발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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여의도 삼부아파트가 연내 조합설립을 목표로 재건축 사업에 박차를 가하고 있는 가운데, 이날 열린 설계사 선정을 위한 현장설명회에 국내 내로라하는 업체들이 모두 참석하며 치열한 경쟁을 예고했다. 압구정 2구역·3구역·4구역을 중심으로 진행 중이던 설계 경쟁의 열기가 여의도 삼부아파트로 옮겨붙고 있는 셈이다. 조합방식의 정비사업을 택한 삼부아파트는 설계사 선정에 신중함을 기할 전망이다. 15일 정비업계 따르면 여의도 삼부아파트 현상설계 공모를 위한 현장설명회에 ▲삼우종합건축사사무소 ▲디에이그룹 ▲나우동인 ▲해안건축 ▲정림건축 ▲고우건축 ▲한국종합건축 ▲시아플랜 ▲에이앤유 ▲희림건축 등 총 10곳이 모습을 드러냈다. 접수는 오는 19일(화), 작품은 오는 10월 27일(금)까지 내야 한다. 국내 업체 간 컨소시엄 구성은 불가한 대신, 해외설계업체 또는 해외건축사와는 공동수급이 가능하도록 열어뒀다. 조합원 총회에 상정되는 기업은 총 4개사다. 현재 삼부아파트 설계권을 두고는 삼우종합건축사사무소와 디에이그룹, 에이앤유가 적극적인 수주 의욕을 드러내고 있다. 세 곳 모두 국내 설계부문 탑티어로, 최근 압구정2구역 공모에서 맞대결을 펼쳤던 곳들이다. 압구정특별지구 재건축 사업장에서 처음으로 전시관을 운영하며 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 치열한 경쟁 구도를 만들어갔다. 압구정2구역 설계권은 디에이그룹이 거머줬다. 여의도 재건축 단지 대부분이 신탁사를 선정할 때, 삼부아파트는 신탁 대신 조합 방식의 정비사업을 택한 곳이다. 시범아파트에 이어 두 번째로 몸집이 크고, 입지적으로도 강점을 보이는 곳이라 설계사 뿐만 아니라 대형 건설사들도 수면 아래에서 벌써부터 바삐 움직이고 있다. 삼성물산과 DL이앤씨, GS건설 등 대형 건설사들이 삼부아파트 설계 경쟁 구도와 면면에 관심을 보이는 것도 향후 사업 수주를 위한 선행 준비작업이다. 여의도 시범아파트의 정비구역 지정이 서울시 도시계획심의 지연으로 밀리고 있는 와중에, 삼부아파트가 성공적인 설계사 선정을 통해 재건축 사업에 탄력을 받을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 최근 설계사 선정을 마친 대교아파트는 에이앤유가 시아플랜과 맞붙어 설계권을 확보했고, 공작아파트는 나우동인이 파격적인 제안(조합원 전 세대 복층구조-서비스 면적 17평 추가)을 내세우며 설계권을 가져갔다. 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층, 10개동 866가구다. 여의도에서는 시범아파트(1,584가구) 다음으로 몸집이 크다. 여의도초-여의도중-여의도고등학교가 도보 10분 이내에 있어 실거주 가치는 높은 것으로 평가된다. 목화아파트는 1977년 건축됐으며, 2개동 312세대다. 전용면적 기준으로 삼부아파트는 현재 ▲70㎡ ▲77㎡ ▲106㎡ ▲135㎡ ▲146㎡ ▲175㎡ 등으로 이뤄져 있다.
설계 공모 과정에서 서울시와 갈등을 빚어온 압구정3구역이 이달 16일(토) 조합원 설명회를 개최하는 가운데, 본격적인 재공모에 착수할 것이란 전망이 나온다. 현재 해안건축과 희림종합건축사사무소는 재공모에 참여 의사를 피력한 만큼 2파전 양상으로 진행될 가능성이 높게 대두된다. 조합은 설계자 재공모에선 불미스러운 일이 발생하지 않도록 절차 및 심의에 철저히 임하겠다는 입장이다. 15일 정비업계 따르면 압구정3구역은 이달 16일(토) 오후 3시 압구정초등학교에서 조합원들을 상대로 사업설명회를 개최한다. 신속통합기획 가이드라인과 조합의 사업추진계획(안), 설계자 재공모 관련 내용이 발표될 것으로 업계는 보고 있다. 