청량리동과 전농동의 허리 역할을 하는 전농9구역이 정비계획 변경으로 층수부터 일반분양 물량에 이르기까지 한층 개선된 사업성을 선보였다. 다만 비례율은 지난 설명회 때보다 낮아진 것으로 나타나 소유주들은 다소 아쉽다는 반응이다. 이에 LH 관계자는 상승한 공사비와 보수적으로 책정된 분양가를 원인으로 지목하며, 향후 개선 가능성이 있음을 시사했다.

30일 정비업계 따르면 최근 전농9구역 주택정비형 공공재개발사업과 관련한 정비계획 변경(안) 설명회가 소유주들을 대상으로 개최됐다. 당일 현장을 방문한 이필형 동대문구청장은 "청량리역 공간혁신구역 선도사업과 전농9구역의 공공재개발은 전반적으로 상호 연관성이 크다"며 "향후 두 사업이 모두 완료되면 커다란 이익을 볼 수 있을 것"이라고 기대감을 드러냈다.

전농9구역은 청량리 역세권의 배후주거지에 속하며 구역면적은 49,061㎡에 해당한다. 토지등소유자는 713명으로, 용도지역은 기존2종(7층)에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 이번에 정비계획 변경이 이뤄진 이유는 '2030 도시주거환경정비기본계획'이 개정되면서 사업성이 개선될 여지가 생겼기 때문이다. 사업성 보정계수, 허용용적률 인센티브 항목의 확대, 용적률 체계의 변경이 주된 핵심 내용이다.

주요 변경사항을 살펴보면, 용적률 체계가 ▲기준용적률(211.96%) ▲허용용적률(243.36%) ▲상한용적률(270.01%) ▲법적상한용적률(299.89%) 등으로 개선된다. 기준용적률은 용도지역별 가중평균과 소형주택 추가확보로 마련됐으며, 허용용적률은 인센티브 항목에 사업성 보정계수(1.57)를 적용해 20.42%p가 증가했다. 인센티브 항목으로는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄·고령서비스시설, 친환경 건축물 등이 포함됐다.

높이의 경우, 2040 서울플랜에 따라 35층 높이기준이 삭제되면서 기존 35층에서 39층으로 4개층이 더 올라가게 됐다. 또 토지이용계획 상의 면적과 선형 변경 없이 공원과 주차장의 중복결정 사항이 반영됐다. 이는 효율적인 토지이용과 함께 인근 저층주거지와 신설되는 공공청사 이용객들에게 편의를 제공하고 위함이다. 공원 하부에 들어가는 공영주차장엔 57대의 주차가 가능할 것으로 계획됐다. 추가적으로 전농로-청량리역 연결보행동선 확보를 위한 폭 6m의 공공보행통로 설치도 반영된다.

예상되는 주택공급물량은 1,177세대로, 최초 고시안 대비 분양세대수가 32세대 늘어나는 효과를 얻게 됐다. 세부적으로 ▲조합원·일반분양(952세대) ▲공공임대(162세대) ▲국민주택규모임대(63세대)로 분류된다. 전용면적 15㎡로 1세대가 배정됐다는 점도 눈길을 끈다. LH가 권리가액이 작은 조합원들의 현금청산을 막고자 마련한 방안으로, 공공재개발 상생협력 합의서에 따라 공급되는 물량으로 보면 된다.

대상지의 추정비례율은 98.14%로 산출됐다. 지난 설명회에서 108.5%의 비례율과 비교했을 때 10%p 가까이 떨어진 수치다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,980만원, 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(8억4,324만원) ▲84㎡(11억8,054만원) 등으로 책정됐다. 단독주택과 상가는 토지가액에 건물가액을 더해 가격이 책정됐고, 공동주택은 공동주택 공시가격에 보정률(1.9)을 곱해 계산됐다. 만약 6억원의 종전자산을 보유한 소유주가 59㎡ 또는 84㎡ 평형으로 이동하려면 각각 2.5억원, 5.9억원 가량의 분담금이 필요할 것으로 예측됐다.

LH 관계자는 비례율이 감소한 부분과 관련해 "평당 일분가가 시세보다 보수적으로 잡혔고, 종전자산도 개략적인 추정치라 참고사안에 불과하다"며 "당초보다 비례율이 떨어진 건 기준으로 잡았던 500만원 공사비가 780만원 수준까지 올랐기 때문"이라고 설명했다. 그러면서 "당연히 종전자산 역시 당시 책정된 금액보다 10% 가량이 올랐다"고 부연했다.

또 전농9구역 주변으로는 지하철1호선과 경의중앙선, 기차 노선이 지나가 소음과 먼지에 취약할 수 밖에 없다. 이와 관련, ㈜건원건축 관계자는 "현재 계획돼 있는 6m 도로 이외에도, 6m를 추가적으로 건축물을 후퇴(set-back) 시킴으로써 물리적으로 개선시키고자 한다"며 "나무와 조경 등의 설치도 고려 중"이라고 설명했다. 이어 단지를 가로지르는 공공보행통로를 두고, 외부인의 간섭을 최소화시키기 위한 방안으로 단지 주민들만 이용가능한 출입로 등의 별도 설치도 계획 중인 것으로 전해졌다.