작년 12월 서울시 도시계획심의위원회 통과를 한 여의도 진주아파트가 정비계획(안) 재공람공고에 나선 가운데, 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 한 재건축에 힘이 붙을지 관심이 모아진다. 진주아파트는 지난 2023년 8월 정비계획(안)을 처음으로 공개했으며, 이후 서울시와의 협의 과정을 거치며 정비계획(안) 내용이 달라졌다.

10일 정비업계 따르면 영등포구청은 진주아파트의 정비계획(안) 재공람공고를 이달 23일까지 진행한다. 진주아파트의 구역계는 ▲54번지 ▲54-1번지 ▲54-2번지 ▲54-3번지 ▲54-4번지 ▲54-5번지 ▲54-8번지 ▲5-4번지 등 8개 필지로 구성돼 있다. 5-4번지는 단지를 관통하는 십자형(+) 도로로, 서울시가 소유하고 있다. 진주는 십자형 도로를 현금매입한다. 54-2번지는 진주상가, 나머지 지번들은 아파트(부대복리시설 포함)다.

구역면적은 17,228㎡로, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,332㎡)이 혼재돼 있는 모습을 보인다. 제3종일반주거지역 전체를 일반상업지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발 방향성이 수립됐다. 공공기여(기부채납)는 제3종일반주거지역에서 준주거로 상향 시에는 10% 이상, 일반상업지역으로 상향 시에는 25% 이상이 적용된다. 여의도 진주는 일반상업지역으로 종상향하기에 순부담율 25% 요건을 채워야 한다.

용적률은 기존 용도지역에 따라 각각 산정 후, 면적 비율에 따라 가중평균을 진행한다. 기존 일반상업지역은 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(609%) 등이며, 일반상업지역으로 종상향하는 기존 제3종일반주거지역은 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(308%) ▲상한용적률(425%)로 구성된다. 2025년, 현 시점 용적률 체계는 ▲기준용적률(302%) ▲허용용적률(356%) ▲상한용적률(503%)이다.

지난 2023년 정비계획(안) 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(302%) ▲허용용적률(379%) ▲상한용적률(463%) 등이었다. 기준용적률은 시작점이기 때문에 당연히 변화가 없고, 허용용적률과 상한용적률은 일정 부분 달라졌다. 토지 및 건축물 기부채납 양이 종전 4,432㎡(2023년)에서 4,811㎡(2025년)로 약 400㎡ 늘어났다. 비주거시설 의무비율 감소(20%→10%)로 공공임대업무시설(외국인 전용 오피스텔)은 줄어들었다.

정비계획(안)을 수립하는 현 시점, 추정비례율은 105.06%로 집계됐다. 총수입 추정액(1조1,354억원)에서 총지출 추정액(5,472억원)을 뺀 뒤, 조합원 종전자산 추정액(5,598억원)을 나눠 계산됐다. 추정비례율 산정 공식에서 가장 중요한 수치인 평당 공사비와 일반분양가는 각각 900만원, 7,000만원이 적용됐다.

여의도 진주의 주택공급물량은 총 578세대(임대주택 88세대)다. 여의도 진주아파트는 큰 틀에서 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 따른다. 일반 아파트지구가 아닌, 금융중심 지구단위계획(안)에 속하는 재건축 아파트는 ▲여의도 서울 ▲여의도 공작 ▲여의도 수정 ▲여의도 진주다. 진주는 ▲A동(77.06.03 준공 / 상업) ▲B동(77.06.03 준공 / 제3종) ▲C동(77.09.10 / 제3종) ▲D동(77.12.02 / 상업) ▲진주상가(77.06.30 / 상업) 등으로 구성돼 있다. 2017년 안전진단 D등급을 받았다.