설계자 재공모에는 기존에 참여했던 2개 업체(해안건축·희림종합건축사사무소)가 참여의사를 밝혔고, 현재 기존에 제출했던 자료들을 수정·보완하고 있는 것으로 전해진다. 특히 희림종합건축사사무소의 경우, 용적률 360%를 300%로 60%p 낮춰야 하기 때문에 설계 내용이 상당 부분 바뀔 것으로 보인다. 삼우종합건축사사무소도 압구정3구역 입찰 참여를 두고 고민하고 있는 것으로 전해진다. 삼우종합건축사사무소는 당초 압구정3구역에 희림-나우동인과 함께 컨소시엄을 구상해 함께 들어가는 방향을 논의했으나, 압구정2구역에 집중하는 것으로 결론을 내리고 압구정3구역 공모에는 나오지 않았다. 다만, 압구정2구역에서 간발의 차로 선정되지 못하면서 압구정3구역 재공모 참여 여부에 관심이 모아지고 있다. 작년 12월 압구정3구역은 설계자 선정 입찰공고를 냈다. 설계용역비는 약 300억원 규모로 책정됐고, 현장설명회에 총 19개 회사가 참여했다. 해안건축과 희림종합건축사사무소의 작품이 선정됐고, 올해 7월 1일부터 설계안이 조합원들한테 공개됐다. 다른 재건축 사업에서는 없었던 홍보전시관도 만들어졌다. 홍보전신관이 운영되던 도중, 해안건축은 희림건축이 용적률 360%를 적용한 것과 관련해 공모지침 위반이라고 민원을 접수시켰다. 조합은 용적률 위반 사실을 두고 이사회를 열었고, 2개 업체가 공모지침 위반 합의서를 작성하는 방향으로 유도했다. 하지만 해안건축과 희림건축은 합의서 작성 과정에서 이견을 좁히지 못했다. 합의서 작성이 결렬되면서, 조합은 희림건축의 공모지침 위반 사실을 조합원들에게 안내했다. 희림건축은 올해 4월 발표된 신속통합기획(안)의 토지이용계획상 제3종일반주거지역의 법적상한용적률(300%)을 준수하지 않았다는 게 핵심 내용이다. 상황은 일단락되는 듯 보였으나, 서울시가 7월 11일 희림건축을 경찰에 고발하면서 새로운 국면을 맞게 됐다. 결과적으로 정기총회에서 희림건축이 선정됐다. 희림건축은 총회 당일, 최대 용적률을 300%로 낮춘 수정된 설계안을 제시했다. 이후 이틀 뒤 서울시는 압구정3구역의 설계자 선정이 무효임을 알리는 브리핑을 진행했다. 7월 말부터는 약 3주간 서울시 주택정책실 주거정비과로부터 조합 운영실태 현장점검을 받았다. 당초 7월 31일부터 8월 11일까지 2주간 진행하기로 공문을 받았으나, 점검 대상 문서(의사록·예산자료·용역업체 계약서)가 많아 1주일 연장됐다. 7명으로 구성된 점검반(서울시·강남구청 공무원/변호사/회계사 등)이 점검 기간동안 조합 사무실에 매일 상주하며 운영실태를 조사했다. 지난 8월 24일 서울시는 압구정3구역 조합에 운영실태 현장점검 결과를 통보했으며, 총 12건에 대한 시정명령과 행정지도를 받았다. 설계자 선정 관련 지적사항이 가장 많았다. 우선, 용적률 360%을 제안하며 관련규정 및 설계공모지침을 어긴 희림종합건축사사무소에 조치를 취하지 않은 점과 서울시 및 강남구청의 시정요청 등에도 불구하고 설계자 선정을 강행했다는 부분을 지적했다. 서울시는 설계자 공모를 다시 진행하라는 내용의 시정조치 이행명령을 내렸고, 이행하지 않을 경우 엄중 조치를 내리겠다는 점을 밝혔다. 지적사항에 관한 조합의 이행계획은 이달 8일(금)까지 제출하도록 했다. 압구정3구역은 설계자 선정 과정에서 조합 나름대로 도시및주거환경정비법에 따라 의사결정과 절차를 진행했다는 입장이지만, 인허가권자인 서울시와 대립각을 세우는 것보다 원활한 재건축 사업을 위해 시정명령을 이행할 수밖에 없다는 점을 조합원들한테 알렸다. 압구정3구역은 지난 달 28일 설계사 선정 취소 안건을 대의원회에 상정해 의결했다. 그 외 조합행정과 관련한 지적사항은 자금차입을 할 때, 차입 한도금액을 정하지 않고 총회의결을 했다는 점이다. 압구정3구역 차입금은 조합원으로부터 출자받은 약 5억원, 협력업체로부터 차입한 약 2.5억원이다. 그밖에 약 90건 정도의 문서가 정비사업 정보몽땅에 지연 공개했다는 점도 서울시로부터 지적받았다.
