발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 07시 20분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
최근 신반포2차에서 상가 소유주가 주택을 받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결이 나옴에 따라, 재건축 사업에서 '상가' 이슈가 급부상하고 있다. 대부분의 재건축 단지는 동일한 필지 안에 상가를 포함하고 있다. 재건축 초기 단계에서 상가 소유주들과 협의가 무산될 경우, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건을 아예 충족하지 못하게 된다. 그렇다면 조합설립인가를 영원토록 받지 못하는 것일까? 결론부터 말하자면, 상가 소유주들의 동의 없이도 '조합설립인가'는 가능하다. 법에 명시돼 있다. 도시및주거환경정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례) 제1항에 따르면, 추진위원회는 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우, 주택단지 안에 포함된 상가동의 토지면적을 분할할 수 있다. 동별 동의율(50% 이상)을 맞추지 못한 상가를 구역계에서 제외하는 '공유물 분할 소송'을 제기하면 된다. 인허가권을 쥔 관청은 추진위원회로부터 공유물 분할 소송을 제기했다는 증명서류를 받으면, 조합설립인가를 내줄 수 있다. 동별 동의요건을 맞추지 못했더라도 말이다. 이때, ▲상가 소유자가 전체 소유주의 10% 이하여야 함 ▲토지분할선은 상가동에 겹쳐지지 않아야 함 ▲건축법
여의도 시범아파트가 지난 2023년 10월 서울시 수권분과위원회로부터 수정가결을 받은 이후, 1년 4개월 만에 결정고시를 받았다. 도계위 통과 후 결정고시까지 적잖은 시간이 소요된 건 '데이케어센터' 수용 여부로 어려움을 겪었기 때문이다. 시범은 데이케어센터를 공동주택 획지 내 기부채납 건축물(입체화 결정)로 짓는 방향으로 결론을 내렸다. 결정고시를 기점으로 속도감 있는 사업 추진이 가능할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 서울시는 여의도 시범아파트의 재건축 정비계획(안)을 고시했다. 시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 시범아파트는 여의도 내에서도 사업 규모가 가장 크다. 정비사업은 땅이 클수록 규모의 경제는 물론, 건축계획을 비롯 운용의 폭이 넓을 수밖에 없다. 정비계획(안) 결정고시가 됐기 때문에, 시공사 선정도 조금씩 가시화될 전망이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 109,307㎡다. 이중 공동주택 획지는 88,958㎡로 전체 약 81%를 차지한다. 정비기반시설로는 도로와 공원이 각각 2,846㎡, 17,502㎡다. 도로와 공원에 포함된 국공유지를 제외한, 순수 토지 기부채납 양
강남구 알짜입지에 소재한 서초진흥이 통합심의와 시공사 선정 작업을 연내 과업으로 설정했다. 조합은 1단계 종상향(제3종일반주거지역→준주거지역)을 전제로 한 정비계획(안) 변경을 통해, 허용용적률 50%p를 받아내며 사업성 확보 성과를 일궈냈다는 평이다. 서초진흥은 통합심의를 통한 인허가 절차를 밟은 뒤 올 하반기에는 시공사 선정에 나설 방침이다. 대형 건설사들의 수주 관심도 역시 높아지고 있다. 12일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 재건축을 진행하고 있는 서초진흥의 정비계획 변경(안) 결정고시를 내렸다. 서초진흥은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발계획을 수립했다. 서초진흥은 '서울시 지구단위계획수립 기준'에 따라 의무적으로 지어야 할 비주거시설 비율이 종전 10%에서 5%로 절반 줄어들었다. 보통 비주거시설보다 아파트와 같은 주거시설이 수입증대에 효과적이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%)로 계획됐다. 종상향에 따른 허용용적률 상승(50%p)이 사업성 개선 부분과 관련된다. 허용용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 이뤄지지 않
