발행일(UPDATE): 2025년 05월 01일 13시 40분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
삼성물산은 한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역 경쟁입찰에서만 모습을 드러냈다. 조합원들이 입주 후 누리게 될 한강 프리미엄(P)에 초점을 맞춰 대안설계(안)을 제안했고, HUG보증 없이 업계 최고 신용등급(AA+)으로 사업비 전액(추기이주비 포함)을 조달할 예정이다. 홍보관을 통해 삼성이 조합원들에게 내세운 캐치프레이즈는 "적당히, 정도껏, 요령껏 하지 않겠다"는 문구다. ◆ 34블록·30블록에서 시작된 대안설계(안)…원형 주동 통해 꾀한 셈법은? 삼성물산이 지난 2년간의 대안설계(안)을 준비하는 과정에서 가장 주안점을 뒀던 영역은 '한강뷰'다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 조망축 확보에 신경을 썼다. 2024년 8월 국토교통부 공시기준에 따르면, 래미안 원베일리는 한강뷰(약 60억원)와 비한강뷰(약 46억원)의 차이가 약 14억원 정도다. 한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 주거 쾌적함을 유지하는 선에서, 한강뷰를 최대한
강남구 일원동에 소재한 '일원개포한신'이 올해 5월 서울시로부터 통합심의 조건부 가결을 받았지만, 단지 가운데 들어서게 될 랜드마크동(102동)을 분절하는 방향으로 설계변경을 진행하고 있다. 1개동을 2개동으로 쪼개면서, 일원개포한신의 주동 수는 3개에서 4개가 됐다. 서울시는 건물 길이가 80m가 넘는 102동을 분절해야 통합심의 보고(안)에 상정할 수 있다는 지침을 조합에 내린 것으로 전해진다. 30일 정비업계 따르면 일원개포한신은 단지 가운데 위치한 102동을 2개로 분절하는 내용의 설계변경을 진행할 예정이다. 6호 조합으로 이뤄졌던 102동의 길이는 80m였다. 하지만 2개 동으로 나뉨에 따라 평형 배치도 역시 수정이 불가피해진 상황이다. 일원개포한신의 평형별 세대 수는 ▲44㎡(23세대) ▲46㎡(23세대) ▲59㎡(121세대) ▲74㎡(49세대) ▲84㎡(170세대) ▲94㎡(28세대) ▲105㎡(66세대) ▲132㎡펜트·141㎡펜트(2세대) 등이다. 설계는 건원건축이 맡고 있다. 올해 5월 조건부 가결된 통합심의(안)과 비교해 보면, 59㎡ 이하 소형평형 비율이 대폭 증가했다. 기존에는 59㎡ 이하가 총 128세대(임대주택 66세대)였으나, 현재
광진구 자양4동이 올해 4월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한 이후, 사업성 보완을 위한 인허가청과의 협의 절차에 힘을 쏟고 있다. 자양4동은 [2030 서울 도시정비 기본계획(안)] 적용을 검토 중이고, '기부채납' 관련 협의에 초점을 맞춰 정비계획(안)을 수립하고 있다. 한강전망대를 비롯해 공공개방형 시설이 일반적인 수준 이상으로 요구되고 있다는 점에 대해 주민들은 한 목소리를 내고 있다. 30일 정비업계 따르면 자양4동 재개발 추진준비위원회는 ▲광진구청(입안권자) ▲건영씨앤피(도시계획) ▲하나감정(감정평가) 등과 정비계획(안) 상 토지등소유자들의 부담을 줄일 수 있는 방안 마련에 고심하고 있다. 토지·건축물 기부채납이 계획돼 있던 복합청사의 경우, 건축물 기부채납은 제외되는 방향이 논의 중이다. 토지 용도 역시 '복합청사'가 아닌 '공공공지'로 변경이 예상된다. 허용용적률 인센티브를 추가로 확보할 수 있는 방안도 강구되고 있다. 허용용적률은 토지·건축물 기부채납 없이 받을 수 있는 용적률 구간이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4개 구간으로 나뉜다. 토지 및 건축물 기부채납이 시작되는 구간은 허용용적
