발행일(UPDATE): 2025년 10월 27일 00시 52분
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개포주공6·7단지가 작년 6월 건축심의 통과, 올해 1월 특별건축구역 지정을 받으며 사업속도에 박차를 가하고 있다. 지난 2017년 인가받은 정비계획(안) 상 공급물량은 2,994세대였지만, 조합원들의 중대형 평형 선호도를 고려해 지난해 전체 세대 수의 약 40%를 40평형 이상으로 변경했다. 조합원 모든 세대가 30평 이상을 분양받을 수 있도록 설계 변경을 진행했다. 조합은 올해 4월 사업시행계획(안) 접수할 계획이다. 5일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 연내 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정을 목표 과업으로 정했다. 연초 특별건축구역으로 지정된 개포주공6·7단지의 구역면적은 103,333㎡다. 최고 높이는 115m 이하, 층수로는 35층까지 지을 수 있다. 개포주공6·7단지는 2021년 1월 조합설립인가를 받은 후 3년 이내 사업시행계획(안)을 제출하지 못했다. 이에, 최근 정비구역 해제 전 2년 연장을 완료했다. 조합은 상가를 구역계 포함시켜 재건축 사업을 추진하기 위해, 지난 2020년 9월부터 상가 소유주들과 협의에 착수했다. 약 3년간 수십여 차례 협의를 진행했음에도 불구, 양쪽 입장차를 좁히지 못해 협의를 도출하지 못했다. 상가 협상단 인력을 늘려 협의를 진행한 끝 법률검토를 받은 '상가 합의서'를 작년 11월 임시총회에서 통과시켰다. 제 5호 안건으로 올라갔던 상가 합의서(안)은 조합원 1,938명 중 1,419명의 찬성을 받았다. 개포주공6·7단지는 상가가 구역 중앙에 위치해 있어, 상가를 제척하고 가기엔 여건이 녹록지 않은 사업장이다. 상가를 지금 위치한 자리에 존치하게 되더라도, 상가 접근을 위한 도로를 만들어야 한다. 도로를 만들 경우, 건축한계선을 고려해야 하기 때문에 공동주택 획지는 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 더욱이 구역 중앙을 관통해야 하기 때문에 조합 입장에선 사업성을 고려해 상가와 맞손을 잡아야 하는 상황이었다. 개포주공6·7단지 상가 소유주는 ▲개포주공6단지(1층)-37개 호실 ▲개포주공6단지(2층)-18개 호실 ▲개포주공7단지(1층)-22개 호실 ▲개포주공7단지(2층)-1개 호실(다수 공유자가 소유) 등으로 이뤄져 있다. 개포주공6단지 상가 1층의 경우, 대한주택공사에서 슈퍼를 거쳐 개인에게 소유권이 이전됐다. 다시 개인이 37개 호실을 분할해 개별 매매를 진행했고, 각각의 호실별로 사업자등록증·재산세·관리비 등을 내기 때문에 구분소유자로 인정받고 있다. 재건축에서 가장 어려운 과제로 손꼽히는 상가 이슈를 해결함에 따라, 개포주공6·7단지는 신속한 사업 진행을 위한 추진 동력을 얻게 됐다. 올해 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정을 마무리한 뒤, 내년 본격적인 관리처분계획(안) 수립을 위한 작업에 착수할 예정이다. 착공 시점은 2027년 정도로 예상하고 있으며, 공사기간(35개월)을 감안한 입주 시점은 2030년으로 보고 있다.
