발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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신길우성2차-우창아파트가 재건축 정비계획(안) 변경을 진행하는 가운데, 사업성을 가늠해 볼 수 있는 추정 비례율은 약 72.11%로 산출했다. 현재 신길우성2차-우창아파트 재건축 사업은 한국자산신탁이 사업시행자로 이끌고 있다. 시공권은 작년에 대우건설이 확보했다. 11일 정비업계 따르면 신길우성2차-우창아파트의 추정 비례율은 72.11%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조636억원)에서 총지출 추정액(3,769억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(9,523억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 종전자산은 한국부동산원별 평형별 시세(2022년 10월 기준)를 참조해 동일 주택형별로 동일한 가격을 적용해 추정했다. 개별 종전자산은 ▲우성(22평, 120세대, 9억3,000만원) ▲우성(28평, 275세대, 9억8,000만원) ▲우성(32평, 330세대, 11억3,000만원) ▲우창(23평, 72세대, 8억7,000만원) ▲우창(26평, 22세대, 9억3,000만원) ▲우창(28평, 120세대, 9억6,000만원)으로 추정됐다. 물론 앞선 금액은 추정분담금 산정을 위한 추정치로, 정확한 감정평가는 향후 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 이뤄진다는 점을 인지해야 한다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡ A형(7.9억원) ▲전용59㎡ B형(8.1억원) ▲전용59㎡ C형(8억원) ▲전용59㎡ D형(8.1억원) ▲전용84㎡ A형(10.2억원) ▲전용84㎡ B형(10.4억원) ▲전용84㎡ C형(10.5억원) ▲전용114㎡(13억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산에 추정비례율(72.11%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금을 계산할 수 있다. 일례로 우성아파트 22평을 갖고 있는 조합원의 권리가액은 종전자산(9억3,000만원)에 추정비례율(72.11%)을 곱한 약 6억7,000만원이다. 현재와 비슷한 수준의 평형대(59㎡)를 받으려면 약 1억2,000만원의 분담금을 내야 한다. 국민평형인 32평대를 가려고 하면 약 3억원 정도를 분담해야 한다. 우성아파트 32평을 가진 조합원은 같은 평형대(84㎡)로 이동할 경우, 약 2억원 이상의 분담금을 내야 한다. 사업 대상지 면적은 45,767㎡며, 주택공급계획은 1,212세대다. 임대주택은 전체 세대 수의 8.91%에 해당하는 108세대다. 최고층수는 기존 32층에서 35층으로 상향 조정됐다. 공공임대주택건설을 하게 됨에 따라, 법적상한용적률 299.98%까지 용적률 혜택을 받는다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.94%) ▲허용용적률(221.94%) ▲상한용적률(251.69%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 이뤄져 있다. 정비계획이 변경되면서 임대주택 수는 기존(150세대)보다 42세대 줄어든 108세대로 계획이 수립됐다. 임대주택은 상한용적률(251.69%)에서 법적상한용적률(299.89%)까지 가기 위한 초과된 용적률(49.98%)의 절반만큼 의무적으로 지어야 한다. 기존과 달리 임대주택 수가 줄어든 건, 소형평형에서 중대형평형으로 바꾼 것과 영향이 있다. 현재 변경된 정비계획(안) 상 임대주택은 59㎡ 56세대, 94㎡ 52세대다.
금호21구역이 정비구역 지정을 통해 본격적인 재개발 사업 시작을 알렸다. 11일 정비업계 따르면 서울시는 최근 금호21구역 정비계획(안) 결정 및 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 내렸다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 개별 종전자산 추정의 경우, 공동주택 소유주들은 2022년 공시가격에 보정률 1.5배를 곱해 산정됐다. 단독주택과 상가소유자는 토지와 건물을 각각 계산해 합산했고, 이때 토지는 2022년 공시지가에 보정률 2배를 곱했고 건물은 원가법으로 계산했다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(5.28억원) ▲전용 49㎡(6.6억원) ▲전용 59㎡(7.93억원) ▲전용 84㎡(10.49억원) ▲전용 109㎡(13.04억원)으로 산정됐다. 전용 39㎡·49㎡·59㎡의 평당 일반분양가는 약 4,070만원, 전용 84㎡의 평당 일반분양가는 약 3,800만원으로 산정했다. 전용 109㎡의 경우엔 약 3,648만원이다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 조합설립인가 및 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시점에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 조합설립을 위한 주민협의체는 하반기 구성될 전망이다. 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 성동구청에서 선임)으로 구성된다. 성동구청은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명을 발탁해 조합설립 업무를 맡기게 된다. 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 선출된다. 금호21구역은 주민들이 주도하는 준비위원회가 4개에 달해, 부위원장 자리를 두고 각 준비위원회에서 대표성을 지닌 인물들이 나와 경쟁할 것으로 보인다. 조합설립을 위한 주민협의체의 부위원장 선거는 내년 정도 치러질 것으로 보이는 조합장 선거의 축소판이라 볼 수 있다. 추진세력의 통합이 필요했던 만큼, 오는 하반기 부위원장 자리를 두고 치열한 경쟁이 펼쳐질 것이라는 게 업계 지배적인 관측이다.
