발행일(UPDATE): 2025년 11월 21일 18시 33분
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서울 한강변 재건축 '잠룡'으로 꼽히는 서빙고 신동아와 용산 한강맨션이 규제 틈새를 공략하는 투자자들의 성지로 주목받고 있다. 두 대상지 모두 전매제한이 풀려 있는 재건축 단지로 통하기 때문이다. 10·15 부동산 대책 이후 매매를 통해 조합원 지위를 얻는 게 사실상 불가능한 상황에서, 두 곳의 '예외적 허용 기준'이 새로운 변수로 작용했다는 게 업계 목소리다. 21일 정비업계 따르면 서빙고 신동아는 이달 서울시 도시계획위원회 수권분과위 심의를 통과하며 정비구역 지정과 정비계획(안)을 확정짓게 됐다. 이번 결정으로 해당 사업장은 용적률 299.96% 이하, 최고층수 49층(170m) 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 특히 단지-역-한강 공원을 잇는 공공보행통로와 서빙고역 3번출구 신설 등으로 보행 안전성과 지역 연계성도 강화될 것으로 예상된다. 무엇보다 최근 서빙고 신동아 재건축 현장에 신바람이 부는 이유 중 하나는 전매제한이 없어서다. 결국 조합원 지위 승계가 가능하다는 의미인데, 단순히 조합원 자격 문제가 아닌 수억원대에 달하는 분양권 확보 여부를 가르는 기준이 되는 만큼 중요한 요소라고 볼 수 있다. 도시정비법 제39조 제2항에 따르면 '투기과열지구로
'정비사업 일몰제'에서 규정한 2~3년 이내에 일몰 사유가 발생하더라도 정비구역 지정 효력이 곧장 상실되지 않는다는 법제처 해석이 나왔다. 효력 상실 여부와 관련한 별도의 규정이 없을 뿐더러, 국토계획법령이 의제되거나 준용된다는 규정도 별도로 존재하지 않는다는 이유에서다. 21일 정비업계 따르면 근래 법제처는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제53조제1항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 안건의 핵심은 기한 내에 사업시행계획(안) 인가 및 고시가 이뤄지지 않더라도 구역지정 효력이 유지될 수 있는지 여부였다. 결론부터 말하면, 현재로선 정비구역 지정이 즉각적으로 실효되진 않는다. 우선 법제처는 도시정비법 제20조 제1항과 제6항의 내용에 집중했다. 제1항에선 구역지정이 이뤄지고 5년 동안 사업시행계획(안) 인가가 신청되지 않으면 정비구역을 해제해야 한다고 규정하고 있다. 반면 제6항에선 정비구역의 존치가 필요하다고 인정된다면, 2년 범위에서 기간 연장이 가능해 해제하지 않아도 된다고 나와 있다. 즉 정비구역 지정의 효력을 바로 상실하는 대신, 지정권자의 재량에 따라 해제 절차를 밟는게 맞다고 판단한 것으로 풀이된다. 일정 기간의 경과로
정비예정구역에선 추진위원회를 구성할 수 있지만, 특별정비예정구역에선 구성할 수 없다는 법제처 해석이 나와 관심이 모아진다. 두 곳 모두 서로 다른 법률을 기반으로 하고 있어 별개의 제도로 봐야한다는 게 법제처의 시각이다. 14일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법]에 따라 지정된 특별정비예정구역에서도 조합설립을 위한 추진위원회 설립이 가능한지에 대한 민원성 질의에 회신문을 통해 답변을 내놨다. 정비예정구역과 동일하게 특별정비예정구역를 비슷한 잣대로 바라볼 수 있는지 여부가 핵심 주안점이다. 이와 관련, 법제처는 특별정비예정구역에선 정비예정구역과 달리 조합설립을 위한 추진위원회 구성이 불가하다는 회신을 전했다. 노후계획도시정비법과 도시정비법은 입법 목적이 서로 다른 법률이라는 게 가장 큰 이유다. 노후계획도시정비법은 도시기능을 향상하고 정주여건을 개선하는 것을 목적으로 하는 법률인 반면, 도시정비법은 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 법률이라 기본 성격이 다르다는 것이다. 또한 노후계획도시정비법에선 도시정비법처럼 추진위원회를 구성할 수 있도록 하는 규정 등을 두고 있지
