발행일(UPDATE): 2025년 03월 21일 12시 37분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
정비사업 실무를 보면서, 도시및주거환경정비법은 법이나 형법과 달리 개정이 매우 빈번하게 이루어져 지속적인 학습이 필요한 분야임을 매번 생각한다. 대표적으로, ▲상가 조합원의 아파트 분양 여부 ▲재개발 사업에서 '주거이전비·이주정착금·이사비 지급'이 명도 의무보다 앞서는지 ▲조합이 현금청산자에게 사업비 청구가 가능한지 등이다. 필자는 해당 법률 사건을 맡을 때마다 변화의 흐름에 놓여 있다고 자부한다. 최근 실무적으로 중요한 쟁점사항이 있었다. 분양 미신청자에 대한 매도청구 진행시, 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 시점(이하 ‘매매계약 체결 의제일’)과 관련 있다. 재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구권을 행사해, 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진하게 된다. 매도청구소송은 ① 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 ② 분양신청을 하지 않은자(분양철회자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자 포함)에 대한 매도청구, ③ 분양계약 미체결
재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다. 하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다. 이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합이 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다. 하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는
"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다.
재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 3가지 경우가 있다. ① 새로운 부대복리시설을 ‘건설’하지 아니하는 경우로서, ‘기존 부대복리시설의 가액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)’을 곱한 가액보다 클 것(가목) ② ‘기존 부대복리시설의 가액’에서 ‘새로 공급받는 부대복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 것(나목) ③ ‘새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’보다 클 것(다목) 재건축 사업을 진행하려면, 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 상가도 과반수 동의가 필요하다. 상가 조합원으로부터 동의를 받기 위해선, 아파트 입주권을 약속하는 것이 그간의 관행이자 실무였다. 서울고등법원은 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 “새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 유추 해석하거나 ②나목의 ‘
내로라하는 재건축 대표 주자로 먼저 떠오르는 공간, 바로 여의도와 목동이다. 정비계획(안) 공람공고 때마다 만사 제쳐두고 부리나케 달려갈 정도다. 인허가청에 올라온 문서를 하드카피로 출력하면 [용적률 계획]부터 본다. 용적률 체계는 4단계(기준-허용-상한-법적상한)다. 단계별 구간은 ①(기준→허용) ②(허용→상한) ③(상한→법적상한) 등이다. 각 단계로 넘어갈 때마다 대가(代價)가 필요하다. ①번과 ③번은 인센티브 적용기준이 법적으로 명확하게 정해져 있다. 소유주 운신의 폭이 좁다는 의미다. 눈에 불을 켜서 봐야할 건 ②번이다. 이 구간에서 '토지 및 건축물 기부채납 공식'이 적용된다. 기부채납의 종류와 양이 결정된다는 말이다. 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형점을 찾는 중요한 분수령이다. 기부채납은 주고 싶은 게 아닌, 상대방이 받고 싶은 걸 줘야 한다. 관할 구청·서울시와의 협의가 그토록 치열한 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 서울시는 지난 주 [공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정]을 공개했다. 건축물 기부채납 중 하나인 공공임대주택의 건축비 조정이 핵심 내용이다. 앞으로는 표준건축비(공공주택특별법)가 아닌 기본형건축비(주택법)로