북아현3구역이 사업시행계획(안) 변경을 위한 총회를 성료시킨 가운데, 정비사업비(예산안)가 약 1조원 가까이 증가했다. 정비사업비의 대부분을 차지하는 공사비가 증가한 것과 관련 있다. 북아현3구역은 최근 조합원 권리가액 순위를 공개하며 분양 신청을 준비하고 있는 가운데, 이번 총회에서 평형대별 대략적인 조합원 분양가도 안내했다. 조합은 사업시행계획 변경 인가를 기점으로 사업 속도에 박차를 가할 계획이다. 10일 정비업계 따르면 북아현3구역 조합은 지난 9일(토) 오후 2시 사업시행계획(안) 변경을 목적으로 임시총회를 개최했다. 총회 상정된 안건은 ▲제1호 안건(사업시행계획 변경안 의결) ▲제2호 안건(2023년 예산 변경 수립 및 사용승인) ▲제3호 안건(정관 변경) ▲제4호 안건(공사비 검증 사전 승인) ▲제5호 안건(임시총회 예산 승인) 등이 상정됐다. 이중 1호·3호 안건은 조합원 3분의2 이상(1,300표 이상) 찬성이 필요하다. 사업시행계획 변경(안) 도서에 들어가는 내용은 ▲토지이용계획(건축물 배치계획 포함) ▲정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 ▲임시거주시설을 포함한 주민이주대책 ▲세입자의 주거 및 이주 대책 ▲범죄예방 ▲임대주택 건설계획 ▲소형주택 건설계획 ▲공공지원민간임대주택 건설계획 ▲건축물의 높이 및 용적률 ▲폐기물 처리계획 ▲교육환경 보호 ▲정비사업비 ▲그 밖에 사업시행을 위한 사항 등 13가지가 기재돼 있다. 올해 7월 건축심의를 통과한 북아현3구역은 총 4,739세대를 공급할 계획이다. 기존 설계(안)과 비교할 때, 59타입 세대를 줄이고 84타입 이상 세대를 늘리는 방향으로 평형 조정이 이뤄졌다. 최고높이는 103m, 주동 최고 층수는 32층이다. 스카이브릿지(33층)는 3-1획지 및 3-4획지에 각각 설치하는 계획이 수립됐으며, 커뮤니티 면적과 주차대수는 각각 세대당 1.3평, 세대당 약 1.6대다. 판상형 타입 비율은 약 70%로 계획됐다. 사업비는 기존 2조3,641억원에서 3조3,623억원으로 약 9,982억원이 증가했다. 변경된 예산안을 항목별로 살펴보면, ▲조사측량비(26억원) ▲설계비(149억원) ▲감리비(509억원) ▲공사비 소계(2조1,540억원) ▲보상비(4,509억원) ▲외주용역비(415억원) ▲부담금(145억원) ▲제세공과금(532억원) ▲금융비용(3,753억원) ▲관리비(639억원) ▲예비비(1,400억원) 등으로 구성된다. 앞서 언급된 공사비 소계는 다시 ▲도급 공사비(1조8,539억원) ▲기부채납 시설(1,977억원) ▲철거·이설·석면해체(628억원) ▲신재생 및 기타(395억원) 등으로 이뤄진다. 사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 건 단연 공사비다. 2022년 530만원이었던 평당 공사비는 올해 700만원으로, 약 32% 상향 조정됐다. 이는 건축 연면적이 지난해 77만㎡에서 86만㎡로 약 9만㎡가 늘어난 것과 관련 있다. 북아현3구역은 평당 공사비 700만원과 평당 일반분양가 4,500만원을 기준으로 조합원 분양가 추정치도 발표했다. 조합원 평당 분양가는 약 2,790만원으로 산출됐다. 이를 공급 면적에 대입해 보면, ▲59㎡(6억8,000만원) ▲84㎡(9억5,000만원) ▲102㎡(11억5,000만원) ▲114㎡(12억8,000만원) ▲144㎡(16억1,400만원) ▲150㎡펜트(17억2,600만원) 등으로 추정됐다. 일반분양가는 평당 4,500만원을 적용해, ▲59㎡(약 11억원) ▲84㎡(약 15억원) ▲102㎡(약 18억원) ▲114㎡(약 20억원) ▲144㎡(약 26억원) ▲150㎡펜트(약 28억원) 등으로 추정됐다. 물론 앞선 내용은 비례율 100%를 만들기 위한 분양가임을 감안해야 한다. 향후 사업 진행 과정에서 계속 변동된다.
