경계약을 체결할 예정이다. 이주비 대출의 경우, 1주택자는 종전자산감정평가액의 70%까지 나온다. 다주택자는 이보다 10%p 적은 종전자산감정평가액의 60%까지다. 홍제3구역은 이주비가 부족할 경우에 대비해, 종전자산감정평가액의 100%까지 대출이 가능한 사업촉진비를 빌리겠다는 방침이다. 이주비 대출과 사업촉진비는 조합원이면 누구나 신청해서 대출을 받을 수 있다. 이주비 대출을 위한 금융기관 선정은 현대건설에 위임한다. 조합은 지난 2022년 신한은행을 이주비 금융기관으로 선정했다. 당시, 이주비와 이주촉진비는 각각 5%대, 7%대였다. 최근 금호6구역이 변동금리로 이주비와 이주촉진비를 각각 3%대, 5%대로 제안을 받음에 따라, 조합은 금융기관 재입찰을 진행해 조합원들의 분담금 부담을 조금이라도 덜겠다는 목적이다. 현대건설의 지급보증을 받을 경우, HUG보증 수수료 절감 효과도 있을 것으로 기대된다. 홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 최근 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
'모든 건설사의 입찰 참여를 희망합니다'는 내용의 현수막이 한남5구역 곳곳에서 포착됨에 따라 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 한남뉴타운 내에서도 한강변에 자리한 핵심 입지임을 감안할 때, 현수막 단어 '모든 건설사'에 궁금증을 나타내고 있는 것이다. 한남5구역 조합이 해당 내용의 현수막을 게첩한 배경으로는 DL이앤씨의 단독응찰 가능성이 커진 데 따른 조합원들의 아쉬움을 의식한 행보로 풀이된다. 9일 정비업계 따르면 한남5구역 조합은 구역 내 곳곳(경로당·동빙고동 버스정류장·양지맨션 앞 등)에 모든 건설사의 참여를 환영한다는 내용의 현수막을 걸었다. 버스정류장과 경로당 등 주민들 왕래가 잦은 곳에서 현수막이 발견됐다. 현수막과 별개로, ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 등에 참여 요청 공문도 최근 발송됐다. 한남5구역은 이달 대의원회를 열어 시공사 선정계획(안)을 수립할 예정이다. 시공사 선정이 임박했음을 방증하는 대목이다. 조합은 이미 지난 해부터 도급순위 상위 10개사를 중심으로 입찰 참여 의향을 꾸준히 타진해 왔고, 간담회도 수차례 개최하며 시공사 선정 작업에 공들여왔다. 다만, 오래 전부터 수주에 힘써온 DL이앤씨의 단독응찰 가능성이 높게 제기되면서 경쟁입찰을 희망했던 조합원들의 목소리가 나날이 커지는 상황이다. 조합원들은 복수의 시공사가 경쟁입찰을 진행할 경우, 유리한 공사조건을 받아낼 확률이 더 높다는 점에 입을 모으고 있다. 특히, 바로 옆에 붙어있는 한남4구역의 경우 경쟁입찰 분위기가 조성되고 있다는 점이 큰 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 물론 한남4구역도 경쟁입찰이 성립될지 여부는 끝까지 지켜봐야 하기에 섣불리 예단할 수는 없다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 등이 현장 동향을 면밀히 살펴보고 있다. 이와 달리, 한남5구역은 DL이앤씨를 제외한 다른 건설사의 움직임은 보이지 않고 있다. 조합원들이 DL이앤씨의 단독응찰에 따른 유찰, 2번 유찰 후 수의계약 전환 수순을 염려하고 있는 것도 이 때문이다. 실제로 DL이앤씨는 잠실우성4차 1차 입찰 때 참여했으나, 2차 입찰 때에는 단독입찰로 가닥이 잡히면서 전략적으로 불참했다. 하이엔드 브랜드(아크로)를 적용하기 위해선 평당 공사비 800만원대가 되어야 한다는 입장을 나타낸 것으로 전해진다. 현재 수의계약 체결을 준비 중이다. 추진위원회 시절, 사무실 임차보증금을 빌려줬던 삼성물산도 현재는 한남4구역으로 목표 타겟을 변경한 상황이다. 삼성물산은 지난해 조합 측에 임차보증금을 반납해 달라는 내용의 공문을 발송했다. 한남2구역은 지난 2022년 시공사 선정에 나섰고, 대우건설과 롯데건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁했다. 한남3구역은 무려 3곳(현대건설·DL이앤씨·GS건설)이 치열하게 경쟁한 결과, 현대건설이 최종 승전보를 울린 바 있다. 한남5구역 조합원 입장에선 DL이앤씨의 단독응찰보다 경쟁입찰을 선호할 수밖에 없지만, 시공사 선정 시기가 앞당겨지면서 선택 옵션이 많아진 시공사 간 교통정리가 선제적으로 이뤄지고 있는 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 조합설립인가 이후로 시공사 선정이 가능해지면서 시공사 입장에선 선택할 수 있는 사업장이 많아진 셈이다. 원자재값·인건비 상승 등 대외 공사 여건이 악화된 점도 영향 요인이다. 업계 관계자는 "건설사는 이익 창출이 제1의 목표이기에, 사업장 선택의 폭이 넓어진 상황에서 최소한의 비용으로 최대한의 이익을 가져가고 싶어할 것"이라며 "조합 집행부를 포함한 조합원들이 원한다고 들어올 수 있는 것도 아니고, 원하지 않는다고 들어오지 않는 것도 아니기에 시공사 선정 과정과 결과는 결국 다양한 이해관계자들의 움직임들이 복합적으로 작용한 결과 아니겠냐"고 설명했다.
