발행일(UPDATE): 2025년 04월 18일 13시 21분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
성남 중원구에 위치한 하대원동111-7번지일원이 사업중단 방침을 내린 DL건설과의 이별을 선언했다. 1년 가까이 공사비 문제가 공회전을 거듭하자, 조합이 시공사 계약해지 절차를 신속히 이행한 것이다. 사업지연에 따른 영향을 최소화하기 위한 목적이 함의돼 있는 행보로 풀이된다. 조합원들 역시 기업의 존재가치는 수익창출이 제1의 목적임을 알면서도, 당초 생각했던 사업성보다 떨어졌다는 이유로 돌연 포기해버린 DL건설에 상당한 아쉬움을 표하는 실정이다. 실제로 공사비 협의로 인해 사업기간은 1년여 정도 지연됐다. 15일 정비업계 따르면 성남 하대원동111-7번지일원 가로주택정비사업조합(최미숙 조합장)은 최근 정기총회를 개최했고, 시공자 선정 취소와 공사도급계약 해지 안건을 상정해 DL건설과의 동행에 마침표를 찍었다. 조합이 빠른 의사결정을 내리게 된 건, 협상 과정에서 사업을 추진하려는 시공사의 의지가 부족했을 것으로 보는 게 업계 지배적인 시각이다. 사실상 사업성이 좋지 않다며 해당 현장을 포기하고 나간 것이다. 조합은 지난 2022년 12월 총회를 거쳐 DL건설과 공사도급(가)계약을 체결했으나, 조합원 분양신청이 완료된 후에도 공사도급(본)계약을 마치지 못했다.
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송파구에 소재한 가락현대1차가 장장 2년여 넘게 진행했던 시공사 선정 막바지 수순에 접어든다. 도정법 상 1차·2차 입찰공고 기간을 모두 채운 결과, 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 온 롯데건설만이 입찰제안서를 제출한 것으로 파악됐다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드인 '르엘(LEㅣEL)'을 적용, 준공 후 입주가치 극대화에 초점을 맞춰 사업에 임할 전망이다. 시공사 선정 총회는 올해 상반기 예정돼 있다. 14일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 2차 입찰제안서를 마감한 결과, 롯데건설만이 응찰했다. 해당 사업장은 작년 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하며, 대안설계(안) 준비를 위한 충분한 준비 기간을 보장해 왔다. 현장설명회 후 일정 기간(통상 7일) 이내에 입찰확약서를 내도록 해 기간을 단축시키는 우회 방법도 사용하지 않았다. 가락1차현대는 도정법에 따라, 두 차례 입찰에 모두 응찰한 롯데건설을 시공사로 선정하는 후속 절차를 진행할 계획이다. 올해 서울시내에서 유효경쟁이 성립된 사업장은 없다. 기대를 모았던 잠실우성1·2·3차와 개포주공6·7단지 역시 각각 GS건설, 현대건설과의 수의계약을 준비
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종교시설이 관리처분계획(안) 수립 단계에서 ①주택 분양을 신청할 경우 조합원이 된다. 다만, ②주택 분양을 신청하지 않고 현금청산자 지위를 택할 경우 종교용지를 대토받을 수 있다. 하지만 ①과 ②가 동시에 양립할 수 없다는 법원 판단이 나와 관심이 모아진다. 14일 법조계에 따르면 서울행정법원은 최근 흑석동 재개발 사업장에서 발생한 관리처분계획(안) 무효 확인에 대한 소송 건과 관련 피고 승소 판단을 내렸다. 원고(A)는 종교 재단법인, 피고(B)는 조합이다. 이 사건은 종교 재단법인이 조합의 관리처분계획으로 재산권이 침해당했다고 주장하면서 시작됐다. 