북아현2구역이 삼성물산-DL이앤씨 시공단과의 동행 여부를 오는 9월 23일(토) 결정짓는다. 작년 9월 도급계약 협상을 시작했지만, 공사비 증액 범위를 두고 양측 입장은 쉽사리 좁혀지지 않았다. 삼성물산-DL이앤씨는 올해 5월 평당 공사비 859만원(조합원 지정 마감재) 혹은 749만원(일반 마감재)을 제안했지만, 조합은 공사비 산출조건 조정 없이 제안금액에서 20%를 감액해 달라고 요구해 왔다. 8일 정비업계 따르면 북아현2구역 조합은 이달 23일(토) 오후 2시 북아현성결교회에서 2023년 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(삼성물산, DL이앤씨 시공사 선정 취소 및 공사도급가계약(2006.09) 해지) ▲제2호(공사비 검증 - 2022년 사업시행변경인가 도서기준) ▲제3호(임시총회 비용 예산 승인) 등이다. 서면결의서는 이달 22일(금) 오후 6시까지 조합사무실에 제출해야 한다. 조합이 임시총회를 계획한 건 공사비 협상에 더 이상 진척이 없자, 협의 가능한 시일을 결정해 놓기 위함이라는 관측이 나온다. 조합은 올해 7월 시공단이 제시한 일반분양 마감재 수준으로 평당 610만원의 공사비를 마지막으로 제안했다. 이때, 과도한 공사비 요구로 조합원들의 민원전화가 빗발친다는 점을 설명하며 마지막 제안에 대해 합리적인 답변이 없을 경우 시공단 해지 절차가 진행될 수 있음을 언급했다. 하지만 삼성물산-DL이앤씨는 조합의 마지막 제안을 수용할 수 없다는 입장을 전달했다. 공사비는 각 사업장별 여건이 다르기 때문에, 단순 수치만으로 타 사업장과 비교해 적정성을 판단할 수 없다는 게 시공단의 주장이다. 특히 북아현2구역은 일반분양보다 조합원분양이 많기 때문에, 조합원들의 마감재 수준을 상향할 경우 공사비가 올라갈 수밖에 없다는 점을 설명했다. 조합과 시공단이 서로의 입장차만을 확인한 가운데, 결국 임시총회에서 조합원들에게 의사를 묻는 방향으로 공사비 협상은 새로운 국면을 맞게 됐다. 삼성물산-DL이앤씨가 시공사 지위를 유지할 경우, 시공단이 원하는 수준에서 가격 협상이 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 시공사 계약 해지로 결론이 날 경우에는, 조합과 시공단 사이 법적 공방이 오갈 가능성이 높을 것이라는 게 업계 지배적인 시각이다. 실제로 삼성물산과 DL이앤씨는 일방적인 계약 해지가 이뤄질 경우엔 기 투입한 비용 반환청구 및 손해배상 등의 법적 조치를 취할 것이라는 입장을 표명하기도 했다. 서울시내 정비사업장 곳곳에서 조합과 건설사 간 공사비 협상이 파열음을 빚고 있는 가운데, 이달 예정된 임시총회는 북아현2구역의 향후 사업 기간을 결정짓는 중대 분수령이 될 전망이다. 지난해 지정고시된 사업시행계획(안) 내용에 따르면, 북아현2구역의 건축연면적은 391,652㎡(공동주택 369,281㎡+주거복합 22,370㎡)다. 앞선 건축연면적을 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 나온다. 조합이 원하는 수준의 마감재로 공사를 한다는 가정 하에, 삼성물산-DL이앤씨가 제안한 공사비(859만원)로는 건축시설 공사비가 약 1조170억원(VAT 제외)이 나온다.
