발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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![[단독] '824만원vs798만원' 현대건설·포스코, 여의도 한양아파트 시공권 두고 격돌](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230938/art_16952055730401_cf19d0_178x118_c0.jpg)
여의도 한양아파트 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에 현대건설과 포스코이앤씨가 참여했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 '여의도 재건축 단지, 최초 시공사 선정'이라는 타이틀 확보에 남은 하반기 전사 역량을 끌어모을 것으로 업계는 보고 있다. 하우징워치 취재 결과, 현대건설은 2개 입찰금액을 제안했고 포스코이앤씨는 1개 입찰금액을 제출했다. 20일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이날 오후 2시 시공사 입찰제안서 접수를 마감했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 예정대로 입찰에 참여했다. 당초 한양아파트 시공권에 큰 관심을 두지 않았던 삼성물산은 들어오지 않았다. 이날 입찰 마감을 기점으로 '2파전' 경쟁 구도가 확정됨에 따라, 현대건설과 포스코이앤씨는 오는 10월 29일(토) 시공사 선정을 위한 총회까지 선의의 경쟁을 펼쳐나갈 예정이다. 여의도 한양아파트 시공사 선정을 위한 입찰에는 복수의 건설사가 참여하면서 한 차례 유찰도 없이 곧바로 유효 경쟁이 성립하게 됐다. 천정부지로 치솟은 원자재값·인건비로 시공사 선정에 난항을 겪은 여타 사업장들과는 대비되는 모습이다. 금번 한양아파트 입찰지침서에는 별도로 평당 공사비 예가가 없어 현대건설과 포스코이앤씨의 입찰 제안금액에 정비업계 관심이 쏠렸다. 먼저, 현대건설은 입찰제안서를 통해 2개 공사비를 제안한 것으로 파악됐다. 원안설계는 평당 공사비 880만원, 대안설계를 진행할 경우엔 평당 공사비 824만원이다. KB부동산신탁은 전체 공사비를 건드리지 않고, 입찰제안서를 제출하도록 했다. 원안설계와 대안설계 모두 총 공사비가 동일한 상황에서, 평당 공사비가 다른 건 '건축 연면적'과 관련 있다. 총 공사비는 건축 연면적x평당 공사비로 도출된다. 현대건설은 지상층에 있는 상업시설(상가)을 지하층으로 지어, 여유가 생긴 용적률만큼 오피스텔을 추가로 짓겠다는 전략을 구상해 왔다. 지하층은 용적률 산정식에 포함되지 않는다. 조합원 입장에선 분양수익이 증가할수록, 개별적으로 내야 할 분담금이 줄어든다. 현대건설은 분양수익을 극대화하는 방향을 고민해, 동일평형에 입주하는 조합원들의 경우 추정분담금을 내지 않게끔 만들겠다는 계획인 것으로 전해진다. 포스코이앤씨는 원안설계와 대안설계 모두 평당 공사비 798만원을 최종 제안한 것으로 하우징워치 취재 결과 파악됐다. 당초 조합원들에게 약속했던 '780프로젝트'보다, 평당 공사비는 약 10% 정도 상향 조정된 수치다. 원안설계와 대안설계 모두 총 공사비와 평당 공사비가 동일하기 때문에, 건축연면적도 동일하다. 한양아파트 A주민은 "지난해 KB부동산신탁을 사업시행자로 지정고시하는 과정에서 추정분담금이 많지 않았지만, 올해 정비계획(안) 공람공고 과정에서 생각보다 추정분담금이 많아져 놀랐다"며 "현대건설과 포스코이앤씨가 제안한 평당 공사비를 꼼꼼하게 잘 비교해 추정분담금을 줄여줄 수 있는 곳을 선별할 것"이라고 말했다. 한편, 현대건설과 포스코건설 모두 각사가 보유한 하이엔드 브랜드를 적용하겠다고 제안한 점은 동일했다. 현대건설은 디에이치(The H), 포스코이앤씨는 지난해 론칭한 오티에르(HAUTERRE)를 전면에 내세웠다. 포스코이앤씨의 오티에르 브랜드는 론칭한 지 얼마 되지 않아, 오티에르를 적용해 만들어진 아파트 단지는 아직 없는 상황이다. 포스코이앤씨와 현대건설은 지난해 방배신동아에서도 맞붙었다. 당시 현대건설이 입찰 참여를 포기하면서, 포스코이앤씨가 수주에 성공했다. 당시, 현대건설은 포스코이앤씨가 방배신동아에서 불과 1km 떨어진 곳에 오티에르 홍보관(내방역 8번출구)을 지어 조합원들에게 홍보했지만 조합 측에서 묵인했다는 점을 이유로 입찰을 포기했다. 여의도 한양아파트 입찰이 마감됨에 따라 하루 앞으로 다가온 여의도 공작아파트 시공사 선정을 위한 입찰 결과에도 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 대우건설의 입찰 참여는 확정적인 가운데, 포스코이앤씨가 공작아파트에도 모습을 드러낼지가 관전 포인트다. 다만 한양·공작아파트 입찰 일정이 동시에 이뤄지는 만큼, 포스코이앤씨 입장에서 두 곳을 동시에 진행하는 것은 분명 부담으로 작용할 수 있다는 게 건설업계 관계자들의 중론이다. A건설사 관계자는 "포스코이앤씨가 여의도 공작아파트 입찰에 참여하는지 여부가 향후 한양아파트에도 상당한 영향이 있을 것으로 생각된다"며 "여의도 내 시범아파트와 삼부아파트, 대교아파트 등 연달아 재건축 대어들이 예정돼 있는 만큼, 많은 건설사들이 한양·공작아파트 입찰 진행과정에 상당한 관심을 쏟고 모니터링할 거 같다"고 설명했다.
