발행일(UPDATE): 2025년 07월 04일 17시 00분
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디에이치방배(방배5구역)가 오는 2026년 8월 준공일을 목표로 하고 있는 가운데, 이달 조합원들을 상대로 한 설명회에서 커뮤니티시설 선호도 결과를 바탕으로 한 개선안을 제시해 눈길을 끈다. 기존안(2017년)과 달라진 점은 주민들이 상시적으로 사용해야 하는 커뮤니티시설(피트니스·골프연습장·사우나·레스토랑)은 A블럭과 B블럭 각각 하나씩 배치하는 방향으로 어느 정도 가닥이 잡혔다. 7일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합은 지난 달 토지등소유자를 대상으로 커뮤니티시설 선호도 설문 결과를 공개했다. 설문조사에 참여한 조합원 수는 328명으로, ▲개선안(243명, 74%) ▲기존안(81명, 25%) ▲무응답(4명, 1%) 등으로 집계됐다. 개선안은 필수 시설을 A블럭과 B블럭에 모두 배치해 균형감 있는 커뮤니티 시설 활용을 위한 내용이 골자다. 커뮤니티 컨설팅 용역을 맡은 타워피엠씨는 지난 2017년 기존안 대비 개선된 내용을 조합원들한테 안내했다. 커뮤니티시설 면적은 기존(1,490평) 대비 687평 증가한 2,177평이다. 개포자이프레지던트(3,378세대)와 래미안원베일리(2,990세대)의 커뮤니티시설 면적은 각각 1,694평, 1,414평이다. 주요시설 현황으로는 ▲사우나(561평) ▲피트니스·GX·필라테스(722평) ▲골프연습장(593평) ▲레스토랑(301평) 등이다. 방배5구역은 단지 내 관통도로(15m)가 있어, A블럭(조합원 657세대)과 B블럭(조합원 865세대)으로 나뉜다. 기존안(2017년)에 따르면 A블럭에는 클라이밍·탁구장·당구장·볼링장·골프연습장을, B블럭에는 사우나·피트니스·GX·필라테스·레스토랑으로 구분 지었다. A블럭과 B블럭 간 커뮤니티시설을 교차로 배치했다. 하지만 이번 변경안은 A블럭과 B블럭 모두 주요시설을 가져갈 수 있게끔 나눴다. A블럭과 B블럭의 필수시설 접근성을 모두 용이하게 하는 데 초점을 맞춘 것이다. 다만, 일부 조합원은 1개 커뮤니티시설이 블럭별로 2개가 되면 관리인력과 비용이 늘어날 수 있다는 점을 우려했다. 주요 시설과 관련된 설문조사 내용은 ▲추가(조깅트랙·메가박스 영화관·수영장 레인 증설) ▲삭제(볼링장·인도어 골프)로 요약된다. 타워피엠씨는 체육관 상부에 조깅트랙 2레인과 수영장 레인 증설(5레인으로 설계변경)을 안내했다. 볼링장은 삭제하고, 인도어 골프 대신 전체 연습타석을 GDR(Golfzon Driving Range)로 설치해 타석 수를 확대 적용하는 안을 검토하기로 결정했다. GDR은 실내 골프 연습 시스템이다. 2002년 설립된 타워피엠씨는 공동주택 관리업을 주로 영위하는 회사로 ▲타워팰리스 ▲래미안원베일리 ▲아크로리버파크 ▲개포래미안포레스트 ▲디에이치 아너힐즈 등을 사업장으로 두고 있다. 삼성물산 출신 강병찬 대표가 2002년부터 회사를 운영해 왔다. 강병찬 대표가 회사 보통주 지분의 70%를 보유하고 있다. 지난해 매출액과 영업이익은 각각 603억원, 1억원을 기록했다.