지난 2022년 12월 신속통합기획 후보지(2차) 대열에 합류한 서계동33번지 일대가 신속통합기획(안)을 공개하며, 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 한걸음 더 다가섰다. 2021년 1차 후보지 공모 당시 탈락의 고배를 마셨지만 미선정 사유를 보완하며 이듬해 신속통합기획 후보지에 합류했다. 서계동은 올해 하반기 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구하고 연내 정비구역 지정을 받겠다는 목표를 다지고 있다. 4일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과(김현주 2팀장 발표)는 지난 1일 서계동33번지 일대의 신속통합기획(안)을 주민들한테 설명하는 자리를 가졌다. 공공성과 사업성을 정비계획(안) 준비 과정에서 충분히 검토하겠다는 게 신속통합기획 사업의 본래 취지다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)을 수립할 때 가이드라인으로 활용하게 된다. 여느 사업장과 마찬가지로 이날 주민들의 최대 관심사는 단연 '용적률'이었다. 서울시는 현재 1종·2종(7층이하) 일반주거지역으로 이뤄져 있는 용도지역을 각각 2종과 3종·준주거지역으로 종상향하겠다고 밝혔다. 최대 용적률 260%까지 가져가는 방향으로 개발계획을 수립할 때, 최고 층수 39층과 3,000세대(공동주택 2,700세대+오피스텔 300실) 규모 단지가 될 수 있음을 설명했다. 서울역 입지임을 감안해, 유연한 도시계획을 적용해 토지이용계획(안)을 효율적으로 만들겠다는 점도 부연했다. 서계동33번지 일대는 신속통합기획 1차 후보지(청파2구역·공덕A구역)와 연접해 있다. 2곳 모두 작년 6월 신속통합기획(안)이 공개됐다. 청파2구역은 제1종과 제2종(7층이하)이 혼재돼 있어 사업성을 확보하기 힘든 토지다. 서울시는 제2종일반주거지역으로 최대 2단계 종상향을 통해 최소한의 개발을 위한 사업성을 확보했다는 설명이다. 용적률은 249%며, 예상되는 총 세대 수는 1,900세대(임대주택 400세대 포함)다. 공덕A구역의 용도지역은 일부 제2종(7층이하)을 제2종으로 종상향하고, 기존 제2종은 현재 용도를 유지하는 방향으로 계획이 잡혔다. 구릉지의 불리한 여건을 어느 정도 상쇄하기 위해 층수계획은 유연하게 적용됐다. 서울역 방면으로 최고 30층 주동이 들어설 예정이며, 공덕역 방면으로는 인근 저층주거지를 감안해 중층 주거동을 지을 계획이다. 예상되는 공급 세대 수는 총 1,530세대(임대주택 300세대 포함) 내외다. 서계동 통합구역과 청파2구역, 공덕A구역이 신속통합기획(안)에 맞춰 정비구역으로 지정될 경우 현 시점에서 예상되는 공급 물량만 단순 계산으로 6,500세대가 나온다. 물론 현재 정비계획(안)이 수립된 것도, 입안을 위한 동의서 징구를 마치지도 않은 상황이다. 신속통합기획(안)은 말 그대로 서울시에서 향후 심의 속도를 내주기 위해 정비계획(안) 수립 단계 전 공공성을 고려한 서울시의 생각을 보여주는 과정이다. 결국 재개발을 진행할 수 있느냐 여부는 주민들의 의지에 달려 있다. 주민들의 반대로 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구하지 못하게 될 경우, 신속통합기획(안)은 아무런 의미가 없다. 서계동과 청파동, 공덕동 모두 신속통합기획(안)이 발표됐기에 향후 사업 진행을 위한 발판(정비구역 지정 및 조합설립)을 마련할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 서계동 통합재개발 추진준비위원회는 작년 4월 정림건축을 건축설계 및 정비계획(안) 수립 용역사로 선정했고, 6월에는 토지등소유자를 상대로 평형 선호도 우편 설문조사를 실시하기도 했다. 서계동은 작년 11월 토지등소유자를 상대로 자체 [신속통합기획 포럼]을 개최할 정도로 열의 넘치는 모습을 보여주고 있다.
성수1지구가 아파트 최고층수를 50층 미만(준초고층, 30-49층)으로 건축심의를 진행키로 결정했다. 올해 1분기 건축심의를 시작으로 시공사 선정 준비작업도 본격화할 전망이다. 이날 현장에는 HDC현대산업개발과 GS건설, 삼성물산 등이 영업직원들을 파견하며 수주 의지를 피력했다. 3일 정비업계 따르면 성수전략정비구역 제1지구 조합(황상현 조합장)은 이날 정기총회에서 ▲제1호(2022년 예산 사용내역 승인) ▲제2호(2023년 예산안) ▲제3호(2023년 예산 사용내역 승인) ▲제4호(2024년 예산안) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조합정관 변경-3분의2 찬성) ▲제7호(조합정관 변경-경미한 변경) ▲제8호(추정분담금 의결) ▲제9호(층수 결정) ▲제10호(범죄예방 및 공가관리 업체 계약 해지) 등을 의결했다. 