상계2구역 조합이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 임시총회결의 효력정지 가처분 신청이 기각됐다. 법원은 집행부 해임을 의결한 총회의 효력이 유지되어야 한다는 판결을 내렸다. 사업 장기화 우려에 따른 조합원들의 피해를 최소화하기 위해, 집행부 임원의 지위를 둘러싼 갈등을 빠르게 안정화시켜야 한다는 게 법원이 내린 결론이다. 30일 정비업계 따르면 서울북부지방법원 제1민사부는 상계2구역이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 '임시총회결의 효력정지 가처분'을 기각했다. 상계2구역은 지난 9월 개최된 임시총회에서 조합 집행부 임원을 해임하는 내용의 안건이 의결됐다. 이에, 해임된 집행부는 총회결의 본안판결이 확정되기 전까지 총회결의 효력을 정지해 달라는 가처분 신청을 냈으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다. 해임된 집행부는 총회의 소집공고 시 '발의자 명단'이 수록되지 않았다는 점을 이유로 절차상 하자를 주장했다. 다만, 법원은 관련 법령과 정관을 살펴볼 때, 조합 임원 해임을 위한 임시총회 소집공고나 통지 시 발의자 명단을 첨부해야 한다는 규정이 없고, 발의자 대표로 선출된 자가 총회 소집과 관련해 조합장의 권한을 대행한다고만 규정하고 있음을 언급했다. 또한, 법원은
여의도 재건축 단지들은 대부분 '토지용도 상향'을 전제로 사업을 추진하고 있다. 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역(1단계 종상향) 혹은 일반상업지역(2단계 종상향)으로 올리는 내용을 토대로 정비계획(안)을 수립하고 있다. 재건축 사업은 적게는 6~7년, 많게는 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트다. 바뀐 토지용도가 토지등소유자들의 물건에 반영되는 시점과 영향에도 관심이 모아진다. 여의도 한양아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 일반상업지역이 기재돼 있다. 여의도 한양아파트는 올해 3월 21일(목) 서울시로부터 정비계획(안) 지정고시를 받았다. 제3종일반주거지역에서 2단계나 종상향된 '일반상업지역'을 전제로 수립된 정비계획(안)을 가지고 통합심의 작업을 진행 중이다. 마찬가지로 여의도 대교아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, 준주거지역으로 기재돼 있다. 올해 9월 26일(목) 서울시로부터 결정고시를 받았다. 대교아파트와 마찬가지로 준주거지역으로 종상향을 앞둔 여의도 시범아파트는 아직 지정고시를 받지 못해 제3종일반주거지역으로 나온다. 시범아파트는 작년 10월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획(안) 수정
재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 3가지 경우가 있다. ① 새로운 부대복리시설을 ‘건설’하지 아니하는 경우로서, ‘기존 부대복리시설의 가액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)’을 곱한 가액보다 클 것(가목) ② ‘기존 부대복리시설의 가액’에서 ‘새로 공급받는 부대복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 것(나목) ③ ‘새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’보다 클 것(다목) 재건축 사업을 진행하려면, 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 상가도 과반수 동의가 필요하다. 상가 조합원으로부터 동의를 받기 위해선, 아파트 입주권을 약속하는 것이 그간의 관행이자 실무였다. 서울고등법원은 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 “새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 유추 해석하거나 ②나목의 ‘
여의도 진주가 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 사업에 속도를 내는 가운데, 주민들을 대상으로 사업성 보완 방법을 공개해 눈길을 끈다. 운영준비위원회(이하 운영준비위)는 정비계획(안) 입안 과정에서 발견된 손실 부분을 메우기 위해 다양한 보완책을 적용하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 진주(운영준비위 백승구 위원장)는 최근 수정된 정비계획(안)을 주민들에게 발표하는 시간을 가졌다. 대상지는 이달 초, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 바 있다. 여의도 진주아파트는 조합 방식으로 재건축 사업을 추진한다. 여의도 내에서 조합 방식을 택한 곳은 ▲진주 ▲삼부 ▲목화 ▲광장38-1 ▲대교 등이다. 2023년 5월 금융중심 지구단위계획 상에선 대상지에 대한 종상향 지침이 구체적으로 명시돼 있지 않았다. 이에, 운영준비위는 여의도 삼부아파트처럼 명확한 종상향 지침을 반영해달라고 요청했고, 결국 24년 11월 금융중심 지구단위계획 결정 고시가 정비계획(안)에 최종 반영됐다. 결론적으로, 3종일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 대상지의 용도지역은 일반상업지역으로 종상향될 계획이다. 기부채납의 경우, 여의도 진주는 외국인 전용 오피스텔(주거시
