발행일(UPDATE): 2026년 06월 17일 15시 10분
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정비사업엔 '일몰제'가 존재한다. 정비사업 단계별로 일정기간, 즉 일몰기간이 도과되면 정비구역을 해제하는 것이다. 가령 정비구역이 지정되었는데 2년 내에 추진위원회 승인을 신청하지 않거나 3년 내 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 그렇고, 추진위원회가 승인된 날로부터 2년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우가 그렇다. 그리고 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우에도 정비구역은 해제된다. 일몰기간이 도과되면 사업을 원치 않는 소유자들이 많다거나 사업이 무산되었다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 일몰기간이 도과되는 이유가 그 뿐만은 아니다. 사업이 사실상 무산되어 일몰기간이 도과되는 경우도 있겠지만, 소유자들 사이 갈등이나 협력업체와의 갈등으로 인한 경우도 있다. 전자의 경우에는 당연히 정비구역을 해제해야겠지만, 후자의 경우에는 정비사업의 필요성이나 소유자들의 사업 의지가 있다면 정비구역을 해제하는 것은 불필요한 사회적 비용을 발생시킬 뿐이다. 법에 따라 어쩔 수 없이 정비구역을 해제하더라도, 다시 정비구역을 지정해야 할 것이기 때문이다. 과거에는 일몰기간이 도과되면 의무적으로 정비구역을 해제해야 하는 문제가 있었다
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정비사업 실무를 보면서, 도시및주거환경정비법은 법이나 형법과 달리 개정이 매우 빈번하게 이루어져 지속적인 학습이 필요한 분야임을 매번 생각한다. 대표적으로, ▲상가 조합원의 아파트 분양 여부 ▲재개발 사업에서 '주거이전비·이주정착금·이사비 지급'이 명도 의무보다 앞서는지 ▲조합이 현금청산자에게 사업비 청구가 가능한지 등이다. 필자는 해당 법률 사건을 맡을 때마다 변화의 흐름에 놓여 있다고 자부한다. 최근 실무적으로 중요한 쟁점사항이 있었다. 분양 미신청자에 대한 매도청구 진행시, 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 시점(이하 ‘매매계약 체결 의제일’)과 관련 있다. 재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구권을 행사해, 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진하게 된다. 매도청구소송은 ① 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 ② 분양신청을 하지 않은자(분양철회자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자 포함)에 대한 매도청구, ③ 분양계약 미체결
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재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다. 하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다. 이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합이 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다. 하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는
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"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다.
