서울 전역에서 전세사기가 일파만파 확산하면서 서울시가 청년들을 위한 대책안을 강구하고 나섰다. 혹시 모를 사기에 대비해 계약 전후에 필요한 예방법을 안내하고, 법적 배경지식을 통해 안전장치를 마련할 수 있도록 돕는 역할이 주안점이다. 전세사기를 막진 못해도 최소한 위험요소를 걸러 피해를 줄이자는 게 서울시의 강한 의지다.

서울시 주택정책과 전세피해지원팀은 최근 청년들을 대상으로 '전세사기 예방법'을 설명하는 시간을 가졌다. 이번 특강 프로그램은 전세계약 전후 상황과 잔금·이사 후 유의사항에 대해 중점적으로 다뤄졌다. 현장엔 다수 청년들의 참석이 이어졌는데, 전세사기의 심각성을 충분히 체감케 했다.

전세사기는 서울시 자치구별 내에서도 주로 관악구, 강서구, 동작구 등에 집중돼 있다. 80% 이상의 대다수 피해자가 다세대 및 다중주택에 거주하는 2030 세대에 몰려있는 것으로 확인됐다. 전세사기도 유형별로 분류되는데, ▲동시진행(무자본 갭투기) ▲선순위 권리과다 ▲신탁사기(무권계약) ▲계약상 기망 ▲대항력 악용 등이 있다. 91%에 해당하는 대부분이 무자본 갭투기로 다수 주택을 매수 후 임대차 계약을 동시에 체결하거나, 담보·선순위 근저당 설정으로 공매 미배당 등의 피해를 주는 사기로 압축된다.

계약 전에 임차인은 우선 주택 시세와 적정 보증금을 확인해야 한다. 전세가율(전세가격이 집의 매매가격에서 차지하는 비율)을 따져봐야 하는데, 전세가격 비율이 높으면 집이 경매로 넘어갔을 때 전세가격을 돌려받을 가능성이 낮아져 주의가 필요하다. 만약 주택가격이 2억원인데 전세가격이 1.6억원이면 전세가율은 80%로 높은 편에 속하는 셈이다. 따라서 전세가율은 70%를 넘지 않는 것이 좋다.

전세가율 이외에도 '매매가격-선순위 채권'이 '보증금' 보다 높은지 봐야 한다. 만약 보증금보다 작을 경우 온전히 돌려받기 어렵기 때문이다. 예를 들어 경매낙찰금액이 2억원이고 근저당 금액이 1억원인데, 내 보증금이 1.2억원이면 보증금을 모두 받지 못하는 위험이 존재한다.

다음 단계에선 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 해당 서류를 통해 임대인, 저당권자, 임차권자 간의 권리관계를 확인할 수 있기 때문이다. [표제부]에서 부동산 종류와 면적 및 구조 등을 확인할 수 있다. 이어 [갑구]에선 소유자의 소유권 변동 내역과 압류·가압류·경매·신탁 등의 특이사항을 볼 수 있다. 마지막 [을구]에선 소유권 이외의 권리 관계(근저당권, 임차권 등) 기록 열람이 가능하다.

확정일자 부여현황도 매우 중요하다. 다가구주택에 여러 세입자가 각자 다른 시기에 계약하고 살고 있다면, 기존 세입자의 보증금과 전입신고 여부를 확인하고 계약서 특약사항에 명확히 기재하는 것이 안전하다. 여기서 주택임대차보호법의 두 가지 핵심 포인트는 대항력(임차인이 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤을 때 생기는 효력)과 우선변제권(후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리)이다. 이들 모두 확정일자를 받으면 생기는데, 신속히 확정일자를 받고 전입신고 후 실제 입주(점유)까지 마치면 전세보증금을 지킬 수 있는 법적무기가 완성된다.

이외 위반건축물, 신탁된 주택 전세나 업무용 오피스텔 등은 가급적 피하는 게 최선이다. 이들 모두 향후 문제가 발생했을 경우 법적으로 보호를 받기가 어렵기 때문이다. 아울러 현장에서 공인중개사 입회 하에 계약이 이뤄질 때엔 신분증, 등기부등본을 포함해 임대인 혹은 대리인의 인감도장(인감 증명서)이 반드시 필요하다. 공인중개사도 100% 신뢰할 수 없기에, 자격을 확인해봐야 안전하다. 만약 공인중개사의 실수로 사고가 발생한다면 배상책임보험을 통해 일정 한도(최대 2억원)까지 손해를 배상받을 수 있다.

특히 계약서 작성 시 특약사항(하자 등) 작성도 중요하다. 내 보증금이 최우선적으로 보장받을 수 있도록 하는 안전장치라고 보면 된다. 물론 특약은 법적구속력은 없다. 다만 명확한 확인사안인 만큼, 향후 소송 등애서 유리하게 작용할 수 있다. 전세보증보험 보증료에 가입하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.

한편 서울시 기준, 최우선 변제금 현황을 살펴보면 23년 2월~현재 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위는 1억6,500만원 이하로 책정돼 있다. 문제가 발생하면 5,500만원까지 우선변제를 받을 수 있는 기준인 셈이다. 가급적 해당 금액을 기준으로 임대인과 가격 조정을 하는 게 바람직하다.

서울시 주택정책과 전세피해지원팀 관계자는 "전세사기를 방지하고자 10월부터 '내집스캔' 앱을 제공할 예정"이라며 "내가 들어가 살고자 하는 집의 전체적인 레포트(집의 안전성, 임대인 신용 등)를 분석해 알려주기에 큰 도움이 될 수 있다"고 설명했다.