정비구역 내 종교용지를 비롯해 토지 및 부속건물(예배당) 등을 소유 중인 원고 측은 "아파트 분양신청을 받았으나, 그 권리내역에 포함되지 않은 나머지 부동산에 관하여는 주택분양과 별개로 현금청산을 받을 수 있다"고 주장했다. 현금청산을 통해 추가적으로 종교용지를 대토받기 위해 소를 제기한 것이다. 조합원과 현금청산대상자 지위의 양립 측면과 관련, 법원은 "조합원 지위와 현금청산대상자 지위를 겸유할 수 없다"고 판단했다. 즉 법률적으로 두 지위가 양립할 수 없는 개념이라는 것이다. 법원은 "단순히 조합원이 현금청
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정비사업엔 '일몰제'가 존재한다. 정비사업 단계별로 일정기간, 즉 일몰기간이 도과되면 정비구역을 해제하는 것이다. 가령 정비구역이 지정되었는데 2년 내에 추진위원회 승인을 신청하지 않거나 3년 내 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 그렇고, 추진위원회가 승인된 날로부터 2년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우가 그렇다. 그리고 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우에도 정비구역은 해제된다. 일몰기간이 도과되면 사업을 원치 않는 소유자들이 많다거나 사업이 무산되었다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 일몰기간이 도과되는 이유가 그 뿐만은 아니다. 사업이 사실상 무산되어 일몰기간이 도과되는 경우도 있겠지만, 소유자들 사이 갈등이나 협력업체와의 갈등으로 인한 경우도 있다. 전자의 경우에는 당연히 정비구역을 해제해야겠지만, 후자의 경우에는 정비사업의 필요성이나 소유자들의 사업 의지가 있다면 정비구역을 해제하는 것은 불필요한 사회적 비용을 발생시킬 뿐이다. 법에 따라 어쩔 수 없이 정비구역을 해제하더라도, 다시 정비구역을 지정해야 할 것이기 때문이다. 과거에는 일몰기간이 도과되면 의무적으로 정비구역을 해제해야 하는 문제가 있었다
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장충1구역이 신속통합기획 후보지 선정을 위해 주민동의서 징구에 주력하고 있는 모양새다. 그간 높이제한으로 사업에 어려움이 컸던 장충1구역은 특별계획가능구역으로 지정되면 고밀·복합개발이 가능할 것으로 전망된다. 11일 정비업계 따르면 최근 중구청의 주관 하에, 장충1구역 주민 대상의 '신속통합기획 재개발 공모' 설명회가 진행됐다. 당일 현장을 방문한 김길성 중구청장은 장충동 주민들에게 먼저 중구 도심재정비 정책에 대한 브리핑을 진행했다. 김 구청장은 ▲신당10구역 ▲중림동398번지 ▲약수3080 도심공공주택 등 중구청과 함께 수월하게 사업을 추진 중인 재개발 대상지들을 언급하며, "중구청은 적극적인 행정지원으로 모두가 상생하는 재개발 환경을 만들겠다"고 강조했다. 장충동1구역의 구역면적은 48,382㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 등으로 혼재돼 있다. 소유주는 431명으로 집계됐다. 대상지는 2004년부터 정비예정구역, 지구단위계획구역으로 꾸준히 지정되며 재개발 사업을 발판을 마련했으나, 번번이 주민반대와 정책에 막혀 사업이 좌초되는 일이 많았다. 다만 이번엔 서울시의 개발 정책 기조를 비롯해 남산고도제한 완화, 특별계획가능구역 지정 등