![[한남2구역 시공권 향방] 대우건설 재신임 총회 D-3, 깊어지는 내홍](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16946702874073_c1c542_178x118_c0.png)
한남뉴타운 소속 한남2구역이 대우건설과의 재신임(찬성·반대) 여부를 묻는 총회를 앞둔 가운데, 일반 조합원들은 각기 다른 방향성을 보이고 있는 조합과 대의원회 행보에 혼란스럽다는 반응을 나타내고 있다. 대의원들은 제8차 대의원회에서 대우건설 총회 상정 안건을 압도적인 표 차이로 부결시켰으나, 조합은 조합장 직권 상정을 통해 재신임 여부를 모두에게 묻겠다는 의지를 피력한 상황이다. 14일 정비업계 따르면 한남2구역은 오는 9월 17일 오후 2시 한일빌딩 8층(공간모아)에서 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 2개(임시총회 개최비용 승인·대우건설 시공사 선정 재신임)다. 다른 안건이 없음을 감안할 때, 임시총회 목적은 오롯이 대우건설 재신임 여부를 묻기 위한 자리로 마련됐다. 당초 지난 8월 26일 임시총회를 열 예정이었지만 대우건설과의 협상 기간을 감안해 이달 17일로 약 3주 가량 연기됐다. 한남2구역은 8월 18일 이사회를 열어 7명 전원 찬성으로 대우건설 시공사 선정 재신임(찬성·반대) 안건을 통과시켰다. 다만 제8차 대의원회에 참석한 대의원 88명(현장참석 29명+서면결의 59명) 중 60명이 총회 상정을 반대했다. 조합 집행부와 대의원회 생각이 다르다는 점이 분명히 드러난 시점이었다. 물론 이 시기, 대우건설도 자체 홍보 OS 요원을 가동하며 대의원들과 조합원들을 가가호호 방문하며 어필한 것으로 전해진다. 법정 의사결정 기구인 이사회와 대의원회 의견이 합치되지 않음에 따라, 일반 조합원들은 대우건설 재신임과 관련해 어떤 의사결정을 내려야 할지 막막해 하고 있는 실정이다. 특히나 조합 측 관계자가 대우건설 해지를 염두에 두고, 삼성물산에도 접촉을 시도했으나 무산된 상황이다. 삼성물산은 한남4구역에 관심을 갖고 있으며, 실제 지난해 한남2구역 시공사 선정 당시엔 900만원대 평당 공사비를 언급하며 입찰에 참여하지 않았다. 결과적으로 마땅한 대안이 없는 상황에서 대우건설 재신임 여부를 결정해야 하는 조합원 입장에선 생각이 많아질 수밖에 없다. 대우건설이 100% 지킬 수 없는 약속(118 프로젝트)을 한 부분에 대해선 책임을 묻고 싶지만, 나날이 공사비가 상승하는 불안정한 여건 속에서 대안 없이 대형 건설사를 내치는 것도 사업 불확실성을 높이는 일임을 알고 있기 때문이다. 조합은 4개 시나리오 ▲대우건설 재신임(2023.09)-재신임(2024.09) ▲대우건설 불신임(2023.09)-재선정 총회(2024.04) ▲대우건설 불신임(2023.09)-재선정 총회(2024.07) ▲대우건설 재신임(2023.09)-불신임(2024.08)-재선정 총회(2025.04)로 나눠 각각의 장·단점을 분석하기도 했다. 분담금 비교표도 만들었지만 오히려 조합원들의 혼란을 야기할 수 있다는 점을 생각해 총회 자료에 싣지 않은 것으로 알려졌다. 서울시내 다른 사업장이 공사비 증액 여부를 두고 조합과 시공사 간 다툼이 벌어지는 것과 달리, 한남2구역은 새로운 집행부가 들어서면서 '118 프로젝트' 관련한 약속 이행 여부로 인해 시공사 해지 총회까지 이어지고 있는 상황이다. 관리처분계획(안)을 수립하기 위해 현장 감정평가 및 영업권 조사가 병행되고 있지만, 총회 후에도 대우건설과의 원만한 갈등 협의가 이뤄지지 않게 되면 사업기간이 늘어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 이틀 앞으로 다가온 임시총회에서 대우건설 재신임이 결정되게 되면, 118 프로젝트 달성률 관련한 공사도급계약 협의를 진행해야 한다. 만약 대우건설 시공사 해지 결정이 나게 되면, 기존 설계사무소와 설계변경 등의 업무를 진행하면 되지만 대우건설과의 법적 공방을 피할 수는 없을 것이라는 게 업계 지배적인 관측이다. 최근 법원은 명확한 귀책사유 없이 HDC현대산업개발의 시공권을 박탈한 반포3주구 조합에 164억원의 손해배상금을 지불하라고 결정했다. 반포3주구 조합원 수로 나누면, 조합원 1인당 1,000만원 이상 분담해야 한다. 한편, 대우건설은 이사회가 열렸던 지난 달 18일(금) 조합원들을 상대로 118프로젝트 관련 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 이 자리에서 ▲계약 협의 진행상황(협의안건 4가지) ▲조합의 추가 요구사항 수용 불가 ▲118프로젝트가 불가하더라도 계약을 유지할 경우의 조건 등에 대해 김주석 대우건설 강북영업지사장과 이용각 상무(강북지역 총괄 책임)가 발표자로 나섰다. 이 자리에서 대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안했다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론 날 경우, 그 시점까지 투입된 설계비용과 사업시행계획(안) 인허가 관련 용역비용을 100% 부담하겠다고 밝혔다. 조합 사업비 관련 이자비용도 대우건설이 내겠다고 덧붙였으며, 향후 118프로젝트 불가로 인해 시공권이 박탈될 경우 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 설명했다. 하지만 118프로젝트가 불가한 상황에서도 대우건설의 시공권이 유지될 경우엔, 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일을 유예하겠다고 제안했다. 118프로젝트 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼의 공사비를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 6개월 연장하겠다는 게 골자다. 118프로젝트 관련 아무런 성과가 없다고 하면, 물가인상률 5%만큼의 공사비와 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 것이다. 물론 118프로젝트 달성률을 어떤 기준으로 얼마나 책정할지에 관해선 아직 조합과 대우건설이 이야기를 나눈 것은 없다.
