발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 06시 49분
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의정부 장암2구역(가칭)이 주민설명회를 기점으로 본격적인 재개발 추진에 나선다. 설명회 도중 종전자산 감정가액과 추정 분담금을 둘러싼 주민들 간 논의가 활발할 정도로 현장 분위기는 뜨거웠다. 구역 내 지역주택조합도 있는 만큼, 재개발을 추진하는 과정에서 다양한 이해관계자들의 의견 조율이 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 장암2구역은 전체 건축물(779개) 중 단독주택(463개)이 차지하는 비율이 60%에 육박할 만큼, 양호한 사업성이 기대되는 지역으로 평가받는다. 3일 정비업계 따르면 의정부시 도시재생과는 최근 장암2구역 토지등소유자를 대상으로 정비계획(안) 수립과 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표자는 도시계획업체인 건영씨앤피가 맡았다. 해당 사업장은 지난 2010년 재개발 구역지정이 이뤄졌지만, 사업이 공회전을 돌자 2017년 8월 주민투표를 거쳐 구역지정이 해제됐다. 장암2구역은 현재 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 정비계획(안)이 수립됐다. 구역면적은 127,296㎡로 이중 공동주택 획지는 95,004㎡로 구성됐다. 정비기반시설은 ▲도로(16,824㎡) ▲공원(11,196㎡) ▲유수지(1,556㎡) ▲주차장(2,716㎡) 등으로 구성된다. 정비기반시설 기부채납을 통해 얻은 상한용적률은 233%다. 임대주택 건립을 통해 최대 확보할 수 있는 용적률은 250%까지다. 건폐율은 25%로 계획됐다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,290세대(임대주택 213세대 포함)다. 조합원 분양가는 타입별로 ▲49타입(3.5억원) ▲59타입(4억원) ▲84타입(6억원) ▲110타입(6.9억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가는 타입별로 ▲49타입(3.9억원) ▲59타입(4.5억원) ▲84타입(6.7억원) ▲110타입(7.7억원) 등이다. 조합원 분양가는 일반분양가의 90% 수준이다. 이날 추정비례율은 100.25%로 산정됐다. 이는 종후자산평가총액(권리자 및 일반분양비, 임대주택 매각비, 근린생활시설 분양비)에서 정비사업비(공사비, 보상비, 관리비, 설계비 등)을 빼고 분양 받을 권리자들의 종전자산총액을 나눈 결과값이다. 통상 100%가 넘으면 사업성이 양호한 것으로 판단된다. 비례율은 2022년을 기준으로 책정됐다. 현재 2년여의 시간이 흐른 만큼, 사업여건 변화에 따른 차이를 감안해야 한다.
미아7구역이 주택개량 재개발 구역으로 지정된 지 약 50년 만에 합동재개발(현 방식) 전환을 추진한다. 서울에 마지막 남은 자력재개발 정비구역을 내려놓고, 합동재개발 방식으로 전환해 주거환경 개선에 나설 계획이다. 합동재개발은 토지등소유자가 조합을 구성해 사업시행자 자격으로 주택 재개발을 시행하는 현재 방식을 지칭한다. 3일 정비업계 따르면 강북구청은 최근 미아7구역 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 개최, 사업 추진 방식을 기존 자력재개발에서 합동재개발로 변경하는 내용의 PT발표를 진행했다. 미아7구역은 지난 1975년 주택개량을 위한 재개발 구역으로 지정됐다. 1973년 한시법으로 제정된 [주택 개량 촉진에 관한 임시조치법]에 따라 '자력재개발'을 진행키로 결정된 사업장이었다. 자력재개발은 사업시행자(강북구청)가 도로 등의 정비기반시설을 설치하고, 주민들은 스스로 자신의 주택을 개량하는 사업이다. 주민들이 필요한 범위 내에서 철거 및 노후화된 시설을 개량하는 것이다. 