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해방촌으로 알려진 용산3구역이 남산 고도제한 완화 기대에 힘입어 재개발 밑그림 다지기에 여념이 없다. 용산3구역은 파트너십을 맺은 협력업체들과 사업 구상에 나선 한편, 남은 동의서 확보에 힘을 쏟겠다는 계획이다. 10일 정비업계 따르면 용산3구역 재개발 추진위원회(용임숙 추진위원장)는 토지등소유자들을 대상으로 신속통합기획 동의서 징구에 한창이다. 현재 대상지의 신통기획 주민 동의률은 52%로, 추진위는 오는 6월까지 목표인 75%까지 동의를 확보해나가겠다는 입장이다. 단 해방촌 곳곳에 상권이 형성돼 있는 만큼, 상가 및 상가주택 소유주들의 협조가 어느 때보다 중요할 것으로 예측된다. 대상지는 재개발의 명분으로 건물의 노후화와 보수비를 최우선적으로 꼽는다. 즉 집중호우나 폭설, 누수로 인해 안전이 취약하다는 평가다. 물론 ▲관광객 증가에 따른 보행공간 부족 ▲불법주차 ▲응급차량 접근성 문제 등도 재개발이 필요한 개별 요인으로 작용한다. 용산3구역의 경우, 남산과 용산공원을 모두 품고 있는 입지적 특징을 보인다. 특히 최근 남산 고도제한이 심의를 거치면 기존 16m에서 45m로 상향 조정될 가능성이 있어 기대가 모아진다. 인근에 위치한 5곳의 교육시설(용암·이태
성수1구역이 작년 2월에 이어 한번 더 '최고층수' 결정을 위한 안건을 총회 상정한다. 서울시 수권분과위원회가 수정가결한 내용에 따르면, 성수전략정비구역 일대 건축물 최고높이가 250m 이하로 결정됐기 때문이다. 준공 후 아파트 가치와도 직결되는 예민한 사안인 터라 조합원들의 총의를 수렴한 후 시공사 선정 절차에 착수할 것으로 전망된다. 9일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합(황상현 조합장)은 조만간 총회를 열어, 서울시 정비계획(안) 변경에 따른 건축물 최고높이를 조합원들에게 선택하도록 할 예정이다. 작년 12월 서울시 심의 결과, 건축물 최고높이는 250m 이하까지 계획할 수 있게 됐다. 특별건축구역 지정을 전제로 한 조합원들의 선택지는 준초고층(최고49층)과 초고층(최고65층)이다. 의사결정 시 고려 요인으로는 ▲인허가 절차 ▲건축계획 ▲구조 및 설비 ▲사업내용(공사비, 공사기간, 사업비) 등으로 요약된다. 초고층으로 가게 될 경우엔 소방시설 성능위주설계대상으로 분류돼 강화된 소방법 규제를 받게 된다. 건축물 안전영향평가와 사전재난영향평가 등의 인허가 절차도 밟아야 한다. 준초고층은 인허가 측면에선 한결 수월하다고 볼 수 있다. 건축계획(안) 상
응암동101번지 일대가 SH표 공공재개발을 추진 중인 가운데, 지역 내 최고층 타이틀 확보 여부에 기대가 모아지는 분위기다. 36층 최고층수는 전문가·자문회의를 거쳐 도출된 의견으로, 그대로 반영될 가능성이 크다는 후문이다. 협소한 구역계로 다소 불리한 사업조건을 보이는 대상지가 '고층 스펙'을 앞세워 부족한 사업성을 끌어올릴 수 있을지 귀추가 주목된다. 9일 정비업계 따르면 은평구청·SH의 주관 하에, 최근 응암동101번지(허영자 준비위원장) 일대 공공재개발사업 사전기획(안) 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 2022년 공공재개발 후보지로 선정된 이후 수차례 자문회의를 거쳤고, 2년 반만에 토지등소유자들에게 사전(안)을 공개하게 됐다. 응암동101번지 일대의 구역면적은 38,758㎡로, 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 계획하고 있다. 대상지의 필지수는 236필지로 확인됐다. 전체 구역면적(38,758㎡) 중 공동주택을 지을 수 있는 획지는 33,445㎡며, 이를 비율로 환산할 경우 약 86% 수준이다. 나머지는 도로와 공공공지로 구성돼 있다. 대상지를 감싸고 있는 4면의 도로체계는 모두 확장되고 기능 개선이 이뤄질 전망이다.