전체 조합원 1,371명 중에서 서면결의서를 포함해 1,026명이 참석했다. 관심이 집중됐던 제9호(층수 결정) 안건은 1안(50층 미만 준초고층)으로 결정됐다. 1안에 찬성표를 던진 조합원은 523명으로, 참석 조합원의 약 51%를 차지했다. 2안(50층 이상 초고층)을 찬성한 조합원은 487명으로, 참석 조합원의 47%로 집계됐다. 1안과 2안의 차이는 약 4%P 차이로, 1안이 근소한 우위를 점했다. 건축법 상 층수는 ▲고층건축물(30층 이상, 120m 이상) ▲준초고층(30~49층, 120m~200m) ▲초고층(50층 이상, 200m 이상) 등으로 정의된다. 조합원들은 그간 층수 안건을 두고 열띤 논의를 펼쳐왔다. 실제 조합은 지난 달 29일 안내문을 통해 조합원들에게 층수 관련 의사결정을 하는 과정에서 많은 자료를 제공드리지 못했다는 점에 대해 송구스럽다고 설명했다. 이어, 조합원들의 수렴된 의견을 건축심의 과정에서 반영하고, 추후 시공사를 선정할 때에도 총회 결과를 준용하겠다는 방침을 공개적으로 밝혔다. 다만, 성수1지구는 총회에서 50층 이하로 결정되더라도, 향후 성수2·3·4지구가 초고층(50층 이상)을 고수한다면 신중한 검토를 거쳐 방향을 선회할 수 있다는 여지도 남겨놓았다. 방향을 잡을 뿐, 총회에서 결정된 사항은 향후 사업 진행과정에서 언제든 달라질 수 있다는 의미다. 서울시 또한 '성수전략정비구역 지구단위계획 재정비(안)'을 통해 층수를 제한하지 않지만, 건축심의 시 도계위에서 층수 조율이 있을 수 있음을 전했다. 나라감정평가법인이 산출한 추정분담금도 통과됐다. 조합은 앞서 전체 토지등소유자를 대상으로 탁상감정을 진행했고, 추정비례율을 106.96%로 산정했다. 조합원들은 추정비례율에 따른 권리가액을 바탕으로 개략적인 평형 선택시의 환급금과 분담금을 알아볼 수 있다. 조합원 분양가는 약 6,700만원 수준에서 결정된 것으로 전해진다. 현재 공람공고가 진행중인 성수1지구 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 194,398㎡다. 택지 부분은 ▲주택용지(119,867㎡) ▲근생용지(3,440㎡) ▲종교용지 3개(2,091㎡) 등이며, 공공시설용지(학교·공공청사·사회복지시설)와 정비기반시설(도로·공원·공공공지) 등으로 이뤄져 있다. 주택공급계획은 총 3,019세대(임대주택 519세대 포함)로, ▲60㎡ 이하(876세대) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하(1,607세대) ▲85㎡ 초과(536세대) 등으로 계획이 수립돼 있다. 공동주택 획지의 용적률은 299.93%, 건폐율은 18.8%다.
DL이앤씨가 아크로(ACRO) 브랜드를 전면에 내세워 잠실우성4차 조합원들에게 홍보했지만, 현재 700만원대 공사비로는 하이엔드 브랜드를 적용하기 어렵다는 판단 하에 입찰참여확약서를 제출하지 않았다. 1차 입찰 때는 단독 응찰했다. DL이앤씨는 불참을 통해, 조합 측에 공사비 조정이 필요하다는 암묵적인 메시지를 전달한 것으로 업계는 보고 있다. 조합이 긴급이사회 개최를 앞둔 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 2일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 이달 6일(화) 긴급이사회를 열어 시공사 선정을 위한 재입찰과 입찰참여 안내서 수정을 논의한다. 현재 공사비 예정가격은 평당 760만원으로 책정돼 있다. 다만 1차 입찰 때 들어온 DL이앤씨가 자사 하이엔드 브랜드(아크로)의 경우, 공사비를 더 올려줘야 한다는 입장을 피력했다. 현재 공사비로는 e편한세상 브랜드로밖에 들어올 수 없다는 게 DL이앤씨 설명이다. 조합은 시공사 선정을 위한 두 차례 입찰이 모두 유찰됨에 따라 수의계약을 할 수 있는 법적 요건을 충족했다. 하지만 공사비 예가를 상향 조정하는 방향으로 시공사 선정을 계속 진행할 예정인 것으로 전해진다. 송파구 잠실진주아파트는 삼성물산-HDC현대산업개발 컨소시엄과 지난 2021년 평당 공사비 665만원에 계약을 체결했으나, 지난해 공사비 증액 협상 과정에서 제시된 금액은 889만원이다. 해당 금액은 임시총회에서 부결됐다. 최근 시공사 경쟁입찰을 진행 중인 가락삼익맨숀의 평당 공사비 예가도 809만원으로 책정됐다. 시공사 입찰공고를 준비 중인 가락삼환아파트도 800만원대 초반 수준에서 논의 중인 것으로 전해진다. 송파구 재건축 단지의 공사비가 최소 800만원대 수준으로 형성되고 있는 분위기다. 물론 가락미륭아파트와 가락프라자아파트는 각각 평당 공사비 740만원, 718만원에 시공 파트너를 찾았다. 