삼성물산이 한강변 포트폴리오 구축을 목표로 한남4구역과 신반포4차에 공을 들이고 있다. 2개 구역 모두 카카오톡 채널을 만들어 삼성물산 브랜드 가치 전파에 여념 없는 가운데, 조합원들을 대상으로 한 래미안 원베일리 투어도 업계 이목을 끌고 있다. 공교롭게도 2개 사업장 모두 포스코이앤씨 또한 수주의향을 타진하고 있어 향후 경쟁입찰이 성사될 경우 부산 촉진2-1구역 설욕에 나설지도 또 다른 관전 포인트다. 8일 정비업계 따르면 삼성물산은 한남4구역과 신반포4차 조합원들을 타겟으로 카카오톡 채널을 개설해 운영하고 있다. 한남4구역 수주를 위한 홍보 슬로건은 '한남의 새로운 미래, 삼성물산이 함께 합니다'며, 신반포4차는 '반포의 CLIMAX(절정)로 재탄생하게 될 신반포4차 래미안입니다'를 홍보 메시지로 설정했다. 카카오톡 채널을 통해 유튜브에 게시된 동영상을 시청할 수 있다. 유튜브 동영상에서 눈길을 끄는 대목은 '래미안 원베일리'를 전면에 내세웠다는 점이다. 래미안 원베일리의 시공과 조경, 커뮤니티시설 등을 다룬 콘텐츠가 주를 이루고 있다. 신반포4차 조합원들을 대상으로는 래미안 원베일리 투어도 진행하고 있다. 2개 사업장(한남4구역·신반포4차) 모두 시공사 선정을 위한 입찰계획(안)을 준비하는 단계이지만, 삼성물산은 선제적 홍보로 조합원들에게 수주의향을 적극 내비치고 있는 셈이다. 삼성물산의 적극적인 모습은 조합원들의 알 권리 증진과도 관련돼 있다는 분석이다. 조합원들은 복수의 시공사가 경쟁할 경우, 의사결정에 필요한 다양한 정보를 필요로 한다. 시공사를 선정하는 주체는 조합원이기 때문이다. 물론 조합이 홍보 과열로 인한 부작용을 우려해 건설사의 개별 홍보를 금지하는 경우도 존재한다. 건설사의 개별 홍보가 금지된 경우, 집행부로부터 정제된 정보만을 제공받을 수 있다는 우려가 제기되기도 한다. 업계 관계자는 "조합원들 스스로 정비사업에 대한 이해도가 높아진 만큼, 건설사들 역시 분명한 논리를 바탕으로 설득에 나서는 게 일반적"이라며 "조합에서 모든 홍보를 막게 될 경우 정보 취득의 기회가 사라질 수 있다"고 설명했다. 이어 "한남4구역과 신반포4차 모두 복수의 시공사가 조합원들에게 적극적으로 홍보에 나서는 게 '알 권리' 차원에서 조금 더 실익이 있지 않겠냐"고 부연했다.