자력재개발은 1960년대 급속한 도시화에 따른 무허가 불량주택지를 정비할 목적으로 생겨났다. 당시 도로에 접하지 않은 건축물이 대다수였기에, 이를 양성화시키려는 게 취지였다. 미아7구역은 1978년 재개발 사업계획이 결정됐고, 1995년 환지 방식의 관리처분계획(안)을 인가받았다. 현재 환지예정지로 일부 주택은 주민들 스스로 개량을 완료했지만, 경제적 여력이 부족한 일부 주택의 경우 개량사업을 진행하지 못했다. 지난 50년 간 행위제한이 걸려 있던 미아7구역은 자력재개발을 제외한 어떠한 개발행위도 진행할 수 없었다. 그 사이 건축물 노후화와 차량통행이 불가한 골목길 등으로 주거환경이 열악해졌다. 이에, 주민들은 작년 10월 신속통합기획 공모 신청을 진행했다. 강북구청에서 구역지정 요건을 검토해, 서울시에 후보지로 추천했다. 서울시는 미아7구역은 1975년 정비구역으로 지정된 터라, 신속통합기획 후보지 대상이 아니라는 점을 회신했다. 현재 사업시행자인 강북구청이 사업시행방식을 변경하거나 공공정비계획을 수립해 정비사업을 추진하라는 검토결과를 보내왔다. 미아7구역이 자력재개발에서 현재 합동재개발로 사업시행방식을 전환하려는 배경이다. 관악구에 소재한 봉천4-1-3구역도 자력재개발에서 합동재개발로 전환해 사업을 진행하고 있다. 봉천4-1-3구역은 지난 1973년 제정된 [주택 개량 촉진에 관한 임시조치법]에 따라 자력재개발 구역으로 지정됐고, 각 가구별로 사업 진행을 하던 도중 합동재개발 방식으로 전환했다. 현재 공동사업시행자인 GS건설과 재개발 사업을 추진하고 있다. 미아7구역은 사업시행방식 전환 동의서를 징구함과 동시에 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 용역 발주도 진행할 방침이다. 사업장은 강북구 미아동 791번지 일대 위치해 있으며, 토지등소유자는 227명이다. 미아7구역은 북한산 경관 보호 목적의 고도제한을 적용받고 있다.
한남뉴타운 대장격에 속한 한남3구역이 최근 2024년 정기총회를 마친 가운데, 이날 총회 안건보다 현대건설의 프레젠테이션(PT) 발표에 조합원들 관심이 집중됐다. 현대건설은 한남3구역을 수주할 당시 7-2블록을 통째로 매입해 현대백화점을 입점시키겠다는 점을 공약으로 내걸었다. 다만, 조합원 이주가 진행되고 있는 현재 현대건설은 사업성이 부족하기에 현대백화점 대신 다른 대안을 조합원들에게 제안했다. 2일 정비업계 따르면 한남3구역은 최근 2024년 정기총회를 열어, ▲제1호(2023년 정비사업비 등 의결) ▲제2호(2024년 조합운영비 및 사업비 예산 의결) ▲제3호(2024년 수입예산 의결) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(이주 관련 제반사항 이사회 위임) ▲제6호(정기총회 참석수당 지급) 등을 상정해 논의했다. 이날 총회 현장에는 현대백화점 입점이 불발된 데 따른 조합원들의 팻말시위가 진행됐다. 현대건설은 현대백화점 입점이 힘든 배경에 대한 PT 발표를 진행했다. 먼저, 전통적인 백화점 산업은 장래성이 없어 소멸될 것이라는 점을 언급하며, 유통 3사(현대·롯데·신세계) 모두 대형화된 복합쇼핑몰에 집중하고 있음을 서두에 설명했다. 뒤이어 최근 영업을 개시한 백화점 영업면적이 평균적으로 25,000평 이상이라는 점을 언급하며, 한남3구역의 경우 점포의 대형화가 어렵다는 점을 조합원들에게 설명했다. 영업면적 대비 매출액을 얼마나 내는지와 관련된 '평효율' 지표에 대해서도 설명했다. 현대백화점 압구정 본점과 갤러리아백화점은 영업면적이 작지만 명품브랜드(에르메스·샤넬·디올)를 통한 매출액이 높다는 점을 그래프로 보여줬다. 한남3구역 내 백화점 모델을 도입할 경우, 주변 지역과 비교할 때 매각가치가 낮다는 점을 시뮬레이션 결과로 보여줬다. 사업성이 부족하기에 현대백화점 입점이 어렵다는 결론을 내린 것이다. 