가락미륭아파트의 경우, 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드(오티에르)가 더샵 브랜드가 적용된다. 가락프라자아파트는 GS건설과 현대엔지니어링이 수주경쟁을 벌였고, GS건설이 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 나선 수주전이었기에 다른 관점에서 살펴볼 필요가 있다. 통상 복수의 시공사가 수주경쟁을 할 경우 공사금액과 공사조건이 조합원들에게 유리한 방향으로 수립되는 경향성이 강하기 때문이다. 물론 평당 공사비라는 숫자만으로 여러 사업장을 단순 비교하는 건 지양해야 한다. 공사비는 지질여건, 상품성, 위치 등을 종합적으로 고려해야 하기 때문이다. 또한, 시공사별로 원가와 마진율이 모두 다르다. 하이엔드 브랜드가 들어올 경우엔 내부 지침이 별도로 존재한다. 평당 공사비가 낮게 형성될 경우, 시공사는 공사 조건(물가상승 방법+옵션수익 귀속주체+간접공사비 제외 여부 등)을 달리하는 방법으로 사업 참여 여부를 검토한다. 사업대상지 면적은 31,961㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(925㎡) ▲사회복지시설(800㎡, 국공립 어린이집)로 이뤄지며, 공동주택 획지는 30,235㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 대상지 북측으로 약 330m 떨어진 곳에 잠전초등학교가 입지해 있다. 도시및주거환경정비법 제50조(사업시행인가)에 따르면, 정비구역으로부터 200m 이내 교육시설이 설치돼 있는 경우 사업시행계획(안)을 작성할 때 교육감 또는 교육장과 협의해야 한다. 아파트 진출입로는 도곡로62길이나 백제고분로18길변으로 1개소 이상을 확보해야 한다. 공공보행통로는 잠실유수지공원에서 탄천변으로 연계되는 컨셉으로 1개소 지정된다.
재건축 사업을 진행 중인 잠실장미1·2·3차 조합이 2024년 정기총회를 이달 24일 개최할 예정인 가운데, 운영비 예산(안)에 담긴 조합 임원들의 인건비를 두고 반대의견을 공식화한 입주자대표회의에 의견을 전달했다. 조합원들에게는 1분기 내로 신속통합기획(안) 자문회의를 마치고 결과를 도출하겠다는 목표도 공유했다. 2일 정비업계 따르면 잠실장미1·2·3차 조합은 최근 입주자대표회의의 월권행위에 대한 유감 표명과 함께 발송한 공문을 아파트 1층과 엘리베이터에 게시해 줄 것을 요청했다. 앞서 입주자대표회의는 지난 달 23일 대표회의에서 조합의 대폭적인 급여인상은 조합원의 분담금을 증가시키는 결과라며 반대 의사를 공식적으로 표명했다. 이후 26일자로 아파트 단지 곳곳에 해당 내용이 담긴 공문을 게시했다. 이에, 조합은 지난 달 31일 입주자대표회의가 본연의 업무 권한을 넘어 월권행위를 하고 있음에 유감을 표했다.입주자대표회의는 공동주택관리법에 명시돼 있듯이, 아파트 관리에 관한 사항을 결정할 수 있는 의결기구임을 밝혔다. 조합과 근거 법령 및 설립 목적, 구성원 등을 달리하는 만큼 아예 별개의 단체라는 것이다. 조합이 결정한 의결사항에 대해 반대할 수 있는 지위가 없다는 취지의 공문을 발송했다. 반론권 보장 차원에서, 각 동 아파트 1층 게시판과 엘리베이터에 조합의 공문도 게시해 줄 것을 요청했다. 조합은 분담금 증가는 구역 내 위치한 잠동초등학교·잠실중학교 이전비용과 설계변경에 소요되는 사업비, 사업지체로 인한 금융비용 등과 관련 있다는 입장이다. 금번 조합이 집행부 임직원들의 급여를 인상한 부분은 총 사업비의 약 0.005% 정도에 불과하다는 점을 설명했다. 잠실장미1·2·3차 조합과 A·B종합상가 재건축협의회는 독립정산제 방식으로 재건축 사업을 진행하고 있다. 2기 조합은 3월 말 신속통합기획(안) 확정을 목표로, 서울시와 자문회의를 진행하고 있다. 주요 이슈사항은 ▲이슈1(교통처리계획) ▲이슈2(보행 및 가로활성화 계획) ▲이슈3(생활SOC 계획) ▲이슈4(경관계획) ▲이슈5(토지이용계획) 등이 꼽힌다. 특히, 토지이용계획 측면에서 가장 쟁점사항은 잠실나루역 교차로(잠실파크리오와 연접)를 어떻게 활용하느냐 여부다. 회전교차로 혹은 직선화로 만들었을 경우의 토지이용계획을 면밀하게 비교하며 검토하고 있다. 잠실장미1·2·3차 조합은 이달 24일(토) 오후 2시 정기총회를 개최할 예정이며, 1분기 내로 서울시와의 신속통합기획(안) 수립 작업을 완료하겠다는 목표다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "입주자 대표회의는 공동주택 관리업무가 본령인 조직으로 정비사업을 시행하는 재건축조합과는 법적 근거나 존립 목적이 달라 조합장 급여 등 조합 고유업무에 대한 입대위의 이의제기는 월권행위에 불과하다"며 "입대위가 추진위나 조합에 대해 정보공개를 청구하거나 업무보고를 요구하는 사례도 있는데 이 역시 업무범위를 오해해서 빚어지는 경우"라고 설명했다.
