발행일(UPDATE): 2026년 03월 17일 17시 51분
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1. 들어가며 재개발·재건축 정비사업이 상당 부분 진행되어 이전고시가 이뤄진 경우, 조합원 지위가 이전될 수 있는지에 관해 실무상 적지 않은 혼선이 발생한다. 이전고시가 있으면 권리관계가 모두 확정되는 것으로 이해되는 경향이 있으나, 조합의 잔존사무가 모두 종결될 때까지 조합의 실체는 유지된다. 조합원도 존재한다. 그렇기에, 조합원 지위의 법적 성격과 그 득실 및 변경은 이전고시 이후 별도의 검토가 필요할 것이다. 필자는 지난 2024년 4월 선고된 대법원(2022두52874) 판결을 중심으로, 이전고시 이후 조합원 지위 이전의 법리를 정리하고, 나아가 매매·상속의 경우 조합원 지위와 정족수 산정에 어떤 영향이 있는지 살펴보고자 한다. 2. 이전고시와 조합원 지위의 법적 성격 이전고시는 종전토지 또는 건축물에 관한 권리가 신축건축물로 전환되는 기준시점이다. 이전고시가 이뤄지면 조합원은 고시 다음 날 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 된다(도시정비법 제86조 제2항). 다만 이전고시 이후에도 조합은 청산금·부과금의 정산, 잔여재산의 귀속 등 잔존 목적사업을 수행하고, 법인 청산이 완료 될 때까지 존속한다. 이에 따라 조합원 지위 역시 그 범위
정부의 고강도 대출규제 여파로, 정비사업 일선 현장에선 이주비 조달에 차질을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 다수의 재개발·재건축 현장에서 당초 계획한 사업 일정이 지연될 것을 우려해 전전긍긍하는 모양새다. 대책 마련이 시급하다는 게 업계 지배적인 시각이다. 서울시는 6·27, 10·15 이주비 대출규제가 정비사업에 어떤 영향을 미치고 있는지 브리핑 자료를 공개했다. 오는 2031년까지 31만호가 착공 예정인 가운데, 착공에 앞서 원만하게 진행되어야 할 이주단계에서 '이주비 부족' 사태가 현실화되고 있다는 게 서울시의 설명이다. 실제 서울시는 국토교통부 장관 면담과 수차례 실무협의회에서 이주비 대출 규제 완화 필요성을 언급했다. 올해 이주예정인 현장이 약 43여곳으로 집계되는데, 이중 91%에 해당하는 40여곳이 규제 대상이다. 규제를 받지 않는 나머지 3곳은 대출규제 시행일(25.06.28) 전 관리처분계획(안) 인가를 받은 곳이다. 기본이주비가 부족할 경우, 시공사로부터 지급보증을 받아 제2금융권에서 추가이주비 대여가 가능하다. 물론 이때 추가이주비의 금리는 기본이주비보다 높게 형성돼 있다. 그나마 재무상태가 양호한 시공사의 경우, 사업성을 감안해 추가
연일 '화제성'으로 업계를 들썩이는 공통된 이슈, 바로 통합재건축이 아닐까 싶다. 재건축의 본질은 소유자들의 자산가치 증식에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 상반된 이해관계를 가진 여러 주체들이 통합재건축을 논의할 때마다 상당한 잡음이 발생할 수밖에 없다. 최근 당사에도 통합재건축 관련 의견을 묻는 질의가 들어왔다. Q. "하나의 필지로 구성된 주택단지인데, 차수가 다른 아파트 간 독립정산제와 제자리재건축을 진행할 수 있을까요?" 통합재건축을 논할 때마다 화두에 오르는 2가지 개념은 독립정산제와 제자리재건축이다. 보통 통합재건축 단지에 수반되는 원칙처럼 여겨지는 게 일반적이다. 2020년 대법원 판결을 보면, 사업시행자인 조합은 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 관리처분계획(안) 수립 과정에서 상당한 자율성과 형성의 재량을 가지고 있다. 절차적 요건을 갖춘다면 하나의 주택단지 내에서도 차수별 아파트 간 독립정산이 불가능한 건 아니라고 보인다. 다만, 아파트와 상가의 독립정산제 사례처럼 쉽사리 생각해선 안된다. 보통 상가는 전체 토지등소유자의 10% 미만이다. 절대적 소수에 불과하기 때문에 독립정산제를 도입하더라도 아파트 소유자들의 수익 감소 또는 비용 증가에 따
