정부가 부동산 시장의 안정화 차원에서 서울 전역과 경기도 일부 지역을 규제지역으로 지정한다. 앞선 두 번의 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 정부가 대대적인 전면 규제로 강수를 둔 것이다. 사실상 수도권 핵심 주거지 모두 정부의 규제 관리를 받게 되는 셈이다.

15일 정부가 발표한 [주택시장 안정화 대책]에 따르면 토허구역과 조정대상 지역 및 투기과열지구 지정 지역은 서울 전역과 ▲경기 과천 ▲성남(분당·수정·중원) ▲광명 ▲수원(영통·장안·팔달) ▲안양(동안) ▲용인 수지 ▲의왕 ▲하남 등 총 12개 지역으로 확대됐다. 아파트 이외에도 연립·다세대주택까지 토허구역 허가대상에 포함되면서 실거주 목적을 제외한 모든 투자 수요가 차단될 것으로 보인다.

토허구역으로 지정되면 전세입자를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'가 금지되고 2년 이상 실거주 의무 요건이 생긴다. 아파트 가격의 급등 배경 원인으로 꼽히는 갭투자를 차단함으로써, 실수요 중심의 안정적 거래 구조로 시장을 전환하겠다는 정부의 의지가 담겼다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다.

조정대상지역과 투기과열지구로 선정 되면 현재 70%까지 가능한 주택담보대출 LTV(주택담보인정비율)이 무주택자는 40%, 유주택자는 0%로 낮아지게 된다. 전세대출은 1주택자 한도 2억원, 전세대출 보증비율은 80%로 낮아지게 된다. 또 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 대출자별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 지방 주담대의 경우 종전대로 0.75%를 적용한다.

아울러 금융당국은 강력한 대출 규제를 시행하도록 했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도(6억원)를 주택가격에 따라 차등 적용한다. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 제한한다.

투기과열지구로 지정될 경우 청약은 재당첨 제한이 10년으로 늘어나게 된다. 정비사업에서 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되며, 재건축·재개발 조합원 지위양도도 제한된다. 물론 자금조달 계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출도 의무화된다.

부동산 관련 탈법 행위를 막기 위한 대책 방안도 내놨다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다는 방침이다. 금융위원회는 대출 규제 우회 사례 감독을 강화하고 국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 부동산 탈세 신고 센터를 설치·운영해 대응한다. 경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 특별 단속을 추진한다. 국무총리 직속의 부동산 불법 행위 감독기구도 새롭게 설치될 전망이다.

다만 이번 부동산 정책이 오히려 장기적인 측면에서 부작용을 야기할 수 있다는 지적도 나온다. 거래가 줄어들면 신규 공급과 재건축 속도가 지연될 수 있는 가능성이 크기 때문이다. 전세 세입자 보호와 실거주 전환 조건부 허가가 맞물리면서 거래 복잡성이 커질 수도 있다. 특히 전세 공급 부족이 오히려 가격 상승 압력으로도 이어질 수 있다. 부동산 투자 수요가 억제되면 단기적으로 가격 안정 효과가 나타날 순 있지만, 전세시장에선 혼란이 커질 수 있다는 게 업계의 분석이다.