신속통합기획 1차 후보지인 신월7동1구역이 건축물 높이 제한을 일부 완화받았지만, 여전히 구역 면적 대비 많은 토지등소유자로 인해 사업성 확보를 위한 방안 강구에 매진하고 있다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 동의율은 60%대로 집계됐으며, 입안에 필요한 최소 동의율 요건(50%)은 넘긴 상황이다. 신월7동1구역은 최근 비례율 93.32%를 바탕으로, 예상 분양가와 그에 따른 추정분담금을 계산해 통지했다. 6일 정비업계 따르면 양천구청은 이날 오후 토자등소유자들을 상대로 신월7동 1구역 정비계획(안)을 발표하는 자리를 가졌다. 프레젠테이션(PT) 발표는 양천구 내 재개발·재건축 사업장의 정비계획(안) 수립 업무를 사실상 전담하고 있는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡았다. ㈜비엠도시건축사사무소는 목동아파트 지구단위계획부터 양천구 내 모아타운, 신속통합기획 등 양천구 내 도시계획 용역업무를 도맡고 있다. 신월7동1구역은 북서쪽에 위치한 김포공항으로 인해 수평표면구역 고도제한에 해당한다. 다만, 신속통합기획(안)을 전제로 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 높이제한이 기존 해발고도 57.86m에서 66.49m(능골산 기준)로 일부 완화 가능성이 열렸다. 물론 고도제한 일부 완화는 확정된 내용은 아니고 한국공항공사와 향후 협의해 나가야 할 사항이다. 해발고도 66.49m로 완화될 경우, 예상되는 건축물 최고 높이는 14층이다. 건축물 최고 높이(14층)가 제한된 상황에서, 충분한 주택 물량을 확보하기 위해 중정 형태의 설계(안)도 제시됐다. 중정형 구조는 'ㅁ'자 형태로 아파트 중간에 정원을 넣는 구조다. 주로 활용되는 판상형, 타워형이 아닌 중정형 구조를 택한 건 토지등소유자가 많은 것과 관련 있다. 정비계획(안) 상 예상되는 전체 주택공급 물량은 2,880세대로, ▲조합원 분양(2,169세대) ▲공공임대주택(491세대) ▲일반분양(220세대)으로 구성된다. 전체 물량 중 조합원 분양분이 약 75%를 차지한다. 공공임대주택은 의무공공 임대(407세대)와 국민주택규모 임대(84세대)로 나뉜다. 의무공공 임대는 도시및주거환경정비법 상 재개발을 진행할 경우 의무적으로 지어야 할 비율(전체 세대 수의 15%)에 해당하며, 국민주택규모 임대는 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 50%에 해당하는 면적이다. 일반분양 물량은 220세대로, 전체 약 7.6% 수준이다. 신월7동1구역의 대상지 면적은 119,136㎡로, 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제3종일반주거지역 등이 혼재돼 있다. 제2종일반주거지역(7층이하)을 1단계 종상향하는 방향으로 정비계획(안)이 수립됐다. 공동주택 획지는 ▲획지1-1(제3종) ▲획지1-2(2종) ▲획지2(2종) 등 3개로 분류되며, 획지별로 토지 용도가 다르다. 획지1-1은 원래 용도였던 제3종일반주거지역을 유지한다. 길을 따라 상권이 형성돼 있는 지양로변은 기존 15m에서 20m로 확폭이 예정돼 있다. 우성상가는 구역계에서 빠져 있으며, 신월7동 복합청사는 구역계 내에서 존치하는 것으로 계획이 잡혔다. 신월7동1구역 정비계획(안)은 대상지 인근 서서울호수공원, 지양산, 오솔길공원 등 녹지 접근성을 감안해 공공보행통로를 비롯한 토지이용계획이 수립됐다. 이기재 양천구청장은 "능골산을 기점으로 고도제한이 66.49m까지 풀려 14층 높이까지 건축물 설계가 가능해졌다"며 "토지등소유자가 워낙 많기 때문에 제한된 높이로 법적상한용적률까지 최대한 활용하고자 '중정형' 구조로 설계됐다"고 말했다. 이어 "양천구청은 주민들의 주거환경 개선을 위해 노력하겠다"고 부연했다.
