미아2재정비촉진구역이 '규제 철폐 1호' 사업지로 지정되면서 사업성 개선에 대한 기대감이 일고 있다. 여기에 규모의 경제(4,003세대)를 활용한 적정 수준의 공사비 산정 역시 조합원들의 분담금 낮추기에 힘을 보탤 것이란 분석이다.

16일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 개략적인 추정분담금 및 공사비 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 지난 오세훈 서울시장의 방문에서 알 수 있듯, 현재 대상지의 경우 용적률 특례와 사업성 보정을 위한 인센티브 적용으로 조합원들의 세대당 분담금을 절감할 수 있는 가능성이 생겼다.

우선 해당 사업장의 추정비례율은 115.44%로 나타났다. 이는 토지등소유자수(1,582명)에 비해 일반분양(1,712세대) 비율이 108% 수준으로 높게 나타났기 때문이다. 국민평형인 84타입만 보더라도 조합원·일반분양분이 1,639세대로 다수 확보돼 있는 만큼, 분양 역시 수월하게 진행될 것으로 관측된다.

주민들의 관심사인 공동주택부분 직접공사비는 850만원으로 예측됐다. 직접공사비에 간접공사비(감리비, 기반시설 공사비 등)와 기타비용(부대공사비 등)을 더하면 대상지의 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준이다. 평당공사비는 총 공사비에서 전체 연면적을 나눠서 계산되는 점을 감안할 때, 단순히 전체 사업비에서 공동주택 연면적을 나눴을 때 나오는 1,308만원과 평당공사비를 혼동해선 안 된다는 게 조합의 설명이다. 

또한 공사비에 영향을 미치는 요소들도 유심히 따져볼 필요가 있다. 해당 사업지의 공사 난이도, 지질 여건, 암반의 정도 등에 따라 토목 공법이 달라질 수 있어서다. 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지는 단차가 있는 지역적 특성을 비롯해 지하4층 규모로 사업이 진행될 예정인 만큼 어느 정도 굴토비용을 감안해야 한다.

대상지의 평균 종전자산평가액은 7.89억원으로, 미아2의 평균 조합원분양가는 9.62억원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲43㎡(6.5억원) ▲59㎡(9억원) ▲84㎡(11.1억원) ▲108㎡(13.5억원) ▲134㎡(15.3억원) 등으로 산정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 권리가액이 8억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다.

미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원으로 예상됐다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 분양가를 현실화할 경우 현재 추정치보다 높아질 가능성이 크다. 대상지의 84㎡ 기준 일반분양가는 13.9억원으로 검증됐는데, 이는 인근 유사규모 단지인 ▲래미안 길음 센터피스(14.8억원) ▲롯데캐슬 클라시아(14.7억원) 시세를 참조해 산출됐다.