작년 12월 서울시 도시계획심의위원회 통과를 한 여의도 진주아파트가 정비계획(안) 재공람공고에 나선 가운데, 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 한 재건축에 힘이 붙을지 관심이 모아진다. 진주아파트는 지난 2023년 8월 정비계획(안)을 처음으로 공개했으며, 이후 서울시와의 협의 과정을 거치며 정비계획(안) 내용이 달라졌다. 10일 정비업계 따르면 영등포구청은 진주아파트의 정비계획(안) 재공람공고를 이달 23일까지 진행한다. 진주아파트의 구역계는 ▲54번지 ▲54-1번지 ▲54-2번지 ▲54-3번지 ▲54-4번지 ▲54-5번지 ▲54-8번지 ▲5-4번지 등 8개 필지로 구성돼 있다. 5-4번지는 단지를 관통하는 십자형(+) 도로로, 서울시가 소유하고 있다. 진주는 십자형 도로를 현금매입한다. 54-2번지는 진주상가, 나머지 지번들은 아파트(부대복리시설 포함)다. 구역면적은 17,228㎡로, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,332㎡)이 혼재돼 있는 모습을 보인다. 제3종일반주거지역 전체를 일반상업지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발 방향성이 수립됐다. 공공기여(기부채납)는 제3종일반주거지역에서 준주거로 상향 시에
신림동412번지 일대가 가칭으로 사용하고 있는 '신림5구역' 명칭을 확보하고자, 정비계획(안) 입안 및 구역지정을 위한 동의서를 징구 중이다. 예비 조합원들은 관악구청으로부터 개략적인 수준의 추정분담금 안내 자료를 바탕으로 사업 추진 여부를 결정하게 된다. 신림5구역은 최근 주민설명회에서 종전자산 추정방법을 건축연한에 따라 보정율을 차별화하는 방식을 택해 눈길을 끌었다. 10일 정비업계 따르면 관악구청은 지난 달 신림5구역 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 수립을 위한 가이드라인(신속통합기획)을 마련한 지 5개월 만이다. 주민들의 관심은 자연스레 추정분담금 장표에 쏠렸다. 추정분담금은 예비 조합원들이 소유한 물건(종전자산)에 비례율(사업성)을 곱한 뒤, 계산 결과 나온 권리가액을 기준으로 그 규모가 결정된다. 엄밀히 따지면, 예비 조합원들이 현재 보유하고 있는 물건(종전자산)의 공식적인 감정평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 이뤄진다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 결정고시를 받을 때까지는 최소 5년 이상의 시간이 소요된다. 정비계획(안)을 수립하는 초창기에는 개별 물건별로 실지조사를 수행할 수 없기 때문에, 각
올해 1월 정비사업을 뜨겁게 달군 한남4구역에서의 경쟁입찰 이후, 격전지로 기대됐던 '핵심 사업장'들마저 유찰이 잇따르고 있다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 오롯이 수익성·상징성 관점에서 선별수주에 열을 올리고 있다. 특히, 투기과열지구(송파·강남·서초·용산)는 분양가상한제로 분양수입 상방(업사이드)은 막혀 있는 반면, 원자재값과 각종 법규 변경에 따른 원가율만 계속 늘어나고 있는 상황이다. 경쟁 참여에 따른 과도한 홍보비 지출을 최대한 자제하고자 하는 내부 지침도 선별수주에 힘을 싣고 있다는 분석이 나온다. 비용 투입 뿐만 아니라 내부 인적자원도 총동원해야 하는 만큼 보수적인 관점에서 의사결정을 내릴 수밖에 없다. 입찰경쟁에서 질 경우, 다른 사업장에 일정 부분 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 브랜드 파워를 가진 대형사들이 핵심 입지에서도 경쟁을 기피하고 있는 배경이다. 물론 BIG3로 꼽히는 삼성물산과 현대건설, GS건설은 ▲압구정 ▲성수 ▲반포 ▲여의도 등에선 불가피한 경쟁이 발생하더라도 입찰 참여를 시사하고 있는 것으로 전해진다. 특히 가장 사업속도가 빠른 압구정2구역은 이르면 연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로
'공공재건축 1호' 망우1구역이 지난해부터 진행한 정비계획(안) 변경 작업에 결실을 맺고 있는 가운데, 사업성 지표인 '비례율'이 무려 28%p나 증가해 관심이 모아진다. 분양수입 증대에 따른 비례율 상승으로 조합원들의 분담금도 줄어들 전망이다. 4일 정비업계 따르면 망우1구역의 추정비례율은 종전(100.26%) 대비 약 28%p 상향 조정된 128.22%로 산출됐다. 총수입 추정액(4,647억원)에서 총지출 추정액(3,349억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(1,011억원)으로 나눈 결과값이다. 공사비는 평당 795만원의 추정값이 반영됐다. 보통 비례율은 정비사업에서 사업성 지표의 가늠자 역할을 한다. 비례율 산식은 [(매출 - 지출)/종전자산] 이다. 비례율 상승의 원인으로는 ①매출 상승 ②지출 감소 ③종전자산 감소 등으로 요약된다. 통상 조합원들은 비례율이 상승하면 무조건 분담금이 줄어들 것이라고 단정짓지만 이는 사실이 아니다. 종전자산을 감소시켜 비례율을 올릴 수도 있기 때문이다. 다른 조건이 변함없다는 가정 하에, 종전자산 감소에 따른 비례율 상승은 분담금에 어떠한 영향도 미치지 않는다. 분담금은 동일하다. 망우1구역의 경우, 분양수입(매출) 증대