갈현1구역이 학교부지 용도를 쉽사리 결정짓고 있지 못한 가운데, 지난 달 말 은평구청으로부터 건축물 해체심의 보류 결정을 받았다. 현재 40여 가구를 제외하고 조합원 이주가 완료되고 철거를 앞둔 상황이다. 갈현1구역이 봉착한 최대 난제는 현재까지 용도가 불확실한 '학교 부지'다. 인허가청이 학교부지를 체육시설로 기부채납해야 한다는 점을 알린 상황에서, 활로 찾기에 나선 조합에 정비업계 관심이 모아진다. 6일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 건축전문(구조·굴토·해체) 위원회를 열어 갈현1구역이 제출한 건축물 해체 계획서를 보류시켰다. 은평구청은 강관비계(규격화된 단관을 클램프로 엮어 구조물 설치)와 가설울타리 관련 구조안정성을 재검토하고 관련 시공상세도면을 제출하라고 알렸다. 추가적으로, 미이주된 거주자 및 공가에 대한 안전관리계획 보완과 인근 도로를 고려해 펜스의 적정 높이와 간격도 재검토를 지시했다. 갈현1구역은 지난 2021년 10월 관리처분계획(안) 총회를 통과시키고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받았다. 사업 면적은 238,966㎡로, 총 32개동 4,116세대의 아파트를 건립하는 내용이 골자다. 분양주택과 임대주택은 각각 3,496세대, 620세대다. 조합원 평균 분양가는 ▲59㎡(4.8억원) ▲74㎡(5.7억원) ▲84㎡(6.2억원) ▲99㎡(6.9억원) ▲124㎡(8.2억원) ▲149㎡(8.9억원) 등으로 정해졌다. 조합은 2017년 건축심의와 교육청 지침을 따라 학교 부지(7,752㎡)를 확보해, 이른바 '초품아(초등학교 품은 아파트)' 단지를 구상해 왔다. 하지만 서부교육지원청은 학령인구 감소와 인근에 위치한 학교 수를 감안해, 학교 용지를 해제하고 체육시설을 만들어 기부채납하는 방향을 권고했다. 조합은 공동주택 획지로 변경해 사업성을 추가 확보하고자 했지만 받아들여지지 않았다. 갈현1구역 A조합원은 "체육시설로 기부채납해야 사업 속도를 낼 수 있음을 조합도 알고 있겠지만, 일반분양 물량을 조금이라도 확보하고 싶은 마음에 쉽사리 의사결정을 내리지 못하고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다. 이어 "입주 시 분담금 100% 납부 구조로 인해, 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 막혀 조합원들의 분담금 이주금리 부담도 높아진 터라 학교부지 용도 고민은 쉽게 결정하기 힘들 것"이라고 부연했다. 갈현1구역은 그밖에도 은현교회 보상문제와 비상대책위원회의 조합 임원 해임 총회 등도 산적해 있다. 비상대책위원회는 이달 12일(일) 서광교회에서 조합 임원 해임 총회를 개최한다. 현재 내부적으로는 조합과 비상대책위원회가 조합원들을 상대로 입장 전달에 매진하고 있는 것으로 전해진다. OS요원까지 동원됐다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 향후 실착공에 들어가기 앞서 롯데건설과의 시공비 증액 협상도 진행해야 한다. 지난 2020년 시공사 선정을 위한 임시총회 내용에 따르면 롯데건설의 주요 공사 조건으로는 ▲평당 공사비 435만원 ▲공사비 산정 기준(2022년 11월) ▲공사기간(착공 후 36개월) ▲공사비 지급(분양불) ▲조합원 분담금 입주시 100% 납부(선납시 할인혜택 적용) 등이 꼽힌다. 실제 착공은 내년 이후가 될 것임을 감안할 때, 물가상승과 설계변경에 따른 공사비 증액이 향후 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 관리처분계획(안) 상 비례율(98.48%)은 평당 공사비 435만원 수준을 적용해서 결정됐다. 갈현1구역은 일반분양 세대가 500세대 정도라 향후 일반분양가를 상승시켜 사업비(공사비 포함) 증액분을 얼마나 상쇄시키냐에 따라 조합원 분담금이 최종 결정될 전망이다.
GS건설이 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 도전한 첫 수주전에서 가락프라자 시공권을 확보했다. 5일 정비업계 따르면 송파구 가락프라자 재건축 조합은 지난 4일 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 총회를 개최했다. 전체 조합원 672명 중 630명이 투표(서면+현장)에 참석했고, 이중 482명이 GS건설(기호1번)을 뽑았다. GS건설의 득표율은 76.5%로 집계됐다. 146표를 받은 현대엔지니어링(기호2번)의 득표율은 23.2%다. GS건설이 제안한 평당 공사비는 718만원으로, 현대엔지니어링(780만원)보다 약 8% 가량 낮은 금액으로 입찰하는 승부수를 띄웠다. 또한, 모든 것을 처음부터 시작한다는 의미의 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세워, 홍보 전략을 구상했다. 공동사업시행 건설사로 선정된 GS건설은 조합과 함께 사업시행계획(안) 인가 업무부터 함께 진행할 예정이다. 공동사업시행 방식은 시공사와 조합이 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 토지 제공과 의사결정을 하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 단순히 공사도급계약을 체결하는 것과 달리 시공사의 역할과 책임이 중요해진다. 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 나눠 가질 수 있다. 사업비(공사비+대여금)도 사실상 시공사 자체 보증을 통해 전액 마련해야 한다. 한편, 현대엔지니어링은 ▲업계 최저 확정금리로 사업비 조달 ▲골든타임 분양제 ▲분담금 입주 2년 후 100% 납부 ▲확정 공사비 ▲일반분양 옵션수익 조합 귀속 ▲철거 시 발생하는 부산물 수익 조합 귀속 ▲대안설계 적용에 따른 인·허가비용 현대 부담 ▲부동산원 공사비 검증 100% 수용 ▲조합원 세대 명품 외산 마감재 적용 등의 조건을 내세웠다. 다만, 하이엔드 브랜드인 '디에이치' 적용은 현대건설의 브랜드심의위원회를 통과하지 못했다. 가락프라자 아파트 사업장은 서울시 송파구 문정로 125번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 41,686㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 22%며, 건축 연면적은 212,144㎡다. 재건축 후 예상 세대 수는 1,068세대로 분양주택과 임대주택은 각각 953세대, 115세대다. 타입별로 살펴보면 ▲59타입(70세대) ▲74타입(95세대) ▲84타입(361세대) ▲98타입(299세대) ▲114타입(118세대) ▲128타입(4세대) ▲156타입(6세대)으로 구성된다.