조합직접설립제도를 통해 재개발 사업에 착수한 금호21구역이 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)로 ㈜엘림토피아를 낙점했다. ㈜엘림토피아가 종합점수 1등으로 금호21구역을 수주하게 됐다. 한국씨엠개발과 동해종합기술공사는 신당10구역에 이어 금호21구역에서도 합산점수 순으로 3등 안에 들었지만, 끝내 선정되지 못하며 아쉬움을 삼켜야 했다. 신당10구역과 금호21구역은 신속통합기획 사업대상지로, 구청 주도로 조합직접설립제도를 택한 곳들이다. 14일 정비업계 따르면 성동구청은 금호21구역 정비업체로 ㈜엘림토피아를 우선협상대상자로 선정해 협상을 진행 중이다. 금호21구역은 공공지원자 지원 정비사업전문관리 용역 입찰공고를 지난 달 냈고, 조합설립까지 업무를 맡아줄 정비업체 선정을 완료했다. 용역기간은 착수일로부터 2024년 12월 31일까지다. 합산점수 60점 이상 고득점을 낸 회사는 순서대로 ▲㈜엘림토피아 ▲한국씨엠개발㈜ ▲㈜동해종합기술공사 ▲㈜세종코퍼레이션 ▲㈜유니빌산업개발 ▲㈜집과사람 ▲㈜동우씨앤디 ▲정원씨엔씨㈜ ▲㈜주성시엠시 등이다. 합산점수는 ▲기술제안서 평가(60%) ▲업체현황 평가(20%) ▲가격평가(20%) ▲가감점(+2점, -6점)으로 구성된다. ㈜엘림토피아를 포함한 9개 업체는 합산점수 80점 이상으로 모두 협상적격자로 분류됐다. ㈜엘림토피아는 유기열 대표이사가 부동산 개발업 및 컨설팅업을 목적으로 2002년 자본금 5억원으로 설립한 회사다. 유기열 대표이사가 지분 100%(보통주 20만주)를 들고 있다. 엘림토피아는 2013년부터 2022년까지 꾸준히 매출액을 성장시켜 왔다. 지난해 매출액과 영업이익은 각각 30억원, 9.9억원을 기록했다. 주요 트랙레코드로는 ▲공덕1구역 ▲왕궁아파트 ▲강북5구역 ▲천호8구역 ▲개포우성4차 등이 있다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 서울시 도시계획위원회 심의 결과를 기다리고 있다. 최근 정비계획(안) 결정 및 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 받으며 본격적으로 재개발 사업에 착수했다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다.
신속통합기획 1차 후보지인 성북구 하월곡동 70-1번지가 올해 4월 신속통합기획(안)을 확정짓고, 최근 정비계획(안) 입안 절차에 착수했다. 하월곡동은 올해 5월과 6월 두 차례 추정분담금 검증위원회 심의를 거쳐 토지등소유자들에게 추정분담금도 안내했다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의서를 징구하고 있는 단계다. 14일 정비업계 따르면 성북구청 도시정비신속추진단은 최근 하월곡동 70-1번지 일대 정비계획(안)을 안내하는 주민설명회를 개최했다. 도시계획업체인 동해종합기술공사와 중앙감정평가법인이 프레젠테이션(PT) 발표를 맡았다. 하월곡동은 원활한 재개발 사업 진행을 위해 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞게끔 정비계획(안)을 수립했다. 사업성을 나타내는 지표인 비례율은 108.52%로 추산됐다. 총수입 추정액(1조3,609억원)에서 총지출 추정액(9,052억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(4,199억원)으로 나눈 결과값이다. 향후 정식 감정평가는 조합설립 및 사업시행계획(안) 인가 이후 진행된다. 성북구 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 세대당 평균 대지지분(사업 대상지 면적/세대 수)이 높아 사업성이 양호한 곳으로 평가되고 있다. 중앙감정평가법인 관계자는 "현재 하월곡동 70-1번지 추정분담금 통지내역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 의거하여 준비한 개략적인 추정비례율과 분담금이기에 확정된 내용이 아니다"라며 "사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다. 이어 "특히 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 사업성이 아주 양호한 지역에 해당하는 것으로 평가된다"고 부연했다. 사업 대상지 면적은 80,699㎡며, 용도지역은 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 공동주택 용지는 제3종일반주거지역으로 하며, 도로나 공원 등 기반시설 용지는 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(191.2%) ▲허용용적률(201.8%) ▲상한용적률(233%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성된다. 건폐율은 19.08%다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택 획지는 66,663㎡로 전체 약 83%를 차지한다. 정비기반시설 획지(14,035㎡)는 ▲도로(6,400㎡) ▲공원1(2,158㎡) ▲공원2(3,642㎡) ▲사회복지시설(1,835㎡)로 구성된다. 북측과 남측으로 폭원 8m 이상의 신설도로가 예정돼 있으며, 출입구는 오패산로와 오패산로3길, 신설도로(북측)에 설치된다. 근린생활시설은 주변 상권과의 연속성 확보 차원에서 오패산로와 오패산로3길에 배치된다. 재개발 사업을 통한 공공기여는 사업 대상지 면적(80,699㎡)의 약 10% 수준인 8,577㎡다. 토지 순부담 면적(4,307㎡)과 건축물 환산 면적(4,270㎡)을 합친 값이다. 건축물 최고높이는 100m며, 최고 층수는 35층이다. 최고 층수의 주동은 단지 중앙에 위치하며, 오패산로3길 쪽으로는 학교가 위치해 있어 낮은 층수의 주동이 들어선다. 공공보행통로(폭 5m)는 오패산로에서 오패산로3길을 잇게끔 단지 중앙에 배치된다. 토지는 총 755개 필지로 이뤄져 있으며 건축물은 총 572개동이다. 토지등소유자는 624명으로 집계됐다. 예상되는 총 주택공급 물량은 1,899세대로, ▲전용 39㎡(168세대) ▲전용 59㎡(763세대) ▲전용 84㎡(968세대)로 나뉜다. 조합원·일반분양 물량은 1,464세대로 전체 77%를 차지하며, 임대주택은 435세대로 전체 23%를 구성한다. 성북구청은 오는 9월 토지등소유자로부터 동의서를 징구한 뒤, 주민공람 및 주민설명회를 진행한 뒤 서울시에 정비계획(안)을 접수할 예정이다. 정비계획 입안 동의율은 토지등소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 2분의1 이상을 충족해야 한다. 성북구청은 내년 상반기 서울시 도시계획위원회(수권소위원회) 심의를 거쳐 정비구역 지정 결정을 받겠다는 계획이다.