개포우성1·2차가 신속통합기획 자문사업을 통한 재건축 사업을 추진한다. 1:1 재건축 추진 여부에 정비업계 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 개포우성1·2차 재건축 준비위원회는 지난 달 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 개포우성1·2차는 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 통해 재건축 사업을 진행할 방침이다. 토지등소유자들에게 안내된 정비계획(안)은 서울시와 협의된 내용은 아니며, 재건축 준비위원회와 도시계획업체인 인토엔지니어링이 협의를 통해 만든 주민제안(안)이다. 1983년 사용승인을 받은 개포우성1·2차는 강남구 선릉로 120 일원에 위치해 있으며, 사업면적은 90,592㎡다. 2014년 재건축 정밀안전진단을 완료했고, 서울시가 2016년 수립한 개포택지개발지구 지구단위계획(안)에 포함됐다. 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 179%, 13%다. 기존 세대 수는 1,140세대로 구성돼 있으며, ▲31평형(330세대) ▲45평형(600세대) ▲55평형(150세대) ▲65평형(60세대) 등으로 이뤄져 있다. 토지이용계획(안)에 따르면, 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 83,501㎡, 7,090㎡다. 정비기반시설은 ▲체육시설(1,896㎡) ▲소공원(3,528㎡) ▲도로(1,666㎡) 등으로 구성된다. 기부채납 순부담(토지+건축물) 면적은 5,743㎡로, 전체 구역면적(90,592㎡) 대비 약 6.3% 수준이다. 남부순환로 쪽으로는 가로활성화 차원에서 연도형 상가 형태로 계획돼 있다. 최고높이는 49층 이하다. 개포우성1·2차는 1:1 재건축을 전제로 정비계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 1,176세대로, 일반분양(36세대)을 제외한 1,140세대가 조합원 물량이다. 조합원 배정 물량은 ▲35평(330세대) ▲53평(600세대) ▲66평(150세대) ▲79평(60세대) 등으로 계획이 잡혀 있다. 상한용적률은 249.82%다. 임대주택을 만들지 않는 선에서 상한용적률까지만 활용하기로 계획했다. 물론 이는 향후 서울시와 협의해 나가야 하는 사항이다. 기본적으로 서울시는 정비사업을 통해 공공임대주택을 공급할 수 있도록 유도하고 있다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 인센티브를 받게 될 경우, 용적률 인센티브의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 일례로 상한용적률(250%)에서 법적상한용적률을 275%로 할 경우, 용적률 혜택(25%p)의 절반인 12%만큼 임대주택을 공급해야 한다. 법적상한용적률이 올라갈수록 일반분양 물량도 많아진다. 일반분양이 많아질수록, 조합원 입장에선 분양수익을 증대시킬 수 있다. 하지만 공공임대주택의 경우, 표준건축비로 서울시에 매각해야 한다. 따라서 시뮬레이션을 통해 조합원들의 수익을 극대화할 수 있는 지점을 찾는 게 재건축 준비위원회와 협력업체들의 과제로 여겨진다. 추정분담금 산출 업무는 제일감정평가법인이 맡았다. 종전자산추정액은 아파트(4조1,841억원)와 상가(1,767억원)을 합친 약 4조3,600억원으로 산출됐다. 1:1 재건축을 전제로 예상 분양수익을 계산했을 경우, ▲조합원 분양수입(4조1,446억원) ▲일반분양(955억원) ▲상가분양(2,318억원)을 합친 약 4조4,720억원으로 계산됐다. 총 사업비 추정액은 1조373억원으로 산출했다. 평당 공사비는 850만원으로 계산했다. 1:1 재건축(용적률 250%)을 전제로 계산된 추정비례율은 약 78% 수준이다.
여의도 대교아파트가 지난 달 3차 자문회의를 마지막으로 7개월 간의 신속통합기획 사전기획 단계를 무사히 마쳤다. 조합은 이르면 6월 말 정비계획(안) 변경 고시도 가능할 것으로 내다보고 있다. 정비계획(안) 지정고시가 나게 될 경우, 기본 건축계획(안)과 설계도를 바탕으로 시공사 선정에도 나설 것으로 업계는 보고 있다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 대교아파트 시공권 확보에 적극적인 면모를 나타내고 있다. 7일 정비업계 따르면 영등포구청 주거사업과는 지난 달 여의도 대교아파트 재건축 정비계획 변경(안) 공람공고를 진행했다. 공람공고에 큰 이견이 없을 경우, 정비계획 변경(안) 지정고시가 순탄하게 이뤄질 전망이다. 대교아파트는 추진위원회부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획 변경(안) 공람공고까지 2개월이 소요됐다. 사업방식을 신탁에서 조합으로 과감하게 선회한 뒤, 빠른 사업속도로 업계를 집중시키고 있다. 