발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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삼성물산-DL이앤씨와 공사비 증액 협상을 종결지은 북아현2구역이 도시및주거환경정비법 상 대의원 정족 수를 채우기 위한 임시총회를 계획하고 있다. 북아현2구역은 지난 달 대의원 11명이 단체로 사퇴하면서 법정 대의원 수를 충족시키지 못하고 있는 상황이다. 이에, 북아현2구역은 내년 관리처분계획(안) 인가를 위해 대의원 보궐선거를 통해 조합 업무 정상화에 속도를 낸다는 방침이다. 20일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 대의원 보궐선거를 위한 선거관리위원회 구성 작업에 착수했다. 북아현2구역 대의원 수는 107명이었으나, 대의원 11명이 공사비 협상 장기화에 따른 사업 지연을 이유로 지난 달 19일 사퇴서를 제출했다. 다음 날, 북아현2구역 조합은 삼성물산-DL이앤씨로부터 조합이 요청한 금융조건과 마감재 수준을 적용한 평당 공사비 748만원을 수용하겠다는 공문을 받았다. 법조계 따르면, 재개발 구역 내 법정 대의원 수는 원칙적으로 전체 조합원 수의 10분의1 이상이어야 한다. 도시및주거환경정비법 제46조(대의원회) 1항에 따르면, 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. 2항을 보면, 원칙적으로 조합원의 10분의1 이상으로 대의원 수를 두면 되지만, 조합원 수가 1,000명이 넘는 곳들은 10분의1 범위 내에서 100명 이상으로 구성할 수 있다. 이 말은 즉슨, 법정 대의원 수의 하한선(100명)은 정해져 있으나, 상한선은 정해져 있지 않다는 의미다. 일례로 조합원 수가 3,000명일 때 10분의1은 300명이다. 대의원 수가 300명일 경우, 소규모 사업장과 비교할 때 조합원 수와 동일하기 때문에 비대해진다. 대의원회는 총회에서 다룰 필요가 없는 안건을 위임해 간편한 의사결정을 통해 빠른 사업을 추진하게끔 하는 기구다. 북아현2구역의 경우, 대의원 수가 107명이었으나 11명의 단체 사퇴로 인해 법정 정족 수(100명)를 채우지 못하게 된 셈이다. 조합은 임시총회를 열어 대의원 보궐선거를 빠르게 진행키로 결정했다. 법조계에선 대의원 여러 명의 동시 사퇴로 법정 대의원 수를 충족하지 못해, 대의원회가 회의체로서 정상적인 활동을 하지 못할 경우엔, 민법 제691조에 따라 사임한 대의원들에게 후임이 선임될 때까지 계속해서 직무를 수행시킬 수 있다는 점도 설명한다. 일부 법원에선 의도성을 갖고 대의원회 운영에 영향을 미쳤을 경우, 민법상 긴급 규정사항을 적용할 수 있다고 판결내린 바 있다. 북아현2구역은 올해 정기총회에서 조합원 분양기준을 의결했고, 최근 시공사와 공사비 협상도 마무리하면서 관리처분계획(안) 수립 및 인허가에 집중할 것으로 관측된다. 북아현2구역은 지난해 5월부터 7월까지 조합원 분양신청을 완료한 상황이다. 북아현2구역의 평당 공사비 748만원은 올해 5월 착공 기준으로 산출됐으며, 조합원 분양분은 조합 지정 마감재가 적용된다. 일반분양 및 임대주택은 시공사단이 제안한 마감재로 지어진다.
대치동 미도아파트가 작년 12월 신속통합기획(안)을 확정지은 뒤, 10개월 만에 구역지정을 위한 공람공고에 들어간다. 19일 정비업계 따르면 강남구청 재건축사업과는 대치미도아파트의 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 20일(금)부터 다음 달 24일(금)까지 진행한다. 대치미도아파트의 추정비례율은 100.59%로 산출됐다. 총수입 추정액(10조5,872억원)에서 총지출 추정액(2조7,217억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(7조8,187억원)을 나눈 결과값이다. 대치미도아파트의 종전자산 추정액은 2022년 공동주택가격에 평균 보정률 117%를 곱해 산출됐다. 평균 보정률은 최근 국토교통부 실거래가와 해당 세대의 지난해 공동주택가격 차이를 기준으로 산정됐다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲84.48㎡(24.9억원) ▲84.96㎡(24.6억원) ▲115.05㎡(29.6억원) ▲126.33㎡(31억원) ▲128.01㎡(31.2억원) ▲159.15㎡(37.2억원) ▲161.36㎡(36.7억원) ▲190.47㎡(41.2억원) ▲191.07㎡(42.9억원) 등으로 추정됐다. 조합원들의 권리가액은 위 평형대별로 나온 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(100.59%)을 곱해 나온다. 조합원 분양가는 평당 일반분양가(7,500만원)의 약 99% 기준으로 산정됐다. 조합원과 일반분양의 평당 금액 차이가 거의 안나는 것이다. 앞서 언급된 분담금은 향후 조합설립인가 및 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 계속 변동된다. 토지이용계획을 살펴보면, 대치미도아파트의 전체 사업장 면적은 210,193㎡로, 이중 택지용지는 189,816㎡로 전체 90%를 차지한다. 택지용지에는 존치시설인 극동교회가 포함돼 있다. 정비기반시설 용지는 20,377㎡로, 세부적으로 살펴보면 ▲어린이공원(4,532㎡) ▲문화공원(7,467㎡) ▲완충녹지(1,893㎡) ▲공공청사(4,863㎡) ▲도로(1,620㎡) 등으로 나뉜다. 재건축 사업을 통한 순부담률은 정비기반시설과 건축물을 합쳐 5.77%다. 토지 기부채납은 공원과 공공청사를 합쳐 전체 면적의 2.72%다. 건축물 기부채납 중 공공주택 토지지분은 2.01%, 환산부지면적(공공체육시설·취창업지원센터·미디어교육지원센터·노인여가시설·입체보행로·공공주택)은 1.04%를 차지한다. 정비계획상 용적률은 246.6%며, 법적상한용적률은 299.38%다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 증가분(53.38%)의 절반인 26.69% 이상은 공공임대주택으로 지어야 한다. 법적상한용적률 적용에 따라 의무적으로 지어얄 할 임대주택의 연면적은 50,384㎡ 이상이다. 전체 공공임대주택은 605세대로, 법적상한용적률 적용에 따른 공공주택(491세대)과 공공기여에 따른 공공주택(114세대)를 합친 값이다. 전체 세대 수는 3,776세대가 계획돼 있다. 이중 공공임대주택(605세대)을 제외한 3,171세대가 조합원 및 일반분양 물량이다.