방화6구역이 이주완료 후 3년째 착공에 들어서지 못한 가운데, 시공사 교체로 사업속도에 박차를 가할 준비 중이다. 방화뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점으로 주목받던 곳이었지만, 조합원 이주를 마치고도 첫 삽을 뜨지 못해 사업이 지연된 바 있다. 현재 삼성물산이 멈춰버린 사업장에 온기를 불어넣는 역할을 자처하면서 내부적으론 '전화위복'의 계기로 삼을 수 있다는 분위기가 형성되고 있다. 31일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 마감, 삼성물산이 입찰제안서 제출을 완료했다. 해당 사업장은 총 10개동으로 공동주택 557세대를 짓는 프로젝트다. 삼성물산은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 대안설계를 제안했다. 조합이 입찰조건으로 부여한 입찰보증금 150억원(이행보증보험증권) 납부도 마쳤다. 향후 내부 의사결정기구를 거쳐, 조합원 총회에서 최종 결정된다. 방화6구역은 지난 2022년 조합원 이주를 모두 완료하고도, 인허가 이슈와 기존 건설사와의 공사비 협의 등의 난제로 어려움을 겪어왔다. 이주비 대출을 받은 조합원 사이에선 길어지는 사업기간을 우려하는 목소리가 커졌다. 결국 지난해 3월 신임 집행부가 꾸려
목동14단지가 작년 5월 정비계획(안) 초안을 주민들에게 공개했지만, 7개월여 지난 현재 인허가 협의 과정에서 일부 변경된 내용을 토대로 재공람공고 절차에 들어갔다. 가장 큰 변화는 랜드마크 주동의 최고층수를 종전 49층에서 40층으로 일부 하향 조정된 점과 사회복지시설의 세부용도를 '노인요양시설'로 결정했다는 점이 꼽힌다. 공원도 사회복지시설 옆으로 함께 연계 배치됐다. 31일 정비업계 따르면 양천구청은 지난 27일(월)까지 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행했다. 목동14단지는 작년 6월 정비계획(안) 1차 공람공고와 주민설명회를 진행했다. 반년 동안 인허가 협의를 진행하는 과정에서 일부 내용이 변경됐다. 목동14단지는 작년 11월 26일 서울시 신속통합기획 수권분과위원회로부터 '수정가결'을 받았고, 재공람공고를 거쳐 곧 결정고시가 나올 것으로 업계는 보고 있다. 목동14단지는 현재 3,100세대로 구성돼 있으나, 재건축 사업을 거쳐 총 5,123세대의 대단지로 거듭날 전망이다. 임대주택 수는 총 729세대다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 기부채납 목적의 임대주택은 102세대, 법적상한용적률 확보를 위해 증가된 용적률의 절반만큼 지어야 할
반포미도1차가 도시및주거환경정비법 상 '법정단체'인 추진위원회 체제로 공식 전환한다. 연내 빠른 시일 내 조합설립인가를 받은 뒤, 통합심의 및 시공사 선정 등의 후속절차 이행에도 박차를 가할 것으로 관측된다. 반포미도1차는 동의서 징구를 시작한 지 5일 만에 법정 동의율을 맞췄다. 예비 조합원들의 재건축 관심도 역시 일정 궤도에 올랐음을 보여주고 있다는 게 업계 중론이다. 서초구청도 신청서 접수 후 8일 만에 승인을 내주며 발빠른 행정속도로 화답했다. 24일 정비업계 따르면 서초구청은 이날 반포미도1차 추진위원회 출범을 공식 승인했다. 해당 사업장은 작년 8월 기점으로, 공공지원자였던 서초구청의 주관 하에 조합설립을 위한 추진위원회 구성 작업을 진행해 왔다. 지난해 12월에는 재건축 사업 적임자로 김승한 추진위원장이 선출됐다. 예비 조합원들은 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정의 결실을 이뤄낸 젊은 리더에게 지휘권을 맡겼다. 압도적인 득표율로 힘을 실어줬다. 준비위원회 때부터 조직을 체계적으로 운영하며, 소통해 온 공로라는 게 현장 관계자들의 중론이다. 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구 속도에서도 높은 주민 단합력을 확인할 수 있었다. 반포미도1차는 그
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