발행일(UPDATE): 2025년 05월 01일 13시 40분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
'진정한 No.1'을 캐치프레이즈 삼아 노량진1구역에 항상 진심이었던 GS건설이 홀연히 모습을 감췄다. 건설사들이 맹목적으로 총회 현장에 보내던 축하 화환도 없었다. GS건설의 빈 자리를 메우고 조합원들을 반겨준 건 호반건설과 포스코이앤씨였다. 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 총회 현장은 미묘하게 달라진 시공사 판도를 보여주기에 충분했다. 찰나의 판단 착오로 갈 길 잃은 GS건설의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 집행부와 GS건설이 엇박자를 내기 시작한 건, 시공사 선정계획(안)을 둘러싼 '보이지 않는 기싸움'이 단초로 작용했다는 분석이다. 예정가격(평당 공사비 730만원)의 적정성을 두고 양쪽 입장차는 날로 커져만 갔다. 공사규모·핵심입지 등 내재된 자신감을 바탕으로, 조합은 뜻을 굽히지 않았다. 삼성물산은 상황을 인지하고 일찌감치 포기 수순으로 돌아선 반면, GS건설은 조합과의 정면 대치를 택하는 국면으로 전환했다. 현재 GS건설은 두 차례 경고를 받은 상황이다. 한번 더 받으면 아웃이다. 홍보공영제 위반 사유는 카톡방 개설과 인근 공인중개사 규합이다. 동작구청과의 갈등, 사업 지연을 명분으로 활동을 개시한 비상대책위원회(조합 정상화 위원회)를 후방 지원해
정비사업은 항해와 참 많이 닮아 있다. 고요하고 잔잔한 파도에 몸을 내맡기고 있다가도, 어느새 다가온 폭풍우와 맞서 싸우고 있는 자신을 발견하곤 한다. 우두머리인 선장(조합장)과 항해사(이사·감사), 선원(조합원) 모두가 응축된 힘을 올바른 방향으로 있는 힘껏 쏟아내도 쉽지 않은 게 항해다. 방향성을 잃고 한동안 망망대해에서 표류하는 것 아니냐는 추측성 관측이 쏟아졌던 사업장, 바로 여의도 한양아파트다. 순항 중이던 여의도 한양아파트가 암초에 걸린 건 작년 10월이다. 롯데쇼핑이 보유한 상가 부지를 먼저 해결하라는 서울시 지침으로 제동이 걸렸다. 서울시·국토부·영등포구청에 민원이 빗발치며 초래된 결과다. 민원을 제기한 이가 누구인지, 속내는 무엇인지를 두고 설왕설래가 오갔다. 중요한 건, 결과는 바뀌지 않는다는 점이었다. 여의도 한양아파트는 어쩌면 가장 큰 골칫덩어리가 될 상가 이슈를 예상치 못한 시점에 직면하게 됐다. 그로부터 채 2달이 되지 않았다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 롯데쇼핑이 보유한 토지(1,484㎡)와 건물을 898억원에 매입하는 계약을 지난 달 29일 체결했다. 당일 계약금 300억원도 KB부동산신탁의 신탁계정대에서 대여금 명목으로 빠져나
재건축 정비사업에서 상가소유자에게 가장 큰 관심사 중 하나는 아파트 분양 여부다. 그동안 조합들은 상가 조합원이 상가 분양을 포기할 경우 아파트를 분양하기도 했다. 그 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이었다. 하지만 최근 언론보도에 따르면, 국토교통부가 상가조합원의 아파트 분양에 관한 유권해석을 변경해 물의를 일으키고 있다. 국토교통부는 기존 유권해석을 변경하였음에도 각 지자체에 변경된 내용을 알리지도 않았고, 국토교통부가 고시한 재건축 표준정관의 내용도 그대로 방치해 감사원으로부터 지적을 받기도 했다. 더욱이 국토교통부는 상가 조합원에 대한 아파트 분양에 관하여 재건축 표준정관의 내용보다도 더욱 강화하는 내용으로 유권해석을 진행했다고 한다. 위 해석에 의하면 상가 조합원이 아파트를 분양받기는 매우 어렵게 된다. 1. 상가조합원에 대한 분양 관련 근거 규정 및 법원의 입장 먼저, 상가 조합원에 대한 분양방법과 그 근거 규정에 대해 살펴보자. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 원칙적으로 부대시설ㆍ복리시설의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것을 규정하고 있으며, 예외적으로