공공재개발(SH공사)을 진행 중인 장위8구역이 공청회를 마친 뒤 하반기 재정비촉진계획 변경(안) 입안과 촉진구역 재지정을 앞두고 있다. 장위9구역과 마찬가지로 재정비촉진계획 변경(안) 공람공고에서 나온 주민들의 의견을 반영했고, 중·대형 평형 위주로 공급계획을 재수립한 게 특징이다. 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡) 수를 제외하고는, 아파트 미래가치 차원에서 최소 59㎡ 이상으로 공급하겠다는 목표다. 8일 정비업계 따르면 장위8구역은 지난 달 재정비촉진구역 지정 및 재정비촉진계획 변경(안) 결정을 위한 공청회를 개최했다. 장위8구역은 2017년 3월 재정비촉진구역에서 해제됐지만, 2021년 공공재개발 후보지에 선정됨에 따라 재정비촉진지구 재편입 작업을 진행하고 있다. 국·공유지를 포함한 토지등소유자는 1,278명이다. 장위8구역은 성북구 장위동 85번지 일대 위치해 있으며, 사업 대상지 면적은 121,634㎡다. 용도지역은 제1종·제2종(7층이하)·제2종이 혼재돼 있으며, 제1종과 제2종(7층이하) 일부를 제2종으로 종상향하는 방향으로 재개발 계획이 수립됐다. 용도지역 변경 후 제1종과 제2종은 각각 12,776㎡, 108,858㎡가 된다. 전체 구역면적에서 2종이 차지하는 비율은 약 90%다. 공공재개발은 법적상한용적률의 1.2배만큼 혜택을 받을 수 있다. 제2종으로 공공재개발을 진행하지만, 제3종과 동일한 법적상한용적률 300%가 적용된다. 장위8구역의 순부담률은 10.02%(12,183㎡/121.634㎡)며, 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(240%) ▲법적상한용적률(300%) 등이다. 높이는 120m 이하, 최고층수는 38층 이하로 지을 수 있다. 토지이용계획에 따르면, 정비기반시설은 도로(13,787㎡)와 공원(9,148㎡), 사회복지시설(1,840㎡)로 구성된다. 획지는 총 4개로 분류되며 공동주택(2개)과 종교용지(1개), 김진흥가옥(1개)으로 나뉜다. 예상되는 주택 공급 물량은 2,802세대(임대주택 762세대 포함)로, ▲토지등소유자(1,278세대) ▲일반분양(762세대) ▲임대주택(629세대) 등으로 구성된다. 평형 조정 등을 통해 전용 39㎡는 법적요건(임대주택 세대 수의 30% 이상 또는 전체 세대 수의 5% 이상)을 갖추는 수준에서 세대 수가 결정됐고, 기존 공람공고 당시 있었던 전용 49㎡는 폐지되는 방향으로 공급계획이 수정됐다. 최근 공청회를 마친 장위9구역도 중·대형 평형 위주로 바뀌었다. 현 시점 장위8구역의 비례율은 약 109% 수준이다. SH공사가 2021년 후보지로 선정할 때 추정한 비례율(97.43%)과 지난해 추정한 비례율(102.06%)보다 상향 조정됐다. 비례율은 수입추정금액에서 사업비추정총액을 제한 뒤, 종전자산평가금액(추정)으로 나눈 값이다. 평당 공사비와 일반분양가를 얼마로 정하느냐에 따라 비례율은 변동될 수 있으나 장위8구역의 사업성은 양호한 편에 속하는 것으로 알려졌다. 공공재개발은 '21년 4월 도시및주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업비의 50% 이내에서 저금리 융자 등이다. 장위8구역은 장위재정비촉진지구 15개 구역 중에서 중앙에 위치해 있는 입지로 장위동 최고의 랜드마크 아파트로 탈바꿈할 수 있다는 게 추진위원회 측의 설명이다.
