쌍문2구역이 옛 골목길에서 벗어나 역세권 중심 고밀개발을 토대로 새로운 주거환경 개선에 나설 전망이다. 대상지는 각종 시설과의 연계를 통해 효율적인 토지이용계획을 수립하는 한편, 보정계수 최대치 적용으로 사업성 역시 확보해 나가겠다는 방침이다.

17일 정비업계 따르면 쌍문동 81번지일대(쌍문2구역)는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 열었다. 대상지는 지난 2017년 정비구역 해제 후 개발이 잠시 중단된 바 있으나, 2024년 신속통합기획 후보지로 선정되면서 다시금 재개발에 탄력을 받게 됐다.

쌍문2구역의 구역면적은 68,735㎡로, 토지등소유자수는 858명으로 집계됐다. 현재 제2종(7층이하)와 제2종일반으로 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향될 전망이다. 최고층수는 39층이하로 설정됐으며, 대상지는 단차로 인해 약 26m 정도의 표고차가 발생하는 만큼 이를 활용한 스텝형 경사로와 데크식 주차장 등이 마련될 전망이다.

토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택 획지 이외에도 함석헌기념관, 종교시설이 획지로 분류된다. 우선 함석헌기념관은 역사문화공원과 연계 배치돼 활용되는데, 이곳의 진입도로와 차량 주출입구 통합 계획이 잡혀있다. 종교시설(반석교회)은 그대로 존치될 전망이다. 또 서울형키즈카페와 공영주차장의 연계가 이뤄짐과 동시에 수도공급 설비 시설의 위치 조정도 이뤄질 것으로 보인다.

구역계에서 도봉로121길과 해등로17길 부분이 제외된 이유는 고층 빌딩이 있어, 해당 부분을 포함하게 되면 사업성이 낮아진다는 판단이 작용했기 때문이다. 즉 구역계 정형화 측면에서 이점이 있을 순 있지만, 토지등소유자들의 분담금 작용으로 이어질 수 있다는 우려에서 제척됐다는 게 구청 측의 설명이다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.6%) ▲허용용적률(250.6%) ▲상한용적률(281.2%) ▲법적상한용적률(299.68%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 소형주택 공급을 통해 기준용적률은 최대 20% 완화됐다. 여기에 사업성 보정계수(2.0) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 40%p나 올랐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공원 등의 기부채납을 통해 채우게 됐다.

예상되는 주택공급물량은 1,919세대로, 조합원분양분과 일반분양분은 950세대, 644세대로 나뉘고 임대물량은 이중 325세대로 나타난다. 사업성 보정계수 적용으로 해당 사업장의 임대주택 수는 61세대가 감소하는 효과를 얻게 됐다. 이에 따라 대상지의 재개발 의무 임대주택과 국민주택규모 임대주택은 각각 273세대, 52세대로 나뉜다.

대상지의 추정비례율은 102.38%로 산출됐다. 평당공사비는 800만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 동북권 주요 아파트들의 시세를 감안해 국평기준 2,900만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(3.89억원) ▲46㎡(4.71억원) ▲59㎡(6.27억원) ▲74㎡(7.62억원) ▲84㎡(8.51억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가는 ▲39㎡(4.58억원) ▲46㎡(5.55억원) ▲59㎡(7.37억원) ▲74㎡(8.96억원) ▲84㎡(10억원)로 나타났다.

한편 대상지는 사업지의 찬반여부를 두고 주민들간 이해관계가 대립하고 있는 모습이다. 도봉구청은 주민공람공고를 거쳐, 찬반의향을 확인하는대로 재개발사업 추진 여부를 최종 결정짓는다는 방침이다.