북아현2구역의 삼성물산·DL이앤씨 해지 총회가 임박한 가운데, 시공사단은 기존보다 평당 공사비 약 4% 정도 줄인 금액을 제안하며 해지총회 취소를 요청했다. 조합은 시공사단 측의 과도한 공사비 인상 요구로 인해 합리적인 수준의 공사비 제안이 없을 경우, 계약을 해지할 수밖에 없다는 입장을 공식화하며 이달 23일(토) 총회를 개최키로 결정했다. 조합은 시공사단이 일부 공사(커뮤니티시설 등)를 과업 범위에서 빼고 금융조건을 조정하는 방식으로 평당 공사비를 낮춰 제안하고 있다는 점에 분통을 터트리고 있는 실정이다. 20일 정비업계 따르면 북아현2구역이 최근 삼성물산·DL이앤씨 시공사단으로부터 평당 공사비 825만원(조합 요청 마감재 적용)을 제안받았다. 올해 5월 조합에 제시한 평당 공사비 859만원 대비 약 4% 정도 감액된 수치다. 조합이 요청한 마감재로는 ▲아트월(이태리산 대형타일) ▲마루(이태리산 원목마루) ▲주방 가구(독일산+칸스톤 상판) ▲수전(한스그로헤) 등이 꼽힌다. 시공사단이 제안한 마감재를 적용할 경우엔, 평당 공사비 740만원이 적용된다. 공동사업단이 요청한 마감재를 살펴보면, ▲아트월(이태리산 포세린타일) ▲마루(국산 광폭텍스쳐) ▲주방 가구(국산+엔지니어스톤 상판) ▲수전(아메리칸스탠다드) 등으로 나뉜다. 시공사단은 북아현2구역의 경우, 일반분양보다 조합원 분양 세대 비율이 현저히 높기 때문에 조합 마감재를 상향할 경우 공사비가 올라갈 수밖에 없다는 점을 주장해 왔다. 시공사단이 앞서 제안한 평당 공사비는 2023년 5월 착공 기준으로 산출됐으며, 향후 공사비 검증을 통해 도출되는 공사비와는 다르다. 북아현2구역은 추진위원회 시절이던 2006년 9월 현재 시공사단과 평당 공사비 약 358만원으로 공사도급 가계약을 체결했다. 시공사단은 올해 5월 조합이 원하는 마감재를 반영할 경우 평당 공사비 859만원을 제안했다. 일반 마감재 수준으로 진행할 경우엔 평당 공사비 749만원임을 알렸다. 임시총회를 앞둔 이달, 시공사단은 기존 859만원에서 4% 감액된 825만원을 마지막으로 제안한 상황이다. 북아현2구역 사업시행계획(안) 설계도서 상, 건축연면적은 391,652㎡, 이를 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 계산된다. 시공사단이 이달 제안한 평당 공사비 825만원을 적용할 경우 건축시설 공사비는 약 9,773억원(VAT 제외)이 나온다. 기존 대비 건축시설 공사비가 약 400억원 정도 줄어든 수치다. 다만 북아현2구역 조합은 삼성물산·DL이앤씨가 커뮤니티시설 내 주요 집기와 시설물, 가구들을 대부분 제외하는 조건으로 평당 공사비를 내리고 있다는 입장이다. 제외된 과업은 향후 추가 공사비 청구의 대상이 될 수 있다는 점에서 조합은 면밀한 검토 과정을 거치며 시공사단과의 협상에 적극적으로 임하고 있다. 일례로 흑석3구역(흑석리버파크자이)도 시공사인 GS건설이 공사 막바지 커뮤니티시설 과업을 조합 직발주로 돌린 바 있다. 또한, 조합은 시공사단이 ▲분양대금 납부조건 비율 ▲차입금리 ▲사업비 조달금리 등 금융조건을 변경하는 방향으로 평당 공사비를 조정하는 식의 협상 방식을 꾀하고 있다는 점을 지적하고 있다. 북아현2구역 조합은 재개발 사업의 원만한 추진을 목적으로, 일부 하향조정된 마감재 사양을 적용해 평당 공사비 740만원의 수용 여부를 시공사단에 역으로 제안한 상황이다. 조합과 시공사단 모두 마지막 제안을 건네놓은 상황이다. 북아현2구역 조합 관계자는 "시공사단이 제안한 공사비 내역을 살펴보면, 필수적으로 진행해야 할 공사를 제외함과 동시에 금융 조건을 변경했기에 조합 입장에선 쉽사리 받아들일 수 없는 조건"이라며 "시공사단은 공문을 통해 평당 공사비가 향후 한국부동산원 검증 시 접수될 공사비와 달라질 수 있다는 단서조항을 계속 밝히고 있어 신중한 태도로 협상에 임하고 있다"고 말했다. 총회는 오는 23일(토) 오후 2시 북아현성결교회에서 개최된다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(삼성물산, DL이앤씨 시공사 선정 취소 및 공사도급가계약(2006.09) 해지) ▲제2호(공사비 검증 - 2022년 사업시행변경인가 도서기준) ▲제3호(임시총회 비용 예산 승인) 등이다. 서면결의서는 이달 22일(금) 오후 6시까지 조합사무실에 제출해야 한다. 현재 북아현2구역은 현 집행부 해임 총회도 하루 전날(22일) 계획돼 있는 상황이다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "조합임원 해임에는 전체 조합원 과반수 참석(전체 조합원 10퍼센트 이상 직접 참석), 참석 조합원 과반수 찬성이라는 일반 의결 정족수가 요구된다"며 "한편, 시공자 해지 안건이 가결될 경우 시공자는 조합을 상대로 해지결의 효력정지 및 무효확인, 대여금 반환 및 손해배상 청구, 조합계좌나 연대보증한 조합임원 재산에 대한 가압류 등 시공자 지위를 유지하거나 해지로 인한 경제적 손실을 만회하기 위해 다양한 소송상 조치를 취하는 경우가 많다"고 설명했다.