새 집행부를 꾸린 노량진1구역의 시공사 2차 입찰 마감일이 어느덧 2주 앞으로 다가왔다. 작년 이맘때만 하더라도 삼성물산과 GS건설의 '2파전 양상'이 될 것으로 관측됐지만, 정작 뚜껑(1차 입찰)을 열어봤을 때 아무도 응찰하지 않아 유찰됐다. 현재 포스코이앤씨가 노량진1구역 수주를 새롭게 준비 중인 것으로 전해지는 가운데, 삼성물산과 GS건설의 응찰 여부에도 정비업계 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 시공사 선정작업에 여념없는 것으로 알려졌다. 평형 구성을 중대형 위주로 변경하고, 35층 이상 고층 도입 여부를 해안건축과 논의하고 있다. 설계변경 내용은 시공사 입찰 마감 전에 조합원들과 공유할 예정이다. 최근 조합원 선출 총회에서, 김문선 조합장은 주민공동이용시설로 식당(조식·중식)과 카페, 수영장 등을 신축설계에 반영하겠다는 공약을 걸은 바 있다. 조합은 동작구청과도 시공사 선정 입찰계획(안)을 협의한 것으로 알려졌다. 개발이익을 늘리고 분담금을 낮추기 위한 목적이 담겨있다. 동작구청과 협의된 주요 내용으로는 ▲시공사 도급계약 이후 1년 이내 공사비 인상 없음 ▲일반분양 옵션수익 조합귀속 ▲공사비 상환 순서 ▲지질변동에 따른 공사비 인상 없음 등을 협의로 도출했다. 조합은 지난 해 시공사 선정을 위한 입찰계획(안) 협의로 적잖은 시간을 할애했다. 현재 조합원들 사이에선 포스코이앤씨의 응찰 가능성을 높게 보고 있는 분위기다. 최근 조합장 선출 총회에서도 포스코이앤씨가 축하 화환과 함께 영업직원들을 배치했기 때문이다. 홍보공영제 위반으로 현 집행부로부터 두 차례 '경고'를 받은 GS건설의 참여 여부는 쉽지 않은 것으로 전해진다. GS건설 또한, 지난 1차 입찰 때 불참한 사유로 '입찰보증금 몰수 가능성'을 공식적으로 언급했다. 집행부와의 갈등이 망설였던 이유라는 것이다. 따라서 한때 GS건설과 경쟁구도를 만들었던 삼성물산의 입찰 참여 여부에 자연스레 관심이 모아진다. 삼성물산의 참여 여부는 결국 '공사비'다. 자체적으로 판단했을 때, 공사비가 낮을 경우 아예 참여 의사결정을 내리기 쉽지 않다는 게 삼성물산의 정비사업 방침이다. 다만, 최근 부산촉진2-1구역에서 포스코이앤씨와의 경쟁에서 밀렸기 때문에, 노량진1구역 참여 가능성도 전혀 배제할 수 없다는 업계 이야기도 나온다. 작년 12월 진행된 2차 현장설명회는, ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 삼성물산과 GS건설 역시 현장설명회를 참여했기에 응찰 가능성은 여전히 남아있는 상황이다. 노량진1구역 조합은 애초부터 복수의 건설사들이 입찰에 참여해 경쟁하길 희망했다. 건설사들은 보통 수주경쟁을 하기 전, 교통정리를 하곤 한다. 1곳만 들어올 경우, 향후 수의계약 체결 형태로 진행하게 된다. 예정 공사비는 1조926억원으로, 평당 공사비는 730만원이다. 노량진1구역 시공권 확보에 나서는 건설사는 철거비와 제반 경비를 포함해 예정가격 이하로 입찰해야 한다. 올해 3월 사업시행계획(안) 인가 기준 노량진1구역의 조합원 수는 1,019명이다. 노량진1구역은 지하4층-지상 최고 33층 28개동으로 지어질 예정이며, 예상되는 총 공급주택물량은 2,992세대(임대 531세대)다. 구역면적은 132,187㎡며, 용적률은 255.6%다.