신속통합기획 1차 후보지인 방화2구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민공람을 마친 가운데 올해 말 구역 지정이 가능할지 업계 관심이 모아진다. 현재 방화2구역은 사업방식(신탁vs조합)을 두고 조합원 간 이견차가 여전하지만, 작년 하반기 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 체결하며 신탁방식으로 힘을 실어 사업을 추진 중이다. 신탁사는 구역 지정 후 사업시행자 지정 동의서를 받아야 한다. 3일 정비업계 따르면 방화2구역 재개발 추진준비위원회(이종근 준비위원장)는 지난 2일 공항교회에서 토지등소유자를 상대로 신탁방식 설명회를 개최했다. 신속통합기획 1차 후보지 중에서 신탁방식을 택한 사업장은 ▲방화2구역 ▲상도14구역 ▲신월7동1구역 ▲마장동382 등 총 4곳이다. 한국토지신탁은 방화2구역·상도14구역과 업무협약(MOU)을 체결하며, 정비계획(안) 수립을 위한 사전 준비 과정부터 업무를 지원하고 있다. 한국토지신탁은 최초 신속통합기획(안) 상 타입별 평면도와 설계배치와 관련한 의견을 개진했고, 준비위원회와 주민참여단을 통해 인허가청(서울시·강서구청)에 제안할 수 있는 업무환경을 조성했다. 한국토지신탁이 건의한 내용은 ▲판상형 세대 확대(타워형 비율 多) ▲평면 확대를 통한 서비스면적 증가(39타입은 1베이→2베이, 59타입은 3베이→4베이) ▲임대주택 세대 수 축소 ▲주차대수 확대 등이다. 한국토지신탁은 업무 전문성을 바탕으로 신속한 사업 추진이 가능하다는 점을 강조했다. 국토교통부가 각종 인허가 관련 심의를 한번에 처리하는 통합심의 제도를 의무화할 경우, 2026년 1월 사업시행계획(안) 인가가 가능하다는 점도 부연했다. 또한, 시공사를 선정하는 과정에서 ▲마감재 사전 제시 ▲지질조건 및 물가상승 요인 통제 ▲예정가격 산출을 통해 적정 공사비 제안 등 신탁사로서의 역할도 제시했다. 올해 8월 공람공고된 정비계획(안)에 따르면, 방화2구역 추정비례율은 104.21%로 집계됐다. 총수입 추정액(6,575억원)에서 총지출 추정액(4,104억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(2,370억원)으로 나눈 결과값이다. 비례율 계산에 사용된 공사비와 일반분양가는 각각 평당 737만원, 3,399만원이다. 추정 사업비(4,104억원) 중 공사비는 2,745억원으로, 전체 약 67%를 차지한다. 사업대상지 면적은 34,900㎡로 공동주택 획지와 정비기반시설 획지는 각각 31,977㎡, 2,923㎡로 구성된다. 건축계획 상 상한용적률은 217.44%, 예정 법적상한용적률은 230%로 수립됐다. 예상 주택공급물량은 728세대로, 자세히 살펴보면 ▲조합원(324세대) ▲일반분양(289세대) ▲재개발 임대주택(93세대) ▲도촉법 상 임대주택(22세대)으로 나뉜다.