올해 정비업계를 되돌아 볼 때 단연코 화두가 될 단어, 바로 신탁(信託)이다. 내 재산을 다른 사람 손에 맡긴다는 건 '신뢰' 없이 불가능한 일이다. 토지등소유자들은 조합과 신탁의 갈림길에서 쉼없이 계산기를 두드리고, 머리를 싸매며 장·단점을 토의한다. 때마침, 조합과 시공사 간 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 갈등으로 이곳저곳 곡소리가 나왔고, 정부도 신탁을 밀어주기 위한 정책 움직임을 보이며 판을 마련해줬다. 신탁사들은 기회를 놓치지 않았다. 안정성과 신속성, 전문성으로 단단히 무장해 주민들의 마음을 사로잡았고, 이내 정비사업 트렌드를 주도하기에 이르렀다. 작년 말 재건축 안전진단 규제가 대폭 완화된 것도 한몫했다. 언론도 상당 지면을 할애하며, '러브콜 쇄도·구원투수 등판' 등의 눈길을 사로잡을만한 문구를 헤드라인으로 뽑아 분위기 띄우기에 일조했다. 기준금리 인상에 따른 불안감도 신탁사의 안정성을 찾게 되는 계기로 작용했다. 그로부터 채 1년도 되지 않아, 국토교통부는 바로 어제 '정비사업 신탁사 역할·책임 강화한다'는 제목의 보도자료를 배포했다. 불과 1달 전, 주민들의 권익보호 차원에서 표준계약서와 시행규정을 마련한다는 보도자료와 사뭇
분양전환 공공임대주택은 2004년 서민의 주거안정을 위한 주택 공급 차원에서 도입된 정책이다. 한국토지주택공사(LH공사)는 ‘서민들의 점진적인 자가소유 촉진’이라는 기치 하에 국민임대, 공공임대, 영구임대, 행복주택 등의 형태로 주택을 공급해 왔다. 분양전환 공공임대주택은 임대 의무기간이 지나면 분양전환할 수 있는 옵션을 갖고 있으며, 크게 5년과 10년으로 나뉜다. 분양전환 옵션이 있는 만큼 임차인들이 가장 중요하게 생각하는 건 아무래도 분양전환 가격이다. 분양전환 가격 산정 방식은 기간에 따라 상이하다. 5년 분양전환 공공임대주택은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한다. 10년 분양전환 공공임대주택은 감정평가금액을 상한금액으로 적용한다. 주택가격이 지속적으로 떨어질 거라 예상되는 경우, 사실상 실익이 없어 분양전환 하지 않는 것이 합리적이다. 주택가격 하락기에는 경매나 급매뿐만 아니라 시중에도 공급물량이 충분해 매수자 우위 시장이 되기 때문이다. 정부도 무주택자이자, 소득과 자산에서 상대적으로 열세인 국민들에게 자가소유 촉진 목적을 앞세워 주택가격 하락기에 떨어지는 주택을 사라고 강요할 수는 없다. 분양전환 제도의 장점, 취지와 목적을 보더라도 그렇다.
Q. 재개발·재건축 사업은 오래 걸린다. 그러다 보니 조합설립에 참여했던 토지등소유자들이 부동산을 팔고 떠나는 경우가 많다. 집주인이 바뀔 경우, 조합은 새 집주인으로부터 조합설립동의서를 새로 징구해야 할까? 아니면 기존에 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있을까? 기존 양도인의 동의서를 재사용하게 되면, 설명과 고지는 누구한테 해야 할까? A. (김정우 법무법인 센트로 대표변호사) 결론적으로 도시정비법에는 아무런 규정이 없다. 법리적인 해석과 다툼이 계속 있을 수밖에 없는 이유다. 우선 기존 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있는지부터 먼저 살펴보자. 2가지 견해가 존재한다. 견해① : 새로 받아야 한다. 조합설립동의서는 ‘토지등소유자’로부터 징구하는 것이다. 새로운 조합설립변경인가를 위하여 동의서를 다시 징구할 경우, 이미 토지등소유자의 지위를 상실한 양도인의 동의서는 효력을 상실하여 재사용할 수 없고 양수인으로부터 새로 징구해야 한다는 견해가 있다. 견해② : 안 받아도 된다. 도시정비법 제129조를 보면 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로
"모아타운(소규모주택정비) 사업은 젊은 토지등소유자 분들이 주도하며 발빠르게 진행되고 있습니다. 몇몇 현장에서는 PM업체와 정비업체 모두 과거 행해왔던 사업 방식을 그대로 고수하면서 주민들과 갈등에 봉착하기도 합니다. 키라에셋은 서울시 등록된 정비사업전문관리업자로 탄탄한 자본금과 오랜 업력에서 오는 신뢰성을 바탕으로 사업을 지원하겠습니다." 전원재 키라에셋 회장(사진)은 1984년 제자들과 회사를 만든 뒤 40여년 가까이 현장을 직접 발로 뛰며 개발사업을 이끌어 왔다. 2003년 도시및주거환경정비법 개정을 전환점으로 혼탁했던 재개발·재건축 시장이 질서를 잡아가면서 정비업체로서의 트랙레코드를 쌓았다. 전 회장이 하우징워치와 만난 인터뷰 자리에서 줄곧 언급한 단어는 신뢰다. 주민설명회가 있을 때마다 직접 연단에 나서 PT발표를 맡을 정도로 현장 소통도 중시한다. 작년부터 서울시 모아타운 사업에서 괄목할 만한 수주실적을 뽐내고 있는 것도 앞선 신뢰와 현장 소통을 중시하는 것과 관련 있다. 최근 모아타운 사업을 위한 PM(Project Management) 용역계약을 체결한 사업장은 ▲등촌2동 ▲화곡동(2·3·4구역) ▲천호동 ▲홍제동 ▲삼전동(상단) ▲성산1동 등
