발행일(UPDATE): 2025년 10월 27일 00시 52분
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방배5구역(디에이치방배)이 작년 7월 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고를 진행했지만, 변동사항이 생겨 올해 1월 수정된 내용으로 다시 공람공고에 착수했다. 24일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합(조영택 조합장)이 정비계획(안) 변경을 진행 중이다. 정비계획(안)을 변경하고자 했던 사유는 ▲학교시설 폐지 ▲공공보행통로 1개소 계획 ▲상한용적률 210% 제한 철회 등이다. 이중 학교시설(초등학교) 건립은 체육시설로 대체됐으나, 공공보행통로 1개소 계획과 상한용적률 210% 제한 철회는 인허가청(서울시·서초구청)과 협의 끝에 반영되지 않았다. 변경된 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(195.05%) ▲상한용적률(210%) 등으로 계획이 바뀌었다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브(5.05%)는 돌봄시설(5%)과 세입자 손실보상(0.05%)으로 구성된다. 돌봄시설은 향후 서초구청과 무상임대 계약을 체결하게 된다. 세입자 손실보상금액(주거이전비·이사비·영업손실보상)은 약 7억원이다. 주거이전비 대상은 2008년 10월 28일 이전부터 거주하고 있는 세입자며, 영업손실보상은 2013년 7월 29일 이전부터 영업하고 있는 세입자를 대상으로 한다. 조합은 공공보행통로 조성을 통해서도 인센티브를 받고자 했다. 공공보행통로도 최대 10%p 받을 수 있으나, 정비계획(안) 공람공고에서 빠졌다. 조합은 지역권을 설치하는 방향으로 서울시와 계속해서 공공보행통로 설치 관련해서 협의해 나갈 계획이다. 올해 2월 서울시가 고시한 이후에라도, 조합 사업성에 개선되는 방안이 있다고 판단되면, 공사 일정에 차질을 빚지 않는 범위 내에서 정비계획(안) 추가 변경을 진행한다는 방침이다. 조합은 상한용적률 210% 제한도 없애고자 했지만, 서울시로부터 불가 방침을 통보받았다. 임대주택을 조금이라도 줄여보고자 했던 조합의 계획은 무산됐다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 토지·건축물 기부채납의 양과 종류로 결정된다. 방배5구역의 기부채납 순부담 면적은 12,540㎡다. 체육시설과 사회복지시설, 건축물 기부채납(환산부지) 등을 고려한 결과다. 환산부지 계산을 위한 건축물 공사비는 2013년 공공건축물건립 공사비책정 가이드라인을 따라 계산됐다. 2023년 인가받은 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 245%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조6,476억원)에서 총사업비 추정액(2조1,265억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조290억원)을 나눈 결과값이다. 통상적으로 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 추정분담금을 결정한다. 조합원들은 본인이 원하는 평형대의 조합원 분양가에서 권리가액을 비교한 금액을 통해 분담금(혹은 환급금)을 개략적으로 알 수 있다. 조합의 올해 목표는 ▲정비계획(안) 변경 고시 - 2월 ▲조합원 동호수 추첨 - 3월 ▲사업시행계획(안) 변경인가를 위한 신청 - 4월 ▲조합원 분양계약 - 7월 ▲일반분양 - 8월 ▲관리처분계획(안) 변경 - 8월 등으로 조합원들에게 안내했다.
송파구 가락동에 위치한 가락미륭 아파트가 포스코이앤씨와 수의계약 체결을 위한 준비 중인 가운데, 사업시행계획(안) 수립에 앞서 조합원들한테 안내한 개략적인 추정비례율과 예상 분담금에 관심이 모아진다. 26일 정비업계 따르면 가락미륭 아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 추정비례율을 약 85%로 산출했다. 사업시행계획(안)을 수립하는 시점에 계산된 값이다. 조합원들의 종전자산평가는 전용면적 기준 ▲50㎡(9.5억원) ▲60㎡(10.85억원) ▲64㎡(11.6억원) ▲84㎡(12.15억원) 등으로 추정했다. 조합원 분양가는 타입별로 ▲45(9.2억원) ▲59A(11.33억원) ▲74(13억원) ▲84A(13.9억원) 등으로 산출됐다. 조합원들은 본인 소유의 종전자산평가에 추정비례율(약 85%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해, 분담금 혹은 환급금을 대략적으로 알 수 있다. 현재 아파트 31평에 거주하고 있는 조합원이 재건축 후 같은 평형대로 신청하게 될 경우, 분담금 규모는 약 3.6억원 수준이다. 상가 종전자산평가는 층별 평균 분양면적 기준 ▲지하1층 160㎡(16.41억원) ▲1층 101㎡(23.6억원) ▲2층 49㎡(8.9억원) 등이다. 재건축부담금 추정액도 안내됐다. 현행 법 기준에 따르면 종료시점(2028년 10월) 주택가격은 6,695억원으로, 세부적으로 ▲일반분양(905억원, 평당 일반분양가 4,500만원 적용) ▲조합원분양(5,677억원) ▲재건축 소형주택(118억원) 등을 합친 결과값이다. 개시시점 주택가격은 2,381억원이다. 종료시점 주택가격에서 개시시점 주택가격과 개발비용(평당 공사비 740만원 기준, 상가 제외) 등을 뺀 총 개발이익은 5,969억원이다. 총 개발이익(5,969억원)을 아파트 세대 수(433세대)로 나눈 세대당 개발이익은 1억3,700만원이다. 재건축초과이익환수에 관한 법률상, 상가는 대상에서 제외된다. 현행 법 기준에 따라, 세대당 평균재건축 부담금은 약 3,390만원으로 계산된다. 하지만 현재 개정안에 따라 계산할 경우, 재건축 부담금은 납부하지 않아도 되는 것으로 나온다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 상한용적률(230%)에서 법적상한용적률(299.25%)까지 완화된 용적률(69.25%)의 절반은 공공임대주택(소형)으로 지어야 한다. 법적상한용적률 확보에 따른 공공임대주택은 102세대로, 전용면적 45㎡와 59㎡ 각각 78세대, 24세대로 구성된다. 최고 높이는 해발고도 105m 이하로, 건축물 높이는 21층까지 지을 수 있다.
