발행일(UPDATE): 2025년 08월 15일 15시 43분
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올해 1월 정비사업을 뜨겁게 달군 한남4구역에서의 경쟁입찰 이후, 격전지로 기대됐던 '핵심 사업장'들마저 유찰이 잇따르고 있다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 오롯이 수익성·상징성 관점에서 선별수주에 열을 올리고 있다. 특히, 투기과열지구(송파·강남·서초·용산)는 분양가상한제로 분양수입 상방(업사이드)은 막혀 있는 반면, 원자재값과 각종 법규 변경에 따른 원가율만 계속 늘어나고 있는 상황이다. 경쟁 참여에 따른 과도한 홍보비 지출을 최대한 자제하고자 하는 내부 지침도 선별수주에 힘을 싣고 있다는 분석이 나온다. 비용 투입 뿐만 아니라 내부 인적자원도 총동원해야 하는 만큼 보수적인 관점에서 의사결정을 내릴 수밖에 없다. 입찰경쟁에서 질 경우, 다른 사업장에 일정 부분 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 브랜드 파워를 가진 대형사들이 핵심 입지에서도 경쟁을 기피하고 있는 배경이다. 물론 BIG3로 꼽히는 삼성물산과 현대건설, GS건설은 ▲압구정 ▲성수 ▲반포 ▲여의도 등에선 불가피한 경쟁이 발생하더라도 입찰 참여를 시사하고 있는 것으로 전해진다. 특히 가장 사업속도가 빠른 압구정2구역은 이르면 연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로
'공공재건축 1호' 망우1구역이 지난해부터 진행한 정비계획(안) 변경 작업에 결실을 맺고 있는 가운데, 사업성 지표인 '비례율'이 무려 28%p나 증가해 관심이 모아진다. 분양수입 증대에 따른 비례율 상승으로 조합원들의 분담금도 줄어들 전망이다. 4일 정비업계 따르면 망우1구역의 추정비례율은 종전(100.26%) 대비 약 28%p 상향 조정된 128.22%로 산출됐다. 총수입 추정액(4,647억원)에서 총지출 추정액(3,349억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(1,011억원)으로 나눈 결과값이다. 공사비는 평당 795만원의 추정값이 반영됐다. 보통 비례율은 정비사업에서 사업성 지표의 가늠자 역할을 한다. 비례율 산식은 [(매출 - 지출)/종전자산] 이다. 비례율 상승의 원인으로는 ①매출 상승 ②지출 감소 ③종전자산 감소 등으로 요약된다. 통상 조합원들은 비례율이 상승하면 무조건 분담금이 줄어들 것이라고 단정짓지만 이는 사실이 아니다. 종전자산을 감소시켜 비례율을 올릴 수도 있기 때문이다. 다른 조건이 변함없다는 가정 하에, 종전자산 감소에 따른 비례율 상승은 분담금에 어떠한 영향도 미치지 않는다. 분담금은 동일하다. 망우1구역의 경우, 분양수입(매출) 증대
방화6구역이 이주완료 후 3년째 착공에 들어서지 못한 가운데, 시공사 교체로 사업속도에 박차를 가할 준비 중이다. 방화뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점으로 주목받던 곳이었지만, 조합원 이주를 마치고도 첫 삽을 뜨지 못해 사업이 지연된 바 있다. 현재 삼성물산이 멈춰버린 사업장에 온기를 불어넣는 역할을 자처하면서 내부적으론 '전화위복'의 계기로 삼을 수 있다는 분위기가 형성되고 있다. 31일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 마감, 삼성물산이 입찰제안서 제출을 완료했다. 해당 사업장은 총 10개동으로 공동주택 557세대를 짓는 프로젝트다. 삼성물산은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 대안설계를 제안했다. 조합이 입찰조건으로 부여한 입찰보증금 150억원(이행보증보험증권) 납부도 마쳤다. 향후 내부 의사결정기구를 거쳐, 조합원 총회에서 최종 결정된다. 방화6구역은 지난 2022년 조합원 이주를 모두 완료하고도, 인허가 이슈와 기존 건설사와의 공사비 협의 등의 난제로 어려움을 겪어왔다. 이주비 대출을 받은 조합원 사이에선 길어지는 사업기간을 우려하는 목소리가 커졌다. 결국 지난해 3월 신임 집행부가 꾸려