명일신동아가 추진위원회 구성을 위한 준비 절차에 돌입한 가운데, 신통 자문을 거쳐 한층 더 개선된 정비계획(안)을 선보여 눈길을 끈다. 대상지는 인접 단지 대비 중대형 평형이 많은 탓에, 현실적으로 1대1 재건축이 합리적이란 평가를 받고 있다. 명일신동아가 대형평형 위주의 단지 특색을 살려 하이엔드급 주거를 구현해 낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 28일 정비업계 따르면 강동구청은 명일신동아 아파트의 조합설립 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체가 맡고 있다. 해당 정비업체는 추진위 설립에 필요한 전반적인 업무를 맡게 된다. '공공지원제도'는 정비사업이 투명하게 진행될 수 있도록 공공관리자가 행정·재정적으로 공공관리 업무를 지원하는 제도다. 사업 초기 단계에서 발생 가능한 부정·비리를 방지하고, 주민갈등으로 인한 사업지연 등의 문제를 막을 수 있다는 이점이 작용한다. 추진위원회 구성은 ▲위원장·감사 후보자 등록(추천서 필요) ▲자격심사(범죄경력·신원조회 등) ▲후보자 기호배정 ▲합동홍보설명회 ▲추진위원장 선거 등의 순서로 진행될 예정이다. 대상지의 추진위 선거는 이달 14일(토)로 계획이 잡혔다
목동12단지가 소유주들의 아낌없는 성원 속에 주민·창립총회를 성공리에 끝마쳤다. 대상지는 높은 허들로 인식되는 상가협의까지 이끌어 내면서, 사업에도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 뒷단지(10·13·14) 선발주자 대열에 합류한 목동12단지가 새로운 조합체제로, 도약해 나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 27일 정비업계 따르면 목동12단지는 최근 동양미래대학교에서 주민총회와 조합 창립총회를 1~2부에 걸쳐 동시에 개최했다. 이번 총회에선 각종 협력업체 계약체결 추인, 조합임원 선출 건 등 굵직한 안건들이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 이날 설계사 선정을 위한 주민총회와 조합설립을 위한 창립총회를 같은 날, 같은 장소에서 진행함에 따라 시간과 비용을 합리적으로 사용했다는 게 업계 중론이다. 목동12단지는 추진위원회 단계서부터 상가대표단과 꾸준한 협의를 진행했고, 그 결과 최종 상가와의 합의를 이뤄냈다. 상가 합의서 내용을 살펴보면, 상가원들은 주변 단지들과 동일한 조건(정관비율 0.1 적용)으로 아파트 분양권을 확보할 수 있게 됐다. 공동주택 분양가격도 조합원 분양가로 정하며, 향후 동호수 배정도 동일한 방법으로 시행된다. 상가 종전평가와 관련해선 ▲구청 ▲
롯데건설이 하이엔드 주거 브랜드 ‘르엘(LE-EL)’로 22일 열린 ‘2026 대한민국 브랜드 명예의전당’에서 하이엔드 아파트 부문 2년 연속 수상했다고 26일 밝혔다. ‘2026 대한민국 브랜드 명예의전당’은 국내 경제·산업 분야를 대표하는 우수 기업과 기관의 브랜드를 선정하는 행사다. 산업정책연구원이 주최하고 산업통상부와 서울과학종합대학원 등이 공동 후원했다. 롯데건설의 하이엔드 주거 브랜드 르엘은 2019년 론칭 이후 고급 주거시장에서 차별화된 브랜드로 자리 잡고 있다. 르엘은 한정판을 뜻하는 ‘Limited Edition’의 약자 ‘LE’와 시그니엘 에비뉴엘 등 롯데그룹 최상위 브랜드에 공통으로 쓰이는 접미사 ‘EL’을 결합한 명칭이다. 르엘은 ‘사일런트 럭셔리(Silent Luxury)’를 콘셉트로 보이지 않는 가치와 완성도를 강조한 주거공간을 지향한다. 기존 롯데캐슬의 고급 이미지를 계승하면서도 시대를 초월하는 가치를 구현하기 위해 롯데건설의 주거 노하우를 집약한 것이 특징이다. 또한 롯데건설은 르엘을 단순한 브랜드 확장 수단이 아닌 선별적 적용 전략으로 운영하고 있다. 입지 경쟁력과 사업 상징성 상품성을 종합적으로 고려해 적용 여부를 결정한다.
