[법무법인 센트로] 호황 맞은 신탁방식, 조합을 대체하려면

통상 정비사업은 조합을 설립해 추진하는 경우가 일반적이다. 하지만 2023년을 기점으로 분위기가 바뀌었다. 신탁사들의 수주 현장이 늘어나기 시작했다. 작년 개정 후 이달 19일부터 시행되는 [도시및주거환경정비법 제27조6항]은 표준계약서와 시행규정을 담고 있어, 신탁방식에 더욱 힘을 실어줄 전망이다. 신탁사와 토지등소유자 간 공정한 계약 체결을 위해 '기준점'을 만들어주겠다는 게 해당 법의 취지다. 신탁방식이 생겨난 배경부터 살펴보자. 조합 집행부의 각종 이권 개입, 전문성 부족에 따른 사업 지연을 꼽지 않을 수가 없다. 신탁사들은 이 점을 집중 공략했다. 전문성을 갖춘 신탁사가 사업 초기 단계부터 투입된다면, 투명한 운영과 절차 간소화가 가능함을 어필했다. 하지만 성공 사례가 많지 않았다는 점, 막대한 수수료와 계약해지의 어려움 등으로 인해 신탁사들의 행동 반경에는 다소 제약이 있었던 게 사실이다. 정부는 지난해 9월 [국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안]을 발표했다. 이때, 신탁사들이 3분의1 이상 토지 신탁등기를 받지 않더라도, 75% 동의만 받더라도 사업시행자 지위를 받을 수 있게끔 하는 개정 내용도 공개됐다. 구체적인 시행 시기는 알 수 없으

• 하우징워치 기자
• 2024-01-01 21:48

[우영 법무사법인] '1+1' 추가1주택, 공급금액을 둘러싼 헤게모니

흔히 정비사업의 꽃은 관리처분계획(안) 수립이 아닐까 싶다. 개별 조합원마다 이해관계가 극명하게 갈리는 터라, 조합 입장에서도 아주 예민한 단계가 아닐 수 없다. 관리처분계획(안)에서 입주권을 부여하는 기본 원칙은 1세대 또는 1명에게 1주택만 공급하는 것이다. 물론 예외 사항이 존재한다. 넓은 대지지분을 가진 조합원들은 소위 '1+1'이라고 불리우는 다주택자 지위를 신청할 수 있다. '1+1'은 재개발과 재건축 모두에 적용 가능하다. 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 신청할 수 있다. 추가 1주택(+1)의 경우엔 주거전용면적 60㎡ 이하만 가능하다. 또한, 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 보유해야 할 의무도 주어진다. 여기까지는 절차상 따르기만 하면 되기 때문에 크게 이슈가 발생하지 않는다. 문제가 되는 지점은 추가 1주택(+1)의 분양가격이다. 조합원 분양가로 할 것인지, 일반분양가로 할 것인지에 대한 명확한 법령이 없다 보니 첨예한 갈등 양상이 빚어진다. 여러 이견(異見)이 존재하기 때문에 개별 조합마다 다르게 적용하고 있는 것이 작금의 현실이다. 통상적으로 조합원 분양가는 일반분양가의 80~90% 수

• 하우징워치 기자
• 2023-12-27 15:54

[법무법인 센트로] 상가 조합원, 아파트 못 준다? 국토부 해석 난점은

재건축 정비사업에서 상가소유자에게 가장 큰 관심사 중 하나는 아파트 분양 여부다. 그동안 조합들은 상가 조합원이 상가 분양을 포기할 경우 아파트를 분양하기도 했다. 그 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이었다. 하지만 최근 언론보도에 따르면, 국토교통부가 상가조합원의 아파트 분양에 관한 유권해석을 변경해 물의를 일으키고 있다. 국토교통부는 기존 유권해석을 변경하였음에도 각 지자체에 변경된 내용을 알리지도 않았고, 국토교통부가 고시한 재건축 표준정관의 내용도 그대로 방치해 감사원으로부터 지적을 받기도 했다. 더욱이 국토교통부는 상가 조합원에 대한 아파트 분양에 관하여 재건축 표준정관의 내용보다도 더욱 강화하는 내용으로 유권해석을 진행했다고 한다. 위 해석에 의하면 상가 조합원이 아파트를 분양받기는 매우 어렵게 된다. 1. 상가조합원에 대한 분양 관련 근거 규정 및 법원의 입장 먼저, 상가 조합원에 대한 분양방법과 그 근거 규정에 대해 살펴보자. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 원칙적으로 부대시설ㆍ복리시설의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것을 규정하고 있으며, 예외적으로

• 하우징워치 기자
• 2023-12-05 20:43

[하우징워치] 시공사 조기선정을 위한 제언_현대건설

• 하우징워치 기자
• 2023-11-22 21:34

[하우징워치] 조합설립준비를 위한 법률 제언_법무법인 조운

• 하우징워치 기자
• 2023-11-14 19:02

[법무법인 센트로] 지역주택조합 탈퇴 및 분담금 환불 방안은?

