발행일(UPDATE): 2026년 01월 08일 08시 11분
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아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다. 한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다. Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까? 우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다. 그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를
재개발·재건축을 진행하는 과정에서 도로 정비 목적으로 가로수 이설작업을 해야 할 경우, 식재비를 포함한 원상복구 금액은 원인을 제공한 대상자(조합)가 모두 부담해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 가로수 재조성 비용과 원인자부담액의 이중부담은 위법하다는 조합의 주장과 달리, 법원은 해당 비용들을 각각 별도의 금액으로 봐야 한다고 판시했다. 5일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원은 강동구 재건축 단지 A조합(원고)이 강동구청(피고)을 상대로 제기한 '가로수 원인자부담금 부과처분 무효확인' 소송 건과 관련, 조합 측의 청구를 기각했다. 당초 구청이 조합에 부과처분한 원인자부담금액을 그대로 내야 한다는 의미다. 사건 경위를 살펴보면, 강동구 소재의 한 재건축 단지는 지난 2018년 인접 도로 정비 차원에서 가로수 이설작업(옮겨심기·제거)에 착수했다. 당시, 구청은 가로수 재조성 비용에 따른 원인자부담금을 13억4,662만원으로 산정하고, 원상복구금액 13억6,400만원으로 책정했다. 가로수는 국가재산으로 제거해선 안되며, 구청장의 승인을 받아 의무적으로 이설해야 한다. 조합은 가로수 공사를 위한 정비기반시설 도급계약을 체결했고 이설작업을 마쳤다. 그로부터 5년이 흘러,
얼마 전 우리 대법원은 투기과열지구 재건축 구역에서 조합원 지위 승계 제한과 관련된 매우 중요한 판결을 선고하였다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 이 판결에서 주목할 점은 크게 두 가지다. 첫 번째는 공유부동산의 경우 대표조합원만 조합원 지위 승계 요건을 갖추어도 전체 부동산에 대하여 양수인에게 조합원 지위가 승계되는지, 아니면 전체 공유자가 모두 요건을 갖추어야 하는지 여부였고, 두 번째는 이때 조합원 지위 승계를 하지 못한 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시기가 언제인지였다. 1. 공유부동산 조합원 지위 승계에 관한 대법원의 판단 첫 번째 쟁점과 관련하여 과거에 국토교통부는 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분에 대하여 조합원 지위가 승계된다는 취지의 유권해석을 내렸다. 그러나 우리 대법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 대법원은 위 2022다228230 판결에서 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시했다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한
광주 동구 계림동의 '그랜드 센트럴' 아파트 신축 과정에서 발생한 하자와 관련, 시공사인 호반건설과 중흥건설이 입주민들에게 47억원의 손해배상을 해야한다는 법원 판결이 나왔다. 신축 아파트 하자 문제는 단순한 불편함을 넘어 안전과 직결된 사안인 만큼, 가볍게 봐선 안 된다는 법원의 의견이 내포된 결과다. 29일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원은 광주 그랜드 센트럴 입주자대표회의가 시공사를 상대로 제기한 '하자보수에 갈음하는 손해배상 청구' 건에 대해 원고 일부 승소 판단으로 입주민들의 손을 들어줬다. 법원은 하자보수비로 청구된 69억7,000만원 중 일부 금액인 47억1,381만원을 공동 시공에 참여한 호반건설·중흥건설에 지급하라고 명령했다. 물론 보증을 한 주택도시보증공사(HUG)도 공동으로 하자보수보증금을 지급해야 할 책임이 있다고 봤다. 하자 문제가 발생한 '그랜드 센트럴'은 2,336세대로 구성된 대단지 아파트로, 분양 당시 광주 최대 규모 단지로 관심을 모은 바 있다. 하지만 입주민들은 ▲외벽 층간 균열 ▲벽타일 뒤채움 부족 ▲방수 불량 ▲월패드 예비전원 미시공 ▲아르곤가스 주입 불량 시공 등 다수의 하자가 존재함을 인지하고 2023년 6월 소송을