신반포2차가 서초구청 주관 하에 정비계획 변경(안)을 위한 설명회를 마친 가운데, 이번 주말에는 1기 집행부의 연임 여부를 결정짓는 임시총회가 예정돼 있어 업계 관심이 모아진다. 대의원회에서 연임선거와 선출선거를 두고 의견이 엇갈렸지만, 더 많은 대의원이 연임선거 쪽으로 의견을 개진하면서 이달 임시총회를 통해 집행부 임기 연장 여부를 조합원들한테 묻게 됐다. 3일 정비업계 따르면 신반포2차 아파트 재건축 조합은 이달 4일(토) 임원 연임선거를 위한 임시총회를 개최한다. 조합은 이사회-대의원회 의결을 거쳐 선출선거 대신 연임선거를 진행하는 방향으로 결론을 내렸다. 연임 후보자 명단에는 ▲조합장(김영일) ▲감사(2명) ▲이사(8명) 등이 이름을 올렸다. 현 조합 집행부 임기는 3년으로, 이달 15일(수) 만료된다. 이에, 조합은 5인의 선거관리위원회를 구성해 그간 연임 절차를 진행해 왔다. 신반포2차 1기 집행부의 임기 만료가 다가오면서, 내부적으론 연임선거와 선출선거 등의 의견이 나왔다. 조합 측은 선출선거를 하게 될 경우, 입후보자 등록부터 선거기간을 감안할 때 최소 3개월 이상의 시간이 소요된다는 점을 설명했다. 그 결과, 대의원회에서 연임선거로 가닥을 잡게 됐다. 김영일 조합장 또한 신반포2차는 현재 중요 분수령에 놓여있기 때문에 업무의 연속성 차원에서라도 사업속도를 내야 함을 강조했다. 김영일 조합장을 필두로 한 집행부는 지난 2020년 10월 13일 선거 이후 3년간 조합 업무를 이끌어 왔다. 임시총회 자료에 따르면, 김영일 조합장은 한강변 최고 입지를 자랑하는 아파트 소유자로서 소형평수에 대한 걱정, 아파트 단지의 개방에 따른 우려를 모두 이해하고 있다며, 조합원들의 질타와 백안시가 있더라도 끊임없이 경청하고 설득해 나가겠다며 소견을 밝혔다. 신반포2차는 2020년 11월 조합설립인가를 받았으며, 지난해 6월 신속통합기획을 통한 재건축 사업을 진행하고 있다. 1기 집행부는 지난 3년의 임기동안 신속통합기획(안)을 전제로 한 정비계획(안) 수립 업무를 진행해 왔다. 구역지정 고시를 위한 향후 절차는 공람공고 → 구의회 의견청취 → 서초구청에서 서울시로 입안 →서울시 도시계획위원회(수권분과위원회) 심의 등이다. 이르면 내년 상반기 구역지정이 이뤄질 전망이다. 신반포2차는 설계사인 에이앤유디자인그룹과 3가지 설계(안) 중 최적의 안을 도출하기 위한 협의를 진행 중이다. 조합원 전 세대 한강조망권 확보와 쾌적한 주거환경(동간 거리, 주동 수, 건폐율 등) 개선에 초점을 맞추고 있는 것으로 전해진다. 조합은 올해 안에 에이앤유디자인그룹과 협의를 통해 마련한 최적의 설계(안)을 조합원들한테 공개하겠다는 방침이다. 현재 공람공고가 진행 중인 신반포2차의 구역 면적은 기존 85,331㎡에서 30,739㎡ 늘어난 116,070㎡다. 공동주택 획지는 기존(74,956㎡)보다 4,682㎡ 늘어난 79,638㎡며, 정비기반시설은 ▲도로(4,028㎡→9,062㎡) ▲공원(3,347㎡→9,808㎡) ▲녹지(999㎡→16,278㎡) ▲공공청사(400㎡) 신설 ▲나들목 입체보행로(883㎡) 신설 등으로 구성된다. 추정비례율은 75.93%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조8,395억원)에서 총지출 추정액(1조1,119억원)을 뺀 뒤 종전자산총액(4조9,089억원)으로 나눈 결과값이다.