여의도 삼부아파트 설계 공모에 ㈜디에이건축과 에이앤유디자인그룹건축사사무소㈜(이하 에이앤유)가 도전장을 내밀며 선의의 경쟁을 예고했다. 디에이건축과 에이앤유는 올해 상반기 진행된 압구정2구역 설계 공모에서 한 차례 맞붙은 경험이 있다. 압구정2구역에 이어 압구정4구역까지 석권한 디에이건축, 최근 여의도 대교아파트를 수주한 에이앤유에게 삼부아파트는 올해 마지막 남은 격전지가 될 것으로 전망된다. 20일 정비업계 따르면 디에이건축과 에이앤유는 지난 19일 마감한 여의도 삼부아파트 설계 공모에 입찰제안서를 제출했다. 작품 접수는 오는 10월 27일(금)까지다. 관심을 모았던 삼우종합건축사사무소는 입찰에 참여하지 않았다. 삼우는 압구정2구역 수주 실패를 기점으로 정비사업 공모 참여에 여느 때보다 신중해졌다는 게 업계 중론이다. 삼우 불참으로 압구정2구역 경쟁 구도(디에이-에이앤유-삼우)는 재현되지 않았다. 디에이건축과 에이앤유는 삼부아파트 수주에 오랫동안 공을 들여온 회사다. 두 곳 모두 국내 설계부분 탑티어로, 화려한 설계실적을 자랑한다. 디에이건축은 ▲압구정2구역·4구역 ▲아크로여의도더원 ▲용산 더 파크사이드 서울(유엔사부지) 등을 지었으며, 에이앤유는 ▲나인원한남 ▲반포디에이치클래스트(반포주공1단지) ▲반포래미안 원베일리(신반포3차) ▲메이플자이(신반포 한신4지구) 등 한강변 쪽 설계실적을 보유하고 있다. 여의도 삼부아파트 추진위원회는 연내 조합설립인가 업무와 동시에 설계사 선정에 매진할 것으로 관측된다. 무엇보다 압구정3구역 이후 설계 공모와 관련해 서울시 및 관할 구청의 지침이 내려오는 상황임을 감안해, 전시관 운영 및 조합원 홍보 관련 가이드라인도 하나씩 수립해 나갈 예정인 것으로 전해진다. 디에이건축과 에이앤유는 삼부아파트 신속통합기획(안)에 맞춰 설계 작품을 구상해 제출할 예정이다. 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층, 10개동 866가구다. 여의도에서는 시범아파트(1,584가구) 다음으로 몸집이 크다. 여의도초-여의도중-여의도고등학교가 도보 10분 이내에 있어 실거주 가치는 높은 것으로 평가된다. 목화아파트는 1977년 건축됐으며, 2개동 312세대다. 전용면적 기준으로 삼부아파트는 현재 ▲70㎡ ▲77㎡ ▲106㎡ ▲135㎡ ▲146㎡ ▲175㎡ 등으로 이뤄져 있다.