한국토지주택공사(LH공사)의 3080도심공공주택복합사업을 추진 중인 증산4구역이 세 번째 주민협의체 전체회의를 개최한다. 복합사업계획(안)을 신청하기 전 기본설계를 확정하기 위한 목적이다. 3080도심공공주택복합사업을 선도하고 있는 증산4구역의 기본설계 보강내용과 향후 개선 방향에 대해 정비업계 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 증산4구역이 오는 11월 1일(수) 오후 2시 서영교회 본당에서 3차 주민협의체 전체회의를 개최한다. 주민들의 의결을 거쳐야 할 중요한 사안은 ▲주차대수 최소 1.7대 이상 확보 ▲천장고 2.4m(우물천장 2.5m 이상) 확보 ▲2블럭(증산역) 펜트하우스 6세대 설계 포함 ▲음식물·일반쓰레기 지하 집하시설 설치 등이다. 4개 모두 사업성과 직결되는 부분이기에, 주민 의결 과정을 거치려는 것이다. 먼저, 증산4구역 주민대표기구는 최소 주차대수로 1.7대 이상의 설계가 필요하다는 입장을 견지하고 있다. 주차대수 1.7대에는 전기차 충전주차장 5%가 포함돼 있어 실제 내연기관 주차대수는 1.61대로 계산된다. 주민대표기구는 국토부에서 법정 주차대수 이상으로 주차 공간을 확보하게 될 경우, 분양가 가산제를 입법화해 건축비에 4%까지 분양가를 상향 시켜주겠다는 점을 주민들한테 설명하고 있다. 주민대표기구는 천장고의 경우, 최소 2.5m 설계를 주장했지만 세대 수 감소에 따른 분담금 증가를 우려해 0.1m를 줄인 2.4m로 설계되어야 한다는 입장이다. 증산역과 가까운 2블럭은 소형평형으로만 구성돼 있어 대형 평형(펜트하우스 6세대) 설계를 포함해야 한다는 점도 이번 전체회의에서 다룬다. 마지막으로 음식물쓰레기와 일반쓰레기 지하 집하시설 설치가 필요하다는 점도 설명하고 있다. 음식물쓰레기의 경우, 지하 집하시설로 내려보내는 방식이 2가지(세대 내 주방 싱크대·각층 비상계단 옆 투입구)다. 세대 내 주방 싱크대를 사용할 경우, 이송관로의 폭이 70mm로 협소해 고장 날 확률이 높고 유지 보수 비용도 모두 세대 개인 부담이라 활용가치가 떨어질 수 있다는 게 주민대표기구의 설명이다. 이에, 음식물쓰레기는 각층 비상계단 옆에 투입구를 설치하는 방식을 설계에 포함하는 내용을 주민들한테 물을 예정이다. 일반쓰레기의 경우, 지상에서 지하로 내려보낼 예정이다. 주민대표기구는 2차 전체회의 이후 설계 관련 협의를 수차례 진행하며 기본설계 강화에 매진해 온 것으로 전해진다. 기본설계 관련 협의를 마친 사항은 ▲서울시 우수디자인 조건(발코니 30% 완화 혜택) ▲증산역-2블럭 아파트단지 지하 보행로 연결 ▲일조권·조망권·개방감 확보를 위한 3면 개방형 파노라마 창호 적용 ▲4호 조합이 20층 이상일 경우 엘리베이터 3대 이상 ▲특화 주동-커튼월룩 ▲기부채납용 복합스포츠센터(6레인 수영장·16레인 볼링장·락카페형 인라인스케이트장·풋살경기장) ▲지하주차장 썬큰(SunKen) 공원을 통한 채광 확보 등이다. 기본설계에서 빠진 내용은 ▲세대 분리형 캥거루하우스 ▲정방향 타워형 주동 ▲스카이브릿지 등이다. 주거 트렌드에서 벗어난 세대 분리형 캥거루하우스를 제외하고, 정방향 타워형 주동도 향후 매매가 잘되지 않을 것으로 예상됨에 따라 빠졌다. 스카이브릿지 대신 주동별 스카이라운지를 확대하는 내용으로 설계 내용이 개선됐다.