북아현2구역이 추가1주택(+1주택) 공급 방법과 진행 여부를 두고 조합원들 사이 논란이 들불처럼 번지고 있다. 불과 9개월 전, 2023년 정기총회에서 2주택을 신청한 조합원들의 추가1주택 분양가격을 일반분양가의 90%로 결정했다. 하지만 조합은 서대문구청의 지침을 따라, 추가1주택을 조합원 분양가로 공급할지를 재차 조합원들에게 묻고자 총회 안건으로 들고 나왔다. 총회 의결 결과에 따라, 법적 분쟁 발생 가능성도 있다. 23일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 오는 27일(토) 2024년 정기총회를 열어 ▲제1호(2024년 조합 지출예산) ▲제2호(2024년 수입예산 및 자금 차입) ▲제3호(선거관리규정 변경) ▲제4호(협력업체 선정 및 계약체결 추인) ▲제5호(아현성당 신축에 관한 찬반) ▲제6-1호(추가1주택 조합원 분양가 공급) ▲제6-2호(추가1주택 공급 취소) ▲제7호(조합원 평형변경 기회 부여) 등을 상정한다. 조합원 간 갈등의 골이 깊어지자, 서대문구청은 제6-1호와 제6-2호 안건 관련 의견을 최근 밝혔다. 구청은 2주택(1+1) 공급 취소는 도시및주거환경정비법 제76조(관리처분계획 수립기준)를 위반할 수 있다고 안내했다. 또한, 추가1주택(+1)은 조합원 분양가로 해야 한다는 점을 다시 한번 명시했다. 2주택 공급 규정은 대지지분이 큰 조합원들의 정비사업 참여를 유도하고, 형평에 맞는 개발이익 분배라는 법적 취지로 도입됐다는 것이다. 서대문구청은 북아현2구역의 관리처분계획(안)은 도시및주거환경정비법 관련 법령과 지침에 맞게 세워져야 하며, 이에 맞지 않은 '분양 기준'으로 갈등이 생겨나는 조합의 현재 상황을 우려하고 있음을 전해왔다. 총회 의결을 통한 2주택(1+1) 공급은 모든 정비사업에 대한 공통적인 관리처분 기준으로, 조합원 간 형평의 원칙을 어겨 재산권 침해 소지가 있는 관리처분계획(안)을 수립할 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 경고했다. 조합은 서대문구청의 의견대로 추가1주택(+1)을 조합원 분양가로 공급하게 될 경우, 사업성 약화로 조합원들의 분담금이 크게 늘어난다는 점을 설명하고 있다. 사업성을 제고하고자, 추가1주택(+1) 공급을 전면 취소하는 내용의 제6-2호 안건을 임시총회 올린 것이다. 제6-1호 안건이 가결될 경우, 제6-2호 안건은 자동적으로 취소된다. 제6-1호 안건이 부결될 경우, 제6-2호 안건을 통해 추가1주택(+1) 공급 여부를 다시 묻게 된다. 제6-1호 안건과 제6-2호 안건 모두 부결될 시에는 작년 정기총회 때 의결한 안건(추가1주택을 일반분양가의 90%로 공급)대로 결정된다. 제6-1호 안건의 경우, 추가1주택을 신청한 조합원 숫자가 많지 않은 점을 감안하면, 부결될 가능성이 상대적으로 높다는 게 업계 중론이다. 따라서 약 1,200명의 조합원들은 제6-2호 안건에 찬성을 해야 할지, 반대를 해야 할지 고심이 깊어질 수밖에 없다. 대지지분이 적은 조합원들의 경우, 추가1주택이 취소돼 일반분양으로 풀릴 경우 개선된 사업성으로 본인들의 분담금이 줄어들 수 있다는 판단을 할 가능성이 높다. 하지만 추가1주택(+1)을 잃어버린 조합원들이 순순히 이를 받아들이지는 않을 것이라고 정비업계는 입을 모은다. 결국 지난한 법적 다툼과 인허가청(국토부·서울시·서대문구청)에 민원이 빗발칠 경우, 북아현2구역의 사업 향방은 또 다시 동력을 잃을 수 있다는 분석이 나온다. 관리처분계획(안)을 앞두고 있는 상황에서, 인허가권을 가진 서대문구청은 민원이 해결되지 않을 경우 쉽사리 인가를 내주기 어려운 상황에 놓일 수밖에 없다. 북아현2구역에 정통한 정비업계 관계자는 "재개발은 혼자만의 힘으로 갈 수 없으며, 다 같이 한 방향을 바라봐도 어려운 게 정비사업"이라며 "추가1주택(+1) 공급 여부와 공급금액을 결정하는 데 있어 조합원들은 함께 갈 수 있는 길을 고민해 보고 선택해야 할 것"이라고 강조했다. 이어 "현재 추가1주택(+1)은 107세대에 불과한데, 이를 통해 개선될 사업성보다 향후 북아현2구역이 잡음 없이 신속하게 사업을 진행하면서 좋아질 사업성이 더 클 것"이라고 부연했다.
