토지거래허가구역 가이드라인의 업무처리 기준이 새로 마련됐으나, 제도적 한계로 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다. 최대 4개월 이내 주택 취득 후 입주까지 완료해야 한다는 신설된 의무조항이 부담된다는 이유에서다. 이를 인지한 일부 현장에선 '이사 확인서'를 대안으로 거론 중이긴 하나, 이것 역시 미봉책에 그친다는 평이다.

16일 정비업계 따르면 국토부는 최근 토허구역 지정과 관련, 업무처리 기준을 마련했다. 서울시 및 관할구청의 원활한 업무처리와 행정적 편의를 도모하기 위함으로 풀이된다.

가이드라인을 살펴보면, 국토부는 토허구역 내 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주를 원칙으로 하고 있다. 특히 허가 관청에선 거래절차상의 평균 기한을 고려해, 입주시기를 4개월로 제한키로 했다. 해당 4개월은 허가 신청 단계에서 계약과 잔금을 거쳐 등기 단계까지의 기한을 의미한다.

기존엔 입주시기가 명확하지 않았으나, 4개월의 제한적 기한이 설정된 건 행정 과정에서 업무 효율성을 높이기 위한 의도로 해석된다. 결국 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)을 완료하고, 취득일로부터 실거주가 이행되어야 한다.

해당 규정에 맞추려면, 매도인과 매수인 모두 4개월 내에 이사를 가야한다. 다만 매도인이 아닌 세입자가 거주할 경우, 상황이 다소 복잡해질 수 있다. 사전에 이사 날짜를 약속한다고 하더라도, '이사 거부' 또는 '이사 지연' 등의 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 결국 행정과 현실 사이에서 간극이 존재하는 셈이다. 물론 부득이한 사유가 있다면 소명할 기회가 있지만, 구청이 인정하는 범위에 속해야만 입주시기를 유예할 수 있다.

만약 가이드라인 규정을 지키지 못한다면, 지자체로부터 과징금이 부과·징수될 수 있다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제18조(이행강제금)에선 이행명령이 정해진 기간에 이행되지 않을 경우, 토지 취득가액의 100분의 10범위에서 이행강제금을 부과하게 된다.

이를 방지하고자 최근 부동산 등의 현장에선 4개월 내 입주기한을 맞추고자, '이사 확인서'를 요청하는 사례가 늘어나고 있는 추세다. 구두계약상의 위험을 방지하고, '이사 확인서'로 세입자의 이사 날짜를 확실히 확정함으로써 법률적 책임을 지지 않겠다는 취지다.

김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "행정청이 설정한 ‘4개월’이라는 기준은 행정 편의에 치우친 탁상행정의 전형이라 평가된다"며 "이는 실제 재건축·재개발 시장의 복잡성과 현실을 반영하지 못한 채, 행정청의 입장에서 일률적인 규제만을 강화한 조치로 볼 수 있다"고 말했다. 

특히, 그는 계약체결, 중도금, 잔금, 세입자 조율, 등기이전 등에 최소 수개월이 소요될 수 있는 점을 외면한 채, 일률적으로 4개월 내 입주를 강제하는 것은 '재산권 침해' 소지도 있다고 봤다. 이어 "세입자가 거주 중인 경우에는 세입자의 자발적인 협조 없이는 4개월 이내 이사 완료가 사실상 불가능하기 때문"이라며 "현재 실무에서 활용되는 ‘이사 확인서’만으로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 세입자가 이사를 거부하거나 지연할 경우 그 이행을 강제하기 어려운 한계가 존재한다"고 설명했다.