한남5구역이 올해 4월 건축심의 계획서를 서울시에 접수한 가운데, 36블록의 층수 완화(7층→12층)를 반영한 설계도서 작성에 시간을 쏟고 있다. 한남5구역의 공동주택 용지는 총 5개 ▲36블록 ▲37블록 ▲39블록 ▲41블록 ▲42블록으로 구성돼 있다. 이중 현재 재정비촉진계획(안) 상 최고층수 7층으로 되어 있는 36블록의 층수 완화(12층)를 위해 관련 도서를 다시 작성하고 있는 중이다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 설계도서와 서울시 심의 일정 등을 감안할 때, 올해 안으로만 건축심의를 통과시키겠다는 게 한남5구역 조합의 현실적인 목표다. 36블록 공동주택 배치가 달라짐에 따라, 37블록·39블록·41블록도 공동주택 재배치가 이뤄지게 된다. 반포대교에 인접해 있는 42블록만 변동이 없는 상황이다. 물론 36블록의 최고층수를 높이기 위해 용적률을 높이게 되면, 다른 블록에서 앞서 상향된 용적률만큼 줄어든다. 결과적으로 한남5구역 전체 용적률과 공급 예상 세대 수는 기존과 동일하다. 36블록은 기존 계획상 인동거리가 촘촘하게 배치돼 있어 다소 주거 쾌적성이 떨어질 수 있는 상황이지만, 조합은 주동 수를 줄이고 인동거리를 넓힐 계획이다. 이외 블록에서도 배치 변경을 통해 한강 조망이 가능한 세대 수를 늘리고, 단지 중앙을 관통하는 통경축도 15m로 넓히며 전반적으로 쾌적한 주거환경 확보 차원에서 건축설계 내용이 일부 조정되고 있다. 한남5구역 설계는 삼우종합건축사사무소가 맡고 있다. 한남5구역은 올해 3월 지정고시된 재정비촉진계획 변경(안)을 통해 추정 비례율 103.12%를 공개했다. 조합원 분양 면적은 총 7개 타입으로 ▲39㎡(9.28억원) ▲45㎡(10.23억원) ▲59㎡(13.33억원) ▲84㎡(17.58억원) ▲114㎡(22.62억원) ▲135㎡(26.9억원) ▲150㎡(30.07억원) 등이다. 앞서 개략적으로 산출된 추정 비례율과 조합원 분양가는 평당 공사비 750만원, 평당 종전자산금액 평균 약 6,380만원이 적용됐다. 한편, 한남5구역은 서울시 도시및주거환경정비 조례 변경에 따라 '시공사 조기 선정'이 가능해졌고, 세부적인 선정 지침이 나오는대로 시공사 입찰을 진행할 계획이다. 조합 측은 내년 상반기 시공사 선정을 위한 총회 개최가 가능할 것으로 보고 있다.
삼전역(9호선)을 품고 있는 잠실우성4차 아파트가 사업시행계획(안) 주민공람을 마치고 정비계획과 관련해 경미한 변경을 진행했다. 조만간 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 이후에는 본격적인 시공사 선정을 위한 절차에 착수할 것으로 보인다. 7일 정비업계 따르면 잠실우성4차 아파트(윤기헌 조합장)가 최근 변경한 정비계획(안) 상 추정비례율은 80.23%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조984억원)에서 총지출 추정액(4,581억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(7,980억원)으로 나눈 결과값이다. 추정분담금을 산정한 시점은 2022년 12월이며, 개별 공시가격은 부동산공시가격알리미를 참고했다. 공동주택과 상가의 청산 비율은 각각 0.7%, 40.4%로 추정했다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲전용59㎡(11억원) ▲전용70㎡(12.3억원) ▲전용84㎡(14.1억원) ▲전용102㎡(16.1억원) ▲전용150㎡(28.7억원) 등으로 산출됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(80.23%)을 곱한 권리가액을 통해 분담금과 환급금을 계산할 수 있다. 권리가액에서 원하는 평형대의 조합원 분양가를 뺀 값이 +면 분담금을, ㅡ면 환급받는 구조다. 물론 조합원 분양가와 비례율 모두 계속해서 바뀐다. 사업대상지 면적은 31,961㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(925㎡) ▲사회복지시설(800㎡, 국공립 어린이집)로 이뤄지며, 공동주택 획지는 30,235㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 주택공급계획은 총 825세대다. 