강서구 등촌동 515-44 일대 및 등촌동 520-3 일대가 모아타운 관리계획(안) 공람공고를 다시 진행한다. 5개월 전, 공람공고 이후 근린생활시설(상가) 주민들의 구역계 제척 요구를 반영하면서 모아타운 관리계획(안) 내용이 수정된 게 골자다. 강서도서관 진입로를 기존 4m에서 8m로 확폭하는 과정에서 도시계획시설인 등촌초등학교·백석중학교·강서도서관이 구역계에 새롭게 포함됐다. 19일 정비업계 따르면 서울시는 등촌2동 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 주민공람을 이달 26일(목)까지 진행한다. '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 주민의견을 청취하기 위한 법적 절차다. 해당 구역 내 토지등소유자는 관리계획(안) 문의는 서울시 주택정책실 전략주택공급과에, 의견서는 강서구청 원도심활성화추진단에 제출하면 된다. 관리계획(안) 자료는 강서구청에 방문하면 실물 확인이 가능하다. 등촌2동은 모아타운 2개(등촌동 515-44 일대·등촌동520-3 일대)로 구성돼 있으며, 등촌동 515-44 일대는 ▲모아주택1구역(17,666㎡) ▲모아주택2구역(12,699㎡) ▲모아주택3구역(18,738㎡) ▲모아주택4구역(7,063㎡)으로 구성된다. 이중 모아주택4구역은 5개월 전 공람공고됐던 구역면적(12,172㎡)보다 약 42% 줄어들었다. 근린생활시설 소유주들이 모아타운 구역 제척을 원하면서, 상가 밀집구역이 모두 빠진 영향이다. 등촌동520-3 일대는 ▲모아주택1구역(9,324㎡) ▲모아주택2구역(14,321㎡)으로 구성되며, 존치구역(강서구의회)을 포함해 학교(등촌초등학교·백석중학교) 등이 구역 내 포함됐다. 모아주택1구역에선 사업 진행 시, 강서도서관 앞 도로를 확보해야 한다. 공원의 경우, 주가로의 도로 확폭에 따라 기존 능안공원의 선형이 변경되고 면적이 증가된다. 또 대상지 내 모아주택을 통해 증가되는 세대수를 고려해 주민들이 이용할 수 있는 공원시설도 추가 계획된다. 학교의 경우는 등촌1재건축구역~등촌로47길~등촌로까지 도로의 연속성을 위해 전면 도로가 확폭될 예정이다. 주변과의 접근성을 고려해 기존 도로망 계획은 유지되며, 증가하는 교통량 등을 고려해 등촌로39길은 확폭(6m→10m)되고 차량 진출입 불허구간으로 지정해 보행환경을 보호하게 된다. 가로환경 조성을 위해 등촌로 39마길(소로3-파)은 보행자전용도로로 지정되고 도로가 폐도되는 부분은 원활한 통행흐름을 유지하고자 공공보행통로 및 입체결정도로로 계획된다. 등촌2동 내 6개 가로주택정비사업은 현재 조합설립인가 작업을 진행 중이다. 모아주택1구역과 2구역은 기존 1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄지며, 종상향에 따른 반대급부로 임대주택을 건설해 서울시에 공급해야 한다. 상한용적률은 250%다. 자연경관지구인 모아주택3구역은 제1종일반주거지역으로 별도의 종상향은 없으며, 임대주택 20% 이상을 공급하는 대가로 상한용적률 200%를 적용받는다. 등촌동 515-44 일대 및 등촌동 520-3 일대의 건폐율은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역은 60%, 제3종일반주거지역은 50%로 계획됐다. 이어 용적률의 경우 200%→250%로 임대주택 20%이상을 건설·공급해 상한용적률이 적용된다. 등촌동515-44 일대 예상되는 주택 공급 물량은 총 1,477세대로, 이중 임대주택은 313세대다. 등촌동520-3 일대 예상되는 주택 공급 물량은 총 666세대로, 이중 임대주택은 144세대다. 두 곳 모두 전체 건립 예상 세대 수의 약 21%를 차지한다.