서울시가 국내 전문가들과 모아주택·모아타운의 발전 방향을 모색하는 '저층주거지의 新 정비방식, 모아주택·모아타운 심포지엄'을 서울시청 8층 다목적홀에서 19일 개최했다. 이날 심포지엄은 모아주택 디자인의 향상 방안과 모아주택 실행력 강화를 위한 정책 제안 등을 주제로 진행됐다. 설명회에는 일반시민부터 건설사 관계자 등 200명 이상의 많은 인원이 참석한 가운데 김하영(숭실대), 한소영(한남대) 학생의 주제발표를 시작으로 김진욱 예지학건축사사무소 대표, 류인정 ㈜도시류 대표 순으로 프레젠테이션 발표가 이어졌다. 김진욱 예지학건축사사무소 대표는 ▲열린주거단지 조성 ▲도시맥락(정주환경) 활성화 ▲공간 위계 구성 ▲주동디자인 혁신의 네 가지 기본뱡향을 제시하며 "모아타운 사업은 규모가 크지 않은만큼 협력이 중요하다"고 강조했다. 김 대표는 "1000~2000세대가 아닌 300~500세대가 블록 단위로 개발되는 곳이 많기 때문에 건축 협정이나 여러 제도적인 기법을 활용해 계획할 필요가 있다"고 전했다. 이어 김 대표는 "기존에 있는 답답하고 일률적인 아파트보단 아름답고 주변 경관과도 어울릴 수 있는 집이 필요하다"며 "시민들에게 개방되는 공간들은 하나의 목적이 아닌 여러가지 목적을 수용할 수 있도록 항상 변화할 수 있는 공간으로 디자인돼야 된다"고 언급했다. 뒤이어 도시계획 업체인 ㈜도시류의 류인정 대표는 모아주택의 도입배경과 개념, 그리고 추진현황을 포함한 실행력 제고 및 발전방안에 대해 설명했다. 류 대표는 새로운 정비방식인 모아타운에는 ▲다양한 주거유형 ▲혁신 디자인 ▲커뮤니티 활성화 ▲공원 등 기반시설 확충 ▲저층주거지 통합개발 등의 키워드가 포함돼 있다고 했다. 그러면서 "뉴타운 시대를 지나 지역특성과 주민의사에 따라 정비방식 역시 다양화됐다"면서 "소규모정비는 모아타운 도입으로 새로운 전기를 맞이했다"고 강조했다. 이날 류 대표는 모아타운이 발전하기 위한 8가지 발전방안에 대해 소개했다. 첫 번째로 '모아타운에 대한 인식 제고'를 꼽았다. 그는 "반대하는 원주민만 피해를 본다는 일부 인식은 이해부족으로 발생된 잘못된 인식"이라며 "모아타운은 전체를 철거하고 시행하는 것이 아닌 사업에 동의한 지역만 추진한다"고 설명했다. 두 번째로는 '유연한 사업단위 적용에 대한 제도개선'이라고 소개하며 "공공의 관리계획에 따라 사업단이 조정시 추가지역만 동의하는 등 절차 간소화가 필요하다"고 말했다. 세 번째로는 '소규모 정비사업 조합설립 지원'에 대해 언급하며 "정비사업 전문관리업체 선정에 대한 지침 등 지원대책이 절실하다"고 했다. 네 번째로는 '가로주택정비사업의 동의율 개선', 다섯 번째로는 '기반시설 업체복합 활성화 및 제도 개선'을 각각 꼽았다. 류 대표는 공원과 주차장의 통합조성 적용 사례에 대해 설명하며 "주차장 부족은 저층주거지의 가장 큰 지역문제로 주변지역을 고려한 주차장 확보가 필요하다"고 목소리를 높였다. 또 류 대표는 여섯 번째로 '사업여건이 불리한 지역은 규제완화'를 꼽으며 "주거지 환경을 저해하지 않으면서도 사업추진이 가능하도록 규제 합리화가 필요하다"고 언급했다. 끝으로 류 대표는 일곱 번째로 '건축계획 가이드라인 보완 및 디자인 특화', 여덟 번째 '사업실행력 강화를 위한 융자지원 확대 필요성'에 대해 설명하며 "토지등소유자, 공공, 도시계획가, 건축가, 시공사 등 모아주택 추진의지와 지혜 그리고 모두가 힘을 모아 함께하는 노력이 이뤄져야 한다"고 당부했다.