목동14단지가 작년 5월 정비계획(안) 초안을 주민들에게 공개했지만, 7개월여 지난 현재 인허가 협의 과정에서 일부 변경된 내용을 토대로 재공람공고 절차에 들어갔다. 가장 큰 변화는 랜드마크 주동의 최고층수를 종전 49층에서 40층으로 일부 하향 조정된 점과 사회복지시설의 세부용도를 '노인요양시설'로 결정했다는 점이 꼽힌다. 공원도 사회복지시설 옆으로 함께 연계 배치됐다. 31일 정비업계 따르면 양천구청은 지난 27일(월)까지 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행했다. 목동14단지는 작년 6월 정비계획(안) 1차 공람공고와 주민설명회를 진행했다. 반년 동안 인허가 협의를 진행하는 과정에서 일부 내용이 변경됐다. 목동14단지는 작년 11월 26일 서울시 신속통합기획 수권분과위원회로부터 '수정가결'을 받았고, 재공람공고를 거쳐 곧 결정고시가 나올 것으로 업계는 보고 있다. 목동14단지는 현재 3,100세대로 구성돼 있으나, 재건축 사업을 거쳐 총 5,123세대의 대단지로 거듭날 전망이다. 임대주택 수는 총 729세대다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 기부채납 목적의 임대주택은 102세대, 법적상한용적률 확보를 위해 증가된 용적률의 절반만큼 지어야 할
반포미도1차가 도시및주거환경정비법 상 '법정단체'인 추진위원회 체제로 공식 전환한다. 연내 빠른 시일 내 조합설립인가를 받은 뒤, 통합심의 및 시공사 선정 등의 후속절차 이행에도 박차를 가할 것으로 관측된다. 반포미도1차는 동의서 징구를 시작한 지 5일 만에 법정 동의율을 맞췄다. 예비 조합원들의 재건축 관심도 역시 일정 궤도에 올랐음을 보여주고 있다는 게 업계 중론이다. 서초구청도 신청서 접수 후 8일 만에 승인을 내주며 발빠른 행정속도로 화답했다. 24일 정비업계 따르면 서초구청은 이날 반포미도1차 추진위원회 출범을 공식 승인했다. 해당 사업장은 작년 8월 기점으로, 공공지원자였던 서초구청의 주관 하에 조합설립을 위한 추진위원회 구성 작업을 진행해 왔다. 지난해 12월에는 재건축 사업 적임자로 김승한 추진위원장이 선출됐다. 예비 조합원들은 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정의 결실을 이뤄낸 젊은 리더에게 지휘권을 맡겼다. 압도적인 득표율로 힘을 실어줬다. 준비위원회 때부터 조직을 체계적으로 운영하며, 소통해 온 공로라는 게 현장 관계자들의 중론이다. 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구 속도에서도 높은 주민 단합력을 확인할 수 있었다. 반포미도1차는 그
방배삼호가 [2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획] 개정에 따른 사업성 제고 방안을 적용한 정비계획(안)을 작년 12월 서초구청에 접수했다. 방배삼호는 기 적용된 현황용적률(266%)을 허용용적률로 인정받는 내용을 골자로 다시금 정비계획(안) 수립에 나선 것이다. 재건축 후 세대 수도 종전 1,005세대에서 983세대로 조정하면서 공원 의무면적(1세대당 3㎡)을 짓지 않아도 돼, 주택용지를 추가 확보했다. 24일 정비업계 따르면 방배삼호 재건축 추진위원회(김종인 위원장)는 최근 2025년 주민총회를 열어, ▲제1호(2025년 운영비 예산 의결) ▲제2호(2025년 사업비 예산 의결) ▲제3호(자금 차입 방법) ▲제4호(주민총회 예산 의결) 등의 안건을 모두 의결했다. 방배삼호의 전체 토지등소유자는 917명이다. 각 안건별 득표율(찬성/총회 참석)은 약 90%를 웃도는 수준으로 집계됐다. 방배삼호는 아파트 내 공공도로 '입체적 결정'에 힘쏟고 있다. 합리적인 토지이용 목적으로 도시계획시설(공공)과 비도시계획시설(민간)을 동일한 위치에 넣는 걸 의미한다. 단지 내 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)는 서초구청이 소유하고 있다. 추진위원회는 입체적 결정을
여의도 삼부아파트가 탄탄한 사업성을 기반으로 조합설립을 위한 물밑 작업에 착수했다. 정비계획(안) 설명회를 개최한 점도 조합설립이 가시권에 들어갔음을 보여주고 있다. 삼부아파트는 조합원 모두 평형대를 1단계씩 올려서 분양받더라도 분담금 없이 '환급금'만으로 사업이 가능한 사업장이다. 삼부아파트는 현재 조합설립을 위한 선거관리위원회를 구성했고, 오는 상반기 내로 조합창립총회 개최를 목표로 하고 있다. 23일 정비업계 따르면 여의도 삼부아파트 재건축 추진위원회(김경희 추진위원장)는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 도정법 상 의무사항은 아니기에, 조합설립을 앞두고 있는 상황에서 예비 조합원들의 사업 이해도를 높이기 위한 취지로 진행됐다. 이날 설명회는 주말 낮 시간대에 열렸음에도 불구 현장은 토지등소유자들로 가득 채워졌다. 김경희 추진위원장이 정비계획(안) 설명을 위한 발표자로 나섰다. 통상 도시계획업체에서 정비계획(안)을 설명하는 게 일반적인 반면, 여의도 삼부는 인허가청(구청·시청)과 협의를 주도해 온 집행부가 직접 조합원들 앞에 섰다. 집행부의 업무 전문성과 자신감을 엿볼 수 있는 대목으로 풀이된다. 여의도 삼부는
