1. 들어가며

재개발·재건축 정비사업이 상당 부분 진행되어 이전고시가 이뤄진 경우, 조합원 지위가 이전될 수 있는지에 관해 실무상 적지 않은 혼선이 발생한다. 이전고시가 있으면 권리관계가 모두 확정되는 것으로 이해되는 경향이 있으나, 조합의 잔존사무가 모두 종결될 때까지 조합의 실체는 유지된다. 조합원도 존재한다. 그렇기에, 조합원 지위의 법적 성격과 그 득실 및 변경은 이전고시 이후 별도의 검토가 필요할 것이다.

필자는 지난 2024년 4월 선고된 대법원(2022두52874) 판결을 중심으로, 이전고시 이후 조합원 지위 이전의 법리를 정리하고, 나아가 매매·상속의 경우 조합원 지위와 정족수 산정에 어떤 영향이 있는지 살펴보고자 한다.

2. 이전고시와 조합원 지위의 법적 성격

이전고시는 종전토지 또는 건축물에 관한 권리가 신축건축물로 전환되는 기준시점이다. 이전고시가 이뤄지면 조합원은 고시 다음 날 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 된다(도시정비법 제86조 제2항). 다만 이전고시 이후에도 조합은 청산금·부과금의 정산, 잔여재산의 귀속 등 잔존 목적사업을 수행하고, 법인 청산이 완료 될 때까지 존속한다. 이에 따라 조합원 지위 역시 그 범위 내에서 유지된다. 문제는 이 시점 이후에도 조합원 지위의 득실·변경이 도시정비법이나 조합 정관에 따라 자동으로 이뤄지는지 여부다.

3. 대법원(2022두52874) 판결의 취지

대법원은 위 판결에서, 조합원 자격의 자동 득실·변경에 관한 도정법 및 조합 정관의 규정은 원칙적으로 이전고시 이전의 상황을 전제로 한 것이라고 판시했다. 이전고시 이후의 경우까지 위 규정들이 당연히 적용된다고 볼 수 없으며, 이전고시 이후에는 민법상 사단법인의 사원 지위 및 그 득실·변경에 관한 일반법리에 따라 판단해야 한다는 점을 명확히 했다.

이에 따라 조합원이 이전고시 이후 제3자에게 분양받은 대지 또는 건축물을 양도하더라도, 도정법이나 조합 정관에 특별하게 정함이 없는 이상 조합원 지위가 양수인에게 당연히 자동 승계된다고 볼 수 없다고 판단했다. 이 판결은 이전고시 이후 조합원 지위 문제를 도정법상의 특례 영역이 아닌, 민법상 사단법인의 일반법리로 위치시키는 중요한 기준을 제시한 것으로 평가할 수 있겠다.

4. 이전고시 이후 매매의 경우

이전고시 이후 분양받은 대지 또는 건축물을 매도하는경우, 이는 원칙적으로 완성된 부동산의 매매에 해당한다. 이러한 매매만으로 매수인이 조합원 지위를 취득한다고 보기 위해서는 도정법이나 정관에 명확한 근거가 있어야 한다. 위 대법원 판결 취지에 비추어보면, 이전고시 이후의 매매는 조합원 지위 이전이 아니라 조합원 개인의 재산권 처분으로 이해하는 것이 타당하다.

다만, 위 대법원 판결 원심에서는 그 양도 과정에서 특약으로 조합원의 지위와 권리를 매도인인 원고가 계속 유지한다고 약정하였다면, 원고가 사업시행구역 안의 공동주택을 양도하였다는 사정만으로 피고 조합의 조합원 지위가 양수인에게 자동으로 승계된다고 볼 수는 없어, 원고가 여전히 피고 조합의 조합원 지위에 있다고 판단하였으며, 대법원은 이를 정당하다고 보았다.

5. 이전고시 이후 상속과 사망자의 정족수 문제

민법 제56조에 따르면, 사단법인의 사원의 지위는 원칙적으로 양도 또는 상속할 수 없다. 사원 지위는 법인과의 인적 결합 관계를 전제로 하는 지위이기 때문이다. 살펴본 바와 같이 이전고시 이후 조합원 지위의 득실·변경은 민법상 사단법인 법리에 따라 판단되어야 하므로, 이전고시 이후 조합원이 사망한 경우 그 지위가 상속인에게 당연히 승계된다고 단정하기는 어려울 것이다.

이와 같은 해석의 전제에서 이전고시 이후 사망자는 조합 총회 등에서의 의결 정족수 산정에 있어 조합원 수에서 제외 할 수 있는 근거가 될 가능성도 있다고 볼 것인데, 사망사실은 분명히 확인되어야 할 것이다. 물론 대법원 판결이 사망자의 정족수 문제까지 직접 판단한 것은 아니며, 정관에 사망 시 조합원 지위의 처리에 관한 별도의 규정이 있는 경우에는 그 규정에 따라 결론이 달라질 수 있을 것이다.

다만, 이전고시 이후 조합원 지위를 민법상 사단법인의 사원 지위로 파악한 이상, 사망자를 당연히 정족수 산정에 포함시켜 온 기존실무 관행에 대해서는 재검토가 필요하다는 문제 제기는 충분히 가능할 것이다.

6. 맺으며

이전고시는 도시정비사업의 중요한 분기점이지만, 그 이후의 조합원 지위와 법률관계까지 모두 단순화해 이해할 수는 없다. 특히, 이전고시 이후에는 조합원 지위의 득실·변경에 관하여 민법상 사단법인의 일반법리가 적용된다는 점을 전제로, 매매·상속과 같은 사유가 조합원 지위 및 정족수에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있겠다. 결국, 이전고시 이후의 법률관계에 대한 정확한 이해는 향후 조합 운영과 분쟁 예방을 위해서도 중요한 의미를 가진다고 볼 것이다.

글 = 이희창 법무법인 센트로 변호사(chang@centrolaw.com)