은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레)이 이달 조합장 선거를 위한 임시총회를 마쳤지만, 유력 후보 1명이 선거관리규정 위반을 이유로 갑작스럽게 후보자 지위를 박탈당하면서 조합원들의 혼란이 가중되고 있다. 대조1구역은 작년 초 부정 선거로 이미 조합장 직무대행 체제로 운영돼 왔던 곳이다. 올해 5월 관리처분계획(안) 변경인가와 조합원 동·호수 추첨까지 마쳤지만 조합 내홍은 당분간 계속 이어질 것으로 보인다. 19일 정비업계 따르면 대조1구역은 이달 8일(금) 스위스 그랜드호텔에서 조합장 및 대의원 선임을 위한 2023년 임시총회를 개최했다. 총 조합원(1,471명) 중 투표에 참석한 인원은 1,244명(서면결의서 797표+현장투표 447표)으로 집계됐다. 조합장 투표 결과는 ▲양보열 후보(573표) ▲이정우 후보(97표) ▲기권·무효표(574표)가 나오며, 지난해 해임됐던 양보열 후보가 다시 조합장으로 당선됐다. 다만, 조합장을 제외하고는 기존 집행부를 구성했던 임원(이사·감사)과 대의원들은 모두 조합원들의 선택을 받지 못해 연임에 실패했다. 대조1구역 조합원들은 당초 당선 가능성이 있었던 공종연 후보(3번)가 선거관리규정 위반을 이유로 지위가 박탈된 것과 관련 절차적 문제를 제기하고 있는 상황이다. 총회 관련 이의를 제기하는 소송이 진행될 것이라는 게 현장 관계자들의 중론이다. 앞서 선거관리위원회는 공종연 후보가 ▲사전선거운동 위반 ▲후보자 비방 등 선거관리규정을 위반했다고 밝혔다. 공 후보의 소명자료에 따르면, 선거운동기간 전 유튜브 채널에 후보지 홍보 동영상을 게재한 것과 관련해서는, 총회 책자에 들어갈 QR코드 삽입을 위한 목적이라고 설명했다. 선거운동 전 QR코드를 기재하기 위해 비공개로 올렸고 실제 조합원들에게 공개된 것은 선거운동기간 개시일이라는 점을 밝혔다. 대조1구역 선거관리규정 제28조에 따라 선거운동을 위한 사전 준비행위이기에, 사전 선거운동에 해당하지 않는다는 게 주장의 요지다. 후보자 비방과 관련해서도 조합장 직무집행정지가처분 결과 이의신청 기각 사실을 적시했다는 설명이다. 대조1구역은 은평구 대조동 88, 89번지 일대에 위치해 있으며, 사업대상지 면적은 111,665㎡다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월)를 거쳐 현재 공사가 한창이다. 시공사는 현대건설이다. 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
여의도 시범아파트의 서울시 도시계획 심의가 10월 초로 갑작스레 연기된 가운데, 감정평가업체 자리를 두고 정비업계 Big3인 제일감정평가법인과 삼창감정평가법인, 하나감정평가법인이 물밑 경쟁을 진행하고 있다. 이르면 연말 입찰공고가 예정된 대치동 은마아파트에서 맞붙기 전 사실상 전초전이기에 3개사 모두 긴장의 끈을 놓지 않고 있다. 19일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 입찰경쟁에는 ▲제일감정평가법인 ▲삼창감정평가법인 ▲하나감정평가법인 ▲가온감정평가법인 ▲한국씨티감정평가법인 ▲경원감정평가법인(서울지사) 등 총 6곳이 참여했다. 용역 범위는 ▲관리처분계획(안) 수립을 위한 종전·종후자산 감정평가(설계변경시 재평가 포함) ▲사업시행계획(안) 인가 신청을 위한 정비기반시설 감정평가 ▲법인세 과표 산정을 위한 현물출자자산 평가 등이다. 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따른 평가항목별 배점표에 의거해 상위 4개 업체를 토지등소유자 전체회의에 상정할 예정이다. 토지등소유자의 투표 결과 다득표순으로 상위 1~2위 업체를 선정한다. 적격심사 배점기준표는 ▲업무수행능력(20점) ▲업무수행실적(50점) ▲신인도(10점) ▲가격점수(20점) 등이다. 가격점수는 감정평가 수수료요율로 입찰 참여업체 모두 80% 이하를 적어냈다. 제일감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 74억원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 630억원이다. 삼창감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 70억8,500만원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 596억원이다. 하나감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 70억700만원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 619억원이다. 제일감정평가법인과 하나감정평가법인은 함께 1위·2위로 선정된 과천주공5단지에서 '입찰서류 허위사실 기재' 관련해서 논란을 양산하기도 했다. 양사는 종전자산평가 트랙레코드를 산출할 때, 무상양도-무상귀속되는 정비기반시설 포함 여부를 두고 갈등이 빚어진 바 있다. 한편, 여의도 시범아파트는 이달 서울시 도시계획 심의가 잡혀 있었으나, 서울시 내부 부서간의 조율이 필요하다는 이유로 10월 초로 잠정 연기된 상황이다. 이로써 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정은 올해 4분기로 넘어가게 됐다. 한국자산신탁은 정비계획(안) 결정 고시가 이뤄지게 될 경우 지난 7월 진행한 희망평형 설문조사 결과를 토대로 건축심의에 착수한다는 방침이다. 시범아파트 정비계획(안) 상 추정비례율은 약 100.44%로 산출됐다. 총수입(5조2,459억원)에서 총지출(1조7,379억원)을 제한 뒤, 조합원들의 종전자산 총액(3조4,925억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가 추정액은 ▲59㎡(15억4,000만원) ▲84㎡(20억9,000만원) ▲103㎡(24억6,000만원) ▲128㎡(29억9,000만원) ▲154㎡(35억2,000만원) ▲178㎡(37억9,000만원) ▲200㎡(58억8,000만원)이다. 앞선 추정 분양가는 일반분양가(평당 6,400만원) 추정액의 90% 수준에서 결정됐다.