상계뉴타운 소속 상계2구역이 시공단(대우건설-동부건설)과 공사비 증액 협상을 마무리하고, 관리처분계획(안) 수립을 위한 절차를 본격화한다. 상계2구역은 이달 초 조합원들에게 분담금을 통지하고 관리처분계획(안) 공람공고를 시작으로, 오는 12월 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 예정이다. 내년 상반기 노원구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받은 뒤, 하반기 이주를 목표로 하고 있다. 2일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 이날 대의원회를 열어 총 17개 안건을 심의한다. 대의원회 상정되는 주요 안건으로는 ▲공동사업시행 건설업자 협약 변경 ▲협력업체 계약변경 ▲이주비·사업비 대여 금융기관 선정 ▲관리처분계획 기준(안) ▲조합원 분양신청에 따른 평형배정 방법 결정 ▲조합정관 변경 등이다. 상계2구역은 공동사업시행자인 대우건설-동부건설과 시공비 증액 협상에 임해 왔으며, 최근 평당 공사비 595만원에 합의를 마쳤다. 2020년 10월 입찰 당시, 평당 공사비(472만원)와 비교하면 약 26% 증가한 수치다. 다만, 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액은 올해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 변동률을 반영하기로 한 만큼, 향후 실제 착공에 들어갈 때 공사비는 현 시점 합의한 금액(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 그 전까지는 2024년 2월까지 물가변동으로 인한 협약금액 조정은 없다고 협약했으나, 공사비 증액 협상 과정에서 물가상승 반영 시기가 약 5개월 가량 앞당겨진 셈이다. 또한, 물가변동으로 인한 공사비 적용 방법도 변경됐다. 기존 협약 때에는 소비자물가지수(통계청)와 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 중 낮은 수치를 따르기로 했었으나, 금번 협상 과정에서 건설공사비지수를 적용하는 것으로 바뀌었다. 조합 입장에서 물가상승 적용 방법은 기존보다 불리해졌으며, 당장 올해 10월 1일부터 물가상승분이 적용되기 때문에 실착공이 늦어질 경우 공사비는 현 수준보다 높아질 가능성이 높다. 대우건설-동부건설은 800억 한도 내에서 1.9% 이자율로 빌려주기로 한 사업비 조건도 철회하길 희망했다. 조합은 협의 끝에 사업비를 대여할 때 구간별 이자부담을 나누는 선에서 합의했다. 이자율 부담 주체는 ▲0~1.9% 이하(조합 부담) ▲1.9%~4% 이하(조합 50%+시공단 50%) ▲4% 초과(조합 부담)으로 결정됐다. 사업비 차입금 한도는 1,200억원으로, 무이자대여금과 유이자대여금이 각각 400억원, 800억원이다. 무이자대여금은 관리처분계획(안) 인가 시점에 금융기관의 프로젝트파이낸싱(Project Financing)을 일으킬 경우 바로 상환해야 한다. 공사비 지급 방식은 기성불에서 분양불로 바뀐다. 건설사가 조합과 공사계약을 맺는 방식은 크게 기성불과 분양불로 나뉜다. 기성불은 공사 진행상황(기성율)에 따라 공사비를 지급받고, 분양불은 분양수익으로 공사비를 충당하는 방식이다. 공사비를 지급받는 방식이 달라짐에 따라, 조합원들의 분담금 납부 조건도 달라졌다. 분담금 납부 비율은 ▲계약금(10%) ▲중도금(60%) ▲잔금(30%) 순이다. 중도금 비율이 기존 40%에서 20%P 늘어났다. 조합원들의 대출이자 부담은 기존보다 커질 수밖에 없다. 조합원들의 기본 이주비도 시공사의 지급보증 없이 직접 차입으로 변경됐다. 공사 기간은 기존 36개월에서 38개월로 늘어났다. 중대재해처벌법 시행으로 안전하고 튼튼한 공사를 짓기 위해 공기를 늘리는 방향으로 합의한 것이다.