지난 달 공람공고를 마친 대교아파트 정비계획 변경(안)을 살펴보면, 재건축을 통한 예상 공급 물량은 922세대다. 임대주택(142세대)을 제외한, 분양주택(조합원·일반분양)은 780세대다. 종전 세대 수(576세대)를 제외하면, 일반분양은 약 200세대 안팎으로 단순 계산된다. 지난해 창립총회 때 내용과 달라진 점은 기부채납 순부담 면적이 종전(6,395㎡) 대비 약 26% 증가했다는 점이다. 건립 예상 세대 수도 종전(999세대) 대비 약 7% 줄어들었다. 정비구역(에서 기부채납 면적이 차지하는 순부담률은 기존 20%에서 25%로 5%p 상승했다. 대교아파트가 재건축 사업을 위해 기부채납해야 할 토지는 도로와 공공시설용지(복합문화체육센터)다. 건축물 기부채납은 ▲공공체육시설(복합용지·공공시설용지) ▲노인문화복지시설 ▲청소년문화복지시설 등으로 구성돼 있다. 세부적으로 살펴보면, 토지 기부채납은 도로와 공공시설용지가 각각 3,614㎡, 1,214㎡로 구성된다. 건축물 기부채납은 ▲복합용지 내 공공체육시설(1,501㎡) ▲공공시설용지 내 공공체육시설(916㎡) ▲노인문화복지시설(387㎡) ▲청소년문화복지시설(430㎡) 등이다. 이를 모두 합친 면적은 8,064㎡다. 구역면적(33,418㎡)에서 국공유지 도로(1,719㎡)를 제외한 면적(31,699㎡)으로 나눈 순부담률은 25.44%가 계산된다. 공람공고 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 등으로 수립됐다. 창립총회 때 안내된 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(260%) ▲상한용적률(337%) ▲법적상한용적률(440%) 등이다. 창립총회 때보다 허용용적률과 상한용적률, 법적상한용적률이 적게는 20%p, 많게는 32%p까지 증가했다. 물론 기부채납이 늘어난 것과 관련 있다. 추정비례율은 창립총회 때 안내된 84%에서 95%로 변경됐다. 추정비례율은 인위적으로 만들 수 있는 숫자다. 종전 추정비례율(84%)은 ▲평당 공사비 800만원 ▲일반분양가 6,400만원 ▲조합원 분양가는 일반분양가의 90% 적용 등을 기준으로 산출된 내용이다. 공람공고 상 추정비례율은 95.11%로 계산됐다. 총수입 추정액(1조8,721억원)에서 총지출 추정액(7,470억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조1,829억원)으로 나눴다. 대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 북측으로 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다.
상계5구역이 임기가 만료된 허원무 조합장의 연임을 확정지었다. 인근 사업장(상계1구역·상계2구역)이 집행부 구성을 두고 잡음이 지속되는 와중에, 상계5구역은 전체 조합원(813명) 중 523명이 현 조합장에게 다시금 기회를 부여했다. 상계5구역은 최고층수를 종전 33층에서 37층으로 상향 조정하는 내용의 통합심의(건축심의+교통영향+환경영향 등)를 진행 중이다. 6일 정비업계 따르면 상계5구역 재개발 조합은 최근 정기총회를 열어, ▲제1호(조합 기 수행업무 추인) ▲제2호(선관위 구성 추인) ▲제3호(2024년 운영비 예산) ▲제4호(2024년 사업비 예산) ▲제5호(정비업체 선정) ▲제6호(총회 의결사항 중 대의원회 위임) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(총회 홍보요원 채용 추인) ▲제9호(총회 예산 승인) ▲제10호(서울시 수탁 융자금 연장) ▲제11호(조합장 연임) 등을 모두 의결했다. 허원무 조합장은 재정비촉진계획(안) 인허가 공로를 인정받으며 조합원들의 선택을 받았다. 상계5구역은 지난해 말 교통영향평가 심의(조건부 가결)를 완료했고, 건물배치와 여건에 따른 보행동선을 고려해 공원을 합리적으로 이용할 수 있는 방안을 검토하고 있는 상황이다. 건축심의를 진행하는 과정에서 조합원들에게 안내된 주택공급물량은 총 2,016세대(임대주택 344세대 포함)다. 분양주택(조합원·일반) 수는 1,672세대다. 관심을 모았던 정비업체 자리는 건은도시정비시스템이 꿰찼다. 건은도시정비시스템은 최저 입찰가(1㎡당 6,540원)를 써내며 조합원들의 선택을 받았다. 부산 북구에 본사를 두고 있으며, 주요 용역 실적으로는 ▲장림1구역 ▲대명4동 ▲덕포1구역 등이 있다. 총 용역입찰금액은 약 19억원이다. 상계5구역 정비업체는 로하스하우징→한국씨엠개발→큐리하우징→무영건축 등 선정 및 해지 절차가 수차례 반복됐다. 무영건축은 지난 2020년 6월 임시총회에서 해지됐다. 상계5구역의 재정비촉진계획(안)은 사업구역 내 위치한 버스차고지를 복개천 건너로 대토하고, 상계동 111번지 일대(3,586㎡)를 편입하는 내용을 골자로 한다. 기준용적률은 231.10%다. 용적률 인센티브(59.39%)를 합친 정비계획(상) 용적률은 290.49%다.
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