신설동역 인근의 숭인동1169번지 일대가 과거 후보지 철회란 한 차례 아픔을 딛고, LH표 공공재개발로 새로운 도약을 꿈꾸고 있다. 대상지는 토지등소유자들의 적극적인 사업 의지로 상반기 정비계획(안) 입안이 이뤄지면 도계위 심의를 거쳐 구역지정 고시를 위한 절차를 밟아 나간다는 계획이다.

13일 정비업계 따르면 최근 숭인동1169번지 일대의 공공재개발과 관련한 정비계획(안) 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 그간 소유주들간의 이견차로 사업 추진에 어려움을 겪었으나 부단한 노력 끝에 서울시 사전기획가 회의(3회)와 사전기획 자문회의(2회) 과정을 거쳐 정비계획(안)을 마련했다.

숭인동1169번지 일대의 구역면적은 14,153㎡로, 현재의 용도지역인 준주거지역을 유지할 계획이다. 일반상업지역으로 종상향하더라도, 연면적은 거의 동일할 뿐더러, 공공기여 증가와 주거용 연면적 감소로 추가 사업비가 발생할 수 있기 때문이다. 2030 서울시 도시주거환경기본계획에 따라 준주거지역의 법적상한용적률은 500%인데, 대상지는 공공재개발사업 인센티브(법적상한용적률의 최대 1.2배)를 토대로 최대 600%까지 사업성을 끌어올릴 수 있을 것으로 보인다.

대상지의 경우, 동남측으로 신설동역(1·2·우이신설역)이 위치해 있어, 향후 대중교통 이용을 통한 보행자 동선이 필요하다는 의견이다. 또 주변으로 공원이 없어 휴식공간이 부족하다는 평가가 나와 공원녹지계획이 절실하다. 대상지 반경 500m 내엔 숭인근린공원, 우산각어린이공원, 동묘공원 등이 위치해 있다.

토지이용계획(안)을 살펴보면 대상지의 획지는 공동주택용지와 종교시설용지로 나뉜다. 정비기반시설의 경우엔 도로와 공원으로 분류된다. 공공보행통로(1개소)를 기준으로 남측은 지역개방 구역으로, 북측은 입주민 전용구역으로 활용될 전망이다. 북측 상단은 종교시설로 계획돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(320%) ▲허용용적률(340.4%) ▲상한용적률(346.7%) ▲법적상한용적률(500%) ▲법적상한용적률 초과(600%) 등으로 수립될 예정이다.

예상되는 주택공급물량은 666세대로, 조합원과 일반물량은 각각 125세대, 301세대로 나타났다. 공공임대주택(147세대)의 경우, 세부적으로 살펴보면 ▲의무공공임대(54세대) ▲국민주택규모임대(93세대) ▲공공재개발 분양(93세대)으로 나뉜다. 주차대수는 총 866대로 세대당 1.3대 수준이다.

추정비례율은 127.03%로 산출됐다. 평당 공사비는 780만원, 평당 일반분양가는 4,133만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(9.3억원) ▲84㎡(11.6억원) 등으로 책정됐다. 단독주택 종전자산은 토지가액은 개별공시지가 X 토지면적 X 보정률(2.0), 건물가액은 건물 개략단가(26만원) X 연면적 산식으로 확인할 수 있다. 만약 토지면적 80㎡, 건물연면적 65㎡의 단독주택을 소유한 소유주가 59㎡와 84㎡를 분양받을 경우, 각각 2억6,620만원과 4,233만원의 환급금을 받을 수 있다.