신길우성2차-우창아파트가 이달 16일(토) 토지등소유자를 상대로 한 전체회의(사업시행계획 신청)를 앞두고 있는 가운데, 조합원들은 사업속도와 혁신설계를 두고 신중한 고민을 이어가고 있다. 정비사업위원회는 건축심의 설계도서를 바탕으로 작성된 사업시행계획(안)을 빠르게 인가받아야 한다는 입장이며, 비상대책위원회는 대우건설의 혁신설계(안)을 반영해 인허가 절차를 다시 밟아 나가야 한다는 입장이다. 13일 정비업계 따르면 신길우성2차-우창아파트는 오는 9월 16일(토) 사업시행계획(안) 신청을 위한 주민 전체회의를 개최할 예정이다. 다만 비상대책위원회가 현 정비사업위원장의 해임발의서를 징구함과 동시에 시공사인 대우건설이 제안한 혁신설계를 반영해 인허가 절차를 진행해야 한다는 입장을 견지하고 있어, 주민 전체회의 성원 요건을 충족할 수 있을지 업계 관심이 모아지고 있는 상황이다. 현재 재건축 사업을 이끌고 있는 신길우성2차-우창아파트 정비사업위원회는 사업시행계획(안)을 하반기 중 영등포구청에 접수한 뒤, 인가받는 것을 목표로 하고 있다. 인가받은 사업시행계획(안) 설계도서를 기반으로 관리처분계획(안)을 수립한 뒤, 조합원 이주기간에 맞춰 설계변경을 진행해 사업기간을 최대한 단축시키겠다는 게 정비사업위원회의 셈법이다. 시간이 곧 사업성과 직결되는 재건축 특성을 감안한 행보로 풀이된다. 사업 대상지 면적은 45,767㎡며, 주택공급계획은 1,212세대다. 임대주택은 전체 세대 수의 8.91%에 해당하는 108세대다. 최고층수는 기존 32층에서 35층으로 상향 조정됐다. 공공임대주택건설을 하게 됨에 따라, 법적상한용적률 299.98%까지 용적률 혜택을 받는다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.94%) ▲허용용적률(221.94%) ▲상한용적률(251.69%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 이뤄져 있다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡ A형(7.9억원) ▲전용59㎡ B형(8.1억원) ▲전용59㎡ C형(8억원) ▲전용59㎡ D형(8.1억원) ▲전용84㎡ A형(10.2억원) ▲전용84㎡ B형(10.4억원) ▲전용84㎡ C형(10.5억원) ▲전용114㎡(13억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산에 추정비례율(72.11%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금을 계산할 수 있다. 일반분양가는 평당 3,600만원을 기준으로 책정됐다. 하지만 최근 조합원들을 중심으로 비상대책위원회가 결성되면서, 사업시행계획(안) 신청을 위한 전체회의가 성료할 수 있을지는 지켜봐야 하는 실정이다. 비상대책위원회는 시공사인 대우건설이 경쟁입찰 당시 제안한 혁신설계(안)에 맞춰 인허가 절차를 진행해야 한다는 입장이다. 다만, 혁신설계로 진행할 경우, 정비계획(안) 변경→건축심의→교통·환경영향평가 등 원점에서 재진행해야 하기 때문에 사업기간이 늘어나고 사업비가 증가할 수 있다는 게 업계 관측이다. 추가적으로 큰 폭의 설계변경이 이뤄질 경우, 공사비 인상이 수반될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 현재 비상대책위원회는 내년 3월 임기가 만료되는 현 정비사업위원장의 해임 발의서도 징구하고 있어, 전체회의 성원 및 의결 여부가 향후 재건축 사업의 분수령이 될 전망이다. 신길우성2차 A조합원은 "주민전체회의를 두고 정비사업위원회와 비상대책위원회 중 어느 쪽 의견을 따라야 할지 심사숙고 하고 있다"며 "시간이 곧 추정분담금과 연결될 수 있기에, 사업시행계획(안)을 한 차례 인가받은 뒤 향후 변경하는 것이 인허가 절차와 시간을 줄일 수 있지 않을까 생각된다"고 말했다. 이어 "사업과 별개로, 조합원들과 소통하지 않는 현재 정비사업위원장의 운영 방식에 대해선 많은 조합원들이 아쉬워하는 상황"이라고 부연했다.