여의도 진주아파트가 정비계획(안) 결정고시를 받으며 재건축 대열에 주자로 본격 합류했다. 해당 사업장은 2단계 종상향과 더불어, 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 유상매입하며 토지이용계획의 효율화를 꾀하는데 집중해 왔다. 현재 기부채납 건축물 관련 협의도 인허가청과 진행 중인 가운데, 연내 조합설립을 목표로 한 추진계획에도 업계 관심이 집중되고 있다. 8일 정비업계 따르면 여의도 진주아파트 재건축 추진준비위원회(백승구 준비위원장)는 최근 서울시로부터 정비계획(안) 결정 및 구역지정 고시를 받았다. 구역면적은 17,228㎡, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,332㎡)이 혼재돼 있다. 현재 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향 계획을 전제로 개발계획(안)이 수립됐다. 여의도 진주는 제3종일반주거지역과 일반상업지역으로 혼재돼 있기 때문에, 정비계획(안) 상 용적률은 용도지역에 맞춰 가중평균 계산식으로 산정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(302.36%) ▲허용용적률(356.07%) ▲상한용적률(506.67%) 등으로 결정됐다. 허용용적률 인센티브 항목은 ▲층간소음해소(5%) ▲공개공지(5%) ▲돌봄시설(5%) ▲방재안전(5%) 등이
압구정 재건축의 설계공모 경쟁이 한창이던 2년 전, 조합원들의 주된 관심사는 공용부문에 들어가는 조경과 커뮤니티시설에 초점이 맞춰졌다. 집 내부 인테리어는 언제든 집주인의 재량 하에 바꿀 수 있는 반면, 단지 내 공용부문은 한번 지어지면 사실상 변경이 불가한 탓이다. 아파트 조경은 단순히 나무와 꽃을 심는 식재공간에서 그치지 않고 준공 후 입주민들의 실생활을 결정짓는 요소로 나날이 그 중요성이 더해지고 있다. 8일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역에 참여할 '조경특화' 파트너사로 삼성물산 리조트부문과 손을 맞잡았다. 국내 최대 테마파크인 용인 에버랜드 외에도 국내외 내로라하는 정비사업(재개발·재건축) 프로젝트를 수행했다. HDC현대산업개발이 고급주택 설계로 유명한 SMDP에 이어, 삼성물산 리조트부문까지 협력 라인업을 선제적으로 구성한 건 '복합개발' 특색을 가진 현장맞춤형 행보로 풀이된다. 해당 사업장은 복합개발(주거·업무·상업)을 명제로, 주상복합 형태의 고층 건물이 들어설 예정이다. 확보한 용적률은 높이에 활용해야 하기 때문에, 자연스레 건폐율은 낮아지게 된다. 이는 곧, 조합원들의 공용부문(조경·커뮤니티) 공간이 커짐을 의미한다
닥터빌드와 한국부동산원이 정비사업의 효율성과 투명성 강화를 도모하고자, 인공지능(AI) 기술을 기반으로 정비사업의 디지털 전환을 꿰한다. 기존 정비사업의 구조적 한계에서 벗어나 지능형 정비사업 생태계를 조성하겠다는 의도로 풀이된다. 7일 닥터빌드와 한국부동산원은 최근 서울 강남구 역삼동에 위치한 한국부동산원 서울지역본부에서 정비사업의 디지털 전환을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 밝혔다. 이번 협약의 목적은 민관협력을 통한 정비사업 모델 구축이다. 눈에 띄는 점은 닥터빌드가 독자적으로 개발한 AI 기반 정비사업 플랫폼 '닥터빌드 아이콘(AiCON)'이 활용된다는 점이다. 아이콘(AiCON)은 정비사업 유망 구역의 사업 요건을 자동 분석하는 기능을 갖고 있다. 이 플랫폼은 ▲용적률 ▲건폐율 ▲층수 ▲비행안전구역 등 건축 제한사항 등을 반영한 건축계획을 자동으로 시뮬레이션하며, 종전·종후자산 등의 객관적 산출을 통한 사업성 평가도 가능하다. 아울러 이들 기관들은 AI 기반 정비사업 요건 분석 및 시뮬레이션 시스템을 공동으로 활용하고, 정비사업 관련 정보 및 통계자료도 상호 공유한다. 공동으로 학술·정책 세미나도 개최하고, 실무협의체 운영을 통한 디지털 의사결