전용면적 별로는 ▲50㎡ 초과~60㎡ 이하(185세대) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하(474세대) ▲85㎡ 초과(166세대)로 구분된다. 임대주택 수는 총 93세대다. 임대주택은 세입자 주거 대책 및 저소득 시민들의 입주 기회 확대 차원에서 서울시에 매각해야 한다. 모든 임대주택은 원칙적으로 공공임대주택으로 계획되어야 한다. 물론 필요시엔 서울시 위원회에서 결정하는 사항을 따를 수 있다. 대상지 북측으로 약 330m 떨어진 곳에 잠전초등학교가 입지해 있다. 도시및주거환경정비법 제50조(사업시행인가)에 따르면, 정비구역으로부터 200m 이내 교육시설이 설치돼 있는 경우 사업시행계획(안)을 작성할 때 교육감 또는 교육장과 협의해야 한다. 아파트 진출입로는 도곡로62길이나 백제고분로18길변으로 1개소 이상을 확보해야 한다. 공공보행통로는 잠실유수지공원에서 탄천변으로 연계되는 컨셉으로 1개소 지정된다. 현재 시공사 선정을 위한 자문위원회를 자체적으로 구성해 활동하고 있는 것으로 전해진다. 자문위원회는 시공사 선정계획서와 입찰참여 안내서, 공사도급계약서 등을 검토하고 있다. 특히 마감재 선정과 관련해서 조합 내부적으로 타 사업장 사례들을 꼼꼼하게 비교하며 힘을 쏟고 있다.
서울시내 정비사업장 곳곳에서 조합-건설사 간 시공비 증액 협상이 한창인 가운데, 노원구에 위치한 월계동신 아파트도 약 2년 전 뽑은 HDC현대산업개발과 본계약 협상을 진행하고 있다. 원자재값·인건비 인상 등 건설경기가 급변하면서, HDC현대산업개발은 조합과 맺은 가계약서(공사 계약금액이 3% 이상 변동할 경우 재협의)에 의거해 착공 가능한 수준의 공사비까지 조정이 불가피하다는 입장을 공식 전달했다. 6일 정비업계 따르면 월계동신 아파트 재건축 조합과 HDC현대산업개발은 이달 예정된 관리처분계획(안)에 앞서 공사도급 본계약 체결을 위한 협상을 이어가고 있다. 지난 2021년 HDC현대산업개발은 평당 공사비 540만원에 가계약을 체결했지만, 코로나(COVID-19) 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁 여파로 원자재 가격 급등과 수급 차질에서 기인한 공사비 폭등으로 일정 부분 상향조정이 필요하다는 점을 조합 측에 알렸다. HDC현대산업개발은 공종(품목/비목) 물량 내역서를 기반으로 조합 측에 695만원을 제안한 상황이다. 약 2년 전 가계약(540만원) 당시보다 약 28% 증가한 수치다. 역으로 조합 측은 HDC현대산업개발에 597만원을 제안했다. 조합과 건설사의 평당 공사비 차이는 98만원이다. HDC현대산업개발은 조합 측에 건넨 제안(695만원)에서 추가 협상을 통해 공사비 이견을 최대한 좁혀갈 수 있는 방향으로 협상할 계획이다. 현재 서울시내에선 평당 공사비 800만원대에서 조합과 건설사 간 줄다리기가 이어지고 있다. 조합 또한 물가상승으로 인해 시공비 증액이 불가피하다는 점은 인지하는 분위기가 지배적이다. 북아현2구역은 삼성물산-DL이앤씨가 평당 공사비 859만원(조합원 지정 마감재)을 제안한 상황이고, 신당9구역은 평당 공사비 840만원을 책정했지만 수차례 유찰되며 여전히 시공사를 찾지 못해 사업이 지연되고 있다. 1년 넘게 공사비 협상을 마무리짓지 못한 곳들에선 '시공사 해지' 관련 움직임도 일고 있다. 북아현2구역은 이달 시공사 해지 관련해서 조합원들에게 의견을 물을 예정이다. 다만 시간이 곧 사업성과 직결되는 재개발 특성을 감안할 때, 확실한 대안 없이 기존 건설사의 시공권 해지로 인해 사업 기간이 길어질 수 있다는 우려의 목소리가 조합원들 사이에서 나오고 있다. 특히 조합설립인가 후 시공사 선정이 가능해지면서, 건설사 입장에선 수주 대상도 많아져 선택의 폭이 넓어진 상황이다. 월계동신은 2021년 사업시행계획(안)을 인가받고, 이르면 이달 노원구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받을 것으로 전망된다. 조합은 조합원들의 이주-철거 작업과 동시에 설계 변경 관련 인·허가 작업을 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다. HDC현대산업개발이 대안설계로 제안한 ▲카페(유유원) ▲풀빌라 및 게스트하우스는 노원구청과 협의 과정에서 다른 커뮤니티시설로 대체하기로 논의가 이뤄졌다. 인·허가 관청인 노원구청은 카페(유유원)가 근방에 위치한 구청 소유의 공원을 아파트 주민들이 사유화할 수 있음을 우려했다. 