목동우성이 95%에 달하는 조합원들의 단결력에 힘입어 권리변동계획 수립을 순조롭게 마무리 지었다. 목동우성은 신속한 동의서 징구를 통해 내년 상반기 리모델링 허가(사업시행인가) 승인도 빠르게 받아내겠다는 계획이다. 25일 정비업계 따르면 목동우성아파트 리모델링조합(조합장 김유진)은 최근 '2024년 권리변동계획 수립 총회'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(조합 사업비 및 운영비 예산(안) 승인) ▲제3호(권리변동계획 승인) ▲제4호(리모델링 허가 결의서 승인) ▲제5호(권리변동계획 수립 총회 예산 승인) ▲제6호(권리변동계획 수립 총회 참석비 지급 승인) 등이다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다. 권리변동계획(안)을 살펴보면, 목동우성아파트의 대지면적은 12,527㎡로, 용적률은 기존 256.6%에서 399.6%로 상향조정된다. GS건설이 시공을 맡은 가운데, 대상지는 인접한 산(용왕산)과 도보 2분거리에 위치한 학교(월촌초)의 지리적 특성을 고려해 'Xi EDUFORE'로 네이밍이 정해졌다. 예상 세대수의 경우, 332세대에서 361세대로 일반분양분 29세대가 늘어난다. 증가하는 29세대는
한남4구역이 1차 합동홍보설명회를 개최한 가운데, 삼성물산과 현대건설이 각각 내세운 '핵심 키워드'에 관심이 쏠린다. 삼성물산은 오랫동안 준비해 온 특화설계를 통해 '한강 프리미엄'을 선사하겠다는 점에 시간을 할애했다. 현대건설은 한남3구역으로부터 실추된 신뢰를 회복하기 위한 목적으로 '확정'이라는 키워드에 초점을 맞춘 것으로 보인다. ◆ 삼성물산의 키워드 '한강'…조망권 프리미엄 선사, 공사중단 사례 無 삼성물산은 조합원 전 세대가 100% 한강조망을 누릴 수 있는 특화설계에 초점을 맞췄다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상의 가격차를 보이고 있다. 바로 옆 단지인 아크로리버파크 역시 '한강 조망권'에 따라 약 10억원 수준의 프리미엄 격차를 나타낸다. 한강 조망권은 준공 후 아파트의 미래가치를 결정짓고, 이는 분양성과와 조합원들의 분담금 감소에 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 맞통풍과 채광확보에 유리한 판상형 비율(84타입) 역시 경쟁사의 2배 이상으로 설계했다. 삼성물산이 확보한 분양면적은 7만7,429평이다. 현대건설의 아파트 분양면적(76,941평)과 비교할 때, 488평이 더 많다. 추가적으로 물가상승(Es
역세권 활성화사업(도시정비형 재개발)을 추진 중인 목동523번지 일대의 용도지역이 대폭 상향되면서 고밀개발에 대한 기대감이 이어진다. 사업시행자는 서울주택도시공사(SH공사)가 맡을 예정이다. 24일 정비업계 따르면 목동523번지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행됐다. 우선 역세권 활성화사업은 역세권 등의 복합개발을 통해 도시환경을 개선하는 일이다. 즉 역세권 가로활성화와 지역에 필요한 생활 SOC시설을 확충함으로써, 컴팩트시티(Compact City)를 구축하는 사업이다. 역세권 활성화사업 대상지로 검토되기 위해선 ▲역세권 ▲도로 ▲면적 ▲노후도 등의 적정 조건을 충족해야 한다. 목동 523-45번지의 구역면적은 12,382㎡로, 이중 획지면적은 12,382㎡(100%) 구역 전체에 해당한다. 주택정비형 재개발 사업과 달리, 기반시설 제공은 따로 없다. 공개공지 2개소가 대지면적의 5% 이상으로 계획되는데, 구역 내 공원이 없는 탓에 이곳엔 공원시설이 마련될 가능성이 있다. 건축한계선 후퇴구간은 보도형 전면공지로 조성될 예정이다. 용도지역 계획을 살펴보면, 대상지는 제2
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