'잠실 래미안아이파크'로 탈바꿈하게 될 잠실진주아파트(송파구 잠실동)가 작년 12월 공사계약변경 약정서 부결 이후, 여러 가지 방안을 모색해 본 결과 최저가 공사비(765만원)로 합의하는 방안에 무게중심을 두고 업무를 추진 중이다. 시공사단(삼성물산·HDC현대산업개발)은 마감공사를 이유로 조합원·일반분양 세대 수를 확정해 줄 것과 함께 상반기 내 일반분양을 진행해 달라고 조합 측에 요청한 상황이다. 22일 정비업계 따르면 잠실진주아파트 재건축 조합(반성용 조합장)은 작년 12월 26일 개최한 2023년 임시총회에서 공사계약변경 약정서(2차) 안건을 통과시키지 못했다. 조합은 공사비 및 분담금에 대한 조합원들의 우려를 세심히 헤아리지 못한 불찰을 겸허히 받아들이고, 시공사단과 재협상을 통해 공사비 절감과 2025년 11월 입주에 박차를 가하겠다는 점을 조합원들에게 알렸다. 조합은 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회와 인·허가 일정이 늦어질 경우, 목표로 했던 입주시기(2025년 11월)를 지키기 힘들다고 판단했다. 이에, 최저가 공사비(765만원)로 시공사단과 합의를 추진하는 것이 최적의 대안으로 결정했다. 조합은 최저가 공사비를 관철시켜, 올해 3월 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최하겠다는 의지를 나타내고 있다. 지난 2021년 실착공 전 약정한 공사비는 평당 665만원, 작년 12월 총회 때 부결된 공사비는 평당 889만원이다. 2021년과 총회 부결 당시 총 공사금액은 각각 7,947억원, 1조4,492억원이다. 어림잡아 2배 차이가 난다. 조합은 작년 4월 2차 분양신청을 완료했고, 5월부터 한국부동산원에 제출할 공사비 검증액을 결정하고자 시공사단과 본격적인 협의에 나섰다. 조합은 일반분양을 빠르게 하길 희망했다. 한국부동산원에서 검증을 마친 공사비를 관리처분계획 변경(안)에 넣어 총회를 진행할 경우 많은 시간이 소요될 것으로 판단했다. 이에, 시공사단에서 한국부동산원에 제출하는 검증대상 공사비를 추정 공사비로 적용하기로 했다. 조합이 검증대상 공사비로 제시한 금액은 1,120억원, 시공사단은 2,168억원을 주장했다. 시공사단의 제안금액은 ▲공기연장 추가비용(180억원) ▲공사중지 지연손해금(113억원) ▲물가변동 반영(1,603억원) ▲건설환경 변화(안전강화비·주휴수당·공휴일수당·제경비 요율변경 등 271억원) 등으로 구성돼 있다. 시공사단은 합의가 이뤄지지 않을 경우, 공사비 검증을 받고 확정된 공사비로 관리처분계획(안)을 수립하자는 입장이었다. 다만, 이 경우 일반분양 일정이 밀리기 때문에 일반분양 지연으로 인한 금융비용과 공기연장 비용은 조합이 부담해야 한다고 알렸다.시공사단은 이미 터파기 공사와 아파트·상가 지하층 골조 공사가 어느 정도 진행된 상황이었다. 작년 8월 기준, 공정율은 14% 수준이었다. 시공사단 입장에선 급할 게 없었던 것이다. 결국, 시공사단이 제출한 공사비 전액을 한국부동산원에서 검증받기로 최종 합의했다. 양쪽 이견차를 좁히지 못한 까닭이다. 조합원 이주와 착공이 진행된 상황에서, 조합은 공사비 증액 협상력에 있어 열위에 놓일 수밖에 없다. 문제는 작년 12월 총회에서 공사계약변경 약정서가 통과되지 못했다. 급격하게 치솟은 공사비로 인해 분담금이 늘어날 것으로 우려한 조합원들이 해당 안건을 통과시키지 않은 것이다. 조합은 올해 1월 시공사단과 재협의에 착수한 상황이지만, 양측 입장차는 여전한 것으로 알려져 있다. 특히, 시공사단은 이달 말 마감재 선정을 마치고 조합 측에 통보할 예정이다. 시공사단의 마감재로 변경한 상황에서, 조합이 최저가 공사비로 원하는 금액(765만원)에 난색을 표하고 있는 실정이다. 업계 관계자는 "일반분양 시기를 늦출수록 손해가 발생하는 조합이 더 속이 탈 것"이라며 "시공사단이 조합만큼 서둘러야 할 이유가 있겠냐"고 설명했다. 이어 "조합원 이주를 마치고 착공까지 들어간 마당에, 보통 시간은 시공사 편이 될 수밖에 없다"라며 "삼성물산과 HDC현대산업개발도 작년 12월 총회에서 부결된 점을 알고 있기에, 조합이 원하는 수준만큼은 아니겠지만 어느 정도 공사비 절감을 해주는 방향으로 갈 것"이라고 설명했다.