과천주공8·9단지가 건축심의를 통과한 뒤, 최근 사업시행계획(안) 총희 의결까지 연달아 마치며 사업속도에 박차를 가하고 있다. 연내 사업시행계획(안) 인가를 목표로 하고 있는 과천주공8·9단지는 내년 조합원 분양신청과 관리처분계획(안) 수립에 조합 역량을 집중한다는 방침이다. 18일 정비업계 따르면 과천주공8·9단지 재건축 조합(이형진 조합장)은 지난 달 23일(토) 사업시행계획(안) 인가를 위한 임시총회를 개최했다. 총회에는 2개 안건(사업시행계획안·상가 합의서 승인)이 상정됐고 모두 의결됐다. 2년 전 조합설립인가를 받았을 당시보다 물가 상승으로 인해 총 사업비(예상)는 1조1,139억원에서 1조5,762억원으로 늘어났다. 과천주공8·9단지의 구역 면적은 138,838㎡며, 공동주택용지와 정비기반시설용지는 각각 121,129㎡, 17,698㎡로 나뉜다. 조성 후 기부채납해야 하는 정비기반시설용지는 용도별로 살펴보면, ▲하천(25㎡) ▲공원(6,999㎡) ▲녹지(4,599㎡) ▲보행자도로(757㎡) ▲도로(5,317㎡) 등으로 구성된다. 어린이공원은 관문초등학교 옆쪽으로 배치했으며, 녹지는 양재천 쪽 연결녹지와 지하차도 쪽 완충녹지로 이뤄져 있다. 과천주공8·9단지는 지하5층-지상 35층, 총 27개동 2,829세대를 공급하는 재건축 사업이다. 사업시행계획(안) 설계도서 상 용적률과 건폐율은 각각 286.2%, 18.1%다. 작년 4월 시공사로 현대건설을 선정했고, 경기도 재건축 단지 중에서 유일하게 하이엔드 브랜드인 '디에이치(The H)'를 도입했다. 현대건설이 제안한 설계안을 바탕으로 금번 건축·경관 공동심의를 통과했다. 현재 사업시행계획(안) 인가를 위한 절차의 일환으로 교육환경평가, 소규모환경영향평가, 문화재지표조사, 석면 사전조사 등의 업무에 조합 역량을 집중하고 있다. 과천주공8·9단지는 과천역(4호선)으로부터 30m 이내에 위치한 철도보호지구에 속해 있어 지하철영향평가까지 받고 있다. 연내 사업시행계획(안) 인가 고시를 받으면, 종전자산감정평가→조합원분양신청→관리처분계획(안)→조합원 이주 수순을 차례로 밟아나갈 예정이다. 과천주공8·9단지는 남서울상가(과천8단지)와 과천9단지마상가 협의회와 상가합의서(안) 체결을 위한 안건도 조합원들의 의결을 받았다. 창립총회 당시 남서울상가와 합의서를 체결한 조합은 과천주공9단지마상가 협의회와도 합의서 체결이 필요하다. 합의서는 상가 소유자 전체가 아파트를 분양받을 수 있도록 조합정관에 따라 주택의 최소분양단위규모 추산액 비율을 0.1로 수정하는 내용이 핵심이다. 2개 상가는 독립채산제다. 현재 과천주공8·9단지 조합을 이끌고 있는 이형진 조합장은 1기 집행부 시절 상근이사로 조합 업무에 몸 담아온 인물이다. 이후 조합장으로 선임돼, 업무 연속성과 일관성에 주안점을 두며 사업지연 없이 조합 업무를 이끌고 있다. 조합원들에게 ▲빠른 재건축 ▲투명한 재건축 ▲합법적 재건축 ▲조합원 이익 최우선을 공약으로 걸었고, 사업을 진행하는데 있어 '속도'와 '신뢰'에 가치를 두고 집행부를 이끌고 있다. 과천주공8·9단지 A조합원은 "현 집행부를 이끄는 조합장은 지난 2년간 매주 월요일 주간 업무 브리핑을 하며 조합원들의 정보 비대칭성 완화에 유독 욕심을 갖고 임해왔다"며 "조합이 직면한 현안 사항들을 전체 조합원에게 일일이 설명하며, 관련 자료들 또한 투명하게 공개하는 원칙을 준수하고 있어 조합원들의 신뢰를 받고 있다"고 설명했다. 한편, 과천주공8·9단지 협력업체는 ▲정비업체(주성C.M.C) ▲로펌(법무법인 현) ▲설계사(희림건축사사무소) ▲시공사(현대건설) 등이 라인업을 구상하고 있다.
여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁이 최근 시공사 선정을 위한 토지등소유자 전체회의 소집공고를 낸 가운데, 서울시와 영등포구청에서 시공사 입찰지침 위반 소지가 발견됐음을 알려와 다시금 긴장감이 돌고 있다. 입찰지침서로 이미 한 차례 홍역을 치렀던 KB부동산신탁이 이번엔 인·허가권자인 서울시로부터 또 다시 입찰지침서 관련 위반 소지 가능성이 있다며 입찰공고를 멈추라는 권고를 받았다. 16일 정비업계 따르면 서울시는 KB부동산신탁이 사업시행자로 있는 여의도 한양아파트 시공사 선정 절차에 위반 소지가 있음을 제기했다. 여의도 한양아파트는 올해 1월 신속통합기획(안)을 확정짓고, 이를 기반으로 정비계획 변경(안)을 수립했다. 올해 5월 영등포구청을 통해 정비계획 변경(안) 공람공고를 진행했다. 결론적으로 현 시점에서 여의도 한양아파트 정비계획(안)은 아직 지정·고시되지 않은 상황이다. KB부동산신탁은 신속통합기획(안)을 기반으로 작성된 정비계획 공람공고(안)으로 시공사 입찰지침서를 만들었다. 하지만 서울시는 구체적이지 않은 사업계획(안)을 갖고 시공사 선정을 진행하고 있다는 점을 지적했다. 