백화점 대신 다른 상업시설을 대안으로 사업을 진행시켜야 한다는 게 PT 발표의 요지다. 현대건설 관계자는 "당초 코람코자산운용과 업무협약(MOU)을 체결하고, 상가 분양가액으로 7-2블록을 통째로 매입하는 계획을 가지고 있었다"며 "우선권이 있는 조합원 분들한테 입주권을 사야 하는데 분양가로는 매입하기 힘들지 않겠냐"고 설명했다. 이어 "현대건설은 입찰보증금(1,500억원) 이자율 관련 협의도 조합과 진행할 것이며, 조합원들이 만족할 수 있는 방향으로 결과를 도출하겠다"고 덧붙였다. 현재 윤영준 현대건설 사장은 한남3구역을 수주할 당시 주택사업본부 대표였다. 한남3구역 내 집을 마련해 조합원이 될 정도로 수주에 공을 들였다. 당시 윤 대표는 디에이치는 돈을 벌기 위한 브랜드가 아니라는 점을 조합원들에게 설명하기도 했다. 현대건설은 상업시설 미분양 시, 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물변제하겠다는 조건을 입찰제안서에 기재해 제출한 바 있다. 업계에선 사업성을 고려해야 하는 기업 특성을 감안할 때, 현대건설도 현대백화점 입점이 힘들다는 판단을 내리기 쉽지 않았을 것이라는 이야기도 나온다. 한남3구역은 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 상가 면적을 축소하는 대신, 일반분양 면적을 늘려 약 4,000억원의 추가 분양수입을 기대할 수 있게 된 상황이다. 조합원 분양수입이 증가하면서 조합원들의 분담금도 줄어들 것으로 전망된다. 결과적으로 상가 면적 축소로 백화점 입점이 힘들어진 상황이기에, 현대건설은 스트릿형·쇼핑센터형 상업시설로 대체할 수 있는 방안을 제안했다. 한남3구역 A조합원은 "현대건설이 한남3구역을 수주할 당시, 현대백화점을 입점시켜주겠다는 약속을 했기 때문에 투표했다"며 "현대건설이 백화점 영업면적을 말하며 사업성이 없다는 점을 판단 배경으로 설명하고 있는데, 서울 내에서도 핵심위치에 있는 한남3구역에 적용되지 않는 논리"라고 아쉬움을 표했다. 이어 "조합원들은 대안을 원하는 것이 아닌 기존 약속대로 이행을 촉구하는 것"이라고 강조했다.
방화5구역이 관리처분계획(안) 수립을 신속하게 마무리했다. 보통은 조합원들의 권리를 확정짓는 중요한 단계라 의결 과정에서 치열한 논의가 이뤄지는 게 일반적이다. 방화5구역은 9개 안건을 처리하는 데 1시간 30분 가량밖에 소요되지 않았다. 조합은 이주비·사업비 대출을 실행할 금융기관 선정과 조합원 이주 등의 후속절차도 속도를 낼 계획이다. 2일 정비업계 따르면 방화5구역 재건축 조합(정관성 조합장)은 최근 2024년 정기총회를 열어, ▲제1호(조합 제반업무 수행 추인) ▲제2호(조합원 층 배정) ▲제3호(관리처분계획 수립) ▲제4호(결산보고) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(법무사 선정) ▲제7호(법무법인 선정) ▲제8호(지장물 업체 선정) ▲제9호(정비기반시설 공사업체 선정) 등의 안건을 통과시켰다. 결산보고는 청솔회계법인에서 진행했다. 이날 단연 관심을 모았던 안건은 관리처분계획(안)이다. 방화5구역은 작년 12월 조합원 분양신청을 완료했고, 조합은 신청 결과를 토대로 권리계획을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 1,657세대로, 이중 임대주택(61세대)을 제외한 분양주택은 1,596세대다. 조합원은 권리가액(종전자산x비례율) 순으로 배정받으며, 5층 이상을 우선 배정받는다. 조합원분양가는 ▲59㎡(7.5억원~7.9억원) ▲84㎡(9.5억원~10억원) ▲117㎡(13억원~13.8억원) ▲132㎡펜트하우스(19.2억원) 등으로 산출됐다. 일반분양가의 경우 ▲59㎡(9.3억원~9.8억원) ▲84㎡(11.9억원~12.5억원) ▲117㎡(16.2억원~17.3억원) ▲132㎡펜트하우스(24억원) 등으로 책정됐다. 