아파트 리모델링이나 재건축을 추진할 때, 가장 중요한 일 중 하나는 ‘입주민에게 소식을 알리는 것’이다. 그런데 현실에서는 생각보다 어려움이 뒤따른다. 대형 통신사들의 잇따른 개인정보 유출 사고가 아니더라도, 요즘은 개인정보 유출에 매우 민감하여 추진위원회나 조합이 입주민의 주소나 연락처를 확보하기 어려운 상황이다. 아파트의 관리사무소는 보통 입주민들의 주소와 연락처를 보유하고 있다. 이 정보는 개인정보보호법에 따라 적법하게 수집된 것이지만, 원칙적으로 ‘아파트 관리 업무’라는 수집 목적의 범위 내에서만 활용해야 한다. 따라서 관리사무소가 입주민 정보를 추진위원회나 조합에 전달한다면, 이는 무단으로 개인정보를 제3자에게 제공한 것이 되어 개인정보보호법 위반의 소지가 있다. 그렇다고 해서 개인정보보호법이 개인정보의 제3자 제공을 모두 금지하고 있는 것은 아니다. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 명백히 당사자에게 이익이 되는 등에는 당사자의 동의가 없더라도 제3자에게 개인정보를 제공할 수 있다고 규정한다. 그러나 관리사무소가 리모델링 또는 재건축 추진을 위한 개인이나 단체에 입주민 정보를 제공할 수 있다고 보는 해석에는 다소 무리가 있다. 이 때문에 현실
압구정3구역이 내년 한 해 살림을 위한 사업비·운영비 예산 마련을 위한 정기총회를 개최한다. 해당 사업장은 지난 달 서울시로부터 정비계획(안)을 통과함에 따라, 연내 결정고시를 받을 것으로 관측된다. 금번 총회에선 재건축 사업을 방해한 2명의 조합원 지위를 박탈하는 안건도 상정돼 이목이 집중된다. 압구정3구역은 압구정 재건축 단지 중에서도 사업 규모가 가장 큰 곳이다. 11일 정비업계 따르면 압구정3구역 재개발 조합(안중근 조합장)은 이달 15일(토) 오후 2시 정기총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲2025년·2026년 사업비·운영비 예산(안) 수립 ▲자금 차입 ▲임원 해임(감사 1인, 이사 3인) ▲조합원 제명 등이다. 이날 조합원들의 총의가 어떤 방향으로 모일지 최대 관심을 받는 안건은 임원 해임과 조합원 제명의 건이다. 지난해 대치동 은마아파트와 강동구 삼익그린2차는 조합원 제명 안건을 총회 상정해 의결받았다. 조합 업무를 장기간에 걸쳐 방해할 경우, 조합원 제명을 통해 모든 권리와 의무를 박탈하는 내용이 핵심이다. 두 사업장 모두 조합원들의 높은 찬성표로 통과시켰다는 점이 공통점이다. 조합이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 '힘의 균형'을 견
투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후 부동산을 사고 팔면, 원칙적으로 매수인에게 조합원 지위를 승계할 수 없도록 돼 있다. 다만, 예외적으로 일정한 법적 요건(도정법 제39조 제2항)을 충족할 경우엔 가능하다. 일례로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했을 경우에 해당한다. 이때 매도인이 2명 이상 소유하고 있을 경우, 대표 조합원 외에도 모두 예외요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능할 전망이다. 6일 정비업계 따르면 국토교통부는 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경했다는 점을 공식적으로 밝혔다. 올해 8월 나온 대법원 판례에 맞게끔 기존 유권해석을 바꾼 것이다. 결과적으로 투기과열지구 내 재건축 구역에서 조합설립인가를 받은 물건을 팔 때에는, 매도인이 공유지분 형태로 가지고 있을 경우, 공유자 별로 조합원 지위 승계 관련 예외사유 충족여부를 개별적으로 판단해야 한다. 먼저, 2023년 8월 국토교통부의 유권해석을 살펴볼 필요가 있다. 국토교통부는 공유 부동산의 대표 조합원이 예외 요건을 충족하면 다른 공유자들 지분까지 포함해 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 가능하다고 판단했다. 문제는 국