현 시점에서 기존 정비계획(안) 구역계에 포함되어 있지 않은 '한양상가(롯데마트)'를 포함시켰다는 이야기가 화두로 나오고 있다. 한양상가는 지난해 사업시행자 지정고시를 받을 때에도 재건축 사업에 미동의했다. 한양상가는 공동주택 필지와 별도로 나뉘어져 있는 450평 규모 토지·건축물이다. 롯데마트가 단독 소유하고 있다. 소유주인 롯데마트 입장에선 정비사업이 가시화되지도 않은 상황에서 굳이 재건축 사업에 동의하며 자신의 패를 공개할 필요가 없는 상황이다. 무엇보다 서울시는 올해 1월 확정지은 신속통합기획(안)에 한양상가를 구역계에 포함시켰다. 신속통합기획(안)은 서울시가 통합 심의를 거쳐 수립해 준 일종의 가이드라인이다. KB부동산신탁은 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 활용해 정비계획 변경(안)을 수립했고, 이를 바탕으로 시공사 입찰지침서를 만든 것이다. 법조계에선 정비사업은 그 특성상, 사업 진행 과정에서 내용이 계속 바뀔 수밖에 없음을 강조한다. 사회 통념상 동일성이 상실될 정도로 다름이 인정되지 않는 한, 전체 구역 면적의 5% 미만에 불과한 '한양상가' 구역계 편입 여부로 법적 문제를 제기하는 건 쉽지 않다는 게 법조계 중론이다. 물론 KB부동산신탁과 정비사업위원회에서 정비계획 변경(안)이 확정 고시되기도 전에, 시공사 선정을 굳이 서둘렀어야 할 이유가 있을지에 대해선 반문해 볼 수 있다. 여의도 재건축 단지 내에서 올해 정비계획 변경(안) 공람공고가 진행된 곳은 ▲시범아파트(23.03월) ▲한양아파트(23.05월) ▲수정아파트(23.07월) ▲진주아파트(23.08월) 등이다. 이중 한양아파트만이 선제적으로 시공사 선정에 나섰다. 같은 신탁방식 사업장인 시범아파트는 건축심의를 마치고 시공사를 선정할 계획이다. 어느 정도 가시화된 계획이 나온 뒤 진행하겠다는 것이다. 정비계획(안)이 확정돼 있지 않은 상황, 혹은 건축심의를 진행하지 않은 상황에서 시공사를 선정할 경우 향후 '깜깜이 공사비 상승'이 발생할 가능성은 상대적으로 높을 수밖에 없다. 건설사는 제안한 조건에 의거해 시공비를 책정하기 때문이다. 제안 조건이 달라지면 시공비는 당연히 바뀐다. 업계에선 서울시가 갑작스레 한양아파트 시공사 선정에 문제를 제기한 '배경'에 대해 면밀하게 살펴볼 필요가 있음을 강조하고 있다. 현재 여의도 한양아파트는 현대건설(디에이치)과 포스코이앤씨(오티에르)가 시공권을 두고 첨예한 경쟁 양상을 보이고 있다. 시공권 경쟁이 과열됨에 따라, 한양아파트 조합원들이 국토교통부·서울시청·영등포구청 등에 보내는 민원도 잦아졌다. 건설사들 또한 상대방의 입찰지침 위반 여부에 날을 세웠다. 포스코이앤씨는 현대건설의 대안설계를 서울시로부터 다시 인허가 받는 과정에서 사업기간이 지연될 것이라는 점을 부각한 바 있다. 이 과정에서 현대건설의 대안설계가 서울시 신속통합기획(안) 지침 위반 여부를 두고 양사는 팽팽한 기싸움을 벌였다. 서울시에 계속해서 관련 민원이 들어간 배경으로 꼽힌다. 시공사 선정 과정이 도중에 무산될 경우, 그로 인한 손해는 시공사와 소유주들이 결국 부담할 수밖에 없다고 현장 관계자들은 입을 모은다. 이때, 중심을 잡고 명확한 방향성과 지침을 내려줘야 할 회사가 바로 사업시행자인 KB부동산신탁이다. 사업시행자 지정고시를 받은 이후에는, 중요 계약의 당사자도 결과에 따른 책임을 져야 할 회사도 바로 사업시행자가 된다. 한양아파트 조합원들이 행정관청(서울시·영등포구청)에 계속해서 다수의 민원을 제기하면서, 당초 먼 거리에서 거리를 유지한 채 지켜만 봐왔던 서울시와 영등포구청이 직접 나서게 됐다는 게 정비업계 관계자들의 중론이다. 정비사업위원회는 사업시행자와 조합원 사이에서 가교 역할을 하는 매개체일 뿐, 법적으로 인정되는 기구는 아니다. KB부동산신탁은 이달 14일(토) 토지등소유자들에게 발송된 전체회의 소집공고 공문에서 '정비사업 추진 법령 준수 요청에 따라 향후 위반사항 지적과 관련한 일체의 사항을 검토하겠다'고 밝혔다. 검토 및 조치 과정에 따라 시공사 선정 관련 전체회의 공고가 변경될 수 있음도 부연했다. 신속통합기획을 통해 재건축 사업을 진행해야 하는 한양아파트 입장에선, 인허가권자인 서울시의 중단 권고에도 불구 시공사 선정을 강행하기란 부담스러울 수 있다는 관측이 나온다. 정비업계 관계자는 "시공사 선정을 계속해도, 중단해도 모두 한양아파트 입장에선 사업 지연 요소가 생길 수밖에 없는 상황으로 흘러가고 있다"며 "서울시가 시공사 선정 과정에 직접 나서게 되면서 셈법 또한 굉장히 복잡해졌다"고 말했다. 이어 "정비사업은 마라톤과 같이 긴 여정이기 때문에, 눈앞에서 당장의 속도를 내기보다 여러 가지 상황을 지혜롭게 고려해 어려운 의사결정을 내려야 하지 않을까 생각한다"고 강조했다.