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재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 3가지 경우가 있다. ① 새로운 부대복리시설을 ‘건설’하지 아니하는 경우로서, ‘기존 부대복리시설의 가액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)’을 곱한 가액보다 클 것(가목) ② ‘기존 부대복리시설의 가액’에서 ‘새로 공급받는 부대복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 것(나목) ③ ‘새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’보다 클 것(다목) 재건축 사업을 진행하려면, 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 상가도 과반수 동의가 필요하다. 상가 조합원으로부터 동의를 받기 위해선, 아파트 입주권을 약속하는 것이 그간의 관행이자 실무였다. 서울고등법원은 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 “새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 유추 해석하거나 ②나목의 ‘
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서울시가 주택 공급에 속도를 높이기 위해 10대 법령 개정안을 정부에 건의했다. 이번 건의안에는 이주비 대출 규제 완화부터 용적률 상향, 조합 설립 절차 간소화까지 사업 현장에서 제기된 제도 개선 과제가 고루 담겼다. 서울시는 정비 사업 활성화와 도심 주택 공급 확대를 위해 ▲규제 완화 ▲사업성 개선 ▲기간 단축 ▲주민 권익 보호 등 4개 분야의 10개 과제를 정부에 15일 제출했다. 이번 건의는 최근 이재명 대통령이 공급 확대와 정비 사업 속도 제고를 강조함에 따른 서울시의 후속 조치로 풀이된다. 우선 시는 현재 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받고 있는 조합원 이주비 대출을 70%까지 확대할 것을 요구했다. 현재 서울은 투기과열지구로 지정돼 있어 이주비 대출에도 일반 주택담보대출과 동일한 LTV 40%가 적용되고 있는 상황이다. 시는 이주비가 원활한 이주를 위한 필수 자금인 만큼, 규제를 따로 떼어내 사업 동력을 줘야 한다는 입장이다. 이어 서울시는 조합원 지위 양도 제한을 3년간 한시적으로 완화해 달라고 요청했다. 3년 한시적으로 조합원 지위양도 제한을 완화하고, 소규모 정비사업 제한 시점을 조합설립인가 이후에서 사업시행계획 인가 이후로 조정해야한
최근 구청으로부터 도정법 상 첫 법정 단체인 '추진위원회'를 승인받은 이후, 소유주들 간 의혹 제기와 내홍으로 인해 사업이 앞으로 나아가지 못하는 사례가 늘고 있어 업계 상당한 관심이 쏠린다. 서울 핵심지에 속하는 A사업장, B사업장, C사업장 등에서 초기 사업 기틀을 마련했음에도 불구, 소유주들이 직접 손으로 뽑은 법정 단체와 이들을 반대하는 소유주들 간 갈등이 극심해지면서 사업지연을 우려하는 목소리가 나온다. 송파구 A사업장은 구청의 정비계획(안) 법정 설명회와 추진위 구성 후 첫 주민총회까지 성황리 완료했지만, 주민총회 의결 요건을 충족한 협력업체와의 계약을 반대하는 소유주들로 인해 사업이 잠시 중단된 상황이다. 소유주들의 적법한 의결 절차를 거쳤지만 구청에 민원 제기가 반복적으로 이뤄짐에 따라 사업 방향을 잃고 표류할 수 있다는 우려의 목소리가 제기되고 있는 실정이다. 소모적 갈등은 소유주들 간 감정싸움으로 번져 신속한 사업을 희망했던 소유주들의 경우 안타까움을 표하고 있다는 전언이다. 서초구 B사업장은 추진위 구성 후 첫 주민총회를 열었지만, 상정된 모든 안건이 부결되는 초유의 사태가 발생했다. 정비계획(안) 결정고시가 이뤄진 뒤, 주민총회를 앞두고
송파구 3대장 타이틀을 가진 올림픽훼밀리타운이 적격심사를 통해 실질 경쟁구도를 이뤄낸 가운데, 출사표를 던진 국내 설계부문 매출 1위인 해안건축도 지역 거점별 선별수주 전략에 맞는 '고급화 설계'로 조합원 표심을 사로잡겠다는 목표다. 대상지가 상급지에 속한 상징적 재건축 단지인 만큼, 조합원들이 세대를 거듭해 오랜 기간 소유할 것을 감안해 투자수익률 극대화에 설계 방향성을 맞췄다. 재건축은 조합원들이 소유한 종전자산을 현물출자해 신축 아파트를 건설하는 사업이다. 매출(분양수입)과 비용(설계비를 포함한 사업비)을 차감해 남길 수 있는 마진의 크기가 조합원들의 분담금을 결정짓는 구조다. 해안건축은 조합원들이 준공 후 입주하게 될 자산가치에 최대한 집중했다. 경쟁사들과 달리, 재건축 후 소유주들에게 분배되는 공급면적을 5,000평 이상 늘렸다. 실사용면적을 최대 3배 늘리기 위한 셈법으로 풀이된다. 이는 장기적으로 조합원들의 입주 후 시장에서 평가받는 실거래 가치까지 고려했음을 의미한다. 일반분양의 공급면적을 늘린 경쟁사들과 비교되는 대목이다. 해안건축은 조합원들의 공급면적을 늘리면서도 일반분양 공급면적이 줄어들지 않도록, 계획 용적률에 포함되지 않는 지하층 상가
