봉천13구역이 역세권활성화 사업을 추진하기보단, 기존의 'LH 공공재개발' 사업방식을 고수한다는 방침이다. 현재 대상지는 최고층수 24층, 용적률 500% 기준에 맞춰 정비계획(안) 수립에 힘을 쏟고 있는 상황이다.

13일 정비업계 따르면 봉천13구역은 최근 LH의 주관 하에 토지등소유자들에게 정비계획(안)을 설명하는 시간을 가졌다. 이곳의 용도지역은 준주거지역을 유지키로 했으며, 최고높이도 24층(80m이하)으로 기존 계획을 따른다. 총 4개동 중에서 최고층수는 1개동에 적용되며, 나머지는 21~22층으로 설정된다.

결과적으로 봉천13구역은 주택정비형 재개발사업 정비구역으로 지정돼 있기에, 역세권 활성화사업 대상지에서 제외된다. 만약 정비구역을 해제하고 재차 정비계획(안) 수립 절차 단계를 밟는다면, 최소 4년 이상의 기간이 소요될 것으로 예측했다. 물론 공사비와 함께 그간 매몰된 사업비도 고려할 필요가 있다. 또 일반상업지역으로 용도변경을 하기 위해선 대상지가 일반상업지역과 접해야 한다는 조건이 있지만, 대상지는 이같은 조건을 충족하지 못하는 대지적 한계도 안고 있다.

특히 역세권활성화 사업 도입으로 용적률이 800%로 늘어난다고 해도, 높이가 뒷받침되지 않는다면 활용성이 떨어지게 된다. 과밀한 건축물 계획은 오히려 개방감과 쾌적성을 방해하며, 서울시 심의 방향성과도 어긋난다는 것이 LH 관계자의 설명이다. 아울러 공공기여율 역시 기존 10% 내외에서 34%까지 3배가량 늘어날 수밖에 없다.

이어 LH 측은 추가분담금이 걱정되더라도, 지분형주택을 이용해 우려를 덜어낼 수 있다고 설명했다. '지분형주택'이란 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 주택으로, 분담금이 부족한 집주인의 부담을 덜어주기 위한 제도다. 10년 범위 내에서 분양대상자가 거주하며 지분을 취득할 수 있는 주택으로 이해하면 쉽다. 지분형주택의 규모는 60㎡이하로, 분양대상자가 되기 위해선 종전 토지·건축물 가격이 지분형주택 분양가격보다 낮고, 정비계획(안) 공람공고일 기준 세대주로 2년 이상 실거주를 했어야 한다. 

현재 대상지의 추정비례율은 96.26%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 710만원으로 책정되며, 사업 보정계수(1.57)가 적용된다. 해당 사업장의 조합원분양가는 ▲36㎡(4.71억원) ▲46㎡(6.61억원) ▲59㎡(8.79억원) ▲84㎡(10.44억원)▲114㎡(13.87억원)으로 예상됐다.