국민평형의 경우, 조합원분양가는 일반분양가의 약 80%대 수준에서 결정됐다. 추정비례율은 102.68%로 산정됐다. 비례율은 재건축 사업의 성과를 수식화한 것으로, 재건축 개발이익을 형평성 있게 조합원들에게 배분하는 비율이다. 관리처분계획(안)을 수립할 때, 가정한 평당 공사비는 약 660만원이다. GS건설과의 가계약 상 평당 공사비(589만원)에 물가상승분을 반영한 수치다. 물가상승 공사비(625억원)는 2026년 7월 착공을 기준으로 한다. 금번 정기총회에서 방화5구역의 조합원 이주를 지원해 줄 협력업체 라인업도 갖춰졌다. 이날 조합원 투표를 거쳐 ▲로펌(법무법인 센트로·법무법인 금성) ▲법무사(우영법무사법인·김선정법무사법인) ▲지장물 차단 및 폐전·폐관업체(수림건설) ▲정비기반시설 공사업체(그린원건설) 등이 최종 선정됐다. 방화뉴타운에서 최대 규모를 자랑하는 방화5구역은 강서구 공항동 18번지 일대 위치해 있으며, 총 28개 동(최대 15층) 1,657세대로 재건축된다. 사업 부지 면적은 9만8,737㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 220.11%, 25.10%다. 최고층수는 15층으로, 해발고도 57.86m까지만 건축이 가능하다. 방화5구역은 김포공항 주변에 위치해 있어 높이규제를 받는다.
방화뉴타운(재정비촉진지구)에 신규 편입된 방화2구역이 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 추진하고 있다. 오래 전부터 사업을 지원해 온 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 동의서 징구로 한창인 가운데, 최근 법무법인 현으로부터 신탁수수료 관련 검토의견서를 받아 토지등소유자들에게 안내하고 있다. 방화2구역은 최근 재정비촉진지구에 편입되면서 재개발 기대감을 점진적으로 높여 나가고 있다. 1일 정비업계 따르면 방화2구역 재개발 준비위원회는 신탁방식의 정비사업 진행을 위한 동의서를 징구하고 있다. 사업시행자인 한국토지신탁은 방화2구역의 정비계획(안) 수립 초창기부터 투입돼 사업을 지원해 왔다. 한국토지신탁이 방화2구역에 제안한 신탁보수는 정액제로 94억원이다. 신탁보수 산출기준으로는 단순요율 방식(총매출x1.41%)을 적용했다. 신탁사들이 지칭하는 총매출은 예상 분양수입액으로, ▲조합원 분양 ▲일반분양 ▲임대주택 매각(표준건축비) ▲보류지 등을 합친 총액이다. 물론 예상 분양수입액은 향후 관리처분계획(안) 인가 후 분양계약을 통해 결정된다. 현재 단계에서는 예상 수치를 계산해 제시하게 된다. 법무법인 현은 최근 방화2구역에 신탁수수료 관련 검토의견서를 제출했다. 법무법인 현은 신탁계약서가 도시및주거환경정비법 제27조제6항에 따라, 국토교통부에서 제정한 [정비사업 지정개발자(신탁업자) 시행방식 표준계약서 및 표준시행규정]에 따라 규정됐다는 점을 설명했다. 국토교통부는 신탁보수의 경우, ▲단순 요율 ▲상한액을 설정한 요율 ▲정액제 ▲기타 방식 중 1개 방식을 선택하도록 규정하고 있다. 한국토지신탁은 신탁수수료로 94억원을 정했고, 관리처분계획(안) 인가 시 상한액을 설정한 요율(총 분양수입액의 1.41%)을 마련했다. 법무법인 현은 한국토지신탁이 전체회의 의결이나 수탁자와의 협의 없이 토지등소유자에게 부담이 되는 방향으로 신탁계약서 내용을 변경하거나, 신탁사가 신탁계약서에서 정한 신탁보수를 초과하는 금액을 소송을 통해 수취할 수 없다는 내용의 검토의견을 밝혔다. 한국토지신탁은 업무 전문성을 바탕으로 신속한 사업 추진이 가능하다는 점을 강조하고 있다. 국토교통부가 각종 인허가 관련 심의를 한번에 처리하는 통합심의 제도를 의무화할 경우, 2026년 1월 사업시행계획(안) 인가가 가능하다는 점도 부연했다. 또한, 시공사를 선정하는 과정에서 ▲마감재 사전 제시 ▲지질조건 및 물가상승 요인 통제 ▲예정가격 산출을 통해 적정 공사비 제안 등 신탁사로서의 역할도 제시했다.