신반포2차가 상가 소유주들에게 아파트를 공급하기 위한 '정관 변경' 관련 2심 소송에서 승소했다. 조합원 전원동의가 필요하다는 1심 판결로 인한 업계 혼란도 잦아들 전망이다. 신반포2차의 향후 사업 추진에 있어서도 법률 리스크 해소에 따른 안정화가 이뤄질 것으로 보인다. 3일 정비업계 따르면 서울고등법원 제15-3민사부는 신반포2차 조합원들(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의무효확인(2025나205452)' 관련 1심 승소를 취소했다. 앞서 원고는 지난 2022년 정기총회에서 상가 조합원들에게 아파트 분양을 공급하는 내용의 정관 변경 관련 총회 결의를 무효시켜 달라고 조합을 상대로 소송을 제기한 바 있다. 조합은 지난 2020년 상가 재건축협의회와 합의서를 작성했다. 합의서는 ▲향후 조합 정관에 '분양비율'을 0.1로 명시 ▲상가 독립정산제 ▲상가 재건축협의회 운영비는 조합으로부터 대여 등의 내용을 골자로 한다. 조합은 2020년 10월 창립총회 당시 합의서를 승인하는 내용의 안건을 결의했다. 2년 뒤 열린 정기총회에서, 정관에 분양비율(0.1)을 기재하는 조항을 신설하는 안건을 상정했고, 전체 조합원 54% 동의로 통과시켰다. ◆ 첫 번째 쟁점
과천 A재건축 조합을 상대로 제기된 '사업시행계획(안) 무효' 소송이 기각됐다. 필지가 다른 2개 단지로 이뤄진 해당 사업장은 부족한 대지지분(공유지)을 과거 손해배상 소송을 통해 보전했기 때문에, 대지지분이 지적공부상 면적보다 부당하게 축소돼 있다는 원고의 주장이 받아들여지지 않은 게 핵심이다. 또한, 법원은 사업시행계획(안) 이후 수립된 관리처분계획(안)을 통해 종전·종후자산 평가가 적정하게 이뤄졌기에, 재산권에 본질적인 침해는 없다고 판시했다. 31일 정비업계 따르면 수원지방법원 제2행정부는 과천 A재건축 조합원들(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 사업시행계획(안) 취소 건의 주위적·예비적 청구를 모두 기각했다. 해당 사업장은 작년 3월 과천시로부터 사업시행계획(안)을 인가받았다. 원고는 조합설립인가 무효(구 도정법상, 창립총회 직접출석 요건인 조합원 20%를 충족하지 못함)와 사업시행계획(안)의 절차적·내용적 하자가 있음을 주장했다. 법원은 원고 측에서 증거자료로 제출한 총회 영상은 '파노라마 기법'으로 합성된 사진임을 감안할 때, 사진 속 나오지 않은 앞 열 좌석의 존재 가능성이 상당히 보이고, 의사록을 통해서도 조합원 20% 이상이 참석했음을
상가 조합원이 아파트 분양권을 받기 위해선, 조합과의 합의서 내용과 정관 규정이 법정 다툼에서 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다. 30일 정비업계 따르면 대법원은 서초A아파트 재건축 조합이 상가 소유주들을 상대로 제기한 '분양권 존재 확인' 관련 상고를 기각했다. 앞서 상가 소유주들의 손을 들어준 서울고등법원의 2심 판결을 따르라는 것이다. 2심 판결은 조합과 상가 소유주들 간의 '합의서'에 근거해 상가 소유주들에게 보류지 14채에 대한 분양권이 있음을 확인해 준 내용을 골자로 한다. 조합과 상가 소유주들 간 갈등은 지난 2019년으로 거슬러 올라간다. 조합 정관에 따르면, 아파트 조합원에게 공급하고 남게 되는 20채 범위 내에서 조합원 분양가로 상가 소유주들에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용이 기재돼 있다. 다만, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 별도로 정하지 않아 자동으로 1이 적용됐고, 그 결과 대지지분이 높은 상가 소유주 2명만이 아파트를 분양받게 됐다. 아파트 18채는 일반분양으로 변경됐다. 이에, 상가 소유주들이 20채 분양에 관한 권리를 침해받았음을 주장하며, 관리처분계획(안) 중 상가 부분을 취소하는 소송을 제기했다. 상가 소유주들이
도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다. 다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후
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