조합과 HDC현대산업개발은 향후 조합원들과 충분한 논의를 거쳐 주민들이 선호하는 커뮤니티시설로 바꾸는 방향으로 가닥을 잡았다. 관리처분계획(안) 인가 시점이 이달 예정되어 있는 만큼, 양측이 본계약 협상만 적정 수준에서 마무리하게 되면 속도감 있는 재건축 사업이 가능할 것이라는 게 업계 중론이다. 월계동신 A조합원은 "서울시내 곳곳에서 시공비 증액을 둘러싸고 파열음이 나고 있음은 조합원들도 어느 정도 인지하고 있는 대목"이라며 "시간이 곧 추정분담금과 연결되기에, 조합과 HDC현대산업개발이 적정 수준에서 공사비 협상을 마무리짓고 관리처분계획(안) 인가와 연내 조합원 이주가 이뤄지길 바라고 있다"고 설명했다. 이어 "현재 비상대책위원회가 생긴 것으로 알고 있는데, 자칫 조합 집행부 해임에 따른 업무 공백으로 사업이 지연될 가능성이 있지는 않을까 염려된다"고 부연했다.
![[한남2구역 시공권 향방] 대우건설 재신임, 17일 총회에서 결정](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230834/art_16926668589137_cb646d_178x118_c0.jpg)
한남뉴타운 소속인 한남2구역이 대우건설의 재신임 여부를 묻는 임시총회를 개최한다. 5일 정비업계 따르면 한남2구역은 이달 17일(일) 오후 2시 공간모아 8층에서 임시총회를 연다. 당초 한남2구역은 8월 26일(토) 임시총회를 열어 대우건설과의 협상 속도를 빠르게 가져가려는 전략이었다. 다만, 대우건설이 118 프로젝트를 달성하지 못하더라도 패널티가 없다는 입장을 고수하면서 집행부 측 예상과 달리 협상에 진척은 없었다. 대우건설은 협력업체 용역비와 금융이자 부담 외 다른 패널티가 없다는 입장을 견지했다. 결과적으로 8월 26일 열기로 했던 임시총회 일정은 다음 달로 미루기로 결정했다. 한남2구역은 조합원들이 대우건설의 재신임을 원치 않는 경우를 감안해, 사전에 법률 자문도 받아야 했기 때문이다. 지난 달 열린 이사회에서 대우건설 시공사 선정 재신임(찬성/반대)의 건은 이사 전원 통과로 가결됐다. 대우건설은 이사회가 열렸던 지난 달 18일(금) 조합원들을 상대로 118프로젝트 관련 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 이 자리에서 ▲계약 협의 진행상황(협의안건 4가지) ▲조합의 추가 요구사항 수용 불가 ▲118프로젝트가 불가하더라도 계약을 유지할 경우의 조건 등에 대해 김주석 대우건설 강북영업지사장과 이용각 상무(강북지역 총괄 책임)가 발표자로 나섰다. 대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안했다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론이 날 경우, 그 시점까지 투입된 설계비용과 사업시행계획(안) 인허가 관련 용역비용을 모두 부담하겠다고 밝혔다. 조합 사업비 관련 이자비용도 대우건설이 부담하겠다고 덧붙였으며, 향후 118프로젝트 불가로 인해 시공권이 박탈될 경우 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 설명했다. 하지만 118프로젝트가 불가한 상황에서도 대우건설의 시공권이 유지될 경우엔, 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일을 유예하겠다는 제안했다. 118프로젝트 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼의 공사비를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 6개월 연장하겠다는 게 골자다. 118프로젝트 관련 아무런 성과가 없다고 하면, 물가인상률 5%만큼의 공사비와 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 것이다. 물론 118프로젝트 달성률을 어떤 기준으로 얼마나 책정할지에 관해선 아직 조합과 대우건설이 이야기를 나눈 것은 없다. 한남2구역 A조합원은 "조합 집행부 변경과 대우건설 118프로젝트 이슈가 맞물리면서, 관리처분계획(안) 인가 작업이 계속해서 늘어지고 있어 안타깝다"며 "대우건설을 재신임하지 않더라도 별도의 대안이 있는지에 대해서 현 집행부에서 명확하게 방향성을 설정해 줬으면 한다"고 말했다. 이어 "시공사 교체로 인해 사업이 지연될 위험이 더 커지기 때문에 조합원들의 고심이 깊어지고 있다"고 설명했다.