한남2구역 설계권 경쟁구도가 삼하건축과 하우드엔지니어링, 나우동인의 3파전 양상으로 좁혀졌다. 각 사 모두 오는 3월 예정된 정기총회까지 조합원들의 표심 확보에 심혈을 기울일 전망이다. '서초·강남' 실적 1위인 삼하건축은 적격심사에서 1등하며 조합원들의 눈도장을 찍었고, 하우드엔지니어링은 도시계획업체로 조합 이해도가 높다는 평가다. 나우동인은 최근 희림건축과 함께 압구정3구역을 수주한 하우스다. 22일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 최근 경쟁입찰에 참여한 설계회사들로 하여금 프레젠테이션(PT) 발표를 진행시켰다. 설명회에 불참한 그룹환경을 제외하고, ▲삼하건축 ▲하우드엔지니어링 ▲나우동인 등이 참여했다. 이들은 2016년 고시된 [한남2구역 재정비촉진계획(안) 변경지침]을 따라야 한다. 변경지침은 고도제한 90m를 준수하고, 구역을 관통하는 도로를 설치하는 내용이 담겨있다. 시공사인 대우건설은 고도제한을 종전 90m에서 118m로 완화하는 내용의 [118 프로젝트]를 진행 중이다. 지난해 신임 집행부로 바뀌면서, 대우건설이 입찰 당시 제안한 118 프로젝트의 현실화 가능성을 두고 논란이 빚어졌다. 총회 의결까지 부친 끝에 오는 8월 31일까지 결과를 만들 수 있는 시간이 생겼다. 작년 12월 공사도급계약(안)을 체결했기에, 118프로젝트 달성이 기대에 못 미치더라도 관계를 지속해 나갈 가능성은 높아졌다. 기호 1번을 부여받은 삼하건축은 적격심사에서 97.4점을 받았다. 수행능력평가(참여기술자·유사용역수행실적·신용도)과 입찰가격 평가를 합친 결과다. 1998년 설립된 삼하건축은 강남·서초 재건축 실적 1위로, 주요 트랙레코드는 ▲반포주공1단지(1·2·4주구) ▲서초 무지개아파트 ▲청담GS자이 ▲방배13구역 등을 설계했다. 방배13구역도 우면산으로 인해 최고층수가 16층이었으나, 통경축과 스카이라인을 조정해 22층까지 올렸다. 인허가 역량과 노하우를 바탕으로, 대우건설과 고도제한 완화를 위한 인허가 작업에도 힘을 쏟겠다는 의지를 피력했다. 하우드엔지니어링(기호 2번)은 최근 도시계획업체 지위로 한남2구역 업무를 보고 있다. 재개발(38건)과 재건축(35건) 실적을 합치면, 총 73건이다. 서울시내 정비사업 현장을 설계한 실적은 많지 않지만, 도시계획과 건축설계를 통합해서 진행할 수 있다는 점을 자사 경쟁력으로 내세웠다. 하우드엔지니어링의 적격심사는 93점이다. 하우드엔지니어링에서 독립한 인력들이 차린 설계사가 디에이그룹건축사사무소다. 기호 3번인 나우동인은 적격심사에서 88점을 받았다. 희림건축과 컨소시엄을 구상해 압구정3구역 설계권을 확보한 하우스로 최근 수주 저변을 공격적으로 넓혀가고 있다. 주요 실적은 ▲압구정3구역 ▲서초진흥 ▲여의도 공작아파트 등이다. 여의도 공작아파트에서, 조합원 전 세대에게 복층형 구조로 서비스 면적 약 17평을 추가적으로 제공하겠다고 약속했다. 조합원 세대가 들어설 층고는 3.7m로, 일반분양(2.5m)보다 1.2m 높다. 한편, 한남2구역 종전자산감정평가 업무를 맡은 삼창감정평가법인과 가온감정평가법인은 이달 15일(월) 용산구청에 평가서를 제출했다. 조합은 용산구청과 추정분담금 심의에 나설 예정이며, 개별 조합원들이 내야 할 분담금 자료는 조합원분양신청 전 공지할 예정이다. 조합은 관리처분계획(안) 수립에 모든 역량을 집중시킬 계획이다. 오는 26일(금) 예정된 이주명도 공청회는 취소됐다. 계약을 하기로 했던 우인법무사사무소에서 자사의 '이주명도 일괄방식'에 대한 유튜브 생중계가 부담스럽다는 의견을 전달했기 때문이다. 일각에선 법무법인과의 업무 중복에 따른 법률 이슈(변호사법 위반)가 제기될 수 있다는 우려로, 법무사사무소에서 녹화 생중계를 고사했다는 이야기가 나오고 있다. 우인법무사사무소는 지난해 한남4구역에서도 이주명도 용역계약서 상 일부 항목으로 인해 조합원들 간 논란을 일으킨 바 있다.