신반포4차가 지난해 수정가결 받은 정비계획(안) 공람공고에 착수했다. 30일 정비업계 따르면 서초구청은 신반포4차 재건축 정비계획(안) 공람공고를 다음 달 13일(월)까지 진행한다. 공람내용은 서초구청과 반포3동주민센터, 조합사무실에서 공람 가능하다. 추정비례율은 79.85%로 산출됐다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 구역계는 크게 획지1(신반포4차 아파트)과 획지2(뉴코아쇼핑센터)로 구성된다. 획지1과 획지2는 각각 73,043㎡, 9,349㎡로 구성된다. 신반포4차의 기부채납 순부담 면적은 7,604㎡로, 획지1 면적(73,043㎡)으로 나눈 순부담율은 약 10%로 계산된다. 신반포4차 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(262.57%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등이다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위한 인센티브(20%p)는 공공보행통로(10%p)와 돌봄시설(5%p), 방재안전(5%p)으로 구성된다. 기부채납 순부담을 통해 얻게 된 용적률 혜택은 32.57%p(기준·허용용적률→ 상한용적률)다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 얻은 인센티브(37.41%p)는 임대주택 140세대를 짓는 대가로 받았다. 현재 세대 수는 1,212세대(실거주 680세대+세입자 532세대)다. 토지등소유자는 1,477명이다. 재건축 사업을 통해 예상되는 주택공급 물량은 총 1,828세대로, 이중 공공임대주택은 285세대다. 기부채납 임대주택(145세대)과 법적상한용적률 임대주택(140세대)으로 나뉜다. 공공임대주택은 소셜믹스 정책에 따라 조합원 주택을 포함한 전체 주택을 대상으로 한 추첨 방식이 적용된다. 전용면적별로 세대 수를 살펴보면, ▲59㎡(341세대) ▲84㎡(756세대) ▲92㎡(199세대) ▲101㎡(181세대) ▲115㎡(152세대) ▲123㎡(94세대) ▲131㎡(48세대) ▲145㎡(48세대) ▲167㎡(9세대) 등이다. 정비계획(안) 상 주차대수는 3,292대다. 1979년 10월 준공된 신반포4차는 2003년 6월 안전진단을 통과했다. 건축물 구조 안정성에 지대한 문제점이 발견된 만큼, 신속한 재건축이 필요한 상황이다. 구역면적은 92,921㎡로, 총 10개 필지로 구성돼 있다. 이중 사유지는 2개(85,420㎡)며, 나머지 국공유지는 서울시와 서초구가 각각 4개 필지를 보유 중이다. 10개 필지는 ▲대지(2개) ▲공원(3개) ▲도로(3개) ▲잡종지(2개) 등으로 이뤄져 있다. 단지 내 3개 공원(1종일반주거지역)은 하나로 합쳐 고속터미널역이 있는 신반포로23길로 배치된다.
