미아2재정비촉진구역이 종전 재정비촉진계획(안)과 달라진 모습을 조합원들에게 선보여 눈길을 끈다. 용도지역을 상향 조정하고 재정비촉진구역 수립기준 개편안을 적극 반영함으로써 사업성 향상과 공공시설 변경 등의 대대적인 변화를 이끌어냈다는 게 업계 분석이다. 

19일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 공청회에서 재정비촉진계획 변경(안)에 대해 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 이번 변경(안)의 핵심은 종상향과 사업성 보정계수 적용을 통한 사업성 향상과 사회적 수요 변화에 맞춘 공공시설들의 용도 전환으로 압축된다. 도시계획은 코리아이앤씨, 건축설계는 해안건축이 맡아 업무를 수행했다. 

우선 대상지의 경우 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 주택정책 유도시설(고령화·저출산)을 포함시키고, 사업성 보정 인센티브를 적용함으로써 기준용적률은 190%에서 220%로 30%p 완화됐다.

기준용적률 완화 내용을 세부적으로 살펴보면, 주택정책 유도시설(22.3%p)은 ▲1인·신혼부부를 위한 소형주택(10%p) ▲노인복지시설(10%p) ▲저출산 돌봄시설(2.3%p) 등으로 구성된다. 사업성 보정 인센티브는 8.4%p로, 2024년 서울시 평균 공시지가(596만원/1㎡)를 2025년 미아2구역 평균 공시지가(324만원/1㎡)로 나눈 결과값이다.  

상한용적률과 법적상한용적률은 각각 287%, 310%로 계획이 수립됐다. 상한용적률 확보를 위해선 토지 및 건축물 기부채납을 진행해야 한다. 법적상한용적률 확보를 위해선 인센티브로 받은 용적률 상한분의 절반을 국민주택규모의 공공임대주택(154세대)을 지어야 한다. 국민주택규모의 공공임대주택 비율은 공공임대주택(62세대)과 미리내집(61세대), 공공분양주택(31세대)으로 구성된다. '미리내집'은 최장 20년 동안 거주가 가능한 신혼부부용 장기전세주택이다.  

최고높이는 기존 35층(110m이하)에서 45층(145m이하)로 변경된다. 예상 세대수는 기존의 3,519세대에서 4,003세대로 484세대가 대폭 늘어난다. 분양물량과 공공주택은 각각 3,294세대, 709세대로 나뉜다. 해당 공공주택은 ▲재개발의무임대(555세대) ▲국민주택임대(123세대) ▲공공분양주택(31세대)로 분류된다.

이어 재정비촉진구역 수립기준 개편안 반영으로 송천초등학교 위치가 이전된다. 기존에 계획됐던 단설유치원 신설이 폐지되는 대신, 송천초등학교 내에 병설유치원이 새롭게 설치된다. 초등학교가 이전되고 유치원 신설이 병설유치원으로 전환된 이유는 성북강북교육지원청 협의의견을 충분히 반영했기 때문이다.

또 송천동 주민센터와 신설되는 사회복지시설(노인종합복지관 및 데이케어센터)의 복합화가 이뤄진다. 당초 계획됐던 공공 급식센터 신설 계획은 서울시민대학 동북권 캠퍼스 설립으로 용도 변경이 진행됐다. 이 역시 이용 주민들의 접근성을 고려하고 사회적 수요를 신중히 검토해서 도출해 낸 결과라고 볼 수 있다.

추정비례율은 115.44%로 예상됐다. 미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원, 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준으로 나타났다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 일반분양가 산정과 물가변동 반영에 따라 사업성 변동 가능성이 존재한다.