상계2구역이 관리처분계획(안) 수립을 위한 사업성 보완에 나선 가운데, 공동사업시행자인 대우건설과 동부건설도 지난해 합의한 평당 공사비(595만원)가 적정하다는 내용의 입장을 밝혀 관심이 모아진다. 대우건설·동부건설은 사업지의 공사난이도 및 마감재 수준을 고려했을 때, 결코 높은 공사비가 아니라는 입장이다. 장애인 엘리베이터 면적을 포함할 경우의 평당 공사비는 582만원이라는 점을 특히 강조했다. 21일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합은 관리처분계획(안) 내용을 일부 수정해, 조합원들에게 안내했다. 대우건설 담당 직원도 조합원들 앞에 섰다. 일부 조합원들이 작년 12월 총회에서 추후 상당한 공사비 인상이 있을 것으로 우려했기 때문이다. 대우건설·동부건설은 지난 2021년 평당 공사비 472만원에서 595만원으로 약 26%를 증액했다. 공사기간도 기존 36개월에서 38개월로 2개월 늘어났다. 물가변동에 따른 공사비 증액(Escalation) 방법도 건설공사비지수로 바뀌었다. 기존에는 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 했지만, 시공사 측에 유리한 조건으로 변경됐다. 물가인상 적용 시점도 올해 2월에서 작년 10월로 당겨졌다. 상계2구역 입장에선 관리처분계획(안)이 부결된 현 시점에도 물가상승분은 계속 반영되고 있다. 물가인상 적용 시점은 2023년 10월 1일이다. 공사비는 사업 기간에 비례해 늘어난다. 이에, 시공사단은 2023년 1월부터 11월까지 건설공사비지수는 1.68% 상승한 반면, 같은 기간 소비자물가지수는 2.36% 증가했다고 설명했다. 건설공사비지수가 소비자물가지수보다 오히려 덜 상승하면서 안정된 흐름을 보이고 있다는 이야기다. 물론 조합원 입장에선 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용하는 게 유리하다. 대우건설이 최근 수주한 여의도 공작아파트와 수주에 나섰던 안산주공6단지 모두 두 지수 중 낮은 값을 적용한다. 대우건설·동부건설은 실착공 전까지만 물가인상을 적용하겠다는 점도 밝혔다. 실착공 이후에는 물가인상을 반영하지 않겠다는 것이다. 향후 관리처분계획(안) 인가 이후 진행하게 될 변경 공사도급계약서에 해당 내용을 법에 명문화할 예정이다. 책임준공 내용도 관리처분계획(안) 이후 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업비를 보증받는 과정에서, 표준사업 약정을 통해 명문화된다는 점을 설명했다. 책임준공은 시공사의 자력과 책임으로 공사를 준공하는 것을 지칭한다. 대우건설 직원은 "상계2구역 조합원들에게 제공될 예정이었던 무상옵션(가전제품)이 빠진 건, 평당 공사비가 높지 않은 수준으로 재조정됐기 때문"이라며 "공사비를 높게 올려주실 수 없으니, 관련 무상옵션을 제공드리지 못하는 것"이라고 말했다. 무상옵션으로 제공 예정이었던 가전제품이 빠진 배경과 관련해서도 설명했다.
상계2구역이 작년 12월 총회에서 부결된 관리처분계획(안) 일부 내용을 수정·보완해 이날 조합원들한테 공개한다. 종전보다 수입추산액을 늘리고, 정비사업비를 감액해 전반적으로 사업성을 개선한 내용이 핵심이다. 확보한 사업성을 비례율에 반영할지 혹은 종후자산평가금액을 조정하는 방향으로 갈지는 추후 조합원 선택에 맡길 계획이다. 상계2구역이 관리처분계획(안) 수립을 원만히 해낼 수 있을지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 이날 오후 5시 구역 내 위치한 상현교회에서 조합원 설명회를 개최한다. 작년 12월 총회에서 부결된 관리처분계획(안) 수정내용을 공유하기 위함이 목적이다. 수입추산액은 일반분양(225억원)과 보류지(40억원)를 합쳐 총 265억원이 늘어난다. 정비사업비는 각 항목별로 예산을 감액시키는 방향으로 총 815억원을 줄였다. 수익(+265억원)과 비용(-815억원)을 감안하면, 종전 관리처분계획(안) 대비 약 1,070억원 정도의 사업 개선 효과가 발생했다. 1.070억원 수지 개선을 반영하는 방법은 크게 2가지(비례율·종후자산감정평가)다. 첫 번째 방안은 통상 사업성 지표로 여겨지는 비례율을 조정하는 것이다. 비례율은 기존 98%에서 118%로, 약 20%p 개선될 전망이다. 조합원들은 종전자산감정평가액에 비례율을 곱해 권리가액을 산정한다. A조합원의 보유 물건이 약 3억원의 종전자산평가를 받았다고 가정하자. 비례율 98%를 적용할 경우, 권리가액은 2억9,400만원이다. 현재 상계2구역 조합원 분양가는 59㎡와 84㎡가 각각 약 6.9억원, 약 9.3억원 수준이다. A조합원이 59㎡와 84㎡를 선택했을 때, 분담금은 약 3.96억원, 약 6.36억원이 계산된다. 하지만 개선된 비례율(118%)을 적용했을 때, 권리가액은 3억5,400만원이다. 오른 권리가액만큼 분담금이 줄어든다. 