용산구 소재한 남영2구역이 시공사 입찰마감일을 2달 연장했다. 입찰자의 중대한 질의가 입찰마감일을 연장한 배경으로 먼저 꼽히지만, 관련 질의는 이미 입안권자인 용산구청에서 법률검토를 거쳐 답변을 마친 상황이라 관심이 모아진다. 29일 정비업계 따르면 남영2구역 재개발 조합(유택희 조합장)이 당초 금일로 예정돼 있던 입찰마감일을 오는 6월 21일(금)로 연장했다. 조합은 입찰 참여규정에 따라, 입찰자(시공사)의 질의내용이 중대해 연기했다는 점을 안내한 것으로 전해진다. 다만, 공공지원자인 용산구청으로부터 질의한 내용과 관련해 명확한 답변을 받았기에, 2달 가까이 입찰마감일을 연기한 배경에 대해 일부 조합원들은 의구심을 표하는 실정이다. 조합이 시공사로부터 받은 질의내용은 '대안설계'와 관련 있다. 주거비율을 기존보다 확대하는 내용의 대안설계(안) 제출이 가능한지 여부가 핵심이다. 조합은 공동주택 비율 변경을 수반한 대안설계(안)이 정비계획(안)의 경미한 변경 범위인지를 서울시와 용산구청에 각각 문의했다. 서울시는 공동주택 세대 수를 변경하는 것은 경미한 변경사항에 해당하지만, 구체적 사항은 입안권자인 용산구청과 상의하라는 내용의 답신을 내려보냈다. 용산구청은 조합의 질의에 대해, 상업지역 내에서 주거비율 변경은 [서울시 도시및주거환경정비 조례 제11조]에 해당하지 않기 때문에 중대한 변경으로 보고 있다는 점을 밝혔다. 공공지원자인 용산구청은 주거비율을 상향해서 대안설계(안)을 제안하는 것은 정비계획(안)의 중대한 변경을 수반해야 한다고 판단했다. 입안권자인 용산구청이 경미한 변경보다는 중대한 변경으로 봐야 한다는 입장을 표명한 것이다. 조합은 용산구청으로부터 명확한 내용의 답신을 받았지만, 입찰마감일을 1주일 남겨둔 상황에서 갑작스레 2달을 연장하기로 결정했다. 인허가청에서 법률 해석 끝에 질의 회신을 완료했지만, 조합이 입찰마감일 연장을 결정한 건 해당 질의를 한 시공사의 준비 기간을 확보해 주기 위함이 아니겠냐는 관측이 나온다. 다른 입찰참여자가 있을 경우, 동일한 입찰 정보로 준비해 왔다는 점을 감안하면 절차상 공정성 침해 이슈도 제기된다. 남영2구역 A조합원은 "시공사 선정 절차는 워낙 많은 이해관계인들이 있기 때문에, 모든 과정에서 신중한 결정과 접근이 필요할 것으로 본다"며 "조합원들의 경제적 이익과 가장 직결되는 중요한 업무인 만큼, 모든 시공사에게 공정한 절차와 기준이 적용되었으면 한다"고 설명했다. 이어 "조합은 복수의 시공사가 입찰에 참여할 경우, 유리한 공사조건을 제안하는 시공사가 선정될 수 있도록 역할을 다해줬으면 한다"고 부연했다. 남영2구역이 올해 2월 진행한 현장설명회에는 ▲HDC현대산업개발 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲계룡건설 ▲현대건설 ▲대방건설 ▲HJ중공업 ▲호반건설 ▲금호건설 ▲남광토건 등 11곳이 참여했다. 참석한 시공사들 모두 입찰참여의향서(LOI)를 제출했고, 조합으로부터 입찰안내서를 수령해 갔다. 기존 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향을 전제로 재개발 사업을 추진하고 있다. 주택공급 물량은 총 565세대로 계획돼 있다. 분양주택과 공공임대주택 수는 각각 456세대, 109세대다. 공공임대주택은 재개발 의무임대주택 29세대와 기부채납 임대주택 80세대로 구성된다.