대우건설이 한남2구역 조합원들의 재신임을 받아, 앞으로 1년간 118프로젝트에 도전할 수 있는 시간을 벌었다. 향후 1년간 118프로젝트 달성 추이를 살펴본 뒤 시공권 유지 여부를 묻는 조합원 투표가 한 차례 더 진행될 것으로 관측된다. 18일 정비업계 따르면 대우건설은 한남2구역 임시총회에서 ▲찬성(414표) ▲반대(317표) ▲기권무효(11표)로 조합원들의 재신임을 받아 내년 8월까지 118프로젝트에 도전할 수 있게 됐다. 찬성표를 나눠보면 ▲전자투표(197표) ▲현장투표(45표) ▲서면결의(172표)로 이뤄진다. 이날 임시총회에는 강북지역 도시정비사업을 총괄하는 김주석 대우건설 지사장의 프레젠테이션(PT) 발표도 진행됐다. 김주석 대우건설 지사장은 "진심과 열정을 믿어주셨으면 한다"며 "조합원들의 명예를 드높일 수 있는 기회를 주시길 부탁드린다"고 말했다. 한남2구역 현장 총괄자인 이용각 대우건설 상무는 "어느 누구의 잘잘못을 망라하고 이런 자리에서 조합원 분들 앞에 서게 된 것에 대해 대단히 송구스럽게 생각한다"며 "대우건설의 써밋 브랜드가 한남2구역에 지어졌을 때 자부심을 가질 수 있도록 118프로젝트에 최선을 다하겠다"고 다짐했다. 대우건설은 한남2구역의 평당 공사비로 770만원을 제안했고, 착공기준일(2025년 1월 1일)까지 물가상승에 따른 공사비 인상은 없다는 점을 강조했다. 착공기준일 이후 실착공일까지 물가상승 5%까지 공사비를 올리지 않겠다는 점도 추가 설명했다. 내년 8월 118프로젝트 불가 판단 후 재신임을 받는 경우, 118프로젝트 미달성률에 따라 물가 인상률 최대 5%를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 1년 유예하겠다는 입장을 밝혔다. 118프로젝트 달성률 관련해선 ▲해발고도(118m) ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲용적률 등의 기준을 마련할 예정이며, 세부평가 기준과 배점을 조합 의견을 충분히 반영하겠다는 게 대우건설의 입장이다. 공사도급계약을 체결할 때, 필요시 제3의 기관을 선정해 평가표를 완성하겠다는 점도 부연했다. 118프로젝트 가능 여부도 논란의 여지 없이 명확히 파악 가능하다고 밝혔다. 재정비촉진계획(안) 변경 과정을 살펴보더라도, 서울시·용산구 합동회의 결과가 조합에 통보된다. 서울시 사전검토를 통해 118프로젝트 가능 여부를 명백히 알 수 있다는 것이다. 또한, 기존 ㄷ,ㄹ,ㅁ 형태의 원안설계에서 벗어나 대안설계를 만들어 나가겠다는 점도 설명했다. 한남지구지침과 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 ▲고도제한 ▲도로문제 ▲구역경계 ▲용적률 문제 등을 풀어나가겠다는 것이 대우건설의 의지다. 이밖에도 단위세대 평면과 조경설계, 커뮤니티설계를 함에 있어 자사가 보유한 모든 노하우와 역량을 집중시키겠다는 점도 강조했다. 118프로젝트 불가 판단 후 재신임을 받지 못하게 되면, 조합을 상대로 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다는 점을 조합원들 앞에서 약속했다. 원안설계와 인허가 변경 성과물도 조건없이 제공한다. 새로운 시공사가 선정되더라도, 기존 인허가 관련 업무를 그대로 이어받기 때문에 사업 지연이 없다는 게 대우건설의 주장 논리다. 마지막으로 최근 현대건설이 금리 6.2%로 한남3구역 이주비대출을 조달한 것과 달리, 대우건설은 장위10구역에서 금리 5.3%(HUG 수수료 포함)로 자금을 조달했다는 점을 비교 설명하며 업계 최고 수준의 금리를 제안하겠다고 말했다. 최근 대우건설의 신용등급이 최상위 건설사보다 낮아 금융비용이 많이 발생한다는 조합원들 불만을 상쇄시키기 위한 설명으로 풀이된다. 공사 기간 단축 관련한 조합원 질문에는, 한남2구역 암반 비율은 75%라 한남3구역(40%)과 비교할 때 공사기간이 길 수밖에 없다고 밝혔다. 최근 ▲학동 철거건물 붕괴 ▲광주 화정아이파크 외벽 붕괴 ▲인천 검단자이 주차장 붕괴 등 지자체 관리감독이 강화됨에 따라 공사기간을 줄일 수는 없다고 설명했다. 이러한 배경을 감안해, 대우건설은 한남2구역 조합에 아파트 안전 및 품질 보장을 위해 43개월의 공사기간을 제안했다. 한편, 대우건설은 지난해 롯데건설과 한남2구역 수주 경쟁을 펼칠 당시 조합원들에게 ▲한남2구역 사업비 전체(대우건설 책임 조달) ▲조합원 이주비 LTV 150%(대우건설 책임 조달) ▲최저 이주비 세대당 10억(대우건설 책임 보장) ▲이주비 상환 1년 유예(입주 후 천천히 납부) ▲1금융권 은행 최저 금리(금융협약 체결 완료) ▲공사비 변동 없는 확정 공사비(대우건설 책임 보장) 등의 파격적인 혜택을 제안했다.