비례율은 정비사업에서 사업성 지표로 여겨지는 경우가 일반적이나, 감정평가사들은 조합원들 간 '종전자산 비율'을 지칭하는 개념으로 본다. 비례율은 수익에서 비용을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산감정평가 총액으로 나눈 결과값이다. 전체 조합원들 중에서 내가 재개발 사업에서 차지하고 있는 지분율로 봐도 무방하다. 따라서 비례율이 큰 폭으로 오르게 될 경우, 종전자산감정평가액이 큰 조합원들의 경우 상대적으로 유리하다. 통상 조합이 비례율을 100% 전후로 맞추는 이유도 조합원들 간 형평성을 고려하기 위함이다. 종후자산감정평가(조합원 분양가)를 조정하는 방향으로 결정할 수도 있다. 기존 비례율을 98%로 냅두고, 조합원 분양가를 다시 정하는 것이다. 현재 조합이 예상한 종후자산감정평가 하락 조정금액은 전용면적 별로 ▲43㎡(기존 조합원분양가보다 3,000만원 하락) ▲59㎡(기존 조합원분양가보다 5,000만원 하락) ▲74㎡(기존 조합원분양가보다 6,000만원 하락) ▲84㎡(기존 조합원분양가보다 7,000만원 하락) 등이다. 조합원 분양가를 내릴 수 있는 총액은 사업성을 개선한 총액(1,090억원) 만큼만 가능하다. 금일 예정된 설명회에서 우선적으로 꼼꼼하게 살펴봐야 할 건 사업성 개선(수입추산액-정비사업비) 부분이다. 사업성이 개선되어야, 조합원들의 분담금이 줄어들기 때문이다. 물론 수입추산액과 정비사업비는 사업이 진행되는 내내 계속 바뀐다. 정비사업에서 속도가 사업성이라는 이야기가 나오는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 조합이 지난 1달 간 고심 끝에 내놓은 관리처분계획(안) 보완내용이 조합원들의 공감대를 이끌어낼 수 있을지 벌써부터 관심이 모아진다.
신반포7차가 공공재건축 사전기획(안) 제2차 자문회의 개최를 앞두고, 서울시로부터 추가 기부채납 요구를 갑작스레 받으며 사업에 제동이 걸렸다. 작년 11월 서울시는 신반포7차에 종상향에 따른 추가 기부채납(15%)을 요구했다. 추가 기부채납(15%)은 제1차 자문회의에선 논의되지 않았던 사안이다. 조합은 기존에 상정하기로 했던 사전기획(안)으로만 공공재건축을 진행하겠다는 강경한 입장이다. 19일 정비업계 따르면 신반포7차 재건축 조합은 공동사업시행자인 한국토지주택공사(LH공사)에 오는 31일까지 2차 자문회의 상정(안) 협의를 마무리해줄 것을 요청했다. 2차 자문회의 협의 결과가 미흡할 경우, 조합은 공공재건축이 아닌 민간재건축으로 선회한다는 방침을 분명히 밝혔다. LH공사에선 공공기여율 18.9%를 전제로 만들어진 A대안으로 추진하는 것을 제안했다. 하지만 조합은 공공기여율 16.1%로 만들어진 자문회의 상정(안)이 아니면 공공재건축을 진행하지 않겠다는 강경한 입장이다. 신반포7차 2차 자문회의는 당초 작년 12월 11일 개최될 예정이었지만, 서울시에서 보완사항으로 ▲용도지역 상향(제3종일반주거지역→준주거지역)에 따른 공공시설 부담률 미적용 재검토 ▲반포아파트지구 지구단위계획 상 특별계획구역6 계획과 정합성 재검토 ▲사회복지시설 변경 계획(위치 변경 등)의 당위성 및 중심시설용지 주거용지 전환 공공기여율 감소에 대한 구체적인 근거자료 등을 이유로 일방적으로 취소시켰다. 이에, 신반포7차 조합은 서울시의 일방적 취소 결정에 유감을 표시했다. 조합은 자문회의가 예정된 일자(12월 11일) 다음 날에 취소 공문서를 받았다. 서울시 행정절차가 정상적인 업무 진행인지에 대한 아쉬움도 드러냈다. 조합은 서울시가 요구한 내용을 추가 수용할 수 있을지에 대한 대안 모색에 들어갔고, 사업성 분석을 통해 서울시와 다시 협의하겠다는 점을 조합원들한테 안내했다. 2차 자문회의(안)으로 올린 공공기여 내용을 살펴보면, 중심용지 해제에 따른 공공기여(20%)와 한강변 단지 공공기여(10%)로 구성돼 있다. 이를 바탕으로 계산된 공공기여율은 16.1%다. 공공기여를 통한 주택물량은 ▲기부채납 임대주택(30세대) ▲공공임대(87세대) ▲공공분양(86세대) 등을 합쳐 총 203세대다. 2차 자문회의(안) 상 용적률은 374%로, 일반분양 세대 수는 713세대가 계산된다. 민간재건축으로 선회했을 경우에도 중심용지 해제에 따른 공공기여(20%)와 한강변 단지 공공기여(10%)로 큰 틀에서 동일하다. 이를 바탕으로 계산된 공공기여율은 14.3%다. 공공기여를 통한 주택물량의 경우, 기부채납 임대주택(8세대)과 공공임대(64세대)를 합쳐 총 72세대다. 민간재건축 용적률은 300%로, 공공재건축(374%) 대비 약 74%p 적다. 민간재건축을 할 경우, 일반분양 물량은 659세대로 추산했다. 조합은 공동사업시행자인 LH공사에 2차 자문회의(안)보다 공공기여가 더 많아질 경우, 공공재건축을 진행하기 힘들다는 입장을 전달했다. 추가 기부채납 없이 당초 개최하기로 한 2차 자문회의를 열어줄 것을 강력하게 요구한 것으로 전해진다. 이사회에서도 2차 자문회의(안)이 아닌 다른 대안의 경우 공공재건축을 선택했을 때의 이익이 없다고 판단한 상황이다.