"조합장으로 임기를 지내면서 조합원 분들의 적잖은 반대에 직면한 건 이번이 처음입니다. 설계변경을 통해 펜트하우스 7세대를 새롭게 신설한 건 상징성과 사업성, 두 마리 토끼를 모두 잡기 위함입니다. 기존 3베이에서 선호도 높은 4베이 타입으로 변경하며 주거 쾌적성도 향상시켰습니다. 종후자산의 가치 상승을 위한 고민을 끊임없이 이어가겠습니다." 김남현 상계2구역 조합장은 하우징워치를 만나 근래 가장 큰 화두였던 건축설계(안) 변경에 대해 제일 많은 시간을 할애했다. 건축설계(안) 핵심사항은 ▲내부구조 변경(3베이→4베이) ▲평형 확대(59㎡→64㎡) ▲펜트하우스 7세대(최상층) ▲스카이커뮤니티(조식서비스) 등이 꼽힌다. 상계2구역은 기존 원안대로 관리처분계획(안) 단계까지 밟고 나서 이주·철거 시점에 맞춰 건축심의 변경 인허가 작업을 진행할 방침이다. 상계2구역은 지난 달 21일 노원구민의 전당에서 2023년 정기총회에서 건축설계(안) 변경 관련 12개 안건을 모두 통과시켰다. 대부분 동의율 80%를 넘었지만, 136㎡ 펜트하우스 관련 안건 동의율은 71%로 가장 낮았다. 의결권을 행사한 조합원 1,085명 중에서 285명이 반대했다. 펜트하우스 7세대 신설로
"금호23구역은 북측으로 장터길, 남측으로 독서당로에 둘러싸여 있습니다. 독서당로가 장터길보다 지대가 높습니다. 그 말은 즉슨, 장터길변으로 건설되는 저층건물 일부층은 지상건물임에도 불구, 건축법상 지하로 분류돼 용적률에 포함되지 않습니다. 토지등소유자 입장에서는 그만큼의 면적을 아파트 분양수입으로 확보할 수 있습니다. 기부채납 순부담률도 0.4%에 불과합니다." 정태성 금호23구역 공공재개발 준비위원장은 하우징워치를 만나 인접한 구역 대비 탄탄한 사업성을 강조했다. 총 공급 세대 수는 764세대로, 세부적으로 살펴보면 ▲토지등소유자(353세대) ▲일반분양(205세대) ▲공공지원민간임대(53세대) ▲공공임대주택(153세대)로 구성된다. 공공지원민간임대는 주택도시기금에서 출자한 리츠(REITs)가 일반분양가 수준에서 매입하므로 사실상 일반분양 수입분은 258세대라는 설명이다. 금호23구역은 별도의 종상향 없이 기존 용도지역(제2종일반주거지역)을 유지하며 기부채납 비율을 최소화한 사업장으로 알려져 있다. 현 시점 건축계획(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 약 259%, 21%다. 용적률은 공공재개발 인센티브(법적 상한 용적률의 1.2배)를 적용한 결과값이다. 공공
"1991년 '남산 제모습찾기 기본계획'이 수립되며 남산을 둘러싼 주변 지역들의 경관 관리가 본격화됐다. 법제화된 건 4년 뒤다. 남산 주변 242만㎡는 1995년부터 고도제한 구역으로 묶이며, 30년 가까운 세월동안 재산권 행사에 어려움이 있었다. 중구청은 현행 고도제한의 근거 및 기준을 명확히 파악한 뒤 합당한 고도지구 조정원칙을 통해 서울시와 행정 협상을 이어나가고자 한다." 안병석 중구청 도심재정비전략추진단장이 하우징워치를 만나 남산 고도제한은 현 시점에 맞게끔 재조정돼야 한다는 점을 강조했다. 중구청은 우선적으로 완화 가능한 지역부터 단계적으로 고도제한을 풀어줘야 한다는 제1원칙을 기치로 삼았다. 고도지구 조정원칙으로는 ▲실제 경관 고려한 조망점 현실화 ▲중복 규제에 대한 높이관리 일원화 ▲시범지구 등 공공지원방안 마련 등을 수립했다는 게 안 단장의 설명이다. 안 단장은 "중구청은 무작정 고도제한을 없애야 한다는 접근이 아닌 다소 불합리한 점을 합리적인 수준으로 조정할 필요가 있다는 점을 전제로 일을 하고 있다"며 "법제화된 건 1995년이지만, 법의 근간이 된 남산 제모습찾기 기본계획(1991년)은 지금으로부터 30여년이 넘었다"고 말했다. 이어
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