'구제촌'으로 불리우던 신당10구역이 중구청 주도로 신속하게 주민협의체 구성을 마치며 조합직접설립제도 활용을 위한 토대를 마련했다. 조합직접설립제도를 이끌 정비업체(빛세움)부터 주민협의체 위원장·부위원장 선출을 발빠르게 완료했다. 조합설립인가를 위한 동의서는 징구 2주만에 동의율 60%를 달성해 정비업계 관심이 모아진다. 18일 정비업계 따르면 신당10구역은 지난 15일 주민협의체 부위원장으로 이창우 주민대표를 선출했다. 이창우 주민대표는 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 조합설립을 위한 창립총회를 주관할 예정이다. 주민협의체 부위원장 후보에는 이창우 추진준비위원장이 단독 출마했다. 신화건설에서 근무한 경력이 있는 이창우 후보는 재개발 사전타당성 통과와 신속통합기획 선정, 정비구역 확정 등의 절차에서 주민 대표로 활동해 왔다. 이창우 부위원장(주민대표)은 앞서 김길성 중구청장이 선임한 정택근 주민협의체 위원장과 함께 조합직접설립을 위한 업무를 총괄하게 된다. 정택근 주민협의체 위원장은 과거 서울시 중구와 성북구에서 정비사업 부문 공무원으로 일했으며, 현재 ㈜리파트너스 대표를 역임하고 있다. 현재 ▲영등포구 건축위원회 심의위원 ▲서대문구 건축위원회 심의위원 ▲중구 도시디자인위원회 심의위원 ▲마포구 건축심의위원회 심의위원이다. 2019년 설립된 ㈜리파트너스는 도시·건축 관련 행정 컨설팅을 해주는 업체다. 이창우 부위원장은 "신당10구역은 정비구역 해제 이후 재선정을 거쳐, 신속통합기획 구역지정 1호라는 타이틀을 확보한 사업 대상지"라며 "연내 조합설립을 목표로 토지등소유자들과 협업하며 최선을 다해 업무를 수행할 것"이라고 말했다. 앞서 이달 1일(금)에는 주민협의체 위원 신청자(48명)를 대상으로 위원 40명과 예비위원 8명을 공개추첨했다. 지난 달에는 정비업체로 빛세움을 선정하며, 연내 조합 설립이라는 구청과 주민들의 공통된 목표 달성에 필요한 라인업 구축을 사실상 마쳤다. 중구청이 조합직접설립제도 활용에 배정된 예산은 3억7,646만원이다. 신당10구역 주민들도 동의율 75%를 보이며, 서울시와 중구청으로부터 각각 절반씩 예산을 지원받게 됐다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 자리잡고 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 3년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 이듬해 신속통합기획(안) 확정을 위한 주민설명회가 개최됐고 정비계획(안) 결정을 위한 공람공고가 지체없이 이뤄졌다. 올해 1월 중구청이 서울시 도시계획심의위원회에 상정했고 수정가결됐다.
![[단독] 속도 택한 한남2구역, 대우건설 '1년간' 재신임…118프로젝트 향방은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16949301864928_1c937d_178x118_c0.png)
한남2구역이 시공사인 대우건설을 재신임키로 결정했다. 대우건설은 내년까지 118프로젝트 달성을 위한 인허가 작업에 매진할 것으로 관측된다. 물론 118프로젝트 달성률을 어떤 기준으로 평가할지 여부는 조합과의 협상 과제로 남아 있다. 앞서 대우건설은 118프로젝트 가능 여부 판단 시점을 내년 8월 31일까지로 제안했으며, 인허가를 이뤄내지 못하면 어떤 법적 소송도 제기하지 않겠다고 약속했다. 17일 정비업계 따르면 한남2구역 조합은 이날 오후 2시 열린 임시총회(전체 조합원 909명)에서 대우건설의 시공권을 유지키로 결정했다. 서면결의서·전자투표·현장투표를 모두 합친 결과, 대우건설 재신임 관련해서 ▲찬성(414표) ▲반대(317표) ▲기권·무효(11표)의 결과가 도출됐다. 임시총회는 제1호(임시총회 개최 비용 승인) 안건과 제2호(대우건설 시공자 재신임) 안건이 상정됐다. 대우건설이 재신임되지 않을 경우엔 해임으로 이어지기 때문에, 시공사인 대우건설한테 충분한 소명의 기회를 줘야 한다는 법률 자문에 따라 대우건설 관계자의 프레젠테이션(PT) 발표도 진행됐다. 홍경태 조합장은 "금번 임시총회를 개최한 건 대우건설로부터 118프로젝트 불이행시 받을 수 있는 보상안을 이끌어내기 위함"이라며 "조합원들 사이에서도 속도와 브랜드를 놓고 가치 충돌이 있었던 만큼, 모든 조합원들로부터 의견을 수렴하게 됐다"고 말했다. 이어 "한남2구역 조합은 조합원들의 결정을 절대적으로 존중하고 향후 사업 중단 없도록 조합 업무를 신속하게 진행할 예정이니 단합과 협력을 부탁드린다"고 당부했다. 