서초구에 소재한 방배15구역이 시공사 선정 과정에서 촉발된 내부 갈등의 결과로 촉발된 해임총회가 결국 연기됐다. 총회 성원에 필요한 조합원들의 참여가 이뤄지지 않아, 이달 5일 진행키로 예정됐던 계획이 사실상 무산된 셈이다. 방배15구역이 지난해부터 진행해 온 시공사 선정 절차를 속도감 있게 진행할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 7일 정비업계 따르면 방배15구역 재건축 조합(김석근 조합장)은 다음 달 9일 입찰제안서를 마감한다. 앞서 진행된 2차 현장설명회는 ▲포스코이앤씨 ▲현대엔지니어링 ▲삼성물산 등 7곳이 입찰안내서를 배부해 갔다. 보통 현장설명회는 입찰 동향을 파악하기 위한 목적의 시공사들이 대부분이다. 실질적으로 오랜 기간 참여의사를 꾸준히 타진하고 있는 건설사는 포스코이앤씨다. 1차 입찰에도 포스코이앤씨만이 참여의향을 밝혔다. 방배15구역은 여느 사업장과 마찬가지로 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 이견으로 어려움을 겪어왔다. 실제 이달 5일 해임총회가 예정돼 있었으나, 성원요건을 충족하지 못할 것으로 판단돼 잠정 연기됐다. 해임총회는 도정법 상 조합원 10분의1 이상 발의가 있을 경우 가능하다. 임원 해임과 직무정지 안건을 상정할 수 있다.
용산구에 소재한 강변강서가 SH형 공공재건축을 통해 사업 활력 찾기에 나선다. 준주거지역으로의 종상향을 전제로 개발 방향을 수립하고 있는 가운데, 사업기간을 최대한 단축시켜야 향후 조합원 분담금을 조금이라도 절감할 수 있을 것으로 관측된다. 7일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 강변강서 공공재건축 사업을 위한 사전기획(안) 설명회를 가졌다. PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피에서 맡아 수행했다. 공공재건축은 서울주택도시공사와 30여년 전 설립된 조합의 공동사업방식으로 진행된다. 공공재건축 인센티브로는 ▲용도지역 상향 ▲층수 완화 ▲특별건축구역 적용 ▲공원설치 의무 완화 ▲사업기간 단축 등이 꼽힌다. 용산 강변강서의 구역면적은 4,402㎡로, 인근 나대지가 편입되면서 기존 대비 626㎡가 늘어났다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄질 예정이며, 최고층수는 33층 이하로 계획이 잡혀있다. 기부채납 순부담률은 전체 구역면적의 21.86%로, 총 962.5㎡에 해당한다. 이는 한강변 공공기여(10%)와 용도지역 종상향에 따른 기부채납(11.77%) 등으로 이뤄진다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲허용용적률(
[제3회 Housing Watch 정비사업 포럼] 영상입니다. 변효성 제일감정평가법인 이사님이 발표를 맡아 주셨습니다. 당사는 콘텐츠 품질의 고도화와 균질성 확보에 더욱 신경 쓸 예정입니다. 세상은 질문으로 움직이며, 좋은 질문은 '앎'과 '지식'에서 비롯됩니다.
[제3회 Housing Watch 정비사업 포럼] 영상입니다. 김정우 법무법인 센트로 대표님이 발표를 맡아 주셨습니다. 당사는 콘텐츠 품질의 고도화와 균질성 확보에 더욱 신경 쓸 예정입니다. 세상은 질문으로 움직이며, 좋은 질문은 '앎'과 '지식'에서 비롯됩니다.
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