신반포4차가 작년 12월 서울시로부터 정비계획(안) 수정가결을 받은 이후, 올해 사업속도에 탄력을 받을 것으로 전망된다. 신반포4차는 아파트와 뉴코아쇼핑센터, 수영장소유자협의회 등 복잡한 이해관계로 얽혀있어 난이도 높은 사업장으로 알려져 있다. 작년 6월 선출된 정상선 신임 조합장은 빠른 인허가와 소통을 통해, 정비계획(안) 변경에서 4년간이나 정체돼 있었던 만큼 사업 진도를 빠르게 진행시킬 예정이다. 18일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 이달 18일(목) 오후 6시 한신교회 본관 지하 예배실에서 조합원들을 대상으로 간담회를 개최할 예정이다. 조합은 서울시로부터 정비계획(안) 심의결과를 통보받은 후, 보완 요구사항에 대한 조치계획서를 제출할 예정이다. 서울시와 협의가 마무리된 후 정비계획(안) 공람공고가 진행될 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 고시 이후 곧장 건축심의에 착수하게 된다. 작년 6월 신반포4차의 추정비례율은 79.85%다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 750만원과 일반분양가 7,500만원을 기준으로 한다. 종전자산 추정액은 ▲31평(25.62억원) ▲33평(26.25억원) ▲34평(27.87억원) ▲45평(35.25억원) ▲51평(39.62억원) ▲수영장(14.02억원) 등이다. 조합원 분양가는 ▲24평(18.48억원) ▲34평(23.79억원) ▲37평(25.4억원) ▲40평(27.25억원) ▲45평(30억원) ▲48평(31억원) ▲51평(32.85억원) ▲56평(35.41억원) ▲64평(58.36억원) 등으로 구성돼 있다. 수영장 소유주들에 대한 신축주택 분양신청 자격은 향후 도시및주거환경정비법과 조합정관을 고려해 관리처분계획(안) 단계에서 결정된다. 신반포4차는 지난해 조합원들을 대상으로 한 설문조사 결과를 수렴해, ▲아파트 최고높이 49층으로 변경 ▲전용면적 범위 내에서 1+1 추가분양 ▲커뮤니티시설 주민선택 등을 바탕으로 사업을 이끌어 나갈 방침이다. 신반포4차는 '뉴코아쇼핑센터 존치' 관련 이슈로 정비계획(안) 도시계획심의위원회 상정이 한 차례 보류된 바 있다. 신반포4차 정관 제5조5항에 따르면, 조합은 구역 내 뉴코아쇼핑센터의 구분소유자 3분의2 이상 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의2이상 동의가 있는 경우, 뉴코아쇼핑센터를 현 위치에 존치하는 것으로 사업시행계획(안)을 신청해야 한다고 기재돼 있다. 신반포4차는 단지 내 상가인 뉴코아쇼핑센터를 현 위치에 존치시키는 방향으로 동별 동의요건을 충족해 조합설립인가를 받았다. 상가 합의서 및 조합 정관에도 해당 내용이 담겨 있다. 하지만 최근 서울시에서 정비계획 변경(안)을 심의하는 과정에서 법률상 이슈로 '존치'라는 용어를 삭제해야 한다는 점을 요청했다. 조합은 존치를 유지하는 상황에서 향후 사업시행계획(안) 인가 시 3분의2 이상 동의를 묻겠다는 입장을 전달했다. 협력업체들과 논의한 끝에, 정비계획(안)에서 '존치' 용어를 삭제한다 하더라도, 법률적 리스크가 없다는 판단 하에 서울시 요청사항을 보완했다. 뉴코아상가 세대는 총 313세대로, 이랜드리테일과 개인소유가 각각 151세대, 162세대다. 주성C.M.C와 법무법인 현은 정비계획(안) 상 '존치문구 삭제' 관련해서 법률적 리스크가 없다는 점을 자문해 줬다. 신반포4차 협력업체 라인업은 ▲정비사업전문관리업자(주성C.M.C) ▲설계사(나우동인) ▲로펌(법무법인 현) ▲감정평가법인(하나감정평가법인) 등이다.