은평구 소재 대조1구역(힐스테이트 메디알레)이 조합원 분양계약 체결을 위한 준비에 들어간다. 시공사인 현대건설은 올해 12월 20일까지 공사비를 지급하지 않을 경우, 공사를 중단하겠다는 입장을 수차례 걸쳐 조합 측에 전달했다. 현대건설은 실제 공사중단을 위한 검토까지 진행하고 있는 것으로 전해진다. 조합장 해임과 직무정지 사태로 사업이 지연돼 왔던 대조1구역이 금번 임시총회로 국면 전환을 이뤄낼지 관심이다. 1일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합은 이달 3일(금) 대조제일교회에서 임시총회(2023년 2차)를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(조합원 분양계약 체결) ▲제2호(부담금 대출 금융기관 선정) ▲제3호(조합 사업비 추경예산 및 수입예산 변경) ▲제4호(자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법) 등이다. 현재 임원·대의원이 연임 실패로 부재한 상황이라 조합장 직권 상정으로 금번 임시총회를 열게 됐다. 대조1구역은 조합원 동·호수 추첨을 오래 전에 마쳤지만, 조합장을 포함한 집행부 직무정지로 인해 조합원 분양계약 체결이 늦어졌다. 대조1구역은 올해 9월 열린 임시총회(2023년 1차)에서 조합장을 제외하고 기존 임원 및 대의원들이 모두 연임에 실패했다. 조합원들의 외면을 받은 것이다. 더군다나 유력했던 조합장 후보 1명은 석연찮은 선거관리규정 위반을 이유로 갑작스럽게 후보자 지위까지 박탈당하며 혼란이 가중됐다. 지난해 해임됐던 조합장이 다시 조합장으로 선출되는 과정에서 조합의 혼란도 가중됐다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 집행부 공백으로 인해 업무는 차질을 빚을 수밖에 없었고, 현대건설에 지급해야 할 공사비 시점도 계속해서 미뤄졌던 것이다. 이에, 현대건설은 공사 중단 가능성을 예고했고, 대조1구역은 한번 공사가 멈출 경우 다시 재개하기까지 조합원들의 부담이 막중해질 것을 염려해 조합장 직권상정으로 임시총회를 열었다. 조합원 분양계약 체결 기간은 올해 11월 13일(월)부터 24일(금)까지다. 조합원 분양계약을 체결할 경우, 계약금(10%)과 중도금(30%)은 오는 12월 15일까지 일괄 납부해야 한다. 잔금 60%는 실입주일 또는 입주지정기간 만료일 중 빠른 날까지 납부하면 된다. 조합원 중 계약금과 중도금을 금융기관으로부터 조달해 납부할 경우, 분양계약을 체결할 때 주택도시보증공사 정비사업자금대출보증에 필요한 일체 서류를 준비해야 한다. 총회에는 조합원들의 분담금을 대출해줄 금융기관도 선정한다. 제안서를 낸 금융기관은 ▲신한은행 ▲하나은행 ▲국민은행 ▲농협은행 ▲수협은행 등 5곳이며, 대출한도는 2,310억원으로 모두 동일하다. 이중 신한은행의 대출금리가 3.99%로(기준금리 3.7%+스프레드 0.29%) 가장 낮다. 그 뒤로 하나은행(4.12%), 국민은행(4.32%), 농협은행(4.35%), 수협은행(5%) 순이다. 금리는 올해 7월 31일 기준이다. 계약금 및 중도금 대출 심사는 이달 27일부터 다음 달 8일까지 진행되며, 납부는 오는 12월 10일부터 진행될 예정이다. 대조1구역은 올해 9월 있었던 조합장 및 임원 선출 총회 이후에도, 혼란은 계속됐다. 당선 가능성이 높았던 조합원 후보의 지위가 갑작스레 박탈당했다는 점에 대해서 법적 문제를 제기해야 한다는 이야기도 조합원들 사이 나오기도 했다. 다만, 절차적 문제를 제기하는 과정에서 사업속도에 제동이 걸릴 수 있다는 우려도 동시에 나왔다. 대조1구역 A조합원은 "이달 3일 예정된 임시총회가 향후 대조1구역 사업의 분수령이 될 전망"이라며 "조합원 이주가 이뤄진 뒤 가장 무서운 건 대출금리이기에, 가뜩이나 착공까지도 오랜 기간이 소요됐는데 공사마저 중단되는 최악의 상황을 피해야 하지 않을까 생각한다"고 말했다.