청구역(5·6호선)을 품은 신당8구역이 시공사 교체(DL이앤씨→포스코이앤씨)와 정비계획·사업시행계획 관련 경미한 변경을 마무리하고 관리처분계획(안)을 수립했다. 조합 역량을 한데 모아 관리처분계획(안)을 수립한 이정수 조합장과 임원들의 연임도 조합원 투표를 통해 의결됐다. 13일 정비업계 따르면 신당8구역은 지난 2일(토) 2023년 정기총회를 개최했다. 안건은 ▲제1호(관리처분계획안) ▲제2호(이주결의) ▲제3호(미이주 조합원 집단명도 시행) ▲제4호(정비계획·사업시행계획 변경 추인) ▲제5호(설계변경 절차 이행) ▲제6호(설계용역 변경계약) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(운영비) ▲제9호(사업비) ▲제10호(정기총회 비용) ▲제11호(총회 참석비 지급방식 변경) ▲제12호(조합임원 연임) 등이다. 신당8구역은 지난 2016년 12월 조합을 설립하고, 2년 만에 사업시행계획(안) 인가를 받으며 빠른 사업속도를 자랑했다. 사업시행계획(안) 인가를 받은 이듬해 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 당시 DL이앤씨는 ▲강남 수준의 명품 특화설계 ▲평당(3.3㎡) 공사비 535만원 ▲조합원 추가 분담금(입주시 100% 납부) 등을 제안했다. 하지만 "분담금 입주시 100% 납부"라는 제안 문구와 달리 분담금은 조합원 대출조건이었으며, 조합이 요구한 하이엔드 브랜드인 아크로(ACRO) 사용을 두고 협의하지 못하는 등 여러 갈등이 일어나면서, 결국 시공사 계약이 해지됐다. 2018년 인가받은 사업시행계획(안) 도서에도 예기치 못한 중대한 결격사항이 확인되면서, 조합 집행부도 한 차례 바뀌었다. 이정수 조합장을 비롯한 신임 집행부는 정비계획과 사업시행계획(안)의 경미한 변경 절차를 진행했고 우여곡절 끝에 올해 관리처분계획(안)을 수립했다. 관리처분계획(안) 수립 과정에서 투기과열지구에서 해제됨에 따라 분양가상한제 적용을 받지 않게 돼, 조합원들의 추정분담금을 상쇄시킬 동력도 얻었다. 이달 열린 정기총회에서 이정수 조합장을 비롯한 임원(이사·감사)들은 조합원들의 재신임을 받으며 모두 연임에 성공했다. 신당8구역 조합은 관리처분계획(안) 인가를 득한 이후 조합원 이주를 지체없이 진행할 계획이다. 이주 및 철거 기간 동안에는 조합원 분양신청 결과와 아파트 주거환경 트렌드를 반영해 설계변경을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다. 한편, 신당8구역이 제안한 평당 공사비 입찰상한가는 650만원(VAT 제외)으로, 지난 2019년(535만원) 대비 물가상승 요인 등을 고려해 약 22% 증액됐다. 포스코이앤씨와 체결한 공사금액은 VAT를 제외하고 약 3,746억원이다. 포스코이앤씨는 조합과 협의과정을 거쳐 작년 7월 론칭한 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE)를 신당8구역에 적용하기로 했다. 이정수 신당8구역 조합장은 "조합원 여러분께서 잘 알고 계시듯 지난 4년간 어려운 고비를 넘길 수 있었던 건 조합원 분들의 하나된 마음 덕택"이라며 "관리처분계획(안) 인가 이후 이주·철거가 진행되는 동안, 아파트 가치를 상승시킬 수 있는 설계변경에 조합 역량을 집중시킬 것"이라고 말했다.