과천주공4단지가 시공사인 GS건설과 공사비 협상을 매듭짓고 관리처분계획(안) 변경을 위한 사전 준비 작업에 나선다. 조합원 이주를 완료한 사업장인 만큼, 이주비 대출에 따른 이자부담은 매일 누적되기 때문에 여느 때보다 사업기간 단축이 중요해진 시점이다. 과천주공4단지 조합은 설계변경을 위한 인허가 작업을 빠르게 완료한 만큼 내년 상반기 관리처분계획(안) 변경인가를 목표로 조합 역량을 집중시킬 방침이다. 16일 정비업계 따르면 과천주공4단지 재건축 조합(김동준 조합장)은 26일(목) GS건설과 공사도급 변경계약을 체결하기 위한 안건을 임시총회 상정한다. 조합과 GS건설은 내년 4월을 착공기준일로 정해 평당 공사비 677만원에 최종 합의했다. 2018년 9월 가계약(493만원)과 비교하면, 약 38% 증가했다. 1차 계약을 체결할 때 공사비 산정 기준일은 2020년 1월이었다. 이후 GS건설은 물가상승(Escalation)을 반영해 왔다. 과천주공4단지는 올해 3월 진행된 2023년 정기총회에서 사업시행계획 변경(안)과 조합원 재분양 신청 안건을 의결했다. 설계변경을 통해 중·대형 평형 위주로 바뀌었고 전 평형이 3베이에서 4베이로 개선됐다. 중·대형(84타입 이상) 평형은 기존 관리처분계획(57.8%) 대비 약 5.1%P 증가해, 전체 공급 세대 수의 약 63%를 차지한다. 연말 재분양 신청을 받을 예정인 가운데, 조합원들의 선택의 폭이 넓어진 상황이다. 과천주공4단지 설계변경에 따른 평형대 구성은 ▲49타입(52세대) ▲59타입(236세대) ▲74타입(248세대) ▲84타입(712세대) ▲99타입(128세대) ▲106타입(33세대) ▲118타입(33세대) ▲110타입(1세대) ▲126타입(2세대) 등이다. 총 36개 타입(측벽특화·복층특화·펜트하우스·테라스하우스)으로 구성되며, 지하3층-지상35층 11개동 총 1,445세대다. 건축연면적의 경우, 기존(81,633평)보다 4,920평이 늘어난 86,553평이다. 자세히 살펴보면, 지상층은 기존(48,235평)보다 550평 늘어난 48,785평이며 지하층은 기존(33,398평)보다 4,370평 늘어난 37,768평으로 변경됐다. GS건설은 공사비 증액의 배경으로 ▲물가상승 ▲설계변경(연면적 변경·마감재 상향 등) ▲법규 변경 등을 설명하고 있다. 과천주공4단지는 정비계획(안) 변경부터 건축·경관심의, 사업시행계획(안) 변경 인허가에 속도감 있는 모습을 보였으나, 현재 조합 집행부(조합장·상근이사 2명)를 해임하는 임시총회가 이달 15일(일) 열릴 예정이었다. 하지만 성원 요건을 충족하지 못하면서 다음 달로 연기됐다. 조합원들이 시공사 협상 결과를 잘 이끌어낸 현 집행부의 힘을 실어준 결과라는 게 업계 중론이다. 과천주공4단지는 이달 관리처분계획(안) 변경 인허가를 위한 본격적인 작업에 들어간다. A조합원은 "현 조합 집행부와 비상근이사들 간 소통 부재에서 갈등이 촉발한 것으로 알고 있다"며 "공사비 협상을 마무리짓고 내년 본격적인 착공을 앞둔 가운데, 조합 내홍으로 인해 사업기간이 지연될까 우려스러운 마음이 크다"고 말했다. 이어 "하지만 해임총회가 성원이 되지 않아 연기된 만큼, 조합원들 스스로 중요시 여기는 가치에 맞게끔 의사결정을 내리면 되지 않을까 생각한다"고 부연했다.