국내 재건축 최상급지로 꼽히는 압구정3구역에서 최근 비대위 활동을 한 조합원들의 제명 안건이 대의원회를 통과해 총회 상정됐으나, 해당 조합원들의 총회 의결금지 가처분 신청이 인용돼 법원의 구체적인 판단 내용에 관심이 쏠린다. 법원은 조합원으로서 누릴 수 있는 일체의 권리를 박탈당할 뿐만 아니라 금전적으로는 완전히 회복하기 어려운 성질의 안건이기에 신중하게 논의되어야 한다는 점을 명시했다. 다만, 업계에선 사업을 의도적으로 방해하려는 목적의 비대위 활동은 전체 조합원들의 공공의 이익을 고려할 때 제한해야 한다는 일관된 목소리를 내고 있다. 22일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원 제51민사부는 압구정3구역 조합원 2명(채권자)이 조합(채무자)을 상대로 제기한 총회 의결금지 가처분 신청에서 일부 인용했다. 업계 상당한 관심이 주목됐던 안건은 '조합원 제명' 관련이다. 조합원 2명은 '조합원 제명' 안건이 절차상·내용상 중대한 하자가 있고, 조합원 총회에서 가결될 경우 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다는 점을 이유로 가처분 신청을 진행했다. 조합원 2명은 총회 상정되기 앞서 대의원회에서 해당 안건(조합원 제명)이 가결됐으나, 제명사유가 명확하지 않고 제명
추진위원회는 위원장을 포함해 5인 이상의 추진위원으로 구성되며, 표준운영규정에 따라 추진위원회 구성에 동의한 자만이 피선출 자격을 부여받는다. 정비업계 관심은 도정법 제41조제1항에 명시된 조합 임원의 자격요건이 추진위원장과 추진위원에게도 준용되는지 여부다. 만약 준용된다면 그 요건은 무엇인지, 어디까지 준용될 것인지를 살펴볼 필요가 있다. 2019년 개정된 도정법에 따르면, 조합 임원(조합장·이사·감사)의 자격요건(거주요건·소유요건)과 조합장의 구역 내 거주의무가 신설됐다. 이를 위반한 결우 당연 퇴임되도록 했다. 4년 뒤 개정된 도정법은 조합 임원의 경우, 공유자보다 더 많은 지분을 소유하도록 규정했다. 조합 임원은 앞서 언급된 조항들을 적용받는데, 그렇다면 추진위원(추진위원장 포함)은 어디까지 적용을 받는 것일까? 도정법 제33조(추진위원회의 조직) 제5항에 따르면, 추진위원은 도정법 제43조 제1항부터 제3항까지 준용하도록 돼 있다. 추진위원이 될 수 없는 결격사유는 명확하게 법적으로 기재돼 있다. 다만, 도정법 제43조 제2항 제2호는 조합 임원이 도정법 제41조 제1항에 따른 자격요건(거주·소유요건)을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 규정하고 있
투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한되나, 예외 조항을 통해 양도가 허용되는 경우가 있다. 바로 장기간 사업이 지연된 대상지의 건축물·토지를 3년 이상 보유하면 된다. 대신 법제처는 소유기간 인정 범위를 두고는 '상속'과 '이혼'은 별개라고 봤다. 법적 성격이 다르고 규정의 유무에서도 차이가 발생한다는 이유에서다. 15일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [도시및주거환경정비법] 제39조제2항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 민원인의 질문 요지는 투기과열지구 내에서 부동산 양도에 관한 소유기간을 산정할 시, 전(前) 배우자의 소유기간을 합산할 수 있는지 여부다. 결론부터 말하면 양도인의 소유기간을 산정하는 경우 이혼한 배우자의 소유기간은 합산할 수 없다. 일단 도시및주거환경정비법 제39조2항에 의하면 (재건축)조합설립인가 이후, (재개발)관리처분계획인가 이후엔 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만 도시및주거환경정비법 제39조2항7호를 살펴보면 대통령령으로 정하는 경우엔 예외가 가능하다. 대통령령으로 정한 예외적인 사례는 도시및주거환경정비법 시행령에 나와있다. 예외가 인정되는 경우는 ▲조합설립인가일부터
