불광미성이 개발이 불가능한 비오톱 땅을 연결녹지로 기부채납해, 토지 이용의 효율성을 높이는 방향으로 재건축 사업을 추진한다. 사실상 활용도가 거의 없는 땅을 기부채납함으로써, 공동주택 획지를 최대한 확보해 사업성을 지켰다는 분석이 나온다. 

1일 정비업계 따르면 은평구청 주관 하에 불광미성 아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 설명회가 개최됐다. 대상지는 올해 초 신속통합기획 자문회의(3회)를 거쳐 약 7개월 만에 주민들에게 사업추진 현황을 설명할 수 있게 됐다. 이곳의 구역면적은 60,720㎡로, 현황세대수는 1,340세대로 집계됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이며, 최고층수는 주동기준 40층으로 설정됐다.

대상지 내부엔 비오톱유형평가(1등급)과 개별비오톱평가(2등급)이 혼재돼 있다. 비오톱은 특정 동·식물이 하나의 생활 공동체를 이루는 서식지를 의미한다. 도심 속 다양한 인공물이나 자연물로 인식된다는 점에서 서울시 도시계획조례에 따라 보호된다. 현재 대상지의 경우 시는 보존에 준하는 개발을 권장하는 것으로 알려졌다.

불광미성은 낮은 활용도의 구역 내 비오톱 부지를 기부채납 용도로 이용한다는 방침이다. 해당 부지는 공원녹지법에 따라 공원 대신 연결녹지로 꾸며질 방침이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다.

최근 조합설립에 나선 반포미도1차 아파트 단지 내에도 비오톱 면적이 1등급(6,619㎡)과 2등급(9,482㎡)으로 섞여 있는 상황이다. 비오톱 1등급지는 개발 제한 구역이다. 지상건축물은 물론 지하주차장도 만들 수 없다. 따라서 반포미도1차 역시 비오톱 1등급지와 연계해 기부채납 공원을 만들겠다는 계획을 갖고 있다. 해당 지역엔 건축물 및 그 밖의 공작물은 설립할 수 없기 때문이다. 

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(231.6%) ▲상한용적률(251.6%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 사업성 보정계수(1.14) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 기존(190%)보다 21.6%p나 올라갔다. 이어 연결녹지 설치를 통해 용적률 인센티브(20%)를 추가로 받게 됐다.

예상되는 주택공급물량은 1,662세대로, 조합원·일반물량은 1,510세대, 임대주택은 152세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(573세대) ▲60~85㎡이하(813세대) ▲85㎡초과(124세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 59㎡(95세대)와 74㎡(57세대)로 계획이 잡혔다.

불광미성의 추정비례율은 92.75%로 산출됐다. 평당공사비는 850만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 주요 아파트들의 시세를 감안해 국평기준 4,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.74억원) ▲59㎡(10억원) ▲74㎡(10.76억원) ▲84㎡(11.93억원) ▲101㎡(13.35억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡와 84㎡평형을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 3.8억원~4.8억원 가량의 분담금이 발생한다.

한편 설계를 맡은 (주)종합건축사사무소 담 관계자는 주민우려를 줄이는 차원에서 전용면적과 실사용면적의 오해와 진실에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 해당 업체의 설명에 따르면 기존아파트의 전용면적은 벽체면적을 포함했던 것과 달리, 신축아파트는 안목치수선을 기준으로 전용면적을 계산하게 된다. 신축 아파트들의 경우, 다용도실, 창고 등 기타면적을 제외해 전용면적이 줄어들게 된다. 물론 발코니 확장 등 서비스 면적을 통해 실사용면적은 재건축 후 증가하게 된다.