불광5구역이 정비계획 변경(안) 입안 동의서를 은평구청에 제출했다. 지난 2022년 4월 제출한 정비계획 변경(안)보다 사업성을 개선했다는 설명이다. 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하되, 이주-철거 시점에 맞춰 정비계획 변경(안)을 토대로 인허가 절차를 원점에서 밟겠다는 변함없는 목표도 밝혔다. 다만 은광교회는 교회가 빠진 정비계획 변경(안)부터 먼저 수리되어야 한다는 여전한 입장차를 나타내고 있다. 1일 정비업계 따르면 불광5구역 재개발 조합(조광흠 조합장)은 이달 6일(화) 대의원회를 열어, ▲제1호(추정분담금 산정 용역업체 선정 및 계약체결) ▲제2호(2023년 준예산 적용) ▲제3호(조합임원 선출방법) ▲제4호(선거관리위원 추가 선임) 등을 의결할 예정이다. 현재 집행부 내 임기만료 대상은 조광흠 조합장과 장희 감사다. 이들의 연임 여부를 대의원회 먼저 상정해 물을 예정이다. 통과될 경우, 조합원 총회 안건으로 상정된다. 불광5구역은 지난 2022년 4월 은광교회를 제척한 내용의 정비계획 변경(안) 입안을 은평구청에 요청했다. 관련 부서 협의와 주민설명회, 공람 절차까지 모두 완료했다. 공람 과정에서 우회도로를 개설해 달라는 은광교회 민원이 들어갔고, 조합은 우회도로를 확보할 경우 일반분양 물량 감소(53세대)와 기부채납 면적(도로 595㎡)이 증가할 것으로 예상됐다. 사업성이 떨어져 조합원 분담금이 늘어날 수 있다고 판단했다. 최근 입안 제안을 요청한 정비계획 변경(안)에 사업성 보완 내용이 담았다. 주요 내용은 ▲최고층수(24층→35층) ▲용적률(233%→250%) ▲주동 개수(31개→21개) ▲설계 변경(전세대 남향·4베이) 등이다. 물론 앞선 내용은 모두 인허가청(서울시·은평구청) 심의를 받아야 한다. 현 시점에서 확정된 내용은 없는 셈이다. 조합원들은 2년째 정비계획(안) 변경 과정에서 공회전만 하고 있는 현 상황에 피로감을 호소하고 있는 실정이다. A조합원은 "2022년 정비계획(안) 변경 작업을 진행할 때, 은광교회와 사전협의를 통해 원하는 내용을 미리 반영했으면 더 좋았을 것"이라며 "정비계획(안) 변경을 위한 도시계획업체(KTS엔지니어링) 용역비용과 동의서 징구를 위한 홍보 OS요원 모두 중복으로 비용이 들어간 것"이라고 말했다. 이어 "은광교회와의 입장차가 좁혀지지 않았기에, 구청도 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하는데 부담이 있을 것"이라고 부연했다. 조합은 현재 기존 정비계획(안)과 사업시행계획(안)에 맞춰 관리처분계획(안)을 인허가받고, 이주 절차를 진행할 예정이다. 은광교회는 분양신청을 하지 않은 일부 토지·건축물 관련해서 현금청산자 지위를 얻게 된다는 점에 부담을 느끼고 있는 것으로 전해진다. 은광교회가 계속해서 본인들을 구역계에서 제척한 정비계획(안)부터 먼저 처리하고, 그 다음 새롭게 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)을 수립하라고 주장하는 배경이다. 정비계획(안) 변경 절차가 길어짐에 따라, 당초 조합의 투트랙 전략(정비계획·관리처분)도 셈법만 더 복잡해졌다는 게 정비업계 중론이다. 올해 총회에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회도 열어야 하는 상황이다. 통상 관리처분계획(안)을 수립하는 건, 곧 조합원들의 권리를 확정하는 중요한 절차이기에 잡음이 많을 수밖에 없다. 불광5구역이 사업성을 개선한 정비계획 변경(안)과 원안대로 관리처분계획 인가 모두 이뤄낼지 업계 관심이 모아진다. 임기 만료를 앞둔 조합장·감사 연임도 관심사다.