노량진1구역이 시공사 선정을 위한 입찰공고문을 내며 치열한 경쟁을 예고했다. 삼성물산과 GS건설은 올해 사업시행계획(안) 인가 당시 축하 현수막을 내걸며 적극적인 수주의욕을 내비친 만큼, 올해 하반기 노량진1구역 조합원(1,019명)들의 표심을 사로잡기 위해 본격적인 물밑 홍보를 진행할 것으로 관측된다. 물론 노량진1구역 조합은 홍보 공영제를 통해 시공사들의 사전 홍보를 금지하고 있다. 4일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고문을 냈다. 현장설명회는 이달 15일(금) 오후 2시 조합사무실에서 열린다. 이때 조합 측에서 배부하는 '시공사 선정계획서'에 따라 입찰 준비를 진행하면 된다. 입찰 마감일은 오는 11월 20일(월)이다. 입찰에 참여하는 건설사는 현금(200억원)과 이행보증보험증권(300억원)을 입찰 마감일 이틀 전까지 납부해야 한다. 예정 공사비는 1조926억원으로, 평당 공사비는 730만원이다. 노량진1구역 시공권 확보에 나서는 건설사는 철거비와 제반 경비를 포함해 예정가격 이하로 입찰해야 한다. 사업발주 방식은 도급제며, 금품·향응·재산상 이익을 제공해 처벌을 받은 건설사는 입찰에 참여할 수 없다. 앞서 지난 달 말 진행된 대의원회의에서 시공사 선정을 위한 안건은 전체 대의원(107명) 중 93명이 참석해, 87명이 찬성표를 던졌다. 또한 조합은 2023년 건설사 도급순위 상위 10개사에 입찰참여 요청서를 발송하며, 관심 있는 건설사의 참여를 요청했다. 현재 원자재·인건비 상승으로 인해, 건설사들의 수주 옥석 가리기가 한창이지만 노량진1구역은 양호한 사업성과 상징성 차원에서 삼성물산·GS건설이 수주의욕을 내비치고 있다. 올해 3월 사업시행계획(안) 인가 기준 노량진1구역의 조합원 수는 1,019명이다. 노량진1구역은 지하4층-지상 최고 33층 28개동으로 지어질 예정이며, 예상되는 총 공급주택물량은 2,992세대(임대 531세대)다. 구역면적은 132,187㎡며, 용적률은 255.6%다. 노량진1구역은 노량진뉴타운 내에서 몸집이 가장 클 뿐만 아니라 노량진역 바로 앞에 위치해 있어 사실상 '관문' 역할이 가능한 핵심 입지를 자랑한다. 한편, 노량진1구역 내부적으론 비상대책위원회(노량진1구역 정상화 위원회)가 조합 집행부(조합장·이사·감사) 해임을 목적으로 동의서를 징구하고 있다. 이에 대해 조합은 조합 임원 전체가 해임될 경우 시공사 선정 절차가 지연될 수 있고, 내년 3월 임기 만료에 따라 현 조합 집행부의 재신임 여부를 결정할 수 있다는 점을 조합원들한테 설명하고 있는 것으로 전해진다.
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