용산정비창 전면1구역이 작년 상반기 치열한 경쟁입찰 끝에 선정한 HDC현대산업개발과의 공사도급계약(안)을 총회 통과시켰다. 시공사 선정 후 반년만에 원만한 협의를 거쳐 결실을 앞두게 된 셈이다. 공사도급계약(안) 통과를 기점으로, 사업시행계획(안) 신청을 위한 통합심의에 더욱 더 박차를 가할 수 있는 환경도 조성됐다. HDC현대산업개발은 본사 앞마당격인 용산정비창 전면1구역의 인허가 후속 절차에 힘을 보탤 전망이다. 26일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 재개발 조합은 2026년 정기총회를 열어, 공사도급계약(안)을 비롯한 주요 안건을 모두 통과시켰다. 총 공사금액은 약 9,244억원이다. 향후 실제 착공 시점에는 조(兆) 단위를 웃돌 것으로 전망된다. 같은 날 감정평가 업무를 맡게 될 용역업체는 하나감정평가법인과 나라감정평가법인이 선정됐다. 해당 사업장은 입지적으로 용산국제업무지구와 바로 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 지니고 있다. 각각의 건축물 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 높여야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 분석이 이어졌다. 서울시가 결정고시한 '용산정비창 전면1구역' 특별계획구역 지침에 따르면, 주변 지역과의 지하
도시정비사업 프롭테크 기업인 레디포스트가 최근 토지등소유자 전체회의를 개최한 목동14단지에 온라인총회와 전자투표를 동시 접목시켜 성황리 마무리될 수 있도록 지원했다. 올해 처음 열린 전체회의는 정비사업위원회 라인업을 꾸리고, 각종 협력업체(설계사·정비업체·세무·감정평가) 선정과 사업비·운영비 예산(안)을 의결받는 중요한 자리다. 26일 정비업계 따르면 총회원스탑 서비스를 제공하는 레디포스트는 전자투표를 도입한 결과, 전체 토지등소유자의 약 90%가 참여할 정도로 높은 투표율을 기록했다고 설명했다. 전자투표 참여 비율은 전체 투표자의 약 63%로 집계됐다. 높은 투표율이 가능했던 배경으로 전자적 방식 도입이 꼽힌다. 온라인총회를 병행, 현장 참석에 따른 이동시간 부담을 줄였다는 평가도 나온다. 온·오프라인을 합산한 참석률은 48%로, 이중 약 61%가 온라인으로 총회 참석한 것으로 집계됐다. 레디포스트 관계자는 "온라인총회와 전자투표를 병행해서 진행할 경우, 정비사업 진행의 효율성과 속도를 높일 수 있음을 보여준 단적인 사례"라며 "특히나 단지 규모가 큰 목동 재건축은 토지등소유자 수가 많기 때문에 한 자리에 모이는 것이 쉽지 않은 만큼 온라인총회와 전자투표는
여의도 은하아파트가 올해 통합심의 준비를 위한 담금질에 나선 가운데, 건축설계와 각종 영향평가를 맡아줄 협력업체 선정을 위한 전체회의를 진행한다. 통합심의는 건축심의와 교통영향평가, 환경영향평가 등으로 구성되며, 이를 유기적으로 연결시켜줄 역량 있는 설계사 선정이 중요하다. 현재 은하아파트는 연접해 있는 삼익아파트와의 단일 시공 관련해서도 '준공 후 입주가치' 극대화 차원에서 의견 수렴을 진행 중이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 은하아파트 사업시행자인 하나자산신탁은 다음 달 1일(일) 토지등소유자를 상대로 제2차 전체회의를 열어, ▲운영규정 변경(안) 의결 ▲ 2026년 사업비·운영비 예산(안) ▲설계사 선정 ▲소방·전기·교통·환경·재해 등 협력업체 선정 ▲감사 보궐 선출 등의 안건을 소유주들 의결에 부칠 예정이다. 한 해동안 살림을 꾸려가는데 필요한 예산(안)과 설계사를 비롯한 협력업체 선정이 중요 안건으로 여겨진다. 설계사 경쟁입찰엔 삼하건축(기호 1번)과 한국종합건축(기호 2번), 에이앤유(기호 3번)가 선의의 경쟁을 펼치고 있다. 기호 1번인 삼하건축은 여의도 은하아파트가 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 받는 초창기 과정에서
서울역·시청역 도보권역에 포함된 중림동398번지가 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 포스코이앤씨만이 조합의 부름에 응답함에 따라 1차 유찰됐다. 도정법 상 두 차례 경쟁입찰이 무산되어야 우선협상대상자와 수의계약 체결이 가능하다. 조합은 곧 재입찰공고를 낼 예정이다. 23일 정비업계 따르면 중림동398번지 재개발 조합(김도형 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 1차 입찰제안서를 마감한 결과, 포스코이앤씨만이 단독응찰로 공식 수주의향을 타진했다. 유효 경쟁입찰이 성립되지 않음에 따라, 조합은 조만간 내부 의사결정을 거쳐 2차 입찰공고를 개시할 예정이다. 2차 입찰공고에서도 경쟁입찰이 무산될 경우, 수의계약 체결이 가능하다. 중림동398번지가 적산을 통해 산출한 공사비 예가는 총 3,580억원이다. 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 887만원이다. 해당 사업장은 지하6층-지상25층 규모의 아파트를 짓는 재개발 사업으로, 토지등소유자는 420명이다. 포스코이앤씨는 입찰보증금 70억원을 납부하고 시공권 확보를 위해 입찰제안서를 제출했다. 지난 2023년 정비계획(안) 결정고시를 받는 시점, 중림동398번지가 산출한 추정비례율은 약 109%였다. 총수입 추정액(6,69
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