압구정5구역(한양1차·2차)이 설계사 선정을 위한 총회를 앞두고 있는 가운데, 약 2주에 걸쳐 설계작품 전시관을 운영한다. 해안건축·건원건축·에이앤유가 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 입찰경쟁에 나선 상황이다. 세 곳 모두 압구정2구역·3구역·4구역 설계 경쟁에 참여했으나, 모두 조합원들의 선택을 받지 못했다. 마지막 남은 압구정5구역의 설계권을 누가 가져갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(이현수 조합장)은 이달 11일(토) 광림교회에서 설계사 및 감정평가법인 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 제1호 안건(설계사 선정 및 계약체결 위임의 건)과 제2호 안건(감정평가법인 선정 및 계약체결 위임의 건)이다. 관심을 모으는 설계사 선정에는 ▲해안건축(기호1번) ▲건원건축(기호2번) ▲에이앤유(기호3번)가 응찰했다. 압구정5구역은 임시총회 하루 전인 이달 10일(금)까지 설계작품 전시관을 운영한다. 전시관은 압구정로에 위치한 요한빌딩에서 운영 중이며, 오전 10시부터 오후 8시까지 관람이 가능하다. 당초 지난 9월 27일(수)이 설계작품 제출 마감일이었지만, 조합은 신속통합기획안(본안)에 더해 창의적·혁신디자인안(대안)을 추가적으로 받아보고 싶다는 조합원들의 의견을 수렴해 제출 기한을 3주 연장했다. 조합은 3개 사가 제출하게 될 작품은 설계사들의 능력을 평가하기 위함이 목적이고, 선정된 설계안을 바탕으로 인허가청(서울시·강남구청)과 협의해 나갈 예정이다. 공교롭게도 압구정5구역 설계경쟁에 참여한 3개 업체는 모두 다른 구역에 참여한 경험이 있다. 에이앤유와 건원건축은 각각 2구역과 4구역, 해안건축은 입찰지침 위반 이슈가 있었던 3구역에 응찰했다. 공교롭게도 3개 업체 모두 압구정 2·3·4구역 입찰경쟁에서 아쉽게 패배한 경험이 있다. 에이앤유와 건원건축이 참여한 2구역과 4구역은 모두 디에이그룹이 석권했고, 압구정3구역은 희림건축이 선정됐지만 서울시 지침에 따라 재선정에 나선 상황이다. 해안건축은 패배 후 압구정3구역 조합을 상대로 가처분 소송을 제기했지만 재선정으로 가닥을 잡은 이후엔 소를 취하했다. 압구정5구역의 사업면적은 65,736㎡, 건축 연면적은 323,641㎡다. 앞선 면적은 올해 서울시가 발표한 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 기반으로 한 개략적인 추정자료로, 향후 사업시행계획인가 등의 인허가 절차에 따라 변경될 수 있다. 예정 설계금액은 1㎡당 22,000원(VAT 포함)으로, 건축 연면적을 고려한 총 금액은 78억2,200만원이다.
신속통합기획 시범사업지인 금호21구역이 정비계획(안) 지정고시를 받은 이후 조합직접설립제도를 활용해 사업 토대를 마련하고 있다. 성동구청 예산을 지원받아 정비사업전문관리업자로 ㈜엘림토피아를 선정한 가운데, 조만간 치러질 주민협의체 부위원장과 위원 선거에 토지등소유자들의 관심이 집중되고 있다. 양갑승 추진준비위원장도 최근 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 개최하며 사업 비전을 공유했다. 31일 정비업계 따르면 성동구청은 금호21구역 조합설립주민협의체 구성을 위한 사전 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 조합설립업무를 주도할 정비업체 선정은 지난 8월 완료됐다. 조합설립을 위한 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 성동구청에서 선임) 등으로 구성된다. 성동구청이 선임하게 될 위원장은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명으로 발탁될 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 주민대표로 선출된다. 부위원장은 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 조합설립을 위한 창립총회를 주관하게 된다. 조합설립인가를 위해 필요한 동의율은 전체 토지등소유자의 75% 이상이다. 양갑승 금호21구역 추진준비위원장은 지난 28일(토) 토지등소유자들에게 4가지 비전으로 ▲안전한 건축 ▲한강권역을 최대한 활용 ▲교육특구 지정도시에 걸맞는 교육시설 유치 ▲1군 건설사 하이엔드 브랜드 유치 등을 강조했다. 양 위원장은 2017년부터 추진준비위원회를 이끌어 왔고, 무보수 상근으로 금호21구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 매진해 왔다. 양 추진준비위원장은 금호동3가 200번지 일대를 구역계에 포함시키기 위한 동의서 80%를 징구하고, 정비계획(안) 변경을 위한 주민의견조사서를 20일 만에 63% 징구했다며 신속한 업무 추진 능력을 어필했다. '사업성=속도'라는 재개발 특성을 최우선 가치로 삼아, 주민들의 분담금 최소화를 위한 고민을 이어나가겠다는 게 양 위원장의 각오다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 최근 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 받으며 재개발 사업에 본격 착수했다. 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18% 비중을 차지한다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다. 한편, 이날 주민설명회엔 7개 시공사 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲DL이앤씨 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 등이 참여했다. 금호21구역은 서울시 조례 개정에 따라 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하다. 이날 주민설명회 사회는 법무법인 인본이 맡았다. 설명회에는 약 300여명의 주민들이 참석했다. 금호21구역 A조합원은 "주민 주도의 추진준비위원회가 4개에 달해, 부위원장 자리를 두고 각 준비위원회에서 대표성을 지닌 인물들이 나와 경쟁할 것"이라며 "오랜 기간 주민들을 위해 달려온 추진준비위원회 한 곳에 힘을 실어줘야 주민 통합을 이뤄낸 상황에서 재개발을 시작할 수 있을 것"이라고 설명했다.
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