서울주택도시공사(SH공사)형 공공재건축을 추진 중인 강변강서 아파트가 부족한 사업성을 보완하고자 민간재건축에서 공공재건축으로 선회한 가운데, 최근 서울시 사전기획 절차를 거쳐 마련된 정비계획(안)을 공개했다. 대상지는 종전 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향함과 동시에, 현황용적률과 사업성 보정계수 등 각종 서울시 인센티브를 받아 사업 동력을 최대한 확보한다는 목적이다. 

6일 정비업계 따르면 강변강서 공공재건축 사업과 관련, 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 공공재건축을 통해 사업을 전개할 경우, 공원설치 의무가 완화되고 비주거시설 비율이 낮아지는 등 일부 규제로부터 다소 자유롭다는 특징이 있다. 사업방식은 공동시행(공공·조합)과 단독시행으로 나뉘는데, LH·SH 등 공공이 참여한다고 하더라도 민간 시공사 브랜드 활용과 설계의 고급화가 모두 가능해 우려할 필요가 없다.

용산 강변강서의 구역면적은 4,402㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향이 계획돼 있다. 최고층수는 39층(121m이하)으로 계획이 잡혔다. 토지이용계획을 살펴보면 주택용지 이외의 정비기반시설은 도로가 유일하다. 건축배치 및 공공성을 고려해 기존의 공공공지는 전면공지로 계획이 변경됐다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲허용용적률(317.7%) ▲상한용적률(361.7%) ▲법적상한용적률(397.1%) 등으로 수립된다. 기준용적률은 이촌아파트지구 지구단위계획으로 지정됐다. 허용용적률은 과밀단지 현황용적률을 허용용적률로 인정받아 결정됐다. 현황용적률이 허용용적률로 인정되면 고밀 재건축이 진행돼 미래에는 용적률 상향이 쉽지 않다. 따라서 다시금 재건축이 어려워 '장수명주택 의무화' 및 '친환경 기준 법적 의무기준보다 1단계 상향 적용' 등의 조건이 붙는다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 돌봄시설, 층간소음 해소, 방재안전 등의 항목을 적용해 확보했다.

기부채납에 의한 순부담 면적은 950.8㎡로, 구역 면적의 21.92%를 차지한다. 도로와 공공임대주택 대지지분을 포함한 토지(349.4㎡)와 현금 및 공공임대주택 기부채납이 포함된 환산부지(601.5㎡)를 합산한 결과로 보면 이해가 쉽다. 건축계획 가이드라인을 살펴보면, 동간 거리는 최소 10m까지 확보해야 한다. 단지 개방감 차원에서 하부는 필로티로 계획되며, 휴식형 전면공지를 통한 가로활성화를 강화할 방침이다. 개방형 어린이놀이터 담장 미설치로 열린단지 컨셉도 필수다.

계획 세대수는 총 209세대로 앞선 사전설명회 당시보다 조합원·일반분양분 5세대가 늘어났다. 조합원·일반분양분은 185세대, 임대물량분은 24세대다. 조합원물량을 감안하면 일반분양 수는 거의 없다. 사실상 1:1 재건축인 셈이다. 공공주택의 경우, ▲기부채납(14세대) ▲공공분양(5세대) ▲공공임대(5세대)로 분류된다. 모든 건축계획은 건축심의를 통해 최종 결정된다. 모든 세대는 구분없이 전용 56㎡로 평형이 동일한 것이 특징이다. 강변·강서 사업을 지원하고 있는 설계 용역업체는 삼하건축이다. 

추정비례율은 23.44%로 예상됐다. 평당 공사비 800만원으로 책정됐으며, 현재 조합원 분담금은 세대당 7.8억원 수준으로 예상된다. 현재 추정분담금은 추정 값으로, 사업시행계획 수립 시 검증을 통해 정확히 산정된다. 대상지는 용산국제업무지구와 맞닿아 있으며, 근방에는 용산정비창전면1구역 사업이 함께 추진되고 있는 입지다.