무악재역(3호선) 도로권역에 위치한 홍제3구역이 시공사인 현대건설과 결별 위기에 놓였지만, 정기총회가 열리기 전 극적으로 갈등을 봉합하며 시공계약을 유지키로 결정했다. 총회 상정될 예정이었던 안건(시공사 선정 취소 및 공사도급 가계약 해지)은 올라가지 않았다. 부지 내 종교시설 이전 협상이 원활하게 진행되고 있는 가운데, 현대건설과의 협의를 마무리짓고 조합원 이주에 들어갈 수 있을지 관심이 모아진다. 12일 정비업계 따르면 홍제3구역 조합은 지난 9일 정기총회를 열어 모든 안건을 의결했다. 총회 상정된 안건은 ▲1호(기수행업무 추인) ▲2호(정비사업비 변경) ▲3호(2023년 조합운영비 및 정비사업비 예산) ▲4호(조합정관 변경) ▲5호(법인세 과세표준 선정을 위한 감정평가업체) ▲6호(정비계획 경미한 변경) ▲7호(정비계획 변경 용역업체 계약) ▲8호(설계변경 용역업체 계약) ▲9호(이사 직무정지 및 해임) 등이다. 당초 정기총회 제 10호 안건이었던 '시공사 선정 취소 및 공사도급 가계약 해지'는 긴급 이사회에서 상정하지 않기로 결정됐다. 현대건설은 홍제3구역 평당 공사비로 약 898만원과 공사기간을 기존 37개월에서 51개월로 연장해 달라는 내용을 제안했다. 2020년 6월 512만원이었던 평당 공사비를 감안하면, 약 75% 증액된 수치다. 현대건설은 공사비 인상액 대부분은 역타 시공, 커튼 월룩 등의 혁신설계와 관련 있다고 설명했다. 현대건설은 작년 10월 건축심의 도서 기준(연면적 33,320평 / 11개동 / 신축세대 634세대)을 감안, 평당 898만원의 공사비가 필요함을 전달했다. 도급계약은 1,686억원(평당 공사비 512만원)에서 2,994억원(평당 공사비 898만원), 약 1,308억원 증가를 요청했다. 홍제3구역과 현대건설은 공사도급계약서 상 소비자 물가지수와 건설공사비 지수 중 변동률이 낮은 지수를 적용키로 했다. 통계청이 발표한 소비자 물가지수(2020년 = 100 기준)에 따르면, 2020년 6월(가계약 체결) 99.71에서 올해 6월 111.12로 1.114배가 증가했다. 소비자 물가지수는 가구에서 일상 소비생활을 영위하기 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위해 작성한 지수다. 같은 기간 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비 지수(2015년 = 100 기준)에 따르면, 2020년 6월 118.07에서 2023년 6월 151.20으로 증가했다. 현대건설은 ▲물가상승(소비자 물가지수 적용) ▲연면적 증가(2022년 10월 건축심의 도서 기준) ▲혁신설계(커튼월룩, 필로티 면적, 지하 Pit층 면적 증가 등)를 평당 공사비 898만원의 근거 자료로 제시했다. 조합은 현대건설의 요구를 받아들이지 않았고, 이사회 안건 및 대의원회 의결을 빠르게 거치며 현대건설과의 결별을 준비했다. 하지만 현대건설과 홍제3구역 조합은 정기총회가 열리기 전 극적으로 큰 틀에서 합의하며 갈등을 봉합했다. 현대건설은 혁신설계에 따른 역타설계, 커튼월룩 배제 등을 통해 평당 공사비를 700만원 후반대까지 낮출 수 있다는 점을 조합 측에 제안한 것으로 전해진다. 조합 운영비·사업비 지원 및 내년 6월 이주를 적극 지원하겠다는 약속도 현대건설로부터 받았다. 평당 공사비도 공사비 검증과 본계약 협상을 거쳐 정하기로 결정했다.
![[단독] '펜트하우스 130억' 압구정2구역, 추정비례율 69 공개…평형 조사](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16944119108613_f5d262_178x118_c0.jpg)
압구정2구역(압구정신현대아파트)이 설계 파트너로 디에이건축㈜을 낙점한 이후 조합원들을 상대로 희망평형 조사에 착수했다. 재건축 사업계획 수립을 위한 기초 조사 단계로, 평형대별로 개략적인 추정분담금도 안내하면서 정비업계 관심이 모아진다. 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위한 과정에서 추정분담금을 산출할 때, 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 가정으로 작성했다. 11일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 이달 17일(일)까지 정비계획(안) 수립 및 입안을 위한 2차 설문조사를 진행한다. 정비계획(안) 수립 전에 진행되는 2차 설문조사는 아파트 및 상가 소유주들을 상대로 한 희망평형 조사에 초점이 맞춰져 있다. 재건축 사업은 주택 전체 세대 수의 60% 이상을 국민주택규모(85㎡)로 건설해야 한다. 하지만 조합원에게 분양하는 주거전용면적 합이 종전주택의 주거전용면적 합보다 작거나 30% 범위에서 큰 경우, 혹은 일반분양 주택을 모두 85㎡ 이하로 건설하는 경우 해당 조항(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제5조)을 적용하지 않는다. 압구정2구역은 재건축을 통해 전용면적 합은 기존보다 작아지거나 130% 이내에서 증가할 수 있으며, 일반분양 주택은 모두 85㎡ 이하로 건립된다는 점을 인지해야 한다. 현재 압구정2구역은 ▲35평(755세대) ▲38-39평(117세대) ▲50-51평(376세대) ▲56-57평(286세대) ▲60-61평(390세대)로 총 1,924세대로 이뤄져 있다. 조합원들이 희망평형 설문조사를 통해 선택할 수 있는 옵션은 ▲35평 ▲42평 ▲47평 ▲56평 ▲63평 ▲71평 ▲펜트하우스(77평·80평·87평·96평·146평) 등이다. 현재 상가는 ▲1동(15호) ▲2동(19호) ▲3동(10호) 등으로 구성돼 있다. 