대우건설과의 동행이 투표로 결정됐지만, 118프로젝트 관련한 한남2구역의 고민은 당분간 계속 이어질 전망이다. 118프로젝트 달성률을 어떤 기준과 중요도로 평가할지에 대해 논의된 바가 없기 때문이다. 대우건설은 118프로젝트 달성률에 따라 물가인상률 차감과 착공기준일을 유예한다는 손실보전책을 제안했다. 118프로젝트 불가 시 조합원들의 경제적 보상을 위해 제안한 사항으로, 한남2구역 사업성과 가장 직결되는 부분이다. 대우건설은 ▲118프로젝트 달성률 0%(물가인상률 5% 차감+착공기준일 1년 유예) ▲118프로젝트 달성률 50%(물가인상률 2.5% 차감+착공기준일 6개월 유예) ▲118프로젝트 달성률 100%(물가인상률 차감X+착공기준일 유예X) 등으로 손실보전책을 설명했다. 118프로젝트 달성률과 관련해선, ▲고도 ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲건폐율 완화 등의 카테고리를 제안했다. 카테고리 확정부터 점수 배분 모두 협상이 필요하다. 대우건설이 지난해 수주를 위해 제안한 '118 프로젝트'는 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 기존 조합의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결하겠다는 것이 제안 취지다. 건폐율은 32%에서 23%로 약 9%p 낮추고, 최고층수 14층에서 7개층이 상향 조정된 21층 설계를 통해 랜드마크 명품단지로 만들겠다는 게 세부 내용이었다. 대우건설 재신임 여부를 두고 빚어진 조합원들 간 갈등을 봉합하는 일도 조합에게 주어진 과제다. 한남2구역은 지난 2개월여에 걸쳐, 대우건설 재신임 여부를 두고 다양한 의견이 개진됐다. 3기 집행부 체제로 전환한 지 얼마 되지 않은 상황에서 맞은 중요 과제였던 만큼, 내부적으로 조합원들 간 감정이 격화됐다는 게 다수 조합원들의 전언이다. 118프로젝트로 인해 관리처분계획(안) 수립에 쏟아야 할 에너지와 집중도가 떨어진 만큼, 조속히 내부 전열을 재정비해 사업속도를 내야 한다는 게 조합원들의 중론이다.
디에이그룹이 압구정2구역에 이어 압구정4구역에서도 설계권을 확보했다. 설계 공모를 원점에서 진행해야 하는 압구정3구역을 제외하면, 압구정아파트지구 특별계획구역 내 설계 공모를 마친 2개 구역 모두를 석권한 셈이다. 16일 정비업계 따르면 압구정4구역 조합은 이날 오후 2시 광림교회에서 임시총회를 열어 디에이그룹을 설계사로 선정했다. 투표 결과 ▲건원-삼하건축 컨소시엄(327표) ▲정림건축 컨소시엄(101표) ▲토문건축 컨소시엄(109표) ▲디에이 컨소시엄(429표) 등으로 집계됐으며, 디에이그룹의 '그랜드 힐즈(Grand Hills) 압구정' 프로젝트가 조합원들의 가장 많은 선택을 받았다. 디에이그룹은 상류층에게만 허용되는 '언덕 위 부촌'이라는 컨셉에 착안해 압구정4구역 설계안을 선보였다. 언덕 위에 자리잡은 세계적인 부촌 LA 비버리 힐즈부터 보스톤 비콘 힐즈, 동경 록본기 힐즈의 연장선상에서 압구정4구역을 설계했다는 게 디에이그룹의 설명이다. 총 주택공급 물량은 총 1,730세대로 ▲조합원(1,341세대) ▲일반분양(201세대) ▲임대주택(188세대)으로 이뤄진다. 조합원 전 세대 100% 한강조망과 남향배치를 기본으로, 세대 간섭을 최소화하고 폭넓은 조망권 확보를 위해 5개동을 주동으로 배치했다. 당초 주동 수를 결정하는 과정에서, ▲대안1(3개동) ▲대안2(6개동) ▲대안3(5개동)을 놓고 시나리오 분석을 한 결과 최종 5개동을 최적 배치안으로 조합원들에게 제안했다. 1개층 당 5세대, 6세대로 구성되며, 동간 거리는 최대 90m로 쾌적함을 증가시켰다. 현재 해발고도 18m에 더해, 데크를 15m 올려 도합 33m 높이에서 단지 내 정원과 한강, 서울숲을 바라본다는 게 기본 컨셉이다. 12m 높이의 그랜드 갤러리 로비까지 감안하면 약 45m 높이가 아파트 1층이 된다. 이는 현재 압구정현대8차 아파트의 7~8층 높이가 된다. 성수대교가 압구정현대8차 아파트의 5층 높이임을 감안하면, 한강 조망권에 방해 되는 요소는 없고 최대 200m 오픈뷰 확보가 가능하다는 게 디에이의 설명이다. 기본 설계안으로 조합원(1,341세대)들에겐 100% 남향·한강조망권을 약속했다. 용적률 체계 또한 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%)로 동일하다. 증가한 용적률 33%(상한용적률-기준용적률)는 공공기여(공공시설·정비기반시설·조망데크·지하차도)에 따라 제공받은 인센티브다. 증가한 용적률 37%(법적상한용적률-상한용적률)의 절반(18.5%)은 공공임대주택으로 지어야 한다.
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