압구정3구역이 설계 재공모를 진행 중인 가운데, 해안건축과 희림건축만이 다시금 모습을 드러내며 수주의욕을 나타냈다. 양 사 모두 서울시 신속통합기획(안)을 준수해 확 달라진 설계안으로 경쟁 채비를 갖춘 것으로 전해진다. 입찰지침서를 위반해 서울시와 대립각을 세우게끔 한 희림건축과 조합을 상대로 한 차례 가처분 소송을 건 해안건축을 바라보는 압구정3구역 조합원들의 고심도 깊어질 전망이다. 16일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 지난 11일(수) 현상설계 재공모 입찰을 마감한 결과, 해안건축과 희림건축이 응찰했음을 조합원들에게 공지했다. 조합은 입찰 참가 조건을 완화해 국내 중견업체의 적극적인 참여를 독려했다. 하지만 동종업계에서 진행되는 재공모 입찰 참가에 대해 건축·설계 사무소들이 부담감을 드러내면서, 압구정3구역 설계 경쟁은 해안건축과 희림건축의 2파전 구도로 확정됐다. 해안건축과 희림건축은 올해 7월 홍보관 운영 당시, 각 사가 보유한 설계 경쟁력을 어필하기보다 상대방의 입찰 지침 위반 여부에 많은 시간을 할애했다. 당시 희림건축은 서울시 신속통합기획(안) 상 용적률 가이드라인을 따르지 않고, 60%p 더 높은 용적률 360%를 기반으로 한 설계(안)을 제시했다. 해안건축은 희림건축이 조합원들에게 제안한 용적률 360%는 입찰지침서를 위반한 행위라며 시정 조치를 요구했다. 압구정3구역 조합은 희림건축이 신속통합기획(안) 상 법적상한용적률(300%)를 준수하지 않았고, 이에 따른 세대별 전용면적 증가 또한 현재 신속통합기획(안)에 맞지 않는다는 공식 입장을 전달했다. 양사 설계안을 평가할 때, 용적률을 제외한 주동 배치와 평면계획 등 설계 부문에 초점을 맞춰달라고 당부했다. 압구정3구역 설계공모가 사회적 이슈로 불거지자, 서울시는 공모지침을 위반한 희림-나우동인 컨소시엄을 고발 조치했다. 서울시는 설계자 선정을 위한 총회(2023년 7월 15일) 전날 긴급 브리핑을 열어 공모 절차를 중단하라는 시정명령을 압구정3구역 조합에 내렸다. 압구정3구역은 서울시의 시정명령 요구에도 당초 계획대로 2023년 정기총회를 열어 설계사 선정 절차를 이어갔다. 결과적으로 총회에서 희림건축이 압구정3구역 설계사로 선정됐지만, 서울시는 합동점검반을 꾸려 압구정3구역을 강도 높게 압박했다. 결국 조합은 재공모를 진행키로 결정했다. 해안건축과 희림건축은 여느 때보다 서울시 신속통합기획(안) 내에서 양사 설계 능력을 최대한 어필할 수 있는 방향으로 설계 경쟁을 진행할 것으로 전망된다. 응모작품 접수일은 오는 11월 6일(월) 오후 3시까지다. 압구정3구역 A조합원은 "해안건축은 조합을 상대로 한 차례 소송을 제기했고, 희림건축은 입찰 지침서를 준수하지 않아 사업기간이 지연되게끔 한 업체"라며 "양 사 모두 이번만큼은 설계 부문에 초점을 맞춰 압구정3구역 조합원들이 현명한 의사결정을 내릴 수 있는 환경을 조성해 줬으면 한다"고 말했다. 유현준 압구정3구역 총괄건축가는 "업체가 선정되면 저와 함께 협력해서 더욱 좋은 설계(안)으로 발전시켜 나갈 것"이라며 "압구정3구역 내에서도 각 동별로 이해관계가 다르다는 점을 알고 있기에, 이 점을 잘 조율해서 서울시로부터 많은 것을 얻을 수 있도록 하는 게 총괄건축가의 역할"이라고 설명했다.
용산구 청파동3가 130번지 일대가 역세권시프트에서 모아타운 사업으로 선회한 가운데, 서울시 수시공모에 참여하기 위해 주민동의서 징구에 매진하고 있다. 청파동3가는 사업예정지를 3개 구역(가로주택정비사업)으로 나눠 진행하고 있으며 수시공모를 위해선 주민동의율 30% 이상을 확보해야 한다. 용산구 내 유일한 모아타운 후보지는 원효로4가다. 15일 정비업계 따르면 청파동3가 130번지 일대 주민협의회는 지난 14일(토) 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 개최했다. 주민설명회는 ▲재개발 사업 절세방안(세무법인 다솔) ▲감정평가 원리(대한감정평가법인) ▲모아타운 대상지 선정과 향후 일정(우주시티플랜)을 설명하는 자리였다. 역세권시프트에서 모아타운 사업으로 전환한 지 얼마 되지 않아, 소규모정비사업 관련 원론적인 설명 위주로 설명회가 진행됐다. 모아타운 주민협의회 발표 자료에 따르면, 청파동3가는 ▲모아주택1구역(소유자 수 132명/노후도 71.79%) ▲모아주택2구역(소유자 수 121명/노후도 85%) ▲모아주택3구역(소유자 수 75명/노후도 76.05%)으로 구역계를 나눠 가로주택정비사업을 추진할 계획이다. 각 구역의 주민대표도 정해져 있으며, 모아타운 초기 사업을 이끌고 있는 PM(Project Management) 업체는 우주시티플랜이다. 광진구 자양동에 본사를 두고 있다. 통상적으로 PM사는 조합설립인가를 위한 절차까지 용역업무를 수행한다. 사업주체인 조합이 설립되기 전까지 업무를 맡는 게 일반적으로 여겨지는 사업 범위다. 조합이 설립된 이후엔 공동사업시행 지위를 확보해야 계속해서 업무를 이어나갈 수 있다. 공동사업시행자는 조합과 동일한 권한을 가지며, 공동사업시행에 따른 수수료를 수취한다. 수수료는 분양 매출액의 일정 요율을 곱한 금액으로 책정된다. 모아타운 시범사업지인 강북구 번동은 PM사인 이룸에이앤씨가 초기 업무를 진행했으며, 조합설립인가 이후엔 공동사업시행 지위를 확보했다. 이룸에이앤씨는 정비사업전문관리업자가 아닌 만큼, 법적으로 계속해서 사업을 이끌어 가기 위해선 공동사업시행 계약을 체결해야 했다. 강북구 번동은 가로주택정비사업 5개 구역으로 나뉘어져 있으며, 5개 구역 모두와 공동사업시행 계약을 체결했다. 청파동3가 모아타운 주민협의회는 PM사인 우주시티플랜과 함께 3개 구역별로 모아타운 공모 신청을 위한 주민동의서를 징구 중이다. 서울시는 올해부터 자치구별로 추천을 받는 형태가 아닌 사업예정지(혹은 조합) 3개 구역에서 30% 동의율을 확보해야 공모 신청이 가능하게끔 만들었다. 