부산 촉진2-1구역 시공권을 둘러싼 삼성물산과 포스코이앤씨의 경쟁이 치열한 가운데, 구역 내 위치한 성지초등학교와 부산진중학교의 철거비용을 공사비에 포함했는지 여부가 조합원들 사이에서 회자되고 있다. 학교 철거가 시공사의 공사용역 범위에 포함돼 있지 않을 경우, 향후 협상 과정에서 다시 추가하거나 혹은 분리발주를 통해 다른 업체에게 맡겨야 한다. 학교 철거작업은 착공 선결 조건이다. 18일 정비업계 따르면 부산 시민공원 촉진2-1구역 조합은 이달 27일(토) 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 당초 조합은 제1호 안건으로 '시공사 입찰자격 유·무효 결정'을 상정했으나, 입찰자격이 박탈된 시공사가 선정될 경우 초래될 혼란을 감안해 해당 안건을 취소했다. 조합은 총회 1주일 전(24.01.20) 대한적십자사 대강당에서 삼성물산과 포스코이앤씨의 프레젠테이션(PT) 발표 및 질의응답을 진행키로 했다. 현재 촉진2-1구역 내 화두는 부산진중학교·성지초등학교 철거비용이다. 촉진3구역 안으로 이축(건축물을 옮겨 세우는 것)하는 비용은 부산시와 조합이 절반씩 분담한다. 삼성물산은 사업제안서에 '부산진중학교, 성지초등학교 이축과 관련한 철거 및 공사비는 제외'한다는 내용을 명시하고 있다. 반면 포스코이앤씨는 현재 조합에 제안한 총 공사금액에 2개 학교 철거비용을 포함시켰다. 철거비용이 공사비에 포함된 게 조합에겐 유리하다. 삼성물산이 부산진중학교·성지초등학교 철거비용을 공사비에서 뺀 건 도시및주거환경정비법을 달리 해석했기 때문으로 보인다. 현행 도시및주거환경정비법 제29조(계약의 방법 및 시공사 선정)에 따르면, 조합이 시공사와 공사도급계약을 체결할 때 기존 건축물 철거공사(석면안전관리법에 따른 석면 조사·해체·제거)를 포함시켜야 한다는 점이 기재돼 있다. 다만, '기존 건축물'을 지칭하는 공사 범위가 구체적으로 명문화돼 있지 않다는 점이 맹점이다. 대형로펌 변호사는 "기존 건축물 철거공사를 도정법에 넣어놓은 건, 조합이 철거업체를 선정하는 과정에서 조합원들에게 손해를 끼칠 비리가 많이 생겨났기 때문"이라며 "기존 건축물을 어디까지 봐야 할지에 대한 해석의 문제인데, 기본적으로 정비구역 안에 들어가 있는지 여부가 중요하다"고 말했다. 이어 "정비구역 내 부산진중학교와 성지초등학교가 포함돼 있기 때문에 지장물이 아닌 건축물로 봐야 하지 않을까"라고 의견을 줬다. 부산 촉진2-1구역 사례는 최근 서초구 반포동 현장과 비슷하다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 이달 10일(수) 임시총회를 열어 반포초등학교와 반포중학교 철거 작업을 현대건설에 추가 의뢰하는 내용의 안건을 의결했다. 정비계획(안)에 따르면, 반포초등학교와 반포중학교는 철거 후 신축이 예정돼 있다. 하지만 조합과 현대건설이 체결한 기존 도급공사계약(안) 상 용역범위에는 철거공사(철거계획서 수립 및 인허가청 승인) 내용이 빠져 있었다. 착공을 하기 위해선 당연히 기존 건축물을 철거해야 하기에, 조합은 임시총회 안건으로 다시 상정해 추가 공사를 의뢰한 것이다. 반포초등학교·반포중학교의 ▲석면조사 ▲석면해체 ▲건축물 철거는 착공 전 이행되어야 할 선행조건이지만, 공사범위에 포함돼 있지 않았기에 이번 달 총회 의결을 통해 추가시켰다. 추가공사 의뢰에 따른 비용은 향후 현대건설과 공사비 증액 협상 시 반영된다. 현대건설은 작년 11월 반포초등학교·반포중학교 철거공사는 착공 전 선결되어야 할 중요 사항임을 밝히며, 후속 공정에 차질이 발생하지 않도록 신속한 업무추진을 요청한다는 내용의 공문을 발송했다. 삼성물산이 2개 학교 철거비용을 공사비에서 제외했다는 말은, 향후 조합이 다른 철거업체에게 분리발주하거나 혹은 추가 공사비를 협상하는 과정에서 새롭게 공사 용역범위에 포함시켜야 함을 의미한다. 시공사로 선정된 후 조합과 공사비 증액을 논의할 경우, 현실적으로 조합은 협상력에서 상대적인 열위에 놓일 수밖에 없다. 학교 철거비용 외에도 단지 내·외부 지장물(상하수도·전기·통신시설 등) 철거 및 이설비용도 총 공사금액에서 현재 빠져 있는 상황이다. 철거비용과 설계변경, 물가상승에 따른 공사비 증액(Escalation)을 감안하면, 실제 착공시 삼성물산의 평당 공사비는 1,000만원을 상회할 전망이다. 삼성물산이 최근까지도 수주 의향을 나타냈던 노량진1구역은 기존 건축물 철거공사 외에도 사업부지 내 모든 지장물(상하수도·전기·가스·통신시설 등) 철거 비용을 공사비에 포함시켜야 한다는 점을 분명하게 기재하고 있다. 노량진1구역은 도시및주거환경정비법 제29조가 갖는 맹점을 선제적으로 파악하고, 시공사들에게 미리 모든 지장물 철거비용을 포함해야 한다는 점을 안내한 것으로 풀이되는 대목이다.
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