상가 조합원들은 상가 혹은 주택을 선택할 수 있으며, 항후 조합 정관에 따라 분양 여부가 확정된다. 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 초고층(60층 이상) 관련 조합원들의 의견을 묻는 항목도 들어가 있다. 압구정2구역은 신속통합기획(안) 상 최고층수 49층으로 예정돼 있다. 향후 60층 이상으로 설계할 경우, 서울시로부터 특화 디자인 단지로 인정받아야 하며 별도 승인도 득해야 한다. 압구정2구역 조합은 초고층 관련한 장점(상징성·조망권·인동거리 증가에 따른 사생활 보호)과 단점(분담금 상승·공사기간/재난심의 증가·바람 소음 및 화재 취약)도 설명했다. 추정비례율은 현 시점에서 약 69%로 산출됐다. 평당 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 기준으로 추정된 내용이다. 조합원들은 본인 소유 자산의 종전자산가액에 앞선 추정비례율(69%)을 곱한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 계산해 볼 수 있다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲35평(24억9,650만원) ▲42평(30억1,810만원) ▲47평(33억6,510만원) ▲56평(39억7,330만원) ▲63평(43억6,740만원) ▲71평(48억8,620만원) ▲77평 펜트하우스(68억2,120만원) ▲80평 펜트하우스(70억8,120만원) ▲96평 펜트하우스(85억9,280만원) ▲146평 펜트하우스(130억2,710만원) 등이다. 일례로, 9차 현대아파트 35평을 가진 조합원의 종전자산가액은 34억5,000만원이다. 종전자산가액에 추정비례율(69%)을 곱하면 약 24억원이 권리가액으로 나온다. 같은 평형대로 가기 위해선 9,650만원이 필요하고, 42평으로 가기 위해선 약 6억2,000만원의 추정분담금을 내야 한다. 물론 정비계획(안)을 작성하는 과정에서 현 시점 산출된 내용이기 때문에 향후 종전자산감정평가액과 부동산 시장상황에 따라 비례율과 추정분담금은 계속해서 달라진다. 권영진 중앙감정평가법인 이사는 "조합원이 내야 할 분담금은 종전자산(사업시행계획 인가 고시일)과 종후자산(분양신청기간 만료일)을 정밀히 평가한 뒤, 관리처분계획(안) 인가 단계에서 어느 정도 구체적으로 결정될 사항"이라며 "현재 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 따라 개략적인 추정비례율과 분담금이기에, 확정된 내용이 아니라 사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다.
월계동신 재건축 조합이 관리처분계획(안) 인가를 받으며 8부 능선을 넘었다. 본격적인 조합원 이주에 앞서, 사전 준비작업에 들어간 상황이다. 조합은 시공사인 HDC현대산업개발과 공사비 협의를 마무리하고, 조합원 이주 기간에 맞춰 설계변경을 위한 인허가 작업도 병행할 방침이다. HDC현대산업개발과 시공비 증액 협의를 마무리짓고 재건축 사업에 속도를 가할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 노원구청은 이달 6일(수) 월계동신 재건축 조합(강윤희 조합장)의 관리처분계획(안)을 인가했다. 예상 주택 공급물량은 1,070세대로, ▲조합원(829세대) ▲보류시설(3세대) ▲일반분양(172세대) ▲임대주택(66세대)으로 구성된다. 전용면적 별 공급 세대 수는 ▲33㎡(83세대) ▲45㎡(37세대) ▲59㎡(539세대) ▲84㎡(411세대) 등으로, 국평인 84㎡는 조합원들만 입주한다. 노원구청은 HDC현대산업개발이 대안설계로 제안한 풀빌라와 게스트하우스 관련 협의를 진행 중이며, 차선책으로 일부 조정에 대한 논의가 이뤄진 상황이다. 사업대상지 면적은 43,886㎡며, 건축연면적은 173,007㎡이다. 건축물 철거 시기는 올해 12월부터 내년 3월까지로 잡혀 있다. 월계동신은 서울시내 다른 사업장과 마찬가지로, 시공사와 공사비 증액을 두고 물밑협상을 벌이고 있다. 지난 2021년 평당 공사비 540만원에 가계약을 체결한 상태로, 양측 모두 현실적인 여건(원자재값·인건비 상승)을 감안해 공사비 600만원대 수준에서 협의하고 있는 것으로 전해진다. 현재 서울시내 사업장은 시공비 증액 관련해, 조합과 시공사 간 협의가 최대 화두다. 서대문구에 위치한 홍제3구역은 이달 총회를 열어 현대건설과 시공계약을 해지하고자 했으나 갈등을 봉합했다. 홍제3구역 조합과 현대건설은 지난 2020년 평당 공사비 512만원의 계약을 맺었으나, 올해 현대건설이 약 898만원을 제안하면서 조합과의 갈등이 극에 달했다. 다만, 해지 총회를 열기 전 큰 틀의 합의를 마치며 최악의 상황은 피했다. 한편, 월계동신은 조합원들을 상대로 이주비 수요조사 작업에도 착수했다. 이주비 대출 금융기관은 하나은행으로, 종전자산 평가금액의 60%까지 나온다. 이자율은 올해 8월 기준 4.17%다. 당초 하나은행을 이주비 대출 금융기관으로 선정했을 때 변동금리는 3.92%였으나, 코픽스(COFIX) 신규 6개월 금리가 인상되면서 상향 조정됐다. 기본이주비 한도는 ▲23평(3억5,800만원) ▲30평(4억1,900만원) ▲34평(4억5,600만원)이다. 기본이주비 한도 내에서 이주가 불가할 경우엔, 종전자산 평가금액의 40% 한도로 추가 자금을 대여받을 수 있다. 추가 자금은 금융기관을 통한 추가이주비 또는 시공사인 HDC현대산업개발이 제시하는 사업촉진비로 충당할 수 있다. 추가 대출은 이주비 용도가 아닌 다른 목적으로 사용할 수 없다.
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