서울 한강변 재건축 '잠룡'으로 꼽히는 서빙고 신동아와 용산 한강맨션이 규제 틈새를 공략하는 투자자들의 성지로 주목받고 있다. 두 대상지 모두 전매제한이 풀려 있는 재건축 단지로 통하기 때문이다. 10·15 부동산 대책 이후 매매를 통해 조합원 지위를 얻는 게 사실상 불가능한 상황에서, 두 곳의 '예외적 허용 기준'이 새로운 변수로 작용했다는 게 업계 목소리다.

21일 정비업계 따르면 서빙고 신동아는 이달 서울시 도시계획위원회 수권분과위 심의를 통과하며 정비구역 지정과 정비계획(안)을 확정짓게 됐다. 이번 결정으로 해당 사업장은 용적률 299.96% 이하, 최고층수 49층(170m) 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 특히 단지-역-한강 공원을 잇는 공공보행통로와 서빙고역 3번출구 신설 등으로 보행 안전성과 지역 연계성도 강화될 것으로 예상된다.

무엇보다 최근 서빙고 신동아 재건축 현장에 신바람이 부는 이유 중 하나는 전매제한이 없어서다. 결국 조합원 지위 승계가 가능하다는 의미인데, 단순히 조합원 자격 문제가 아닌 수억원대에 달하는 분양권 확보 여부를 가르는 기준이 되는 만큼 중요한 요소라고 볼 수 있다.

도시정비법 제39조 제2항에 따르면 '투기과열지구로 지정된 재건축 구역에선 조합설립인가 이후 부동산을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다'고 규정하고 있다. 물론 투기행위와 관련이 없다고 인정된다면 조합원 지위 승계가 가능하지만, [1세대 1주택·10년 소유·5년 거주] 등 요건이 까다로워 이마저도 쉽지 않다.

하지만 서빙고 신동아의 경우, 예외조항 덕분에 해당 규제로부터 벗어나게 됐다. 법적으로 ▲조합설립인가 후 3년 미신청 ▲사업시행인가 후 3년 미착공 ▲착공 후 3년 미준공 시 등의 예외조항에 해당하면 투기과열지구라고 해도 조합원 지위 양도가 가능하다. 대상지는 2021년 1월 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가를 신청하지 않은 케이스라 예외에 해당한다. 현재 대상지는 2027년 상반기 사업시행인가를 신청한다는 계획이다. 전매제한 재적용은 사업시행인가 신청 시기임을 감안하면, 약 1년6개월의 시간이 남아 있는 것이다.

용산 한강맨션도 조건은 다르나, 전매제한이 풀려있는 비슷한 케이스로 나타났다. 대상지의 경우 2021년 사업시행인가 후 착공 미이행으로 전매제한에서 해제됐다. 예상치 못한 사업 지연이 오히려 규제의 허점을 만들어 낸 것이다. 용산 한강맨션은 착공 시점에 도달하면 다시 묶일 예정이다.

현재 서빙고 신동아의 실거래 흐름을 살펴보면, 전용 95㎡(저층)과 전용 140㎡(고층)의 경우 각각 40억원과 50억원으로 가격이 형성돼 있다. 사업성 요소와 입지경쟁력이 뛰어나다보니 비싼 가격에도 불구하고 투자자들의 매수가 이어지고 있는 모양새다. 한강맨션 역시 희소성이 큰 대형평형이 존재해 매수 문의가 많은 것으로 전해진다.

김준식 법무법인 지평 변호사는 "사업지연에 따른 조합원 지위 이전은 예외 요건(소유 및 거주기간, 주택 수)을 묻지 않으므로 거래 편의성이 높다"며 "거주기간을 문제 삼지 않으므로, 법인 소유 물건의 거래도 가능하다"고 말했다. 이어 "그렇지만 구역 내 다수 부동산을 소유한 세대로부터 일부 물건을 매수한 경우까지 매수인에게 단독 조합원 지위가 인정되는 것은 아니고, 향후에도 법령이 변경될 수 있으므로 거래 당시 법령을 잘 살펴봐야 한다"고 조언했다.