압구정1구역이 재건축 개발방식 논란에 마침표를 찍고, 통합으로 사업방향성을 확립하는 수순에 돌입했다. 대법원 판단으로 통합 재건축에 힘이 실리면서 어느때보다 미성1·2차와 상가 소유주들의 의견 조율이 절실한 상황이다. 대상지가 이번 사안을 반전의 기회로 삼아 재건축 사업의 물꼬를 틀 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 대법원은 최근 압구정 미성1차 일부 소유주들이 서초구청장을 상대로 제기한 '동의서 연번부여 거부처분 취소' 건과 관련한 상고에 대해 기각 결정을 내렸다. 하급심 판단을 뒤집을 정도의 충분한 근거가 부족하다는 이유에서다. 결과적으로 압구정1구역의 단독 재건축은 불가능하게 됐다. 그간의 소송 과정을 살펴보면, 미성1차 측은 단독 재건축을 추진하고자 구청에 연번동의서를 요청했다. 이들은 단지 내 분할 가능선이 존재하며, 통합 추진위원회에 제출했던 기존 동의서 철회도 진행했음을 강조했다. 그러나 1심 법원은 통합 추진위원회가 엄연히 존재한다는 점에서 한 구역 내 2개 추진 주체가 만들어질 수 없다고 판단했다. 분할가능선은 단순히 분할 개발이 가능하다는 의미로 해석될 뿐 강제성을 갖진 않는다고 설명했다. 1심 판단에 불복한 미성1차
북아현2구역이 작년 1월 추가 1주택(+1) 공급을 취소하면서 빚어진 법률 리스크를 말끔히 해소하면서 원활한 사업 추진이 가능할 것이란 전망이 대두된다. 올해 3월 나온 1심 판결에 이어 2심에서도 문제 없다는 법원의 판단이 나왔기 때문이다. 최근 아현동성당과의 법적 공방도 매듭을 지음에 따라, 북아현2구역의 관리처분계획(안) 인허가 시점에도 자연스레 업계 관심이 모아지는 분위기다. 2일 정비업계 따르면 서울고등법원 제3행정부는 조합원 38명(원고)이 북아현2구역 조합(피고)을 상대로 제기한 추가 1주택 공급 취소를 무효화해달라는 청구를 각하했다. 조합이 1심에 이어 2심에서도 승소함에 따라 향후 관리처분계획(안) 승인을 위한 법률 리스크를 해소할 수 있게 됐다. 서대문구청의 인허가에 영향을 줄만한 우려 사안을 지울 수 있게 된 셈이다. 당초 조합은 일반분양가의 90% 수준으로 1+1주택을 공급할 계획이었다. 다만 서대문구청에서 '추가 1주택(+1)'을 조합원분양가로 공급해야 한다는 취지의 공문을 발송했고, 조합은 조합원분양가로 공급할 경우 조합원들 간 형평성 문제와 더불어 다시 분양신청을 받게 될 경우 추가1주택 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 훼
도시정비법 시행령에 따라 재건축 상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 일정 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트를 공급할 수 있다. 구체적으로, ① 새로운 상가를 건설하지 않는 경우로서 기존 상가의 가액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 1), ② 기존 상가의 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 2), ③ 새로 건설한 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우에는 예외적으로 상가 소유자에게 아파트를 분양할 수 있고, 위 예외 사유 중 하나에 해당하지 않는 상가 소유자에게 아파트를 분양하기 위해서는 ‘조합원 전원’의 동의가 필요하다. 근래 법원은 위 시행령 규정을 강행규정으로 보아 위 예외 사유에 해당하는지 여부를 매우 엄격하게 판단하고 있다. 대표적인 예로 방배6구역 사건에서 서울고등법원은 구 건설교통부가 위 예외 사유 1과 관련하여 ‘새로운 상가를 건설하지 않는 경우’에 ‘새로운 상가를 공급받지 않는 경우’가 포함된다고 한 유권해
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