![[단독] 한자신 "시범, 데이케어센터 삭제 가닥"…서울시 입장 공유](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240105/art_17067044437805_9be9dc_178x118_c0.jpg)
여의도 시범아파트가 기부채납 건축물로 요청받은 데이케어센터(노인시설)를 정비계획(안)에서 빼는 방향으로 업무를 진행한다. 서울시 또한 시범아파트 주민들의 극심한 반발을 고려해 이같은 결정을 내린 것으로 전해진다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로 치매 및 등급어르신을 위한 노인 요양보호시설이다. 작년 7월 기준, 서울시내 각 자치구별로 운영중인 데이케어센터는 모두 198개다. 31일 정비업계 따르면 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 데이케어센터(노인시설)와 과학체험관을 삭제하고, 문화시설로 대체하는 방향으로 가닥이 잡혔음을 조합원들에게 밝혔다. 정비사업위원회 탄원서와 조합원들의 민원 등으로, 서울시 또한 데이케어센터를 삭제하는 방향으로 동일한 입장을 견지하고 있다는 게 한국자산신탁의 설명이다. 현재 서울시와의 협의는 ▲정비사업위원회 ▲한국자산신탁 ▲인토엔지니어링 ▲건원건축 등이 참여하고 있다. 데이케어센터를 삭제한 후, 공공임대주택을 추가적으로 짓는 방법이 가장 쉬운 방법으로 여겨지고 있다. 하지만 의무 비주거비율을 준수해야 하기에, 공공임대주택을 추가할 경우 상업시설도 덩달아 늘어날 수 있다. 이에, 한국자산신탁과 서울시는 데이케어센터를 삭제하기 위해선, 아예 노인시설을 기부채납 목록에서 없애야 한다는 점에 대해 공감대를 형성하고 있다는 후문이다. 노인시설 없이 공공임대주택과 문화시설만으로 기부채납을 진행하는 안이 논의되고 있다. 당초 서울시는 문화시설 면적 약 29,000㎡를 요청했으나, 임대주택 기부채납을 추가 확보해야 한다는 이유로 문화시설을 약 40% 줄였다. 서울시에서 기존 문화시설 면적(29,000㎡)을 원할 경우, 임대주택과 문화시설만으로 기부채납을 진행할 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 한편, 한국자산신탁은 서울시의 '데이케어센터'를 수용했다는 주장에 대해 사실이 아님을 조합원들에게 해명했다. 서울시 도시계획심의위원회로부터 '수정가결'을 받을 경우, 조건사항을 이행하겠다는 내용의 조치계획서를 영등포구청에 제출해야 하지만 한국자산신탁과 정비사업위원회는 제출하지 않았다는 것이다. 정비계획 변경(안) 입안 과정에서 서울시와 밀실협약을 했다는 점에 대해서도 부인했다. 한국자산신탁은 도계위 심의 전까지 '데이케어센터' 관련 서울시와의 일체 사전협의는 없었다는 설명이다. 한국자산신탁은 서울시의 수정가결 지침과 건축물인센티브 계수 변경(0.7→1), 데이케어센터를 포함한 노인여가시설을 삭제해 조치계획서를 작성하겠다는 방침이다. 조치계획서가 승인되면, 향후 구청을 통해 재공람공고가 진행된다.
![[단독] 압구정3구역, 추정분담금 최대 55억…정비계획 변경 준비](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240105/art_17066280972221_698f38_178x118_c0.png)
압구정3구역이 개략적인 추정분담금 숫자를 조합원들에게 공개해 관심이 모아진다. 희림건축과 본격적인 정비계획(안) 수립에 나서기 전, 조합원들의 의견을 미리 반영하기 위한 셈법으로 풀이된다. 31일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)이 이달 30일(화)부터 다음 달 14일(수)까지 조합원들을 대상으로 평형 선호도 조사에 착수한다. 추정분담금은 평형 선호도 조사에 나선 현재 시점을 기준으로, 일반분양가(평균 7,850만원, 분양가상한제 적용 가정)와 공사비(1,000만원)를 전제로 계산됐다. 추정분담금은 당연히 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동된다. 또한, 토지 용도가 서로 다른 아파트의 종전자산은 향후 총회에서 선정된 감정평가법인의 산술평균에 따른다. 현 시점, 압구정3구역의 종전자산 추정치는 탁상감정으로 진행됐다. 현재 30평대를 갖고 있는 조합원이 평형별 내야 할 추가분담금은 ▲34평(3.03억원) ▲40평(7.6억원) ▲54평(18.7억원) ▲62평(24.4억원) ▲76평(35.5억원) ▲87평(44.3억원) ▲101평(55.1억원) 등으로 추정됐다. 가장 큰 평형대인 101평을 가려면 약 55억원의 분담금이 필요할 것으로 조합은 내다봤다. 