광진구 자양4동이 신속통합기획 설명회를 진행한 지 4개월 만에 정비계획(안)을 공개했다. 한강변에 위치한 자양4동은 신속통합기획 후보지 중에서도 입지 경쟁력을 지닌 곳으로 평가받았고, 주민들의 재개발 열의도 다른 사업장 대비 높은 편이었다. 다만, 광진구청에서 개략적인 추정분담금을 발표하면서 토지등소유자들의 고심이 깊어진 상황이다. 26일 정비업계 따르면 광진구청은 지난 25일 자양4동 토지등소유자들을 상대로 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피가 맡았다. 자양4동의 구역면적은 139,130㎡로, 이중 공동주택 획지는 107,716㎡다. 신양장로교회는 존치구역으로 남고, 뚝섬로24길을 중심으로 단지가 나뉘었다. 뚝섬로24길을 지구통경축으로 보고, 공원이 구역계 정중앙에 배치됐다. 자양4동의 기부채납 순부담 면적은 토지(15,368㎡)와 건축물(7,990㎡)을 합쳐 총 23,358㎡다. 이를 구역면적(139,130㎡)으로 나눈 순부담율은 약 16% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(211%) ▲허용용적률(223%) ▲상한용적률(270%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 이 지역은 ▲1종일반주거지역(공원) ▲2종일반주거지역 7층이하(구역 내부) ▲2종일반주거지역(뚝섬로변) ▲3종일반주거지역(동일로변) 등이 혼재돼 있어, 도시계획을 새롭게 구상하는 과정에서 효율적 변경이 필요했다. 예상되는 주택공급물량은 2,951세대로, 이중 공공임대주택은 557세대다. 건폐율은 27%로 수립됐다. 이날 주민들의 관심은 추정분담금 발표에 집중됐다. 현재 자양4동은 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구 중인 가운데, 단독·다가구를 소유한 주민들이 다세대빌라보다 평당 감정평가액이 적다며 재개발 반대에 나선 상황이다. 이에, 감정평가사는 현 단계에서 진행한 감평은 약식으로 진행됐으며 향후 관리처분 단계에서 정식 감평이 이뤄진다는 점을 강조했다. 올해 3월 27일 서울시에서 재개발·재건축 사업지원 방안을 발표했는데, 구청이 이를 정비계획(안)에 충분히 반영하지 않고 무리하게 사업 속도를 냈다는 주민 의견도 제기됐다. 자양4동은 정비기반시설로 3개의 공원을 조성해 기부채납한다. 이에, 정비기반시설 입체·복합화로 주택용지를 추가 확보해 사업성을 강구할 수 있지 않냐는 게 주민들 의견이다. 광진구청은 공원 입체화 여부와 관련해 세부 운영기준이 없기 때문에 아직 적용하기에 무리가 있다고 답변했다. 서울시와 협의해 정비기반시설 입체·복합화가 가능한지 여부에 대해 알아보겠다고 덧붙였다. 광진구청은 주민들의 사업성을 최대한 높이기 위해 도시계획업체와 머리를 맞대고 계속 고민해 왔음을 설명했다. 앞서 광진구청은 추정분담금을 산출하는 과정에서 주민들에게 배포된 안내문(추정비례율 109.63%)과 발표한 내용(추정비례율 105.47%)이 달라 빚어진 혼동에 대해선 사과했다.
"포스코이앤씨를 노량진1구역 사업 동반자로 선택해 주심에 깊은 감사 인사를 드립니다. 시공사 선정은 새로운 여정의 시작인 만큼 그 의미가 상당합니다. 대한민국 최고의 명품 단지를 조성할 수 있도록 약속 드리겠습니다." 포스코이앤씨 도시정비영업실을 총괄하고 있는 장근호 상무는 이날(27일) 노량진1구역 조합원들에게 이같이 약속했다. 포스코이앤씨는 노량진1구역에 자체 하이엔드 브랜드(오티에르)를 적용, 송파-강남-서초-성수-노량진을 잇는 오티에르 벨트를 만들겠다는 구상이다. 27일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 이날 서울여성프라자에서 시공사 선정을 위한 임시총회를 성료시켰다. 임시총회 상정된 안건은 ▲제1호(시공사 선정) ▲제2호(시공사 계약체결 위임) ▲제3호(시공사 입찰보증금 사업비 전환 및 사용) ▲제4호(2024년 조합 운영비 예산 변경) 등으로, 모두 가결됐다. 이날 전체 조합원(1,016명) 중 600명이 출석했고, 포스코이앤씨는 538표를 받아 선정됐다. 노량진1구역은 수의계약 체결을 위한 시공사로 포스코이앤씨를 낙점했고, 공사도급계약(안) 체결을 위한 협의에 본격 나설 것으로 관측된다. 조합은 연내 조합원 분양신청 작업을 완료하고, 내년 하반기 관리처분계획(안) 인가를 목표 과업으로 설정했다. 2025년 말에는 조합원 이주 개시와 함께, 설계변경을 통해 인허가 작업을 원점에서부터 진행할 예정이다. 현 시점, 노량진1구역 착공 시기는 2027년 7월로 예정하고 있다. 노량진1구역의 총 공사비는 1조926억원으로, 건축연면적(494,812㎡·149,680평)을 감안한 평당 공사비는 약 730만원이다. 포스코이앤씨는 총 사업비로 5,500억원을 대여할 예정이다. 대여 방법은 직접대여(500억원)와 HUG보증(5,000억원)으로 구성된다. 포스코이앤씨는 실착공 후 1년간 공사비를 받지 않고 조합이 이자를 부담하는 사업비부터 먼저 상환하겠다는 파격적인 금융조건을 앞세워 시공권을 확보했다. 1년 후부터는 분양수입금이 들어올 때마다 사업비와 공사비를 각각 50%씩 상환하는 조건이다. 조합 입장에선 사업비를 선제적으로 상환하는 것이 경제적으로 유리하다. 이자비용을 줄일 수 있다는 건, 곧 조합원들의 분담금 감소 효과로 이어질 수 있기 때문이다. 물론 착공 후 1년 이내 분양계약을 통해 분양수입금이 들어와야 이를 사업비 상환 재원으로 활용할 수 있다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 방법으로는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 했다. 물가상승 반영 시점은 2025년 6월부터다. 이달 총회를 시작으로 공사도급계약(가)을 체결한 이후에는 사업속도가 더욱 중요해진다. 관리처분계획(안) 수립 및 인허가, 조합원 이주, 철거가 늦어질 경우 계속해서 물가상승분이 공사비에 반영되기 때문이다. 공사 기간은 실착공 후 42개월로 결정됐다.