주민동의율 30% 요건을 충족하더라도, 주민 반대가 심한 곳은 모아타운 후보지로 선정하기 어렵다는 게 현재 서울시 스탠스다. 청파동3가는 공모 신청을 위한 주민동의서 30%를 확보한 뒤, 용산구청을 통해 서울시에 후보지 선정을 요청하게 된다. 공모를 통해 모아타운 후보지로 선정된 이후엔, 용산구청이 입안 제안권자로 모아타운 관리계획(안)을 수립하게 된다. 용산구청이 도시계획업체를 선정한 뒤 최소 1년 이상 지나야 모아타운 관리계획(안) 및 구역지정을 위한 윤곽이 나올 전망이다. 모아타운 후보지 지위 확보 유무가 사업 성패를 결정짓는 요소다. 모아타운 지정과 별개로, 3개 구역은 각 사업지별로 가로주택정비사업을 추진해야 한다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면, 조합설립인가를 위한 동의는 토지등소유자 수의 80% 이상, 전체 토지면적의 3분의2 이상 동의를 전제로 한다. 모아타운 후보지로 지정되더라도, 각 구역별로 가로주택정비사업을 추진하기 위해선 조합을 설립해야 한다. 모아타운은 모아주택(가로주택정비사업)으로 구성된다.
![[법무법인 센트로] 대의원 수가 법정 수에 미달할 경우 '대처 방안은'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231041/art_16971837137705_32ba25_178x118_c0.jpg)
Q. 정비사업을 진행할 때, 간혹 대의원 수가 법정 정족 수에 미달하는 경우가 발생한다. 이 경우, 대의원은 어떤 절차를 통해 보궐선임을 진행해야 할까요? 추가적으로, 보궐선임 전까지 대의원회는 제 기능을 할 수 있을까요? A. 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제50조 제3항은 ‘대의원의 수가 법 제25조 제2항(현행법 제46조 제2항)에 따른 대의원의 수에 미달되게 된 경우에는 제7조제3항 ․ 제13조제3항 ․ 제31조제1항에 따른 “대의원회”는 “이사회”로 하며, 이 경우 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우의 선관위원 선임은 구청장이 한다.’라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 대의원의 수가 미달되는 경우 조합 선관위는 5인 이상 9인 이내의 선관위원으로 구성하며, 선관위원은 선거인 중에서 당해 정비사업의 조합설립에 동의한 자 중 이사회에서 후보자를 등록받아 이사회 의결을 통해 선임 및 구성하고, 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우로서 이사회 또는 선거인의 1/10이상의 요청이 있는 경우 선관위원의 선임을 구청장에게 의뢰할 수 있다. 따라서 총회(또는 대의원회, 다만 다툼의 여지 있음) 보궐선거를 하되, 선거관리위원은 이사회에서 선임 및 구성할 수 있다. 한편, 민법 제691조는 “위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때에는 수임인, 그 상속인이나 법정대리인은 위임인, 그 상속인이나 법정대리인이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무의 처리를 계속하여야 한다. 이 경우에는 위임의 존속과 동일한 효력이 있다.”라고 규정하고 있다. 서울중앙지방법원 2021. 4. 22.자 2021카합20457 결정은 유사한 사안에서 “대의원이 사임한 경우 후임 대의원 선임 시까지 대의원 수가 법정 대의원 수에 충족되지 않아 대의원회가 당장 회의체로서의 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처한 경우, 이는 민법 제691조에 규정된 위임 종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 사임한 대의원이라 하더라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 후임 대의원이 선임될 때까지 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 사임한 대의원이 있다고 하더라도 그 대의원이 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있어 대의원회가 유효하게 성립될 수 있는 경우라면, 선거관리규정 제47조 제3항 본문 규정에 따라 대의원회에서 보궐선임을 할 수 있고, 이러한 경우가 선거관리규정 제47조 제3항 단서에서 정한 ‘대의원이 임기 중 궐위되어 대의원의 수가 법정 대의원 수에 미달되게 된 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 판시한 바 있다. 즉, 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제48조 제3항 단서가 적용되지 않고 제48조 제3항 본문에 따라 대의원회에서 보궐선임이 가능하다고 보아 대의원회결의효력정지가처분 신청을 기각한 것이다. 따라서 현재 대의원 여러 명의 사퇴로 대의원회가 당장 회의체로서의 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처한 경우와 같은 급박한 상황이라고 인정될 시 민법 제691조에 따라 사임한 대의원들은 후임 대의원이 선임될 때까지 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있다고 볼 수 있고, 대의원회에서 보궐선임이 가능할 것이다. 다만, 법원에서 급박한 상황이라고 인정하지 않을 수 있으므로, 총회를 개최해 보궐선거를 실시하는 방법이 가장 안전하다. 글 = 이희창 법무법인 센트로 변호사(chang@centrolaw.com)
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