용산구에 소재한 강변강서가 SH형 공공재건축을 통해 사업 활력 찾기에 나선다. 준주거지역으로의 종상향을 전제로 개발 방향을 수립하고 있는 가운데, 사업기간을 최대한 단축시켜야 향후 조합원 분담금을 조금이라도 절감할 수 있을 것으로 관측된다.

7일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 강변강서 공공재건축 사업을 위한 사전기획(안) 설명회를 가졌다. PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피에서 맡아 수행했다. 공공재건축은 서울주택도시공사와 30여년 전 설립된 조합의 공동사업방식으로 진행된다. 공공재건축 인센티브로는 ▲용도지역 상향 ▲층수 완화 ▲특별건축구역 적용 ▲공원설치 의무 완화 ▲사업기간 단축 등이 꼽힌다.

용산 강변강서의 구역면적은 4,402㎡로, 인근 나대지가 편입되면서 기존 대비 626㎡가 늘어났다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄질 예정이며, 최고층수는 33층 이하로 계획이 잡혀있다. 기부채납 순부담률은 전체 구역면적의 21.86%로, 총 962.5㎡에 해당한다. 이는 한강변 공공기여(10%)와 용도지역 종상향에 따른 기부채납(11.77%) 등으로 이뤄진다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲허용용적률(317.7%) ▲상한용적률(363.8%) ▲법적상한용적률(397.1%) 등으로 수립할 예정이다. 기준용적률은 이촌아파트지구 지구단위계획으로 지정됐으며, 허용용적률은 과밀단지 현황용적률을 허용용적률로 인정받아 결정됐다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공임대로, 나머지는 공공분양으로 공급된다.

계획 세대수는 총 204세대다. 조합원·일반분양분은 180세대, 임대물량분은 24세대다. 조합원물량을 감안하면 일반분양 수는 거의 없다. 사실상 1:1 재건축인 셈이다. 공공주택의 경우, ▲기부채납(14세대) ▲공공분양(5세대) ▲공공임대(5세대)로 분류된다. 모든 건축계획은 건축심의를 통해 최종 결정된다. 

추정비례율은 24.27%로 예상됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(24.27%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 파악할 수 있다. 조합원 분담금은 공사비를 3.3㎡당 800만원대로 책정할 경우 세대당 7.7억원 수준이다.