방배신삼호가 삼성물산을 시공사로 선정하면서 본격적인 후반부 사업 진행을 위한 토대를 마련했다. 14일 정비업계 따르면 방배신삼호 재건축 조합은 최근 반포 심산기념문화센터 강당에서 열린 시공사 선정 총회에서 우선협상권을 가진 삼성물산을 시공사로 최종 선정했다. 삼성물산이 제안한 프로젝트명은 '래미안 르페리움(RAEMIAN REPERIUM)'으로, 프랑스어로 랜드마크를 뜻하는 르페르와 라틴어로 권위를 뜻하는 임페리움을 결합한 명칭이다. 단지 외관 디자인으로는 백색 월계관과 왕관을 모티브로 한 상징적 요소를 가미했다. 공사기간과 평당 공사비는 각각 52개월, 948만5,000원이다. 수영장은 25m 4개 레인 규모로 제안됐고, 향후 운영 효율성 등을 고려해 레인 수를 합리적으로 조정할 것으로 보인다. 세대 내부 층고와 천정고는 각각 3.3m, 2.75m 수준이다. 일반적인 아파트 대비 높은 수준의 천정고를 확보해 개방감과 쾌적함이 확보됐다는 평가다. 주차대수는 2.06대로, 조합 원안 설계(1.86대) 대비 개선된 수치다. 전체 주차면은 확장형 기준인 2.6m로 계획됐다. 가전제품은 삼성전자 제품이 기본으로 들어간다. 같은 날 안건으로 상정된 유정현 조합장의 재신
잠실주공5단지가 사업시행계획(안) 인가를 위한 법정 공람공고 절차를 마친 가운데, 송파구청의 최종 허가 시점에 관심이 쏠린다. 재건축 사업의 분수령으로 작용할 이번 사업시행인가 관문을 잘 통과한다면, 조합원 분양신청과 관리처분계획(안) 수립 등의 본격적인 후속 단계 착수도 가능할 전망이다. 가장 큰 관심이 집중될 종전자산평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 한다. 12일 정비업계 따르면 잠실주공5단지는 송파구청 주관 하에 실시된 사업시행계획(안) 인가를 위한 주민 공람공고를 끝마쳤다. 기한은 5월 28일부터 6월 11일까지로, 2주간 진행됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 358,077㎡로, 획지의 경우 ▲주택용지 ▲복합용지 ▲종교용지 ▲근린생활시설로 분류된다. 근린생활시설 두 곳은 우체국과 파출소로 결정됐다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲학교 ▲공공청사 ▲공공공지로 구성된다. 학교인 신천초등학교는 존치되며, 공공청사는 주민센터로 지어진다. 잠실주공5단지는 주택용지가 3종일반주거지역(A1)과 준주거지역(A2)으로 분리된다. A1주택용지의 최고층수는 49층(168m이하), A2복합용지의 최고층수는 65층(249m이하)로 계획이
정비사업에서 사업 투명성을 확보하기 위한 목적으로 조합의 '정보공개 의무'가 매우 중요하게 다뤄진다. 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제124조는 사업시행자가 총회의사록, 용역업체의 선정계약서, 월별 자금의 입금·출금 세부내역 등 정비사업 관련 자료를 공개하도록 규정하고 있으며, 조합원 등의 열람·복사 요청에도 응하도록 정하고 있다. 이를 위반한 경우에는 형사처벌까지 가능하다. 특히 조합이 사업시행자인 경우 이러한 정보공개 의무는 조합임원에게 부과된다. 그런데 실무에서는 조합임원의 지위 자체가 나중에 문제되는 경우가 적지 않다. 조합설립인가가 무효로 판단되거나, 조합임원을 선임한 총회의결이 무효로 판단되는 경우가 그러하다. 이러한 경우, 조합임원은 정보공개 의무 위반에 따른 형사책임을 부담하게 될까? 먼저 대법원은 조합설립인가처분이 무효라면 해당 조합은 처음부터 성립되지 않은 것으로 보아야 하고, 조합이 처음부터 성립되지 않았다면 그 조합의 조합장이나 이사, 감사로 선임된 사람 역시 도시정비법에서 정한 조합임원이라고 볼 수 없다고 보았다. 도시정비법상 정보공개 의무를 부담하는 조합임원에 해당하지 않는바, 정보공개 의무 위반에 따른 형사책임 역시 인정
과거 염리5구역(가칭)으로 정비구역이 해제된 바 있는 마포 염리동81번지 일대가 청년임대주택을 구역계에서 제외한 상황에서 재개발 사업을 위한 기틀을 마련하고 있다. 대상지는 단독주택 비율이 높은 편이지만, 구역계 가운데 KT 부지에 청년임대주택이 건립됨에 따라, 숭문길을 중심으로 2개 단지로 획지가 분리돼 사업을 진행하게 됐다. 정형화돼 구역계 모습이 아닌 만큼 토지이용의 효율성 강화가 중요할 전망이다. 12일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 마포구에 소재한 염리동81번지 일대의 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최했다. 