대치동 은마아파트와 강동구 삼익그린2차 등 조합원 제명 안건을 총회 상정해 의결받는 사례들이 늘어나고 있다. 대부분 정비사업은 토지등소유자로 구성된 조합이 사업시행자 역할을 맡고 있으며, 구체적인 내용은 조합원 의결로 결정된다. 다만, 조합 업무를 장기간에 걸쳐 방해할 경우 조합원 제명을 통해 모든 권리와 의무를 박탈하는 내용이 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다. 22일 정비업계 따르면 대치동 은마아파트는 작년 10월 정기총회에서 조합원 제명 안건을 통과시켰다. 강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차도 작년 9월 정기총회에서 개별 조합원을 제명하는 내용을 의결받았다. 두 사업장 모두 조합원들의 높은 찬성표로 통과시켰다는 점이 공통점이다. 조합이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 '힘의 균형'을 견제하기보다, 지속적인 사업 방해에 초점을 맞춘 결과로 업계는 해석하는 분위기다. 가장 최근엔 북아현3구역이 정관변경(안)을 총회 상정하기도 했다. 조합원 3분의2 이상의 의결을 필요로 한 정관변경(안)은 '조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 자 중 민·형사상 처벌을 받은 경우 조합원을 제명할 수 있다'는 내용을 골자로 한
신반포16차가 대우건설을 시공사로 선정한 이후, 관리처분계획(안) 수립 일환으로 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 작년 11월 말부터 분양신청을 진행했지만, 종전자산평가 일부로 오류가 발견되며 분양신청 기간을 3주 연장했다. 종전자산평가 감평 업무를 맡은 곳은 삼창감정평가법인과 다온감정평가법인이다. 20일 정비업계 따르면 신반포16차 재건축 조합은 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 종전자산감정평가 상 '일부 오류'가 발견돼 조합원 분양신청 기간을 연장한다. 당초 이달 6일(월) 종료될 예정이었으나, 27일(월)까지로 3주 늘렸다. 신반포16차는 지난 2023년 11월 사업시행계획(안) 고시를 받은 이후 '도시및주거환경정비법 제27조'에 따라 조합원 분양신청 절차를 밟고 있다. 신반포16차가 조합원 분양신청을 진행 중인 현 시점, 산출한 추정비례율은 약 80%다. 총수입 추정액(1조1,191억원)에서 총지출 추정액(5,062억원)을 뺀 뒤, 분양대상자의 종전자산 추정가액(7,638억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 본인의 종전자산가액에 추정비례율(80%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 조합원 분양가를 비교할 경우, 분담금 규모가 개략적으
삼성물산이 한남4구역 시공권을 거머쥠에 따라, 최근 3개월 간의 치열했던 대장정도 순조롭게 마무리됐다. 양사 모두 내·외부 가진 역량을 총동원할 정도로 전력을 다했기에 이날 총회 결과에 상당한 관심이 집중됐다. 특히 업계 자웅을 겨뤘던 두 회사이기에, 적잖은 비용을 투입한 한남4구역 결과는 양사의 올해 정비사업 향방을 좌우할 것이란 평이 지배적이었다. 조합원들의 표심을 사로잡은 최종 승자는 삼성물산이었다. 18일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 이날 열린 임시총회에서 삼성물산을 시공사로 낙점했다. 삼성물산은 총회 참석한 조합원(1,026명)의 절반에 해당하는 675표를 받았다. 경쟁사(335표)보다 2배 많은 압도적 지지를 받았다. 득표율은 약 66%대다. 삼성물산은 프로젝트명 '래미안 글로우힐즈 한남'으로 입찰에 참여했고, 대안설계로 평당 공사비 938만원을 제안했다. 물가상승에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다는 조건을 제안했다. 최근 1년 간의 건설공사비지수로 역산했을 때 약 28개월에 해당하는 물가 금액이다. 삼성물산은 전 세대 한강조망권이 가능한 특화설계(안)과 업계 최고 신용등급을 전제로 한 사업조건을 앞세워 한남뉴타운 입성
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