1. 서론 지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심찮게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 조합에 가입하였다. 그러나 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합으로부터 탈퇴를 희망하는 조합원들이 늘어나고 있고 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있는 것도 사실이다. 이하에서는 지역주택조합 탈퇴의 다양한 유형을 살펴보고자 한다. 2. 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴 지역주택조합에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항). 탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출하여야 하고(주택법 시행령 제24조의6 제1항), 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청하여야 하며(주택법 제11조의6 제4항), 예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환하여야 한다(주택법 제11조의6 제5항). 즉, 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합으로부터 탈

• 하우징워치 기자
• 2023-11-09 16:26

[하우징워치] 2023 신속통합기획 포럼_서울시

• 하우징워치 기자
• 2023-11-09 15:41

[하우징워치] 인터넷신문윤리위원회 가입 - 언론 윤리 준수 서약사

하우징워치는 인터넷신문윤리위원회 서약사로, 인터넷신문 윤리강령 및 인터넷신문광고 윤리강령을 준수합니다. 언론사로서 공공적 책임 실현과 건강한 미디어 생태계 조성에 기여하고자 노력할 것입니다. ​ 서약사 의무는 하기와 같습니다. 하우징워치는 위원회의 심의결정을 성실히 이행하며, 위원회를 통해 접수된 독자고충처리에 적극 협조한다. 하우징워치는 위원회 정관 및 윤리강령을 포함한 제반규정을 준수하고, 가입 당시 동의한 제반 의무를 이행한다. 하우징워치는 위원회의 결의사항을 이행한다. 하우징워치는 품위 및 신뢰 제고에 기여하고, 위원회의 사회적 위상 제고에 힘쓴다. 하우징워치는 주기적 기사 생산과 지속적인 발행 요건을 충족한다. ​ 정비사업(재개발·재건축·리모델링)의 정보 비대칭성 완화를 위해, 겸허한 자세로 현장을 기록해 나가겠습니다. ​ 감사합니다. 하우징워치 드림

• 하우징워치 기자
• 2023-10-23 11:42

[법무법인 센트로] 대의원 수가 법정 수에 미달할 경우 '대처 방안은'

Q. 정비사업을 진행할 때, 간혹 대의원 수가 법정 정족 수에 미달하는 경우가 발생한다. 이 경우, 대의원은 어떤 절차를 통해 보궐선임을 진행해야 할까요? 추가적으로, 보궐선임 전까지 대의원회는 제 기능을 할 수 있을까요? A. 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제50조 제3항은 ‘대의원의 수가 법 제25조 제2항(현행법 제46조 제2항)에 따른 대의원의 수에 미달되게 된 경우에는 제7조제3항 ․ 제13조제3항 ․ 제31조제1항에 따른 “대의원회”는 “이사회”로 하며, 이 경우 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우의 선관위원 선임은 구청장이 한다.’라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 대의원의 수가 미달되는 경우 조합 선관위는 5인 이상 9인 이내의 선관위원으로 구성하며, 선관위원은 선거인 중에서 당해 정비사업의 조합설립에 동의한 자 중 이사회에서 후보자를 등록받아 이사회 의결을 통해 선임 및 구성하고, 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우로서 이사회 또는 선거인의 1/10이상의 요청이 있는 경우 선관위원의 선임을 구청장에게 의뢰할 수 있다. 따라서 총회(또는 대의원회, 다만 다툼의 여지 있음) 보궐선거를 하되, 선거관리위원은 이사회에서 선임 및 구성

• 하우징워치 기자
• 2023-10-13 17:00

[법무법인 센트로] 재개발·재건축 조합원 분양 신청 시 주의할 점은?

[법무법인 센트로] 재개발 정비사업의 경우 정비구역 내 토지등소유자이기만 하면 조합설립에 동의하였는지와 무관하게 원칙적으로 조합원 분양신청자격(실무상 ‘조합원 입주권’이라고도 한다)이 있다. 그러나 재건축 정비사업의 경우 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 되며 조합원 분양신청자격이 주어진다. 다만 분양신청기간 만료일 전까지 조합설립에 동의하고 분양신청을 할 수 있다. 투기과열지구로 지정된 지역의 경우, 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산자가 된다는 점을 유의해야 한다. 즉, 투기과열지구 내 양수인은 그 취득시기에 따라 분양신청자격이 제한될 수 있다는 것이다. 투기과열지구로 지정된 지역이라도 법령상의 예외사유에 해당하면 조합원이 될 수 있다. 예컨대 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간(10년 이상) 및 거주기간(5년 이상)의 요건을 충족한 경우에는 양수인도 조합원이 된다. 이에 관련하여 1세대 1주택자인 재건축 조합원 A가 위 소유 및 거주 요건을 충족한 구역 내 기존 부동산을 B에게 양도하고 구역 외 신규 부동산을 취득하는 과정에서, 신규 부동산의

• 하우징워치 기자
• 2023-08-31 17:58