![[단독] 현대건설·한남3, 계약 없이 1,500억원 대여·상환?…논란 배경은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240417/art_17141005787993_61e2ff_178x118_c0.jpg)
한남뉴타운에 속한 한남3구역이 지난해 시공사로부터 받은 입찰보증금(1,500억원)을 상환한 가운데, 금전소비대차 계약서가 작성돼 있지 않아 관심이 모아진다. 통상 조합은 시공사를 선정한 후 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용한다. 이때 금전소비대차 계약서를 통해 이자율과 그밖의 금융조건들을 협의해 담게 된다. 다만, 한남3구역과 현대건설은 금전소비대차 계약서를 체결하지 않았다. 26일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 지난해 말 시공사인 현대건설로부터 받은 입찰보증금 1,500억원을 상환했다. 다만, 이 과정에서 입찰보증금(1,500억원) 관련 금전소비대차 계약서가 작성돼 있지 않아 상당 기간 내홍을 겪어왔다. 금전소비대차 계약서가 체결돼 있지 않았다는 점은 조합 집행부와 현대건설에게 우선 책임이 있다고 업계 관계자들은 입을 모은다. 조합 감사 결과, 행정업무를 총괄해야 할 정비업체(신한피앤씨)도 이를 인지하지 못한 것으로 조합원들에게 안내됐다. 현재 집행부는 현대건설로부터 받은 입찰보증금(1,500억원)의 이자율 책정을 위해 협의 중이다. 현대건설은 이자율 3.6%를 제안한 상황이지만, 집행부 내부적으로는 이자율을 낮추는 방향으로 추가 협의를 진행키로 가닥을 잡았다. 조합원들의 분담금을 조금이라도 줄이기 위한 목적이 담겨 있다. 물론 금전소비대차 계약서가 체결돼 있었더라면, 법률 계약서대로 이행하면 되기에 지금처럼 협의를 진행할 필요는 없었다. 시공사들은 보통 입찰보증금을 무이자로 대여할지, 이자를 받게 되면 몇 %를 받을지에 대한 조건을 입찰제안서에 넣는다. 현대건설은 최근 수주한 여의도 한양아파트에서 입찰보증금 150억원을 신용등급(AA-)을 통해 업계 최저수준의 금리로 제공한다고 제안서에 기재했다. 신탁방식 최초로 사업비 100%를 HUG 보증 없이 현대건설 지급보증만으로 전액 조달하겠다는 점을 마케팅 포인트로 활용했다. 한남3구역은 현재 원활한 이주를 진행하는 과정에서, 사업비 집행 과정에서 불거진 잡음이 계속 이어지고 있는 것으로 전해진다. 입찰보증금 상환과 관련, 이사회와 대의원회 의결 없이 조합장 직권으로 상환한 내용에 대한 이슈도 발생했다. 조합과 현대건설은 과거 무이자 입찰보증금에 대한 공감대를 형성해 왔다는 이야기도 들리는 만큼, 입찰보증금 상환에 따른 이자율 협의에 업계 관심이 쏠린다.
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