서울시내 A사업장을 취재차 방문했을 때의 일이다. 일면식 하나 없는 조합 사무실을 들어갈 때면 긴장감보단 설렘이 앞선다. 낯선 이들과 극도의 경계심을 부딪치는 걸 좋아하는 편이다. 자리 앉기 전 조합 사무실을 빠르게 스캔한다. 책상 위치로 직급을 눈대중으로 짐작해 본다. 서류 보관을 어디, 어떻게 하는지도 슬쩍 본다. 사무실은 그 조합을 파악하는데 있어 중요한 첫 단서다. A사업장에서 흥미롭게 느낀 건 달력과 각티슈였다. 보통 1개 정도 있을 법한 달력이 벽에 4개나 걸려 있었다. 회의용 탁자에는 무려 각티슈 7개가 나란히 놓여 있었다. 각 건설사에서 보내온 물품들을 차별 없이 배치한 건, 사소한 오해의 눈길조차 원천 차단하겠다는 조합장 의지에서 비롯됐다. 동시에 여러 건설사가 우리 사업장에 관심을 타진하고 있음을 조합원들에게 알리기 위한 안내 목적도 담겨 있을 것으로 본다. 단순히 옳고 그름을 논하고자 앞선 사례를 이야기한 건 아니다. 정비사업의 꽃이라 불리우는 '시공사 선정' 관련 담론을 꺼내고 싶어서다. 정비사업은 공공성과 사업성을 합친 단어다. 공공성과 사업성의 최적점을 찾아가는 긴 항해가 바로 정비사업인 셈이다. 시공사는 항해 과정에서 가장 중요한
"용적률 완화 정책만으로 사업성이 담보되진 않습니다. 단지별 여건과 제약사항을 종합적으로 살펴보고, 사업유형(재건축 or 리모델링)을 선택해야 합니다. 한국리모델링융합학회는 사업성 검토 툴인 '아주나비로(Ajou Navi-Ro)'를 활용해 사업 추진의 판단 근거를 만들어 드리며, 지속적으로 업데이트 합니다. 사실상 주민들의 전 재산을 내놓고 시작하는 일이기에, 사업성 검토는 필수입니다." 신동우 한국리모델링융합학회장(사진)은 하우징워치를 만나 A아파트의 사업성 분석 보고서부터 건넸다. 해당 보고서는 A아파트가 증축형 리모델링 혹은 재건축을 진행할 때의 개략적인 사업성을 비교해 놓은 내용으로 이뤄져 있다. 신 회장은 시행착오를 최소화하려면 초기 사업타당성 검토와 설계(안) 분석을 기반으로 한 의사결정이 중요하다는 점을 강조했다. 아주대 리모델링연구단에서 제작한 시뮬레이션 프로그램 '아주나비로'는 리모델링 여건과 사업 성공가능성을 분석해 단지 주민들의 합리적인 의사결정을 지원한다. 아주나비로는 ▲건축설계 ▲사업타당성 ▲금융비용 ▲법률 등을 종합적으로 검토해 개발을 고민 중인 주민들에게 사업 방향성을 제시하는 나침반 역할이 핵심이다. 신 회장은 "아주나비로의
"여의도 내에서도 경쟁입니다. 영등포구청은 행정적으로 지원할 뿐 의사결정은 주민 분들의 몫이죠. 저도 시범아파트 조합원인데, 이해상충 이슈가 있어 직접 보고를 받지도 결재하지도 않습니다. 초고령 사회를 뒷받침할 인프라는 필요합니다. 좋고 나쁨의 이슈가 아닌 사회적 '필요'에 의해서 기부채납 시설은 결정되어야 하죠. 시범은 (신속통합기획 반대) 현수막도 보이던데, 대교가 부럽기도...(하하)" 최호권 영등포구청장이 이달 1일(월) 여의도 대교아파트 주민설명회에서 이같이 말했다. 대교아파트 정비계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 최 구청장은 본인도 여의도 시범아파트 조합원이라는 점을 언급하며, 구청은 구민들의 고민을 풀어주는 역할이지 앞장설 수 없음을 밝혔다. 초고령 사회가 구호에 그치지 않기 위해선 어르신을 위한 사회적 인프라도 필요하다는 생각을 주민들과 공유했다. 필자는 창립총회 때보다 대교아파트의 순부담율이 5%p 많아졌음을 인지하고, 기부채납 양과 종류가 궁금해 현장을 찾았다. 다만 기부채납 부분을 발표하는 찰나의 순간에도 계속 머릿속을 맴돌던 말이 있다. 바로 부러움이다. 뭘 부러워하는 것일까. 시범, 삼부, 한양, 공작 등 저마다 가진 고유 장점과
갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다. 매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다. 당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장
'진정한 No.1'을 캐치프레이즈 삼아 노량진1구역에 항상 진심이었던 GS건설이 홀연히 모습을 감췄다. 건설사들이 맹목적으로 총회 현장에 보내던 축하 화환도 없었다. GS건설의 빈 자리를 메우고 조합원들을 반겨준 건 호반건설과 포스코이앤씨였다. 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 총회 현장은 미묘하게 달라진 시공사 판도를 보여주기에 충분했다. 찰나의 판단 착오로 갈 길 잃은 GS건설의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 집행부와 GS건설이 엇박자를 내기 시작한 건, 시공사 선정계획(안)을 둘러싼 '보이지 않는 기싸움'이 단초로 작용했다는 분석이다. 예정가격(평당 공사비 730만원)의 적정성을 두고 양쪽 입장차는 날로 커져만 갔다. 공사규모·핵심입지 등 내재된 자신감을 바탕으로, 조합은 뜻을 굽히지 않았다. 삼성물산은 상황을 인지하고 일찌감치 포기 수순으로 돌아선 반면, GS건설은 조합과의 정면 대치를 택하는 국면으로 전환했다. 현재 GS건설은 두 차례 경고를 받은 상황이다. 한번 더 받으면 아웃이다. 홍보공영제 위반 사유는 카톡방 개설과 인근 공인중개사 규합이다. 동작구청과의 갈등, 사업 지연을 명분으로 활동을 개시한 비상대책위원회(조합 정상화 위원회)를 후방 지원해
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