현재 40평대를 보유한 조합원의 경우, 평형별 내야 할 추가분담금은▲40평(0.6억원) ▲54평(11.7억원) ▲62평(17.4억원) ▲76평(28.5억원) ▲87평(37.3억원) ▲101평(48.1억원) 등이다. 현재 보유한 평형보다 줄여서 분양신청(34평)을 할 경우, 약 4억원을 환급받는다. 현재 가장 큰 평형대(80평대)를 보유한 조합원의 경우, 평형별 내야 할 추가분담금은 ▲76평(9.8억원) ▲87평(18.3억원) ▲101평(30억원) 등이다. 평형별 돌려받는 환급금은 ▲34평(25.37억원) ▲40평(20.8억원) ▲54평(9.7억원) ▲62평(4억원) 등으로 계산됐다. 평형 선호도 조사에는 ▲단지 최고 층수 ▲주동 간격 ▲상업시설 배치 ▲세대당 주차대수 ▲세대당 부대시설 면적 ▲커뮤니티시설 등의 질문이 담겨있다. 조합은 설문조사를 바탕으로 정비계획(안) 변경 작업에 착수할 것으로 관측된다. 압구정3구역이 설문지 곳곳에 비교 사례로 담아놓은 아파트는 ▲아크로리버파크 ▲래미안 원베일리 ▲메이플자이 ▲디에이치퍼스티어아이파크 등 총 4곳이다. 압구정3구역은 ▲제1종일반주거지역(482㎡) ▲제2종(7층이하)일반주거지역(36,836㎡) ▲제2종일반주거지역(20,576㎡) ▲제3종일반주거지역(207,559㎡)이 혼재돼 있다. 이중 제1종·제2종(7층이하)·제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 종상향하고, 제3종일반주거지역 일부(44,184㎡)를 준주거지역으로 올려 재건축 사업을 진행하는 방향으로 가이드라인이 잡혀있다. 종상향 후 획지는 최종 2개(제3종·준주거)다.
반포주공3주구가 관리처분계획 변경(안) 수립 및 인허가를 위한 본격 절차에 착수한다. 30일 정비업계 따르면 반포주공3주구 재건축 조합(노사신 조합장)은 이날 오후 삼성물산 현장사무소에서 2024년 제1차 대의원회를 열어, ▲제1호(사후환경영향조사업체 변경 계약 승인) ▲제2호(관리처분계획 변경안 승인) ▲제3호(정기총회 개최 및 예산안 승인) 등의 안건을 논의한다. 대의원회에서 의결될 경우, 2024년 정기총회에서 관리처분계획 변경(안) 수립 안건이 올라갈 예정이다. 반포주공3주구는 작년 9월 서초구청으로부터 사업시행계획 변경(안)을 인가받았고, 조합원 평형 변경 및 상가 재분양 신청을 진행했다. 바뀐 사업시행계획(안) 상 용적률과 건폐율은 269%, 20%며, 최고높이는 111.85m다. 조합은 지난해 11월 29일부터 12월 29일까지 1달여간 재분양 신청을 받았다. 상가 조합원들을 대상으로 전체 재분양이 진행됐다. 변경된 사업시행계획(안)이 상가 최적화 및 설계 변경을 전제로 이뤄진 영향이다. 종후자산감정평가액이 올라가면서 아파트 '최소분양단위 규모가액'도 상승했다. 반포주공3주구 사업비는 2조5,423억원에 달한다. 재분양 신청 마감을 하루 앞둔 작년 12월 28일에는 임시총회를 개최해, 사업시행계획 변경(안)과 일부 토지등소유자들의 분양신청 안건을 통과시켰다. 당시 현금청산자였던 상가 소유주A씨의 조합원 지위 회복을 묻는 안건(제9-2호)은 찬성과 반대 각각 684표, 517표를 받았다. 상정된 다른 안건들이 1,200표 내외로 통과됐음을 감안할 때, 조합원들의 반발이 거셌음을 알 수 있는 대목이다. 조합과 상가협의회의 협약서에 따라, 분양신청을 하게 된 상가 소유주A씨는 아파트를 일반분양가(평당 6,500만원)로 받게 된다. 조합원 지위를 회복했기 때문에, 조합이 매도청구소송 과정에서 미리 지급한 감정평가액의 80%에 해당하는 금액은 조합에 다시 돌려줘야 한다. 현금청산자에게 분양 기회를 부여하고, 조합원 지위를 회복시키는 건 조합이 정관을 변경하거나 총회 의결로 결정할 수 있는 사항이다. 하지만 분양기간 내 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 상가 물건을 매입한 건이라 조합원들 간 찬반 의견이 팽팽했던 것으로 업계는 보고 있다. 반포주공3주구의 대상지 면적은 117,114㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 102,903㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 지하3층-지상35층 17개동을 짓는 프로젝트로, 총 주택공급물량은 2,091세대다. 전용면적별 공급물량은 ▲60㎡ 이하(492세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(694세대) ▲85㎡ 초과 ~ 115㎡ 이하(646세대) ▲115㎡ 초과(259세대) 등이다. 주차대수는 총 4,355대다.
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