금정1구역이 불리한 사업여건에도 불구하고 최대한의 사업성을 확보하고자 고군분투 중이다. 인근 타구역 대비 작은 구역면적과 더딘 사업속도가 아쉽긴 하나, 학세권 입지와 조용한 동네란 강점을 내세워 입지를 다지겠다는 것이 추진준비위원회의 강한 의지다.

27일 정비업계 따르면 금정1구역(이종서 준비위원장)은 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 설명회를 진행했다. 현재 전체 건축물의 92%가 노후불량건축물에 해당하는 만큼, 대상지의 재개발은 시급한 상황이다. 이를 반영하듯 70%가 넘는 토지등소유자들도 적극적으로 사업에 참여하는 분위기다.

금정1구역의 구역면적은 19,208㎡로, 군포시내 재개발 추진 구역 중 가장 작은 규모에 해당한다. 용도지역은 종상향 없이 기존의 제2종일반주거지역을 유지하기로 결정됐다. 대상지가 금정2·4구역과 달리 종상향이 이뤄지지 않은 이유는 순부담률을 줄이기 위함이다. 순부담 비율은 1단계 종상향 시 8% 이상, 2단계 종상향 시 15% 이상으로 각각 정해져 있는데 해당 사업장은 순부담률을 최대한 줄이는 것이 유리한 것으로 나타났다. 또 종상향을 하면 임대주택 확보도 필수적인데, 대상지 면적이 작아 이를 충족할 사업 컨디션이 아니라는 게 전문가들의 판단이다.

토지등소유자들은 금정2·4구역과의 편입 가능성에 대해서도 언급했지만, 현실성이 낮다는 것이 구청 관계자들의 의견이다. 금정2·4구역은 이미 정비구역 지정 단계까지 마무리된 상태기 때문이다. 구역 서측으로 면적을 늘려야 한다는 의견도 나왔으나, ㈜우리창우건축사사무소 관계자는 "서측의 용도지역은 제1종일반주거지역으로 기존에 다른 지구단위계획으로 수립돼 있어, 재개발 사업으로 편입하기 어렵다"고 답변했다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(247.27%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 ▲법정주차대수 120%이상(5%) ▲지하주차장 비율 85%초과(3%) ▲조경식재(3%) ▲에너지 효율인증(19%) ▲처리시설 설치(5%)등을 통해 확보했다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택을 짓게 되는데 대상지의 경우 고작 4세대에 불과하다.

예상되는 주택공급물량은 505세대로, 의무임대주택은 전체 세대수의 5% 수준인 25세대로 책정됐다. 공공임대는 4세대로 나타났다. 분양물량은 476세대로 ▲49㎡이하(90세대) ▲59~85㎡이하(386세대)으로 구성된다. 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다.

한국부동산원의 사업성 검토결과에 따라 추정비례율은 94.33%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 730만원 수준으로 예측됐다. 대상지의 경우, 조합원분양가는 ▲49㎡(4.83억원) ▲59㎡(5.8억원) ▲84㎡(7.48억원)으로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 적용받는다. 만약 종전자산이 3억원인 소유주가 59㎡와 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 각각 2.97억원, 4.65억원의 분담금이 발생한다.

금정1구역은 신탁방식을 통해 사업을 추진 중이며, 현재 우리자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결한 상태다. 구역지정이 나는대로 추진준비위는 소유주 75%이상의 동의를 얻어 해당 신탁사를 사업시행자로 지정할 방침이다. 금정1구역의 통장을 역임한 바 있는 이종서 준비위원장은 "주민간 원활한 소통을 토대로, 우리 구역이 작지만 쾌적하고 아이 키우기 좋은 동네로 변모하도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다.