이날 발표를 맡은 도시계획업체는 지난 5년간 정비계획(안) 수립을 위한 용역업무를 맡아왔다. 대상지는 아현뉴타운 옆에 위치한 핵심 입지임에도 불구, 지난 2015년 한 차례 정비구역이 해제되면서 재개발 사업을 위한 동력 확보에 어려움을 겪어왔다. 현재 토지등소유자는 약 991명으로 추산된다. 염리동81번지 일대의 구역면적은 52,729㎡로, ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종 ▲준주거 등의 4가지 용도지역이 혼재돼 있다. 제3종일반주거지역을 전제로 개발 방향성을 수립하는데 초점이 맞춰졌다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(21
지역주택조합 사업이 상당 부분 진행된 상황에서, 중첩된 인접 구역이 공공재개발 사업지로 지정고시되면서 사업 주도권을 둘러싼 양측의 신경전이 팽팽한 곳이 있다. 이를 두고 법원은 어떠한 경우에도 공공성이 가진 사업이 우선돼야 함을 강조하고 나섰다. 정비사업의 목적이 주거환경 개선과 도시기능의 회복인 만큼, 지역주택조합 사업보단 공공재개발 사업의 명분이 더 크다는 점을 인정한 것이다. 11일 법조계 따르면 서울행정법원은 원고(지역주택조합 추진위원회)가 피고(서울시)를 상대로 제기한 '정비계획 구역지정·지구단위계획 결정고시취소' 청구 건에 대해 기각 결정을 내렸다. 사건의 경위를 살펴보면, 원고는 강동구 일대에서 지주택 사업을 추진하는 단체로, 그간 조합원 모집과 토지사용권원 확보 등 상당 기간 사업을 이끌어 왔다. 하지만 서울시는 지주택 사업지와 중첩된 인접 지역을 공공재개발 후보지로 선정했고, 이곳은 얼마 지나지 않아 구역지정 고시도 받았다. 이에 원고 측은 "사업이 진행 중인 구역엔 정비구역 지정이 이뤄질 수 없다"며 "지정 되더라도 지주택 사업에 피해가 발생하지 않도록 해야 한다"고 목소리를 냈다. 또 추가로 원고 측은 "신뢰보호, 비례의 원칙 역시 위반됐
의정부역(1호선)과 중랑천을 품은 장암2구역이 본격적으로 시공사 선정을 위한 절차에 착수했다. 11일 정비업계 따르면 장암2구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최, IPARK현대산업개발과 진흥기업이 참석했다고 밝혔다. 2개사 모두 높은 수주 관심을 타진했다. 조합은 다음 달 1일 입찰제안서를 마감하고 최종 시공사를 선정할 계획이다. 장암2구역은 의정부시 신곡동602-13번지 일대 소재해 있으며, 종전 제1종에서 제2종으로 '1단계 종상향'을 전제로 개발 방향성이 수립됐다. 최고높이 40층, 예상되는 주택공급물량은 2,319세대다. 정비계획(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 233%, 30%로 계획이 수립됐다. 해당 구역은 편리한 교통 인프라와 우수한 교육 여건, 풍부한 자연환경을 두루 갖춰 높은 미래가치를 인정받고 있다. 지하철 1호선과 향후 GTX-C노선을 이용할 수 있는 의정부역 도보 10분 거리에 위치해 사통팔달 교통망을 갖췄으며, 단지 인근에 청룡초, 경의초 등이 밀집해 우수한 교육 여건을 자랑한다. 또한 단지 바로 앞에 중랑천이 흐르고 추동근린공원 등 풍부한 녹지공간이 자리잡고 있어 쾌적한 힐링 라이프를 누릴 수 있다. 해
서울시가 민선 9기를 앞두고 교통 대전환 시대를 맞아, 도시철도망 구축에 본격적으로 나설 전망이다. 시는 강북횡단, 서부선 등의 6개 노선에 약 9.2조원을 투입, 교통 소외지역을 해결하고 이동 혁신을 도모한다는 계획이다. 시는 신규 철도가 마련되면 10분 내 철도 접근시간 역시 평균 9.97분에서 8.03분으로 단축될 것으로 내다보고 있다. 11일 서울시에 따르면 시는 '제3차 도시철도망 구축계획' 초안을 마련해 시의회 교통위원회에 제출했다. 계획에는 ▲강북횡단선 ▲서남선 ▲서부선 ▲난곡선 ▲서부선 남부 연장, 신림선 북부 연장 등 6개 노선이 포함됐다. 시에선 영향권 수요와 중복구간, 정부와 인접 지자체 철도 계획 등을 고려해 250개 노선을 검토했으며, 경제성과 정책성 등에 대한 종합적인 검토를 거쳐 최종 6개 노선을 선정했다. 우선 노선별로 살펴보면, 강북횡단선(목동역~청량리역)이 25.79㎞로 가장 긴 최장 노선에 해당된다. 선형 개선 등을 거쳐 개통되면 동북~서북~서남권을 관통하는 핵심 노선이 될 전망이다. 난곡선(보라매공원~난향동)은 6개에서 5개로 정거장을 줄이고 신림7구역 개발계획을 반영했다. 서남선(본선 마곡나루역~가산디지털단지역, 지선 서
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